如何進(jìn)行產(chǎn)品定位

如何進(jìn)行產(chǎn)品定位

——項(xiàng)目策劃方法論偉業(yè)研究院如何進(jìn)行產(chǎn)品定位你理解中的產(chǎn)品定位？引言如何進(jìn)行產(chǎn)品定位引言—對(duì)產(chǎn)品定位的理解項(xiàng)目基本情況用地分析市場(chǎng)分析政策分析發(fā)展商分析基礎(chǔ)研究市場(chǎng)定位核心問題/項(xiàng)目特性綜合分析產(chǎn)品定位項(xiàng)目分析基礎(chǔ)研究綜合分析定位建議深化研究/專題研究產(chǎn)品定位是前期定位工作的關(guān)鍵一環(huán)與重要結(jié)論之一如何進(jìn)行產(chǎn)品定位引言—對(duì)產(chǎn)品定位的理解產(chǎn)品定位是項(xiàng)目市場(chǎng)定位在產(chǎn)品上的具體表現(xiàn)建立在市場(chǎng)定位基礎(chǔ)之上，脫離市場(chǎng)的產(chǎn)品定位沒有意義產(chǎn)品定位是通過概念草圖、示意圖片等對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行具體形象的構(gòu)建與表達(dá)文字描述+概念草圖意向圖片意向圖片如何進(jìn)行產(chǎn)品定位引言—對(duì)產(chǎn)品定位的理解我們不是設(shè)計(jì)院規(guī)劃方案專業(yè)圖紙技術(shù)實(shí)現(xiàn)指標(biāo)建議概念草圖產(chǎn)品意向設(shè)計(jì)院如何進(jìn)行產(chǎn)品定位引言—對(duì)產(chǎn)品定位的理解產(chǎn)品定位是與設(shè)計(jì)院對(duì)接的專業(yè)橋梁，但不是設(shè)計(jì)方案

出發(fā)點(diǎn)：符合市場(chǎng)定位，體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值

表現(xiàn)形式：專業(yè)文字描述、示意圖片、概念草圖

技術(shù)實(shí)現(xiàn)：能基本保證產(chǎn)品在技術(shù)角度的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)方案vs

出發(fā)點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)規(guī)劃與建筑在形態(tài)與空間上的創(chuàng)造力

表現(xiàn)形式：各項(xiàng)專業(yè)方案設(shè)計(jì)圖紙、施工圖等

技術(shù)實(shí)現(xiàn)：符合規(guī)范要求，能通過規(guī)劃單位審批如何進(jìn)行產(chǎn)品定位我們要樹立的正確觀念：產(chǎn)品定位不是純技術(shù)活！產(chǎn)品定位并不難，并非只有建筑專業(yè)人員才能完成！樹立對(duì)產(chǎn)品定位的正確理解學(xué)習(xí)產(chǎn)品定位的基本思考模式與方法具備一定的產(chǎn)品基礎(chǔ)知識(shí)掌握產(chǎn)品定位報(bào)告的核心框架與內(nèi)容每個(gè)人都可以成為“產(chǎn)品定位”專家1、產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值產(chǎn)品定位核心價(jià)值體現(xiàn)一要：滿足規(guī)劃指標(biāo)要求二要：符合市場(chǎng)需求與定位三要：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值產(chǎn)品定位核心要求與價(jià)值產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值一要：要做滿足規(guī)劃條件基本要求的產(chǎn)品容積率

規(guī)劃條件的核心指標(biāo)要求，對(duì)產(chǎn)品指標(biāo)、產(chǎn)品形態(tài)與組合選擇等有影響建筑控高

日照間距

其他限定一定要做滿

一定要用足

滿足地域要求

分項(xiàng)分析影響：綠化率、建筑密度、退線、停車數(shù)量等

產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品組合規(guī)劃形式

產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值FAR(容積率）＝地上建筑面積/建設(shè)用地面積以北方地區(qū)住宅為例容積率建筑控高產(chǎn)品形態(tài)與組合<0.5一般<9米獨(dú)棟別墅0.5~1.0一般<12米別墅產(chǎn)品（雙拼、聯(lián)排或4層疊拼產(chǎn)品）1.0~1.5一般<24米組合產(chǎn)品：多層住宅+少量別墅產(chǎn)品一般<24米

單純產(chǎn)品：多層洋房1.5~2.0一般<36米小高層為主,少量多層2.0~2.5一般<60米或80米單純產(chǎn)品：12-18層高層為主一般<60米或80米組合產(chǎn)品：高層（18層及以上）+別墅、多層類產(chǎn)品2.5~3.0一般<80米或100米高層（18層）+高層（18層以上）>3.5一般<100米全部高層（一多戶或塔式為主）產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值案例解析—廊坊某住宅項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)：居住用地建設(shè)用地面積：142034㎡容積率：2.2建筑面積：312475㎡建筑密度：25%建筑控制高度：90m商業(yè)配套：總規(guī)模的10%其他配建：幼兒園

市場(chǎng)定位：以剛需為主的品質(zhì)型住宅，少量改善性住宅規(guī)劃條件分析：容積率相對(duì)低而建筑控高高度較高，存在組合產(chǎn)品的可能產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值滿足規(guī)劃條件要求，確定產(chǎn)品形態(tài)及組合：28-30米高層住宅+6層洋房28-30層高層住宅配建幼兒園

6層洋房產(chǎn)品公寓及會(huì)所

案例解析—廊坊某住宅項(xiàng)目物業(yè)類型面積(㎡）面積配比住宅總建面279500㎡占比89.5%洋房3350012%高層24600088%小計(jì)279500100%商業(yè)總建面31200㎡占比10%底商1480047%公寓1440046%會(huì)所20006%小計(jì)31200100%配建幼兒園建面1800㎡，占比0.5%總建面312500，容積率2.2產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值二要：要做符合市場(chǎng)定位與需求的產(chǎn)品（快銷）

產(chǎn)品與市場(chǎng)定位相契合，體現(xiàn)在：樓型選擇戶型面積及配比建筑風(fēng)格精裝修……

產(chǎn)品定位的核心價(jià)值市場(chǎng)定位：首置剛需戶型80-110平米總價(jià)250-350萬規(guī)劃指標(biāo)占地：206000平方米建面：550000平方米容積率：2.5建筑限高：80米案例解析—萬科·金域華府產(chǎn)品定位的核心目標(biāo)與價(jià)值市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上之產(chǎn)品定位—樓型選擇：單一產(chǎn)品：全部為27-28層1梯4戶為主的高層塔樓案例解析—萬科·金域華府產(chǎn)品定位的核心目標(biāo)與價(jià)值市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上之產(chǎn)品定位—戶型建議：從設(shè)計(jì)角度不是好的戶型，但滿足面積區(qū)間及總價(jià)要求案例解析—萬科·金域華府兩室兩廳：86m2兩室兩廳：98m2三室兩廳：105m2產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值三要：要做能實(shí)現(xiàn)更高附加值的產(chǎn)品產(chǎn)品定位的精華與高層次追求通過產(chǎn)品創(chuàng)新與亮點(diǎn)打造，市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)和高品質(zhì)：規(guī)劃創(chuàng)新

景觀創(chuàng)新樓型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新科技創(chuàng)新……

產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值市場(chǎng)定位：城市郊區(qū)千萬級(jí)豪宅上海金地佘山天境占地：210228平方米地上建面：210000平方米容積率：1.0案例解析—金地佘山天境產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高附加值—產(chǎn)品形式創(chuàng)新案例解析—金地佘山天境

不破不立：放棄別墅、7-9層平墅產(chǎn)品產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值建筑風(fēng)格—新古典主義+原創(chuàng)，細(xì)節(jié)打造細(xì)膩案例解析—金地佘山天境實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高附加值—風(fēng)格創(chuàng)新產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值花園平墅D---360m2，四室三廳五衛(wèi)空中花園全套房設(shè)計(jì)工作及設(shè)備平臺(tái)獨(dú)立傭人房獨(dú)立中西廚房十字型雙玄關(guān)私屬電梯私家空中泳池案例解析—金地佘山天境實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高附加值—戶型創(chuàng)新產(chǎn)品定位的核心要求與價(jià)值案例解析—金地佘山天境實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高附加值—私人定制酒店2、產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容產(chǎn)品單體其他建議總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃功能布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議建筑形象風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)裝修建議其他亮點(diǎn)高科技運(yùn)用配套設(shè)施增值服務(wù)園林景觀園林體系與形式景觀風(fēng)格景觀亮點(diǎn)與特色四大方面—組建基本產(chǎn)品定位內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)定位及規(guī)劃條件，確定產(chǎn)品類型及組合比例產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃功能布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議對(duì)地塊周邊及內(nèi)部影響地塊價(jià)值與特性的有利和不利因素進(jìn)行分析，判斷不同地塊及地塊內(nèi)部不同區(qū)域的適合屬性與價(jià)值大小如何進(jìn)行用地價(jià)值分析？規(guī)劃布局的主要依據(jù)之一：根據(jù)地塊價(jià)值與特性判斷，指導(dǎo)不同性質(zhì)、不同類型產(chǎn)品的布局用地價(jià)值分析的作用？色塊示意圖、現(xiàn)狀圖片、文字說明用地價(jià)值分析的表現(xiàn)形式？產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行用地價(jià)值分析？實(shí)操案例示意—廊坊某項(xiàng)目北側(cè)沿街區(qū)域：有一定的噪音污染，用地價(jià)值一般。建議布置高層小戶型產(chǎn)品。用地西南側(cè)：臨200米左右寬沿河綠化帶及龍河水景，環(huán)境舒適，景觀怡人，用地價(jià)值最高；考慮布置項(xiàng)目最高端的洋房產(chǎn)品。東側(cè)區(qū)域：臨道路及建材市場(chǎng)，環(huán)境相對(duì)一般；建議布置高層小戶型產(chǎn)品。沿河綠化帶龍河用地內(nèi)部：不受外圍道路及市場(chǎng)影響，用地價(jià)值相對(duì)較高；考慮布置洋房及高層大戶型產(chǎn)品。產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議依據(jù)用地價(jià)值分析，遵從價(jià)值最適最優(yōu)的原則，進(jìn)行不同性質(zhì)、不同類型產(chǎn)品的布局和排布如何進(jìn)行規(guī)劃布局？直觀、可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)、指標(biāo)準(zhǔn)確規(guī)劃布局的作用？色塊示意圖+示例圖片、指標(biāo)說明、文字描述概念方案+指標(biāo)說明規(guī)劃布局的表現(xiàn)形式？產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行規(guī)劃布局？實(shí)操案例示意—廊坊某項(xiàng)目高層產(chǎn)品：用地北側(cè)及東側(cè)臨路側(cè)及用地內(nèi)部布置高層產(chǎn)品。28-30層，層高3米，兩梯二-四戶配建幼兒園：用地東側(cè)靠近社區(qū)東入口處，布置幼兒園。建面1800平米左右。洋房產(chǎn)品：用地西南側(cè)臨綠化帶及觀河景位置，布置項(xiàng)目高端產(chǎn)品洋房，6層，層高3米。公寓及會(huì)所：用地西北角，布置公寓產(chǎn)品及項(xiàng)目會(huì)所（前期售樓處）底端：沿用地北側(cè)及東側(cè)布置，2層，層高4.5米產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行規(guī)劃布局？實(shí)操案例示意—廊坊某項(xiàng)目物業(yè)類型面積(㎡）面積配比住宅總建面279500㎡占比89.5%洋房3350012%高層24600088%小計(jì)279500100%商業(yè)總建面31200㎡占比10%底商1480047%公寓1440046%會(huì)所20006%小計(jì)31200100%配建幼兒園建面1800㎡，占比0.5%總建面312500，容積率2.2用概念強(qiáng)排方案+指標(biāo)說明的表達(dá)形式，更直觀，但不是必須！產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行規(guī)劃布局？實(shí)操案例示意—廊坊某項(xiàng)目立體鳥瞰圖更能表達(dá)空間感，錦上添花！產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行規(guī)劃布局？實(shí)操案例示意—牛駝某項(xiàng)目對(duì)于大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，一般不需要進(jìn)行方案排布！小鎮(zhèn)中心溫泉娛樂體驗(yàn)區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)健康養(yǎng)生區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)文化交流區(qū)7000畝區(qū)域功能分區(qū)示意圖產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行規(guī)劃布局？實(shí)操案例示意—牛駝某項(xiàng)目對(duì)于大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，一般不需要進(jìn)行方案排布！7000畝區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)及布局示意圖產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容如何進(jìn)行規(guī)劃布局？實(shí)操案例示意—牛駝某項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)（1000畝）獨(dú)棟聯(lián)排疊院觀景高層分區(qū)式+高低組合布局產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議在規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的交通組織進(jìn)行具體有針對(duì)性的建議如何進(jìn)行交通組織？交通組織建議主要內(nèi)容與方法？交通道路分布的形式主要出入口的分布停車方式車位比提升社區(qū)環(huán)境與品質(zhì)滿足規(guī)劃條件及目標(biāo)客戶需求第36頁主要出入口：北側(cè)及東側(cè)停車方式：全地下停車，人車分流車位比：1：1，地面預(yù)留少量訪客車位案例解析—廊坊某項(xiàng)目如何進(jìn)行交通組織？產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容案例解析—牛駝某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容交通規(guī)劃示意分析分層級(jí)道路：方便解決分區(qū)交通，從主干道向各區(qū)域引入次級(jí)道路。道路與景觀結(jié)合，提升社區(qū)品質(zhì)；人車分流，各區(qū)中的人們可以通過分區(qū)道路就近進(jìn)入各主路；各層級(jí)道路具有各自的鋪裝特征及識(shí)別性，有效地劃分不同層級(jí)物業(yè)產(chǎn)品主要交通動(dòng)線市政交通主軸景觀路主出入口次出入口內(nèi)部分隔出入口案例解析—牛駝某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容交通規(guī)劃示意分析停車方式建議：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅及疊院采用地下停車，別墅每戶1~2個(gè)車位；洋房以地上與地面停車結(jié)合的方式；商業(yè)配套娛樂區(qū)集中地面停車；高層區(qū)域以地下停車為主。車庫停車，每戶1~2輛地下停車，每戶一輛地下停車地上集中停車產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體其他建議總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃功能布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議建筑形象與風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)裝修建議其他亮點(diǎn)高科技運(yùn)用配套設(shè)施增值服務(wù)園林景觀園林形式景觀風(fēng)格景觀亮點(diǎn)與特色四大方面—組建基本產(chǎn)品定位內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)定位及規(guī)劃條件，確定產(chǎn)品類型及組合比例產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容園林景觀體系主要內(nèi)容包括：

景觀體系構(gòu)成建議：如景觀軸、景觀帶、景觀分級(jí)系統(tǒng)等；

景觀形式建議：集中式、組團(tuán)式、帶線性等如何進(jìn)行園林景觀體系建議？園林景觀園林景觀體系景觀風(fēng)格景觀節(jié)點(diǎn)與特色分析圖、參考圖片園林景觀體系的表現(xiàn)形式？案例示意—牛駝某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容園林景觀示意分析分層級(jí)景觀：合理化打造內(nèi)部景觀資源，最大化發(fā)揮地塊內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)主題化景觀；別墅產(chǎn)品：注重私家庭院景觀，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品景觀對(duì)接及園區(qū)環(huán)境的展示，豐富園區(qū)景觀變化；洋房及高層產(chǎn)品：注重區(qū)域整體環(huán)境的景觀塑造，打造自身園區(qū)景觀特色。景觀軸景觀節(jié)點(diǎn)景觀帶組團(tuán)景觀產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容

針對(duì)不同類型、特點(diǎn)項(xiàng)目，提出項(xiàng)目的景觀風(fēng)格建議，與項(xiàng)目的檔次與特性相匹配；

景觀風(fēng)格是體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性與特點(diǎn)的一個(gè)重要方面如何進(jìn)行園林風(fēng)格建議？園林景觀園林景觀體系景觀風(fēng)格景觀節(jié)點(diǎn)與特色參考圖片園林風(fēng)格的表現(xiàn)形式？園林風(fēng)格示例—幾種常用的景觀風(fēng)格及運(yùn)用產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容新中式風(fēng)格—文化感強(qiáng)、特色鮮明，簡約，一般用于小規(guī)模特色項(xiàng)目或局部運(yùn)用，形成對(duì)比與特色泛歐式風(fēng)格—尺度大，注重儀式感，體現(xiàn)品質(zhì)與尊貴，在入口及中心園林體現(xiàn)，常用于一般性高檔次住宅項(xiàng)目園林風(fēng)格示例—幾種常用的景觀風(fēng)格及運(yùn)用產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容現(xiàn)代風(fēng)格—一般用于小規(guī)模綜合性項(xiàng)目，簡潔個(gè)性化很強(qiáng)，不適合大面積用于住宅，與新中式有一定類同泛東南亞風(fēng)格—風(fēng)格鮮明，較為繁雜豐富，能體現(xiàn)園林的檔次，適用于各類項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容

對(duì)重要景觀節(jié)點(diǎn)，如入口、中心景觀帶、公園等進(jìn)行重點(diǎn)特色建議；

提出項(xiàng)目突出的景觀特色，例如水景的運(yùn)用、特殊樹種的運(yùn)用、對(duì)現(xiàn)狀特色景觀的保護(hù)等如何進(jìn)行景觀節(jié)點(diǎn)與特色建議？園林景觀園林景觀體系景觀風(fēng)格景觀節(jié)點(diǎn)與特色參考圖片景觀節(jié)點(diǎn)與特色的表現(xiàn)形式？第46

頁景觀特色建議強(qiáng)調(diào)景觀的學(xué)院風(fēng)主題，營造舒適、宜人的人文環(huán)境原生樹貌：高大、繁茂的樹木，營造幽靜疏朗的環(huán)境青青草地：隨地形起伏的青青草地，打造親切、陽光的親地空間；休憩交流空間：綠植與休憩空間的結(jié)合，打造親近宜人的小景觀精致小品：淺水、雕塑、廣場(chǎng)、噴泉布局錯(cuò)落有致，巧妙的點(diǎn)綴案例示意—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容第47

頁濱水公園充分利用用地西側(cè)沿河綠地，打造項(xiàng)目主題景觀公園以水景、觀賞樹木、草坪為主題的生態(tài)主題公園，創(chuàng)造高端、舒適、靜謐的休閑場(chǎng)所。案例示意—廊坊某項(xiàng)目景觀特色建議產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容濱水公園案例示意—牛駝某項(xiàng)目景觀特色建議產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容入口景觀：入口處采取局部放大，可設(shè)置開放性廣場(chǎng)，綠植花卉、雕塑、噴泉與鋪裝相結(jié)合，增強(qiáng)對(duì)外展示性與空間提示性。案例示意—牛駝某項(xiàng)目景觀特色建議產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容帶狀水系：打造水系景觀，協(xié)調(diào)好人工環(huán)境與自然景觀之間的關(guān)系，采用淺水水系，底部鋪裝考慮枯水系的景觀效果。產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體其他建議總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃功能布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)高科技運(yùn)用配套設(shè)施增值服務(wù)園林景觀園林形式景觀風(fēng)格景觀亮點(diǎn)與特色四大方面—組建基本產(chǎn)品定位內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)定位及規(guī)劃條件，確定產(chǎn)品類型及組合比例產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容

建筑風(fēng)格是項(xiàng)目外在形象的直觀體現(xiàn)，美觀與可識(shí)別性；

個(gè)性化強(qiáng)，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

一般需與項(xiàng)目特性、檔次相匹配如何進(jìn)行建筑風(fēng)格建議？參考圖片建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式？建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)具體詳見專題性研究及建筑風(fēng)格案例庫產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑風(fēng)格建議的主要內(nèi)容？建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)地方風(fēng)格概念性風(fēng)格材料的選擇色彩應(yīng)用建筑風(fēng)格選材及色彩細(xì)節(jié)處理出入口空間屋頂結(jié)構(gòu)建筑線條風(fēng)格配選上一般會(huì)給予兩種備選方案第53

頁建筑立面建議——Artdeco風(fēng)格采用Artdeco設(shè)計(jì)手法，追求“典雅”“高貴”“藝術(shù)”的美感；高層立面石材+高級(jí)仿石涂料，洋房石材+面磚，強(qiáng)調(diào)整體品質(zhì);整體采用暖色調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目溫馨及高端的氣質(zhì)案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容第54

頁建筑立面建議——細(xì)節(jié)的處理強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的處理，如低層部分近人尺度區(qū)域的處理、屋頂?shù)募?xì)節(jié)設(shè)計(jì)、園路的鋪裝等案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容

建筑選型與標(biāo)準(zhǔn)層平面是建立在市場(chǎng)定位基礎(chǔ)之上的，與戶型面積有直接關(guān)系

結(jié)合規(guī)劃布局，提出具體樓型及標(biāo)準(zhǔn)層組合形式如何進(jìn)行建筑選型建議？建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑選型的基本內(nèi)容？建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)一梯一戶一梯兩戶兩梯兩戶兩梯三戶兩梯四戶兩梯多戶塔式板式建筑選型標(biāo)準(zhǔn)層組合形式產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)建筑選型基本示例塔式一梯多戶形式多采用蝶型，丁字型，工字型等得房率相對(duì)較低，一般在75～80％板樓多層居多，一般一梯兩戶一層多戶不能滿足全南北通透多層住宅的得房率在85～90％之間，小高層住宅的得房率在80～85％產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)層組合形式示例面積把控一層多戶——經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品（90平米以下小戶型）一層一戶——豪宅類產(chǎn)品（300平米以上戶型）一層兩戶——舒適性產(chǎn)品（120平米以上戶型）兩梯三戶——舒適性產(chǎn)品（100-160平米戶型）兩梯四戶——經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品（70-160平米戶型）第59

頁用地沿路側(cè)及幼兒園北側(cè)布置中小戶型，75-85平米兩居及90-100平米小三居；28-30層，層高3米；樓座采用兩梯三戶/兩梯四戶標(biāo)準(zhǔn)層戶型分布及標(biāo)準(zhǔn)層選型產(chǎn)品組合形式建筑選型單元結(jié)構(gòu)案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容第60

頁用地內(nèi)部環(huán)境，不受外圍干擾，享受內(nèi)部及南側(cè)雙重景觀；建議布置大戶型產(chǎn)品。130-140平米三居及樓王產(chǎn)品180-200平米四居；28-30層，層高3米；樓座采用兩梯兩戶標(biāo)準(zhǔn)層戶型分布及標(biāo)準(zhǔn)層選型產(chǎn)品組合形式建筑選型單元結(jié)構(gòu)案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容第61

頁用地沿河一側(cè)，景觀價(jià)值最高；建議布置洋房產(chǎn)品。150-160平米舒適三居，260-300平米豪華四居；6層，層高3米樓座采用一梯兩戶標(biāo)準(zhǔn)層公寓：用地西北角，環(huán)境一般，且相對(duì)獨(dú)立。40-50平米開間及80-90平米兩居18層，層高3.5米每層12戶左右戶型分布及標(biāo)準(zhǔn)層選型產(chǎn)品組合形式建筑選型單元結(jié)構(gòu)案例示意—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容

戶型設(shè)計(jì)建議是產(chǎn)品定位的重要組成部分

在樓型基礎(chǔ)上，提出具體的戶型建議，包括：戶型面積及配比

戶型設(shè)計(jì)建議

創(chuàng)新及亮點(diǎn)建議如何進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)建議？建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議戶型面積、配比的確定戶型戶型面積區(qū)間（平米）總面積面積比總套數(shù)套數(shù)比一室一廳兩室兩廳三室兩廳四室多廳根據(jù)戶型分類，明確各類戶型的面積區(qū)間數(shù)值與配比；產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容住宅戶型配比建議戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)面積(㎡）面積比兩居75-8511769800040%小三居90-1007847500030%三居130-1403364900020%四居180-2001202400010%小計(jì)/2416246000100%洋房戶型配比高層戶型配比公寓戶型配比戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)面積(㎡）面積比一居/開間40-50115580040%兩居80-90100860060%小計(jì)/22514400100%洋房產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)其舒適度，景觀價(jià)值最大化以100平米以下緊湊戶型為主，控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn)快銷；樓王產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，拉升品質(zhì)。常規(guī)戶型，保證戶型的功能完善及使用便利性。戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)面積(㎡）面積比舒適三居150-1601322046061%豪華三居250-300481296039%戶型面積及配比案例示意—廊坊某項(xiàng)目第65

頁洋房戶型建議260-300㎡

3-4居明廚明衛(wèi)，270。采光設(shè)計(jì)大面寬南向起居

全套房設(shè)計(jì)，相對(duì)完整的主臥系列，擁有步入式衣帽間，提升生活品質(zhì)南向功能用房，可作書房、洽談室或活動(dòng)室雙向大面寬陽臺(tái)，增加觀景空間主傭雙流動(dòng)線工作及設(shè)備平臺(tái)獨(dú)立中西雙廚獨(dú)立傭人套房雙玄關(guān)公共區(qū)衛(wèi)生間約6.6米雙層挑空書房步入式衣帽間主臥全套房設(shè)計(jì)超大觀景陽臺(tái)，大尺度全開啟式“多折門”次臥套房設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)建議案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容第66

頁洋房戶型建議150-160㎡3-3.5居明廚明衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)大面寬南向起居相對(duì)完整的主臥系列，擁有步入式衣帽間，提升生活品質(zhì)南向半居多功能房，可作活動(dòng)室、嬰兒房或書房南向大面寬陽臺(tái)及飄窗，增加觀景空間。臥室區(qū)活動(dòng)室戶型設(shè)計(jì)建議案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容第67

頁高層戶型建議180-200㎡

四居三面采光，明廚明衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)電梯直接入戶，獨(dú)立玄關(guān)設(shè)置雙套房設(shè)計(jì)；相對(duì)完整的主臥系列，步入式衣帽間，提升生活品質(zhì)雙向陽臺(tái)：北向生活陽臺(tái)，生活便利；南向大面寬陽臺(tái)，增加觀景空間。戶型設(shè)計(jì)案例解析—廊坊某項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容案例解析—廊坊某項(xiàng)目第68

頁洋房戶型建議下沉花園豐富休閑度假生活樂趣加設(shè)功能空間——首層贈(zèng)送地下空間及下沉花園戶型亮點(diǎn)主要包括：贈(zèng)送面積重點(diǎn)空間設(shè)計(jì)精細(xì)化設(shè)計(jì)等產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容風(fēng)格價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)選材建議對(duì)戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建議外，還要對(duì)公共部分交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建議產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議室內(nèi)精裝修精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米（成本）；建議采用容易體現(xiàn)豪宅特質(zhì)的歐式風(fēng)格案例解析—廊坊某項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容公共部分突出大堂、電梯間、公共走廊的地面材質(zhì)；突出大堂的前臺(tái)服務(wù)－24小時(shí)管家服務(wù)、設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生間、公共接待區(qū)域，為業(yè)主提供客廳前室，凸顯對(duì)到訪來客的尊貴禮遇。案例解析—龍茂華項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容建筑單體其他建議總體規(guī)劃用地價(jià)值分析規(guī)劃功能布局概念方案及指標(biāo)交通組織建議建筑形象與風(fēng)格建筑選型戶型設(shè)計(jì)裝修建議創(chuàng)新亮點(diǎn)配套設(shè)施增值服務(wù)高科技運(yùn)用園林景觀園林形式景觀風(fēng)格景觀亮點(diǎn)與特色四大方面—組建基本產(chǎn)品定位內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)定位及規(guī)劃條件，確定產(chǎn)品類型及組合比例產(chǎn)品定位的基本框架與內(nèi)容提出對(duì)項(xiàng)目特色配套設(shè)施的建議，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)，主要包括：會(huì)所售樓處