臺灣2015年房地產(chǎn)估價師理論與方法：重新購建價格的求取思路模擬試題

臺灣省2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：重新購建價格的求取思

路模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門提出用地申請，方可使用。A：區(qū)級B：省級C：縣級D：市級E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。A：縣級以上人民政府B：縣級以上人民政府土地管理部門C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門D：鄉(xiāng)級以上人民政府E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是。A：成交價三最高價三最低價B：成交價三最低價三最高價C：最高價三成交價三最低價D：最高價三最低價三成交價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用C：對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行估價D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、假設(shè)某項目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項目投資的資本價值為750萬元，則該項目的年投資收益率為_。10.7%8.0%5.3%2.7%6、某臨街深度30.48m（即100ft）,臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft）,臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關(guān)于修改（中華人民共和國土地管理法）的決定》，區(qū)分了。A：“國有”和“集體”B：“有償”和“無償”C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D：“征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3?5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就^ldquo;借錢賺錢”或“借雞生蛋”9、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D(zhuǎn)：上、下限E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為。A：40年B：42年C：48年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業(yè)廠房。A：6B：10C：12D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10000萬元，則該房地產(chǎn)的成本利潤率為_。36%62.07%73.47%80%13、開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發(fā)商采用的是—技巧。A.產(chǎn)品線定價B.選擇品定價C.補充品定價D.產(chǎn)品束定價14、以下求取報酬率的方法中，使用試錯法和線性插入法的是。A：累加法B：市場提取法C：風險報酬法D：投資報酬率排序插入法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為萬元。A：112.5B：155.6C：144.6D：132.4E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的一倍。A.1020C.30D.4017、具體承擔全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是_。A.建設(shè)部B.建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司C.建設(shè)部信息中心D.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會18、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，其具體要做到的不包括。A：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確B：各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準確C：各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準確D：各項后續(xù)開發(fā)完成后的利潤要預(yù)測準確E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為時點的狀態(tài)。A：現(xiàn)在B：未來C：過去D：B和CE：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是__。A.目標定價法B.領(lǐng)導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法21、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.業(yè)主希望的投資回報率B.稅費C.物業(yè)出租經(jīng)營成本D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系22、工程建設(shè)定額的特點中，反映了統(tǒng)一的意志和統(tǒng)一的要求。A：科學性B：權(quán)威性C：系統(tǒng)性D：穩(wěn)定性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、假如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用28年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限有一年。5022781224、當建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時宜采用_。A.條形基礎(chǔ)B.獨立基礎(chǔ)C.箱形基礎(chǔ)D.樁基礎(chǔ)25、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是。A：上升B：下降C：保持相對穩(wěn)定D：先上升后下降E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的確。A：置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B：置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C：置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D：置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E：置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2、資金來源與運用表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。A.現(xiàn)金流量B.清償能力C.資產(chǎn)與負債情況D.資金盈余或短缺情況3、影響房地產(chǎn)價格的國際因素有。A：世界經(jīng)濟狀況B：國際競爭狀況C：政治對立狀況D：政治安定狀況E：軍事沖突狀況4、某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%5、下列關(guān)于征收集體土地的政策規(guī)定中，表述正確的是。A：建設(shè)單位征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于建設(shè)單位B：征收土地實行兩級審批制度，即全國人大和省級人大C：基本農(nóng)田未超過35h的，由省級人民政府審批并報國務(wù)院備案D：征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費E：臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑6、拍賣一非公物房地產(chǎn)。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為一萬元。64961602247、估價項目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括。A：實地查勘記錄B：委托人名片C：估價項目來源和接洽情況D：估價中的不同意見E：估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見8、下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是_。A.《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過3年D.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長E.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長9、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為。A：工期索賠B：工程變更索賠C：合同中明示的索賠D：合同中默示的索賠E：費用索賠10、職工可以提取住房公積金用于消費的事項有。A：購買上班用的電動車B：購買自用二手商鋪^自建自住住房D：裝修自住住房E：償還購買自住經(jīng)濟適用住房的貸款本息11、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同12、房屋所有權(quán)初始登記是指原始取得所有權(quán)而進行的登記。A：新建房屋申請人B：原有但已進行過登記的房屋申請人C：原有但未進行過登記的房屋申請人D：轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人E：繼承所得房屋申請人13、下面關(guān)于勘察設(shè)計業(yè)務(wù)的承接問題的表述錯誤的是。A：承接方必須持有由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的工程勘察資質(zhì)證書或工程設(shè)計資質(zhì)證書B：承接方應(yīng)當自行完成承接的勘察設(shè)計業(yè)務(wù)，但可以接受無證組織和個人的掛七罪C：承接方在證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接勘察設(shè)計業(yè)務(wù)，對其提供的勘察文件的質(zhì)量負責D：勘察設(shè)計專業(yè)技術(shù)人員和執(zhí)業(yè)注冊人員可以出借、轉(zhuǎn)讓、出賣執(zhí)業(yè)資格證書、執(zhí)業(yè)印章和職稱證書E：經(jīng)委托方同意，承接方也可以將承接的勘察設(shè)計業(yè)務(wù)中的一部分委托給其他具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分承接方，但須簽訂委托合同，并對分承接方所承擔的業(yè)務(wù)負責14、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月J日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為一元/m2。212122001819224215、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。（2004年試題）A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來收益16、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有.【2007年考題】A：估價對象B：估價時點C：價值類型D：估價方法E：估價所需材料17、當某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是_。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法18、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有。A：農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B：在寫字樓旁新建大型游樂場C：住宅區(qū)道路禁止貨車通行D：在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E：常常遭受洪水威脅19、估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的（）。A.融資計劃B.出租計劃C.銷售計劃D.租售計劃20、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在。八：投入資金的安全性B：期望收益的可靠性C：投資項目的變現(xiàn)性D：宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性E：資產(chǎn)管理的復雜性21、下列法律法規(guī)和標準中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（）。A.中華人民共和國物權(quán)法B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)