畢業(yè)設(shè)計(jì)河南鄭州某項(xiàng)目評估

目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc50787366"一、總論1HYPERLINK\l"_Toc50787367"二、市場預(yù)測3HYPERLINK\l"_Toc50787377"三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5HYPERLINK\l"_Toc50787379"四、節(jié)能節(jié)水措施7HYPERLINK\l"_Toc50787380"五、環(huán)境影響評價(jià)8HYPERLINK\l"_Toc50787381"六、勞動安全衛(wèi)生與消防9HYPERLINK\l"_Toc50787384"七、投資估算9HYPERLINK\l"_Toc50787385"八、融資方案12HYPERLINK\l"_Toc50787386"九、財(cái)務(wù)評價(jià)13HYPERLINK\l"_Toc50787387"十、敏感性分析14HYPERLINK\l"_Toc50787388"十一、附圖、附表14HYPERLINK\l"_Toc50787390"十二、參考資料25一、總論一．項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:**花園2.區(qū)位地段：位于豐慶路與博頌路交界處，具有既攬老區(qū)之成熟，又承新區(qū)發(fā)展之優(yōu)勢。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）鄭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）鄭州市2001、2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）鄭州市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（9）鄭州市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)**花園。二．項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)鄭州市金水區(qū)博頌路與索嶺路交叉口2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)**花園項(xiàng)目總建筑面積為8萬平方米左右，其中商業(yè)面積8400平方米左右，住宅面積66679平方米米左右。主要建筑為20層住宅，沿街2層為商業(yè)用房，整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)區(qū)域。3.主要建設(shè)條件1.供水有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。4.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢**房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。二、市場預(yù)測一．市場調(diào)查金水區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)2006年第四季度豐慶路沿線樓盤銷售均價(jià)在2800元/平方米左右，且銷售情況良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體。二．產(chǎn)品供需預(yù)測隨著鄭州市整體城市發(fā)展規(guī)劃，鄭州北移東擴(kuò)的整體戰(zhàn)略，城市中心北移，北部將以生態(tài)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展為重點(diǎn)，依托商貿(mào)物流、旅游觀光、教育文化、高尚住宅開發(fā)等產(chǎn)業(yè)，逐步形成環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、功能完善的鄭州北部新城區(qū)。**花園地處東風(fēng)路與豐慶路交匯帶，周邊區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，交通暢達(dá)便捷，市政及生活配套完善，尊踞北區(qū)休閑、生態(tài)、高尚居住圈的核心地段。**花園所處區(qū)域?qū)俳鹚畢^(qū)，為鄭州市的行政文化區(qū)，區(qū)域交通以天明路為中心，南臨東風(fēng)路，西臨南陽路，東依豐慶路，北靠北環(huán)路，處于四大城脈圍合處。92路、41路、2路、64路、K906路、17路、22路、28路、93路、72路等多路公交車從此經(jīng)過；即將拓寬完工的豐慶路直通農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路、北環(huán)路，最大限度的提高了本區(qū)域的交通狀況和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其強(qiáng)大的輻射力和未來前景不可估量。三．價(jià)格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年鄭州市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會再上一個(gè)檔次，從而拉動鄭州市房價(jià)繼續(xù)走高。今年鄭州市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為鄭州市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致鄭州市商品房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢。隨著豐慶路、索陵路的改造升級，局部交通將得到極大的改善，周邊住宅群的蜂擁而出和日趨成熟的商業(yè)帶，必然導(dǎo)致區(qū)域人流量激增、居住和休閑環(huán)境迅速提升，并且逐漸形成以“東風(fēng)路—豐慶路”為核心的區(qū)域商業(yè)中心和住宅中心，同時(shí)將北區(qū)的商業(yè)發(fā)展層次帶到一個(gè)新的境界；未來的“工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)物流區(qū)與科技交易區(qū)”的遠(yuǎn)景規(guī)劃，將直接提升該區(qū)域價(jià)值飛速飚升，并具有不可估量的升值潛力和市場遠(yuǎn)景。四．競爭力分析外來紛紛進(jìn)入鄭州。由于鄭州市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐鄭州以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使鄭州房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時(shí)也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤。五．市場風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對象客戶主要來源于大中專院校的教職工、政府公務(wù)員和科技市場周邊從業(yè)人員；主流客戶相對全市平均水平，呈現(xiàn)知識型、年輕化特征；工作人口居住本地化；投資客戶進(jìn)入，商住客戶增加。1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3）文化水平較高：他們年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會太大.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)模**花園項(xiàng)目總建筑面積為8萬平方米左右，其中商業(yè)面積8400平方米左右，住宅面積66679平方米米左右。主要建筑為20層住宅，沿街2層為商業(yè)用房，整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)區(qū)域。二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃客戶主要來源于大中專院校的教職工、政府公務(wù)員和科技市場周邊從業(yè)人員；主流客戶相對全市平均水平，呈現(xiàn)知識型、年輕化特征；工作人口居住本地化；投資客戶進(jìn)入，商住客戶增加。根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，本項(xiàng)目以40—平方米小戶型為主力開發(fā)戶型，目前短期內(nèi)本區(qū)域小戶型為稀缺產(chǎn)品，產(chǎn)品入市價(jià)格不會太高，給項(xiàng)目的快速銷售打下良好基礎(chǔ)。2.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。2)配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。四、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施**花園小區(qū)建筑積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。五、環(huán)境影響評價(jià)一．環(huán)境條件調(diào)查**花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，形成了層次分明的景觀體系，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。。二．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，1100戶居民共用天然氣2420000立方米。2.水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。六、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。七、投資估算一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約60954萬平方米，總建筑面積接近萬80000平方米，總戶數(shù)1100戶，綠化面積近3.5萬平方米，容積率1.9。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a.居民安置費(fèi)：200戶居民每戶10萬元計(jì)算共計(jì)2000萬人民幣。b.房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2500平方米共計(jì)50萬人民幣。c.其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)41萬人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢**房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米60954總建筑面積平方米80000居住建筑面積平方米68930公共建筑面積平方米11070居住居數(shù)戶1100平均每戶建筑面積積平方米62.67平均每戶居住人數(shù)數(shù)人3.2容積率1.9綠化率%35.5主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)4062.002建筑工程費(fèi)5261.503安裝工程費(fèi)2036.484其他投資費(fèi)2070.865項(xiàng)目管理費(fèi)124.206不可遇見費(fèi)186.317建設(shè)期利息946.568總投資14687.911開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)產(chǎn)投資估算表表序號項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元元）1土地開發(fā)費(fèi)4062.002建設(shè)工程費(fèi)7418.18建筑工程費(fèi)5261.50安裝工程費(fèi)2036.483其他投資費(fèi)2070.864項(xiàng)目管理費(fèi)124.205不可預(yù)見費(fèi)186.316建設(shè)期利息946.567項(xiàng)目投資總額14687.911八、融資方案**花園的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目中資金問問題是該項(xiàng)目目能否運(yùn)行成成功的重要問問題。從工程程項(xiàng)目招標(biāo)開開始，本公司司的財(cái)務(wù)狀況況的好壞就是是能否通過資資格預(yù)審的關(guān)關(guān)鍵因素。只只有獲得籌集集到足夠的資資金，本公司司才能通過資資格預(yù)審獲得得大型土木工工程項(xiàng)目的招招標(biāo)資格，特特別是對于一一些延期付款款工程，帶資資建設(shè)承包的的交鑰匙工程程等顯得由為為重要。工程程項(xiàng)目中的使使用資金，包包括固定資金金和流動資金金。固定資金金用于購置施施工機(jī)械設(shè)備備等固定資產(chǎn)產(chǎn)，流動資金金主要用于購購買工程所需需要的材料設(shè)設(shè)備、支付勞勞務(wù)工資和其其他費(fèi)用等。隨隨著建設(shè)項(xiàng)目目的不斷進(jìn)行行，資金不斷斷增值，用貨貨幣形式反映映出已耗費(fèi)的的生產(chǎn)資料價(jià)價(jià)值和勞動者者所創(chuàng)造的收收益價(jià)值。因因此，如何籌籌措和管理資資金，是一個(gè)個(gè)重要的問題題。一．資金的渠道與與方式簽訂了工程承包合合同后，就應(yīng)應(yīng)該全力以赴赴地為該工程程籌措資金，以以免造成資金金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)困難使工程程開工不足，工工程進(jìn)度上不不去而影響信信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效效益。因此要要注意從以下下幾個(gè)方面去去籌措資金：：1.籌措和利用用自有資金33000萬元元，為實(shí)施工工程項(xiàng)目，滿滿足開工前的的資金周轉(zhuǎn)，本本公司可根據(jù)據(jù)收入資金的的回報(bào)率適時(shí)時(shí)投入一部分分自有資金。主主要包括現(xiàn)金金和流動資產(chǎn)產(chǎn)，以及可以以在近期收回回的各種的應(yīng)應(yīng)收款項(xiàng)等，如如應(yīng)收的銀行行的票據(jù)、已已完合同的應(yīng)應(yīng)收工程款等等。2．用銀行貸款50002.611萬元：貸款款是實(shí)施工程程項(xiàng)目的重要要資金來源，是是承包商利用用信貸資金經(jīng)經(jīng)營，借錢賺賺錢的一種方方法。本公司司可以向銀行行證明幾個(gè)方方面：本公司司的實(shí)有資本本額度充足，并并向銀行提供供本公司資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表和近近期的損益表表，本公司承承包工程時(shí)的的資金信譽(yù)良良好，另外，還還可以向銀行行提供該建設(shè)設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分分析，以及本本公司的工程程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)實(shí)際工作能力力強(qiáng)及誠實(shí)信信用等。經(jīng)以以上幾個(gè)方面面調(diào)查了解后后，本公司有有信心讓銀行行認(rèn)為貸款后后本公司有能能力還款。本本公司將采取取抵押貸款，以以工程設(shè)備作作抵押。從工工程所在地銀銀行獲得較多多的當(dāng)?shù)刎泿艓刨J款。抵押押款和借款的的比例稱為抵抵押存款限額額。影響抵押押貸款利率的的因素是預(yù)期期的真實(shí)利率率、通貨膨脹脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3.房屋預(yù)售：：房屋預(yù)售歷歷來是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中籌集資金的的重要方法，房房地產(chǎn)在銷售售過程中有兩兩種銷售方法法，一種是現(xiàn)現(xiàn)售，指房屋屋在建成后在在售出；另外外一種是預(yù)售售。預(yù)計(jì)房屋屋預(yù)售金可達(dá)達(dá)5879..50萬元。二．編制資金流動動計(jì)劃，確定定資金的需求求額序號項(xiàng)目建設(shè)期2003200420052006小計(jì)1投資1.1分年計(jì)劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.1111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計(jì)14828.6772資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50九、財(cái)務(wù)評價(jià)一．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)1.銷售收入、銷售稅稅金及附加估估算表（見附附表6）2.損益和利潤分配表表（新設(shè)項(xiàng)目目法人項(xiàng)目）（見見附表7）3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量量表，可計(jì)算算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNNPV）=57011.73萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率((FIRR))=27.550%經(jīng)過表中計(jì)算可知知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除除達(dá)到基準(zhǔn)的的收益率外，還還能后的超過過收益，具有有財(cái)務(wù)上，經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的可行行性，項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率（FIRR）>8%且水平較高，表明明項(xiàng)目具有盈盈利能力，故故可行。2）項(xiàng)目投資利潤率率投資利稅率投資回收期借款償還期期項(xiàng)目總投資額為114687..91萬元，總總銷售收入為為231855.92萬元元，總銷售利利潤額為71109.722萬元（見損益益和利潤分配配表）投資利潤率＝平均均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均均利潤總額/銷售收入×1100％＝30.66％投資回收期＝4..27年（根據(jù)現(xiàn)金金流量表）3）流動資金流動資金估算表（見見附表5）二．財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)方案在財(cái)務(wù)務(wù)方面是完全全可行的。十、敏感性分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析析的質(zhì)量，有有必要對花園園投資過程中中可能存在的的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)進(jìn)行科學(xué)的分分析，使投資資決策者能更更好地把握風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和和變化規(guī)律，從從而采取相應(yīng)應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失。敏感性分析表（見見附表12）敏感性分析圖（見見附圖4）十一、附圖、附表表一、附表附表1《建建筑工程費(fèi)用用估算表》附表2《國國內(nèi)設(shè)備購置置費(fèi)估算表》附表3《安安裝工程費(fèi)用用估算表》附表4《項(xiàng)項(xiàng)目投入總資資金估算匯總總表》附表5《流流動資金估算算表》附表6《銷銷售收入、銷銷售稅金及附附加和增值稅稅估算表》附表7《損損益和利潤分分配表》附表8《項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表》附表9《資金來源源與運(yùn)用表》附表10《分年資金金投入計(jì)劃表表》附表11《借款償還還計(jì)劃表》附表12《敏感性分分析表》二、附圖附圖1《小小區(qū)位置圖》附圖2《敏敏感性分析圖圖》附圖3《各各樓型單元平平面圖》附圖4《小小區(qū)規(guī)劃簡圖圖》附表1建筑筑工程費(fèi)用估估算表序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)（萬元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）1①號樓型棟4195.44781.762②號樓型棟4243.15972.603③號樓型棟1597.931468.954④號樓型棟2297.192138.185入口商店門面㎡400按900元/㎡計(jì)366集貿(mào)市場㎡1000按600元/㎡計(jì)607總計(jì)5457.49附表2國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估估算表單位：：萬元序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費(fèi)出廠價(jià)運(yùn)雜費(fèi)總價(jià)1人工天然氣9.830.8810.712供電供熱系統(tǒng)483.9638.75522.713智能系統(tǒng)163.5813.96177.544合計(jì)657.3753.59710.95附表3安裝工程費(fèi)用估算算表序號安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)率）安裝費(fèi)用（萬元）1人工天然氣0.01530.54722供電供熱系統(tǒng)0.741506.103智能系統(tǒng)0.25509.124合計(jì)2046.66附表4項(xiàng)目投入總資金估估算匯總表單單位：萬元序號費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金金的比例合計(jì)1建設(shè)投資11418.833240.9871.1建設(shè)投資靜態(tài)部分分10406.177240.899建筑工程費(fèi)5457.490.472設(shè)備及工器具購置置費(fèi)710.950.061安裝工程費(fèi)2046.662240.177工程建設(shè)其他費(fèi)用用2070.860.179基本預(yù)備費(fèi)120.210.0101.2建設(shè)投資動態(tài)部分分1012.660.088漲價(jià)預(yù)備費(fèi)66.10.006建設(shè)期利息946.560.0822流動資金150.630.0133項(xiàng)目投入總資金（1+2）11569.466241附表5流動資金估算表單單位：萬元序號項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20042005200620071流動資產(chǎn)1119.762090.883788.6215425.31.1應(yīng)收賬款40901254.531894.316170.141.2存貨————546.78627.261136.591542.53原材料507.2273.39439.09795.61925.52在產(chǎn)品2018164.0362.73113.66154.25產(chǎn)成品1036109.36125.45227.32462.761.3現(xiàn)金1524572.98209.09757.727712.672流動負(fù)債————148.7370.13768.153368.542.1應(yīng)付賬款409148.7370.13768.153368.543流動資金（1-22）971.061720.753020.4712056.8附表6銷售收入、銷售稅稅金及附加和和增值稅估算算表單位：萬萬元項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期期2005200620072008銷售（營業(yè)）收入入23185.9222090.883788.62154251881.08銷售稅金及附加1247.54113.95206.48826.34100.77營業(yè)稅1159.29104.54189.43771.2794.05城市維護(hù)建設(shè)稅81.157.3213.2653.996.58教育費(fèi)附加7.102.103.7891.080.13序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期200420052006200720081銷售收入23185.92202090.883788.6215425.3441881.082銷售稅金及附加1247.54113.95206.48826.34100.713總成本費(fèi)用14687.9114965.435124.314451.78287.1504利潤總額（1-22-3）7190.71-4965.433-3147.388-869.6314311.8551780.315彌補(bǔ)以前年度的虧虧損0008982.4506應(yīng)納所得稅額（44-5）-4965.433-3147.388-869.635329.401780.317所得稅2346.210001785.70587.508稅后利潤（4-77）-4963-5..43-3147.388-869.633570.701192.819提取法定盈余公積積金（15%）714.53000535.61178.9310提取公益金（3%%）1429.91000107.1235.7811提取任意公積金0000012可供分配利潤（88-9-100-11）0002927.97978.1013應(yīng)付利潤2927.9714未分配利潤（122-13）000978.1015累計(jì)未分配利潤2927.973906.08附表7損益和利潤潤分配表單位位：萬元附表8項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表單位位：萬序號項(xiàng)目計(jì)算期200420052006200720081現(xiàn)金收入4858.745829.85885.3818445.81113937.8991.1銷售收入02090.883788.6215425.3441881.081.2回收固定資產(chǎn)余值值1.3回收流動資金971.661720.753020.4712056.8001.4其他現(xiàn)金收入4858.742767.86376.012現(xiàn)金流出5936.496959.017678.73191072.990100.772.1建設(shè)投資4858.744858.744164.632.2流動資金971.061720.753020.4712056.8002.3經(jīng)營成本2.4銷售稅金及附加0113.95206.48826.34100.772.5其他現(xiàn)金流出106.69265.57287.155289.263凈現(xiàn)金流量-1077.755-1129.211-1793.355272.9113837.1114累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1077.755-2206.966-3995.988-3727.40010110.899附表9資金來來源與運(yùn)用表表單位：萬元元序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期200420052006200720081資金流入4858.746127.25885.3818445.81113937.91.1銷售（營業(yè)）收入入23185.92202090.883788.6215425.3441881.081.2長期借款5002.611858.742767.86376.011.3項(xiàng)目資本金30