第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃

喻景忠Email：yjzh_2002@163.com第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)的主要稅種及稅率二、相關(guān)行業(yè)的稅種及稅率三、房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃思路一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)的主要稅種及稅率

㈠主要稅種及稅率簡(jiǎn)表㈡營業(yè)稅及附加稅㈢印花稅㈣契稅㈤土地增值稅㈥企業(yè)所得稅㈦房產(chǎn)稅㈠主要稅種及稅率簡(jiǎn)表房地產(chǎn)有關(guān)稅種稅率營業(yè)稅建筑業(yè):3%，銷售不動(dòng)產(chǎn):5%城市維護(hù)建設(shè)稅市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%教育費(fèi)附加3%企業(yè)所得稅33%、27%、18%(2008年已變?yōu)?5％、20％、15％)個(gè)人所得稅20%房產(chǎn)稅自用：1.2%，出租：12%契稅3%~5%土地增值稅四級(jí)累進(jìn)稅率（具體見下表）土地增值稅稅率表

檔次級(jí)距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式說明1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分

30%

0增值額30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分

40%5%增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分

50%15%增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%

4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分

60%35%增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%

免征營業(yè)稅的項(xiàng)目（1）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)；（2）殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；（3）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；（4）學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；（5）農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植物保護(hù)、農(nóng)牧保險(xiǎn)以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動(dòng)物的配種和疾病防治；（6）紀(jì)念館、博物館、文化館、文物保護(hù)單位管理機(jī)構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動(dòng)的門票收入，宗教場(chǎng)所舉辦文化、宗教活動(dòng)的門票收入；（7）境內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為出口貨物提供的保險(xiǎn)產(chǎn)品。㈡營業(yè)稅及附加稅1/71．營業(yè)稅的定義營業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2．營業(yè)稅的征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。營業(yè)稅的征稅范圍2/7具體包括：⑴交通運(yùn)輸業(yè)，稅率3%⑵建筑業(yè)，稅率3%建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。⑶金融保險(xiǎn)業(yè)，稅率5%⑷郵電通信業(yè)，稅率3%⑸文化體育，稅率3%⑹娛樂業(yè)，稅率5%~20%⑺服務(wù)業(yè)，稅率5%⑻轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率5%⑼銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率5%銷售不動(dòng)產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物?！咎崾尽糠康禺a(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅，就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的。㈡營業(yè)稅及附加稅3/73．營業(yè)稅的納稅人營業(yè)稅的納稅人是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。4．營業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法⑴計(jì)征依據(jù)：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。⑵營業(yè)稅的計(jì)征方法應(yīng)交營業(yè)稅＝應(yīng)稅營業(yè)額×營業(yè)稅稅率

應(yīng)稅營業(yè)額的特別規(guī)定（1）納稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營業(yè)額；（2）納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、旅游景點(diǎn)門票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營業(yè)額；（4）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；（4）外匯、有價(jià)證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營業(yè)額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)征營業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)4/7具體包括：第一，出售房屋收取的款項(xiàng)；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷售的營業(yè)額㈡營業(yè)稅及附加稅5/75.房地產(chǎn)企業(yè)附加稅的種類及計(jì)算⑴城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%⑵教育費(fèi)附加，比率：3%⑶各地方開征的其他費(fèi)用，如防洪基金、防沙基金、城市文化發(fā)展基金等，具體情況各省差異較大。⑷應(yīng)交附加稅費(fèi)＝應(yīng)交營業(yè)稅×（城建稅率＋附加比率）營業(yè)稅及附加稅應(yīng)用舉例16/7某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并出售一個(gè)小區(qū)，具體銷售和收款情況如下：第一，按照市場(chǎng)價(jià)格出售部分房屋，總售價(jià)7200萬元，已收款4000萬元；第二，以比較優(yōu)惠的價(jià)格向內(nèi)部職工和相關(guān)人員出售部分房屋，實(shí)際售價(jià)2000萬元，已收款1900萬元，正常賣價(jià)2500萬元；第三，部分房屋作為本公司辦公用房，賬面成本140萬元，若出售正常售價(jià)300萬元；第四，還有部分房屋已經(jīng)預(yù)收了20%的定金，尚未開出銷售發(fā)票，實(shí)際收款1000萬元；第五，為了籌集二期開發(fā)的資金，將部分房屋出典，金額1800萬元；第六，出售房屋時(shí)，向購房者收取本公司代墊的水表、電表的初裝費(fèi)共100萬元，未開發(fā)票，只開內(nèi)部收據(jù)。該公司所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加比率3%，不再征收其他費(fèi)用。應(yīng)用舉例1參考答案7/7該公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅的計(jì)算方法如下：⑴應(yīng)交營業(yè)稅＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%＝645萬元⑵應(yīng)交附加稅＝645×（7%＋3%）＝64.5萬元也可以采用下列簡(jiǎn)化計(jì)算方法應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅＝（7200＋2500＋300＋1000＋1800＋100）×5%×（1＋7%＋3%）＝12900×5.5＝709.5萬元【提示】⑴內(nèi)部?jī)?yōu)惠售房?jī)?yōu)惠價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可，應(yīng)按正常賣價(jià)計(jì)稅；這叫做讓利不讓稅；⑵作辦公用的房屋、出典的房屋視同銷售計(jì)稅；⑶收取代墊的水表、電表的初裝費(fèi)作房屋銷售收入計(jì)稅。㈢印花稅1/21．印花稅的定義印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。2．印花稅的征稅范圍印花稅的征稅范圍包括：各種經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（如房產(chǎn)證）、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照等。㈢印花稅2/23．印花稅的納稅人印花稅的納稅人，是指在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人?！咎崾尽吭摱惖淖畲筇攸c(diǎn)為征收面廣、稅率很低。4．印花稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法⑴印花稅的計(jì)征方法有兩種：從價(jià)計(jì)征、從量計(jì)征⑵出售房屋和土地按0.5‰的稅率計(jì)征印花稅應(yīng)交印花稅＝房屋和土地標(biāo)的額×0.5‰【提示】房屋買賣過程中，房地產(chǎn)公司和購房人均應(yīng)交納。㈣契稅1．契稅的定義契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅?！咎崾尽勘径惙N只有房屋的買方交納，賣方不交。2．契稅的征稅范圍契稅以在我國境內(nèi)的下列行為征稅：⑴國有土地使用權(quán)出讓，⑵土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，⑶房屋買賣，⑷房屋贈(zèng)與，⑸房屋交換。【提示】⑴房屋、土地出租的，不交契稅；⑵房屋交換，按交換差額計(jì)征。3．契稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法⑴契稅的稅率：3%～5%具體比例由各省根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平自主確定；⑵契稅的計(jì)算方法應(yīng)交契稅＝計(jì)稅依據(jù)×稅率契稅計(jì)算的應(yīng)用舉例2某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的部分房屋作為本公司辦公用房，賬面成本140萬元，若出售正常售價(jià)300萬元，該房屋定性為高檔商品房當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定適用5%的契稅稅率。應(yīng)交契稅＝300×5%＝15萬元㈤土地增值稅1．土地增值稅的定義土地增值稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。㈤土地增值稅2．土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包含：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！咎崾尽恳岳^承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。㈤土地增值稅3．土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人，是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。㈤土地增值稅4．土地增值稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法⑴土地增值稅的計(jì)征依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額⑵增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目⑶納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征稅：①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。㈤土地增值稅⑷扣除項(xiàng)目包括以下內(nèi)容：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅；⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。㈤土地增值稅⑸土地增值率

＝土地增值額÷允許扣除項(xiàng)目金額＝A【提示】目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率①A<50%，稅率30%②50%<A<100%，稅率40%③100%<A<200%，稅率50%④200%<A，稅率60%土地增值稅計(jì)算方法舉例3

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)并成功出售一中心小區(qū)，取得收入28000萬元；實(shí)際相關(guān)支出14500萬元，其中：取得土地使用權(quán)費(fèi)用7000萬元，開發(fā)成本5000萬元，利息支出1200萬元，拆遷補(bǔ)償支出900萬元，其他費(fèi)用400萬元。經(jīng)稅務(wù)局審查，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共380萬元，不準(zhǔn)扣除；其他費(fèi)用中有120萬元不符合稅法列支標(biāo)準(zhǔn)，不能扣除。土地增值稅計(jì)算方法舉例3

參考答案(1)應(yīng)交印花稅＝28000×0.5‰＝14萬元(2)應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅＝28000×5%×(1+10%)＝1540萬元(3)稅務(wù)機(jī)關(guān)按收入的2%預(yù)扣土地增值稅＝28000×2%=560萬元(4)按收入的1.4%預(yù)扣企業(yè)所得稅＝28000×1.4%=392萬元(5)允許扣除的開發(fā)等支出＝14500－（380+120）＝14000萬元(6)允許扣除的稅金＝14+1540＝1554萬元(7)土地增值稅＝28000－（14000+1554）＝12446萬元(8)土地增值率＝12446÷（14000+1554）＝80.02%(9)應(yīng)交土地增值稅＝12446×40%－15554×5%＝4978－777.7＝4200.3萬元應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅＝4200.3－560＝3640.3萬元(10)應(yīng)交企業(yè)所得稅＝（12446－4200.3）×33%＝2721.1萬元應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅＝2721.1－392＝2329.1萬元(11)凈利潤＝12446－（4200.3＋2721.1+500）＝5024.6萬元㈥企業(yè)所得稅本內(nèi)容第三講專門講解㈦房產(chǎn)稅法律依據(jù)：《房產(chǎn)稅暫行條例》1．房產(chǎn)稅的定義房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。2．房產(chǎn)稅的征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村。㈦房產(chǎn)稅3．房產(chǎn)稅的納稅人房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。【提示】對(duì)個(gè)人所擁有的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。㈦房產(chǎn)稅4．房產(chǎn)稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法⑴房產(chǎn)稅的計(jì)征方法有兩種：從價(jià)計(jì)征、從租計(jì)征⑵從價(jià)計(jì)征主要是針對(duì)自用的房屋而言、稅率為1.2%。計(jì)算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%【提示】扣除比例為10%～30%，具體比例由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。⑶從租計(jì)征主要是針對(duì)出租的房屋而言、稅率為12%。計(jì)算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝租金收入×12%房產(chǎn)稅應(yīng)用舉例4某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運(yùn)用如下：第一，將3套房屋作為本公司臨時(shí)辦公用房，入賬價(jià)值500萬元；第二，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價(jià)值1000萬元，實(shí)際融資750萬元；第三，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，自用房屋扣除率一律為20%。房產(chǎn)稅應(yīng)用舉例4參考答案則該房地產(chǎn)開發(fā)公司本年應(yīng)交房產(chǎn)稅分別計(jì)算如下：⑴辦公用房應(yīng)交房產(chǎn)稅＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8萬元⑵租金收入應(yīng)交房產(chǎn)稅＝400×12%＝48萬元⑶該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝4.8＋48＝52.8萬元【提示】⑴房屋出租的租金收入還應(yīng)交納營業(yè)稅和附加稅等；⑵房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關(guān)稅金，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由承典方交納二、相關(guān)行業(yè)的稅種及稅率㈠建筑施工業(yè)㈡裝飾裝潢業(yè)㈠建筑施工業(yè)1．交納的主要稅種和稅率⑴營業(yè)稅，稅率3%⑵城建稅和教育費(fèi)附加、同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)⑶印花稅，稅率0.3‰⑷企業(yè)所得稅，稅率：2007年年底之前為33%，2008年開始為25%。㈠建筑施工業(yè)2.應(yīng)交稅金的計(jì)算和征收方法⑴目前我國對(duì)建筑施工行業(yè)主要采用按照收入比例一次性預(yù)征，適當(dāng)進(jìn)行稽查補(bǔ)交原則。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。⑵一次性預(yù)征的綜合比例由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r核定，一般在5%～8%之間。【提示】這么做的主要原因是：建筑行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊(cè)地往往不在同一地方，消化農(nóng)民工較多，會(huì)計(jì)核算不太健全。建筑施工業(yè)計(jì)稅應(yīng)用舉例5某施工企業(yè)承接一項(xiàng)房屋的建筑施工，合同總金額14000萬元；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照施工企業(yè)收入的一定比例預(yù)征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為3.5%，企業(yè)所得稅按照收入的3%預(yù)征，預(yù)征稅款的綜合比例為6.5%。建筑施工業(yè)計(jì)稅應(yīng)用舉例5參考答案則應(yīng)交稅金的計(jì)算方法如下：營業(yè)稅及附加稅＝14000×3.5%＝490萬元企業(yè)所得稅＝14000×3%＝420萬元【提示】①部分地方以上稅種都是上交地方稅務(wù)局，但2003年后新注冊(cè)的公司，原則上營業(yè)稅及附加稅上交地方稅務(wù)局，而企業(yè)所得稅上交國家稅務(wù)局。②無論采用包工包料的方式，還是采用只包工不包料的方式，計(jì)稅依據(jù)均為料工費(fèi)在內(nèi)的所有經(jīng)營額。③工程分包和轉(zhuǎn)包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的扣交義務(wù)人。建筑施工業(yè)計(jì)稅應(yīng)用舉例6甲施工企業(yè)承接一項(xiàng)房屋的建筑施工，合同總金額14000萬元；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照施工企業(yè)收入的一定比例預(yù)征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為3.5%，企業(yè)所得稅按照收入的3%預(yù)征，預(yù)征稅款的綜合比例為6.5%。該企業(yè)將部分工程轉(zhuǎn)包給乙公司，轉(zhuǎn)包工程額為4000萬元。建筑施工業(yè)計(jì)稅應(yīng)用舉例6參考答案應(yīng)交稅金的計(jì)算方法如下：甲應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅＝（14000－4000）×3.5%＝350萬元甲應(yīng)交企業(yè)所得稅＝（14000－4000）×3%＝300萬元甲應(yīng)代扣代交營業(yè)稅及附加稅＝4000×3.5%＝140萬元乙應(yīng)交企業(yè)所得稅＝4000×3%＝120萬元

㈡裝飾裝潢業(yè)1．交納的主要稅種和稅率⑴營業(yè)稅，稅率3%⑵城建稅和教育費(fèi)附加、同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)⑶印花稅，稅率0.3‰⑷企業(yè)所得稅，稅率：2007年年底之前為33%，2008年開始為25%。㈡裝飾裝潢業(yè)2.應(yīng)交稅金的計(jì)算和征收方法⑴目前我國對(duì)裝飾施工行業(yè)主要采用按照收入比例一次性預(yù)征，適當(dāng)進(jìn)行稽查補(bǔ)交原則。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。⑵一次性預(yù)征的綜合比例由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r核定，一般在5%～8%之間。【提示】這么做的主要原因是：裝飾行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊(cè)地往往不在同一地方，消化農(nóng)民工較多，會(huì)計(jì)核算不太健全。三、房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃思路㈠基本原則㈡減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)㈢改變收入性質(zhì)

（一）基本原則1．遵循稅法對(duì)營業(yè)收入確認(rèn)的要求2．防止在收入計(jì)量上出現(xiàn)與稅法對(duì)抗的行為（1）對(duì)價(jià)外費(fèi)用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。（2）對(duì)房屋的部分讓價(jià)與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時(shí)間差。（3）對(duì)讓價(jià)過大的，應(yīng)有充分的理由，主要是房屋的質(zhì)量和市場(chǎng)價(jià)格，或資金回籠。（二）減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)1．原因：對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。2．房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)行為（1）兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對(duì)外出售希望獲利。運(yùn)用舉例7甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進(jìn)行合作建房甲方所出土地賬面價(jià)值600萬元，市場(chǎng)價(jià)值5000萬元；乙方出錢對(duì)該部分土地進(jìn)行房屋開發(fā)，實(shí)際開發(fā)房屋面積40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約7000萬元。根據(jù)合同約定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。該房屋市場(chǎng)均價(jià)為每平方米5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價(jià)4000元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的價(jià)格賣給內(nèi)部職工。乙公司向甲公司分配房屋時(shí)，按協(xié)議價(jià)格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅，稅率為5.6%。運(yùn)用舉例7參考答案：1/2①乙公司對(duì)該部分房屋申報(bào)上交營業(yè)稅及附加稅=1600×0.4×5.6%=358.4萬元。②甲乙雙方實(shí)際各上交印花稅=1600×0.4×0.5‰=3.2萬元稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)以上業(yè)務(wù)進(jìn)行清稅時(shí)，對(duì)甲乙雙方分別作以下處理要求：乙公司應(yīng)按正常市場(chǎng)售價(jià)，視同銷售，計(jì)算補(bǔ)交營業(yè)稅和印花稅等。①應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅=1600×（0.55-0.4）×5.6%=134.4萬元。②應(yīng)補(bǔ)交印花稅=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2萬元運(yùn)用舉例7參考答案：2/2甲公司應(yīng)補(bǔ)稅的情況分別如下：①從乙公司分回房屋應(yīng)補(bǔ)交印花稅=1600×（0.55-0.4）×0.5‰=1.2萬元。②從乙公司分回房屋按3%的稅率補(bǔ)交契稅=1600×0.55×3%=264萬元。③將房屋轉(zhuǎn)手賣給內(nèi)部職工時(shí)：應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=1600×0.55×5.6%=492.8萬元。應(yīng)交印花稅=1600×0.55×0.5‰=4.4萬元。另外甲乙兩公司還因此補(bǔ)交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅?！咎崾尽吭斐梢陨辖Y(jié)果的主要原因是，實(shí)物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅的征收環(huán)節(jié)。（2）以房屋出典的方式融資部分公司由于不斷進(jìn)行擴(kuò)張，已經(jīng)開發(fā)的房屋又想先扣在手上將來賣個(gè)好價(jià)錢，為了解決目前擴(kuò)張時(shí)資金相對(duì)緊張的矛盾，將已經(jīng)開發(fā)未出售的房屋對(duì)外出典，并約定一定期限后按較高的價(jià)格贖回。運(yùn)用舉例8：丙房產(chǎn)公司將已開發(fā)的房屋對(duì)外出典，價(jià)格2000萬元，并約定1年后按2300萬元的價(jià)格贖回；預(yù)計(jì)贖回后，再出售，出售價(jià)格在2800萬元以上。丙公司房屋出典時(shí)，實(shí)際上交印花稅1萬元，未再交納其他稅金。運(yùn)用舉例8續(xù)：稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查時(shí)，要求丙公司補(bǔ)稅，主要理由：第一：丙公司將該部分房屋出典前，表明丙公司已擁有該房屋的所有權(quán)，視同為丙公司購入自己開發(fā)的房屋，按5.6%的稅率補(bǔ)交營業(yè)稅等。應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅=2000×5.6%=112萬元。第二：丙公司將房屋出典時(shí)，再次視同銷售。應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅=2000×5.6%=112萬元?！咎崾尽吭斐梢陨涎a(bǔ)稅的實(shí)質(zhì)原因，人為增加視同銷售的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。（3）協(xié)議以房抵債的錯(cuò)誤行為房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務(wù)后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價(jià)格抵債，這種模式對(duì)債權(quán)人而言，形成多次流轉(zhuǎn)。因?yàn)榈謧倪^程是一次房屋的交易過程，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時(shí)又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個(gè)流轉(zhuǎn)過程看，多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅；另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納1.2%的房產(chǎn)稅。其影響結(jié)果與合作開發(fā)建房性質(zhì)差不多。3．減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，同時(shí)又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求，最簡(jiǎn)單的處理方法只有兩種

第一，總量控制的終端一次性銷售模式，即：（1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。（2）將該部分房源視同團(tuán)購，并作為一批限價(jià)銷售，只接有終端購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司按限定價(jià)格一一簽訂購房合同，體現(xiàn)為一次性終端銷售。（3）由于該批銷售房屋，樓棟和時(shí)間相對(duì)集中，只接按約定價(jià)格銷售，既減少了中間實(shí)物分配的環(huán)節(jié)，又規(guī)避了銷售價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用舉例9

如上例8中，對(duì)于甲公司分回的16000平米房屋，甲方要再次出售給內(nèi)部職工，可以改為以下結(jié)算模式：（1）乙公司直接將該部分房屋以每平米5200元的價(jià)格賣給甲方指定的內(nèi)部職工，并由甲方公司職工與乙公司簽訂購房合同，并開票辦證。（2）每平米5200元與4000元的價(jià)差部分，扣除乙公司應(yīng)交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方服務(wù)性合作利潤分回。運(yùn)用舉例9參考答案

這樣處理對(duì)乙公司而言：每平米按5200元交納相關(guān)稅金，而非調(diào)整為5500元交稅。對(duì)甲公司而言：（1）無須交納從甲公司分回實(shí)物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。（2）甲公司也不用再交納房屋出售給職工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。（3）甲公司也不存在房屋計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整問題（即：每平米按5200再出售，而稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價(jià)為5500元）。（三）改變收入性質(zhì)

1．改變收入的性質(zhì)應(yīng)具備的條件房地產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地出售，可能存在以下幾種情況：（1）屬于精裝修房屋。（2）屬于土地轉(zhuǎn)讓。（3）屬于在建工程整體轉(zhuǎn)讓。（4）或者公司做完最后一個(gè)項(xiàng)目，不打算再做。針對(duì)以上不同特殊情況，可以采用不同方法對(duì)房屋開發(fā)收入的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。

2．收入分割法（1）對(duì)象。屬于開發(fā)完的精裝修房屋。（2）條件。應(yīng)設(shè)立兩家以上公司，一家為房地產(chǎn)開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。（3）原因。精裝修的房屋售價(jià)包括裝修費(fèi)用及裝修的基本利潤在內(nèi)。（4）稅收差異：①裝修收入單獨(dú)開票，營業(yè)稅稅率為3%，比房產(chǎn)公司5%的稅率要低。②裝修收入部分不交土地增值稅。③對(duì)于購房者而言，降低了契稅的計(jì)稅基數(shù)。運(yùn)用舉例10：丁房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的部分高檔住宅，全部精裝修，共15000平米，每平米售價(jià)在8000元左右，每平米裝修成本可以估計(jì)在1000~1200元之間，全部裝修由A公司完成。當(dāng)?shù)匾?guī)定，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為5.6%，裝飾行業(yè)為3.36%，該類房屋的契稅稅率為4%。運(yùn)用舉例10參考答案1/2：

第一，若每平米裝修費(fèi)結(jié)算價(jià)格為1000元，由丁公司全部支付給A，A公司作收入，丁公司作為房屋開發(fā)成本的一部分。（1）A公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=10000×0.1×3.36%=33.6萬元（2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=10000×0.8×5.6%=448萬元（3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000×0.8×4%=320萬元運(yùn)用舉例10參考答案2/2：

第二，若裝修費(fèi)直接由裝修公司開給購房者，而房產(chǎn)公司按差價(jià)款開票給購房者。（1）A公司應(yīng)交營業(yè)稅等=10000×0.1×3.36%=33.6萬元。（2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等=10000×（0.8－0.1）×5.6%=392萬元（3）購房者累計(jì)應(yīng)交契稅=10000×（0.8－0.1）×4%=280萬元以上比較表明，采用第二方案：丁公司少交營業(yè)稅等56萬元。購房者少交契稅40萬元。3．整體