瑞安武清技術(shù)標(biāo)2012924221193135

“SOCAM天津武清”項(xiàng)目

投標(biāo)報(bào)告2012年9月偉業(yè)顧問(wèn)本次報(bào)告的核心內(nèi)容從市場(chǎng)大勢(shì)、客戶核心驅(qū)動(dòng)力出發(fā)，尋找本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，從而推導(dǎo)出最適合本項(xiàng)目的發(fā)展方向；結(jié)合區(qū)位現(xiàn)狀和項(xiàng)目發(fā)展的特性和目標(biāo)，尋找本項(xiàng)目發(fā)展的核心問(wèn)題；結(jié)合市場(chǎng)大勢(shì)、客戶核心驅(qū)動(dòng)力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洞悉項(xiàng)目存在的市場(chǎng)價(jià)值及發(fā)展方向。通過(guò)案例借鑒，尋找項(xiàng)目可借鑒機(jī)會(huì)點(diǎn)。page3基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本體目錄經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)低位盤(pán)整，8月CPI同比增長(zhǎng)2.0%，8月PPI下降達(dá)到3.5%，創(chuàng)出34個(gè)月新低。政策：政府頻亮相，持續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)低位盤(pán)整，8月CPI同比增長(zhǎng)2.0%；8月PPI同比下降達(dá)到3.5%，創(chuàng)出34個(gè)月新低；對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)低位運(yùn)行，8月出口1779.73億美元，同比增長(zhǎng)2.7%；進(jìn)口1513.13億美元，同比下降2.6%，增速創(chuàng)7個(gè)月以來(lái)的新低。宏觀背景受食品價(jià)格影響，CPI小幅上揚(yáng)，PPI進(jìn)一步走弱，說(shuō)明國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍在探底過(guò)程。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月CPI同比上漲2.0%，其中食品類(lèi)價(jià)格上漲3.4%，非食品價(jià)格上漲1.4%。食品價(jià)格上漲依然是帶動(dòng)CPI回升的主要?jiǎng)恿?，其中鮮菜價(jià)格漲幅最大為23.8%，影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約0.6個(gè)百分點(diǎn)。8月PPI同比下降達(dá)3.5%，創(chuàng)出34個(gè)月新低，工業(yè)品價(jià)格進(jìn)一步走弱，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依然比較弱，工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)也呈現(xiàn)弱勢(shì)，去庫(kù)存的過(guò)程還在進(jìn)行中。宏觀背景總基調(diào)：鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。各地頻繁“微調(diào)”，試圖突破限購(gòu)紅線，但均被叫停，顯示樓市調(diào)控不動(dòng)搖。一方面地方政府對(duì)房地產(chǎn)政策放松的訴求，另一方面經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行，促使中央對(duì)房地產(chǎn)政策過(guò)度放松不能容忍。降息及下調(diào)存準(zhǔn)，旨在保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，與全面放松房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o關(guān)。上半年，GDP增速為7.6%，延續(xù)11年以來(lái)的回落趨勢(shì)，且呈現(xiàn)加速回落的態(tài)勢(shì)。為實(shí)現(xiàn)全年“保7爭(zhēng)8”目標(biāo)，2012年6月、7月銀行兩次降息、兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，并多次重申“穩(wěn)增長(zhǎng)”為當(dāng)務(wù)之急。貨幣政策微調(diào)，并鼓勵(lì)自住性需求。上半年，相應(yīng)中央鼓勵(lì)剛性需求的精神，各地陸續(xù)出臺(tái)扶持剛需的政策，涉及首套房利率、放松普宅標(biāo)準(zhǔn)等5項(xiàng)措施。宏觀背景第7

頁(yè)溫家寶總理的兩年“八次”進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整房?jī)r(jià)保持在合理水平2010年中國(guó)政府網(wǎng)專(zhuān)訪2.2712.26中央人民廣播電臺(tái)交流5.1“五一”在北京視察保障房建設(shè)情況11.6圣彼得堡發(fā)表談話1.31國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議2.6-2.10中南海五次座談會(huì)“本屆政府有信心使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位?！?“在我的任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，決不會(huì)退縮?！薄爸醒胩岢鲆３址康禺a(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅(jiān)定不移的；要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)、使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移。”“在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫的動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”再次提及鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。聽(tīng)取社會(huì)各界人士對(duì)《政府工作報(bào)告（征求意見(jiàn)稿）》的意見(jiàn)和建議。表示，“房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。”3.144.13“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松?！?/p>

“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給?！笔粚萌珖?guó)人大五次會(huì)議記者招待會(huì)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議2012年市場(chǎng)深耕|政策深耕政策方向不動(dòng)搖，國(guó)家對(duì)政策堅(jiān)持依然堅(jiān)定宏觀市場(chǎng)調(diào)控政策堅(jiān)決不放松，各相關(guān)政府職能部門(mén)只有與時(shí)俱進(jìn)繼續(xù)保持前進(jìn)姿態(tài)。宏觀背景1、貨幣政策頻繁微調(diào)：“穩(wěn)增長(zhǎng)是長(zhǎng)期艱巨任務(wù)”（溫家寶），11年第四季度以來(lái)，通脹開(kāi)始逐漸回落，經(jīng)濟(jì)的重心已經(jīng)由防通脹轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｔ鲩L(zhǎng)。目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大，因此12年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的主旋律依然是保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。出于對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂，下半年貨幣政策可能會(huì)持續(xù)微調(diào)，特別是存款準(zhǔn)備金率目前仍處于高位。2、限購(gòu)紅線短期內(nèi)突破無(wú)望：2011年三季度以來(lái)全國(guó)同比增速持續(xù)為負(fù)，表明歷時(shí)兩年多的調(diào)控累加因素已經(jīng)在房地產(chǎn)中得到發(fā)酵。二季度以來(lái)，由于剛需集中放量，市場(chǎng)成交有所反彈，為保證調(diào)調(diào)控的效果，限購(gòu)等抑制投資性需求的政策在短期內(nèi)仍然突破無(wú)望。3、新政策出臺(tái)幾率低，多喊話穩(wěn)預(yù)期：

目前成交價(jià)格趨于穩(wěn)定，已達(dá)到政府的調(diào)控預(yù)期，不用再出臺(tái)新的政策予以打壓；而成交量的反彈，政府會(huì)運(yùn)用正向的輿論造勢(shì)，穩(wěn)固調(diào)控的預(yù)期。4、鞏固如不理想，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大：

如果下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格保持平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅的增長(zhǎng)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)在短期內(nèi)不會(huì)再擴(kuò)大；一旦房?jī)r(jià)大幅反彈，房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望繼續(xù)擴(kuò)大，主要為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。下半年政策預(yù)期：“保字當(dāng)頭”保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，保政策基本面宏觀背景小結(jié)地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，近期將以穩(wěn)定、鞏固現(xiàn)有調(diào)控成效為主要方向；穩(wěn)增長(zhǎng)為下半年經(jīng)濟(jì)政策核心，貨幣政策或出現(xiàn)頻繁微調(diào)，但與放松房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)關(guān)；保護(hù)剛性需求、抑制投資需求政策短期內(nèi)突破無(wú)望，投資類(lèi)產(chǎn)品仍將面對(duì)艱難的市場(chǎng)環(huán)境；剛性需求的“窗口式”釋放穩(wěn)定性不強(qiáng)，應(yīng)抓住市場(chǎng)機(jī)遇快速出貨，保障現(xiàn)金流；“金九銀十”各大房企為保年內(nèi)回款規(guī)避未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，將借機(jī)降價(jià)大量促銷(xiāo)，下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力極大。宏觀背景page10基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本體目錄城市化進(jìn)程發(fā)展特征指標(biāo)特征居住特征城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圓300-1000人均收入(GDP)/美圓>3000，城市化率70%解決溫飽問(wèn)題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段大都市，城市群城市出現(xiàn)多個(gè)中心副中心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展天津廣州，上海紐約人口擠出人口自然分流市場(chǎng)發(fā)展：天津處于被動(dòng)郊區(qū)化向主動(dòng)郊區(qū)化轉(zhuǎn)變階段，未來(lái)郊區(qū)市場(chǎng)大有可為。城市化進(jìn)程加速，需求外擴(kuò)開(kāi)始啟動(dòng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)深耕|成交走勢(shì)深耕2012年上半年武清區(qū)新增商品住宅8446套，環(huán)比減少24%，同比降低21%；新增面積104.11萬(wàn)平米，環(huán)比下降22%，同比下浮3%。

成交4962套，環(huán)比減少27%，同比下滑40%；成交面積52.15萬(wàn)平米，占全市成交癿7%，環(huán)比降低28%，同比縮減36%；成交金額30.86億元，環(huán)比減少了30%，相較二去年同期下滑了35%。截止至6月末，存量為232.4萬(wàn)平米，較去年庫(kù)增加了31%。2012年上半年區(qū)武清商品住宅成交均價(jià)5917元/平米，環(huán)比下滑3%，同比增加1%。市場(chǎng)表現(xiàn)：上半年供需同比環(huán)比雙雙出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整跡象，以穩(wěn)定成交量.房地產(chǎn)宏觀第13

頁(yè)土地市場(chǎng)深耕序列號(hào)地塊名稱(chēng)規(guī)劃建筑面積建設(shè)用地面積用地性質(zhì)容積率綠化率成交價(jià)樓面價(jià)格競(jìng)得方成交日期成交狀態(tài)(平方米)(平方米)(萬(wàn)元)(元/平方米)1武清區(qū)下朱莊街京津公路東側(cè)16259581297城鎮(zhèn)住宅1.0-2.0不小于40%159001955.77天津雨麟投資發(fā)展有限公司2012/8/17成交2武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)京福公路北側(cè)6894344162城鎮(zhèn)住宅、商服住宅1.0-1.5

商業(yè)2.0以下住宅不小于40%；商服不小于15%2650600.06天津市君利和駿房地產(chǎn)投資有限公司2012/7/19成交3武清區(qū)下朱莊街規(guī)劃嘉河道南側(cè)239823159882城鎮(zhèn)住宅1-1.5不小于40%239901500.48萬(wàn)城建基置業(yè)（天津）有限公司2012/7/19成交4武清區(qū)下朱莊街廣賢道西側(cè)184125127498城鎮(zhèn)住宅、商服1.0-1.4

商業(yè)1.0以下城鎮(zhèn)住宅42%250001960.82天津盛鑫隆茂投資發(fā)展有限公司2012/7/19成交5武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)京福公路北側(cè)8852844264城鎮(zhèn)住宅1.0-2.00.4----流拍6武清區(qū)下伍旗鎮(zhèn)旗良路西側(cè)4616930779其他普通商品住房用地1.0-1.5-1620526.32天津市江信房地產(chǎn)投資有限公司2012/5/23成交7武清區(qū)下伍旗鎮(zhèn)旗良路東側(cè)5404936033其他普通商品住房用地1.0-1.5-1900527.29天津市江信房地產(chǎn)投資有限公司2012/5/23成交8武清區(qū)南蔡村鎮(zhèn)翠亨路東側(cè)339930199959城鎮(zhèn)住宅、商服、科教1.0-1.740%360901804.87美克筑嘉（天津）投資有限公司2012/5/16成交9武清區(qū)新城京津塘高速公路南側(cè)136620124200城鎮(zhèn)住宅1.0-1.140%224001803.54天津運(yùn)河城投資有限公司2012/5/16成交10武清區(qū)新城建設(shè)路西側(cè)3460217301城鎮(zhèn)住宅、商服1.0-2.00.472704202.02天津市志荔房地產(chǎn)投資有限公司2012/4/20成交11武清區(qū)新城強(qiáng)國(guó)道南側(cè)地鎮(zhèn)住宅1.0-2.0不小于40%224502806.55悅軒（天津）置業(yè)投資有限公司2012/2/16成交12武清區(qū)梅廠鎮(zhèn)津圍公路西側(cè)地塊12010491427城鎮(zhèn)住宅、商服1.0-1.3

商業(yè)1.4以下不小于40%5750628.91天津科亨置業(yè)投資有限公司2012/2/17成交13武清區(qū)王慶坨鎮(zhèn)大王路東側(cè)地塊3542817714城鎮(zhèn)住宅1.0-2.0不小于40%1690954.03天津萬(wàn)博投資有限公司2011/12/28成交14津武（掛）2011-268號(hào)地鎮(zhèn)住宅1.0-1.6不小于40%284003005.68山西兆盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011/12/23成交15武清區(qū)下朱莊運(yùn)河休閑島廣賢路西側(cè)5514845956城鎮(zhèn)住宅1.0-1.2不小于42%推出16武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)京福公路北側(cè)9169645848其他普通商品住房用地1.0-2.0不小于40%推出17武清區(qū)東馬圈鎮(zhèn)武落路西側(cè)7812339061其他普通商品住房用地1.0-2.0不小于40%推出截至2012年9月，武清區(qū)共推住宅商業(yè)用地17塊，其中13塊成交，1塊流拍。本案地塊為區(qū)域樓面價(jià)第三高地塊。入市推盤(pán)更易受到宏觀環(huán)境影響土地供應(yīng)：京津一體化拉動(dòng)武清區(qū)域價(jià)值，2011年底至今，武清區(qū)共推出建設(shè)用地面積128萬(wàn)平米，其中城區(qū)推出22萬(wàn)平米。房地產(chǎn)宏觀城區(qū)及

盛世水岸客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+藍(lán)印客戶客戶比例：5：3：2主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）

當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羰窃谑垌?xiàng)目的主要購(gòu)買(mǎi)者

荔城公館客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+藍(lán)印客戶客戶比例：6：3：1主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的成熟，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的人口藍(lán)印客戶有一定比例，但非現(xiàn)在市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)主力

上河雅頌客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+外地藍(lán)印客戶客戶比例：6：2：2主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）客戶層面：地緣內(nèi)改善自用為主體，剛需為主力。房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)深耕|結(jié)論宏觀市場(chǎng)小結(jié)

藍(lán)印政策及區(qū)域地勢(shì)資源使武清房地產(chǎn)市獨(dú)占鰲頭，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇。2012年上半年，武清房地產(chǎn)市場(chǎng)與“北上廣深”等多個(gè)一線主要城市近乎同步地經(jīng)歷著“寒冬蕭索——以?xún)r(jià)換量——量增價(jià)穩(wěn)”的轉(zhuǎn)變。按照“量在價(jià)先”的歷史經(jīng)驗(yàn)，成交量若能持續(xù)保持穩(wěn)健，下半年整體市場(chǎng)價(jià)格或轉(zhuǎn)向增漲，后期樓市有望走向量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。宏觀市場(chǎng)page16基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航宏觀背景房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目本體目錄page17武清區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，素有“京津走廊”之稱(chēng)。是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；武清城區(qū)距北京市區(qū)70公里、距六環(huán)40公里；距天津外環(huán)20公里；城區(qū)30公里。行車(chē)到天津市區(qū)40分鐘，到北京市區(qū)1.5個(gè)小時(shí)。武清現(xiàn)代交通體系方便快捷。境內(nèi)現(xiàn)有京津塘、京津、京滬、112、津保、京薊等6條高速公路；建設(shè)有京津城際鐵路，在城區(qū)設(shè)經(jīng)停站，乘城際19分鐘達(dá)到北京，10分鐘達(dá)到天津。項(xiàng)目位于天津武清“京津走廊”，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、生態(tài)宜居城市。京津冀核心京津一體化衛(wèi)星城武清處于大北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃“兩軸兩帶”的東部發(fā)展帶，同時(shí)與天津?yàn)I海新區(qū)共處天津城市發(fā)展主軸——津?yàn)I綜合發(fā)展軸上，發(fā)展?jié)摿O其廣闊。位于京津新興的兩大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)和泰達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心點(diǎn)。項(xiàng)目本體區(qū)域?qū)傩裕阂劳形淝彘_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，區(qū)域土地規(guī)劃的整體性、純粹性，這里將被打造成宜居、可持續(xù)發(fā)展的京津衛(wèi)星城。本案武清開(kāi)發(fā)區(qū)整體規(guī)劃高等教育區(qū)綜合發(fā)展區(qū)創(chuàng)業(yè)總部基地休閑娛樂(lè)大型商業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然生態(tài)環(huán)境良好，開(kāi)發(fā)區(qū)東臨大運(yùn)河，北有龍鳳新河，西有龍鳳河故道，區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)40%以上，空氣和水質(zhì)優(yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域地塊整體規(guī)劃區(qū)域自然資源遠(yuǎn)期規(guī)劃總面積93平方公里。建成和在建50平方公里，其中已建成一期、二期15平方公里，招商在建三期15平方公里，正在規(guī)劃四期20平方公里。配套功能設(shè)施完善，基礎(chǔ)功能設(shè)施達(dá)到“十一通一平”，建有大型商務(wù)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、佛羅倫薩小鎮(zhèn)京津名品奧特萊斯、凱旋王國(guó)主題樂(lè)園、文化公園、溫泉公寓、高級(jí)會(huì)館、廉租公寓、雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校、連鎖超市等。目前正重點(diǎn)開(kāi)發(fā)六個(gè)區(qū)域：高端制造業(yè)聚集區(qū)、創(chuàng)業(yè)總部基地、保稅物流區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高等教育區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)。武清開(kāi)發(fā)區(qū)是武清全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和主發(fā)動(dòng)機(jī)。項(xiàng)目本體項(xiàng)目所在區(qū)域路網(wǎng)體系密集，對(duì)外交通十分便利，有多條高速公路和鐵路穿行于區(qū)域，是京津城際鐵路唯一的經(jīng)停站。本案地處京津腹地，距北京市區(qū)78公里，距首都機(jī)場(chǎng)90公里，距規(guī)劃中的首都第二機(jī)場(chǎng)45公里，距天津市區(qū)30公里，距天津港71公里；本案所在區(qū)內(nèi)現(xiàn)有京津塘、京津、京滬、津保、津薊5條高速公路、設(shè)出入口12個(gè)；本案南側(cè)即為京津城際鐵路武清站，每天?？寇?chē)次11對(duì)，到達(dá)北京只需19分鐘、到天津只需10分鐘；據(jù)本案1公里范圍內(nèi)有公交607路，561路，562路，564路，武清12路，方便到達(dá)武清和天津；規(guī)劃中的天津地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)線建成后將在武清設(shè)站，并可接駁軌道交通，到達(dá)首都第二機(jī)場(chǎng)。本案武清距北京：六環(huán)40km；市區(qū)71km；首都機(jī)場(chǎng)90km。距天津：外環(huán)20km;市區(qū)30km；機(jī)場(chǎng)35km；港口71km。項(xiàng)目本體20實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)西距京福線G1041公里北距京臺(tái)/京滬高速5公里北距京津唐高速8公里北距京津高速11公里南距濱保高速11公里南距榮烏高速18公里天安門(mén)東六環(huán)京津高速京臺(tái)高速首都機(jī)場(chǎng)天津市政府天津外環(huán)103國(guó)道地塊位置36公里27分鐘15分鐘4分鐘18公里5公里32公里25分鐘15分鐘8分鐘5分鐘24公里9公里7公里32分鐘42公里京港澳高速榮烏高速京滬高速80分鐘19分鐘110公里25.4公里5分鐘6公里石家莊115分鐘158公里濟(jì)廣高速京臺(tái)高速京滬高速218分鐘25分鐘292公里33公里5分鐘6公里濟(jì)南11分鐘14.5公里京港澳高速京臺(tái)高速京滬高速83分鐘19分鐘110公里25.4公里5分鐘6公里保滄高速24分鐘31.7公里保阜高速20分鐘16公里京昆高速太原229分鐘305公里26.4公里12分鐘以時(shí)速80公里/小時(shí)計(jì)算。項(xiàng)目本體周邊四至:地塊北鄰強(qiáng)國(guó)路，南鄰前進(jìn)道及京津高鐵，西鄰?fù)▏?guó)路，東臨佛羅倫薩小鎮(zhèn)page21地塊情況：項(xiàng)目四周無(wú)遮擋，地塊方正，地面平整，原生樹(shù)覆蓋，無(wú)拆遷，便于開(kāi)發(fā)，但存在一定噪音影響。翠亨路翠通路京福公路前進(jìn)道強(qiáng)國(guó)道66本案佛羅倫薩小鎮(zhèn)33亨達(dá)花園小區(qū)22經(jīng)緯城市綠洲住宅、商業(yè)11京津高鐵武清站44前進(jìn)道55強(qiáng)國(guó)道77翠通路8臨小鎮(zhèn)內(nèi)部路8土地平整項(xiàng)目本體page22規(guī)劃指標(biāo)：項(xiàng)目規(guī)劃為中等規(guī)模、中低密度、中小戶型社區(qū)，商業(yè)配套及公寓占30%。項(xiàng)目本體

瑞安建業(yè)有限公司（瑞安建業(yè),股份代號(hào)：983）為瑞安集團(tuán)的成員之一，于一九九七年二月在香港聯(lián)合交易所上市，現(xiàn)時(shí)專(zhuān)注于中國(guó)內(nèi)地發(fā)展專(zhuān)門(mén)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

瑞安建業(yè)于水泥及建筑業(yè)務(wù)方面擁有多年的經(jīng)驗(yàn)，配合公司于策略性合作、融資、收購(gòu)、建筑、項(xiàng)目管理、營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣方面無(wú)與倫比的競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)已成為專(zhuān)注于中國(guó)內(nèi)地特殊房產(chǎn)項(xiàng)目及知識(shí)型小區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展商。

瑞安建業(yè)于二零零八至零九年度，再度榮獲香港社會(huì)服務(wù)聯(lián)會(huì)嘉許為「商界展關(guān)懷」機(jī)構(gòu)，肯定了我們對(duì)社會(huì)作出的貢獻(xiàn)。于二零零八年，集團(tuán)正式制訂企業(yè)社會(huì)責(zé)任政策宣言,以宣告瑞安建業(yè)對(duì)員工、環(huán)境及社群的承擔(dān)和承諾，并取名為「關(guān)?愛(ài)?瑞安」。

代表作包括位于上海的21世紀(jì)中心大廈、北京的瑞安?君匯以及位于成都的中匯廣場(chǎng)等等。品牌：瑞安建業(yè)戰(zhàn)略前瞻、創(chuàng)新先河、著重優(yōu)質(zhì)、追求卓越的具有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)發(fā)展商。項(xiàng)目本體page24項(xiàng)目擁有全方位的立體生活配套、包括大型商業(yè)區(qū)、高等教育區(qū)、生活服務(wù)區(qū)。凱旋王國(guó)主題公園佛羅倫薩小鎮(zhèn)全球商品博覽匯（規(guī)劃中）本案5KM商業(yè)配套：本案比鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)及全球商品博覽匯兩大集中高端商業(yè)區(qū)，具有成熟高尚商業(yè)配套，投資升值潛力巨大。天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯：是中國(guó)首座純意大利風(fēng)格的大型高端名品折扣中心和休閑文化中心，占地面積18萬(wàn)平方米，設(shè)有奢侈品、國(guó)際名品、運(yùn)動(dòng)和戶外以及休閑四大特色購(gòu)物主題體驗(yàn)區(qū)，將引進(jìn)近200家頂級(jí)奢侈品牌和世界時(shí)尚名牌。凱旋王國(guó)：整體規(guī)劃占地1300畝，將分期開(kāi)發(fā)建設(shè)成為北方規(guī)模最大，設(shè)備功能最強(qiáng)的大型綜合旅游休閑娛樂(lè)基地。園區(qū)一期有25個(gè)大型游樂(lè)設(shè)施、一個(gè)4D影院、一個(gè)大型表演場(chǎng)等，2012年7月7日已開(kāi)業(yè)。全球商品博覽匯：經(jīng)緯城市綠洲規(guī)劃的40萬(wàn)平方米的“全球商品博覽匯”涵蓋主題商貿(mào)區(qū)、酒店會(huì)展區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)等功能區(qū)。（規(guī)劃中）項(xiàng)目本體本案5KM楊村第七中學(xué)金色之光雙語(yǔ)幼兒園天津師范大學(xué)高等職業(yè)教育學(xué)院東洲小學(xué)楊村第八小學(xué)楊村第九小學(xué)英華國(guó)際學(xué)校楊村第五中學(xué)楊村第十小學(xué)楊村第一中學(xué)本案周邊教育資源豐富，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備，5公里范圍內(nèi)還有雙語(yǔ)幼兒園、楊村一中（重點(diǎn)）、英華國(guó)際學(xué)校。根據(jù)天津政策，一次性購(gòu)房40萬(wàn)以上者可以辦理天津藍(lán)印戶口。本案學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校為：楊村九小、楊村七中。教育配套：本案周邊教育配套豐富，毗鄰名校，購(gòu)房（40萬(wàn)以上）可辦理藍(lán)印戶口，為投資學(xué)區(qū)房提供強(qiáng)有力支撐。項(xiàng)目本體本案5KM餐飲：肯德基、必勝客、吉野家、賽百味、拿渡麻辣香鍋、costa、bellavita意大利餐廳、venchi、lavazza、哈根達(dá)斯武清區(qū)醫(yī)院武清區(qū)中醫(yī)院中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行天津農(nóng)商銀行中國(guó)工商銀行中國(guó)建設(shè)銀行中國(guó)銀行海達(dá)超市武清區(qū)人民醫(yī)院天津市急救中心武清分中心生活配套：本案周邊基本生活配套齊全，生活氛圍成熟。距本案1公里范圍內(nèi)：佛羅倫薩小鎮(zhèn)內(nèi)各類(lèi)餐飲品牌店、海達(dá)超市3店、銀行、郵局齊全；5公里范圍內(nèi)：天津急救中心武清分中心、武清人民醫(yī)院、武清醫(yī)院，武清區(qū)政府、各職能單位。區(qū)政府項(xiàng)目本體SWOT1234優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)劣勢(shì)威脅page27借勢(shì)：借助武清區(qū)的目標(biāo)規(guī)劃提升項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿?；瑞安品牌軌道、高速立體交通樞紐低密度大規(guī)模宜居社區(qū)周邊集中大規(guī)模高端商業(yè)教育資源優(yōu)秀，基礎(chǔ)配套齊全新移民介入：高鐵、天津地鐵4號(hào)線等交通的不斷完善，提升了區(qū)域的發(fā)展水平；學(xué)區(qū)項(xiàng)目：可辦理天津藍(lán)印，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)中學(xué)、雙語(yǔ)學(xué)校；為實(shí)現(xiàn)高等院校夢(mèng)想的人提供機(jī)會(huì)；身份象征：比鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)OUTLETS，與國(guó)際高端品牌同行。升值潛力：天津地鐵4號(hào)線的開(kāi)通，將帶動(dòng)武清區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格的漲幅；噪聲污染：臨近高鐵，項(xiàng)目面臨噪聲污染問(wèn)題；距離市中心較遠(yuǎn)：新城新區(qū)客戶認(rèn)知度不足。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：目前國(guó)內(nèi)通貨膨脹持續(xù)走高，銀行存貸款率不斷攀升，增加購(gòu)房客群成本；政策風(fēng)險(xiǎn)：持續(xù)從緊的調(diào)控政策，繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)；區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)存貨量較大、產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富。位于新城區(qū)：新城區(qū)規(guī)劃生活配套娛樂(lè)設(shè)施等需要不斷完善。項(xiàng)目本體

天津衛(wèi)星城，國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿︻A(yù)期瑞安品牌軌道、高速立體交通樞紐大型復(fù)合低密度宜居社區(qū)周邊集中大規(guī)模高端商業(yè)教育資源優(yōu)秀，基礎(chǔ)配套齊全其他特質(zhì)比鄰佛羅倫薩小鎮(zhèn)OUTLETS可辦理天津藍(lán)印，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)中學(xué)、雙語(yǔ)學(xué)校高鐵對(duì)面，直達(dá)京津項(xiàng)目關(guān)鍵詞小結(jié)項(xiàng)目本體【核心價(jià)值關(guān)鍵詞】【優(yōu)勢(shì)價(jià)值關(guān)鍵詞】page29瑞安品牌、便利交通、低密社區(qū)、高端商業(yè)區(qū)、教育資源高端商業(yè)區(qū)、便利交通、藍(lán)印戶口項(xiàng)目本體我們思考的方式：戰(zhàn)略：增強(qiáng)主題性加強(qiáng)產(chǎn)品差異化；以“主題性商業(yè)規(guī)劃”與“低門(mén)檻步入高等學(xué)府”為核心，打造高端商業(yè)中心的黃金居住區(qū)。戰(zhàn)術(shù)：快銷(xiāo)回現(xiàn)，價(jià)格小步走、增加贈(zèng)送面積保持產(chǎn)品高性?xún)r(jià)比。保證項(xiàng)目安全獲利“區(qū)域認(rèn)知洼地”“區(qū)域價(jià)格洼地”較高高競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展明晰，未來(lái)良好預(yù)期18萬(wàn)平米主題性商業(yè)規(guī)劃軌道交通預(yù)期規(guī)劃綜合體，集中成熟的大型商業(yè)學(xué)區(qū)房、買(mǎi)房送藍(lán)印瑞安品牌瑞安武清項(xiàng)目vs關(guān)鍵點(diǎn)page30項(xiàng)目本體page31基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航目錄產(chǎn)業(yè)研究交通研究藍(lán)印政策研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)武清區(qū)GDP及三大產(chǎn)業(yè)比例年度GDP（億元）年均增長(zhǎng)率（%）三大產(chǎn)業(yè)比例（%）20114278:50:422020預(yù)計(jì)1120預(yù)計(jì)138:47:45產(chǎn)業(yè)研究新城主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)薊縣旅游業(yè)，輕加工工業(yè)寶坻商貿(mào)物流業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)武清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)西青科技、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、旅游業(yè)靜海制造業(yè)、物流業(yè)津南綜合服務(wù)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)大港石油化工漢沽旅游、休閑、度假產(chǎn)業(yè)寧河加工工業(yè)旅游服務(wù)業(yè)天津市總體規(guī)劃對(duì)各新城產(chǎn)業(yè)的要求天津市城市發(fā)展總體規(guī)劃，定位武清主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)研究

三縱兩橫

一帶三區(qū)三縱：京津公路翠亨路京福支線兩橫：福源道前進(jìn)道一帶：運(yùn)河風(fēng)貌帶三區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)型宜居生活區(qū)國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)宜居生活區(qū)布局結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)研究大河旗組團(tuán)崔堡組團(tuán)梅上組團(tuán)大高白河組團(tuán)泗城白組團(tuán)汊石陳組團(tuán)王慶坨組團(tuán)新城核心組團(tuán)

新城核心組團(tuán)：以新城為中心，依托武清開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際保稅物流園區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)以及城際站現(xiàn)代商務(wù)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。

西部小城鎮(zhèn)組群發(fā)展帶上的王慶坨、汊石陳、泗城白、大高白河4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，配套發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。武清以八大組團(tuán)為支撐的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)

東部小城鎮(zhèn)組群發(fā)展帶上的梅上、崔堡、大河旗3個(gè)組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫(kù)資源為著力點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展休閑旅游業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)。產(chǎn)業(yè)研究目前武清的支柱產(chǎn)業(yè)有電子信息、新型材料、機(jī)電裝備、生物制藥、汽車(chē)零部件、自行車(chē)、地毯等。輕加工業(yè)（食品加工業(yè)；紡織及服裝制造業(yè)；家具制造業(yè)；金屬制品業(yè)等）石油化學(xué)工業(yè)（原油加工業(yè)；化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)等）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（電子信息；光機(jī)電一體化；制藥業(yè)；環(huán)保產(chǎn)業(yè)；生物工程產(chǎn)業(yè)；軟件業(yè)等）商貿(mào)物流業(yè)（批發(fā)業(yè)；零售業(yè)；商務(wù)；倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)；航空運(yùn)輸業(yè)等）旅游休閑業(yè)（住宿業(yè)；餐飲業(yè)；會(huì)展業(yè)、休閑度假等）教育和科技服務(wù)業(yè)（教育；專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)；科技交流和推廣服務(wù)業(yè)等）文化體育娛樂(lè)業(yè)（文化傳媒業(yè)；體育；娛樂(lè)業(yè)等）現(xiàn)代制造業(yè)（通信電子設(shè)備制造業(yè)；交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)；設(shè)備制造業(yè)；精密儀器儀表制造業(yè)；非金屬礦物制品業(yè)等）經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)總量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)規(guī)模區(qū)位條件交通條件資源稟賦服務(wù)環(huán)境生活便宜

財(cái)政能力

投資承載研發(fā)能力研發(fā)投資科技人員科技創(chuàng)新外向經(jīng)濟(jì)出口貿(mào)易

外商投資

吸引內(nèi)資人口條件就業(yè)結(jié)構(gòu)

消費(fèi)能力人口素質(zhì)產(chǎn)業(yè)研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展新城核心組團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局國(guó)際保稅物流園區(qū)武清國(guó)際保稅物流園區(qū)占地2.4平方公里，投資50億元。將建成立足天津、服務(wù)京冀輻射環(huán)渤海的國(guó)際物流服務(wù)基地。目前已引進(jìn)的人人樂(lè)物流中心項(xiàng)目占地300畝，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。武清開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里，建區(qū)18年來(lái)共吸引投資總額400億元，引入50個(gè)國(guó)家和地區(qū)的注冊(cè)企業(yè)近1000家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)14家，國(guó)內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)50余家，累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收130多億元。武清開(kāi)發(fā)區(qū)城際站現(xiàn)代商務(wù)區(qū)總規(guī)劃面積約4平方公里。京津城際快軌連接北京、天津，武清作為京津城市發(fā)展主軸上的重要節(jié)點(diǎn)，為現(xiàn)代商務(wù)園帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)?，F(xiàn)代商務(wù)園內(nèi)以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主。城際站現(xiàn)代商務(wù)園國(guó)際保稅物流園區(qū)武清開(kāi)發(fā)區(qū)城際站現(xiàn)代商務(wù)園

隨著新城核心組團(tuán)三大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的逐步實(shí)施，未來(lái)武清區(qū)新城核心組團(tuán)將會(huì)有更多企業(yè)的進(jìn)駐，會(huì)帶來(lái)大量具有首置需求的購(gòu)房客戶，首置產(chǎn)品將成為區(qū)域購(gòu)房的主流。產(chǎn)業(yè)研究page38基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航目錄產(chǎn)業(yè)研究交通研究藍(lán)印政策研究規(guī)劃目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)新城至中心城區(qū)外環(huán)線、北京五環(huán)交通時(shí)間不超過(guò)30分鐘，至濱海新區(qū)核心區(qū)不超過(guò)45分鐘，與各新城實(shí)現(xiàn)1小時(shí)通達(dá)，和京津冀主要城市實(shí)現(xiàn)3小時(shí)通達(dá)，和環(huán)渤海主要城市實(shí)現(xiàn)6小時(shí)通達(dá)。中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)進(jìn)入高速公路時(shí)間不超過(guò)15分鐘，中心村、基層村進(jìn)入二級(jí)及二級(jí)以上公路時(shí)間不超過(guò)15分鐘。6小時(shí)產(chǎn)業(yè)圈3小時(shí)都市圈1小時(shí)通勤圈30分鐘生活圈圈交通規(guī)劃交通研究

區(qū)域內(nèi)規(guī)劃高速公路9條、19個(gè)出入口，一級(jí)公路12條，二級(jí)公路4條，高速鐵路1條、城際鐵路2條、城際車(chē)站1個(gè)，地鐵1條、地鐵車(chē)站7個(gè)，其它鐵路6條，車(chē)站8個(gè)。全區(qū)路網(wǎng)密度達(dá)到1.55km/km2

。規(guī)劃提出充分利用地鐵4號(hào)線資源，由北辰引入武清與城際車(chē)站相銜接，沿京津城際軌道走向與北京通州地鐵相接。在高村和太子務(wù)為首都第二機(jī)場(chǎng)預(yù)留用地。津永公路京福公路京福支線京津公路津圍公路武香公路廊大公路津同公路武寧公路楊北公路津楊公路梅豐公路楊王公路青龍灣左堤路堿東公路梅石公路唐廊高速公路京滬高速公路津保高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路國(guó)道112高速公路京津塘高速公路三線京津高速聯(lián)絡(luò)線寶武高速公路豆張莊站崔黃口站曹子里站上馬臺(tái)站楊村站落垡站城際站汊沽港站交通規(guī)劃交通研究區(qū)內(nèi)干線公路形成“559”格局，其中：“5”——京津?yàn)I海新區(qū)之間城際交通走廊，包括：京津塘高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路三線＋國(guó)道112高速公路京津公路京福公路＋楊北公路“5”——武清區(qū)過(guò)境或?qū)ν饪v向路，包括：京滬高速公路京福公路＋京福支線武香公路京津高速聯(lián)絡(luò)線＋寶武高速津圍公路“9”——武清區(qū)過(guò)境或?qū)ν鈾M向路，包括：青龍灣左堤路唐廊高速公路廊大公路堿東公路武寧公路梅石公路津永公路津保高速公路津同公路交通規(guī)劃津保高速公路武香公路津圍公路廊大公路梅豐公路楊北公路津圍公路京福公路唐廊高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路京滬高速公路京津塘高速公路三線接國(guó)道112高速公路津永公路京同公路北京方向河北方向東北方向中心城區(qū)、濱海新區(qū)方向機(jī)場(chǎng)、港口方向華東方向上海方向山西方向交通研究page42基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航目錄產(chǎn)業(yè)研究交通研究藍(lán)印政策研究藍(lán)印政策解讀藍(lán)印戶口是指對(duì)天津市投資、購(gòu)買(mǎi)商品住宅或者被本市單位聘用的外省來(lái)津人員，具備規(guī)定的條件，經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)登記后加蓋藍(lán)色印章表示戶籍關(guān)系的戶口憑證，藍(lán)印戶口不適用于境外人士。持藍(lán)印戶口者，在入托、入園和義務(wù)教育階段的入學(xué)、申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣和電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇。藍(lán)印戶口不是常住戶口，取得藍(lán)印戶口者，每年須進(jìn)行年檢，不符合年檢的，公安局予以注銷(xiāo)。而藍(lán)印戶口在轉(zhuǎn)為常住戶口前，原所在地常住戶口并不注銷(xiāo)。藍(lán)印政策研究藍(lán)印政策解讀由于申辦天津市藍(lán)印戶口的購(gòu)房款標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)統(tǒng)一的100萬(wàn)元調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）80萬(wàn)元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)為60萬(wàn)元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣為40萬(wàn)元。在戶籍制度放開(kāi)以后，此制度的施行為天津樓市注入一支興奮劑，武清樓市受益很大，武清區(qū)位處于天津與北京之間，外來(lái)購(gòu)房者大幅增長(zhǎng)。政策一經(jīng)出臺(tái)，有很多外地人選擇購(gòu)房入戶天津，而武清地區(qū)憑借著它獨(dú)有的地理位置和優(yōu)越的教育資源，贏得了藍(lán)印房置業(yè)的首選。購(gòu)房者不僅看中了40萬(wàn)購(gòu)房入戶天津這一歷史機(jī)遇，同時(shí)也看到了武清作為"京津走廊"其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ΑＳ捎谡叩碾p面影響，藍(lán)印政策頻頻爭(zhēng)議：有消息指出政府將在2013年停止或提升藍(lán)印門(mén)檻，讓天津房?jī)r(jià)回歸理性。藍(lán)印政策研究小結(jié)區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)GDP快速增長(zhǎng)，武清人口增長(zhǎng)速度加快，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年人口增速更快，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，置業(yè)需求旺盛。典型的輕工業(yè)和服務(wù)型區(qū)域，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，二、三產(chǎn)處于絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)源；整體社會(huì)財(cái)富平均且集中在多數(shù)人手中形成典型的橄欖形結(jié)構(gòu)，財(cái)富的分散支持普通首置住宅的發(fā)展，置業(yè)以首置為主，改善為輔。隨著立體交通體系的完善，武清“京津走廊”優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。藍(lán)印政策的實(shí)施，使武清吸引京、津、冀、晉、魯?shù)雀鞯赝顿Y購(gòu)房者，將推動(dòng)武清房地產(chǎn)快速發(fā)展。page46基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航目錄本案經(jīng)緯城市盛世年華盛世天下保利上河雅頌保利海棠灣荔城公館匯錦新園麒麟商業(yè)中心天鵝湖1號(hào)住總尚清灣天房四季第六城摩卡公寓武清五一陽(yáng)光松江運(yùn)河城慧翔龍?jiān)窛尚沤饏R灣武清新區(qū)板塊待售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)板塊河?xùn)|老城區(qū)板塊競(jìng)品研究|武清區(qū)域板塊特征在售項(xiàng)目河?xùn)|老城區(qū)板塊為最早武清城區(qū)。整體發(fā)展已經(jīng)成熟，在售項(xiàng)目數(shù)量較少。板塊內(nèi)主流產(chǎn)品均價(jià)在6500-7000元/平米開(kāi)發(fā)區(qū)板塊起步較晚，市場(chǎng)認(rèn)知度不高。板內(nèi)整體供應(yīng)量稀少，板塊內(nèi)主流產(chǎn)品均價(jià)在5500-6000元/平米武清新區(qū)板塊本案所在區(qū)域。未來(lái)區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)，板內(nèi)供應(yīng)量巨大。競(jìng)爭(zhēng)激烈。主流產(chǎn)品均價(jià)在6000-6500元/平米亞泰瀾公館據(jù)了解：整個(gè)武清區(qū)目前在售項(xiàng)目共96個(gè)，2012年年底將增加至103個(gè)。板塊區(qū)域特征劃分對(duì)武清本地產(chǎn)品定價(jià)及客戶的認(rèn)知接受度帶來(lái)較為直接的影響競(jìng)爭(zhēng)性研究競(jìng)品研究|區(qū)內(nèi)競(jìng)品概述項(xiàng)目名稱(chēng)住宅建面（萬(wàn)㎡）容積率建筑形式戶型面積（㎡）主力戶型備注盛世年華642.49一期14棟15-18層高層83-11384-97㎡二居113-125㎡三居毛坯盛世天下51.71.85棟26層高層、9棟10-12層小高層、34棟3層聯(lián)排別墅公寓86-137別墅301-38894㎡二居107-122㎡三居毛坯保利上河雅頌752.635棟18-33層高層54-20075-106㎡二居毛坯保利海棠灣27.81.816層高層、3層聯(lián)排別墅110-370118-130㎡三居310-370㎡聯(lián)排毛坯荔城公館19.42.018、22、24層高層80-12084-86㎡二居117㎡三居毛坯經(jīng)緯城市25.62.58棟18層高層、1棟26層高層、11棟33層高層57-12585-95㎡二居110-125㎡三居毛坯亞泰瀾公館29.31.7813棟17層高層、25棟7層洋房70-14075㎡一居90-109㎡二居115-138㎡三居毛坯松江運(yùn)河城33.51.716層高層87-16696-100㎡二居121-160㎡三居毛坯/精裝天房四季8.71.5617層高層79-188101-123㎡二居毛坯武清五一陽(yáng)光601.829棟16層高層、9棟10-11小高層、7棟5層洋房62-13575-99㎡二居99-135㎡三居毛坯第六城市摩卡公寓53.66棟18層高層50-13055㎡一居79-83㎡二居酒店式公寓住總尚清灣27.614棟16層高層、6棟13層小高層、14棟4-6層洋房、3層別墅公寓產(chǎn)品70-163別墅產(chǎn)品280-32084-104㎡二居115-142v三居99㎡洋房二居毛坯天鵝湖1號(hào)15.11.9910棟18-26層高層、13棟11層小高層、2棟5-6層電梯洋房80-13090-100㎡二居105㎡三居毛坯慧翔龍?jiān)?5.21.810棟14-17層高層65-14075-100㎡二居毛坯澤信金匯灣241.816層高層、8層洋房80-15087-97㎡二居110-120㎡三居140-155㎡洋房毛坯麒麟商業(yè)中心1.73.22棟22層高層42-8942㎡一居、89㎡二居酒店式公寓區(qū)域建筑形式多以高層、小高層為主，二居、三居產(chǎn)品主力戶型產(chǎn)品大多重疊，表明區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目目標(biāo)客群種類(lèi)單一，且同質(zhì)化程度非常高。板塊之間的差異性和排他性對(duì)客戶的選擇起到更大的影響，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將更多集中在同板塊內(nèi)部毛坯交房仍為區(qū)內(nèi)主流交房形式競(jìng)爭(zhēng)性研究第49

頁(yè)競(jìng)品選取本案位于武清新城板塊內(nèi)，我們選取板內(nèi)與本案存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的在售項(xiàng)目。作為本案的競(jìng)品研究項(xiàng)目。選取的項(xiàng)目為保利海棠灣、保利上河雅頌、盛世年華、盛世天下、荔城公館，經(jīng)緯城市綠洲共計(jì)6個(gè).競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕競(jìng)爭(zhēng)性研究第50

頁(yè)保利海棠灣競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕物業(yè)類(lèi)別：住宅、別墅建筑類(lèi)別：板樓低層小高層物業(yè)地址：武清雍陽(yáng)西道與泉達(dá)路交口棲仙小區(qū)西區(qū)西門(mén)旁裝修狀況：毛坯容積率：1.80綠化率：40%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年3月25日已第3次加推最早入住時(shí)間：2013年5月31日開(kāi)發(fā)商：保利（天津）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司停車(chē)位:1:1占地面積:154000平方米建筑面積:278000平方米物業(yè)費(fèi)：待定戶數(shù):總戶數(shù)2100戶當(dāng)期戶數(shù)2100戶2T4H銷(xiāo)售價(jià)格：最低6000元/平米目前主推高層產(chǎn)品，戶型面積較大，總價(jià)較高。為區(qū)內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目英倫建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性研究海棠灣高層產(chǎn)品主推95-227平米戶型2室2廳1衛(wèi)94㎡2室2廳1衛(wèi)93㎡客廳面寬3.8米、南向主臥面寬3.3米，次臥面寬4.7米，戶型舒適度較差，無(wú)贈(zèng)送面積競(jìng)爭(zhēng)性研究第52

頁(yè)保利上河雅頌競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕物業(yè)類(lèi)別：住宅建筑類(lèi)別：板塔結(jié)合高層裝修狀況：毛坯容積率：2.6綠化率：40%物業(yè)地址：武清東至泉發(fā)路，南至強(qiáng)國(guó)道開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年4月30日已第2次加推最早入住時(shí)間：2011-10-31開(kāi)發(fā)商：保利（天津）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司停車(chē)位:1:1占地面積:300000平方米建筑面積:750000平方米物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米·月戶數(shù):總戶數(shù)6800戶銷(xiāo)售價(jià)格：6800元/平米目前僅剩高層尾房銷(xiāo)售，剩余戶型面積整體偏大新古典建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性研究主力戶型南北通透，分割方正；主臥面寬3.2米，客廳面寬3.6-3.8米，無(wú)贈(zèng)送面積競(jìng)爭(zhēng)性研究第54

頁(yè)盛世年華競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕物業(yè)類(lèi)別：住宅別墅商鋪建筑類(lèi)別：板塔結(jié)合多層小高層高層裝修狀況：毛坯容積率：2.49綠化率：32%物業(yè)地址：武清雍陽(yáng)西道南側(cè)，強(qiáng)國(guó)道景觀運(yùn)河北側(cè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年7月27日已第3次加推最早入住時(shí)間：2013年初開(kāi)發(fā)商：天津盛眾房地產(chǎn)投資有限公司停車(chē)位:待定占地面積:203900平方米建筑面積:640000平方米物業(yè)費(fèi)：待定戶數(shù):當(dāng)期戶數(shù)711戶2T4Ｈ銷(xiāo)售價(jià)格：6300元/平米大型綜合體項(xiàng)目，毗鄰本案地塊，未來(lái)將和本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系A(chǔ)rtdeco建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性研究主臥面寬3.4米，客廳面寬3.6米，87㎡戶型分割舒適度較差；無(wú)贈(zèng)送面積87㎡兩室兩廳一衛(wèi)93㎡兩室兩廳一衛(wèi)戶型分割方正、布局合理，主臥增加飄窗設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性研究第56

頁(yè)盛世天下競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕物業(yè)類(lèi)別：住宅別墅商鋪建筑類(lèi)別：板樓板塔結(jié)合多層小高層高層裝修狀況：毛坯容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)地址：武清雍陽(yáng)西道與泉達(dá)路交口開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年8月11日已第6次加推最早入住時(shí)間：2013-10開(kāi)發(fā)商：奧克斯地產(chǎn)停車(chē)位:1：1占地面積:263791平方米建筑面積:516865平方米物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米·月戶數(shù):總戶數(shù)3612戶，２Ｔ４Ｈ銷(xiāo)售價(jià)格：6500元/平米區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)項(xiàng)目之一，大型綜合體項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注度較高托斯卡納建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性研究主力戶型主臥面寬3.5米，客廳面寬3.2-6.6.4米，封閉式陽(yáng)臺(tái)無(wú)贈(zèng)送面積客廳舒適度較差衛(wèi)生間與洗手間分開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性研究第58

頁(yè)荔城公館競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕物業(yè)類(lèi)別：住宅別墅建筑類(lèi)別：板樓塔樓板塔結(jié)合高層裝修狀況：毛坯容積率：2.0綠化率：42.79%物業(yè)地址：武清泉達(dá)路與前進(jìn)道交口開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年5月2日一期已開(kāi)盤(pán)最早入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2013年年底開(kāi)發(fā)商：信置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（天津）有限公司停車(chē)位:地上車(chē)位：83個(gè)左右；地下車(chē)位：331個(gè)左右占地面積:62000平方米建筑面積:194000平方米物業(yè)費(fèi)：1.80元/平方米·月戶數(shù):當(dāng)期戶數(shù)413戶，２Ｔ４H銷(xiāo)售價(jià)格：6300元/平米地塊容積率、產(chǎn)品與本案相似。未來(lái)會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生較強(qiáng)的分流簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性研究封閉獨(dú)立露臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1廚86.00㎡一期僅剩11#樓大平米戶型，戶型舒適度設(shè)計(jì)欠佳，功能分區(qū)不合理，無(wú)贈(zèng)送面積公共衛(wèi)生設(shè)計(jì)不合理封閉獨(dú)立露臺(tái)3室2廳2衛(wèi)1廚120.00㎡競(jìng)爭(zhēng)性研究大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目自有40萬(wàn)平米商業(yè)且比鄰本案，未來(lái)將是直接競(jìng)品項(xiàng)目經(jīng)緯城市綠洲待售物業(yè)類(lèi)別：住宅建筑類(lèi)別：板樓、高層裝修狀況：毛坯容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)地址：項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)新城翠通路西側(cè)；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年9月最早入住時(shí)間：2014年開(kāi)發(fā)商：經(jīng)緯置地（天津）有限公司停車(chē)位:1：1占地面積:85499平方米建筑面積:256747平方米物業(yè)費(fèi)：待定戶數(shù):當(dāng)期500戶，2T6H銷(xiāo)售價(jià)格：待定Artdeco建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性研究戶型

盛世年華盛世天下保利上河雅頌保利海棠灣荔城公館經(jīng)緯城市綠洲一居在售面積區(qū)間-74---57供應(yīng)戶型比例-5%---35%二居在售面積區(qū)間80-9794949580-8680—90供應(yīng)戶型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面積區(qū)間113-125107-122120125-128100-117100-125供應(yīng)戶型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面積區(qū)間--150150-供應(yīng)戶型比例--35%17%-四居及以上（改善）在售面積區(qū)間152--200-供應(yīng)戶型比例4.7%--12%-別墅產(chǎn)品在售面積區(qū)間-301-308-300-370-供應(yīng)戶型比例-28%-20%-戶型配比情況競(jìng)品研究|競(jìng)品深耕區(qū)域主要產(chǎn)品為80-95平米兩居，100-120平米首置三居，本案70/90產(chǎn)品將面臨直接競(jìng)爭(zhēng)的壓力競(jìng)爭(zhēng)性研究第62

頁(yè)在售存量分析項(xiàng)目名稱(chēng)總供應(yīng)量總?cè)セ砍山痪鶅r(jià)戶型分戶型總量分戶型去化量分戶型均價(jià)可知存量?jī)?yōu)惠措施盛世年華7415406035二居3673616004199一次優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)貸款優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)首置三居3471785879躍層2716208盛世天下187013986479一居90356939472全款優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)二居9008256995首置三居7214857162四居602987119622別墅142249622保利上河雅頌181017216601二居15901585722289一次優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)貸款優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)首置三居1201056922改善三居100316978保利海棠灣6904746579二居3102226665238全款優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)首置三居110756863改善三居40106892四居304667410169別墅2001419879荔城公館4163685990二居146146612238全款97折，貸款98折首置三居2702225838數(shù)據(jù)來(lái)源于天津統(tǒng)計(jì)局，截至?xí)r間：2011年1月至2012年8月表中別墅產(chǎn)品包含獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼三類(lèi)產(chǎn)品區(qū)域供需關(guān)系情況為二居產(chǎn)品6004-7222/平米，供需量雙高；首置三居5838-7162元/平米其次，市場(chǎng)供應(yīng)較大，但需求一般；而后為改善三居和別墅產(chǎn)品區(qū)域公寓產(chǎn)品存量較大，且隨著年底新項(xiàng)目的入市。板內(nèi)公寓產(chǎn)品供給急劇增大，而需求未出現(xiàn)有效增長(zhǎng)。未來(lái)需要較長(zhǎng)的時(shí)間消化庫(kù)存別墅產(chǎn)品板內(nèi)整體供應(yīng)量較小。市場(chǎng)關(guān)注度不高市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕競(jìng)爭(zhēng)性研究第63

頁(yè)板內(nèi)兩居去化分析項(xiàng)目名稱(chēng)

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世年華2425635392351764834盛世天下1357392020842564431525684保利上河雅頌1011271436156325917184635241保利海棠灣3521611101133523319荔城公館9934112總計(jì)11418421712610718103196149298277200180區(qū)域平均月去化速度：166套/月區(qū)域二居型產(chǎn)品供應(yīng)去化主力為保利上河雅頌及盛世天下，保利上和雅頌推盤(pán)接近尾期，價(jià)格為區(qū)域二居價(jià)格高點(diǎn)。市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕數(shù)據(jù)來(lái)源于天津統(tǒng)計(jì)局，截至?xí)r間：2011年8月至2012年8月板塊內(nèi)二居室為主力去化型產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)上半年的以?xún)r(jià)換量。目前成交均價(jià)、成交套數(shù)雙雙出現(xiàn)反彈跡象。區(qū)域月均去化速度166套/月競(jìng)爭(zhēng)性研究第64

頁(yè)板內(nèi)首置三居去化分析項(xiàng)目名稱(chēng)

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世年華24158716182216盛世天下713221114422272030375779保利上河雅頌33222324219保利海棠灣14116263713914荔城公館104573229總計(jì)10163826245314432161127121147區(qū)域平均月去化速度：60套/月市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕數(shù)據(jù)來(lái)源于天津統(tǒng)計(jì)局，截至?xí)r間：2011年8月至2012年8月板內(nèi)三居型產(chǎn)品去化主力為及盛世天下（較低容積率）及荔城公館（性?xún)r(jià)比），整體板內(nèi)均價(jià)仍有進(jìn)一步下滑態(tài)勢(shì)板內(nèi)小三居產(chǎn)品為次主力去化產(chǎn)品，價(jià)格整體走勢(shì)呈下滑態(tài)勢(shì)，區(qū)域月均去化速度60套/月競(jìng)爭(zhēng)性研究第65

頁(yè)板內(nèi)別墅產(chǎn)品去化分析項(xiàng)目名稱(chēng)

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世天下4655保利海棠灣1068424153343總計(jì)10684245539548區(qū)域平均月去化速度：5套/月保利海棠灣為區(qū)內(nèi)別墅去化主力，產(chǎn)品以獨(dú)棟、聯(lián)排為主。少量雙拼，去化價(jià)格在9000-10000元/平米。為板內(nèi)別墅標(biāo)桿項(xiàng)目。對(duì)其他板塊別墅產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)有較強(qiáng)的參照意義市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕數(shù)據(jù)來(lái)源于天津統(tǒng)計(jì)局，截至?xí)r間：2011年8月至2012年8月別墅產(chǎn)品整體去化保持穩(wěn)定，市場(chǎng)關(guān)注度不高。以順?shù)N為主競(jìng)爭(zhēng)性研究第66

頁(yè)市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕其他產(chǎn)品去化分析（一居藍(lán)印投資、三居改善）一居產(chǎn)品板內(nèi)供應(yīng)稀少，目前僅盛世天下對(duì)外推出少量產(chǎn)品。，但由于產(chǎn)品均價(jià)較高（6900-7500元/㎡），總價(jià)與二居未拉開(kāi)差距。市場(chǎng)關(guān)注度不高大三居產(chǎn)品板內(nèi)僅保利海棠灣、保利上河雅頌有相關(guān)產(chǎn)品。目前多半作為尾房銷(xiāo)售，由于總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)接受程度較差。競(jìng)爭(zhēng)性研究第67

頁(yè)第67

頁(yè)武清新區(qū)板塊調(diào)研項(xiàng)目去化產(chǎn)品面積總價(jià)交叉表（2011年8月——2012年8月）

60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-140㎡140㎡以上

供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化供應(yīng)去化40萬(wàn)以下0000000000000040-45萬(wàn)1144000000000045-50萬(wàn)2512225225000000000050-55萬(wàn)481613413486865500000055-60萬(wàn)3784646428428494900000060-65萬(wàn)006633948057573939000065-70萬(wàn)00004103521281054646000070-75萬(wàn)000036023315019188000075-80萬(wàn)006521013725911855000080-85萬(wàn)0011851781021251242150085-90萬(wàn)004210480111101025100090-95萬(wàn)00536217486201540095-100萬(wàn)003184000010400100-105萬(wàn)002152000015200105-110萬(wàn)000000000000233110-115萬(wàn)000000000000152115-120萬(wàn)00000000000000120-125萬(wàn)00000000000000125-130萬(wàn)00000000000000130萬(wàn)以上00000000000000匯總111374364281870173392364241914010735385去化/供應(yīng)0.3333333330.9816513760.9267379680.6955579630.3341288780.3271028040.131578947市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕注：表內(nèi)面積區(qū)間為公寓產(chǎn)品面積區(qū)間段，不包括別墅產(chǎn)品第68

頁(yè)板內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)供應(yīng)去化研究由不同面積區(qū)間去化比供應(yīng)量的比值能發(fā)現(xiàn)，

80-90㎡及90-100㎡區(qū)間的比值相對(duì)其他界定區(qū)間最高，反映出此面積產(chǎn)品需求在研究區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較旺盛。按供應(yīng)總量排序，90-100㎡產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，其次為100-110㎡產(chǎn)品，80-90㎡產(chǎn)品、110-120㎡80-90㎡產(chǎn)品（2011.8-2011.12）對(duì)應(yīng)總價(jià)在52-63萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6596-7014元/㎡；

80-90㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對(duì)應(yīng)總價(jià)在48-58萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6023-6507元/㎡；

90-100㎡產(chǎn)品（2011.8-2011.12）對(duì)應(yīng)總價(jià)在59-70萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6617-7089元/㎡；

90-100㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對(duì)應(yīng)總價(jià)在54-66萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6101-6689元/㎡；

100-110㎡產(chǎn)品（2011.6-2011.12）對(duì)應(yīng)總價(jià)在68-79萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6872-7268元/㎡；

100-110㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對(duì)應(yīng)總價(jià)在62-73萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6210-6694元/㎡；

110-120㎡產(chǎn)品（2011.6-2011.12）對(duì)應(yīng)總價(jià)在75-87萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6884-7297元/㎡；

110-120㎡產(chǎn)品（2012.1-2012.8）對(duì)應(yīng)總價(jià)在72-80萬(wàn)，對(duì)應(yīng)承受價(jià)格在6548-6701元/㎡。注1：由于上P數(shù)據(jù)表分析的是2011年8月-2012年8月中旬?dāng)?shù)據(jù)，受市場(chǎng)影響，今年3月份開(kāi)始，區(qū)域價(jià)格持續(xù)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，為了便于顯示價(jià)格走勢(shì)，在結(jié)論中分兩個(gè)階段來(lái)進(jìn)行分析；注2：上表交叉數(shù)據(jù)未呈現(xiàn)明顯的價(jià)格階梯特征，原因在于各項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力調(diào)整較大，導(dǎo)致不同產(chǎn)品間界限模糊市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕競(jìng)爭(zhēng)性研究第69

頁(yè)板內(nèi)主要競(jìng)品未來(lái)潛在供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)潛在供應(yīng)量（㎡）存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系產(chǎn)品潛在供應(yīng)量（㎡）盛世年華490000400000盛世天下150000120000保利上河雅頌無(wú)無(wú)保利海棠灣150000120000荔城公館150000150000經(jīng)緯城市256000220000亞泰瀾公館293000240000總計(jì)14800001260000板內(nèi)未來(lái)存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的產(chǎn)品潛在供應(yīng)量約131萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)預(yù)計(jì)入市同類(lèi)可比產(chǎn)品約52萬(wàn)平米；2012年1月-2012年8月區(qū)域月均去化約2.7萬(wàn)平米；按照這個(gè)速度，未來(lái)一年內(nèi)區(qū)域可競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品基本處于供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕競(jìng)爭(zhēng)性研究第70

頁(yè)市場(chǎng)深耕|競(jìng)品深耕微觀市場(chǎng)小結(jié)供過(guò)于求的局面將持續(xù)一段時(shí)間，未來(lái)一年內(nèi)本板塊將經(jīng)歷較長(zhǎng)的去庫(kù)存化過(guò)程。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目紛紛“以?xún)r(jià)換量”，未來(lái)本案面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)威脅。小面積低總價(jià)產(chǎn)品更加受到市場(chǎng)的歡迎。競(jìng)爭(zhēng)性研究page71基礎(chǔ)研究區(qū)域研究競(jìng)爭(zhēng)性研究客戶研究產(chǎn)品定位初步研究營(yíng)銷(xiāo)推廣策略專(zhuān)業(yè)護(hù)航目錄偉業(yè)通過(guò)實(shí)地調(diào)研得出這一結(jié)論。偉業(yè)共發(fā)出問(wèn)卷80份，有效回收問(wèn)卷63份。其中業(yè)內(nèi)訪談12份，客戶訪問(wèn)51份。通過(guò)對(duì)這些調(diào)研問(wèn)卷的分析，可以從市場(chǎng)方面對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行鎖定。樣本選擇及調(diào)研方式：1、業(yè)內(nèi)訪談a、區(qū)域內(nèi)部在售項(xiàng)目經(jīng)理、主管b、周邊區(qū)域在售項(xiàng)目經(jīng)理、主管2、客戶調(diào)研c、區(qū)域內(nèi)已置業(yè)的業(yè)主d、有購(gòu)買(mǎi)意向的業(yè)主（隨機(jī)調(diào)研詢(xún)問(wèn)、售樓處口攔截）周邊在售項(xiàng)目3份周邊區(qū)域可比項(xiàng)目2份周邊已入住項(xiàng)目業(yè)主訪談20份在售項(xiàng)目售樓處門(mén)口攔截訪談20份e、保利海棠灣的業(yè)主偉業(yè)電話調(diào)研深度訪談11份目標(biāo)客戶研究客戶研究方式——誰(shuí)是我們的客戶？客戶研究2、荔城公館3、盛世天下1、住總尚清灣1、經(jīng)緯城市綠洲訪談項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)：1、地段及交通條件類(lèi)似2、前期產(chǎn)品銷(xiāo)售良好3、有較高的市場(chǎng)關(guān)注度目標(biāo)客戶鎖定：業(yè)內(nèi)人士訪談周邊區(qū)板塊新城區(qū)板塊2、五一陽(yáng)光客戶研究經(jīng)緯城市綠洲客戶分析訪談對(duì)象：城市綠洲銷(xiāo)售主管齊美華我們的項(xiàng)目目前還屬于蓄客期，預(yù)計(jì)今年十月份開(kāi)盤(pán)，推出6#、7#兩棟樓，根據(jù)目前的蓄客情況可以了解，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的劃分；主要分為兩種客群；其中一種以辦理藍(lán)印戶口及投資為目的；此類(lèi)客群比較關(guān)注項(xiàng)目的總價(jià)及項(xiàng)目的升值前景；另一種小眾客群以改善為置業(yè)目的，此類(lèi)客群對(duì)產(chǎn)品的面積區(qū)間很是看重，故價(jià)格合理的同時(shí)還需要滿足他們的大空間尺度需求；此類(lèi)客群原有居住空間都在200㎡左右（占比甚少）。項(xiàng)目由8月份至今將近蓄客300組，平均每天10組客戶客戶研究荔城公館客戶分析訪談對(duì)象：荔城公館銷(xiāo)售主管金偉客戶中以30~45歲客戶為主，大部分是首次置業(yè)用來(lái)改善居住型的客戶。區(qū)域分布上，地緣客戶占70%，其中其余的周邊工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的中高管理人員10%，城區(qū)周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)（河西務(wù)、大良鎮(zhèn)）的客戶占10%；其他區(qū)域的占10%；由于本項(xiàng)目一期體量較小，共5棟高層，其中4棟已售罄；項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積區(qū)間為80㎡-120㎡；其中80㎡、90㎡房源較受歡迎；因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格較低（5600元/平米），且交通較為方便，緊鄰104國(guó)道，相對(duì)相加比較高；故去化速度較快；2011年10月開(kāi)盤(pán)至今中小戶型產(chǎn)品已銷(xiāo)售一空；目前僅有11#樓的房源也僅剩113㎡左右的房源。雖然項(xiàng)目離京津城際動(dòng)車(chē)紐帶較近，但很多客戶并不是特別愿意單純?yōu)榇速I(mǎi)賬，因?yàn)榻煌◣?lái)的改善應(yīng)該是對(duì)整體區(qū)域的改善而不是某個(gè)項(xiàng)目的改善，因此便利性相對(duì)于性?xún)r(jià)比在武清的優(yōu)勢(shì)還不是特別明顯。預(yù)期瑞安的價(jià)格在6000-7000左右（毛坯）客戶研究盛世天下客戶分析訪談對(duì)象：盛世天下銷(xiāo)售經(jīng)理沈靜客戶中以30~49歲的中年客戶為主，青年客戶不多；用途基本為投資及自住，婚房也有。其中武清本地的客戶占到70%左右，主要的目的就是為了改善現(xiàn)有的居住條件。城區(qū)客戶是本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)主力，其中首次置業(yè)及首次改善的客群各占40%，另外20%是藍(lán)印客戶，來(lái)源的話，城區(qū)客群占大半也有部分外來(lái)客群，包括北京、河北、天津外環(huán)等地；購(gòu)房目的是投資、換房或者婚房；外地客戶中則以購(gòu)買(mǎi)藍(lán)印及投資為主，來(lái)源主要河北及北京、天津的流動(dòng)人口。從購(gòu)買(mǎi)行為上來(lái)說(shuō)，大部分客戶對(duì)于80萬(wàn)元以上的產(chǎn)品會(huì)有比較大的抗性。同時(shí)市場(chǎng)上對(duì)70~90平米的緊湊型戶型產(chǎn)品的需求很旺盛。銷(xiāo)售情況也比較好。從置業(yè)特征上來(lái)看，首次置業(yè)的客戶占到40%，首次改善的客戶占40%，藍(lán)印戶口客戶占20%；這跟項(xiàng)目本身的定位和價(jià)格也有關(guān)系?？蛻粞芯孔】偵星鍨晨蛻舴治鲈L談對(duì)象：尚清灣銷(xiāo)售經(jīng)理劉煊客戶中以35~49歲的中年客戶為主，客戶來(lái)源主要以區(qū)域客群為主，多為投資及首改；也有20%——30%的外來(lái)客群，主要為藍(lán)印戶口而來(lái)。城區(qū)客戶是本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)主力，60%的業(yè)主已參加過(guò)城區(qū)平改，平均每人手上有2——3套房產(chǎn)（多次置業(yè)）；

外來(lái)客群主要有山東、河北、等地，對(duì)產(chǎn)品總價(jià)比較關(guān)注，接受總價(jià)在65萬(wàn)以?xún)?nèi)。區(qū)域內(nèi)的中小戶型產(chǎn)品需求量較大，很受多次置業(yè)客群及以藍(lán)印戶口為的客群追捧。我們項(xiàng)目處于天鵝湖度假村旁，緊鄰城區(qū)最大的湖泊公園及區(qū)域唯一高爾夫高端休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，且我們的項(xiàng)目容積率僅為1.0，是生態(tài)宜居大盤(pán)；另外住總集團(tuán)大品牌開(kāi)發(fā)商也是大部分客群的首選原因。本人對(duì)瑞安的項(xiàng)目售價(jià)預(yù)期大約在5000——6000千左右（不含精裝；區(qū)域內(nèi)的大部分客群不太關(guān)注精裝，但很關(guān)注價(jià)格）主力戶型面積區(qū)間建議在70平米——90平米之間?？蛻粞芯课逡魂?yáng)光客戶分析訪談對(duì)象：五一陽(yáng)光售員王穎客戶中以35~50歲的中年客戶為主，客戶來(lái)源主要以區(qū)域周邊客群為主，多為首改及首次置業(yè)；也有10%的外來(lái)客群，主要為藍(lán)印戶口而來(lái)。板塊城區(qū)客戶是本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)主力，對(duì)老城區(qū)比較熟悉及認(rèn)可；外來(lái)客群主要河北，內(nèi)蒙等地，對(duì)產(chǎn)品總價(jià)比較關(guān)注，接受總價(jià)在60萬(wàn)以?xún)?nèi)。本地客群的置業(yè)素質(zhì)逐步提高，由單純的價(jià)格關(guān)注逐漸發(fā)展到項(xiàng)目配套、社區(qū)的規(guī)劃最重要的就是區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)，很多客戶雖然比較看好新城區(qū)的發(fā)展前景，但目前來(lái)講在性?xún)r(jià)比上我們的項(xiàng)目要略勝一籌?？蛻粞芯吭L談匯總：通過(guò)業(yè)內(nèi)人士訪談，得出首次置業(yè)客群25%婚房較多，且大多來(lái)自城區(qū)周邊區(qū)域；改善置業(yè)占40%，此類(lèi)客群產(chǎn)品需求以?xún)删訛橹?，多為區(qū)域地緣客群；藍(lán)印置業(yè)：占35%；多為山東、內(nèi)蒙、河北等地客群，及在京工作的流動(dòng)人口；首次置業(yè)客群接受產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間50W-60W，改善置業(yè)客群接受產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間60W-70W，藍(lán)印客群接受產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間45W-60W，武清城區(qū)成交客群主力為區(qū)域地緣及區(qū)域周邊的本地客群，多為改善型置業(yè)，其次是改善置業(yè)及藍(lán)印客群。價(jià)格W455055606570首次置業(yè)改善置業(yè)藍(lán)印客群面積708090100120首次置業(yè)改善置業(yè)藍(lán)印客群兩居兩居三居三居注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個(gè)特殊的特點(diǎn)——一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率摇?，存放?chē)輛或雜物，