青島旅游度假市場及區(qū)域?yàn)I海度假市場研究

青島旅游度假市場發(fā)展?fàn)顩r分析——青島旅游區(qū)位及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢

——青島市旅游客源市場分析

——青島旅游產(chǎn)品供給狀況

——項(xiàng)目目標(biāo)客源市場-旅游產(chǎn)品分析矩陣區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒

——環(huán)渤海的審視層面

——山東半島的審視層面

——青島當(dāng)?shù)氐膶徱晫用?/p>

——國外濱海度假發(fā)展模式研究及借鑒

——對于本項(xiàng)目的借鑒第二部分:青島旅游及區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r審視區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（一）——青島旅游區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢

青島是山東旅游業(yè)發(fā)展的增長級青島是山東省旅游業(yè)的增長極，是海濱休閑度假旅游中心和山東半島最具國際旅游吸引力的旅游景區(qū)；青島旅游接待量和旅游收入高速增長。2006年游客接待量占山東全省的16.8%，旅游收入占25.1%。與其他主要旅游城市相比較，青島的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游業(yè)已經(jīng)成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年旅游總收入相當(dāng)于全市GDP的9.6%。1999年—2006年青島旅游業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)2006年青島各項(xiàng)旅游指標(biāo)占山東省比重年度游客接待量（萬人次）增長率（%）旅游總收入（億元）增長率（%）19991153-81.117.220001311.5713.75100.523.920011551.4318.2811817.420021836.718.38150.5227.620031688.67-8136.8-92004220931207.7522005251714256.68232006288715325.227游客接待量（萬人次）所占比重（%）旅游總收入（億元）所占比重（%）青島2886-325.2-山東17193.116.81295.625.1區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三）——旅游客源市場分析

國內(nèi)旅游客源市場：主要客源市場對于度假產(chǎn)品需求強(qiáng)烈客源集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費(fèi)高、停留時間長；商務(wù)目的占很大比重，增長迅速：2005年商務(wù)占到17.86%，比2004年增長4個百分點(diǎn)。國內(nèi)游客需求特征國內(nèi)市場的開發(fā)潛力主要客源地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，出游率高，對高端度假需求強(qiáng)烈；按照3000美金的人均GDP為高端度假需求大幅度產(chǎn)生的標(biāo)志，主要客源在2010年將全面進(jìn)入度假時代。區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三）——客源市場分析

入境旅游客源市場：商務(wù)游客為主，將是基地重要的細(xì)分海外客源市場青島吸引世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)位于山東省第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多余其他城市，尤以日韓企業(yè)為主，商務(wù)活動頻繁；奧運(yùn)會將極大提高青島的在國際上的知名度?？驮粗饕性陧n國、日本、香港、臺灣，增長迅速。除日本外，都實(shí)現(xiàn)30%以上的增長；商務(wù)目的為主導(dǎo)：經(jīng)濟(jì)商務(wù)加上文化學(xué)術(shù)交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，與商務(wù)目的占多數(shù)有關(guān)；停留時間較長：入境游客在青人均停留3.1天；景點(diǎn)到訪率低。如何滿足入境商務(wù)旅游者的需求是本項(xiàng)目的重點(diǎn)；項(xiàng)目的設(shè)計(jì)針對主要目標(biāo)客源群體日韓的消費(fèi)特征；目前缺乏對海外游客具有強(qiáng)大吸引力的旅游產(chǎn)品和項(xiàng)目，青島在針對海外市場的旅游開發(fā)上還有很大的拓展空間，延伸現(xiàn)有入境游客在青的消費(fèi)；面向國際，設(shè)計(jì)高端度假產(chǎn)品，迎合不斷擴(kuò)大的入境市場。入境市場的開發(fā)的潛力入境游客特征區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三）——旅游客源市場分析

青島旅游目標(biāo)客源旅游偏好概況1出游人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對旅游項(xiàng)目要求豐富多樣，參與性、游樂性強(qiáng)參與性、娛樂性2要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠(yuǎn)以節(jié)省時間和交通費(fèi)用出游距離要求適中3居民對景區(qū)要求配套設(shè)施完善、食宿條件好、性價比較高度假設(shè)施舒適化4休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一，居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過渡為選擇復(fù)合的旅游項(xiàng)目如養(yǎng)生度假等旅游產(chǎn)品要求多元化5在出游目的地選擇上傾向于風(fēng)景優(yōu)美的自然景區(qū)，但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣目的地選擇廣泛根據(jù)相關(guān)調(diào)研資料整理區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（四）——青島旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀

觀光產(chǎn)品類型多樣，海洋主題游樂產(chǎn)品不斷推陳出新產(chǎn)品類型豐富多樣青島海洋主題游樂產(chǎn)品升級換代，不斷推陳出新主題主要景點(diǎn)工業(yè)園區(qū)游海爾工業(yè)園、可口可樂公司、雙星集團(tuán)、青島啤酒集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)、青島港、華東葡萄酒莊園書法修學(xué)游

青島海洋大學(xué)、平度天柱山摩崖刻石、膠南瑯琊臺刻石、青島崔子范藝術(shù)館等田園風(fēng)光游李滄區(qū)梅園游、即墨鄉(xiāng)村民俗游、膠州艾山田園風(fēng)光游、嶗山北宅“山里人家”游建筑博覽游老市區(qū)歐陸建筑風(fēng)貌游、新城區(qū)現(xiàn)代建筑風(fēng)貌游宗教景點(diǎn)游嶗山太清宮、上清宮、太平宮、蔚竹庵等名人故居游八大關(guān)名人別墅青島主題旅游產(chǎn)品列表在傳統(tǒng)觀光產(chǎn)品的基礎(chǔ)上不斷增加新的內(nèi)容城市觀光、濱海觀光和工業(yè)旅游觀光產(chǎn)品成為亮點(diǎn)2007年青島啤酒、海爾等9家企業(yè)園區(qū)年接待海內(nèi)外游客100萬人次青啤集團(tuán)、海爾工業(yè)園、青島港更成為全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)青島海底世界、青島極地海洋世界取代原有三大主題樂園成為新的吸引點(diǎn)2004年海底世界游客接待量超過120萬人次，創(chuàng)山東省單體景區(qū)接待量之最青島度假產(chǎn)品整體處于開發(fā)的初期現(xiàn)有高爾夫等度假產(chǎn)品數(shù)量少溫泉度假產(chǎn)品也逐步有地檔次的療養(yǎng)向度假轉(zhuǎn)變游客認(rèn)知度低：入境游客休閑度假的比例較低細(xì)分市場細(xì)分產(chǎn)品銀發(fā)人群市場青少年學(xué)生市場家庭出游市場黨政機(jī)關(guān)（公務(wù)員）市場海外入境游者市場都市白領(lǐng)市場商務(wù)會晤人群市場高端企業(yè)市場科技體驗(yàn)??????

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??藍(lán)色網(wǎng)格為主力客戶群對旅游功能的偏好圖例：?弱??中???強(qiáng)根據(jù)目標(biāo)客源市場特征分析，都市白領(lǐng)、商務(wù)會晤人群、銀發(fā)人群、青少年、家庭及高端企業(yè)成是本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶群由以上矩陣，青島海泉灣的核心目標(biāo)客群為家庭出游市場、都市白領(lǐng)市場與商務(wù)會晤市場有不同客群的偏好，本項(xiàng)目中應(yīng)該重點(diǎn)開發(fā)的旅游產(chǎn)品為養(yǎng)生度假、商務(wù)會議與主題娛樂體驗(yàn)，其他推薦的輔助旅游產(chǎn)品有科普修學(xué)與節(jié)慶活動

小結(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)客源市場-旅游產(chǎn)品分析矩陣1234567區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（一）

環(huán)渤海的層面：環(huán)渤海的濱海度假旅游開發(fā)競爭激烈旅游圈層代表性度

假區(qū)優(yōu)勢劣勢主要項(xiàng)目特色山東半島青島石老人度假區(qū)首批國家級度假區(qū)，度假區(qū)自身配套設(shè)施不斷完善，周邊景點(diǎn)多設(shè)施建設(shè)和配套不足游樂場、高爾夫球場、美食村、海豚表演館、青島海洋游樂城、啤酒城、直升機(jī)游覽項(xiàng)目、高科技工業(yè)園綜合類的濱海度假產(chǎn)品煙臺金沙灘旅游度假區(qū)沙灘資源優(yōu)良，有“中國北方”第一海灘“的美譽(yù)在環(huán)渤海圈層中，整體處于劣勢秦始皇東巡宮、陽主廟、觀光索道、游樂城、科技名人雕塑園人文觀光遼東半島大連金石灘度假區(qū)首批國家級度假區(qū)，度假產(chǎn)品類省豐富日韓國際區(qū)位優(yōu)越遠(yuǎn)離國內(nèi)客源奇石景區(qū)、國際高爾夫、游艇、狩獵俱樂部、跑馬場、世界名人蠟像館、婚禮殿堂、鮮花大世界、會議中心、藝術(shù)學(xué)校針對中高端的豐富的休閑度假產(chǎn)品渤海灣地區(qū)秦皇島北戴河臨近首都經(jīng)濟(jì)圈，客源優(yōu)勢明顯資源一般，規(guī)模檔次不高山海關(guān)觀光、觀鳥、沙灘游樂項(xiàng)目大眾濱海休閑旅游度假圈層代表項(xiàng)目分析環(huán)渤海旅游圈層因地緣關(guān)系，濱海度假開發(fā)有很多共性：（1）氣候特征相似，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑；（2）主要目標(biāo)客源市場：海外客源地日本、韓國，環(huán)渤海灣地區(qū)；環(huán)渤海濱海度假已漸成規(guī)模，各地都在積極開發(fā)和利用濱海資源，形成競爭；項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)注重根據(jù)基地資源開發(fā)特色，在環(huán)渤海度假旅游開發(fā)的大潮中脫穎而出。區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（二）

山東半島的層面：“黃金海岸”發(fā)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾沿海四城市旅游度假區(qū)開發(fā)主題與客群來源根據(jù)《山東半島城市群總體規(guī)劃》以及《山東省海濱旅游規(guī)劃》，山東省將重點(diǎn)實(shí)施“黃金海岸”旅游帶建設(shè)計(jì)劃，以青島、煙臺、威海、日照4個沿海城市為重點(diǎn)，實(shí)施四大項(xiàng)目建設(shè)：煙臺市區(qū)濱海綜合開發(fā)、蓬萊水城綜合開發(fā)、日照海濱冬季度假區(qū)開發(fā)以及長島、崆峒島、養(yǎng)馬島等近海島嶼的綜合開發(fā)，以創(chuàng)造一體化的區(qū)域旅游品牌。城市開發(fā)主題主要客群青島在大海、沙灘、陽光的基礎(chǔ)上，深度開發(fā)購物、溫泉、高爾夫產(chǎn)品與歐洲有著歷史淵源，注意針對俄羅斯遠(yuǎn)東市場煙臺蓬萊的海市蜃樓、島嶼旅游可以作為未來山東游船旅游的起始點(diǎn)北方山海旅游和休閑度假需求客群威海位于中國最東端的，海洋溫泉會成為康體保健旅游的優(yōu)勢中心會議會務(wù)、保健康療人群日照作為適合發(fā)展家庭度假的“黃金海岸”立足山東省，開拓京津及長三角地區(qū)的城市中等收入居民市場附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位煙臺金沙灘旅游度假區(qū)結(jié)合優(yōu)秀海灘資源，以金沙灘海水浴場為核心，開發(fā)金沙灘海濱公園、海濱音樂廣場、七彩城嬉水樂園等景點(diǎn)青島石老人國家旅游度假區(qū)集避暑觀光、度假休閑、會議療養(yǎng)為一體，室內(nèi)外刺激動感項(xiàng)目帶動春、夏、秋三季的旅游度假熱潮威海榮城天鵝湖旅游度假區(qū)依托萬畝林海、萬只天鵝、萬米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬米海水浴場和沙浴場地乳山市銀灘旅游度假區(qū)礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風(fēng)光、療養(yǎng)度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體威海石島灣旅游度假區(qū)依托漁港發(fā)展?jié)O俗文化，開發(fā)休療別墅區(qū)，度假功能齊備，沙灘設(shè)計(jì)仿生建筑小品，塑造個性海濱游憩空間青島瑯琊臺旅游度假區(qū)融服務(wù)、游樂、健身、避暑、療養(yǎng)等功能于一體，分區(qū)功能明確；設(shè)置古代競技設(shè)施，以體驗(yàn)式娛樂為主區(qū)域?yàn)I海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（三）

青島的層面：符合國際發(fā)展趨勢的全新濱海度假產(chǎn)品是空白點(diǎn)名稱主要內(nèi)容石老人旅游度假區(qū)山海風(fēng)光、啤酒文化、漁村民俗、美食購物、海洋娛樂薛家島旅游度假區(qū)山海風(fēng)光、漁村民俗、海洋娛樂瑯琊臺旅游度假區(qū)水上娛樂、漁村民俗、濱海休閑田橫島旅游度假區(qū)濱海休閑度假仰口旅游度假區(qū)人文景觀和名勝觀光，濱海休閑和娛樂活動嶗山臥龍度假村農(nóng)家體驗(yàn)、景區(qū)觀光即墨溫泉度假區(qū)蔬菜溫室、溫泉療養(yǎng)青島主要旅游度假區(qū)總結(jié)：包括青島在內(nèi)的整個山東半島、環(huán)渤海灣未來需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產(chǎn)品，在現(xiàn)有度假產(chǎn)品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場領(lǐng)導(dǎo)者。沒有形成品牌，缺乏具有國際知名度的產(chǎn)品度假產(chǎn)品數(shù)量眾多，但主要是低檔次的濱海娛樂產(chǎn)品產(chǎn)品類型雷同，沒有形成各自的核心特色吸引力設(shè)施建設(shè)和配套產(chǎn)品不足豐滿的濱海度假產(chǎn)品尚待完善附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（一）

趨勢特點(diǎn)一：四季均衡，平滑波谷沉淀部分常住人口。國際濱海旅游度假區(qū)便不斷謀求與探索形成常年人口沉淀的途徑，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，平滑淡季與旺季、波峰與波谷旅游季節(jié)旅游景氣度傳統(tǒng)理念強(qiáng)調(diào)常年人口沉淀山東半島受季節(jié)性限制，地區(qū)旅游旺季為120天，

過渡季與淡季共245天，淡季入住率僅為30%-40%。平滑傳統(tǒng)旅游模式下的波峰波谷時序化的四季節(jié)事活動。通過節(jié)慶活動系列化，將時點(diǎn)行為轉(zhuǎn)化為時序行為，使旺季人旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷的效果12附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（二）趨勢特點(diǎn)二：用地趨于復(fù)合商務(wù)/商業(yè)用地比重居住地產(chǎn)用地比重旅游用地比重10%——25%15%——25%20%——30%其他用地比重20%——25%國際濱海度假模式用地結(jié)構(gòu)**用地結(jié)構(gòu)比重基于阿特金斯對新加坡Sentosa、法國Nice、法國Grimaud、香港愉景灣、美國Talega、法國Vald‘Europe、意大利的Amalfi、美國OceanCity的研究總結(jié)成果。附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（三）

趨勢特點(diǎn)三：游居業(yè)融合的“大旅游度假觀”以往單純的旅游度假》》居、業(yè)有機(jī)融合游，提升旅游度假能級核心功能外延發(fā)展核心項(xiàng)目酒店休憩活動設(shè)施旅游景區(qū)住宅開發(fā)培育中遠(yuǎn)期收益項(xiàng)目配套商務(wù)/商業(yè)設(shè)施重點(diǎn)發(fā)展資金回流項(xiàng)目核心功能外延項(xiàng)目整體資金平衡項(xiàng)目發(fā)展資金供給土地價值提升原生態(tài)的生活方式＋具有體驗(yàn)價值的旅游空間場所的再造=居（業(yè)）與旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式\審美情趣）＋天然而成的“景”=更高審美情趣的體驗(yàn)之“境”全新的大旅游度假觀經(jīng)營性物業(yè)收益特征多元化物業(yè)開發(fā)平滑收益曲線可售性物業(yè)收益特征可售性物業(yè)對總體開發(fā)收益的平滑作用附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（四）