2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析能力測(cè)試試卷A卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析能力測(cè)試試卷A卷附答案單選題（共50題）1、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。A.按照預(yù)算額計(jì)算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額計(jì)算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度計(jì)算在建工程價(jià)值D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素計(jì)算在建工程價(jià)值【答案】D2、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A3、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況.收益能力分別估價(jià)D.供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大【答案】B4、不同的對(duì)象收到同一消息可以進(jìn)行不同的響應(yīng)，并且會(huì)產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實(shí)現(xiàn)由(請(qǐng)作答此空)支持。多態(tài)分為多種，()多態(tài)是指同一個(gè)名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.繼承B.封裝C.過載D.覆蓋【答案】A5、如果用戶對(duì)系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚，需求難以定義，這時(shí)最好使用()進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A6、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B7、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B8、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C9、在高級(jí)程序設(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)程序員來說，數(shù)據(jù)類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A10、某C語(yǔ)言程序中有表達(dá)式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，該錯(cuò)誤屬于（31）錯(cuò)誤。A.邏輯B.語(yǔ)法C.語(yǔ)義D.運(yùn)行【答案】C11、需編譯運(yùn)行的程序，其（）錯(cuò)誤在編譯時(shí)不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語(yǔ)法C.括號(hào)不匹配D.關(guān)鍵字拼寫【答案】A12、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前B.從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估C.從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性【答案】A13、某計(jì)算機(jī)中采用48×48數(shù)字化點(diǎn)陣字模表示一個(gè)漢字，字模中的每一個(gè)點(diǎn)在存儲(chǔ)器中用一個(gè)二進(jìn)制位存儲(chǔ)。那么，存儲(chǔ)1024個(gè)漢字要求的存儲(chǔ)空間應(yīng)為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C14、某種部件使用在10000臺(tái)計(jì)算機(jī)中，運(yùn)行工作1000小時(shí)后，其中20臺(tái)計(jì)算機(jī)的這種部件失效，則該部件千小時(shí)可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D15、關(guān)于對(duì)象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個(gè)程序模塊中都封裝了若干個(gè)對(duì)象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對(duì)象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對(duì)象放在同一個(gè)集合中【答案】B16、如果待排序序列中兩個(gè)元素具有相同的值，在排序前后它們的相互位置發(fā)生顛倒，則稱該排序算法是不穩(wěn)定的。（）是穩(wěn)定的排序方法，因?yàn)檫@種方法在比較相鄰元素時(shí)，值相同的元素并不進(jìn)行交換。A.冒泡排序B.希爾排序C.快速排序D.簡(jiǎn)單選擇排序【答案】A17、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.經(jīng)營(yíng)管理B.建筑結(jié)構(gòu)C.建筑類型D.建筑等級(jí)【答案】A18、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B19、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D20、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯(cuò)誤。A.調(diào)用B.語(yǔ)法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B21、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A22、若程序P經(jīng)編譯并鏈接后可執(zhí)行，則（）。A.P是正確的程序B.P中沒有語(yǔ)法錯(cuò)誤C.P中沒有邏輯錯(cuò)誤D.P在運(yùn)行中不會(huì)出錯(cuò)【答案】B23、結(jié)構(gòu)型設(shè)計(jì)模式涉及如何組合類和對(duì)象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A24、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)B.搭配得當(dāng)C.邏輯嚴(yán)密D.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)【答案】D25、評(píng)價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)性能時(shí)，MIPS是衡量（）的一種單位。A.時(shí)鐘頻率B.運(yùn)算速度C.系統(tǒng)可靠性D.系統(tǒng)失效率【答案】B26、欲知8位二進(jìn)制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行（）運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C27、使用獨(dú)立測(cè)試團(tuán)隊(duì)的最主要原因是()。A.有利于項(xiàng)目人員分工B.減少相關(guān)人員之間的矛盾C.可以更徹底地進(jìn)行軟件測(cè)試D.只有測(cè)試人員最熟悉測(cè)試方法和工具【答案】C28、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況.收益能力分別估價(jià)D.供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大【答案】B29、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D30、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A31、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C32、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估【答案】A33、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D34、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。A.按照預(yù)算額計(jì)算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額計(jì)算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度計(jì)算在建工程價(jià)值D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素計(jì)算在建工程價(jià)值【答案】D35、軟件工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計(jì)劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評(píng)級(jí)【答案】D36、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D37、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在交易時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)C.將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價(jià)格D.根據(jù)類似房地產(chǎn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價(jià)價(jià)格【答案】A38、關(guān)于對(duì)象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個(gè)程序模塊中都封裝了若干個(gè)對(duì)象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對(duì)象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對(duì)象放在同一個(gè)集合中【答案】B39、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓D.丁級(jí)寫字樓【答案】B40、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對(duì)象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D41、以下文件擴(kuò)展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C42、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.交通條件B.地理位置C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.公共設(shè)施完備程度【答案】D43、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C44、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。A.I/O與CPU并行處理B.并行處理多種I/OC.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件D.批量傳送數(shù)據(jù)【答案】D45、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)象之間通過（）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言的敘述中，不正確的是（請(qǐng)作答此空）。A.應(yīng)該支持被封裝的對(duì)象B.應(yīng)該支持類寫實(shí)例的概念C.應(yīng)該支持通過指針進(jìn)行引用D.應(yīng)該支持繼承和多態(tài)【答案】C46、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。A.可擴(kuò)充性B.可移植性C.可重用性D.可維護(hù)性【答案】C47、光盤驅(qū)動(dòng)器與主機(jī)的接口總線常采用（）總線。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C48、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D49、設(shè)某系統(tǒng)由P1和P2兩個(gè)子系統(tǒng)組成，當(dāng)且僅當(dāng)兩個(gè)子系統(tǒng)都能正常工作時(shí)，該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9，則該系統(tǒng)的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C50、以下關(guān)于類和對(duì)象的敘述中，正確的是（）。A.類是對(duì)象的模板，一個(gè)類僅能生成一個(gè)對(duì)象B.對(duì)象是類的模板，一個(gè)對(duì)象僅能生成一個(gè)類C.類是對(duì)象的模板，一個(gè)類是一組對(duì)象的集合D.對(duì)象是類的模板，一個(gè)對(duì)象是一組類的集合【答案】C大題（共10題）一、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。二、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場(chǎng)價(jià)值。、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？、說明對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營(yíng)規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場(chǎng)，生意非常紅火。（2）營(yíng)業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營(yíng)收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)；即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。三、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無(wú)菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。四、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。五、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤(rùn)應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。六、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過拍賣方式購(gòu)置了12000m2的辦公寫字樓，并于2018年1月開始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，估價(jià)公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè)，完成估價(jià)報(bào)告。致估價(jià)委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2018年3月28日。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元，大寫金額人民幣貳億肆仟萬(wàn)元整。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請(qǐng)見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日【答案】1.錯(cuò)處：致函對(duì)象為××銀行錯(cuò)誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯(cuò)誤2.錯(cuò)處：估價(jià)目的：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值錯(cuò)誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。3.錯(cuò)處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場(chǎng)價(jià)值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下）的市場(chǎng)價(jià)值。4.錯(cuò)處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價(jià)報(bào)告完成日期為致委托人函落款日期。七、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個(gè)，其方法是：對(duì)原字符串逐個(gè)字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時(shí)，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運(yùn)行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長(zhǎng)度*/if(______)return;/*空串或長(zhǎng)度為1的字符串無(wú)需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價(jià)表示i+1或等價(jià)表示flag=1或給flag賦值為任何一個(gè)不是0的值idx++或idx=idx+1或等價(jià)表示idx或等價(jià)表示八、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號(hào)，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語(yǔ)句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語(yǔ)句由上可見，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C