2021-2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析自測模擬預(yù)測題庫(名校卷)_第1頁
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文檔簡介

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析自測模擬預(yù)測題庫(名校卷)單選題(共50題)1、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn),建成于2004年,現(xiàn)狀用于商業(yè),于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?,F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額C.再次抵押時的價值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D2、若信息為32位的二進(jìn)制編碼,至少需要加()位的校驗(yàn)位才能構(gòu)成海明碼。A.3B.4C.5D.6【答案】D3、兩個帶符號的數(shù)進(jìn)行運(yùn)算時,在()的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號數(shù)相加B.同符號數(shù)相減C.異符號數(shù)相加D.異符號數(shù)相“或”【答案】A4、設(shè)某系統(tǒng)由P1和P2兩個子系統(tǒng)組成,當(dāng)且僅當(dāng)兩個子系統(tǒng)都能正常工作時,該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9,則該系統(tǒng)的可靠性是()。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C5、在采用面向?qū)ο箝_發(fā)方法開發(fā)交通系統(tǒng)時,若將"汽車"與"交通工具"分別設(shè)計(jì)為類,則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關(guān)系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A6、():Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B7、估價對象為工業(yè)房地產(chǎn),土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,由于位于區(qū)級中心區(qū),企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房,自主經(jīng)營服裝生意。A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金,都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價測算過程中,土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金【答案】C8、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出,租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2,租期為5年,費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和,再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價格【答案】C9、下列標(biāo)準(zhǔn)代號中,()表示國際標(biāo)準(zhǔn)。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B10、使用獨(dú)立測試團(tuán)隊(duì)的最主要原因是()。A.有利于項(xiàng)目人員分工B.減少相關(guān)人員之間的矛盾C.可以更徹底地進(jìn)行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C11、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?,對象之間通過發(fā)送()進(jìn)行通信,當(dāng)其發(fā)送給某個對象時,包含要求接收對象去執(zhí)行某些活動的信息。A.協(xié)作B.依賴C.消息D.封裝【答案】C12、用戶界面設(shè)計(jì)的原則不包括()。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負(fù)擔(dān)C.用戶界面上應(yīng)使用統(tǒng)一的IT術(shù)語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C13、在公有繼承的情況下,基類的成員在派生類中的訪問權(quán)限為()。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護(hù)【答案】C14、如果用戶對系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚,需求難以定義,這時最好使用()進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A15、用補(bǔ)碼表示的8位二進(jìn)制數(shù)11100000,其值為十進(jìn)制數(shù)()。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B16、因城市發(fā)展的需要,政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定,選定甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房,其中A房屋辦理了權(quán)屬登記,B房屋為其10年前自行建設(shè),未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只評估A房屋,B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議,認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C17、在程序運(yùn)行過程中,()時可能需要進(jìn)行整型數(shù)據(jù)與浮點(diǎn)型數(shù)據(jù)之間的強(qiáng)制類型轉(zhuǎn)換。①訪問數(shù)組元素②進(jìn)行賦值運(yùn)算③對算術(shù)表達(dá)式求值④進(jìn)行遞歸調(diào)用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A18、為提高××機(jī)場航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng),中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價值時點(diǎn)為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建(構(gòu))筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營收益損失補(bǔ)償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建(構(gòu))筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【答案】D19、函數(shù)調(diào)用采用“()”方式時,系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式參數(shù)。A.傳值調(diào)用B.引用調(diào)用C.宏調(diào)用D.內(nèi)部調(diào)用【答案】B20、()是正確的說法。A.C語言程序必須經(jīng)過編譯才能運(yùn)行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標(biāo)記語言D.在可視化編程中,源程序不能被編譯【答案】A21、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改,此行為屬于()維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A22、某項(xiàng)目計(jì)劃20天完成,花費(fèi)4萬元。在項(xiàng)目開始后的前10天內(nèi)遇到了偶發(fā)事件,到第10天末進(jìn)行中期檢查時,發(fā)現(xiàn)己花費(fèi)2萬元,但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件,則該項(xiàng)目將(63)。A.推遲2天完工,不需要增加費(fèi)用B.推遲2天完工,需要增加費(fèi)用4000元C.推遲5天完工,不需要增加費(fèi)用D.推遲5天完工,需要增加費(fèi)用1萬元【答案】B23、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中,()適用于需求明確或很少變更的項(xiàng)目,()主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D24、在某次通信中,發(fā)送方發(fā)送了一個8位的數(shù)據(jù)(包含一個奇校驗(yàn)位),若傳輸過程中有差錯,則接收方可檢測出該8位數(shù)據(jù)()。A.奇數(shù)個位出錯B.偶數(shù)個位出錯C.出錯的位置D.出錯的位數(shù)【答案】A25、UML中有4種事物:結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于()事物;依附于一個元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為(請作答此空)事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】D26、在UML中有4種事物:結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。其中,(請作答此空)事物表示UML模型中的名詞,它們通常是模型的靜態(tài)部分,描述概念或物理元素。以下()屬于此類事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A27、某C語言程序中,x是一個浮點(diǎn)型變量,m是一個值為正整數(shù)的整型常量,表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在()時會報(bào)錯,這是一種(請作答此空)錯誤。A.詞法B.語法C.語義D.運(yùn)行【答案】C28、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn),對旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價時需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價方法,進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價時,在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤和非不動產(chǎn)部分所帶來的收益B.當(dāng)界定飯店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進(jìn)行評估時,在凈收益計(jì)算中只需考慮扣除商業(yè)利潤C(jī).當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價時,在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益D.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價時,在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤【答案】D29、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中,不正確的是()。A.軟件要設(shè)計(jì)得盡量通用,要盡量考慮到長遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的擴(kuò)展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復(fù)雜則維護(hù)越困難,盡量保持簡潔是軟件設(shè)計(jì)的一條重要原則D.正常情況下,軟件維護(hù)期遠(yuǎn)超實(shí)現(xiàn)期,所以,降低維護(hù)成本比降低實(shí)現(xiàn)成本更重要【答案】A30、關(guān)系代數(shù)運(yùn)算是以集合操作為基礎(chǔ)的運(yùn)算,其五種基本運(yùn)算是并、差、()、投影和選擇,其他運(yùn)算可由這些運(yùn)算導(dǎo)出。為了提高數(shù)據(jù)的操作效率和存儲空間的利用率,需要對()進(jìn)行分解。A.交B.連接C.笛卡爾積D.自然連接【答案】C31、()不是面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的主要特征。A.封裝B.多態(tài)C.繼承D.結(jié)構(gòu)【答案】D32、IT企業(yè)對專業(yè)程序員的素質(zhì)要求中,不包括()。A.能千方百計(jì)縮短程序提高運(yùn)行效率B.與企業(yè)文化高度契合C.參與軟件項(xiàng)目開發(fā)并解決所遇到的問題D.誠信、聰明、肯干【答案】A33、軟件的易使用性反映了用戶學(xué)習(xí)、使用該軟件以及為程序準(zhǔn)備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量度量模型定義,一個軟件的易使用性不包括()。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學(xué)性【答案】C34、在Word編輯狀態(tài)下,有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中,“波浪型細(xì)下劃線()”是錯誤的;按()鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D35、因城市發(fā)展的需要,政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定,選定甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房,其中A房屋辦理了權(quán)屬登記,B房屋為其10年前自行建設(shè),未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只評估A房屋,B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議,認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估B.向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估C.向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B36、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords,whichconformtospecified().A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A37、從模塊獨(dú)立性角度看,以下幾種模塊內(nèi)聚類型中,()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D38、已知X=-73,若采用8位機(jī)器碼表示,則[X]原=(),[X]補(bǔ)=()。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A39、創(chuàng)建型設(shè)計(jì)模式抽象了實(shí)例化過程,它分為面向類和面向?qū)ο髢煞N。其中,()模式是保證一個類僅有一個實(shí)例,并提供一個訪問它的全局訪問點(diǎn)。A.工廠(Factory)B.構(gòu)建器(Builder)C.原型(Prototype)D.單例(Singleton)【答案】D40、()服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議,分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D41、軟件開發(fā)的生命周期劃分為軟件項(xiàng)目計(jì)劃、()、軟件設(shè)計(jì)、編碼、測試、運(yùn)行(維護(hù))6個階段。A.可行性分析B.初始調(diào)查C.需求分析與定義D.問題分析【答案】C42、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經(jīng)營,于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值,評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人,則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記,該抵押合同無效D.如處置該抵押物,該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D43、在Word編輯狀態(tài)下,有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中,“波浪型細(xì)下劃線()”是錯誤的;按()鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D44、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房,其中,地價占到了60%,隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后,又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C45、關(guān)于對象封裝的敘述,正確的是()。A.每個程序模塊中都封裝了若干個對象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對象放在同一個集合中【答案】B46、()是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。A.可擴(kuò)充性B.可移植性C.可重用性D.可維護(hù)性【答案】C47、為提高××機(jī)場航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng),中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價值時點(diǎn)為2019年4月10日。A.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×(剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益)B.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×(剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益)+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用D.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×(土地到期時50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益)+設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)【答案】A48、對于類定義:classA{public:virtualvoidfunc1(){}Voidfunc2(){}};classB:publicA{public:voidfunc1(){cout<<"classBfunc1"<<end1;}virtualvoidfunc2(){cout<<"classBfunc2"<<end1;}};下面敘述正確的是()。A.A::func2()和B::func1()都是虛函數(shù)B.A::func2()和B::func1()都不是虛函數(shù)C.B::func1()是虛函數(shù),而A::func2()不是虛函數(shù)D.B::func1()不是虛函數(shù),而A::func2()是虛函數(shù)【答案】C49、房地產(chǎn)估價師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作,是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師,達(dá)到執(zhí)業(yè)要求,估價報(bào)告的寫作能力,是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比,不可同日而語C.從財(cái)務(wù)報(bào)告上看,該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低,非常吸引【答案】C50、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中,對象是運(yùn)行時的基本實(shí)體,對象之間通過傳遞(請作答此空)進(jìn)行通信。()是對對象的抽象,對象是其具體實(shí)例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D大題(共10題)一、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估A寫字樓的市場價值,注冊房地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘和市場調(diào)查時,發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性,但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。、請問造成兩者差異較大的原因有哪些?、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時,如選取B寫字樓作為其中一個可比實(shí)例,那么應(yīng)當(dāng)對B寫字樓的租金做哪些方面的處理?【答案】、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。租金內(nèi)涵可能不同:比如一個是凈租金,一個是毛租金;租金單位可能不同,比如一個是建筑面積租金,一個是使用面積租金;可能一個是潛在毛租金(不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入),一個是潛在毛收入(包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入);是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)等雜費(fèi);是合同租金(租約租金)還是市場租金。、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。應(yīng)當(dāng)對B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上,具體調(diào)整內(nèi)容有:如是否有租約,是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入,可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用,如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。二、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料?、抵押估價報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析,變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容?、估價技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容?【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料:(1)請委托人提供;(2)估價人員實(shí)地查勘;(3)詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士;(4)查閱估價機(jī)構(gòu)自己的資料庫;(5)查閱政府有關(guān)部門的資料;(6)查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括:(1)估價對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響;(2)假定估價對象在價值時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;(3)變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容:(1)估價對象描述與分析;(2)市場背景描述與分析;(3)估價對象最高最佳利用分析;(4)估價方法適用性分析;(5)估價測算過程;(6)估價結(jié)果確定。三、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有,現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租,以獲取較穩(wěn)定的租金收益,并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。、商務(wù)辦公樓估價的常用方法有哪些?、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況有哪些?、該估價項(xiàng)目適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術(shù)路線?!敬鸢浮?.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象;內(nèi)部裝飾裝修;設(shè)備、設(shè)施;智能化程度;物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先,確定未來收益期限;其次,預(yù)測未來各期的凈收益;第三,求取報(bào)酬率,根據(jù)委托方要求,求其最高出價,報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四,選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價值。四、()makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計(jì)算機(jī)做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計(jì)算D物聯(lián)網(wǎng)五、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下:估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司,注冊房地產(chǎn)估價師在實(shí)地查勘和市場調(diào)查時,從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報(bào)告中估價假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷:估價的假設(shè)條件價值時點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報(bào)告假定估價對象在合法前提下,按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益,并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提,若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí),由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真,本估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地,證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日,剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則,本報(bào)告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)(未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書),設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點(diǎn)起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求,并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權(quán)益,包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式,程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。【答案】(1)錯誤:本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為:本次估價以委托人(或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。(2)錯誤:設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點(diǎn)起為40年。改為:設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點(diǎn)起為44年。(3)錯誤:自本報(bào)告價值時點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為:自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。(4)錯誤:不能確認(rèn)估價對象在價值時點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為:假定估價對象在價值時點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。六、設(shè)有一個關(guān)系EMP(職工號,姓名,部門名,工種,工資),若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資,則相應(yīng)的SELECT語句為:SELECT部門名,AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY()HAVING()將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為:Insert()【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題(60)(61)的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資,需要先按“部門名”進(jìn)行分組,然后再按條件工種=‘鉗工’,進(jìn)行選取,因此正確的SELECT語句如下:SELECT部門名,AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’,試題(62)的正確答案是選項(xiàng)D,因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查詢語句由上可見,選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的,因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法,字符串插入時,需要用單引號括起,可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串,但是卻沒有用單引號括起。七、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資,擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋,一套為普通住宅,另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解,普通住宅的市場租金為5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為,普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000=7%,所以選擇購買酒店式公寓。、張某的選擇是否正確?、針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點(diǎn),注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮,酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率;如按報(bào)酬率考慮,張某的選擇可能不正確,因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?;第二,?yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異;第三,還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小,普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓,一是區(qū)位選擇非常重要,二是配套服務(wù)設(shè)施要齊全,三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅,除考慮投資回報(bào)率外,重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。八、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收,東邊三間是祖上留下來的,中間三間是李某買鄰居劉某的房屋,但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋,由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證,后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心,李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房,開辦了燒烤店,現(xiàn)因舊城改造,李某所有房屋列入征收范圍,評估價是7480元/m2,李某不同意這個征收價格,他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2;認(rèn)為找來的估價公司的評估價應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn),詢問可不可以更換原估價公司,李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補(bǔ)償,中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償,請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次,考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)2.征收估價機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間,應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途,并進(jìn)行補(bǔ)償。中間三間,只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋,按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn),不予補(bǔ)償,也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù),不能確認(rèn)其商業(yè)用途,不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。2.估價機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定,李某不能更改,如對評估結(jié)果不滿意,在規(guī)定時間提出復(fù)核評估,再不同意,提請專家委員會鑒定。3.征收補(bǔ)償價值,不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價格,李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定,裝修補(bǔ)償,停產(chǎn)停業(yè)損失,征收爭議等問題。九、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù),價值時點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得,2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為3000元/m2,包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤,并計(jì)算了自2011年6月至價值時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí),認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為3000元/m2。、估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?【答案】1.本題考查的是成本法。錯誤有:(1)應(yīng)采用符合價值時點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價格;(2)不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價值時點(diǎn)的投資利息,應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模,確定客觀合理的開發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息;(3)利潤應(yīng)是價值時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價格還應(yīng)減去折舊。(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷,有形

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