鑫苑現(xiàn)代城項目產(chǎn)品培訓(xùn)

鑫苑·現(xiàn)代城項目產(chǎn)品培訓(xùn)樂信商業(yè)地產(chǎn)2012.6.2一、項目區(qū)域及配套介紹鄭州市最適合人居的區(qū)域企事業(yè)單位家屬區(qū)林立、生活配套完善、教育機(jī)構(gòu)眾多，醫(yī)療配套齊全等方面造就了市區(qū)內(nèi)最適合居住的區(qū)域項目位置分析二七區(qū)中原區(qū)惠濟(jì)區(qū)金水區(qū)管城區(qū)大鄭州新區(qū)本案西南方向中原區(qū)西北方向惠濟(jì)區(qū)東南方向管城區(qū)東北方向金水區(qū)實際意義上的中央?yún)^(qū)二七商圈火車站商圈交通分析：鄭州市中央片區(qū)市場分析區(qū)域分析隴海路快速路規(guī)劃設(shè)置13對ＢＲＴ?？空?，分別為隴海路／洛達(dá)路以東，隴海路／華山路以東，隴海路／桐柏路以西，隴海路／工人路以東，隴海路／興華南街以東，隴海路／大學(xué)路以東，隴海路／京廣北路以西，隴海路／一馬路以東，隴海路／南關(guān)街以西，隴海路／城東路以西，隴海路／站前街以西，隴海路／東明路以東，隴海路／鳳臺路以西。

鄭州市軌道交通１號線一期工程起于鄭上路與規(guī)劃凱旋路交叉路口西端，沿鄭上路—建設(shè)西路—中原東路—鄭州火車站—人民路—金水路—會展中心—金水東路—新鄭州站—博學(xué)路，終點至體育中心。途經(jīng)碧沙崗、二七廣場、紫荊山、鄭東新區(qū)ＣＢＤ等商業(yè)中心，銜接了鄭州火車站、新鄭州站、鄭州長途汽車西站、長途汽車總站、二馬路長途汽車站等主要客流集散地，一期工程全長約２６．２公里，均為地下線，共設(shè)車站２０個，預(yù)計２０１３年年底通車。區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，在此乘坐公交可基本可到達(dá)市區(qū)各個行政區(qū)。途徑本項目的公交車輛主要有：20路,21路,46路,K866路,516路,521路,321路,87路,1路,19路,44路,53路,K802路,59路等，主要開往方向為火車站方向和金水區(qū)方向?？偨Y(jié)：隨著地鐵1號線的開通，隴海路BRT快速公交線路的開通以及京沙快速快速路的開通，該區(qū)域擁堵的交通狀況將得到明顯改善，未來區(qū)域內(nèi)居民的出行將暢通無堵；區(qū)域生活配套—擁有良好的生活配套區(qū)域分析隴西小學(xué)二七區(qū)實驗小學(xué)幸福路小學(xué)鄭州57中鄭州2中交通路小學(xué)路砦小學(xué)紋河路小學(xué)鄭州大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)隴海中路小學(xué)交通醫(yī)院世紀(jì)聯(lián)華丹尼斯永樂家電永樂家電公交醫(yī)院鄭大第五附屬醫(yī)院鄭大第三附屬醫(yī)院武警醫(yī)院鐵路局中心醫(yī)院本案鄭州市四十四中鄭州102中學(xué)鄭大第一附屬小學(xué)火車站區(qū)域印象指數(shù)—商業(yè)配套完善，生活高度便捷區(qū)域分析總結(jié)：鑒于區(qū)域內(nèi)兩大商圈，二七商圈以及火車站商圈是鄭州市最早崛起的兩大核心商業(yè)區(qū)，因此本案周邊配套商業(yè)也受益于兩大核心商圈影響及輻射，并逐步完善。本案周邊完善的商業(yè)配套直接受益于火車站商業(yè)輻射帶的影響，并形成發(fā)展勢頭良好的生活商業(yè)配套區(qū)；完善的商業(yè)配套給區(qū)域內(nèi)居民帶來的是不盡的便捷，而便捷的生活將產(chǎn)生更多的舒適和享受！給予原住民更多眷戀；大學(xué)路丹尼斯區(qū)域印象指數(shù)—擁有豐富的教育資源區(qū)域分析鄭州市二七區(qū)隴西小學(xué)位于鄭州市隴海路中段，始建于1964年，占地11062平方米，建筑面積9100平方米?，F(xiàn)有30個教學(xué)班，在校學(xué)生1997人，教職工72人。校內(nèi)建有校園網(wǎng)和多媒體室、電教室、微機(jī)室、語音室、實驗室、圖書室、多功能排練廳。學(xué)校不僅擁有優(yōu)美的校園環(huán)境

和完備的現(xiàn)代化教育教學(xué)設(shè)施，而且擁有一支素質(zhì)高、業(yè)務(wù)精的教師隊伍，其中省級特級教師1名，國家級骨干教師2名，省級骨干教師3名。二七區(qū)重點小學(xué)——隴西小學(xué)項目周邊一公里范圍內(nèi)分布有學(xué)校十二所，其中小學(xué)八所，中學(xué)三所，大學(xué)一所。其中不乏二七區(qū)數(shù)一數(shù)二的重點小學(xué)—隴西小學(xué)。其中幸福路小學(xué)、二七區(qū)實驗小學(xué)同為歷史悠久，師資力量雄厚的名校。其中鄭州大學(xué)是區(qū)域內(nèi)唯一全國重點大學(xué)即211工程重點扶持學(xué)校?？梢哉f，本區(qū)域匯集了鄭州市最為優(yōu)秀的教育資源，可以說本案是鄭州市教育配套最為完善，最為優(yōu)越的項目；區(qū)域印象指數(shù)—醫(yī)療資源豐富區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)分布有十幾所醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中大型綜合性醫(yī)院就有五所全部分布于項目以北范圍一公里內(nèi)。其中包括全國百家醫(yī)院鄭州大學(xué)第五附屬醫(yī)院。周邊大型且知名醫(yī)院分布有：武警醫(yī)院、鄭州大學(xué)第三附屬醫(yī)院、公交醫(yī)院、鐵路局中心醫(yī)院等。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療資源的豐富將迅速和有效的解決了周邊居民看病難問題，豐富的醫(yī)療資源為區(qū)域內(nèi)居民，特別是中老年人的健康生活提供了有利保障；區(qū)域分析區(qū)域功能齊全，生活配套齊全、商業(yè)繁榮，教育資源豐富、醫(yī)療資源豐富，人居環(huán)境佳；區(qū)域形象較佳，區(qū)域社會秩序盡然有序，居住環(huán)境較佳，居民素質(zhì)較高；現(xiàn)有交通狀況不佳，但未來發(fā)展前景較好；區(qū)域綜合價值優(yōu)勢明顯；二、商業(yè)市場分析鄭州商業(yè)規(guī)劃根據(jù)商圈理論、商業(yè)網(wǎng)點性質(zhì)和輻射范圍，鄭州市商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)分為市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)三個層次。根據(jù)鄭州市城市商業(yè)規(guī)劃建設(shè)：鄭州將建設(shè)三個市級商業(yè)中心和41個區(qū)域商業(yè)中心。市級商業(yè)中心分別為二七商業(yè)中心、龍湖商業(yè)中心和碧沙商業(yè)中心；區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域居民消費為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務(wù)范圍3－5平方公里，服務(wù)人口10－15萬人。二七、火車站商圈碧沙崗商圈西站商業(yè)中心伏牛路商業(yè)中心帝湖商業(yè)中心萬客來物流中心鄭汴路家具、建材物流中心曼哈頓商業(yè)中心金成國際中心北環(huán)家樂福商業(yè)中心汽車北站商業(yè)中心天旺廣場商業(yè)中心科技市場IT商業(yè)中心國貿(mào)中心商圈碧波園超市周邊商業(yè)中心隴海路嵩山路商業(yè)中心南陽路黃河路建文商業(yè)中心紫荊山商業(yè)中心紫荊山商城路樓盤拉動形成商業(yè)中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)形成商業(yè)中心多個商業(yè)中心形成商圈專業(yè)市場形成商業(yè)中心經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路鄭州商業(yè)分布萬達(dá)商業(yè)中心鄭州商業(yè)發(fā)展情況鄭州商業(yè)形成以二七商圈為中心、多個區(qū)域商業(yè)中心的局面。鄭州商業(yè)中心的形成主要分為以下幾類：樓盤開發(fā)大商業(yè)體招商拉動形成區(qū)域商業(yè)中心。如：曼哈頓、帝湖、萬達(dá)、國貿(mào)中心、金成國際廣場、天旺廣場等。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)改造形成商業(yè)中心。如：建文、南陽路黃河路、伏牛路商業(yè)中心、碧波園等。專業(yè)市場聚集形成專業(yè)市場商業(yè)中心。如：科技市場、鄭汴路、萬客來等。鄭州商業(yè)市場呈現(xiàn)明顯的可成長性，如花園路農(nóng)業(yè)路商業(yè)中心經(jīng)過改造后大商家高規(guī)格入駐，正逐漸形成輻射全市的商業(yè)圈?；疖囌径呱倘ξ鞒稣究谏倘Ρ躺硩徤倘χ性吠┌芈飞虡I(yè)中心中原新城商業(yè)中心隴海路嵩山路商業(yè)中心升龍國際商業(yè)中心京廣路鞋城、食品城批零中心碧波園超市華城國際街本案3公里生活圈2公里生活圈項目周邊商業(yè)體現(xiàn)狀周邊商業(yè)競爭激烈，平均1.5公里左右即有一個賣場商業(yè)，區(qū)域客戶的保有和爭搶非常重要；項目將受到西出站口商業(yè)圈的輻射，甚至連為一體。周邊商業(yè)分析項目周邊2公里商業(yè)分析：碧波園超市（世紀(jì)聯(lián)華）：較綜合，環(huán)境不佳，平民化；華城丹尼斯：較綜合，經(jīng)營面積較小，商業(yè)類種不齊全；中苑名都：永輝超市賣場經(jīng)營；升龍國際：沃爾瑪?shù)龋^綜合，主要輻射航海路等片區(qū)；隆福國際：商業(yè)體較小，無法形成賣場；火車站西出站口：目前無賣場建設(shè)；其他：多為單體，經(jīng)營環(huán)境一般；目前周邊商業(yè)的特點只是單店格局,不能形成完整的商業(yè)圈；在整體檔次上不去,吸引不了高端消費群；購物環(huán)境一般，商業(yè)的軟硬件達(dá)不到要求；購物理念基本上無引導(dǎo)，處于初級水平。本項目商業(yè)定位項目地段特點類似于鄭州現(xiàn)二七廣場周邊地帶，項目可以成為西出站口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)火索，融合和連貫周邊區(qū)域商業(yè)中心，提升整個西出站口商圈的形象。近期城市功能：區(qū)域最好的商業(yè)中心，服務(wù)周邊2—3公里，最大化的吸引區(qū)域客戶。遠(yuǎn)期功能定位：城市次中心級商業(yè)中心，發(fā)展成為僅次于二七商圈的，可以與碧沙崗商圈抗衡的新型商業(yè)中心。升龍生活廣場升龍數(shù)碼廣場升龍時代購物廣場升龍不夜城主題百貨超市家居建材廣場家居生活廣場名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合升龍不夜城夜間主題消費休閑、娛樂、影院、美容、健身、美食升龍時代購物廣場中高檔家居家居、建材、裝飾升龍生活廣場主題百貨、大型超市、旺角購物街精品服飾、特色餐飲、兒童生活廣場、網(wǎng)吧、電玩、動漫天地升龍數(shù)碼廣場家電、數(shù)碼臺灣NOVA數(shù)碼、永樂電器業(yè)態(tài)組合和分布自用、投資。年齡在36—50歲之間，以私企老板和投資客為主，資金實力較為雄厚。戶外、路牌、燈箱、短信、報廣統(tǒng)一經(jīng)營，5年保證收益，買金鋪，做世界500強(qiáng)房東！項目概況開發(fā)商尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址大學(xué)路與淮河路交叉口南200米物業(yè)類型小高層、高層產(chǎn)品形態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店占地面積380畝總建面積120萬平方米容積率5.29綠化率25%銷售價格1F:3萬左右；2F2萬左右:3F:1萬左右升龍國際中心置業(yè)目的客戶特征推廣方式推廣語個案分析項目概況開發(fā)商鄭州深信投商用置業(yè)有限公司物業(yè)地址大學(xué)路與政通路交匯處東南角物業(yè)類型五層建筑產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)占地面積30畝總建面積46891.51平方米容積率3.8綠化率20%銷售價格臨街5萬8到6萬8，內(nèi)鋪1F3萬5到3萬8，2F2萬左右9月份開始排號，開盤時間未定戶外、路牌、燈箱、短信、報廣地上216地下234扼守航海路、大學(xué)路、淮河路、京廣路等幾大城市主線，輻射全城人流車流；城市南北主動脈——京廣路快速改造，地鐵5、6號線籌建，17條公交線路。2011年6月18日新悅城開盤時間推廣方式停車位交通狀況交房時間優(yōu)惠幅度按揭99折，全款97折個案分析康橋金域上郡項目概況開發(fā)商康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)地址大學(xué)路與汝河路交叉口西50米路北物業(yè)類型高層產(chǎn)品形態(tài)住宅、商業(yè)占地面積145畝總建面積68萬平方米容積率5.1綠化率35%銷售價格純一層5萬，一拖二2萬8左右隨住宅開盤同時發(fā)售戶外、路牌、燈箱、短信、報廣、派單公交（4，19，53，87，111.906，K906，804均可直達(dá)），T4、BRT、地鐵1號線等都途徑于此，縱橫南北零距離。開盤時間推廣方式交通狀況二層裙樓街鋪二層裙樓街鋪備注客戶特征年齡在35-55歲之間，以私營業(yè)主為主置業(yè)顧問關(guān)于對本項目商業(yè)體量小的說辭為本項目主要打造高端居住品質(zhì)樓盤，商業(yè)體量過大會降低社區(qū)業(yè)主的居住品質(zhì)。個案分析三、項目介紹鑫苑現(xiàn)代城整個項目位于二七區(qū)隴海路與京廣路交叉口向西300米路南。建筑面積26萬平米，其中住宅建筑面積約21萬方，商業(yè)建筑面積約5萬方。主體商業(yè)