上半年市場(chǎng)調(diào)研

2016年上半年度市場(chǎng)總結(jié)

匯報(bào)人—李思全開發(fā)商篇政府篇市場(chǎng)篇政策土地規(guī)劃營(yíng)銷策略銷售成果住宅商辦保障房下半年市場(chǎng)觀點(diǎn)【政府篇】——政策一、貨幣政策：穩(wěn)中偏松、降息、降準(zhǔn)二、經(jīng)濟(jì)政策：“2.0版四萬億”三、行政政策：調(diào)控基調(diào)不放松，地方微調(diào)四、土地政策：供地指標(biāo)從嚴(yán)從緊政策回顧上半年主要政策近年我國(guó)GDP增長(zhǎng)情況GDP加速下滑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景——GDP下滑，經(jīng)濟(jì)滯漲、筑底過程仍在延續(xù)同策觀點(diǎn)：在雙調(diào)控的背景下，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中的人口紅利，資源紅利等瓶頸因素影響，政府把2012年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)定為7.5%；假如未來幾個(gè)季度GDP環(huán)比下降到1.7%以下，則全年的GDP增速將下降到7%左右；GDP同比、環(huán)比雙雙趨勢(shì)性下降，經(jīng)濟(jì)仍然沒有探底；同策觀點(diǎn)：6月份CPI達(dá)到近一年的新低，為2.2%；PPI為-2.08%；抗通脹壓力進(jìn)一步緩解；6月份CPI和PPI同比剪刀差為4.28%，連續(xù)九個(gè)月維持正值；數(shù)據(jù)可以理解為流通企業(yè)的潛在利潤(rùn)變動(dòng)趨勢(shì)，則當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示流通企業(yè)利潤(rùn)較前期出現(xiàn)好轉(zhuǎn),但是對(duì)于工業(yè)型企業(yè)來講相對(duì)利潤(rùn)空間將會(huì)進(jìn)一步被壓縮；經(jīng)濟(jì)背景——CPI回落低位，PPI下滑，兩者同比剪刀差呈正向擴(kuò)大趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警——指數(shù)已臨近警戒值，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)受到威脅；GDP持續(xù)下行——內(nèi)需不足，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力增大；外部環(huán)境惡化——?dú)W債危機(jī)繼續(xù)深化，存在很大不確定性，全球主要經(jīng)濟(jì)體均采用刺激政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)；上半年經(jīng)濟(jì)背景貨幣政策——年內(nèi)雙降準(zhǔn)，直接流動(dòng)性影響有限，短期樓市上行預(yù)期加分同策觀點(diǎn)：2次降低存準(zhǔn)率，預(yù)估釋放約9000億元流動(dòng)量，但房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)直接利好有限（提別是中小型房企）08年自6月至年底下調(diào)5次存準(zhǔn)率，12年目前已下調(diào)2次，預(yù)估后市仍存下調(diào)的可能性；08年存準(zhǔn)率下調(diào)短期對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，預(yù)估12年存準(zhǔn)率下調(diào)短期內(nèi)亦不能直接影響房產(chǎn)市場(chǎng)，資金分散在國(guó)民各個(gè)行業(yè)，短期內(nèi)主要影響購(gòu)買者的心理預(yù)期；貨幣政策——30日內(nèi)兩次降息，穩(wěn)增長(zhǎng)意圖強(qiáng)烈，年內(nèi)仍有降息可能今年我國(guó)利率變動(dòng)情況同策觀點(diǎn)：12年兩次降息間距不足一個(gè)月時(shí)間，強(qiáng)度僅次于08年下半年；經(jīng)濟(jì)疲軟態(tài)勢(shì)下，政府釋放更強(qiáng)的穩(wěn)增加意圖；目前存款基準(zhǔn)利率為3.00%，較08年最低點(diǎn)相差0.75%；貸款基準(zhǔn)利率為6.00%，較08年最低點(diǎn)相差0.69%；貨幣政策——降息提供比降準(zhǔn)更大的市場(chǎng)預(yù)期影響，并實(shí)際帶動(dòng)需求入市兩次降息影響降低置業(yè)成本，但影響有限五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率由調(diào)為6.55%，兩次降息百萬房貸月供減少298元，預(yù)期加分，帶動(dòng)需求入市連續(xù)降息使得信貸面進(jìn)一步寬松，改變市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期，提高剛需購(gòu)房者入市積極性“穩(wěn)增長(zhǎng)”意圖強(qiáng)烈一個(gè)月內(nèi)兩次降息，極大的降低了企業(yè)的貸款利率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提振企業(yè)信貸需求，防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑利率市場(chǎng)化重要起點(diǎn)加入利率浮動(dòng)空間利率市場(chǎng)化，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制優(yōu)惠利率針對(duì)首套房和大企業(yè)調(diào)控本意在于金融市場(chǎng)對(duì)樓市聯(lián)帶作用【“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下基建投資大幅提升預(yù)期】廣東湛江鋼鐵基地項(xiàng)目獲批，總投資700億防城港鋼鐵基地項(xiàng)目獲批，總投資600億4月，國(guó)家發(fā)改委項(xiàng)目通過批準(zhǔn)數(shù)量328個(gè)，遠(yuǎn)高于去年同期的173個(gè)，農(nóng)田水利、道路建設(shè)、節(jié)能環(huán)保、技術(shù)改造和創(chuàng)新等領(lǐng)域較多。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，仍需加大投資，但目前制造業(yè)投資熱情不高，房地產(chǎn)新開工投資也在下滑，基建投資便成為“頂梁柱”。經(jīng)濟(jì)政策——大量基建投資引發(fā)市場(chǎng)猜想，推出第一時(shí)間“辟謠”緊跟【官方“辟謠”后市場(chǎng)期盼下降】2012-05-29【湖南省發(fā)改委】在召開全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，明確國(guó)家層面有“兩個(gè)不可能”：不可能出臺(tái)像2008年底那種大范圍、大規(guī)模的4萬億投資政策；不可能松動(dòng)房地產(chǎn)政策，現(xiàn)在只會(huì)預(yù)調(diào)微調(diào)；經(jīng)濟(jì)政策——同08年“四萬億”存在相似度，但政府手段存在明顯差異化12年“2.0版四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃”——受國(guó)內(nèi)外多重經(jīng)濟(jì)壓力下，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)發(fā)展”為訴求，政府希望借助投資能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；08年“4萬億”——為應(yīng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，提出了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，涉及行業(yè)眾多及廣泛；目前獲批多是清潔能源項(xiàng)目、鐵路、機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面；重點(diǎn)為綠色產(chǎn)業(yè)及各行業(yè)的科技創(chuàng)新；扶持行業(yè)：扶持行業(yè)：危機(jī)背景：危機(jī)背景：兩者在環(huán)境背景、目標(biāo)訴求及扶持行業(yè)等存在一定的相似度，但政府對(duì)此次立場(chǎng)及行政干預(yù)力度完全不同于08年影響：2009年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈影響：？？？在降存準(zhǔn)率、降息及基建投資等經(jīng)濟(jì)層面利好消息不斷的同時(shí)中央明確也表明了堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的強(qiáng)硬立場(chǎng)政策思考政策基調(diào)政策持續(xù)時(shí)間政策調(diào)控目的政策側(cè)重點(diǎn)短期內(nèi)至少一至一年半內(nèi)政策不會(huì)出現(xiàn)較大松動(dòng)調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)不變，年內(nèi)松動(dòng)可能性不大鼓勵(lì)購(gòu)房剛需需求，對(duì)首套房房貸和相關(guān)政策將定向放松調(diào)控意在“去投資化投機(jī)化”，促使房?jī)r(jià)合理回歸【宏觀調(diào)控政策不松動(dòng)，大方向不變】【住建部多次“喊話”，堅(jiān)持調(diào)控不放松】6月19日——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年內(nèi)第三次“喊話”，要求“堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施”。在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，包括住建部、發(fā)改委及銀監(jiān)會(huì)等多個(gè)中央層面重申調(diào)控不動(dòng)搖，樓市調(diào)控大方向不會(huì)出現(xiàn)變化。行政政策——調(diào)控大方向不變，“限購(gòu)”依然緊掐市場(chǎng)咽喉【保剛需政策微調(diào)得到默許】【限購(gòu)令“紅線”難以逾越】上海舊政新解6日游（2012.2.21-2.27）二套房購(gòu)房資格新解居住證滿三年即可購(gòu)買二套房二套房政策"微調(diào)"叫停"新上海人"白高興6天蕪湖新政4日游（2012.2.7-2.12）蕪湖頒房地產(chǎn)新政購(gòu)普通商品房補(bǔ)契稅松綁四日即被叫停蕪湖宣布新政暫停成都新政10日游（2011.11.11-11.21）成都房管局規(guī)定限購(gòu)房屋由2套增至4套成都房管局稱將繼續(xù)執(zhí)行原有限購(gòu)政策佛山新政1日游（2011.11.11-11.11）佛山放松限購(gòu)現(xiàn)行基礎(chǔ)上可再買1套佛山11日晚公告暫緩執(zhí)行放松版限購(gòu)令行政政策——支持剛需合理釋放，但限購(gòu)底線依然敏感和強(qiáng)硬上海老政策新解讀（單身限購(gòu)）單身，非上海戶籍購(gòu)房者，無論是否有繳納個(gè)稅或社保證明，均被列入限購(gòu)范疇土地政策——加大閑置土地處罰力度及執(zhí)行力，加速市場(chǎng)供應(yīng)房?jī)r(jià)更難回歸《閑置土地處置辦法》7月1日起施行屬于政府、政府有關(guān)部門行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的規(guī)定情形外，閑置土地未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；閑置標(biāo)準(zhǔn)明確：開工面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積三分之一以下或投資總額25%以下；樓市影響：力促樓市供應(yīng)，增大市場(chǎng)供應(yīng)量，調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格“20閑置費(fèi)”為本次首次提出，因本次修訂在操作細(xì)則、閑置概念認(rèn)定上提出明確標(biāo)準(zhǔn)，未來政策可執(zhí)行性強(qiáng)；如后續(xù)政策執(zhí)行到位，閑置土地陸續(xù)入市將直接刺激樓市供應(yīng)，在市場(chǎng)供應(yīng)充足情況下，價(jià)格回升更難；貨幣政策：刺激金融市場(chǎng)為主，同時(shí)加分樓市上升預(yù)期并一定程度上推動(dòng)需求入市經(jīng)濟(jì)政策：新一輪基建刺激政府將嚴(yán)控，市場(chǎng)直接影響有限行政政策：政策促合理剛需，下半年此類產(chǎn)品存在良好機(jī)會(huì)點(diǎn)土地政策：土地新政促市場(chǎng)供應(yīng)速度加快，后續(xù)市場(chǎng)價(jià)格回升壓力長(zhǎng)期存在政策觀點(diǎn)：1、嚴(yán)格保持對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)和監(jiān)管，下半年政策環(huán)境不會(huì)明顯放寬但不會(huì)更差2、降存，降息可能性仍較大，因此樓市資金面及市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)隨之有進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，行業(yè)迎來趨勢(shì)性機(jī)會(huì)3、“價(jià)格”仍然是調(diào)控核心，隨著保障房、全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)、土地政策的助推和執(zhí)行，未來價(jià)格上行阻力和上漲空間有限

宏觀政策方向：【政府篇】——土地土地供應(yīng)——上半年總供應(yīng)大幅縮減，下半年將迎來市場(chǎng)傳統(tǒng)推地高峰期數(shù)據(jù)顯示：12年上半年上海總供地724.74公頃，同比11年上半年下滑35%，環(huán)比11年下半年減少65%；其中，住宅用地供應(yīng)137.36公頃，同比11年上半年下滑接近50%，環(huán)比11年下半年減少78%；單位：公頃土地供應(yīng)——近期各類型土地供應(yīng)有明顯上揚(yáng)，市場(chǎng)信心有所回歸數(shù)據(jù)顯示：1-5月土地市場(chǎng)供應(yīng)顯低迷，6月市場(chǎng)出現(xiàn)上揚(yáng)，但仍無法抹平整體市場(chǎng)低迷局勢(shì)；6月份，上海土地供地量達(dá)175.77公頃，環(huán)比上揚(yáng)53%；6月市場(chǎng)中工業(yè)用地、宅地以及商業(yè)、辦公、或者綜合性用地等經(jīng)營(yíng)性用地推地量均出現(xiàn)上揚(yáng)；一手房降價(jià)跑量，市場(chǎng)“復(fù)蘇”讓開發(fā)商以及地方政府重樹信心；單位：公頃土地供應(yīng)——住宅集中嘉定、浦東、閔行、寶山，商辦地集中青浦、閔行土地成交——受制于供應(yīng)成交處于低位，下半年為成交將隨供應(yīng)上升單位：公頃數(shù)據(jù)顯示：12年上半年上海土地成交量為844.79公頃，同比11年上半年下滑24%，環(huán)比11年下半年減少53%；其中，住宅用地成交118.93公頃，占全市用地的14%；住宅成交量同比11年上半年下滑接近60%，環(huán)比11年下半年減少78%；土地月度成交——6月成交向好顯“回暖跡象”，宅地成交量環(huán)比翻倍數(shù)據(jù)顯示：月度成交，整體呈現(xiàn)U型槽走勢(shì)，成交集中于1月份和6月份；6月份，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)，總體成交量達(dá)到139.65公頃，環(huán)比幾乎翻番，其中，純宅地44.43公頃，商辦或者商業(yè)用地18.56公頃，分別環(huán)比增加了2.37倍和9倍土地成交——宅地集中于嘉定、浦東、青浦，商辦類集中于閔行、青浦土地成交簡(jiǎn)析——保障房用地比重近4成，商業(yè)用地比重接近住宅用地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：12年上半年共成交50幅經(jīng)營(yíng)性用地，總面積為211.39萬㎡，同比11年同期減少56.6%；環(huán)比11年下半年減少74.97%；成交金額方面，12年上半年出讓金總額為146.65億元，與11年同期減少67.11%，環(huán)比11年下半年減少80.03%上半年土地成交價(jià)格——中小體量、低總價(jià)地塊為主上半年土地成交溢價(jià)——商辦類成交普遍高溢價(jià)，未來該類產(chǎn)品更看好下半年土地市場(chǎng)——總供應(yīng)量預(yù)計(jì)850萬方，其中住宅類335公頃2012年上半年住房用地供應(yīng)情況：保障性住房：82.94公頃商品住宅：64.83公頃住宅類用地總供應(yīng)為：147.7公頃預(yù)計(jì)2012年下半年住房類用地供應(yīng)情況：850公頃（含保障性安居工程）商品住宅類335公頃土地市場(chǎng)研判供應(yīng)端：下半年將迎來供應(yīng)高峰，擇地拿地機(jī)遇來臨

明后年市場(chǎng)商品房供應(yīng)呈放大趨勢(shì)

成交端：商辦類地塊溢價(jià)普遍較高，快銷型產(chǎn)品住宅地塊有機(jī)會(huì)

下半年土地市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)熱，住宅類地塊平均溢價(jià)率提高

【政府篇】——規(guī)劃規(guī)劃熱點(diǎn)——城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域建設(shè)加快，前灘規(guī)劃全新出臺(tái)十二五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域徐匯濱江建設(shè)進(jìn)度二期建設(shè)推進(jìn)三期13年啟動(dòng)地塊特征濱江豪宅區(qū)起價(jià)高世博園區(qū)浦東前灘臨港新城虹橋商務(wù)區(qū)迪士尼園區(qū)建設(shè)進(jìn)度前期持續(xù)推地中地塊特征商辦地塊先行中低總價(jià)地塊建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃完成推地籌備中地塊特征地塊出讓儲(chǔ)備中建設(shè)進(jìn)度建設(shè)多年持續(xù)出讓中地塊特征低價(jià)地塊但較為偏遠(yuǎn)建設(shè)進(jìn)度頻繁出讓地塊特征商辦為主中低總價(jià)建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃制定中主題樂園開建地塊特征未推出規(guī)劃熱點(diǎn)——浦東前灘，黃浦江岸新中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃人口2.5萬

2012年6月29日浦東前灘地區(qū)控制性詳規(guī)出臺(tái)這個(gè)擬定再造一個(gè)陸家嘴規(guī)模的上海未來中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃切分好的各類性質(zhì)土地將陸續(xù)登臺(tái)。功能定位：區(qū)位條件及資源稟賦，充分發(fā)揮濱江生態(tài)空間的優(yōu)勢(shì)和東方體育中心的特色，建設(shè)生態(tài)型、綜合性城市社區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展三大核心功能，即：總部商務(wù)、文化傳媒、運(yùn)動(dòng)休閑。同時(shí)，圍繞核心功能發(fā)展居住、酒店、商業(yè)購(gòu)物等輔助功能，以及社區(qū)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)、休閑娛樂等配套功能。形成宜居宜業(yè)的綠色、復(fù)合、立體的城市綜合性社區(qū)。

居住用地31萬平米住宅組團(tuán)用地為28.67萬平米商業(yè)服務(wù)業(yè)用地13.95萬平米商務(wù)辦公用地35.83萬平米規(guī)劃熱點(diǎn)——世博會(huì)片區(qū)規(guī)劃公示，前期商辦地塊出讓為主近期，世博會(huì)片區(qū)規(guī)劃不斷公示，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海又一場(chǎng)土地盛宴將悄然展開。世博園區(qū)自去年10月以來商辦土地出讓統(tǒng)計(jì)表，已經(jīng)出讓的12塊土地，共計(jì)10萬平方米，共計(jì)獲得土地出讓金達(dá)到約90個(gè)億。公示區(qū)域：世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)世博會(huì)政務(wù)辦公社區(qū)世博會(huì)西藏南路兩側(cè)規(guī)劃熱點(diǎn)機(jī)遇——推薦區(qū)域：世博、前灘區(qū)域——小型商辦地塊為主、門檻低、區(qū)域價(jià)值未被透支、投資價(jià)值看好大虹橋——近郊地段，靠近大市區(qū)，未來集中開發(fā)優(yōu)勢(shì)，門檻不高不推薦區(qū)域：徐匯濱江——地價(jià)高、高端產(chǎn)品需較長(zhǎng)銷售期和充足開發(fā)經(jīng)驗(yàn)待觀察區(qū)域：迪斯尼——主題樂園和公建為主，實(shí)質(zhì)性商品房出讓地塊少，價(jià)格已有部分透支，說熱不熱的區(qū)域臨港新城——人口導(dǎo)入慢，價(jià)格成長(zhǎng)慢，偏遠(yuǎn)，地鐵通車和前期項(xiàng)目交房后改善情況需觀察

【開發(fā)商篇】——策略大型房企通過“以價(jià)換量”的銷售策略，搶占市場(chǎng)先機(jī)2012年上半年十大品牌開發(fā)商月度銷售額與銷售面積1-2月，受春節(jié)小長(zhǎng)假與政策調(diào)控的疊加影響，樓市成交量陷入歷史性低點(diǎn)；3-4月兩會(huì)召開，政策以抑制投資性需求，鼓勵(lì)剛需為主旋律，“以價(jià)換量”成為市場(chǎng)共識(shí)，代表性房企紛紛調(diào)低價(jià)格，業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)明顯回升；5-6月，十大房企加大推盤節(jié)奏，加強(qiáng)促銷力度，業(yè)績(jī)環(huán)比大幅提升，出現(xiàn)“紅五月”“瘋六月”現(xiàn)象。房企堅(jiān)持現(xiàn)金為王，穩(wěn)健發(fā)展為主，拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎房企拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地與銷售比持續(xù)下降，2012年上半年達(dá)到最低值；可以看出，開發(fā)商企業(yè)仍然以保證現(xiàn)金流安全為首要目標(biāo)；從上海09-12年土地成交看，2012年上半年開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@不足，拿地面積及成交金額都為歷史低值；品牌開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力【開發(fā)商篇】——成果2012年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況2012年以來，在調(diào)控政策持續(xù)不變的大背景下，品牌房產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，基本實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)；其中，萬科實(shí)現(xiàn)622億銷售金額，銷售面積達(dá)603萬平方米，龍頭地位無可撼動(dòng)；中海加大推盤力度，銷售金額同比提升26%，實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的八成；保利上半年實(shí)現(xiàn)500億銷售金額，完成全年目標(biāo)的62.5%；另外，綠地、恒大、萬達(dá)、世貿(mào)、綠城等13家房企銷售金額突破百億，保持市場(chǎng)領(lǐng)先地位。2012年上半年部分重點(diǎn)城市銷售前十企業(yè)排名2012年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期；重點(diǎn)城市銷售前十企業(yè)中，全國(guó)品牌房企占比達(dá)到70%，區(qū)域品牌房企占比達(dá)到12.5%；品牌成為市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深入時(shí)期的營(yíng)銷利器。1、擁有中低端剛需產(chǎn)品線的大型房企均采取“以價(jià)換量”，中小型房企全面跟進(jìn)，下半年此態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)2、單個(gè)房企來看拿地態(tài)度偏謹(jǐn)慎，目前市場(chǎng)背景下需保持一定現(xiàn)金流3、以企業(yè)合作方式抄底土地市場(chǎng)是儲(chǔ)備未來優(yōu)質(zhì)開發(fā)資源的主流

開發(fā)商篇總結(jié)【市場(chǎng)篇】——住宅2012上半年全市住宅市場(chǎng)供應(yīng)459.74萬方，同比下跌7.6%，3月份出現(xiàn)供應(yīng)峰值123.56萬方，4-6月漸趨平穩(wěn)；上半年總成交385萬方，環(huán)比上漲2.8%；上半年住宅市場(chǎng)成交均價(jià)22318元/平米，同比下跌0.9%，上半年價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定住宅市場(chǎng)——二季度帶動(dòng)整體市場(chǎng)成交小幅上漲，價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)定住宅市場(chǎng)——未來8-9個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)將仍以去化存量為主基調(diào)截至2012年7月10號(hào)，全市住宅余量973.73萬方，以上半年成交量最大的6月份100萬方計(jì)算，仍需9個(gè)月清除余量；2009年上海成交量快速增長(zhǎng)，自09年7月份起出清周期連續(xù)6個(gè)月保持在2個(gè)月警戒線上，而當(dāng)前市場(chǎng)成交遠(yuǎn)不及09年，因此目前市場(chǎng)余量達(dá)到正常出清周期仍需8-9個(gè)月；2008-2009年上海住宅可售量和出清周期走勢(shì)公寓市場(chǎng)——供求相對(duì)均衡，成交量同環(huán)比略有微升2012年上半年公寓市場(chǎng)成交329.11萬方，環(huán)比上升20.9%，同比去年同期上升9.0%；2012年上半年供應(yīng)305.61萬方，供求比較為平衡，同時(shí)整體價(jià)格同環(huán)比均由于中高端項(xiàng)目降價(jià)走量有所上升；公寓市場(chǎng)——郊外環(huán)剛需樓盤占據(jù)市場(chǎng)成交主力，降價(jià)區(qū)域受市場(chǎng)追捧寶山、嘉定、松江河浦東新區(qū)公寓成交量占2012年上半年全市成交量的57%，同時(shí)寶山為全市公寓成交最大區(qū)；郊外環(huán)低價(jià)剛需樓盤為2012年上半年公寓市場(chǎng)成交主力，寶山、嘉定和松江三區(qū)均價(jià)均不超過17000元/平米；公寓市場(chǎng)——2萬以下公寓產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力，占上半年公寓總成交62%全市公寓成交價(jià)格上，單價(jià)2萬以下樓盤占據(jù)主體地位，剛需仍為市場(chǎng)成交主力；公寓市場(chǎng)——2-3.5萬價(jià)格段成交比例增大，改善型客戶5、6月跟隨入市2012年3-6月公寓市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖公寓市場(chǎng)（2萬以下）——寶山、松江和嘉定，小戶型產(chǎn)品成交良好公寓市場(chǎng)（2-3.5萬）——浦東、寶山大型混合中高端公寓借勢(shì)跑量公寓均價(jià)2-3.5萬中，浦東新區(qū)和寶山的中高端項(xiàng)目成交最好；中高端大型混合社區(qū)和地段位置較好的中端產(chǎn)品受剛需和首次改善型客戶熱點(diǎn)關(guān)注；公寓市場(chǎng)（3.5萬以上）——浦東、徐匯傳統(tǒng)板塊保持強(qiáng)勢(shì)，降價(jià)已波及浦東、徐匯內(nèi)花木板塊和龍華板塊等傳統(tǒng)豪宅板塊保持強(qiáng)勢(shì)；普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊后來居上，趕超楊浦新江灣城，中海紫御豪庭低價(jià)入市，兩月去化205套，占據(jù)豪宅成交第二位置；高端市場(chǎng)中，多數(shù)樓盤也出現(xiàn)降價(jià)跑量，成交排名前十項(xiàng)目中僅4個(gè)均價(jià)超4萬元/平米，成交前兩名均價(jià)均不過4萬；2012年上半年全市公寓均價(jià)3.5萬以上成交區(qū)縣結(jié)構(gòu)公寓市場(chǎng)小結(jié)：1、中小套型剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)成交上升主體，同時(shí)5、6月改善型物業(yè)開始跟隨入市，價(jià)格出現(xiàn)同步松動(dòng)，成交情況良好2、寶山、嘉定、松江為目前三大主力成交區(qū)域，并且價(jià)格下探力度大，并從余量來看，這種態(tài)勢(shì)仍將繼續(xù)別墅市場(chǎng)——供應(yīng)56.61萬方，同比下跌114.1%，非傳統(tǒng)別墅區(qū)供應(yīng)增大2012年上半年全市別墅市場(chǎng)供應(yīng)56.61萬方，同比2011年上半年121.21萬方，大幅下跌114.1%；寶山、嘉定等非傳統(tǒng)別墅區(qū)域供應(yīng)量增大，青浦、閔行等傳統(tǒng)別墅板塊供應(yīng)量減少；2012年上半年全市別墅市場(chǎng)共成交51.07萬方，同比去年同期的61.55萬方，下跌20.52%；全市別墅市場(chǎng)在今年1月份與去年差異最大，主要因1月為年前銷售淡季，年后3-5月市場(chǎng)“回暖”期表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定；別墅市場(chǎng)——成交51.07萬方，同比下跌20.52%，整體供求相對(duì)平衡別墅市場(chǎng)——獨(dú)棟與疊加物業(yè)價(jià)格大幅下挫，聯(lián)體物業(yè)占別墅總成交70%2011-2012年上半年全市別墅物業(yè)成交價(jià)格均出現(xiàn)大幅下滑，獨(dú)棟均價(jià)下跌幅度達(dá)8000元/平米；聯(lián)體別墅占據(jù)2012年上半年別墅物業(yè)總成交的70%，疊加別墅市場(chǎng)份額壓縮至10%；2011-2012年上半年別墅物業(yè)價(jià)格變化70%20%10%2011-2012年上半年別墅物業(yè)成交構(gòu)成比例獨(dú)棟市場(chǎng)——成交同比縮量32%，中低單價(jià)物業(yè)領(lǐng)頭成交帶動(dòng)整體價(jià)格下行松江泗涇、奉賢柘林板塊等依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)跑贏青浦徐涇、趙巷等傳統(tǒng)別墅區(qū)，成交1.3萬方；全市獨(dú)棟上半年共成交10.34萬方，3000萬以上獨(dú)棟僅成交1.4萬方，占總成交13.5%，終極型產(chǎn)品市場(chǎng)依然未完全擺脫成交低迷的局面聯(lián)排市場(chǎng)——供應(yīng)銳減下仍保持同期成交水準(zhǔn)，600萬以下為成交主力聯(lián)排市場(chǎng)（600萬以下）——成交集中于非傳統(tǒng)別墅板塊，混合型社區(qū)600萬以下聯(lián)排別墅（入門級(jí)產(chǎn)品）成交分布較為分散，主要集中在南匯、松江等非傳統(tǒng)別墅板塊內(nèi)；600萬以下聯(lián)排別墅成交27.6萬方，占聯(lián)排別墅總成交的77.5%；成交前十聯(lián)排別墅中均價(jià)在2萬以下項(xiàng)目占50%，對(duì)比周邊公寓，性價(jià)比更高；聯(lián)排市場(chǎng)（600-1000萬）——非傳統(tǒng)別墅板塊為主，成交集中寶山和閔行600-1000萬聯(lián)排別墅集中于寶山、閔行、南匯、青浦四區(qū)中端聯(lián)排別墅單價(jià)整體偏低，均價(jià)3萬以上僅4個(gè)項(xiàng)目；此類聯(lián)排別墅項(xiàng)目特性均為，大型綜合中高檔社區(qū)，物業(yè)類型至少包含小高層公寓、聯(lián)排兩類；聯(lián)排市場(chǎng)（1000萬以上）——純別墅社區(qū)增多，高端聯(lián)排集中浦東1000萬以上聯(lián)排別墅達(dá)成成交以浦東、閔行傳統(tǒng)別墅區(qū)為主，浦東成交達(dá)6.3萬方；千萬以上聯(lián)排別墅項(xiàng)目分化明顯，均價(jià)4萬以下多為混合社區(qū)內(nèi)頂級(jí)產(chǎn)品，4萬以上為純別墅社區(qū)，成交前十中各占50%；疊加市場(chǎng)——雖供求雙雙大幅下滑，但高性價(jià)比疊加產(chǎn)品開始受到關(guān)注22個(gè)項(xiàng)目成交303套，成交面積5.14萬方，均價(jià)22476元/平米，在成交均價(jià)已下跌27.46%的情況下，成交量同比下跌43.5%；12年僅有兩項(xiàng)目出現(xiàn)新供應(yīng)，在市場(chǎng)有限的新供應(yīng)中，存量房源得到良好去化以保利茉莉公館為代表的低總價(jià)、高附贈(zèng)的產(chǎn)品開始受到部分客戶青睞得以去化庫(kù)存別墅市場(chǎng)小結(jié)：1、經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排及高附加值低總價(jià)疊加產(chǎn)品受到剛需市場(chǎng)帶動(dòng)成交轉(zhuǎn)好2、高總價(jià)獨(dú)棟物業(yè)和聯(lián)排物業(yè)去化依然尷尬，價(jià)格松動(dòng)可推動(dòng)成交，但效果不如剛需，總體來說仍屬于市場(chǎng)機(jī)會(huì)型產(chǎn)品3、目前成交區(qū)域以城市外圍非傳統(tǒng)別墅板塊為主力，因此整體別墅價(jià)格有所下調(diào)住宅市場(chǎng)總結(jié)1、整體二季度過去后，市場(chǎng)剛需“以降換量”趨勢(shì)已經(jīng)蔓延至改善類產(chǎn)品市場(chǎng)，下半年此類產(chǎn)品可有進(jìn)一步轉(zhuǎn)好（特別是初改）2、市場(chǎng)存量在短期內(nèi)仍將維以高位，因此下半年剛需換量仍將繼續(xù)，價(jià)格上漲空間有限。3、整體住宅市場(chǎng)已經(jīng)走出低迷，需求釋放由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)，下半年住宅市場(chǎng)不會(huì)更差

【市場(chǎng)篇】——商辦辦公市場(chǎng)—上半年辦公市場(chǎng)供求量均不及去年同期，5、6月有所回升上海市11年-12年6月辦公市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖各區(qū)縣上半年辦公市場(chǎng)供應(yīng)圖表各區(qū)縣上半年辦公市場(chǎng)成交圖表供大于求供不應(yīng)求供求平衡辦公市場(chǎng)—嘉定、奉賢、寶山供求量占比大，辦公成交郊區(qū)化現(xiàn)象明顯辦公市場(chǎng)—酒店式公寓產(chǎn)品集中入市，純辦公供應(yīng)相對(duì)較少辦公市場(chǎng)—低價(jià)酒店式公寓快跑，5、6月辦公大面積成交案例增多辦公市場(chǎng)小結(jié)1、成交主力為城市外圍低價(jià)酒店式公寓產(chǎn)品，加上目前大面積純辦公拋售案例的增加，整體市場(chǎng)價(jià)格有所下探2、酒店式公寓產(chǎn)品成交依然存在兩極分化局面，資源優(yōu)勢(shì)（地鐵、挑高、區(qū)域內(nèi)唯一產(chǎn)品）與價(jià)格優(yōu)勢(shì)共同決定其最終銷售成果3、純辦公市場(chǎng)抄底買家開始出現(xiàn)，自用（IT類）投資（銀行）均有，均價(jià)大幅低于周邊同類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)上海市11年-12年6月商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖萬方商業(yè)市場(chǎng)——今年上半年商業(yè)市場(chǎng)供求同環(huán)比縮量一半，成交低位運(yùn)行各區(qū)縣上半年商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)圖表各區(qū)縣上半年商業(yè)市場(chǎng)成交圖表

上半年各區(qū)縣商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)前三的區(qū)域分別是松江區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)，分別占全市上半年供應(yīng)量的16%、13%和13%；我們可以發(fā)現(xiàn)今年上半年上海的商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)基本都遠(yuǎn)離市區(qū)，以遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹?，說明上海未來的商業(yè)發(fā)展重心在遠(yuǎn)離市區(qū)的區(qū)域。

上半年各區(qū)縣商業(yè)市場(chǎng)成交前三的區(qū)域分別是松江區(qū)、嘉定區(qū)、寶山區(qū)和浦東新區(qū)，其分別占市場(chǎng)成交總量的13%、10