舊村改造可行性研究報(bào)告

18舊村改造可行性爭(zhēng)論報(bào)告義堂鎮(zhèn)位于臨沂城西10公里處，總面積52.7平方公里，轄近年來，我們充分發(fā)揮毗鄰臨沂城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和獨(dú)具特色的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。依據(jù)“規(guī)劃科學(xué)、布局合理、便利群眾、美化生活”的要求，實(shí)施舊村改造，加快了農(nóng)村城市化進(jìn)程2023年被省政府批準(zhǔn)為“中心鎮(zhèn)年被授予“中心鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”榮譽(yù)稱號(hào)，年被建設(shè)部等國(guó)家六部委確定“全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)，先后榮獲“省文明村鎮(zhèn)“平安山東建設(shè)先進(jìn)基層單位“省信訪工作先進(jìn)單位“省百鎮(zhèn)千村建設(shè)示范鎮(zhèn)“省平安鄉(xiāng)鎮(zhèn)“省婦聯(lián)系統(tǒng)先進(jìn)集體“市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)先進(jìn)單位”等十多個(gè)國(guó)家、省、市級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。全省村鎮(zhèn)建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、省節(jié)約集約用地現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、省精神文明建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)先后把 義堂作為重點(diǎn)參觀點(diǎn)。一、總體思路我們義堂鎮(zhèn)村民17062戶,從現(xiàn)在居住狀況來看,村民住房有15％，25％，4020房和二層樓房現(xiàn)已掌握建設(shè)，公寓樓是我鎮(zhèn)當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期民房建設(shè)的主流，是舊村改造的主體。目前，全鎮(zhèn)已有4個(gè)村根本8個(gè)中心居住區(qū)規(guī)劃115棟，建小康住宅樓2900位，建筑面積達(dá)11235.8長(zhǎng)期以來，由于我鎮(zhèn)村莊建設(shè)缺少科學(xué)的整體規(guī)劃，村內(nèi)房屋穿插，道路曲折，環(huán)境較差，房屋建設(shè)陷入“拆了草房建瓦房、拆了瓦房建平房”的怪圈，造成資源的極大鋪張，影響了全鎮(zhèn)的總體形象，制約著招商引資乃至經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速進(jìn)展。在局部村，18打造一流環(huán)境，已成為全鎮(zhèn)進(jìn)展的重要內(nèi)容，成為群眾關(guān)心的焦點(diǎn)。為此，自九九年來，我們嚴(yán)格掌握低檔次、無規(guī)劃建設(shè)，確立了“舊村改造就是優(yōu)化環(huán)境，就是提高生活質(zhì)量，就是擴(kuò)大招商引資，就是抓住優(yōu)勢(shì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展”的理念，制定了實(shí)施舊村改造的思路，即：即大膽引入社區(qū)理念，一步到位科學(xué)規(guī)劃，實(shí)行遷村并點(diǎn)，全面實(shí)施改造。除鎮(zhèn)駐地外，選擇8個(gè)經(jīng)濟(jì)根底好、輻射力量強(qiáng)的中心村作為社區(qū)居住中心，全部村莊逐步向鎮(zhèn)83—5搬進(jìn)樓房居住，成為真正意義上的市民。二、現(xiàn)實(shí)意義實(shí)施舊村改造是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大舉措，在近幾年來的實(shí)踐中，我們體會(huì)到：〔一〕實(shí)施舊村改造，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。通過舊村改造，我鎮(zhèn)先后由集體出資9339萬元，硬化道路116萬平方米，實(shí)現(xiàn)村村通硬化路，形成以鎮(zhèn)區(qū)為中心、327國(guó)道為主干線、鎮(zhèn)村路、村村路網(wǎng)格式穿插為主體，四條環(huán)鎮(zhèn)路為紐帶的四通八達(dá)的交通19544227方米，使主干道路實(shí)現(xiàn)了綠化、亮化、美化。實(shí)施“自來水入戶”工程，讓全鎮(zhèn)278000率到達(dá)了85%。另外，通過政府協(xié)調(diào)，區(qū)電業(yè)局建成335千伏安變壓器，對(duì)全鎮(zhèn)35個(gè)村進(jìn)展了電網(wǎng)改造，保證企業(yè)、群眾用電。電信局?jǐn)U建改造程控設(shè)備，使裝機(jī)總量達(dá)20部/百人。播送89%。醫(yī)療衛(wèi)生部門在全鎮(zhèn)分片設(shè)立了12治理，提高了醫(yī)療保健效勞水平?！捕硨?shí)施舊村改造，美化了群眾生活。我鎮(zhèn)舊村改造本著高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求，以“六通、三有、四配套”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施建設(shè)〔六通即通電、通路、通水、通訊、通暖、供氣；三有即有廣場(chǎng)、有消遣中心、有醫(yī)院；四配套即綠化、亮化、凈化、美化目前小戈莊苑朱里村和金都花園小區(qū)正著手安裝鍋爐，實(shí)施冬天統(tǒng)一供暖?；是f村、夏坡村、小戈莊村、孫朱里村等村都高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了文化消遣廣 場(chǎng)，其中化沂莊村廣場(chǎng)占地面積27800平方米，其標(biāo)志性建筑“奔向?qū)怼鄙陥?bào)了國(guó)家專利。通過實(shí)施舊村改造，使群眾住樓房、走大路、逛公園、過城市人生活的夢(mèng)想成了現(xiàn)實(shí)?！踩硨?shí)施舊村改造，節(jié)約了土地，提高土地利用率。通過實(shí)施公寓樓建設(shè)，為我鎮(zhèn)節(jié)約了大量土地。舊村改造前，我鎮(zhèn)民房用地平均每年要向外擴(kuò)張占用糧田360我鎮(zhèn)平均每年撤除舊房1200間，退耕還田220畝，削減建房130350全鎮(zhèn)共可節(jié)約土地7000畝，將為我鎮(zhèn)進(jìn)展?fàn)I造一個(gè)更為寬闊的空間。幾年來，我們邊改造、邊規(guī)劃、邊建設(shè)，充分利用舊村改造節(jié)約的土地，建工業(yè)工程、建農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)、建高品位、高檔次的消遣廣場(chǎng)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，便利了群眾生活。大義堂村、南327400節(jié)約土地80600402〔四〕實(shí)施舊村改造，形成“凹地”效應(yīng)，帶動(dòng)招商引資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。舊村改造優(yōu)化了生活環(huán)境，同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)建設(shè)營(yíng)造了寬松的進(jìn)展環(huán)境，國(guó)內(nèi)外客商紛紛云集，來義堂投資興業(yè)。20235.3523ISO9000373440〔五〕實(shí)施舊村改造，使建筑、建材、裝飾、家具和交通運(yùn)輸各業(yè)空前活潑，快速進(jìn)展。大拆遷、大改造、大建設(shè)的局面，帶動(dòng)了我鎮(zhèn)建筑業(yè)和交通業(yè)的進(jìn)展。全鎮(zhèn)建筑公司已進(jìn)展到5個(gè)，從業(yè)人員1250人，裝飾裝修、交通運(yùn)輸業(yè)戶已進(jìn)展到150420的良好局面。三、根本條件〔一〕具備了肯定的經(jīng)濟(jì)根底和條件。義堂鎮(zhèn)是以加工業(yè)為主的工貿(mào)型城鎮(zhèn)。近年來，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，義堂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)在形成自己特色的根底上不斷進(jìn)展壯大，全鎮(zhèn)已進(jìn)展民營(yíng)企業(yè)達(dá)1800家，形成了板材、肉雞、建材、機(jī)械、化工五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中支柱產(chǎn)業(yè)—板材加工業(yè)已進(jìn)展到1600多家，年加工木材800萬立方米，年產(chǎn)各類板材3.2億張，創(chuàng)產(chǎn)值42億元。主要以三合板、木工板、多層板、貼面板生產(chǎn)為主，產(chǎn)品銷往上海、廣州、深圳、江蘇、浙江、四川、疆、內(nèi)蒙、寧夏、東北等十幾個(gè)省、市、自治區(qū)。有180家企業(yè)銷售收入達(dá)1000400家企業(yè)銷售收入達(dá)500萬元，有23家企業(yè)取得了自由進(jìn)出2023年，全鎮(zhèn)地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)2600萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá)3946元。35個(gè)村集體資金達(dá)3100萬元，大義堂、南樓、孫朱里、化沂莊等村成為無糧村，集體收入突破了300萬元，人均純收入達(dá)55003807006.2〔二〕得到了寬闊群眾的認(rèn)可和支持。實(shí)際上，95已開頭實(shí)施舊村改造，當(dāng)時(shí)以小康屋和二層住宅樓建設(shè)為主。夏坡村按這一模式完成了改造任務(wù)。通過改造，該村共建小康屋和3203.2130在村內(nèi)高品嘗、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一處占地5000場(chǎng)，優(yōu)化了群眾的居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量。同時(shí)，舊村改造還節(jié)約80多畝，利用節(jié)約的土地，他們加大招商引資力度，進(jìn)展民營(yíng)企業(yè)23家，年增加經(jīng)濟(jì)收入110萬元，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。舊村改造給夏坡村帶來了良好的社會(huì)效益和豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，在各村也紛紛向鎮(zhèn)政府申請(qǐng)，要求實(shí)施舊村改造，截止目前，有1850〔三〕區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。黨的“十六大”要求全面建設(shè)小康社會(huì)，我們實(shí)施公寓樓建設(shè)，實(shí)施舊村改造，完全符合國(guó)家進(jìn)展的要求。義堂鎮(zhèn)處在臨沂城西，是臨沂西大門，隨著臨沂城逐年的擴(kuò)張，已與臨沂城毗鄰，市委、市政府要求我們義堂鎮(zhèn)要承接臨沂城總體規(guī)劃建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府要求我們要以一個(gè)縣城的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，這為義堂鎮(zhèn)舊村改造供給了寬松的環(huán)境。通過逐年進(jìn)展，進(jìn)展空間也越來越小，我鎮(zhèn)急需通過舊村改造，節(jié)約土地，擴(kuò)大進(jìn)展空間，保持良好的進(jìn)展勢(shì)頭。四、總體規(guī)劃我們請(qǐng)武漢規(guī)劃設(shè)計(jì)院專家，逐村實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)論證，在認(rèn)真分析村莊地形地貌、村風(fēng)民情的根底上，本著美觀、大方、有用和功能齊全、群眾滿足的原則，依據(jù)向鎮(zhèn)區(qū)集中，向中心村集中的要求，對(duì)村莊及住戶單體布局進(jìn)展了設(shè)計(jì)，依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，全鎮(zhèn)被分為9個(gè)居住區(qū)：中心鎮(zhèn)區(qū) 現(xiàn)狀人口22668人，規(guī)劃55300186.451447400東部組團(tuán)包括化沂莊、小義堂、丈卜屯村，現(xiàn)狀人口5002人，規(guī)劃1500人，用地規(guī)模31.35344900平方米。南部組團(tuán)包括南樓、埠北頭、尤村、孟莊、大塢埠湖、小塢埠湖65801030049.6建筑面積335000平方米。中部組團(tuán)大義堂村，現(xiàn)狀人口6256人，規(guī)劃人口15000人，用地規(guī)模51.3382200平方米。西部組團(tuán)代莊村，現(xiàn)狀人口4830人，規(guī)劃人口15000人，用地規(guī)模54.2公頃，建筑面積385300平方米。埝上社區(qū)包35426650用地規(guī)模44.5公頃，建筑面積215400平方米。朱里社區(qū)包括王朱里、劉朱里、孫朱里、苑朱里村，現(xiàn)狀人口4689人，規(guī)劃人1100050332023戈莊社區(qū)27606000人，用地規(guī)模25公頃，建筑面積192023夏坡社區(qū)包括周井鋪、夏坡村，現(xiàn)狀人口2676人，規(guī)劃人口5000人，用地規(guī)25公頃，建筑面積168000城子社區(qū)包括前城子、后47835626用地規(guī)模28.4公頃，建筑面積210950平方米。后鄉(xiāng)社區(qū)包括后鄉(xiāng)、吳屯、沂洪莊村，現(xiàn)狀人口3820人，規(guī)劃人口9000人，用地45312023枋河社區(qū)包括南土蘇、營(yíng)563010000人，用地規(guī)模50公頃，建筑面積3253002400600025專家們確定了我們以中心村為根底建設(shè)社區(qū)的規(guī)劃。五、存在困難舊村改造怎么搞？如何搞？沒有一個(gè)固定的模式，這幾年，我們邊摸索、邊總結(jié)、邊論證、邊實(shí)施，認(rèn)為：集中連片滾動(dòng)式開發(fā)改造比較附合義堂鎮(zhèn)實(shí)際。在開發(fā)中，我們覺得資金籌措和治理是舊村改造實(shí)施工作的保證，也是我鎮(zhèn)舊村改造中面臨的最大困難，他直接影響著舊村改造實(shí)施的速度和質(zhì)量。前期，我們?cè)谫Y金籌措上想了一些方法：一是利用土地“磁場(chǎng)效應(yīng)”吸引資金。我們本著誰投資，誰開發(fā)、誰受益的原則，堅(jiān)持走以地生財(cái)，滾動(dòng)進(jìn)展的路子，政府出臺(tái)土地優(yōu)待政策，吸引大批投資者進(jìn)展開發(fā)建設(shè)。983000施建設(shè)了華蒙小區(qū)。20231200開發(fā)了金都花園，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了420231000502眾資金。隨著我鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)和商貿(mào)效勞業(yè)的快速進(jìn)展，群眾富有了，除局部資金用于擴(kuò)大再生產(chǎn)外，大局部資金閑置。為將這部分資金引到舊村改造上來，我們突出抓了兩個(gè)字，一個(gè)是“控”字，一個(gè)是“誘”字?？丶凑雠_(tái)了土地建設(shè)治理暫行規(guī)定，嚴(yán)格掌握建設(shè)土地一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)低檔次、不按規(guī)劃的建筑進(jìn)展掌握，一律不再批準(zhǔn)建，全部進(jìn)小區(qū)實(shí)施公寓樓建設(shè)。誘即利益誘導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)好的村利用對(duì)改造戶賜予補(bǔ)助的形式，誘導(dǎo)群眾投資976000元的補(bǔ)助，從而調(diào)動(dòng)了村民的樂觀性，紛紛出資建房，現(xiàn)夏坡村舊村改造已經(jīng)完成，全村共聚攏群眾資金3000余萬元，建320墊付資金開發(fā)公寓樓，讓群眾居住，再向群眾分期收回資金的建房形式。另外，化沂莊、代莊等村，實(shí)行集體統(tǒng)一辦理用地手續(xù)、免費(fèi)供給設(shè)計(jì)圖紙、免收局部土地補(bǔ)償費(fèi)和根底設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)待政策，吸引群眾自發(fā)集資建房。以上我鎮(zhèn)實(shí)施的資金籌措方式在舊村改造建設(shè)初期起到了重要作用，收到了顯著成效。但義堂鎮(zhèn)現(xiàn)在正處于大拆遷、大建設(shè)、大改造的黃金時(shí)期，僅靠集體投入、土地變現(xiàn)和吸納群眾閑散資金的籌資方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前舊村改造快速進(jìn)展的需要。期望資金上賜予大力支持。六、開發(fā)打算全鎮(zhèn)現(xiàn)有住戶1.3萬戶，全鎮(zhèn)完成舊村改造，需建設(shè)公寓樓4001003000投資估算〔一〕投資估算依據(jù)1、實(shí)行綜合單價(jià)修正法，計(jì)算工程投資。2、臨沂市蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃及分期實(shí)施打算。3、建筑面積依據(jù)每棟樓3950m2計(jì)，每棟樓按30戶計(jì)，每戶建筑面積131.67m2。4、中心居住區(qū)包括南部組團(tuán)〔南樓村、埠北頭村、尤村、孟莊村、大塢埠湖村、小塢埠湖村〕、東部組團(tuán)〔化沂莊、小義堂、丈卜屯、中部組團(tuán)〔大義堂〕；祊河社區(qū)包括南土蘇村、營(yíng)子村、趙莊村、姜嶺村、乾沂莊村；朱里社區(qū)包括王朱里、100395000m2。5、計(jì)算依據(jù)依據(jù)山東省建筑工程綜合預(yù)算定額，考慮材料價(jià)格上漲，計(jì)算基準(zhǔn)年為2023年?！捕辰ㄖこ掏顿Y估算內(nèi)容投資估算內(nèi)容包括建筑及安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、根本預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期貸款利息。其中工程建設(shè)其他費(fèi)用包括建設(shè)單位治理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等工程。其中建設(shè)其利率承受貸款年限 3—5年的年數(shù)值5.58%，按貸款一年計(jì)入。根本預(yù)備率為 1%?！踩惩顿Y估算表格見以下附表包括：工程投資估算總表及分區(qū)分項(xiàng)估算表。資金籌措方式及來源工程總投資估算數(shù)值為39170萬元。工程流淌資金按總投資的51959588萬元，工程投入總資金為39758萬元。1、依據(jù)工程實(shí)際狀況，每個(gè)村公共積存數(shù)量滿足流淌資金要求，由村委負(fù)責(zé)籌措。2、依據(jù)本錢測(cè)算，居住戶個(gè)人集款按 738.48元/m2，計(jì)籌資24170萬元。3、銀行貸款15000萬元。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根底數(shù)據(jù)〔一〕舊村改造節(jié)約土地測(cè)算依據(jù)總體規(guī)劃居住樓分布，逐村測(cè)算舊村改造成住宅樓后節(jié)約的土地。經(jīng)計(jì)算每戶實(shí)際騰出可商用土地 0.6畝，3000戶共計(jì)節(jié)約可開發(fā)利用土地1800畝。〔二〕財(cái)務(wù)價(jià)格測(cè)算1、建成后住宅樓，綜合單 位價(jià)格目前，舊村改造已經(jīng)實(shí)施，從實(shí)施的狀況看，以本錢價(jià)賣給居住戶，實(shí)際上免除了居住戶的土地使用費(fèi)，相當(dāng)于還建不收土地費(fèi)。居住戶的購(gòu)置力量和購(gòu)置意愿均能到達(dá)，不存在銷售不暢的問題。從建設(shè)期限看，當(dāng)年設(shè)計(jì)，當(dāng)年建成投入使用是完全能實(shí)現(xiàn)的，跨年限使用的可能性很小，故從材料價(jià)格上漲等潛在風(fēng)險(xiǎn)不大。選定2023年底測(cè)算價(jià)格與2023年初價(jià)格不會(huì)有大的出入。則建成后多層住宅樓，每 m2價(jià)格〔本錢〕在720—760之間是可能的。也是舊村改造住戶可以承受的價(jià)格。2、節(jié)約的可利用土地價(jià)格由于舊村改造節(jié)約出來的土地，大都具有良好的交通條件和完善的根底設(shè)施條件。因此，其土地的潛在價(jià)值大。從目前2023年土地轉(zhuǎn)讓價(jià)在8萬元/畝，2023年測(cè)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格在10萬元/畝。二、收入支出推測(cè)1、節(jié)約土地效益本次舊村改造后，建 100棟多層住宅樓，可節(jié)約土地1800畝，2023年每畝轉(zhuǎn)讓效益8萬元，轉(zhuǎn)讓土地600畝，可實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益4800萬元，2023年每畝101200畝，可實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地收益12023萬元。2、出售樓效益共建設(shè)100棟，建筑面積359000m2，每m2本錢平均價(jià)出售，可在2023年初實(shí)現(xiàn)收益29170萬元。3、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)收入效益〔財(cái)務(wù)分析暫不計(jì)入〕依據(jù)我國(guó)建筑業(yè)帶動(dòng)第三 產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，每投入1萬元，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增加收入 200元計(jì)，則本次工程帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)收入達(dá)1000萬元，影響期限按3〔不含土地影響?！捕彻こ讨С鐾茰y(cè)1、工程投資估算說明，工程費(fèi)用不含土地占用費(fèi)，該局部屬于農(nóng)村集體全部，不存在對(duì)土地使用的轉(zhuǎn)讓支出問題。2、由于工程分散，地質(zhì)條件良好，又考慮了根本預(yù)備費(fèi)，而且工期不超過一年，故工程除投資估算工程外，不存在增加支出的費(fèi)用問題。而且有鎮(zhèn)政府公務(wù)員的技術(shù)效勞和政策指導(dǎo)，能夠保證其工程費(fèi)用不超預(yù)算。3、村村通大路、通電、通水、通郵以及其他根底設(shè)施工程完善，為工程的順當(dāng)開展奠定了良好的“四通一平”條件。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)〔一〕歸還力量指標(biāo)1、單位功能投資依據(jù)投資估算，工程投入資金總額為 39758萬元，總建筑面積395000m2，則估量每m2建筑投資1006.5元。2、單位功能本錢不含土地使用的建筑本身功能本錢，據(jù)測(cè)算為 738.48元/m23、貸款歸還期2023年貸款利息依據(jù)當(dāng)年貸款 10000萬元，貸款利息按年利率5.58558萬元，本息合計(jì)10583萬元。節(jié)約土地后，土地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)8萬元/畝，該土地轉(zhuǎn)讓價(jià)已扣除各項(xiàng)稅金。按600畝計(jì)，則2023年末變現(xiàn)金額為4800萬元，可全用于還貸。2023年節(jié)約土地1200畝，土地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)按10萬元/畝，2023年末土地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)金額12023萬元，可全部用于還貸。則既使貸款期至202311174萬元。以上分析可以明顯看出，借款歸還期不超過 3年。4、資產(chǎn)負(fù)債率該工程自有資產(chǎn)總額達(dá)29758萬元，銀行貸款10000萬元，作為負(fù)債。則資產(chǎn)負(fù)債率為33.6負(fù)債率掌握范圍。5、利息保障倍數(shù)2023年獲得的利潤(rùn)12023591萬元，則利息保障倍數(shù)為21.31、投資利潤(rùn)率平均年利潤(rùn)8100萬元，總投資39758萬元，則投資利潤(rùn)率為20.42、資本金利潤(rùn)率平均利潤(rùn)×8100萬元，資本金29758萬元，則資本金利潤(rùn)率為27.23、投資回收期∑Pt ∑

t=0式，計(jì)算Pt

為為2.43年。4t1凈現(xiàn)值〔V〕設(shè)定行業(yè)基收益率為82023現(xiàn)公式計(jì)算FNPV為1465萬元。遠(yuǎn)大于零，說明工程的獲利力量大，財(cái)務(wù)可行。5、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率〔FNPVR〕經(jīng)計(jì)算FNPVR=3.6%6、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR經(jīng)計(jì)算FIRR=13.5%>銀行貸款利率5.58務(wù)可行。綜合以上分析認(rèn)為，義堂鎮(zhèn)舊村改造工程具有足夠財(cái)務(wù)盈利力量和足夠的清償力量。從財(cái)務(wù)上分析工程是完全可行的，工程風(fēng)險(xiǎn)較小。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、效益和費(fèi)用的調(diào)整效益調(diào)整剔除國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的款項(xiàng)。由于其財(cái)務(wù)收益可作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。且將帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)收入增加計(jì)入國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。〔二〕固定資產(chǎn)投資1、建安工程費(fèi)用調(diào)整依據(jù)影子價(jià)格核算系數(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的建安工程費(fèi)用進(jìn)展調(diào)整由28440萬元調(diào)為31284萬元。2、工程建設(shè)其他費(fèi)用不作調(diào)整。3、根本預(yù)備費(fèi)調(diào)整仍按1%。4、建設(shè)期間貸款利息調(diào)整。按影子匯率換算系數(shù) 1.08計(jì)算，建設(shè)期貸款利息由558萬元調(diào)為603萬元。5鋪底流淌資金不變?nèi)园?588萬元。為村委自籌資金。6、總投資由39758萬元調(diào)整為42676萬元。二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)取定社會(huì)折現(xiàn)率為8%1、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值ENPV經(jīng)計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值ENPV=5464萬元。2、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率EIRR經(jīng)計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率EIRR=14%從以上兩項(xiàng)指標(biāo)可以推斷工程存在符合社會(huì)折現(xiàn)率的較大盈余，而且工程對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 EIRR大于社會(huì)折現(xiàn)率8%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)到達(dá)了要求。三、不確定性分析不確定性分析僅考慮敏感性分析。工程工程的敏感因素主要是工程投資及節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，對(duì)此兩項(xiàng)分別向不利方面調(diào)整 3%，再計(jì)算EIRR值。作出敏感性分析成果表：敏感性分析成果表變量因素工程名稱EIRR單位%根本方案14投資上升3%且土地轉(zhuǎn)讓降價(jià)變量因素工程名稱EIRR單位%根本方案14投資上升3%且土地轉(zhuǎn)讓降價(jià)3%8.1社會(huì)評(píng)價(jià)〔一〕工程對(duì)社會(huì)的影響由于工程建筑完全符合《山東省村鎮(zhèn)規(guī)劃編制方法》的要求和規(guī)定，而且符合“規(guī)劃科學(xué)、布局合理、便利群眾、美化生活”的要求，也是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，快速轉(zhuǎn)化農(nóng)村勞動(dòng)力的重要舉措，可以集中不行再生的國(guó)土資源的優(yōu)化配置，更好地提高土地利用效率，帶動(dòng)招商引資，發(fā)揮根底設(shè)施健全的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)業(yè)已形成的強(qiáng)勁鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)進(jìn)展，必將對(duì)社會(huì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展起到重要的有益影響?！捕彻こ膛c所在地區(qū)的互適性分析由于義堂鎮(zhèn)近幾