2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習(xí)試卷B卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習(xí)試卷B卷附答案單選題（共60題）1、、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B2、（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應(yīng)模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標D.識別競爭者【答案】D3、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A4、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C5、根據(jù)會計法的規(guī)定，我國會計年度和財政年度一致，按公歷年度計算，每年的起止日期為（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】C6、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A7、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C8、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析【答案】C9、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C10、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入【答案】A11、假如市場的整體平均預(yù)期收益率為15%，一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D12、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項目的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％【答案】D13、相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A14、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指（）。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資【答案】C15、竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，下列（）是竣工驗收的工作程序的第一階段。A.單項工程竣工驗收B.分部工程驗收C.綜合驗收D.單位工程驗收【答案】A16、()是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B17、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結(jié)C.行氣疏肝，寬胸散結(jié)D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B18、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商鋪C.購買房地產(chǎn)債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B19、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700【答案】C20、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】C21、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費【答案】A22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟增長率【答案】B23、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。A.市場供求風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.或然損失風(fēng)險【答案】B24、下列建筑安裝工程費用的構(gòu)成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。A.養(yǎng)老保險費B.失業(yè)保險費C.醫(yī)療保險費D.勞動保險費【答案】D25、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品——為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】B26、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標B.銷售收入計劃C.工程建設(shè)招標計劃D.客戶定位【答案】B27、企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權(quán)益，為（）。A.資產(chǎn)B.負債C.所有者權(quán)益D.收入【答案】C28、下列關(guān)于過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益【答案】B29、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B30、當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A31、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣【答案】D32、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預(yù)計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險一樣大D.無法判斷【答案】B33、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率【答案】D34、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險不包括()。A.經(jīng)營風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.操作風(fēng)險【答案】D35、竣工驗收時，（）負責組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構(gòu)D.建設(shè)主管部門【答案】A36、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C37、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A38、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A39、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A40、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的（）來設(shè)計資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C.銷售代理方式D.市場定位方式【答案】B41、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C42、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C43、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B44、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D45、某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C46、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B47、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應(yīng)計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A48、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A49、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法【答案】A50、國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。A.注冊物業(yè)管理員B.注冊物業(yè)管理經(jīng)理C.注冊物業(yè)管理師D.高級物業(yè)管理師【答案】B51、總平面設(shè)計中影響工程造價的因素不包括（）。A.功能分區(qū)B.運輸方式選擇C.占地面積D.建筑結(jié)構(gòu)【答案】D52、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A53、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費C.保安費用D.能源費【答案】A54、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D55、在市場細分的（）階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態(tài)度和行為。A.目標確定B.調(diào)查C.分析D.歸納總結(jié)【答案】B56、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A57、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C58、編制房地產(chǎn)項目招標工程標底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委【答案】A59、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A60、投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B多選題（共30題）1、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC2、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()。A.人工費B.公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費【答案】ABC3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)D.框架簡體結(jié)構(gòu)E.框架結(jié)構(gòu)【答案】BCD4、房地產(chǎn)市場指標中，市場交易指標包括（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).土地轉(zhuǎn)化率C.竣工房屋價值D.房地產(chǎn)價格指數(shù)E.預(yù)售面積【答案】AD5、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC6、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征【答案】ACD7、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD8、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。A.FIRRB.借款償還期C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負債率E流動比率【答案】AC9、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準備金D.運營費用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD10、風(fēng)險型決策的具體方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC11、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD12、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD13、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD14、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權(quán)，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權(quán)，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據(jù)中國商標法，()商標權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A15、會計要素中，費用能夠予以確認的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負債減少E.經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC16、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析D.制定物業(yè)策略計劃E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB17、下列社會經(jīng)濟活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC18、經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，時間類參數(shù)包括（）。A.計息期的起始時間點B.開發(fā)期的起始時間點C.建設(shè)期的起始時間點D.出租經(jīng)營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點【答案】BCD19、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要原因包括（）。A.生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響B(tài).生產(chǎn)時間落差.季節(jié)性調(diào)整.總體經(jīng)濟形勢C.市場信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD20、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標估算法【答案】ABC21、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ACD22、隨著市場細分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應(yīng)用，消費者市場細分標準可歸納為（）。A.消費習(xí)慣因素B.人口因素C.消費行為因素D.消費心理E.經(jīng)濟因素【答案】BCD23、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC24、下列各項中，與計算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有（）。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營收入E.抵押貸款還本付息【答案】D25、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD26、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域【答案】ACD27、下列房地產(chǎn)市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的有（）A.建筑師B.律師C.造價工程師D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人E.開發(fā)商【答案】ABCD28、下列關(guān)于樓、地面的構(gòu)造，表述正確的是（）。A.在有隔聲、保溫等要求的樓面設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B.墊層是在基層之上的構(gòu)造層C.面層是地面的表層D.面層是人們直接接觸的一層E.地面的基層是結(jié)構(gòu)樓板【答案】ABCD29、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD30、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有（）。A.短期投資B.累計折舊C.實收資本D.委托加工材料E.壞賬準備【答案】ABD大題（共10題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮科摺辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法