成都某產(chǎn)業(yè)軟件園可行性研究報(bào)告

PAGEPAGEV國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工程咨詢資格證書工咨甲12720080007某某某產(chǎn)業(yè)（軟件）園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目編號(hào)：CZ—GZ2012119XXXXXXX工程咨詢有限責(zé)任公司二零一二年八月目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2建設(shè)性質(zhì) 11.1.3業(yè)主單位介紹 11.1.4項(xiàng)目概述 11.1.5項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 31.2可行性報(bào)告編制依據(jù) 41.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51.3.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 51.3.2投資規(guī)模及資金來(lái)源 51.4結(jié)論 6第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 72.1項(xiàng)目建設(shè)背景 72.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 82.2.1項(xiàng)目建設(shè)是高新區(qū)發(fā)展的需要 82.2.2項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策 82.2.3項(xiàng)目的建設(shè)是成都產(chǎn)業(yè)調(diào)整的需要 9第三章項(xiàng)目業(yè)主評(píng)價(jià) 103.1公司（項(xiàng)目業(yè)主）情況 103.2公司經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 103.3公司財(cái)務(wù)狀況分析 113.3.1資產(chǎn)負(fù)債分析 113.3.2盈利、營(yíng)運(yùn)能力的分析 143.4公司發(fā)展前景評(píng)價(jià) 15第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 164.1項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 164.2項(xiàng)目建設(shè)條件 164.2.1項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 164.2.2外部條件 194.2.3法律支持條件 204.3結(jié)論 20第五章建筑方案選擇 215.1建筑設(shè)計(jì) 215.1.1編制依據(jù) 215.1.2基本原則和要求 215.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 225.1.4建筑設(shè)計(jì)的原則 225.2總平面設(shè)計(jì) 235.2.1總平面布局 235.2.2交通組織 235.2.3景觀設(shè)計(jì) 245.2.4豎向設(shè)計(jì) 245.3建設(shè)方案 245.3.1建設(shè)規(guī)模 245.3.2基本設(shè)計(jì)參數(shù) 255.3.3建筑單體設(shè)計(jì) 265.3.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 285.3.4給排水設(shè)計(jì) 295.3.5電氣設(shè)計(jì) 325.3.6暖通設(shè)計(jì) 37第六章節(jié)能措施 426.1節(jié)能原則 426.2節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 426.3項(xiàng)目能耗分析 436.3.1耗電分析 436.3.2耗水分析 446.3.3耗能標(biāo)煤折算結(jié)果 456.4節(jié)能措施 456.4.1建筑節(jié)能措施 466.4.2設(shè)備節(jié)能 476.4.3運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施 486.4.4節(jié)水措施 486.4.5電氣節(jié)能 496.4.6暖通節(jié)能措施 49第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 517.1分析依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 517.2施工期環(huán)境影響分析及對(duì)策 517.2.1施工期環(huán)境影響分析 527.2.2施工期環(huán)境影響對(duì)策 537.3運(yùn)營(yíng)期間的環(huán)境保護(hù)措施 567.4環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)論 57第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 588.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生 588.1.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生的意義 588.1.2危害因素及危害程度分析 598.1.3安全措施 608.2消防 638.2.1編制原則 638.2.2編制依據(jù) 638.2.3總平面消防設(shè)計(jì) 638.2.4防火防煙分區(qū) 648.2.5安全疏散 65第九章項(xiàng)目組織與管理 669.1組織機(jī)構(gòu) 669.2項(xiàng)目的組織管理 679.2.1組織管理 679.2.2工程質(zhì)量管理 689.2.3財(cái)務(wù)管理 689.2.4進(jìn)度管理 699.2.5質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和財(cái)務(wù)管理的實(shí)施 69第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7110.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7110.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 72第十一章工程建設(shè)招標(biāo)內(nèi)容 7411.1組織形式 7411.2招標(biāo)方式 7411.3招投標(biāo)要求 7511.4評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資格要求 7611.5評(píng)標(biāo)方法 7611.6招標(biāo)備案 76第十二章投資估算和資金籌措 7712.1估算依據(jù) 7712.2投資估算說(shuō)明 7712.3投資估算范圍 7812.4估算內(nèi)容 7812.5建設(shè)投資分年投入計(jì)劃 8312.6資金籌措 83第十三章財(cái)務(wù)分析 8413.1編制原則 8413.2收入支出估算 8513.2.1收入估算 8513.2.2支出估算 8713.3盈利能力分析 8813.3.1從靜態(tài)角度分析 8813.3.2從動(dòng)態(tài)角度分析 8913.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 90第十四章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 9114.1社會(huì)效益 9114.1.1帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、培育稅源 9114.1.2改善創(chuàng)業(yè)和就業(yè)環(huán)境、提升就業(yè)水平 9114.1.3增強(qiáng)成都電子信息產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力 9114.2項(xiàng)目所在地戶互適性分析 9214.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 92第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析 9315.1建設(shè)期間風(fēng)險(xiǎn) 9315.1.1項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中承包方的信用風(fēng)險(xiǎn) 9315.1.2合同風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 9415.1.3項(xiàng)目資金、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 9515.1.4控制造價(jià)措施 9615.2主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 97第十六章研究結(jié)論與建議 9916.1研究結(jié)論 9916.2建議 100附表：1、財(cái)務(wù)報(bào)表附圖：1.XXX軟件園總平2.建筑單體布置圖附件：1、企業(yè)投資備案通知書2、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)備案表3、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正、副本）天府軟件園（F區(qū)）可行性研究報(bào)告PAGE75第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱XXX軟件園1.1.2建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目1.1.3業(yè)主單位介紹建設(shè)主管單位：XXX投資集團(tuán)有限公司公司類型：有限責(zé)任公司（國(guó)有獨(dú)資）項(xiàng)目法定代表人：注冊(cè)資本：柒拾柒億叁仟壹佰捌拾壹萬(wàn)玖仟肆佰玖拾陸點(diǎn)陸玖元1.1.4項(xiàng)目概述成都XX軟件園是中國(guó)10個(gè)軟件產(chǎn)業(yè)基地之一、國(guó)家軟件出口創(chuàng)新基地、國(guó)家服務(wù)外包基地城市示范園區(qū)，位于成都高新區(qū)南部園區(qū)核心地帶，園區(qū)規(guī)劃建筑面積370萬(wàn)平方米。作為成都發(fā)展軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)的重要載體，XX軟件園已成為成都軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)的核心聚集區(qū)。作為國(guó)內(nèi)目前發(fā)展最快的專業(yè)軟件園區(qū)，XX軟件園自2005年正式投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，已經(jīng)吸引了包括IBM、SAP、Dell、NEC、GE、Dell、新電、華為、阿里巴巴、馬士基、西門子、愛立信、騰訊、WIPRO、DHL、PwC、宏利金融等350余家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，其中外資企業(yè)占比40%，30家世界500強(qiáng)落戶，園區(qū)人員4萬(wàn)人。園區(qū)已形成行業(yè)軟件、ITO、數(shù)娛、通信、以及BPO/后臺(tái)服務(wù)中心等幾大產(chǎn)業(yè)集群，并成為國(guó)內(nèi)外知名軟件和服務(wù)外包企業(yè)在中國(guó)戰(zhàn)略布局的首選地，以及國(guó)內(nèi)外軟件產(chǎn)業(yè)資源匯聚的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，成都高新區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了《加快軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策》《鼓勵(lì)軟件企業(yè)在XX軟件園聚集發(fā)展的扶持政策》等系列政策，加大了XX軟件園、成都高新孵化園等載體和公共技術(shù)平臺(tái)建設(shè)力度，從人才引進(jìn)和培養(yǎng)、房租優(yōu)惠、稅收返還、產(chǎn)業(yè)扶持、融資幫扶、市場(chǎng)開拓等多方面對(duì)軟件企業(yè)進(jìn)行培育，加大“外引”和“內(nèi)培”力度，支持企業(yè)盡快做大、做優(yōu)、做強(qiáng)，極大地促進(jìn)了軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。XX軟件園總用地規(guī)劃約1500畝，采用分期分批次開發(fā)建設(shè)。目前一期建筑面積23萬(wàn)平方米，已于2005年投入運(yùn)營(yíng)；一期10萬(wàn)平方米已于2011年末投入使用，二期建筑面積56萬(wàn)平方米，已于2008年投入運(yùn)營(yíng)。三期總建筑面積25萬(wàn)平方米，已于2011年10月投入使用。四期建筑面積約110萬(wàn)平方米。目前XX軟件園前幾期工程已全部竣工并投入使用，招商引資工作進(jìn)展較順利，發(fā)展勢(shì)頭良好。在此背景下建設(shè)軟件企業(yè)和其他高新技術(shù)企業(yè)使用的科研、辦公及配套用房，項(xiàng)目建成后將成為成都高新區(qū)的重要軟件企業(yè)研發(fā)基地，進(jìn)一步增強(qiáng)高新區(qū)對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的承載能力。以往幾期軟件園建設(shè)如下圖所示：1.1.5項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于高新區(qū)科技商務(wù)核心區(qū)大源組團(tuán)內(nèi)，天府大道中段西側(cè)，距市中心天府廣場(chǎng)約15.6公里，基地東側(cè)緊鄰美視國(guó)際學(xué)校及聯(lián)發(fā)芯軟件公司辦公樓。用地北側(cè)緊鄰四川長(zhǎng)虹科技大廈，南側(cè)為天府五街，連接天府大道與益州大道，西側(cè)為吉泰路?；爻饰鞅备?，東南低的態(tài)勢(shì)。該基地距地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線最近站點(diǎn)約500米，交通便捷，是良好的辦公區(qū)域，區(qū)域內(nèi)1.2可行性報(bào)告編制依據(jù)1、《四川省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃》；2、成都市城市總體規(guī)劃（2002-2020）；3、成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展局《企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書》；（備案號(hào)：成高經(jīng)審【2011】348號(hào)）；4、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)備案表；5、《成都高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2008年－2017年）》；6、XXX投資集團(tuán)有限公司委托本單位編制的可行性研究報(bào)告的技術(shù)服務(wù)合同；7、國(guó)家和地方其它法律、法規(guī)和相關(guān)政策；8、項(xiàng)目承辦單位提供的其它相關(guān)材料。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容主要包括8棟6至12層的辦公樓及其配套用房和一層地下車庫(kù)以及綠化等。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)呈西北高，東南低的態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e63223.51㎡，總建筑面積256360.88㎡，其中地上計(jì)入容積率的建筑面積202835.17㎡，地下層數(shù)及建筑面積：1層，53525.71㎡。地上計(jì)入容積率的建筑面積中，科研辦公樓建筑面積194850.42㎡，自行車庫(kù)建筑面積1002.64㎡，食堂建筑面積5718.91㎡，多功能廳建筑面積604.29㎡，物管用房建筑面積633.85㎡，垃圾房建筑面積25.06㎡。地下總建筑面積中，汽車庫(kù)及設(shè)備用房建筑51573.24㎡，地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積983.31㎡，地下食堂用房面積969.16㎡。地下機(jī)動(dòng)車車位1622輛，地上機(jī)動(dòng)車位154輛。（停車數(shù)量符合《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的相關(guān)要求，機(jī)動(dòng)車地面停車率不大于20%）。非機(jī)動(dòng)車位811輛（均為地下停車位）。本項(xiàng)目綠化率為30%，綠地面積為18967.05㎡。本項(xiàng)目總?cè)莘e率為3.21,基地面積23475.28㎡，總建筑密度為37.13%。1.3.2投資規(guī)模及資金來(lái)源XXX軟件園，其項(xiàng)目總投資為111787.51萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用為85138.16萬(wàn)元，占總投資的76.16%；工程建設(shè)其他費(fèi)為17440.87萬(wàn)元（包含土地征地費(fèi)6841萬(wàn)元），占總投資的15.6%；預(yù)備費(fèi)4573.48萬(wàn)元，占總投資的4.09%；建設(shè)期利息4635萬(wàn)元，占總投資的4.15%。本項(xiàng)目總投資為111787.51萬(wàn)元，建設(shè)單位XXX投資集團(tuán)有限公司自籌資金22387.51萬(wàn)元，89400萬(wàn)元為向國(guó)家開發(fā)銀行申請(qǐng)貸款,銀行貸款比例占總投資80%。貸款年利率按照貸款5年以上計(jì)算，即6.55%。成都高新區(qū)投資有限公司把在建工程以及土地開發(fā)收益權(quán)作為貸款質(zhì)押擔(dān)保，項(xiàng)目資金條件具備。1.4結(jié)論本項(xiàng)目是軟件產(chǎn)業(yè)的工程，項(xiàng)目建成后將有助于提高產(chǎn)業(yè)承載能力，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)本項(xiàng)目的方案，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)具有可行性，還款資金有可靠保障，建設(shè)方案切實(shí)可行，建議加快項(xiàng)目建設(shè)前期工作，充分考慮項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的可能遇到的問題，有關(guān)方面提供更有力的支持，促進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施，更好地發(fā)揮其社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。但項(xiàng)目建設(shè)投資，部分依賴于銀行貸款，建議貸款銀行加強(qiáng)監(jiān)控貸款資金的使用和辦公樓出租與銷售資金的回收，力爭(zhēng)盡快收回貸款。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景XX軟件園位于成都市高新區(qū)，高新區(qū)地處成都市城市中軸線（南區(qū)）距市中心4.5公里，1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。按照新一輪土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案，高新區(qū)將在南部園區(qū)重點(diǎn)建設(shè)以科技創(chuàng)新、軟件孵化、現(xiàn)代知識(shí)服務(wù)、國(guó)際金融以及市政中心為主體的現(xiàn)代化科技園區(qū)。成都市高新區(qū)將城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，明確了未來(lái)的定位和發(fā)展方向，即努力把成都高新區(qū)建設(shè)成國(guó)際知名、全國(guó)一流、西部第一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)極和輻射源。根據(jù)四川省人民政府文件《關(guān)于支持成都高新區(qū)加快建設(shè)世界一流高科技園區(qū)的意見》，成都高新區(qū)發(fā)展定位是堅(jiān)持走創(chuàng)新與發(fā)展并重的道路，實(shí)施本土化與國(guó)際化相結(jié)合戰(zhàn)略，到2015年成為四川省自主創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高科技人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及高端要素和專業(yè)要素的聚集地，成為新興產(chǎn)業(yè)和新興業(yè)態(tài)的發(fā)源地。高新區(qū)目前在軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)方面，已獲得國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家軟件出口基地等國(guó)家級(jí)基地授牌。成功培育了衛(wèi)士通、邁普、國(guó)騰、任我行、顛峰等一批本土軟件企業(yè)，引進(jìn)了IBM、SAP、賽門鐵克、微軟等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，軟件及服務(wù)外包企業(yè)總數(shù)達(dá)520家，初步形成了軟件和信息服務(wù)外包、游戲動(dòng)漫、信息安全、行業(yè)應(yīng)用及嵌入式等幾大特色領(lǐng)域，是目前中國(guó)最大的信息安全產(chǎn)品生產(chǎn)基地和第三大游戲產(chǎn)品研發(fā)、運(yùn)營(yíng)中心。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是高新區(qū)發(fā)展的需要軟件產(chǎn)業(yè)是高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，成都高新區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)涵蓋IC設(shè)計(jì)、服務(wù)外包、信息安全、數(shù)字娛樂、行業(yè)應(yīng)用等領(lǐng)域。項(xiàng)目建設(shè)符合高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)需求，有助于高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著世界多極化和經(jīng)濟(jì)全球化格局的快速發(fā)展，科技進(jìn)步日新月異，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，所有這些都對(duì)高新區(qū)提出了更高的要求，需要付出更大努力，才能實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)將創(chuàng)造一流的軟硬件環(huán)境，充分滿足國(guó)內(nèi)外各類創(chuàng)業(yè)人才的需要，勢(shì)必將吸引更多更優(yōu)秀的人才，增強(qiáng)高新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力，有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)整個(gè)成都高新區(qū)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。項(xiàng)目的建設(shè)是高新區(qū)發(fā)展的需要，符合成都產(chǎn)業(yè)聚集、規(guī)?；l(fā)展、加強(qiáng)信息資源開發(fā)和共享的要求。2.2.2項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策目前全球經(jīng)濟(jì)萎靡，國(guó)際市場(chǎng)需求減弱，世界經(jīng)濟(jì)增速放緩，許多國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重困難。作為世界經(jīng)濟(jì)的一部分，我國(guó)經(jīng)濟(jì)不可避免會(huì)受到國(guó)際金融危機(jī)影響，正經(jīng)受近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，目前我國(guó)現(xiàn)階段把拉動(dòng)內(nèi)需作為主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)屬于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施。項(xiàng)目的實(shí)施，符合當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要。2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)是成都產(chǎn)業(yè)調(diào)整的需要四川省委、省政府高度重視高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一直把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為全省的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。要求各級(jí)政府要加大工作力度，強(qiáng)化政策驅(qū)動(dòng)，搞好要素保障，加強(qiáng)部分配合，營(yíng)造社會(huì)氛圍，為做強(qiáng)做大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。目前四川省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正處于繼續(xù)做大、加快加強(qiáng)的關(guān)鍵時(shí)期。本項(xiàng)目牢牢把握發(fā)展趨勢(shì)，抓住歷史機(jī)遇，充分發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)飛躍發(fā)展，可更好的輻射帶動(dòng)成都的軟件業(yè)跨越式發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)符合成都市發(fā)展規(guī)劃的要求，屬于成都市四大領(lǐng)域37項(xiàng)重大項(xiàng)目，按照“全域成都”的理念，突出抓好高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造發(fā)展的重大項(xiàng)目。項(xiàng)目的建設(shè)符合高新區(qū)當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略，是高新區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，有助于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為社會(huì)提供更多的就業(yè)崗位及培養(yǎng)高新技術(shù)人才，具有較大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的且較急迫的。第三章項(xiàng)目業(yè)主評(píng)價(jià)3.1公司（項(xiàng)目業(yè)主）情況XXX投資集團(tuán)有限公司（原名成都高新區(qū)投資有限公司）成立于1996年9月，由成都高新區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司。公司職能：高新區(qū)南部園區(qū)和西部園區(qū)實(shí)施整體開發(fā)；通過(guò)資本運(yùn)作和利用多種金融工具進(jìn)行項(xiàng)目融資和管理；由高新區(qū)管委會(huì)授權(quán)從事國(guó)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理，確保其保值增值；以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以風(fēng)險(xiǎn)資金為紐帶，通過(guò)投資、控股、重組、聯(lián)營(yíng)、并購(gòu)、貼息、信用貸款等多種方式，支持區(qū)內(nèi)高新科技成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目；加強(qiáng)內(nèi)部管理，做好資金的統(tǒng)一調(diào)度和管理等。3.2公司經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)主要領(lǐng)導(dǎo)人都有從事建設(shè)工作的經(jīng)歷；管理人員政治素質(zhì)高，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)水平強(qiáng)，組織管理工作經(jīng)驗(yàn)豐富。XXX投資集團(tuán)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷如下：董事長(zhǎng)：平興男，48歲，大學(xué)本科，注冊(cè)城市規(guī)劃師，2007-至今XXX投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。財(cái)務(wù)總監(jiān)：李小波男，40歲，碩士研究生，會(huì)計(jì)師，2008-至今XXX投資集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)。工程部長(zhǎng)：李欣洧男，33歲，大學(xué)本科，高級(jí)工程師，2003-至今XXX投資集團(tuán)有限公司工程部長(zhǎng)。3.3公司財(cái)務(wù)狀況分析3.3.1資產(chǎn)負(fù)債分析根據(jù)XXX投資集團(tuán)有限公司提供的2011年審計(jì)報(bào)告（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表），公司資產(chǎn)負(fù)債情況如下項(xiàng)目年末金額年初金額流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金4,364,605,117.291,882,830,437.27交易性金融資產(chǎn)69,709,235.85107,679,693.92應(yīng)收票據(jù)5,579,562.354,448,508.06應(yīng)收賬款418,864,160.54235,641,302.26預(yù)付款項(xiàng)157,436,502.5948,074,825.57應(yīng)收保費(fèi)120,939.56323,000.00應(yīng)收利息313,389.58應(yīng)收股利12,038,346.131,691,992.30其他應(yīng)收款2,655,311,816.342,282,938,102.10存貨9,362,371,952.728,361,757,658.69其中:原材料10,467,722.389,101,437.81庫(kù)存商品(產(chǎn)成品)564,652,938.4137,118,285.96一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)813,211,313.10498,372,828.28其他流動(dòng)資產(chǎn)645,503,883.76642,130,583.55流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)18,505,066,219.8114,065,888,932.00非流動(dòng)資產(chǎn)：長(zhǎng)期股權(quán)投資3,304,345,501.303,112,377,249.56投資性房地產(chǎn)4,860,570,867.492,748,200,365.75固定資產(chǎn)原價(jià)490,610,513.26464,612,497.11減：累計(jì)折舊176,022,042.71154,994,536.81固定資產(chǎn)凈值314,588,470.55309,617,960.30固定資產(chǎn)凈額314,588,470.55309,617,960.30在建工程84,864,826.2482,677,949.38無(wú)形資產(chǎn)73,688,404.9778,243,944.73開發(fā)支出4,311,480.001,506,480.00長(zhǎng)期待攤費(fèi)用17,231,756.4115,474,461.80遞延所得稅資產(chǎn)53,815,526.0650,688,467.49其他非流動(dòng)資產(chǎn)470,362,086.35635,893,908.94非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)9,183,778,919.377,034,680,787.95資產(chǎn)總計(jì)27,688,845,139.1821,100,569,719.95項(xiàng)目年末金額年初金額流動(dòng)負(fù)債：短期借款1,029,982,000.002,541,150,000.00應(yīng)付票據(jù)81,289,820.00應(yīng)付賬款1,896,208,598.491,266,187,808.04預(yù)收款項(xiàng)1,760,296,810.331,041,056,148.65應(yīng)付職工薪酬13,714,900.7612,249,270.92其中：應(yīng)付工資5,898,214.596,465,859.07應(yīng)交稅費(fèi)217,402,315.74203,122,168.02其中：應(yīng)交稅金215,639,251.04193,968,096.25應(yīng)付利息62,583.89117,975.00應(yīng)付股利676,039.32676,039.32其他應(yīng)付款3,134,922,764.822,855,319,368.11擔(dān)保合同準(zhǔn)備金68,350,817.1937,201,121.43一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債1,264,362,500.00901,880,000.00流動(dòng)負(fù)債合計(jì)9,467,269,150.548,858,959,899.49非流動(dòng)負(fù)債：長(zhǎng)期借款11,523,306,660.007,474,020,000.00專項(xiàng)應(yīng)付款129,849,785.19316,933,334.04預(yù)計(jì)負(fù)債80,865,811.4496,740,000.00其他非流動(dòng)負(fù)債7,209,145.265,708,656.67非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)11,741,231,401.897,893,401,990.71負(fù)債合計(jì)21,208,500,552.4316,752,361,890.20所有者權(quán)益：實(shí)收資本6,063,287,390.804,031,837,181.82國(guó)家資本6,063,287,390.804,031,837,181.82實(shí)收資本凈額6,063,287,390.804,031,837,181.82資本公積79,082,846.5579,082,846.55盈余公積35,309,886.6921,794,245.01其中：法定公積金35,309,886.6921,794,245.01未分配利潤(rùn)202,190,486.48107,941,598.23歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)6,379,870,610.524,240,655,871.61少數(shù)股東權(quán)益100,473,976.23107,551,958.14所有者權(quán)益合計(jì)6,480,344,586.754,348,207,829.75負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)27,688,845,139.1821,100,569,719.95天府軟件園（F區(qū)）可行性研究報(bào)告XXX投資集團(tuán)有限公司2011年末總資產(chǎn)2768884萬(wàn)元。其中：流動(dòng)資產(chǎn)1850506萬(wàn)元，非流動(dòng)資產(chǎn)918377萬(wàn)元,總負(fù)債2120850萬(wàn)元，其中：流動(dòng)負(fù)債946726萬(wàn)元；所有者權(quán)益總額648034萬(wàn)元。公司2011年末總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益分別較年初增長(zhǎng)31.22%、26.6%、49.03%。不難看出總資產(chǎn)及所有者權(quán)益比總負(fù)債有著較大增長(zhǎng)，總體公司表現(xiàn)出穩(wěn)固發(fā)展態(tài)勢(shì)。從以上指標(biāo)分析XXX投資集團(tuán)有限公司的長(zhǎng)、短期償債能力較強(qiáng)。3.3.2盈利、營(yíng)運(yùn)能力的分析項(xiàng)目本年金額上年金額營(yíng)業(yè)總收入4,015,279,702.473,206,133,619.16其中：營(yíng)業(yè)收入3,969,119,662.853,172,774,459.26其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3,810,805,088.072,903,741,466.94其他業(yè)務(wù)收入158,314,574.78269,032,992.32已賺保費(fèi)46,160,039.6233,359,159.90營(yíng)業(yè)總成本3,778,707,774.172,998,347,385.22其中：營(yíng)業(yè)成本2,790,536,572.342,199,153,564.44其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本2,736,279,973.642,022,919,341.70其他業(yè)務(wù)成本54,256,598.70176,234,222.74手續(xù)費(fèi)及傭金支出16,195.625,281.98提取保險(xiǎn)合同準(zhǔn)備金凈額31,149,695.7624,243,347.56營(yíng)業(yè)稅金及附加301,178,342.18221,991,156.96銷售費(fèi)用184,616,636.33185,404,533.38管理費(fèi)用152,465,811.31140,073,739.12其中:業(yè)務(wù)招待費(fèi)5,796,672.206,128,852.20研究與開發(fā)費(fèi)4,064,492.612,424,444.87財(cái)務(wù)費(fèi)用317,356,254.46276,343,625.11其中：利息支出349,037,529.40295,995,194.17利息收入32,929,282.3021,237,919.87匯兌凈損失（凈收益以“-”號(hào)填列）3,419.182,817.13資產(chǎn)減值損失1,388,266.17-48,867,863.33加：公允價(jià)值變動(dòng)收益（損失以“-”號(hào)填列）-37,641,468.07-58,350,151.83投資收益（損失以“-”號(hào)填列）31,931,263.0274,014,998.99其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益24,595,953.7448,174,885.73營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“－”號(hào)填列）230,861,723.25223,451,081.10加：營(yíng)業(yè)外收入41,862,642.9836,738,434.22其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得2,599,836.023,761,020.64政府補(bǔ)助33,639,457.9727,361,159.65減：營(yíng)業(yè)外支出-7,325,503.38572,085.02其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失130,259.93342,429.81利潤(rùn)總額（虧損總額以“－”號(hào)填列）280,049,869.61259,617,430.30減：所得稅費(fèi)用104,363,321.59101,960,135.79凈利潤(rùn)（凈虧損以“－”號(hào)填列）175,686,548.02157,657,294.51歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)182,764,529.93151,416,094.78少數(shù)股東損益-7,077,981.916,241,199.73綜合收益總額175,686,548.02157,657,294.51歸屬于母公司所有者的綜合收益總額182,764,529.93151,416,094.78歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額-7,077,981.916,241,199.73從上表可以看出，該公司2011年末凈利潤(rùn)17568萬(wàn)元，2010年凈利潤(rùn)15765萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)收入呈上升趨勢(shì)，上升幅度較大。3.4公司發(fā)展前景評(píng)價(jià)從宏觀上看，金融、建筑行業(yè)近年發(fā)展趨勢(shì)良好。評(píng)估認(rèn)為本公司在經(jīng)營(yíng)及內(nèi)部管理方面各項(xiàng)規(guī)章制度健全，公司的日常管理和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有章可循，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化、科學(xué)化管理運(yùn)作。通過(guò)多年的發(fā)展，具有開發(fā)XXX軟件園的實(shí)力和能力。第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目現(xiàn)狀概況項(xiàng)目總規(guī)劃用地約94.83畝，地處于天府大道中段左側(cè)，高新區(qū)科技商務(wù)核心區(qū)大源組團(tuán)內(nèi)。本地塊建設(shè)不涉及現(xiàn)狀電力管線的遷改（或保護(hù)），也不存在變電站進(jìn)出線穿越本區(qū)域的問題。其地勢(shì)較平坦，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無(wú)滑坡、泥石流等自然地質(zhì)災(zāi)害，地質(zhì)狀況較為穩(wěn)定，適宜進(jìn)行建筑物的建設(shè)。綜合分析，該項(xiàng)目的地形、周邊環(huán)境、交通區(qū)位等都符合研發(fā)中心建設(shè)場(chǎng)址的選址要求。4.2項(xiàng)目建設(shè)條件4.2.1項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境1、地理位置\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都位于四川省中部，四川盆地西部，介于東經(jīng)102度54分～104度53分和北緯30度05分～31度26分之間，總面積12390平方公里，東北與德陽(yáng)市、東南與資陽(yáng)市毗鄰，南與眉山市相連，西南與雅安市、西北與阿壩藏族羌族自治州接壤。成都高新區(qū)位于成都市中心城區(qū)南部，面積51平方公里，距離市中心及機(jī)場(chǎng)分別為4.5公里和12.5公里。主要建設(shè)以軟件及外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的科技商務(wù)新城——天府新城，具有科技、商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居五大功能。2、地形地貌成都高新區(qū)地處成都平原東南平壩地區(qū)，成都平原系岷江及沱江形成的沖擊平原。區(qū)域內(nèi)地形平坦，土地肥沃，海拔在450～500米之間，地勢(shì)西高東低，平均坡降為1.9～2.5%。成都平原在地質(zhì)構(gòu)造上屬下陷構(gòu)造盆地，處于四川沉降帶西側(cè)，介于龍門山斷褶帶與龍泉山斷褶帶之間，地質(zhì)學(xué)上稱為成都凹陷。形成于中生代，系軸狀陷落構(gòu)造盆地。3、氣候特征本區(qū)域?qū)偎拇ㄅ璧貋啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候，終年溫暖濕潤(rùn)，四季分明，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，雨量充沛，常年濕潤(rùn)，四季宜人。成都高新區(qū)年平均氣溫16.4℃，年極端最高氣溫35.8℃，年極端最低氣溫-5℃，全年無(wú)霜期280天左右，年平均降雨量969.2毫米，年平均日照數(shù)1307.2小時(shí)，全年日照率27%，多年平均氣壓9564、水系水文本區(qū)域水系屬都江堰自流灌溉水系，河流均源于岷江。境內(nèi)河渠縱橫，灌溉極為方便。岷江是長(zhǎng)江上游最重要的支流之一，發(fā)源于四川省阿壩州松潘縣境內(nèi)岷山南部，流經(jīng)阿壩州、成都市、眉山地區(qū)、樂山市，最后再注入長(zhǎng)江。5、生態(tài)環(huán)境成都高新區(qū)自然生態(tài)已被人工生態(tài)所代替，以作物為特點(diǎn)的人工植被主要為稻、麥、蔬菜種植。由于人群活動(dòng)頻繁，樹木、草叢中已無(wú)大型哺乳動(dòng)物，僅有鳥類、鼠類、蛇類、蛙類及昆蟲類小型動(dòng)物。6、地質(zhì)條件成都高新區(qū)地質(zhì)單元為成都凹陷，上部覆蓋第四紀(jì)松散堆積物，主要有沙卵礫石、含泥礫石和黏土等，天然承載力為0.2～0.5兆帕，底部基巖為白堊系灌口組地層，自然承載力為0.5～2.4兆帕，地層未發(fā)現(xiàn)斷裂構(gòu)造。7、建設(shè)條件1）、供電：成都市供電量約145.2億千瓦時(shí)/年。高新區(qū)屬成都供電大網(wǎng)，供應(yīng)系統(tǒng)架構(gòu)為110千伏（國(guó)家主網(wǎng)供電）,系統(tǒng)規(guī)格為110千伏，現(xiàn)有變電站220千伏1座、110千伏4座，供電總量10億千瓦時(shí)/年，并對(duì)企業(yè)實(shí)行不間斷供電。電源供應(yīng)穩(wěn)定性99.89%，跳電頻率（MTBB）為50±0.2赫茲。2）、供水：成都市自來(lái)水供水總量達(dá)5.21億立方米，水源品質(zhì)達(dá)到GB57－84，水壓達(dá)到0.16兆帕，日供水能力180.95萬(wàn)噸。高新區(qū)園區(qū)屬成都供水大網(wǎng)。地表水系發(fā)達(dá)，地下水資源豐富。地下水質(zhì)優(yōu)良，硬度11.2～12個(gè)德國(guó)度，礦化度0.2～0.3G/L，以碳酸鈣型為主，日供水量50萬(wàn)立方米，水壓0.14兆帕以上，水質(zhì)優(yōu)于國(guó)家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-86），達(dá)到歐共體EEC（98）標(biāo)準(zhǔn)。3）、供氣：成都市天然氣供氣總量26億立方米。高新區(qū)屬成都市供氣大網(wǎng)，區(qū)內(nèi)有3家天然氣公司供應(yīng)，日供氣量90萬(wàn)立方米。由直徑219～273毫米，壓力0.8兆帕的主供氣管道網(wǎng)絡(luò)不間斷供氣。天然氣不含硫化氫及其他酸性氣體，對(duì)設(shè)備及燃器具無(wú)腐蝕。4）、通訊：成都是全國(guó)重要的郵政樞紐之一。成都市郵政局是全國(guó)七大一級(jí)郵政通訊處理中心之一，是西南地區(qū)最大的郵件轉(zhuǎn)口局和四川省郵政通訊樞紐局。成都是西南地區(qū)的通訊樞紐，同世界180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開通了直通電話業(yè)務(wù)。成都是西南地區(qū)的計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)中心和中國(guó)教育和科研計(jì)算機(jī)網(wǎng)西南地區(qū)網(wǎng)絡(luò)中心。成都寬帶互聯(lián)網(wǎng)傳輸總帶寬達(dá)3200G，城域網(wǎng)出口帶寬超過(guò)100G。到2010年，干線傳輸總帶寬超過(guò)8000G，城域網(wǎng)出省帶寬達(dá)450G，形成200G國(guó)際通達(dá)能力。4.2.2外部條件1.交通運(yùn)輸該項(xiàng)目位于成都高新區(qū)。基地呈西北高，東南低的態(tài)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)交通運(yùn)輸方便順暢，滿足建設(shè)條件。2.周圍建筑物和環(huán)境條件該建設(shè)項(xiàng)目選址在英華南路右側(cè)。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀察，周邊噪聲敏感建筑離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，因此噪聲對(duì)本項(xiàng)目的影響較??；XXX軟件園建設(shè)期間，若按照國(guó)務(wù)院1998（253）號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》要求對(duì)施工廢水、廢氣、固體廢棄物和噪聲進(jìn)行嚴(yán)格控制，則不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境和建筑產(chǎn)生嚴(yán)重影響，尤其應(yīng)防止施工噪聲對(duì)周圍居民生活產(chǎn)生的影響。因此只要對(duì)項(xiàng)目污染源采取合理的處理和監(jiān)控措施，就不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成較大影響。3.公共設(shè)施社會(huì)與依托條件項(xiàng)目所在區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，城市供電、給排水系統(tǒng)、管道煤氣、通訊電纜等設(shè)施均已建成；金融、保險(xiǎn)業(yè)健康發(fā)展，教育體系健全，其生活福利設(shè)施能滿足項(xiàng)目的需要。4.施工條件項(xiàng)目施工的技術(shù)隊(duì)伍來(lái)源豐富，四川省建筑施工隊(duì)伍較多，有著眾多的大型建筑施工集團(tuán)企業(yè)，其資質(zhì)均在二級(jí)以上，技術(shù)力量雄厚，擁有先進(jìn)的施工技術(shù)和先進(jìn)的施工裝備，通過(guò)項(xiàng)目的邀請(qǐng)投標(biāo)，完全能找到有能力承擔(dān)本項(xiàng)目的施工企業(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)施工用電，城市給排水系統(tǒng)，管道煤氣，通訊設(shè)施等均已通至施工現(xiàn)場(chǎng)，均能滿足現(xiàn)場(chǎng)施工建設(shè)需要。因此，從資源上看，本工程所在地其土地資源良好，區(qū)位優(yōu)越，交通配套環(huán)境好，商業(yè)設(shè)施規(guī)劃完善。5、拆遷安置條件擬建場(chǎng)地平整，無(wú)拆遷、移民安置，投資估算按國(guó)家規(guī)定計(jì)入相應(yīng)的土地征用費(fèi)用。4.2.3法律支持條件項(xiàng)目建設(shè)的確定以及項(xiàng)目的選址，應(yīng)符合國(guó)家和地區(qū)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的生存的支持程度和約束條件。該項(xiàng)目的建設(shè)符合成都市城市總體規(guī)劃布局，也符合高新區(qū)的總體規(guī)劃等相關(guān)政策及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。4.3結(jié)論本項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地基礎(chǔ)條件良好，能有效節(jié)約建設(shè)投資。按照高新區(qū)對(duì)XX軟件園規(guī)劃布局，項(xiàng)目地塊比較適合建設(shè)科研及辦公樓，且具有較高升值潛力。第五章建筑方案選擇5.1建筑設(shè)計(jì)5.1.1編制依據(jù)本項(xiàng)目編制執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家、建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定以及建設(shè)單位提供的資料：1．《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）；2．《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ75-97）；3．《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》（CJJ83-99）；4．《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-2001）；5．《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；6．《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）；7．《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50222-95）；8．《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；9.《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ67-2006）；10.成都高新規(guī)劃局發(fā)放的規(guī)劃條件通知書5.1.2基本原則和要求1、尊重自然、保護(hù)生態(tài)的原則建筑及其建成環(huán)境要與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生；要盡可能減少人工環(huán)境對(duì)自然生態(tài)平衡的負(fù)面影響；人工環(huán)境要與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。2、以節(jié)約資源和能源、高效利用的原則進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、施工建造、使用運(yùn)行和管理維護(hù)等一切建筑活動(dòng)；用人工與自然相結(jié)合、現(xiàn)代高新技術(shù)與傳統(tǒng)適用技術(shù)相結(jié)合、行政干預(yù)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方式，最大限度地提高建筑資源和能源的利用率。3、以靈活開放，適應(yīng)發(fā)展的原則進(jìn)行建筑的空間和使用功能設(shè)計(jì)。應(yīng)適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展變化，要求辦公建筑空間應(yīng)具有包容性，功能應(yīng)具有綜合性。5.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)需確保辦公人員的工作環(huán)境，經(jīng)濟(jì)、合理、有效地使用土地和空間，提高辦公樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。整個(gè)區(qū)域內(nèi)8棟大樓規(guī)劃應(yīng)合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適和優(yōu)美的辦公環(huán)境；充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的綜合效益。5.1.4建筑設(shè)計(jì)的原則本項(xiàng)目用地為不規(guī)則梯形，規(guī)劃凈用地面積63223.51㎡。（1）總結(jié)以往孵化園區(qū)的特點(diǎn)，充分考慮業(yè)態(tài)構(gòu)成及其使用特征，體現(xiàn)園區(qū)的開放性，避免整個(gè)園區(qū)出現(xiàn)“鐘擺效應(yīng)”；（2）整合周邊城市空間，提高貼線率，塑造良好城市空間界面，以建筑群的整體性來(lái)體現(xiàn)本設(shè)計(jì)的標(biāo)志性；（3）堅(jiān)持綠色可持續(xù)性的設(shè)計(jì)；（4）充分利用地形高差，協(xié)調(diào)土石方挖填的經(jīng)濟(jì)性，合理性。5.2總平面設(shè)計(jì)5.2.1總平面布局設(shè)計(jì)以南北軸為主要交通及視覺軸線組織整個(gè)基地建筑布局，最南側(cè)為一個(gè)“一字型”板式F1（A、B）辦公樓，中部架空形成主要的出入口。由主入口向北的中軸兩側(cè)分別布置建筑組團(tuán)，東側(cè)為三棟“C型”F5、F6、F7辦公樓，西側(cè)為“L型”F2、F3（A、B）、F4（A、B）辦公樓組成三個(gè)院落組團(tuán)，在基地中心區(qū)是以“hills”理念設(shè)計(jì)的F8配套食堂及多功能廳。園區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)為6-12層?？偢叨葟?4-50m；地下室均為一層，主要為機(jī)動(dòng)車庫(kù)，非機(jī)動(dòng)車庫(kù)及配套設(shè)備用房。5.2.2交通組織園區(qū)共有四個(gè)車行口。南側(cè)道路中部開設(shè)一個(gè)主要的出入口，一個(gè)車輛次入口。西側(cè)道路為兩個(gè)次要口，南側(cè)的為園區(qū)的出入口，北側(cè)的為出口（可供消防緊急入口）。在基地內(nèi)建筑物周邊形成兩個(gè)大環(huán)形消防通道，全面覆蓋園區(qū)內(nèi)各棟建筑，并使車輛可方便到達(dá)各建筑門廳?；貎?nèi)共設(shè)有五個(gè)地下車庫(kù)出入口，一個(gè)單車道，四個(gè)雙車道與基地內(nèi)路網(wǎng)結(jié)合，組成主要的車輛交通流線。在基地的中部設(shè)有一個(gè)非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，便于各方向人流使用。除車行出入口外，沿南側(cè)及西側(cè)道路還設(shè)置了若干人行出入口，結(jié)合園區(qū)內(nèi)連接各棟的架空天橋，組成一個(gè)聯(lián)系各棟辦公樓及其公共景觀之間的立體步行系統(tǒng)。5.2.3景觀設(shè)計(jì)以“hills”理念設(shè)計(jì)的園區(qū)中心綠色景觀是本設(shè)計(jì)的最大的亮點(diǎn)：食堂的屋頂綠化與周邊場(chǎng)地綠化連成一個(gè)整體，呈滲透狀擴(kuò)大了綠化景觀的面積。結(jié)合連接此中心綠化的“空中連廊”步行系統(tǒng)使綠化不僅作為人們的觀賞對(duì)象，也成為密切參與人們生活的活動(dòng)場(chǎng)所。建筑空間與景觀綠化交融在一起，使園區(qū)的開放空間更為生動(dòng)。地下室從中部被劃分為兩個(gè)，在兩地下室中部自然土層中，可以種植高大喬木，改善小氣候，豐富園區(qū)景觀，且在該區(qū)域的硬質(zhì)道路均采用透水砼材料，便于雨水滲透至自然土層，補(bǔ)充日益缺乏的地下水資源，體現(xiàn)綠色可持續(xù)發(fā)展的理念。5.2.4豎向設(shè)計(jì)本項(xiàng)目用地較大，南面與西側(cè)市政道路有1.8米高差，且與東側(cè)相鄰的美視學(xué)校約有2.05.3建設(shè)方案5.3.1建設(shè)規(guī)模一.規(guī)劃凈用地面積：63223.51㎡二.規(guī)劃總建筑面積：256360.88㎡地上計(jì)入容積率的建筑面積：202835.17㎡其中：科研辦公樓總建筑面積：194850.42㎡自行車庫(kù)建筑面積：1002.64㎡食堂建筑面積：5718.91㎡多功能廳建筑面積：604.29㎡物管用房建筑面積：633.85㎡垃圾房建筑面積：25.06㎡地下建筑面積及層數(shù)：53525.71㎡1層汽車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積：51573.24㎡自行車庫(kù)建筑面積：983.31㎡食堂建筑面積：969.16㎡三.容積率：3.21四.建筑基底面積：23475.28㎡五.建筑密度：37.13%六.總綠地面積：18967.05㎡七.綠地率：30.00%八.機(jī)動(dòng)車位：1622輛（一）地上室外機(jī)動(dòng)車位及占總車位比例：154輛9.50%其中無(wú)障礙車位及占總車位比例：3輛0.12%（二）地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位及占總車位比例：1468輛90.50%其中無(wú)障礙車位及占總車位比例：29輛1.78%九.非機(jī)動(dòng)車位（均為地下停車位）：811輛十.建筑色彩《GB/T18922-2008中國(guó)建筑色卡》：主色調(diào)號(hào)：6.9YR6.5/7.6N3.0點(diǎn)綴色調(diào)號(hào)：10R3/3.2N6.257.5BG4/5.6N3.755.3.2基本設(shè)計(jì)參數(shù)1、工程等級(jí)：一級(jí)公共建筑2、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限：50年3、耐火等級(jí)：F1A樓、F2、F3（A、B）、F4（A、B）號(hào)樓為一類高層耐火等級(jí)一級(jí)；F5、F6、F7為二類高層耐火等級(jí)一級(jí)；F1B樓、F8為多層建筑，耐火等級(jí)一級(jí)；地下室耐火等級(jí)為一級(jí)。5.3.3建筑單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為商務(wù)辦公綜合體,由8棟寫字樓及其配套服務(wù)、地下車庫(kù)組合而成。建筑布置如下所示：1、F1（A、B）號(hào)樓-科研辦公樓F1號(hào)樓為“一字型”辦公樓位于基地南側(cè)，由一棟6層的多層辦公樓B樓和一棟7至10層的高層辦公樓A樓組成。1-2層均為較為獨(dú)立的辦公單元，上部的辦公空間可靈活劃分為一至多個(gè)辦公單元。各層均配置有衛(wèi)生間，VRV空調(diào)機(jī)房，UPS機(jī)房等配套房間。在底層設(shè)有架空的園區(qū)要主入口和一車行入口。2、F2，F(xiàn)3（A、B）,F4（A、B）號(hào)樓-科研辦公樓F2，F(xiàn)3,F4號(hào)樓均為“L型”高層辦公樓，位于基地的西側(cè)。F2、F3A和F4A樓均為12層，F(xiàn)3B和F4B樓均為10層，其中F3及F4的A樓和B樓圍合成一個(gè)庭院，底層局部架空，平時(shí)車輛及消防車可通過(guò)架空層進(jìn)入入口門廳及其庭院。各棟1-2層均為獨(dú)立的辦公單元，而上部的辦公空間可靈活劃分為一至多個(gè)辦公單元。各層均配置有衛(wèi)生間，VRV空洞機(jī)房，UPS機(jī)房等配套房間。3、F5，F(xiàn)6,F7號(hào)樓-科研辦公樓F5，F(xiàn)6,F7號(hào)樓均為8層高的“C型”二類高層辦公樓，位于基地的東側(cè)。C型中部?jī)蓪蛹芸?，形成門型入口灰空間，也是景觀及視覺的連接通道。上部每層辦公空間可靈活劃分為一至兩個(gè)辦公單元。各層均配置有衛(wèi)生間，VRV空洞機(jī)房，UPS機(jī)房等配套房間。4、F8號(hào)樓-食堂及多功能廳F8號(hào)樓為1層的配套食堂，位于基地中央，緊鄰F2、F3號(hào)樓，內(nèi)部設(shè)有廚房，餐廳，自助餐廳等功能區(qū)域。食堂采用“Hills”理念設(shè)計(jì)，其自然丘陵形態(tài)的屋頂綠化600厚覆土，與周邊的道路、庭院、地面綠化融為一個(gè)整體，形成整個(gè)園區(qū)的三維綠化。食堂屋頂?shù)臇|南角設(shè)一個(gè)24米見方，層高6米的架空多功能廳，設(shè)有無(wú)障礙電梯，兩部直通5、地下室本項(xiàng)目共設(shè)有兩個(gè)地下室，F(xiàn)1（A、B）、F2、F3（A、B）、F8下部為一個(gè)約2.76萬(wàn)平米的I號(hào)地下室，F(xiàn)4（A、B）、F5、F6、F7下部為一個(gè)約2.49萬(wàn)平米的II號(hào)地下室，兩地下室之間相距7.8米至16.56、剖面設(shè)計(jì)F1（A、B）、F2、F3（A、B）和F4（A、B）號(hào)樓底層為4.80米，二層為4.50米，以上標(biāo)準(zhǔn)層均為3.90米。F5、F6、F7號(hào)樓底層為4.50米，以上標(biāo)準(zhǔn)層均為3.90米。F8號(hào)樓的多功能廳層高6.00米，食堂屋面為丘陵?duì)睿畹吞幣c室外地面平齊，最高處距室外地面9.00米5.3.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)1）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068—2001）2）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(2006年版)（GB50009—2001）3）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2010）；4）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2010）5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2002）6）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016－2006）7）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-20118）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）》本工程所在地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為三組；建筑場(chǎng)地類別按Ⅱ類考慮。2、結(jié)構(gòu)方案本工程分為科研辦公樓、食堂、多功能廳和一層地下室，其中F1（A、B）號(hào)科研辦公樓方案為地上六～十層的一字型主樓，F(xiàn)2號(hào)科研辦公樓方案為地上十二層的L型主樓，F(xiàn)3（A、B）、F4（A、B）號(hào)科研辦公樓方案為地上十二層的L型主樓和地上十層一字型主樓通過(guò)連廊連接，F(xiàn)5、F6、F7號(hào)科研辦公樓方案為地上八層的C型主樓，總建筑面積約25萬(wàn)平方。F1號(hào)科研辦公樓結(jié)構(gòu)六層部分為框架結(jié)構(gòu)，十層部分為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，平面呈一字型，總高度為24.55～40.5米；F2號(hào)科研辦公樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，平面呈L型，總高度為47.95米，共十二層；F5、F6、F7號(hào)科研辦公樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，平面呈C型，總高度為31.45米本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)力求受力合理、安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、方便施工、使用舒適、經(jīng)濟(jì)耐用。3、樓面和屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值（單位：kN/m2）科研、辦公：3.0KN／m2一般上人屋面：2.0KN／m2辦公室：2.0KN／m2通風(fēng)機(jī)房：7.0KN／m2衛(wèi)生間：2.5KN／m2電梯機(jī)房：7.0KN／m2消防控制室：3.5KN／m2發(fā)電、水泵機(jī)房10.0KN／m2UPS機(jī)房6.0KN／m2不上人屋面：0.5KN／m2弱電機(jī)房：6.0KN／m2庫(kù)房6.0KN／m2屋頂花園3.0KN／m2自行車庫(kù)3.0KN／m2走廊、樓梯：2.5KN／m2餐廳3.5KN／m2疏散樓梯：3.5KN／m2廚房4.0KN／m2消防車按300KN級(jí)考慮，消防車道處的地下室頂板活荷載20.0KN／m2。5.3.4給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)1)、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-20032009年版）；2)、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；3)、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50084-2005）；4)、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）；5）、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006