山西房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告的形式考試試卷

山西省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告的形式考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同2、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是_。A.面積結算B.貨幣補償C.產(chǎn)權調(diào)換D.貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換3、宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為。A：1：200B：1：500C：1：500或大于1：500D：1：1000或大于1：1000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于—的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段5、市場的客體通常是指。A：買家B：賣家C：交易對象D：交易價格E：借款合同6、下列關于土地使用權劃撥的含義，表述不正確的是。A：建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將士地使用權無償交給土地使用者使用的行為B：除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動C：取得劃撥土地的使用權，必須經(jīng)有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)D：在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進行管理E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章7、估價報告的寫作要求有_。A.全面性、主觀性、準確性B.簡便性、客觀性、準確性C.主觀性、準確性、概括性D.全面性、客觀性、概括性8、大專院校，科研院所從事房地產(chǎn)教學、研究的人員取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供_。A.人才服務中心托管人事檔案的證明B.社會保險繳納憑證復印件C.所在單位同意其注冊的書面意見D.所取得的房地產(chǎn)估價科研成果9、假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間通常是_。A.開發(fā)結束時的時間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C.開發(fā)期間的某個時間D.全部租售出去時的時間10、邊際效用是指某種物品每增加一個單位的消費量所引起—的增加。A.總銷量B.價格C.價值D.總效用11、當居民收入的增加是—的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入12、關于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。（2003年試題）A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101C：上述數(shù)據(jù)的算術平均數(shù)為101D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列不屬于清償能力指標的是。A：借款償還期B：利息備付率C：現(xiàn)金回報率D：償債備付率E：借款合同14、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其自有資金的投入額為100萬元，其余資金為金融機構提供的固定利率為10%的抵押貸款。若該店鋪每年出租經(jīng)營的凈租金收益為30萬元，則權益投資收益率為_。8%10%12%14%15、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設是。A：會計主體B：持續(xù)經(jīng)營C：會計分期D：貨幣計量E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列對無差異曲線主要特點的描述，錯誤的一項是_。A.無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值B.任意兩條無差異曲線不能相交C.無差異曲線凹向原點D.無差異曲線圖上的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用17、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是_。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積18、當建筑物的維修養(yǎng)護屬于正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應一直線法計算出的成新率。A.大于B.大于或等于C.小于D.小于或等于19、征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括。A：征地管理費B：耕地占用稅C：安置補助費D：耕地開墾費E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是。A：土地總價B：土地單價C：樓面地價D：商品房價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2,可轉讓土地面積的比率是60%,預計可轉讓土地的價格是3000元/m2,則可轉讓土地的價格是一萬元。A.2500B.3500C.3600D.300022、下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是_。A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘B.對已消失的房地產(chǎn)，估價師應對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解C.實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權益狀況D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可23、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點屬于。A：適于進行長期投資B：變現(xiàn)性差C：易受政策影響D：存在效益外溢和轉移E：借款合同24、問卷調(diào)查法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于，目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A：抽樣性調(diào)查B：因果性調(diào)查C：試探性調(diào)查D：描述性調(diào)查E：借款合同25、辦理商品房預售證明時，應出具投入資金達到工程建設總投資—以上的證明。10%15%20%25%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、目前，A省W村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積2畝，因建設現(xiàn)征收W村集體經(jīng)濟組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人B.該耕地的土地補償費最少為6萬元C.該耕地的土地補償費最高為10萬元D.征收該耕地需要報A省人民政府審批2、下列不屬于投資特性的是_。A.投資是一種有目的的經(jīng)濟行為B.投資具有時間性C.投資的目的在于得到報酬D.投資具有穩(wěn)定性3、—是在土地房屋權屬發(fā)生轉移時，對產(chǎn)權承受人征收的一種稅。A.物業(yè)稅B.地產(chǎn)稅C.契稅D.增值稅4、某類房地產(chǎn)2005年?2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2010年的價格為（）元/。84608500879088385、設置調(diào)查項目，必須注意以下等問題。A：對重大或敏感性強的問題應采用單項選擇，宜采用是非提問B：所問的問題應便于被調(diào)查者回答C：備選項目必須互不相容D：問題的形式不宜太難和過于復雜E：問題不宜太短6、關于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有_。A.抵押權未登記的，按照債權先后清償B.抵押權未登記的，按照債權比例清償C.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償D.抵押權未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償E.抵押權登記順序相同的，按照債權比例清償7、影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有。A：政治安定狀況B：社會治安狀況C：房地產(chǎn)投資D：房地產(chǎn)投機E：城市化8、在的情況下，采用市場提取法求取報酬率Y要用到。A：試錯法B：移動平均法C：曲線擬合法D：線性內(nèi)插法E：指數(shù)修勻法9、下列關于所有權的表述中，正確的有_。A.所有權是從物權B.所有權是自物權C.可對所有權人的物設置他項權利D.共有是確定份額的共同所有E.建筑物區(qū)分所有權人僅擁有專有部分所有權10、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%,則其價格最接近于—元/m2。38163899C.4087D.492011、協(xié)調(diào)是建設監(jiān)理能否成功的關鍵。其中外部的協(xié)調(diào)包括。八：項目系統(tǒng)各種需求關系的協(xié)調(diào)8：項目系統(tǒng)內(nèi)部關系的協(xié)調(diào)^項目系統(tǒng)組織關系的協(xié)調(diào)D：與業(yè)主有合同關系的設計單位的協(xié)調(diào)E：與業(yè)主沒有合同關系的社會團體的協(xié)調(diào)12、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內(nèi)給予答復。A：5B：7C：10D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費14、進度計劃管理通常采用橫道圖和_。A.資金流動計劃圖B.網(wǎng)絡圖C.直方圖D.控制圖15、地產(chǎn)的價值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的。A：位置固定性B：適應性C：壽命周期長D：各異性E：借款合同16、房地產(chǎn)業(yè)。A：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)B：包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務和其他房地產(chǎn)活動C：在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務的部門D：關聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)E：是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務17、下列屬于需辦理房屋所有權變更登記的情形。A：權利人法定名稱變更B：房地產(chǎn)現(xiàn)狀的改變C：房屋門牌號碼改變D：買賣房屋E：改建或添建而使房屋面積增加18、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是_。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法19、政府機關、學校、公園等公用公益房地產(chǎn)估價宜采用_。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法20、除商品的價格因素外，影響商品供給的主要因素有_。A.其他商品的價格B.廠商對未來的預期C.生產(chǎn)技術的變動和生盧要素的價格D.政府的政策E.消費者的收入水平21、下列可不計算面積的有_。A.有頂蓋無圍護結構的場館看臺B.利用地下室設置的消防水池C.建設物內(nèi)操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺D.單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景天橋、挑臺E.設計不利用，或作為技術層，或層高小于2.2m的深基礎架空層、吊腳架空層22、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于__。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.會計折舊23、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是_。A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C