信陽(yáng)市淮濱裝飾建材城營(yíng)銷方案

淮濱裝飾建材城營(yíng)銷方案北京首創(chuàng)（山東）地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)

二零一零年七月策略篇－、前言二、項(xiàng)目分析1、市場(chǎng)環(huán)境分析2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析3、目標(biāo)群體分析4、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位形象定位三、核心思考1、租金與售價(jià)2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道5、操盤(pán)時(shí)機(jī)掌握四、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、招商目標(biāo)3、發(fā)展目標(biāo)五、營(yíng)銷策劃基本原則六、項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程”計(jì)劃篇一、招商方案1、項(xiàng)目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制二、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語(yǔ)3、各階段推出計(jì)劃4、費(fèi)用預(yù)算及分配5、媒介安排6、開(kāi)盤(pán)前廣告進(jìn)程7、廣告效果評(píng)估刖w隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，僅僅因?yàn)樵研?應(yīng)建立起來(lái)的市 場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐?；靵y的布局、落后的管理、欠缺的配套已經(jīng)越來(lái)越阻礙市 場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展；品牌商家與市 場(chǎng)攤販混居一室，不僅讓知名品牌苦不堪言，更是讓終端客戶裝飾新家的熱情與興奮在勞累與困惑中消磨殆盡。重塑商業(yè) 空間形態(tài)，科學(xué)規(guī)范商戶組合，提升行業(yè)發(fā)展空間已迫在眉睫。江西濱江房地產(chǎn)抓住淮濱縣建材市場(chǎng)亟需升級(jí)換代的契機(jī)，為淮濱市民打造了一艘全新的裝 飾建材航母一一淮濱裝飾建材城，7萬(wàn)itf宏大規(guī)模、科學(xué)的功能分區(qū)、一站式購(gòu)物、統(tǒng)一招商管理的理念，這樣的規(guī)劃在淮 濱、甚至在豫東南地區(qū)也難得一見(jiàn)，它將站在洶涌翻滾的潮頭，領(lǐng)航豫東南裝飾建材行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，書(shū)寫(xiě)一部動(dòng)人心魄的傳奇！同時(shí)，我們將尊重市場(chǎng)，尊重消費(fèi)者，尊重商家，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、商家、投資 者等三方利潤(rùn)的最大化。一、項(xiàng)目分析（一）市場(chǎng)環(huán)境分析1、城市區(qū)位：淮濱縣位于河南省東南部，淮河中上游。因地處 淮河之濱而得名，屬于信陽(yáng)市。全縣總面積1208平方公里。人口約70萬(wàn)（2008年）。以漢族為主?；礊I縣轄7個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)：城期、馬集鎮(zhèn)、欄桿鎮(zhèn)、防胡鎮(zhèn)、新里鎮(zhèn)、期思鎮(zhèn)、趙集鎮(zhèn)、臺(tái)頭鄉(xiāng)、王家崗鄉(xiāng)、固城鄉(xiāng)、三空橋鄉(xiāng)、張里鄉(xiāng)、鄧灣鄉(xiāng)、張莊鄉(xiāng)、王店鄉(xiāng)、谷堆鄉(xiāng)、蘆集鄉(xiāng)。縣人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)?；礊I縣地處淮河中上游，豫啰兩省交界處，南望大別山，北接黃淮大平原，境內(nèi)河渠縱橫，塘堰密布，洪河、閭河、白露河四面環(huán)繞，淮河干流橫貫其中，享有推上江南”美稱。2、城市性質(zhì)今日淮濱氣象萬(wàn)千，淮濱地勢(shì)平坦、土壤肥沃、雨量充沛、氣候宜人、四季分明、物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)小麥、水稻、玉米、紅薯、油菜、花生、芝麻、棉花、煙葉、貓爪草、息半夏等各種 優(yōu)質(zhì)農(nóng)經(jīng)作物，是全國(guó)商品糧基地縣、商品油基地層、弱筋小麥基地縣，淮濱縣連續(xù)摘取了國(guó)家級(jí)雙擁模范縣”、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣”、省級(jí)衛(wèi)生縣城”、市級(jí)園林縣城”和市級(jí)文明縣城創(chuàng)建先進(jìn)縣”五個(gè)掛冠。3、歷史人文淮濱縣歷史悠久，是楚相孫叔敖的故鄉(xiāng)，境內(nèi)周代蔣國(guó)故城淮濱縣歷史悠久，是楚相孫叔敖的故鄉(xiāng)，境內(nèi)周代蔣國(guó)故城等遺址至今仍閃耀著古文化的光芒，淮濱縣城即古烏龍集，自古以來(lái)就是南北文化的交匯點(diǎn)。據(jù)乾隆 《光州志鹽法》載：本州共計(jì)一萬(wàn)二百一十六引鹽船，自淮北至正陽(yáng)關(guān)，經(jīng)烏龍集小船起駁，由淮河入境抵州”。4、城市規(guī)劃淮濱縣在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建 設(shè)中，按照 “激活老城、開(kāi)發(fā)新城、治理湖洼、聯(lián)老貫新、以老促新、以新帶老、聯(lián)動(dòng)發(fā)展、打造水景生態(tài)園林文化名城”的總體建 設(shè)思路，不斷加 強(qiáng)城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理，努力把淮濱縣城建設(shè)成為工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮、人居環(huán)境舒適、具有可持續(xù)發(fā)展能力的現(xiàn)代化城市。近幾年，該縣 城市面貌 發(fā)生了翻天覆地的變化。拉大城市框架?；礊I縣 按照“工業(yè)園區(qū)化、商貿(mào)市場(chǎng)化、居住小區(qū)化、城市園林化 ”的思路，不惜重金，委托國(guó)內(nèi)知名 專家對(duì)《淮濱縣2006年——2020年城市發(fā)展總體規(guī)劃》進(jìn)行了重新修 編，并組織專業(yè)技術(shù)人員編制了道路擴(kuò)建、市場(chǎng) 建設(shè)、環(huán)境設(shè)施、供排水系統(tǒng)、園林綠化系統(tǒng)等項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃。目前，淮濱縣已形成“三縱三橫 ”的城市道路格，城區(qū)面積達(dá)到10平方公里，縣城道路總長(zhǎng)80公里，城區(qū)常住人口10萬(wàn)人（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：淮濱縣 同類裝飾建材市 場(chǎng)配套不完善，無(wú)吸引人流的環(huán)境， 規(guī)模偏小，商戶組合混亂，無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，無(wú)統(tǒng)一客戶服務(wù)。政府對(duì)縣里的建材行 業(yè)需進(jìn)行劃行歸市，將 現(xiàn)有的 馬路市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)，通過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，并以此來(lái)吸引縣內(nèi)縣外的建材商戶到市 場(chǎng)來(lái)安家落 戶。通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)公司，以稅收減半征收的辦法，兩年減稅 50萬(wàn)元。凡進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商戶，給予市場(chǎng)管理費(fèi)第一年免收、第二年減半收取的優(yōu)惠政策，以體 現(xiàn)政府培育建材市 場(chǎng)的決心。預(yù)計(jì) 減免市場(chǎng)管理費(fèi)30萬(wàn)元。（三）目標(biāo)群體分析?投資者投資者分析：在經(jīng)過(guò)淮濱縣前期一系列的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)后，淮濱的商業(yè)投資者已經(jīng)脫離了“投資饑渴癥”，從整個(gè)市場(chǎng)的“沒(méi)鋪可買”過(guò)渡到“選鋪買”，投資者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的投資逐漸理性，同時(shí)在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識(shí)。商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營(yíng)特色已經(jīng)成為投資者最看重的三個(gè)因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒(méi)有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。同時(shí)便利的交通以及店鋪有無(wú)經(jīng)營(yíng)特色都是決定投資者是否成功的因素?，F(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種：專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對(duì)投資有一定的經(jīng)驗(yàn)，這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和具體售價(jià)。本項(xiàng)目作為黃金商圈的核心、**街的焦點(diǎn)，僅靠長(zhǎng)途客運(yùn)站，公交換乘中心站，肯定已早早地受到大投資客的注意，一旦機(jī)會(huì)到來(lái)，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢(shì)在必得，而且也會(huì)是最早的一批落定者。另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報(bào)，首先要考慮的是高回報(bào)率，并且容易受廣告的影響，但因?yàn)槭诸^資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價(jià)。大眾消費(fèi)者的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較欠缺，投資意識(shí)不是很濃，必須通過(guò)我們對(duì)這種投資者的投資意識(shí)進(jìn)行啟動(dòng)和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小型商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運(yùn)作方式獲取利潤(rùn)，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進(jìn)行正確的理性投資。在商業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價(jià)不已超過(guò) 30萬(wàn)，近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在 15萬(wàn)－30萬(wàn)之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?。同時(shí)對(duì)于大額的資金投資，大部分的投資者會(huì)選擇銀行貸款。在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。?經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)客戶分析：經(jīng)營(yíng)者大多有一定的商業(yè)背景，他們對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具有一定的認(rèn)識(shí)，但是他們需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)的理想平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)者的最終目的是要促成銷售獲取利潤(rùn)，他們主要會(huì)考慮幾方面：1、區(qū)域消費(fèi)能力：項(xiàng)目的周邊地區(qū)要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，同時(shí)會(huì)考慮到周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。2、商業(yè)位置：商業(yè)位置一定要好，最好在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或者靠近交通要道，并且具有一定的規(guī)模。3、交通：項(xiàng)目周邊的交通一定要流暢、方便，并且要有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。4、優(yōu)秀的硬件設(shè)施：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及購(gòu)物環(huán)境一定要好，能吸引更多的消費(fèi)者。5、優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì)：一個(gè)具有多方面專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的團(tuán)隊(duì)是保證一個(gè)綜合商業(yè)設(shè)施成功的重要工具。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者特征：⑴、熟悉淮濱裝飾建材市場(chǎng)，對(duì) **街商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常認(rèn)可。⑵、熟悉市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式。⑶、對(duì)淮濱裝飾建材市經(jīng)營(yíng)的環(huán)境比較認(rèn)可，希望在這種有品牌形象的商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。⑷、非常看好淮濱裝飾建材城的經(jīng)營(yíng)前景。以我公司的經(jīng)驗(yàn)，淮濱裝飾建材城招到商家不難，難的是招到合適理想品牌同時(shí)愿意接受較高租金的商家，這對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展很重要。?消費(fèi)者消費(fèi)者分析:隨著商業(yè)形態(tài)的不斷演變，消費(fèi)者的習(xí)慣和要求也跟著不斷在變，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、21世紀(jì)是一個(gè)講求效率的時(shí)代，無(wú)論工作還是生活，都注重“時(shí)間成本”的概念。對(duì) 于購(gòu)物，當(dāng)然也希望能 夠在一天、在一個(gè)地方就能一次性 購(gòu)置齊全。這種所謂“一天、一個(gè)所在、一次性滿 足”的服務(wù)理念，在歐美以及港、臺(tái)、新加坡等地方都已經(jīng)非常的普及。在我國(guó)的一些發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、廣東、天津、江浙、長(zhǎng)沙等地也是主流型態(tài)。所謂“一站式”，就是由多個(gè)同行 業(yè)但不同門(mén)類產(chǎn)品組成的可以滿足消費(fèi)者一次性購(gòu)齊所有需要的綜合式市場(chǎng)?！盎礊I裝飾建材城”，就是為裝飾建材行業(yè)量身打造的綜合大型專業(yè)市場(chǎng)，突破了傳統(tǒng)建材市場(chǎng)的發(fā)展瓶頸，以現(xiàn)代、科學(xué)的理念引領(lǐng)裝飾建材行業(yè)的潮流。7萬(wàn)平方米超大 規(guī)模的市 場(chǎng)容量，是豫“東南地區(qū)最大的“一戰(zhàn)式”裝飾建材城；科學(xué)合理的功能規(guī)劃，對(duì)裝飾建材各業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一分區(qū)布局；在統(tǒng)一規(guī)則，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，獨(dú)立 經(jīng)營(yíng)的理念引導(dǎo)下，以滿足消費(fèi)者“一戰(zhàn)式”購(gòu)物為戰(zhàn)略目標(biāo)；實(shí)施特許品牌專賣店經(jīng)營(yíng)策略，規(guī)?；?、檔次化、專業(yè) 化和集約化的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)發(fā) 展趨勢(shì) ，為經(jīng)營(yíng) 者提供可持 續(xù)壯大經(jīng)營(yíng)的發(fā)展空間，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)建材消 費(fèi)的新 時(shí)代！主要業(yè)態(tài)分類規(guī)劃：內(nèi)部商 鋪：五金工具、油漆、電工電料、潔具、布藝、墻紙、裝飾 配料等。沿街商 鋪：陶瓷、地磚、地板、門(mén)業(yè)、鋁型材、鋼材、建筑材料等沿街二樓：燈具照明、家具、窗簾等2、優(yōu) 越的購(gòu)物環(huán)境：優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境能給消費(fèi)者帶來(lái)好的消費(fèi)心情，消費(fèi)者以愉快的心情“發(fā)現(xiàn)和探索”消費(fèi)目標(biāo)。3、優(yōu) 越的地段：好的地理位置和便利的交通將會(huì)吸引更多的消費(fèi)者，為消費(fèi)者帶來(lái)更多的方便。目標(biāo)消費(fèi)者特征：淮濱裝飾建材城屬于淮濱縣最主要的裝飾建材批發(fā)市場(chǎng)，其影響到整個(gè)淮濱縣 17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及周邊縣市消費(fèi)者，其消費(fèi)群體比較全面，消費(fèi)群體將會(huì)是23－60歲之間的消費(fèi)群體。（三）項(xiàng)目定位?產(chǎn)品定位：打造規(guī)?；难b飾建材航母宏大規(guī)模、科學(xué)的功能分區(qū)、一站式購(gòu)物、統(tǒng) 一招商管理的理念構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者的滿意平臺(tái)，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。?市場(chǎng)定位全新的經(jīng)營(yíng)理念，科學(xué)先進(jìn)的規(guī)劃系統(tǒng)，對(duì)淮濱縣傳統(tǒng)的裝飾建材市場(chǎng)進(jìn)行整合升級(jí)，以絕對(duì)規(guī)模和實(shí)力成為當(dāng)之無(wú)愧的區(qū)域 龍頭，對(duì)信陽(yáng)市及整個(gè)豫 東南地區(qū)的輻射影響力將再次升 級(jí)，成就更加繁榮昌盛的豫東南建材第一市。?形象定位品牌全面升 級(jí)告別品牌店與小 攤販比鄰而居的混亂，保 證特許品牌專營(yíng)店進(jìn)駐，質(zhì)量無(wú)憂賣場(chǎng)全面升級(jí)告別小門(mén)面的零散無(wú)序，以合理科學(xué)的賣場(chǎng)規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理，商家無(wú)憂市場(chǎng)全面升級(jí)告別小范圍的發(fā)展空間，以龍頭氣勢(shì)俯視整個(gè)豫東南地區(qū)裝飾建材市場(chǎng)，像無(wú)憂享受全面升級(jí)告別街邊烈日和灰塵中的討價(jià)還價(jià),用逛超市的悠閑選購(gòu)建材，家裝無(wú)憂。核心思考1、租金與售價(jià)這里有兩個(gè)基本原則：一是售價(jià)基本上由租金決定，二是租金要合理，高和低都不合適。根據(jù)我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪的售價(jià)是月租金的100倍這種比例比較容易讓人接受，投資回報(bào)的底限是十年。這樣的思路投資者較為接受租金的制訂方面，太貴對(duì)招商不利，太低會(huì)影響投資回報(bào)率。我司建議以參照和諧建材港和**商業(yè)街的正常租金水平較為合理，這樣在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，可以合理的控制項(xiàng)目的售價(jià)及其租金，有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。2、業(yè)態(tài)的變與不變淮濱裝飾建材城在擴(kuò)大招商與銷售的同時(shí)，業(yè)態(tài)將會(huì)受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當(dāng)?shù)母膭?dòng)。但是，必須確定部分區(qū)域的業(yè)態(tài)，以便于項(xiàng)目前期的銷售與招商的進(jìn)行。3、銷售與招商大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)必須要先商業(yè)后地產(chǎn)，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期，我們要通過(guò)對(duì)主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹(shù)立項(xiàng)目良好的商業(yè)形象，才能帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售市場(chǎng)，才能吸引更多的投資客戶。我們將對(duì)各大類主要品牌，采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法招商入市。凡入市商戶、開(kāi)發(fā)商給予第一年免租金，第二年減半收租的辦法，進(jìn)行市場(chǎng)前期培育。預(yù)計(jì)第一年免租金 738萬(wàn)元，第二年減半租金369萬(wàn)元，合計(jì)減免租金1007萬(wàn)元。4、永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道我們將對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的裝飾建材品牌進(jìn)行招商，把幾個(gè)大品牌或知名企個(gè)市 場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)。把淮濱縣的建材市場(chǎng)做強(qiáng)、做大、做活。在市場(chǎng)內(nèi)分區(qū)重要區(qū)位布置大品牌旗艦店、二線品牌專營(yíng)店，帶動(dòng)小型商戶。以優(yōu)惠政策，高品質(zhì)產(chǎn)品，高檔次的專業(yè) 市場(chǎng)形象，全方位的興市措施，繁榮市 場(chǎng)，提高市場(chǎng)品牌形象。形成高端、中端和普通全系列產(chǎn)品業(yè)招進(jìn)來(lái)，通過(guò)，稅、費(fèi)和租金等 優(yōu)惠辦法，吸引他 們?nèi)胧?，由他們把整?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局，建成一個(gè)以淮濱為中心的大型裝 飾建材專業(yè)市場(chǎng)。為投資者、經(jīng)營(yíng)戶搭建一個(gè)很好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成良好的口碑，不斷提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間。5、操盤(pán)時(shí)機(jī)掌握開(kāi)盤(pán)對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，要根據(jù)市場(chǎng)的狀況，提高市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的期望值，對(duì)客戶充分把握，掌握最佳開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，形成銷售沖擊波，銷售任務(wù)為25％－ 30％。策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)。按照對(duì)項(xiàng)目的初步估算，銷售總量預(yù)計(jì)將會(huì)在 1、8億－2、2億之間，為方便計(jì)算，項(xiàng)目銷售總目標(biāo)為2億元，其中：?在首次公開(kāi)發(fā)售期間，完成銷售任務(wù)的 25-30%。?項(xiàng)目整體商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，完成銷售任務(wù)的 90％以上。2、招商目標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目而言，淮濱裝飾建材城的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)場(chǎng)促進(jìn)持續(xù)興旺；保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)項(xiàng)目的招商率達(dá)到 90％以上。3、發(fā)展目標(biāo)（1）城市的形象與名片項(xiàng)目是淮濱縣的重大舉措，無(wú)論是從建筑形態(tài)還是購(gòu)物環(huán)境都將成為城市的形象與名片，它代表著淮濱縣改造工程的樣板與典范。（2）打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引導(dǎo)消費(fèi)潮流通過(guò)全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)同時(shí)融合中國(guó)人的消費(fèi)理念，打造淮濱縣的裝飾建材航母（3）成為淮濱商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典范淮濱裝飾建材城的開(kāi)發(fā)，正處于淮濱商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過(guò)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)成就項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?；礊I裝飾建材城必須通過(guò)高水平的前期運(yùn)作和優(yōu)越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建立起淮濱商業(yè)項(xiàng)目的新典范。營(yíng)銷策劃基本原則1、全面領(lǐng)先以我為主，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。樹(shù)立淮濱裝飾建材城作為淮濱商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者與先導(dǎo)者的形象。2、賣點(diǎn)不可一次推完由于項(xiàng)目的銷售目標(biāo)比較龐大，銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，我們必須保持市場(chǎng)的新鮮度，保持銷售工作的多次高潮，項(xiàng)目賣點(diǎn)需要進(jìn)行有節(jié)奏、有層次的推廣，根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷周期和工程進(jìn)度進(jìn)行合理規(guī)劃，有目的的進(jìn)行宣傳推廣，不能一次性把賣點(diǎn)推完。3、形象先行，展示先行以強(qiáng)勢(shì)品牌打造淮濱商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的市場(chǎng)形象，確立品牌經(jīng)營(yíng)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，喚起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度。提前展示策略能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的提前展示和廣告推廣，形成極大的市場(chǎng)震撼力，從而迅速被市場(chǎng)認(rèn)可。4、招商先行招商先行，以全面提升商業(yè)品質(zhì)，從高標(biāo)準(zhǔn)邀請(qǐng)品牌商家入手，形成項(xiàng)目的鮮明形象和操作模式，通過(guò)良好的招商造勢(shì)，帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；通過(guò)前期的招商，同時(shí)也能給項(xiàng)目在推廣過(guò)程中提供不間斷的炒作話題。5、全面覆蓋本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量龐大，從淮濱整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)而言，必須最大限度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額。所以，需要最大限度啟動(dòng)大眾投資市場(chǎng)，所以，在媒介安排上，足夠的密度和力度都是必不可少的。同時(shí)，通過(guò)有效的促銷措施挖掘并刺激潛在的大眾客戶，使他們的投資愿望盡早地爆發(fā)。6、內(nèi)外兼顧同時(shí)，考慮到淮濱裝飾建材城高額的銷售目標(biāo)，全部依賴本地消化是不可能的，我們必須通過(guò)對(duì)淮濱周邊城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行整體的招商推廣銷售，內(nèi)外同時(shí)進(jìn)行，以求在最短的時(shí)間內(nèi)消化所有的商鋪。7、強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)好的開(kāi)端就是成功的一半。從形象上，一開(kāi)始，我們就需要建立強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象，建立項(xiàng)目的高強(qiáng)姿態(tài)。從銷售上，我們也同樣要讓市場(chǎng)感到強(qiáng)烈的購(gòu)買沖動(dòng)和無(wú)法拒絕的誘惑，通過(guò)整合各類型傳播載體，通過(guò)轟動(dòng)性的造勢(shì)安排，形成項(xiàng)目眾望所歸的效應(yīng)，在利用大氣的開(kāi)盤(pán)控制，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)。8、充分蓄客在項(xiàng)目的銷售前期，我們必須為項(xiàng)目的整體推廣以及開(kāi)業(yè)充分蓄積客戶，以保證項(xiàng)目的旺場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)前期大量的蓄積客戶為項(xiàng)目的銷售提供充分的客源，保證項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和成交量，縮短銷售時(shí)間。9、整合資源本項(xiàng)目為淮濱縣的城市商業(yè)焦點(diǎn)，將得到政府的大力政策支持以及大買家、大商家的協(xié)助。通過(guò)與政府、媒體深度合作，利用其權(quán)威性與公正性，為本項(xiàng)目的推出搖旗吶喊。增強(qiáng)項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品的社會(huì)效應(yīng)。同時(shí)通過(guò)社會(huì)的輿論，樹(shù)立良好的品牌形象和美譽(yù)度。另外，我們應(yīng)該與可能的大買家和大商家密切溝通，充分發(fā)揮他們的輻射力和影響力，同時(shí)，通過(guò)前期讓利，讓大買家批量購(gòu)買。10、優(yōu)質(zhì)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)，不只是地產(chǎn)短期行為，更多是商業(yè)長(zhǎng)期行為，我們從一開(kāi)始就應(yīng)該為進(jìn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者構(gòu)建一個(gè)良好的平臺(tái)，為他們解決后顧之憂，同時(shí)提供增值服務(wù)。這不僅僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶的承諾，也是完善自我的要求。這些內(nèi)容，我們歸納為“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程：項(xiàng)目“永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程”、商場(chǎng)裝修國(guó)標(biāo)招標(biāo)計(jì)劃商場(chǎng)內(nèi)部裝修是淮濱裝飾建材城的市場(chǎng)形象、品牌的關(guān)鍵所在，通過(guò)合理的裝修，能夠?qū)㈨?xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)表達(dá)出來(lái)。招標(biāo)著名大師設(shè)計(jì)，招標(biāo)知名裝修公司進(jìn)行商場(chǎng)裝修，在提供炒作題材的同時(shí)，也為項(xiàng)目的概念實(shí)現(xiàn)有良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。（二）、VIP會(huì)員計(jì)劃擁有一批固定高質(zhì)量的消費(fèi)者是商場(chǎng)旺場(chǎng)的保證，提前實(shí)行會(huì)員制購(gòu)物計(jì)劃，讓商家和投資者感受開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意。同時(shí)也是為招商的順利進(jìn)行提供炒作題材，推出建材采 購(gòu)節(jié)：聯(lián)合市場(chǎng)內(nèi)所有商戶，在商品房裝修旺季，特 別推出建材購(gòu)物節(jié)。發(fā)放采購(gòu)建材現(xiàn)金券，凡購(gòu)買滿1000元商品，可使用100元的現(xiàn)金券，商家將收到的現(xiàn)金券拿到市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方換取現(xiàn)金。以凝聚市場(chǎng)內(nèi)的人氣，促 進(jìn)商品成交，引導(dǎo)消費(fèi)者到建材大市 場(chǎng)采購(gòu)的習(xí)慣。兩年發(fā) 放現(xiàn)金券200萬(wàn)元。（三）、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施全國(guó)招商推廣計(jì)劃，招商能力是影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能否持久經(jīng)營(yíng)的重要因素，全國(guó)招商，引入具有強(qiáng)大影響力的品牌店經(jīng)營(yíng)，保證旺場(chǎng)。由專業(yè)商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問(wèn)，組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。、品牌經(jīng)營(yíng)，名店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃從大型品牌店到批發(fā)主力店，從實(shí)力經(jīng)營(yíng)到品牌經(jīng)營(yíng)，淮濱裝飾建材城將代表淮濱裝飾建材商業(yè)的最高形象，以開(kāi)發(fā)商品牌，項(xiàng)目品牌，經(jīng)營(yíng)商家的品牌，塑造淮濱裝飾建材商業(yè)新形象。、裝飾：建材：五金配件為5：3：2合理經(jīng)營(yíng)比例計(jì)劃根據(jù)國(guó)內(nèi)裝飾建材商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，大型裝飾建材城的裝飾、建材、五金配件的合理比例為5：3： 2，該比例能夠合理處理商場(chǎng)中不同目的的消費(fèi)人群的分布，最大限度的獲取商場(chǎng)效益?；礊I裝飾建材城應(yīng)該站在與國(guó)內(nèi)潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營(yíng)比例，從而占領(lǐng)淮濱裝飾建材商業(yè)市場(chǎng)的最高形象。、業(yè)主委員會(huì)管理計(jì)劃成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，具有一定的管理權(quán)和商場(chǎng)監(jiān)督權(quán)力，保證商場(chǎng)管理合理有序進(jìn)行。、鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購(gòu)補(bǔ)貼計(jì)劃。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行零散采 購(gòu)的消費(fèi)者，免費(fèi)將商品送至 車站上車。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行批量采購(gòu)的人群，凡采 購(gòu)超過(guò)2000元，給予100元的油費(fèi)補(bǔ)貼，兩年補(bǔ)貼200萬(wàn)元。、快捷采購(gòu)計(jì)劃快捷購(gòu)物非常適合淮濱裝飾建材城的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，通過(guò)享受舒適購(gòu)物環(huán)境，享受快捷便利購(gòu)物速度，淮濱建材裝飾城將以優(yōu)雅的環(huán)境，舒適的氛圍，完善的業(yè)態(tài)范圍，達(dá)到淮濱一站式采購(gòu)的便利。、商業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃組織商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和投資者進(jìn)行專業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識(shí)，提升經(jīng)營(yíng)技巧，做到與時(shí)俱進(jìn)。成立建材市 場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司。形成一個(gè)行 業(yè)自律的專業(yè)組織，為推進(jìn)淮濱城市化建設(shè)提供服務(wù)，使之長(zhǎng)期繁榮，預(yù)計(jì)每年公司管理 費(fèi)用40萬(wàn)元。（十）規(guī)模化推廣計(jì)劃每年，我們將拿出一部分 費(fèi)用，經(jīng)常性組織營(yíng)銷推廣活動(dòng)，統(tǒng)一進(jìn)行促銷，展示，公益活動(dòng)等，吸引人流，建立形象。舉辦建材博覽會(huì)。每年舉辦一至兩次建材博 覽會(huì)，邀請(qǐng)各知名建材品牌廠家、信陽(yáng)地區(qū)建材經(jīng)銷商、縣領(lǐng)導(dǎo)參加，推出采 購(gòu)建材優(yōu)惠活動(dòng)。配合縣 里的招商引資，宣傳淮濱，吸引建材廠家來(lái) 縣里投資辦廠，落戶淮濱。銷售方案（一）項(xiàng)目整體價(jià)格策略制定合理的商鋪價(jià)格體系能夠有利于推動(dòng)項(xiàng)目的成功推廣，在競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者日漸理性的市場(chǎng)情況下，必須冷靜的進(jìn)行價(jià)格體系的制定。一）、整體價(jià)格制定原則1、確定合理的利潤(rùn)率在定價(jià)過(guò)程中，確定合理利潤(rùn)率，在塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的素質(zhì)的同時(shí)，為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目必須對(duì)購(gòu)買者要有吸引力（不一定是低價(jià) ）。這需要很好的項(xiàng)目包裝，同時(shí)，為盡快吸引買家入場(chǎng)，在項(xiàng)目銷售的前期，價(jià)格不一定是最高的，隨著銷售的進(jìn)度的進(jìn)行，價(jià)格將逐漸上升，價(jià)格上升的過(guò)程，將伴隨銷售控制的進(jìn)行，合理進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。2、貼近市場(chǎng)的承受力在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持項(xiàng)目不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格基本吻合。3、單位價(jià)格制訂原則：一般情況下，除了團(tuán)購(gòu)之外，個(gè)人購(gòu)鋪都是以個(gè)體鋪位為單位。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)也將有其不同的效果。因此，我司認(rèn)為可遵循二大原則，六項(xiàng)參照值進(jìn)行評(píng)估。1）、二大原則：原則 1：有效人流的多少；原則 2：注目率的高低。、六項(xiàng)參照值：a、以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比較遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)的價(jià)格更高；b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街（含室內(nèi)）的價(jià)格高；c、以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠(yuǎn)的價(jià)格更高；d、以主入口為參照值：愈臨近主入口，價(jià)格更高；反之，則價(jià)格較低。e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)格更高；f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價(jià)格更高；、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂系數(shù)：在訂價(jià)過(guò)程中，以上述各價(jià)格層級(jí)為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條件不同，以此類推，得出各單位的價(jià)格。二）、價(jià)格策略：定價(jià)不僅需要專業(yè)的技術(shù)知識(shí)，更需要?jiǎng)?chuàng)造性的判斷力和對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的深刻認(rèn)識(shí)，有效的定價(jià)能在消費(fèi)者接收的空間內(nèi)讓發(fā)展商獲取更多的利益．1、銷售價(jià)格策略：（1）、建議執(zhí)行“低開(kāi)高走”的訂價(jià)策略：低開(kāi)高走是指項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)，以低于市場(chǎng)心理價(jià)位的價(jià)格入市，隨著交鋪期的接近，銷售價(jià)格逐步提高的策略。項(xiàng)目在建筑期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購(gòu)買期鋪仍存在投資顧慮，在開(kāi)盤(pán)時(shí)以較低的價(jià)格銷售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項(xiàng)目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢(shì)，通過(guò)逐步調(diào)價(jià)能造成售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強(qiáng)投資者的投資信心，形成銷售勢(shì)能。、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略 :價(jià)格公布的時(shí)間，關(guān)系到銷售勢(shì)能的積蓄與釋放的時(shí)機(jī)掌握，是銷售成功的關(guān)鍵性因素之一。銷售前期的推廣，是一個(gè)不斷提升客戶心理價(jià)格的過(guò)程，在此階段，客戶通過(guò)了解項(xiàng)目，結(jié)合個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目在心目中的定位，尤其是價(jià)格定位的判斷。當(dāng)發(fā)展商公布價(jià)格時(shí)，若實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格時(shí)，則形成銷售的勢(shì)能，而且落差愈大，則勢(shì)能愈強(qiáng)，既形成了銷售旺勢(shì)。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。因此，只有當(dāng)客戶對(duì)項(xiàng)目形成充分地認(rèn)識(shí)，心理價(jià)位不斷提高時(shí)，方可正式公布實(shí)際價(jià)格。（二）付款方式商業(yè)物業(yè)售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的售價(jià)，一個(gè)好的商鋪少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，對(duì)買家購(gòu)買能力要求更高，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)高估計(jì)，至目前為止，國(guó)內(nèi)銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進(jìn)行 5成10年的按揭，最多可申請(qǐng)6成10年的按揭。實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)的按揭形式相較住宅的局限性較大。我司建議，淮濱裝飾建材城付款方式主要有三種：1、一次性付款。客戶簽訂合同時(shí)，支付總價(jià)款的 50%；一個(gè)月后，支付總價(jià)款的 50%。5成10年銀行按揭貸款。（爭(zhēng)取6成10年按揭）客戶簽訂合同時(shí)，支付首期款 50%；辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供 50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。3、超輕松按揭客戶簽訂合同時(shí)，支付首期 10-20%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供 50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為 10年。其余首期無(wú)需支付（客戶給發(fā)展商一定年限的使用權(quán)）。付款方式一覽表:付款方式一次性付款銀行按揭（五成十年按揭）超輕松按揭簽署訂購(gòu)書(shū)時(shí)付訂金人民幣5萬(wàn)―10萬(wàn)元簽署訂購(gòu)書(shū)一周內(nèi)（扣除拾萬(wàn)元定金）樓價(jià)50%并簽署銷售契約樓價(jià)50%并簽署銷售契約及辦理銀行按揭手續(xù)50%KT10年內(nèi)分期還款樓價(jià)10-20%簽署銷售契約及辦理銀行按揭。首期余款無(wú)需支付。一個(gè)月內(nèi)付樓價(jià)50%2、返租的方式返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。一次性返還存在兩種可能：（1）、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金額。（2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大）分期支付：每年定期支付，一般為季度或者半年。根據(jù)淮濱裝飾建材城的情況，我司認(rèn)為3-5年返租比較合適。返租所損失的款項(xiàng)將根據(jù)項(xiàng)目的定價(jià)和招商情況在售價(jià)中給予補(bǔ)償。三）十年保收計(jì)劃具體內(nèi)容：即客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目10年時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。積極意義：本計(jì)劃主旨在于對(duì)那些仍在持幣觀望，或是對(duì)本項(xiàng)目仍然存有極大顧慮的投資客制造無(wú)形的心理價(jià)位刺激，同時(shí)也是為了彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)及發(fā)展商的信心。四）購(gòu)鋪易，低首付允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由發(fā)展商提供2-3年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后。購(gòu)買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。五）創(chuàng)業(yè)板商鋪創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門(mén)檻，增強(qiáng)獲利能力。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種15－30平米，總價(jià)在 15萬(wàn)元左右即可擁有淮濱裝飾建材城的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。招商方案（一）項(xiàng)目整體招商原則必須以品牌為中心 ,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。（1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例通過(guò)國(guó)內(nèi)成功的大型裝飾建材城的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)配比進(jìn)行深入的研究分析，針對(duì)淮濱裝飾建材城的情況，招商時(shí)注意維護(hù)和管理好商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例。、統(tǒng)一主題與品牌形象商業(yè)市場(chǎng)是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。必須要有針對(duì)性地引進(jìn)各類商家，切合本項(xiàng)目的主題定位，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。、核心主力店互動(dòng)原則在大型市場(chǎng)的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。根據(jù)大型市場(chǎng)的磁石效應(yīng)對(duì)各類商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的均好性。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成敗與否，市場(chǎng)輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到市場(chǎng)的形態(tài)。、放水養(yǎng)魚(yú)原則商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)購(gòu)物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng)商家感到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的。這樣，開(kāi)發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。放水養(yǎng)魚(yú)的原則就是商場(chǎng)“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。招商范圍及品牌控制1、知名商戶或大型商戶。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。2、個(gè)性鮮明有特色商戶。商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。要真正做到吸引消費(fèi)者，個(gè)性鮮明商戶的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商戶。有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)，必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)市場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。4、只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)。為保證商場(chǎng)的中高檔定位，在部分位置的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。廣告策劃（一）廣告總體策略淮濱裝飾建材城是力爭(zhēng)打造成為信陽(yáng)市的明星商業(yè)物業(yè)及一站式裝飾建材采購(gòu)場(chǎng)所，更要成為在豫東南最具投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。1、一切為銷售服務(wù)：房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開(kāi)的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過(guò)各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到銷售成交。2、形象與推廣并重，樹(shù)立獨(dú)特、鮮明的強(qiáng)勢(shì)品牌形象：本項(xiàng)目的品牌推廣，必須要是長(zhǎng)遠(yuǎn)且持久的考慮，因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)物業(yè)不僅要求的是在銷售及招商階段迅速成為明星物業(yè)，還要求在開(kāi)業(yè)后保持在老百姓心目中的形象與地位，快速縮短本項(xiàng)目的成長(zhǎng)期。3、不斷推出新賣點(diǎn)制造銷售高潮在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中,需要密切注意市場(chǎng)狀況，展開(kāi)適當(dāng)?shù)膹V告推廣和事件營(yíng)銷。同時(shí)，通過(guò)不斷推出新賣點(diǎn)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，掀起新一輪銷售高潮。4、推陳出新，全面覆蓋一方面重視報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車身廣告、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介，同時(shí)我們?nèi)匀恍枰⒁庑碌膫鞑ナ址?，比如活?dòng)營(yíng)銷，比如網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等等。另外，一些重要的場(chǎng)所，如機(jī)場(chǎng)，火車站，城際大巴等，都需要重視。（1）、廣告語(yǔ)：打造豫東南第一個(gè)裝飾建材航母市場(chǎng)針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)：