陜西某地產(chǎn)新建項目可行性報告

陜西***房地產(chǎn)開發(fā)公司*******項目可行性分析報告編制單位：陜西***地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司編制人：編制時間：2011年1月第一章引言一、可行性研究報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。6、通過對項目建設的社會、經(jīng)濟、政策、區(qū)域、投資成本、投資收益、社會效益和風險控制等方面的具體詳實分析和研究，給項目建設單位一個清晰的項目發(fā)展系統(tǒng)目標和系統(tǒng)步驟。7、通過項目可行性報告的撰寫，給上級各主管部門和相關部門進行項目建設的系統(tǒng)思考和系統(tǒng)發(fā)展方向的匯報，希望上級部門領導和專家對項目發(fā)展提出寶貴的建設性意見和批復。二、可行性研究報告撰寫的參考資料1.中華人民共和國土地管理法（1998年8月29日）

2.中華人民共和國農(nóng)業(yè)法（節(jié)錄）（2002年12月28日）3.中華人民共和國土地管理法實施條例（節(jié)錄）（1998年12月27日）

4.征用土地公告辦法（2001年10月22日）

5.西安市人民政府關于西安市城市排洪工程建設土地征用及建筑6.《住宅建筑設計規(guī)范GBJ96-86》7.項目建議書及其批復文件8.國家及西安市頒布的相關法律、法規(guī)、政策9.西安國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要10.西安市2008、2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報11.西安市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）12.房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額13.《西安市市區(qū)基準地價》14.西安市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料15.投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書16．《西安市開發(fā)建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則；17．“********項目”規(guī)劃設計方案；18．城市規(guī)劃管理法規(guī)文件；19．陜西省建筑工程、價目表、費用定額及其他相關文件；20．委托方現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查收集的資料。三、可行性研究報告的基本前提和說明1.項目建設的基本要求項目建設的主體思想是按照社會效益和經(jīng)濟效益兼顧的原則方針，以實現(xiàn)整體效益系統(tǒng)的最大化為基本前提，統(tǒng)籌兼顧，合理安排項目的建筑結構比例和建筑總量，合理安排建設工期和項目建設階段配比，使項目建設達到政府和項目開發(fā)主體雙重要求。2.可行性研究報告的研究方法項目研究的基本方法有：系統(tǒng)分析法、戰(zhàn)略定位法、基數(shù)研究法、序數(shù)研究法、層次分析法、模糊綜合分析法、年金貼現(xiàn)模型、現(xiàn)金流量分析、風險Var分析、風險的MarkowitzMean-variance風險系統(tǒng)分析技術，Delphimethod等研究方法。3.可行性研究報告評價的基本尺度可行性研究報告的評價基本尺度為社會效益和經(jīng)濟效益統(tǒng)籌兼顧的效應評價方法。相對而言，首先堅持項目建設的社會效益，堅持為所在區(qū)域的拆遷單位和廣大業(yè)主服務的方針和原則。同時根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律的要求，對項目的經(jīng)濟效益也提出一定的要求，希望項目能夠自身完成項目投資成本的補償問題，并能夠自行滾動積累發(fā)展。第二章項目概述一、項目名稱********項目二、項目承建單位本項目由陜西***地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)。陜西***地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于XXX年，注冊資本：XXX萬元，法定代表人：張建勛，房地產(chǎn)開發(fā)X級資質，公司注冊地址：XXX，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)有員工XXX人，本科及以上學歷占到XX%，均為房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀人才，是一支干練的，富有開拓精神的專業(yè)隊伍。公司經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活，提供高質量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值——服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)***地產(chǎn)的社會價值；為員工創(chuàng)造機會，創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高***地產(chǎn)人的工作生活質量。三、項目開發(fā)地點大明宮國家遺址公園東側，**********以北，位置如下圖所示。四、項目性質集住宅、娛樂、餐飲于一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)五、項目建設的社會定位和市場定位項目的社會定位為：滿足*******周邊居民住宅的需要，立足高尚社區(qū)的文化品位和內(nèi)涵，從規(guī)?；蜕鐓^(qū)經(jīng)營的角度出發(fā)，提供高標準的住房、完善的社區(qū)服務、以及設施完善的配套公共設施，為社區(qū)內(nèi)群眾的長期穩(wěn)定生活提供條件，為*******周邊區(qū)域建設和社會發(fā)展作出貢獻。項目的市場定位：從差異化細分市場的定位角度，憑借項目建設的高標準和國際視野，在妥善處理安置回遷群眾外，以服務于社會白領及事業(yè)成功人士為主，為其提供完善的住房、餐飲、休閑、娛樂等綜合服務。六、項目概況“********項目”位于*******東側，********以北，項目宗地總占地面積為110.00畝，總建筑面積約481300平方米，整體是以“文化、生態(tài)、節(jié)能、健康”為主題的社區(qū)，社區(qū)由A、B、C三個區(qū)組成，其中A區(qū)為中安置住宅區(qū)，由三棟高層商住樓組成，總建筑面積131400平方米,其中地上建筑112700平方米，其中住宅107400平方米，共1531戶；B區(qū)為商業(yè)住宅區(qū)，由五棟高層商住樓組成，總建筑面積209000平方米,其中地上建筑153000平方米，其中住宅140700平方米，共1608戶；C區(qū)為商業(yè)酒店區(qū)，由兩棟五星級酒店組成，總建筑面積150900平方米,其中商業(yè)建筑79300平方米，酒店建筑71600平方米。建筑技術經(jīng)濟指標如下：1.項目總投資：XXXXXX元，綜合單方成本為XX元/M2。2.占地總面積：6.87萬平方米；總建筑面積：49.63萬平方米3.居住建筑面積：24.81萬平方米4.商業(yè)建筑面積：9.69萬平方米5.酒店建筑面積：7.16萬平方米5.居住總戶數(shù)：3139戶6.平均每戶建筑面積：XX平方米7.平均每戶居住人數(shù)人：3.2人8.容積率：XX9.綠化率%：XX%10.住宅棟數(shù)：9棟11.平均層數(shù)：28層12.地下車庫面積：XX萬平方米13.停車位個數(shù)：1740表1-1建筑技術經(jīng)濟指標項目總體指標備注1總占地面積（含代代征地）110.00畝2總建筑面積496300m223容積率XX規(guī)劃控制容積率4綠化率XX%5總戶數(shù)3139戶方案指標6住宅建筑面積248100m22規(guī)劃方案指標10車位數(shù)1740個12酒店及商業(yè)業(yè)建筑168500m22七、投資方式自有資金XXXX萬元，其他資金依靠樓花銷售及銀行貸款。八、項目的實施項目于2010年X月開工，逐步開發(fā)，計劃在XXXXXX年底峻工。第三章項目建設的社會經(jīng)濟條件分析一、全國房地產(chǎn)行業(yè)形勢研判1.房地產(chǎn)市場未來的三大趨勢現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場進入關鍵的整合時期。房地產(chǎn)行業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，特別是對我國這樣一個人口眾多、城鎮(zhèn)化趨勢加快、經(jīng)濟和社會快速發(fā)展的國家，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及在國民經(jīng)濟中的重要地位是不容置疑的。目前的房地產(chǎn)狀況標志著房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結，在持續(xù)的房價上漲走高之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。經(jīng)過房地產(chǎn)大的調(diào)整洗禮后的理性回歸，我國的房地產(chǎn)業(yè)將催生以下三大趨勢：即土地要素市場的規(guī)范化、房地產(chǎn)企業(yè)的集約化和房地產(chǎn)開發(fā)融資模式的創(chuàng)新。(1)土地要素市場的規(guī)范化房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題是土地的供給和管理問題。沒有哪一項生產(chǎn)要素像土地那樣稀缺和受到追捧,也沒有哪一種產(chǎn)品像住宅那樣大江南北、舉國上下排隊搶購。目前全國用地中房地產(chǎn)開發(fā)用地比例已經(jīng)達到30%，比例不可謂不小，但仍然供不應求，其原因可能是土地沒有得到有效利用，或開發(fā)商坐等漲價。為提高土地利用效率，政府采取了許多規(guī)范和管理措施。2006年10，出臺了《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》，主旨是控制工業(yè)用地的土地使用率，并沒有對房地產(chǎn)市場的土地供應造成太大負面影響，相反，房地產(chǎn)用地比例因此而有所增加。2007年9月，國土資源部先后出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)和《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調(diào)控的通知》(236號文)，嚴格制止假招拍掛行為，嚴格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴格單宗土地出讓規(guī)模、嚴格限定土地開發(fā)建設時間、加大閑置土地處置力度。2007年10月，國土資源部對土地違法違規(guī)問題進行執(zhí)法檢查，重點之一是土地違法違規(guī)的第二主體--房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)行為、打擊囤地行為。2008年年1月，國務院又下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。應該說，目前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題很大程度上是土地的規(guī)范化過程。在房地產(chǎn)行業(yè)，土地的征用、審批、規(guī)劃的修改，土地的供應以及地籍管理各個環(huán)節(jié)，都存在不規(guī)范甚至腐敗的問題。沒有有效的供應體系，目標市場土地原材料不充足，帶來了市場嚴重失衡只是其中一個方面，而沒有將土地要素納入規(guī)范的、科學的軌道，是土地行業(yè)出問題的根本所在。因此，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，將從法律、制度、審批、規(guī)劃、管理方式催生土地要素的規(guī)范化將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然。(2)房地產(chǎn)企業(yè)集約化

我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題有大的環(huán)境變化的問題，也有發(fā)展不規(guī)范問題，但我國的房地產(chǎn)企業(yè)準入管理不嚴格、對房地產(chǎn)開發(fā)商的能力、資質管理不到位、全民搞房地產(chǎn)不能不說是重要的原因。我國的房地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模較小，全國有6萬多家開發(fā)商，行業(yè)集中度極低，自然開發(fā)能力、管理能力、市場運作能力和抗風險能力較弱，銀行信貸自然成為開發(fā)商的主要資金來源。此外，房地產(chǎn)市場價格上漲的預期造成需求的泡沫化，購房的非理性、投機、預支消費都加速了房地產(chǎn)價格的上漲，透支了住房市場的正常需求，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利行情。而經(jīng)過這一輪的洗禮，將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的分水嶺，小的房地產(chǎn)企業(yè)、資金實力弱的企業(yè)、管理能力弱的企業(yè)、市場運作能力弱的企業(yè)將失去生存的可能，而大的企業(yè)、資金實力強的企業(yè)、管理能力強的企業(yè)、市場運作能力強的企業(yè)將通過兼并重組、項目整合、土地購并做大做強，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的集約化經(jīng)營?？梢哉f，能在這一次動蕩中生存下來房地產(chǎn)企業(yè)都將有輝煌和光明的未來。(3)房地產(chǎn)開發(fā)和融資模式將發(fā)生創(chuàng)新

我國房地產(chǎn)金融最大的問題是房地產(chǎn)金融體系殘缺，房地產(chǎn)開發(fā)資金有９５％來自商業(yè)銀行，銀行獨大的局面致使房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行，一旦宏觀金融形勢和政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)將難以獲得銀行資金的繼續(xù)支持，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的中斷，甚至破產(chǎn)。。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本和資金密集型行業(yè)，僅僅依靠銀行的單一投融資是不現(xiàn)實的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的整合將催生房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和融資模式的創(chuàng)新，即房地產(chǎn)金融體系的資金來源應更加多元化和社會化。房地產(chǎn)金融逐步從以銀行為主的中介服務，轉向以非銀行金融機構為主的中介服務：一是調(diào)整房地產(chǎn)金融及其中介服務業(yè)的管制框架和相關政策，房地產(chǎn)企業(yè)資本來源的多元化。在明確行業(yè)規(guī)范和經(jīng)營資質的前提下，放松進入管制，擴大非公有經(jīng)濟進入的比重，形成多元經(jīng)濟主體參與的充分競爭的格局。二是增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信托等合作和融資方式，以弱化房地產(chǎn)項目對銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)項目的自我資金生成和發(fā)展能力。三是實行引進房地產(chǎn)項目戰(zhàn)略合作伙伴機制和方式，包括銀行機構、信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司和房地產(chǎn)管理公司等進行房地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略合作，以提升房地產(chǎn)項目開發(fā)能力和管理能力。四是拓展房地產(chǎn)的債券融資工具，房地產(chǎn)企業(yè)通過債券拿到長期的貸款或資金，以促使房地產(chǎn)企業(yè)建立長遠的觀點和長遠的戰(zhàn)略。在金融機構專業(yè)服務與房地產(chǎn)金融中介服務的共同作用下，房地產(chǎn)金融體系的資金來源應更加多元化和社會化，同時，房地產(chǎn)金融體系的系統(tǒng)性風險，被有效地從單一的銀行體系分離出來，避免了系統(tǒng)風險在銀行單一支撐的房地產(chǎn)金融體系中的聚集。2.現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)整屬正?，F(xiàn)象國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整趨勢日漸明顯。任何市場都有周期性，不存在高歌猛進的市場，因此當前房地產(chǎn)市場調(diào)整屬正?，F(xiàn)象。經(jīng)濟發(fā)展都有一定的周期，房地產(chǎn)市場的需求情況、房價問題等都會出現(xiàn)變化。中國社會科學院《經(jīng)濟藍皮書》指出，今年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年，調(diào)控成效顯著，房價漲幅從2009年的25%左右，預計可能下降到2010年的15%，比上年下降10個百分點。雖然房價上漲速度大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。而且，值得引起重視的是，房價收入比高位運行，而且略有惡化。今年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，比2009年上升了0.46，相當于普通城鎮(zhèn)三口之家8.76年不吃不喝可買一套90平方米的房子，而2010年農(nóng)民工家庭房價收入比為10.06。一般情況下，房價收入比保持在3~6較為合適，而按照目前的收入比水平，直接后果就是85%的需購買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭都無力購買。藍皮書指出，今年4月~9月，國家調(diào)控政策遏制了房價過快上漲勢頭。開發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機住宅的需求也初步得到了控制，但問題還是存在的。當前有三個方面的矛盾：一是實現(xiàn)居民買得起房的目標與猛烈推高房價的土地買賣制度之間的沖突；二是中央要求控制房價和中央與地方之間財政稅收關系不順的沖突；三是土地是用來吃飯，還是用來居住的矛盾。藍皮書特別強調(diào)指出，明年房地產(chǎn)經(jīng)濟及房價走勢，主要取決于政府調(diào)控房價的決心、政策的組合方式以及改革的力度。一種可能是陷入價格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)。如果調(diào)控放松，房價將會報復性反彈，價格可能上漲20%~25%；另一種可能是房價略有下降或者溫和上漲。陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學昨日表示，目前中國宏觀經(jīng)濟面臨的最主要問題是通貨膨脹預期，因此，在通脹的預期之下，房價出現(xiàn)一定幅度的上漲也在情理之中，然而，中國社科院認為房價會出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。市場調(diào)整是正常現(xiàn)象，但由于房地產(chǎn)市場區(qū)域性特點，國內(nèi)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況不同。

目前房地產(chǎn)市場調(diào)整，那是多重調(diào)控、市場調(diào)整與國內(nèi)國際多種因素綜合作用的結果，是市場回歸理性的表現(xiàn)。國內(nèi)下半年的經(jīng)濟一定能保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也不至于出現(xiàn)大幅漲跌的局面。從長遠發(fā)展來看，對未來房地產(chǎn)的發(fā)展是充滿信心的。3．未來房地產(chǎn)業(yè)融資趨勢分析要研究房地產(chǎn)業(yè)融資未來的趨勢必須先回顧與分析當前房地產(chǎn)融資市場的形成背景、特征。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。（1）房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景

當前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產(chǎn)融資市場的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。

1）政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監(jiān)管當局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。

a、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)

從宏觀經(jīng)濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，中國社會科學院《經(jīng)濟藍皮書》指出，2010年我國經(jīng)濟穩(wěn)步回升，預計今年的GDP增長率為9.9%，預計2011年GDP增長率為10%，但是在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴重的結構性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2009年房地產(chǎn)貸款突破3.6萬億大關，比上年增長16.1%，占同期固定資產(chǎn)投資總量的26.7%。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟的正常運行造成了極大的負面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結構失衡等方面的經(jīng)濟問題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調(diào)控政策。

具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。

根據(jù)經(jīng)濟周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟運行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內(nèi)（3－5年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務。

b、緊縮信貸意在化解金融風險

根據(jù)中國社科院發(fā)布的《住房綠皮書：住房發(fā)展報告（2010-2011）》研究報告，目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個方面的重大風險：

第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴銀行信貸現(xiàn)象非常普遍，超過45%的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風險與市場風險集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進行高負債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務風險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風險；另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機構經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場經(jīng)濟相符合的經(jīng)營機制、監(jiān)管機制與激勵機制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞，這是導致近年來金融機構在房地產(chǎn)業(yè)務方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。

第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。

通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業(yè)務創(chuàng)新、強化管理以及改進經(jīng)營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時機對房地產(chǎn)業(yè)實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。

結合國內(nèi)金融市場改革的發(fā)展進程以及國際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場化改革之前很難有所松動，但是監(jiān)管當局在限制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)的同時也將有意識地積極推動建設其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。

2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴張的同時對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉變，使得房地產(chǎn)運營重心向金融運作傾斜。

a.市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高

由于存在規(guī)模經(jīng)濟效應，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場競爭的加劇，在馬太效應的作用下，必然導致行業(yè)集中度越來越高。與此同時，房地產(chǎn)暴利時代也將終結，素質低、實力差和經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權威部門預計，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團，事實上，這種全國性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對于地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。

伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機構能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無法滿足企業(yè)擴張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺，包括發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發(fā)起設立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴張的同時竭力規(guī)避融資風險，保持財務穩(wěn)健，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對其資本結構進行合理調(diào)整，通過諸如降低資產(chǎn)負債率，擴大股權融資比例等方法，保持穩(wěn)健而靈活的資本結構。

b.房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發(fā)展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運作的基本雛形。

行業(yè)運作模式的轉變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強化，房地產(chǎn)業(yè)的運營重心逐步由地產(chǎn)項目運營向金融運作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發(fā)展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業(yè)運作背景的開發(fā)商將有望轉型為房地產(chǎn)投資商或者不動產(chǎn)投資基金管理人，與此相對應的是投資商和不動產(chǎn)投資基金也將成為主導中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。

綜上所述，無論是市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運作模式的轉變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉變則是推動房地產(chǎn)融資市場再造的決定性力量。未來房地產(chǎn)金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產(chǎn)融結合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。(2)當前房地產(chǎn)融資市場的主要特征

監(jiān)管當局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展；而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。

1)以銀行信貸為主導的單一融資格局

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。

2)）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。

盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設立的幾家準地產(chǎn)基金正在積極地進行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試?？梢灶A見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。

資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。

此外，上市也是近年來業(yè)界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

3)房地產(chǎn)融資市場體系不健全

盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監(jiān)管當局在強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

(3)房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢

通過深入細致的市場研究，并參考諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標，我們認為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。(4)房地產(chǎn)融資市場發(fā)展趨勢

根據(jù)前文的分析研究，我們預計房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：

1)融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進一步打開，預計房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。

2)房地產(chǎn)融資體系逐步健全

房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。

3）資產(chǎn)證券化積極推進

資產(chǎn)證券化是構建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產(chǎn)質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發(fā)行人、投資者以及中介機構共同參與完成。

4）金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮

房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風險，通常融資主體都會面臨利率風險、期限配比風險③，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。

綜上所述，房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展是決定房地產(chǎn)業(yè)興衰成敗的關鍵。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，我們相信中國的房地產(chǎn)融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。4.未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢研判當前，中國的房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)和市場上存在著宏觀調(diào)控政策嚴、市場觀望情緒濃、市場交易量萎縮、開發(fā)商資金緊缺等綜合狀態(tài)。我們究竟應該如何看待中國房地產(chǎn)業(yè)的未來前景？

六月二十六日《21世紀經(jīng)濟報道》第三版上發(fā)表了一篇文章——《樊鋼：未來三十年中國仍將快速增長》。該文章提出了四個重要觀點：其一，中國過去三十年的經(jīng)濟快速增長是真實的；其二，經(jīng)濟的快速增長有技術進步和生產(chǎn)率提高等背景因素的支持；其三，發(fā)達國家都曾經(jīng)歷過長時期的增長（例如英國持續(xù)了七十年，美國持續(xù)了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工業(yè)化，中國未來至少還存在三十年的快速增長空間。

如果說中國經(jīng)濟的未來至少還有三十年的快速增長空間，我們就完全有理由認為——中國的房地產(chǎn)業(yè)未來也至少還有三十年的增長空間，以下的若干理由應當足以說明這個推論。

（1）經(jīng)濟成長：中國經(jīng)濟已經(jīng)持續(xù)多年呈兩位數(shù)增長，經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國百姓的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈“崛起”之勢；

（2）支柱產(chǎn)業(yè)：以其對經(jīng)濟影響的比重和所拉動的相關行業(yè)的數(shù)量（超過90個）而言，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是今后肯定還會長期是國家和大多數(shù)各類城市的重要支柱產(chǎn)業(yè)；

（3）人口存量：中國的人口已經(jīng)超過了13億人，并且還在增長中。在中國巨大的人口和家庭總量中，目前還有相當大的比例（約70%）尚未真正解決好住房問題；

（4）人口增量：中國每年的人口增量約有1,000萬人，這是一個接近澳大利亞（其國土面積與中國接近）全國人口總量的數(shù)量，僅此人口增量所引起的每年住房增量約為1億平方米（考慮了城市化比率）；

（5）人口質量：中國的人口質量在發(fā)生改變。隨著經(jīng)濟技術的發(fā)展，人均壽命在增長（同1995年相比，當今中國人口平均壽命增長了近2歲），健康狀況在提升，知識結構在改善，因而人們對所需住房的量和質的要求也在發(fā)生改變；

（6）人口結構：人口老齡化已經(jīng)成為必然趨勢，中國60歲以上的人口已經(jīng)超過了3億。人口平均壽命的延長對房地產(chǎn)市場有直接的影響，“銀發(fā)族”已開始出現(xiàn)對家庭式居住和非家庭式居住等不同居住類型的選擇；

（7）換房需求：當前全球最大的建筑工地和住房市場都在中國。在激烈的競爭之下，居住產(chǎn)品正在不斷地升級和換代，吸引著有條件的人們?nèi)ネ顿Y。中國當前商品住房市場中最主要的結構是改善性需求，即換房居住的需求。尚有過半數(shù)的居民對現(xiàn)有的住房條件不滿意。目前中國城市的人均住房面積約26平方米，此數(shù)并不大，還有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求；

（8）第二套房：隨著中產(chǎn)階級和財富人群的發(fā)展（中國中產(chǎn)階層在社會中所占的比例為11.9％，社會科學文獻出版社推出的《中國中產(chǎn)階層調(diào)查》公布了這一數(shù)據(jù)。），有能力購買第二套住房甚至更多套住房的家庭日漸增多，其目的有自住、投資和投資加自??；（9）拆遷用房：城市化進程意味著城市不斷的改造和擴建，每年全國需要拆遷住房的家庭住房數(shù)量達1億平方米。按目前許多城市拆“1”補“2”的補償政策，每年將新增1.5～2億平方米的住房需求?？紤]到部分拆遷戶會選擇貨幣補償自行購房，每年仍將會因此而新增1～1.5億平方米的住房需求；（10）政策類房：當前政府力推廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房等政策類住房，將加大這類住房的開發(fā)量，同時有助于將商品房市場分離出來。為了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各級政府正在采取一系列政策。讓13億人真正實現(xiàn)“居者有其屋”的計劃，必將形成巨大的需求市場；

（11）特殊住房：在大多數(shù)家庭都有獨生子女的中國，許多人在子女就讀學校附近買房或者租房，以方便照料子女就讀。另外，與先前不同，如今年輕人的結婚條件正在發(fā)生變化，年輕人結婚所需的房屋已經(jīng)成為市場的重要結構之一。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般大學畢業(yè)大概十年以后才買房子，購房主力是35歲以上的人。而在中國買房者不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且出現(xiàn)一畢業(yè)就買房，買房就要買大房的現(xiàn)象。有調(diào)查顯示，25至28歲的年輕人已成為購房的中堅力量。

（12）投資意識覺醒：目前中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已超過20萬億元。而從整體上看，大多數(shù)人的投資意識才剛剛開始覺醒。目前中國人在國內(nèi)進行理財投資的有效渠道十分有限，而股市“過山車”式的波動使得不少人仍然對不動產(chǎn)的投資更有興趣；

（13）異地置業(yè)：無論是個人投資還是助親友買房或者方便異地工作，在異地購置房產(chǎn)的人士日漸增多。旅游度假目的地的房產(chǎn)也逐漸開始受到重視；

（14）生活方式：中國的城市相繼從現(xiàn)代的、工業(yè)時代的城市向后現(xiàn)代的、后工業(yè)時代的狀態(tài)進步，人們的生活方式對居住的要求也正發(fā)生著根本變化。隨著文化生活的進步，人們對住區(qū)有了更高的要求，新的住區(qū)更加注意居住文化的主題化，例如——健康、養(yǎng)身、運動、藝術和休閑等等。中國人每年的正常假期和企業(yè)年假已近日歷天數(shù)的大約20％，不少家庭對“5＋2”生活（節(jié)假日住在郊外）有了需求；

（15）居住文化：在中國人的傳統(tǒng)投資觀念中，住房始終是第一位的。有了錢一定先置業(yè)，這種文化在短期內(nèi)難以改變。據(jù)調(diào)查，中國城鎮(zhèn)居民收入中用于買房的比重高達30％。此外，以往傳統(tǒng)的“三世同堂”、“四世同堂”等習慣已發(fā)生改變，今天的年輕人和老年人更多地希望分開居住，互不干擾，但又保持著“一碗湯”（相距不遠，可以相互照應）的距離。還有，大多數(shù)國人不習慣于租房，這使得中國人的租房率在全世界顯得相當?shù)?。有條件買房的人們寧買不租，這是一個難以改變的文化習慣；

（16）商業(yè)發(fā)展：有意大利機構分析認為，二00四年中國的零售業(yè)相當于當時的意大利，而從五年之后（二00九年）開始，每年中國的零售業(yè)增長量將等于一個意大利。隨著百姓購買力的迅速進步，中國未來的城鄉(xiāng)商業(yè)還會有巨大的發(fā)展空間，而商業(yè)的發(fā)展會帶來新的生活方式和開發(fā)機會；

（17）地方發(fā)展：國家的發(fā)展基于地方的發(fā)展，地方發(fā)展最主要的原動力之一是土地梯級利用和土地價值變現(xiàn)。目前，地方財政收入中土地出讓收入的比重高達50％左右，可謂“土地財政”。故各地房地產(chǎn)發(fā)展的背后有著充足的政治動力；

（18）城市化進程：三十年前，中國的城市人口僅有1.72億，如今已達5.77億。目前中國的人口城市化率約45％，而中等發(fā)達國家平均為61％，高收入國家則平均為78％。南美大國巴西屬于發(fā)展中國家，城市比率也已達到86％。中國城市發(fā)展的空間還很大。人口城市化率每增加1％，就意味著新增城市人口約1,300萬，新增住房需求約3.25億平方米；

19.城市遞進：中國縣級以上的城市多達近三千個。隨著上一級城市在發(fā)展中不可避免地發(fā)生的商務成本的上升，各種類型的城市會呈“梯級成長”之狀態(tài)，這種狀態(tài)往往會引起投資地點和方向的轉移；

（20）城鄉(xiāng)改造：近年來中國城市中的舊城改造從未停步。除了必要的保護性建筑之外，大量的舊城應該改造、必須改造也能夠改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地進行，這有助于農(nóng)村經(jīng)濟的轉型和土地的高效利用；

（21）土地供應：由于歷史和地理的因素，在中國人多地少?？捎糜诔鞘薪ㄔO的土地受到嚴格控制。土地供應愈緊張，人們對住房的要求往往愈強烈?！?8億畝”耕地控制限是必要的，但我們應注意到在每年的耕地減少量中，用于商住開發(fā)的土地還不到10％，其余的是生態(tài)退耕用地、農(nóng)業(yè)結構調(diào)整用地、災毀地以及特殊用地等。中國的海岸線很長，東部相對發(fā)達地區(qū)在合理的規(guī)劃之下，充分利用近海資源填海造地，是發(fā)展居住的一種好方法；

（22）“觀望”過后：商品房價的升高主要是因為地價上升、拆遷成本上升、材料成本上升及通貨膨脹等原因。當前中國不少城市的百姓對于近期購房持觀望態(tài)度，期望房價出現(xiàn)大幅回落，并不意味著“需求萎縮”而當觀望目標未能實現(xiàn)后，原本存在的剛性需求必會引發(fā)新的市場狀態(tài)，個別地方可能還會出現(xiàn)短時效果“井噴”現(xiàn)象；

（23）貨幣升值：人民幣在過去的半年之內(nèi)升值了近7％。人民幣現(xiàn)在和將來的持續(xù)升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發(fā)生著改變；

（24）國際差異：中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、廣州、深圳等國際化都市的房價，與亞太地區(qū)同類型城市（如東京、首爾、臺北、香港和新加坡等）的房價相比，仍存在著數(shù)倍的差距。此外，中國的房地產(chǎn)加上建筑業(yè)所占GDP的比重剛過10％，而發(fā)達國家的房地產(chǎn)在GDP中所占比重在相當長的時期內(nèi)超過了20％；

（25）境外熱錢：人民幣的升值預期，使得不少的境外熱錢欲通過在境內(nèi)置業(yè)獲取特殊收益。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度涌入的熱錢達851億美元，為歷史上最高值；

（26）“灰色收入”：國內(nèi)有一部分人有“灰色收入”已是不爭的事實。不少地方的各類行政干部的灰色收入高于薪酬，這個可能涉及數(shù)萬億元的巨額資金已經(jīng)成為樓市結構中的一個重要因素；

（27）經(jīng)濟安全：由于房地產(chǎn)在國家和地方的經(jīng)濟角色中的支柱作用，各級政府并不希望房價和銷量的大起大落，這是一個可能危及國家經(jīng)濟安全的嚴肅問題。一個已經(jīng)有80%以上百姓擁有自己房產(chǎn)的國家，不會贊同房價大落引起的百姓“負資產(chǎn)”狀態(tài)；

（28）社會穩(wěn)定：由于房地產(chǎn)業(yè)及其市場在國民經(jīng)濟和百姓生活中十分特殊的地位，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對國家的綜合影響巨大。穩(wěn)定是第一位的，行業(yè)的調(diào)控政策應當因地制宜和設有底限；

（29）政策調(diào)整：當前的房地產(chǎn)政策中尚存在一些不盡合理的內(nèi)容，有些也只是暫時性的政策。隨著今后政策的進步和完善，房地產(chǎn)將獲得更加理性的發(fā)展空間；

（30）回歸理性：經(jīng)過近幾年一系列政策措施的苛嚴行動，房地產(chǎn)商的開發(fā)行為和百姓的市場行為已經(jīng)逐步地理性化，這將會有效地影響行業(yè)未來成長的理性化；

（31）住宅產(chǎn)業(yè)化：國家建設部一直力推的“住宅產(chǎn)業(yè)化”進程將改善住房建筑的建造工藝、速度和效益，一旦成功將大大改進和加速各類住房的建設；

（32）大企入行：由于在市場、原料、技術等多方面的因素，各行業(yè)的競爭日趨激烈。相比之下，房地產(chǎn)一直是利潤率相對較高的行業(yè)，不少有條件的大型企業(yè)正關注并相繼進入這個行業(yè)；

（33）廠區(qū)外移：改革開放以來，中國許多城市近郊的工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，而今這些園區(qū)往往已經(jīng)成為擴大之后的市區(qū)的一部分，工業(yè)區(qū)的向外位移所置換出來的住房建設用地面積巨大；

（34）走出國門：德國一家機構分析說，當今全球每年新增建筑量中有近40%發(fā)生在中國。當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平在世界上已頗顯優(yōu)勢。中國的開發(fā)商走出國門去開發(fā)會有很多機會，而且當?shù)氐母偁帉κ制毡轱@弱。

（35）“三農(nóng)”進步：傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)使得土地利用處于低效率狀態(tài)，新農(nóng)業(yè)的發(fā)展將會逐步解放出大量的經(jīng)濟發(fā)展用地。過去中國的農(nóng)村沒有注意進行良好的規(guī)劃，廣泛存在著大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得農(nóng)用土地的規(guī)模性和有效性受到影響。未來農(nóng)村的進步將引導農(nóng)民逐步住上公寓樓，遂可騰出大量的土地。目前農(nóng)村“宅基地”政策的調(diào)整也已經(jīng)提上議事日程，宅基地政策的改變將為農(nóng)村和郊區(qū)房地產(chǎn)創(chuàng)造土地資源；

（36）城鄉(xiāng)一體化：在中國的不少地方，“城鄉(xiāng)一體化”正在成為一種新的發(fā)展方向和模式,農(nóng)村長期形成的自然村正在向中心村和小城鎮(zhèn)進化。城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展為商住型建筑群帶來巨大的機會；

（37）交通改善：在近年和未來的若干年中，中國城市和郊區(qū)的高速交通和軌道交通進步很快，這為居住的郊區(qū)化和遠程化提供了重要的條件；

（38）技術進步：中國建筑業(yè)內(nèi)的技術進步十分迅速，這必將催生房地產(chǎn)界建造更加迅速、生活更加舒適和用材更加節(jié)約的居住空間；

（39）工程移民：類似長江三峽庫區(qū)移民這樣的大規(guī)模移民在中國并非是唯一的，重大工程引起的移民會帶來重大的新城市建設商機；

（40）災后重建：中國幅員廣大，難免受到地質類災害和氣候類災害的襲擊，災后重建正在從以往的簡單重建型向統(tǒng)一規(guī)劃和高起點的方向發(fā)展。(41)綠色革命：中國房地產(chǎn)的開發(fā)量巨大，加之粗放建設所造成的平均單位能耗巨大，其后果已成為全世界關注的話題。預計政府將會陸續(xù)出臺有關政策，強調(diào)節(jié)能、環(huán)保和減排等方面的要求。需要持續(xù)發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)必須負有綠色使命。(42)小戶大家：中國是一個人多、地廣而“物薄”的國家，我們可能沒有必要也沒有可能讓全民都享有寬敞的住房。“九○/七○”政策盡管執(zhí)行起來有麻煩，但卻是一個必然趨勢。未來的市場將進入“小戶型時代”，但戶型小生活卻不能小，這就要求開發(fā)商必須在會所、商業(yè)以及網(wǎng)絡等服務型設施上下功夫。(43)成品房：毛坯房無論對于個人、對于社區(qū)、還是對于國家，都十分不利。建設部已開始在全國范圍內(nèi)力推精裝住房，開發(fā)商的種種借口將不再成為拒造成品房的理由。預計國家和地方將有相應的鼓勵性和制約性政策陸續(xù)出臺，開發(fā)商應當參與住宅成品化和產(chǎn)業(yè)化進程。(44)服務進步：“后工業(yè)時代”的標志之一就是服務業(yè)的發(fā)展逐步超過制造業(yè)。人們對于更加便捷、舒適和人性化的生活服務的要求越來越高，社會服務的分工也越來越細，服務業(yè)的內(nèi)容和形式正在發(fā)生著根本變化。(45)在家辦公：油價高漲、房價高企、交通擁塞和網(wǎng)絡的便利，使不少企業(yè)和個人更多地選擇在家辦公的方式，數(shù)字化辦公樓和數(shù)字化社區(qū)形成的在家辦公條件將被人們普遍認同并迅速普及，故須關注相應的設施條件的設計。(46)休閑時代：巨大的工作壓力和和生活壓力使今天的人們大多生活在“亞健康”狀態(tài)中，于是對休閑減壓的生活產(chǎn)生了強烈需求。人們對于休閑生活的釋壓能力有了明確的認知，住區(qū)的環(huán)境和商業(yè)設施應當成為家庭與職場之外的“第三空間”。(47)虛擬經(jīng)營：開發(fā)商們開始向先進的制造商學習如何實現(xiàn)“虛擬營銷”。公司只保留基本架構，而將不少工作和功能虛擬給合格的外包服務商，盡量讓社會的專業(yè)分工協(xié)作來解決復雜的業(yè)務問題。虛擬經(jīng)營使社會能力高效運行，有助于建立節(jié)儉性的社會。(48)利潤縮水：過高的價格、市場的觀望、購買力的局限等等，使中國的房地產(chǎn)脫離了非理性成長的“暴利”狀態(tài)，而材料成本的普遍上漲更使開發(fā)商的利潤降到了低點。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)一去不復返。(49)技術創(chuàng)新：在“暴利時代”結束之后，開發(fā)商理性地回歸到新的“產(chǎn)品時代”。在激烈的競爭中須要通過技術創(chuàng)新來尋求更高的“性價比”和市場吸引力。如今創(chuàng)新的技術已經(jīng)很多，關鍵在于集成應用，在集成的基礎上創(chuàng)新。(50)行業(yè)洗牌：中國的開發(fā)商有近六萬家，擁有開發(fā)資格的企業(yè)未必有擁真正的開發(fā)能力?！按蟪孕　薄ⅰ翱斐月笔潜厝坏内厔?。開發(fā)商在總體數(shù)目上的減少有利于行業(yè)發(fā)展，有利于減少惡性競爭，也有利于企業(yè)和產(chǎn)品質量上的整體提高。中國房地產(chǎn)業(yè)的未來還有巨大的發(fā)展空間，這包含著政治的、經(jīng)濟的、文化的、市場的以及其他多方面的正面支持因素。同時，我們又必須看到在這個行業(yè)里確實還存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、結構失衡、房型偏大、耗能過高、調(diào)控效果欠佳、“一刀切”政策、土地產(chǎn)出率低以及弱勢群體意見大等等。

要從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)當前存在的問題，不應該對這個行業(yè)進行限制乃至壓制，而需要通過正確政策進行良好的疏導，比如——因地制宜制定政策，適當加大土地供應量，加強規(guī)劃設計控制，增加政策類房屋的開發(fā)等等。中國經(jīng)濟和百姓生活真正期盼的是一個穩(wěn)健發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場。大多數(shù)開發(fā)商真正希望的是一個健康公平的競爭環(huán)境，是為國家經(jīng)濟和城市發(fā)展貢獻力量的理想平臺。目前中國樓市的過熱和高房價只是暫時的現(xiàn)象，我們有理由相信，經(jīng)過一系列的宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場發(fā)展的地域性不均衡和高房價現(xiàn)象必將得道改觀，一個良性的、公平的、穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場必將呈現(xiàn)在我們面前。這就是我們對目前中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢的研判。二、2010年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展及下年度走勢研判（一）09年上半年購房者對房價市場的預期及影響通過對西安購房者群體的監(jiān)測性研究，發(fā)現(xiàn)，目前西安購房者對房價下跌期望較高，但整體上對房價下降、保持目前現(xiàn)狀以及小幅上升的群體比例差別不大，也說明購房者對西安房地產(chǎn)市場的預期是相對均衡、平穩(wěn)的，不會出現(xiàn)2007年大幅上漲的可能性（如下圖）。

從房價上漲的影響力來看，36.7%的群體受房價上漲的影響較大，表示只要房價上漲，將采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。表示沒有影響的占45.2%，但有17%的群體會更加積極的購房（如下圖）。整體來看，2009年度較為平穩(wěn)的房價勢必會使西安的房地產(chǎn)需求市場得到相當?shù)尼尫牛ㄗh市場采取平穩(wěn)的市場營銷方式，最近出現(xiàn)的部分區(qū)域、部分項目房價抬升，其市場的快速萎縮也進一步印證了需求市場的不穩(wěn)定性，比較明顯的體現(xiàn)在成交量上。（二）2010年上半年西安房地產(chǎn)市場（1）、宏觀經(jīng)濟環(huán)境：國家統(tǒng)計局上半年全國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，自2009年一季度開始，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟開始企穩(wěn)回升，并一路高速增長，不僅在2009年全年完成了保8的任務，并且在2010年年一季度GDP增長達到了11.9%。在這其中，投資作出的貢獻極大。隨著大量資金涌入樓市，房價進入快速上漲通道，同時，隨著2009年地王不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)風險不斷加大。同時，全國CPI指數(shù)在2009年11月轉正，并快速上漲，至2010年5月全國CPI創(chuàng)3.1%，通脹壓力開始凸顯，由此引發(fā)了國家新一輪的政策調(diào)控。（2）、政策環(huán)境變化：以

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日“國十一條的”出臺為標志，政府啟動了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，而隨后4

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日出臺的“新國十條”則加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場由此進入了調(diào)控的深入期。從房地產(chǎn)調(diào)控的啟動到深入，政府始終堅持“抑制投資投機性購房需求”和“加大房屋供應力度”兩條主線，在抑制需求的同時并沒有忽略加大供給，著力改變房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈，促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

上半年政策匯總由此可見，上半年政策轉變由“松”到“緊”，直指高房價，改變當前經(jīng)濟環(huán)境下的結構性過熱，降低房地產(chǎn)在經(jīng)濟中拉動作用。同時，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動期和深入期的政策著重點有所不同，在以“國十一條”為標志的調(diào)控啟動期內(nèi)，各項政策的著重于加大土地供應力度進而增加房屋的有效供應，而在調(diào)控的深入期內(nèi)，政府把遏制部分城市房價的過快上漲作為了首要任務，因此政府出臺了各項嚴厲措施

對投資投機性購房行為進行了全面封堵，并加大了整頓規(guī)范房地產(chǎn)秩序的力度?？傊?，經(jīng)濟二次探底的風險以及政策調(diào)控的持續(xù)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨極大的不確定性。整體來看，宏觀環(huán)境不利于房地產(chǎn)行業(yè)，打壓政策集中出臺并處于執(zhí)行期，樓市不可避免的進入新的調(diào)整周期。（3）、上半年西安土地市場表現(xiàn)：從2010年開始，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的階段性拿地高峰結束，西安土地市場供需開始出現(xiàn)低迷。2010年上半年西安土地大批量供應主要來源于浐灞區(qū)域。土地供應類型上看，住宅用地供應量降低，綜合商業(yè)用地成交量大幅，增加政府也有意加大商業(yè)配套類土地供應；分區(qū)域來看除城北區(qū)外，其它各區(qū)土地上半年都有土地供應，其中城東區(qū)綜合用地居多，城南區(qū)主要為住宅用地。由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，政府在土地供應上顯得尤為謹慎，尤其是對于住宅用地的出入，可以明顯看出有意控制土地。上半年的土地供應主要以小規(guī)模、高密度地塊為主，其中商辦綜合類地塊超過50%。從出讓地塊規(guī)模來看，10萬㎡以上地塊占據(jù)了總量的68%，主要為浐灞世園會商業(yè)用地。但上半年對于保障性住房有所增加，“國11條”中也明確規(guī)定將加大商品房和保障房的供應，預計在未來一段時間內(nèi)住宅類用地的供應將會持續(xù)增加。同時，成交土地價格也呈現(xiàn)上升趨，上半年全市住宅用地均價為174萬/畝，較2009年166萬/畝上漲較大。（4）、上半年市場表現(xiàn)：1、市場供求表現(xiàn)：西安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2009年的火爆，市場存量大幅減少，而按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，新推項目跟進還需要一定時間，因此整體市場供求形勢緊張。4月新政出臺，打亂開發(fā)企業(yè)推盤計劃，眾多項目延遲開盤，導致供應量持續(xù)下滑；而去年一年以來剛性需求的集中釋放，使得整體市場表現(xiàn)為階段性供不應求。從區(qū)域來看，全市各區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應求的現(xiàn)象，其中以城北區(qū)尤為明顯，上半年成交量增幅大幅提高，市場表現(xiàn)和2008年市場極為相似。城北區(qū)自今年3月開始大量新盤開始入市，而且月度排名前十的項目多為新入市項目，主力供應為剛需型產(chǎn)品，成交受政策影響較小，上半年入市的白樺林間(論壇新聞)和匯通太古城均獲得了不錯的成績，推動城北成交量急速上升；高新區(qū)在沉寂一年之后，2010年再度發(fā)力，大量新盤入市，良好的區(qū)位位置使得該區(qū)域受政策影響力度明顯較小。上半年幾個高端項目入市，推動了區(qū)域成交量價走高。

浐灞由于是新興(論壇新聞)熱點區(qū)域產(chǎn)品已開始向高端過渡，受政策影響最為明顯。城東目前產(chǎn)品已經(jīng)開始向高端過渡，新上市的普華淺水灣，浐灞1號，以及即將上市的振業(yè)泊墅、綠地(論壇新聞)雁鳴湖項目等，均為高端項目。不過由于新政影響，多數(shù)項目選擇了推遲入市。曲江(論壇新聞)區(qū)的高端項目云集，在2009年上漲較快，過高的單價以及新政對于高端客戶需求的抑制導致了區(qū)域成交量呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，高層大宅產(chǎn)品同質化競爭最為明顯。分物業(yè)來看，普通住宅表現(xiàn)為供不應求，而別墅供求形勢比較平衡，高端住宅市場運行較為穩(wěn)定。住宅的供應整體偏少是供需緊張的主要原因。遭遇政策調(diào)整，受住宅市場影響，成交量價呈現(xiàn)沖高回落。2、成交量價變化：上半年西安商品房市場成交量曾經(jīng)一度沖高，月度成交單價一度突破了6000元大關，上半年市場的供不應求是導致一季度成交量價齊升的主要原因。但是伴隨著政策調(diào)控，使得投資客戶開始快速撤場，而改善型和剛需型客戶的觀望情緒開始產(chǎn)生，成交量價呈現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢，需求的抑制是造成成交量下降的重要原因。分城區(qū)來看，上半半年城北區(qū)的的成交單價依依然處于全市市低位，區(qū)域域的價格優(yōu)勢勢是需求猛增增，成交量走走高的原因。本本次政策調(diào)控控對樓市將形形成中長期的的影響，預計計下半年成交交量仍持續(xù)維維持低位。分物業(yè)來看，住宅宅市場受宏觀觀調(diào)控政策影影響較大，在在一季度成交交量價沖高后后，5月開始月西西安市場成交交量出現(xiàn)較大大幅度回落，市市場成交均價價整體下調(diào)，主主要是投資、改改善型房源成成交明顯受到到抑制，而以以剛需為主的的城北大量成成交雙重作用用的影響。商業(yè)類物業(yè)成交受受外部因素影影響較小，并并且呈現(xiàn)出成成交價格逐步步攀升的態(tài)勢勢。如中海、旺旺座、海珀蘭蘭軒(論壇新聞)等高價位商商鋪大面積成成交帶動了全全市商業(yè)均價價整體攀高；；成交量方面面，商業(yè)類物物業(yè)成交量一一直保持穩(wěn)定定，在政策調(diào)調(diào)控因素影響響下，并未出出現(xiàn)像住宅市市場那樣大幅幅度的下調(diào)。成交量下滑已成為為定勢，眾多多項目開始實實行打折促銷銷，一定程度度上帶動成交交價格的回落落。（三）、下半年及及2011年度市場形勢研判判：隨著宏觀經(jīng)濟形勢勢進一步穩(wěn)定定，擴大內(nèi)需需成為維持經(jīng)經(jīng)濟可持續(xù)增增長的關鍵，并并以此推動經(jīng)經(jīng)濟結構性調(diào)調(diào)整。而高房房價透支了普普通人群的消消費能力，成成為政策調(diào)控控的對象。除除了今年以來來出臺的諸多多政策外，下下半年政府仍仍將從經(jīng)濟、金金融、稅收等等方面擴大內(nèi)內(nèi)需在經(jīng)濟中中所占的比例例。因此，盡盡管政策調(diào)控控已成定局，但但后續(xù)政策出出臺仍有不確確定性。1、短期內(nèi)政策調(diào)控控將持續(xù)；本次調(diào)控政府決心心很大，從近近期各部委開開始著手解決決在政策執(zhí)行行過程中存在在的制度性限限制來看，下下半年的政策策將會更多偏偏向執(zhí)行以及及細則類。盡盡管房產(chǎn)稅的的出臺還存在在很多限制性性因素，但作作為目前較為為可行的調(diào)節(jié)節(jié)政策，對投投資投機類需需求有非常大大的影響，通通過增加房產(chǎn)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的的成本，達到到抑制房價過過快上漲的目目的。因此，房房產(chǎn)稅可能成成為下一步樓樓市調(diào)控的方方向，并將會會對房地產(chǎn)行行業(yè)產(chǎn)生長遠遠影響。同時，加強土地監(jiān)監(jiān)控，促進開開發(fā)擴大市場場供應，成為為下半年土地地政策的重點點。下半年有有關加強土地地監(jiān)控的執(zhí)行行性政策將會會集中出臺，并并達到政府制制定的擴大保保障房以及中中低價位住房房用地供應的的目標。2、下半年供求關系系轉變，市場場成交量攀升升壓力增大；；隨著購房者觀望情情緒也不斷增增強，市場成成交將呈現(xiàn)明明顯的下降趨趨勢，因此下下半年供求關關系必將有所所轉變，三季季度將集中增增大供應量，而而市場調(diào)整期期將會持續(xù)一一段時間，使使得下半年市市場去化的壓壓力加大。市市場可能進入入長期調(diào)整，賣賣方市場的行行業(yè)現(xiàn)狀有望望被打破。盡盡管西安市場場投資投機需需求的比例相相對較低，但但上升速度較較快，并且兼兼有保值及改改善目的的需需求比例較高高，因此未來來購房者的心心態(tài)也會趨于于理性化。3、房價回落預期增增強，但實際際回落幅度不不大；隨著市場供求出現(xiàn)現(xiàn)變化，成交交量大幅增長長的預期較小小，市場的觀觀望將促使開開發(fā)企業(yè)開始始新一輪的優(yōu)優(yōu)惠促銷，房房價回落的預預期有所增強強。但西安房房價對比全國國尚處洼地，加加上剛性需求求旺盛，房價價下降幅度將將不會太大。三、項目建設的區(qū)區(qū)域位置條件件分析（一）西安市整體體規(guī)劃根據(jù)西安市新的一一輪規(guī)劃要求求，在“十二五”期間，西安安市將以建設設國際化大都都市為目標，搭搭建國際化大大都市框架，優(yōu)優(yōu)化城市布局局，打造1個核心城市市、3個副中心城城市、5個新城、60個重點鎮(zhèn)的的四級城鎮(zhèn)體體系的構架。1、規(guī)劃思路：“1個核心城市”即打打造以新城、蓮蓮湖、碑林、雁雁塔、未央、灞灞橋和長安區(qū)區(qū)為重點的主主城區(qū)；“3個副中心城城市”就是打造閻閻良、臨潼、戶戶縣3個新城；“5個新城”則是打造以以周至、藍田田、高陵、常常寧、洪慶為為核心的新城城組團，“60個重點鎮(zhèn)”將打造以新新豐、草堂等等60個中心鎮(zhèn)為為核心的小城城鎮(zhèn)。通過構構建四級城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系，形成成功能完備、布布局有序、適適宜人居的一一核多心、軸軸向發(fā)展的組組團式城市發(fā)發(fā)展格局。在在3個副中心城城市建設方面面，“十二五”時期，總體體目標是到2015年，閻良區(qū)區(qū)人口達到30萬，建成區(qū)區(qū)面積達到40平方公里；；臨潼區(qū)人口口達到60萬，建成區(qū)區(qū)面積達到60平方公里；；戶縣人口達達到30萬，建成區(qū)區(qū)面積40平方公里。力力爭通過5年的努力，使使3個副中心城城市成為區(qū)域域性的經(jīng)濟文文化中心。

2、增強副中心心城市輻射帶帶動能力：“十二五”期間，西安安市將堅持副副中心城市和和組團式的發(fā)發(fā)展理念，通通過政府推動動等，增強副副中心城市對對全市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的支撐和和對周邊地區(qū)區(qū)的輻射帶動動能力，努力力將其建設成成為布局合理理、經(jīng)濟發(fā)達達、特色明顯顯、功能配套套全、集聚集集約水平高的的區(qū)域性經(jīng)濟濟文化中心。臨臨潼區(qū)將做大大做強以旅游游為主的第三三產(chǎn)業(yè)，將自自身打造成國國家級最佳旅旅游度假區(qū)和和國際一流旅旅游目的地。同同時加大臨潼潼新區(qū)基礎設設施建設，加加快老城區(qū)搬搬遷改造，形形成以行政辦辦公、生態(tài)居居住、旅游商商務為基本功功能的新型生生態(tài)化城市新新區(qū)；加快渭渭北現(xiàn)代工業(yè)業(yè)新城建設，促促進產(chǎn)業(yè)集群群，成為西北北地區(qū)重要的的現(xiàn)代工業(yè)聚聚集區(qū)。戶縣縣將積極承接接高新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉移，成為為西安市重要要的裝備制造造業(yè)基地和軟軟件服務外包包基地。同時時加強生態(tài)建建設與環(huán)境保保護，加快建建設以自然生生態(tài)和宗教文文化為主的旅旅游帶，加強強與周邊地區(qū)區(qū)旅游資源的的整合，共同同打造具有特特色的生態(tài)文文化旅游圈等等。

（二）項目周邊區(qū)區(qū)域分析1、項目地處西安市未未央?yún)^(qū)和新城城區(qū)的交匯處處，與大明宮宮國家遺址公公園為鄰。區(qū)位優(yōu)勢：該地段段位于西安市市總體規(guī)劃“大九宮格局”中心的未央?yún)^(qū)區(qū)，是西安新新的行政中心心所在地，隨隨著《關中—天水經(jīng)濟區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》把把西安建設國國際化大都市市上升為國家家戰(zhàn)略，該區(qū)區(qū)域已成為關關中—天水經(jīng)濟區(qū)區(qū)的核心區(qū)。歷史優(yōu)勢：中國歷歷史上先后有有11個王朝在未未央建都，境境內(nèi)目前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)文物遺址104處，古墓冢冢遺址23處，古建筑筑遺址1處，碑石、雕雕塑122處。其中秦秦阿房宮、漢漢長安城、唐唐大明宮等三三大遺址區(qū)，1961年被國務院院列為“第一批全國國重點文物保保護單位”。區(qū)域古遺遺跡數(shù)量之多多、面積之大大、價值之高高居全國區(qū)縣縣前列。交通優(yōu)勢：未央距距西安咸陽國國際航空港8公里，地鐵1號線、2號線穿境而而過，區(qū)域內(nèi)內(nèi)西安鐵路北北客站為亞洲洲最大的鐵路路客運站，隨隨著全國高速速鐵路網(wǎng)的逐逐步形成，將將實現(xiàn)由西安安1小時到寶雞雞、2小時到鄭州州、3小時到武漢漢、4小時抵北京京、5小時到上海海的發(fā)展目標標。生態(tài)優(yōu)勢：西安安“八水繞長安”盛景中，渭渭河、灞河、浐浐河等六條河河流橫貫未央央?yún)^(qū)境40余公里，全全境已形成萬萬畝水面，是是西安水資源源最豐富的區(qū)區(qū)域；林木覆覆蓋率達到35%，被評為“陜西省平原原綠化模范區(qū)區(qū)”。環(huán)境優(yōu)勢：有西安安市最大的立立交橋、最寬寬的馬路、最最亮的路燈，區(qū)區(qū)域內(nèi)有大明明宮遺址公園園、西安城市市運動公園、未未央湖旅游度度假公園、文文景公園等開開放式公園，錦錦園新世紀、白白樺林居等一一批高品質社社區(qū)陸續(xù)落成成，該區(qū)域正正在提速建設設引領城市新新生活的宜居居示范區(qū)。2、大明宮國家遺址址公園：大明宮是盛唐時期期的重要宮殿殿建筑群，是是古代建筑的的代表作，距距今已有1300多年的歷史史，已經(jīng)成為為中華民族最最為珍貴的文文化瑰寶之一一。對大明宮宮遺址保護區(qū)區(qū)進行改造，是是市委、市政政府踐行科學學發(fā)展觀，建建設人文西安安、活力西安安、和諧西安安的一項重大大工程。大明明宮國家遺址址公園的建設設，對促進西西安文化、旅旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，促進城城市資源的有有效配置，促促進整個西安安城北區(qū)的面面貌發(fā)生根本本性的變化，具具有十分重要要的意義。對大明宮遺址進行行保護，就是是對中國傳統(tǒng)統(tǒng)文明的保護護，是對世界界文化多樣化化存在性的拯拯救。根據(jù)規(guī)規(guī)劃，以大明明宮遺址公園園為核心，在在空間上形成成“一心兩翼三三圈”的全新格局局?！耙恍摹笔谴竺鲗m國國家遺址公園園；“兩翼”是以火車站站北廣場為軸軸心，沿隴海海線形成東西西兩大城市改改造板塊；“三圈”是形成未央央路、太華路路、北二環(huán)三三個商業(yè)圈。到2012年，形成一個功能完備、環(huán)境優(yōu)美、歷史文化特色鮮明的現(xiàn)代化城市示范新區(qū)。2010年，大明明宮無疑將成成為西安高端端地產(chǎn)聚集的的核心板塊，前前五年，看“曲江”，后五年，看看“大明宮”。住宅作為為不動產(chǎn)，其其最重要的特特征和最核心心的價值就是是——地段。大明明宮地產(chǎn)板塊塊，將隨著110月1日“大明宮遺址址公園”面向全球的的開放，而成成為西安最具具投資價值的的房地產(chǎn)板塊塊。小結：區(qū)域環(huán)境未來的市政府行政政中心：未來規(guī)劃市市政府北遷，形形成新的行政政中心；大明宮國家遺址公公園：將有力的提提升該區(qū)域的的綜合價值，尤尤其是該區(qū)域域將成為西安安高端地產(chǎn)聚聚集的核心板板塊，消費潛潛力和居住需需求將迅速增長；；浐灞CBD：建設設中的浐灞生生態(tài)區(qū)，集休休閑、旅游、度度假、居住為為一體，對周周邊區(qū)域產(chǎn)生生良性的輻射射和帶動；本本案未來的行政中心：高效、快捷大明宮遺址公園：古建筑、文化、生態(tài)生態(tài)浐灞:人文、商務、國際本案與大明宮國家家遺址公園為為鄰，北有未未來的市政府府行政中心，東東有浐灞生態(tài)態(tài)休閑旅游度度假區(qū)，同時時又緊鄰太華華路、北二環(huán)環(huán)等交通主干干道，交通便便捷，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿Τ试鲩L態(tài)態(tài)勢。四、項目建設區(qū)域社會會與經(jīng)濟條件件分析1、西安市未央?yún)^(qū)經(jīng)經(jīng)濟社會發(fā)展展概況：（1）、近年來的發(fā)展展成果：“十五”以來，全區(qū)上下堅堅持解放思想想，搶抓機遇遇，以經(jīng)濟建建設為中心，努努力推進兩個個轉變，堅持持“一三五十”的發(fā)展戰(zhàn)略略，實現(xiàn)了經(jīng)經(jīng)濟快速穩(wěn)定定增長，城市市面貌快速改改變，社會事事業(yè)全面進步步，人民生活活水平不斷提提高，基本完完成了“十五”計劃的主要要目標。經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長長、經(jīng)濟結構構進一步優(yōu)化化。2005年,地區(qū)生產(chǎn)總總值達到101.773億元（在地地），人均生生產(chǎn)總值達到到20000元（在地），地地方財政收入入達到3.08億元(區(qū)屬),“十五”期間地區(qū)生生產(chǎn)總值、地地方財政收入入年均增長幅幅度為16.3%、24.266%；一、二、三三產(chǎn)業(yè)增加值值分別達到2億元、67.5億元、32億元（在地地），三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重為2∶66.5∶31.5（在地），非非公有制經(jīng)濟濟占總量的60%（區(qū)屬），經(jīng)經(jīng)濟結構調(diào)整整取得新的突突破。城市基礎設施和生生態(tài)環(huán)境有了了很大改善?！笆濉逼陂g全區(qū)固固定資產(chǎn)投資資累計完成100億元（區(qū)屬屬），組織實實施重點項目目54項（區(qū)屬），并并積極配合省省、市完成了了北二環(huán)、東東二環(huán)、太華華北路、機場場高速輔道等等一批重點基基礎設施和背背街小巷改造造項目，三環(huán)環(huán)路及其輔助助項目已動工工建設，點亮亮了機場輔道道、石化大道道、朱宏路、建建章路等主要要干線，城市市面貌發(fā)生深深刻變化。浐浐灞流域綜合合治理初見成成效，已形成成近萬畝水面面；沿河及浐浐灞三角洲開開發(fā)取得突破破進展，浐灞灞國際會議中中心已動工建建設。建成渭渭、浐、灞“三條綠色長長廊”和西銅、西西寶、機場高高速兩側“三條綠色通通道”，新增綠化化面積2.72萬余畝，全全區(qū)綠化覆蓋蓋率達到35%以上?？平坦ぷ髅黠@加強強，社會事業(yè)業(yè)長足進步。積積極實施“科教興區(qū)”戰(zhàn)略，加快快國家級星火火技術密集區(qū)區(qū)建設，03年被評為全全國“科教進社區(qū)”、“科教管理系系統(tǒng)”先進單位。中中學教育質量量不斷提高，享享受高等教育育學生人數(shù)逐逐年增加，2005年，本科上上線率為60%，大專上線線率為93%?！笆濉逼陂g引進了了長安大學、陜陜西科技大學學等高等院校校進駐我區(qū)，結結束了未央?yún)^(qū)區(qū)沒有重點大大學的歷史。信信息化建設邁邁上了新臺階階，完成了未未央政府網(wǎng)站站和教育網(wǎng)站站建設。強化化疾病預防機機制，建成未未央?yún)^(qū)疾病預預防控制中心心；加強了衛(wèi)衛(wèi)生監(jiān)督，組組建了未央?yún)^(qū)區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所所。醫(yī)療水平平邁上一個新新臺階，建成成了三級甲等等醫(yī)院長安醫(yī)醫(yī)院。堅持計計劃生育基本本國策，符合合政策生育率率達99.833%以上，人口口自然增長率率控制在4.19‰以下，2004年被國家命命名為“計生優(yōu)質服服務先進區(qū)”,2005年被命名為“全國計生協(xié)協(xié)會先進集體體”。2005年城鎮(zhèn)職工工養(yǎng)老、失業(yè)業(yè)和醫(yī)療保險險參保人數(shù)分分別達到4952人、25358人、11106人，“兩個確?！备屿柟獭Ｈ嗣裆钏矫黠@顯提高。2005年，農(nóng)民人人均純收入達達到4389元，超過全全市平均水平平1018元,在全市率先先實行農(nóng)業(yè)稅稅“零稅率”政策。改革開放不斷深化化，招商引資資實現(xiàn)突破?！笆濉逼陂g繼續(xù)深深化經(jīng)濟體制制改革，加快快國有（集體體）企業(yè)改革革，加大政府府自身改革力力度。“十五”末國有、集集體企業(yè)改制制面達到90%以上，實際際利用外資6000多萬美元，引引進了包括世世界500強德國漢高高公司和中國國500強中遠集團團等中外企業(yè)業(yè)。（2）、發(fā)展環(huán)境：1、國際、國內(nèi)形勢帶帶給未央?yún)^(qū)諸諸多發(fā)展機遇遇。一是世界界經(jīng)濟加快復復蘇的跡象明明顯，國際貿(mào)貿(mào)易和跨國投投資趨于活躍躍；二是國內(nèi)內(nèi)跨經(jīng)濟區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)調(diào)整的趨勢為為未央?yún)^(qū)承接接制造業(yè)轉移移，進而承接接服務業(yè)轉移移提供良好機機遇；三是全全國經(jīng)濟正處處于新一輪增增長階段，必必將帶動未央央?yún)^(qū)經(jīng)濟的快快速增長；四四是國家將繼繼續(xù)加大對西西部開發(fā)的力力度；五是大大城市群的發(fā)發(fā)展將更多的的聚集要素資資源，未央?yún)^(qū)區(qū)正處于陜西西“一線兩帶”和關中城市市群的核心區(qū)區(qū)域，便于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集和分分工。2、西安市發(fā)展五大機機遇齊聚未央央，未央迎來來了建區(qū)以來來的黃金發(fā)展展時期。按照照西安市第四四輪城市總體體規(guī)劃修編，西西安城市發(fā)展展的戰(zhàn)略重點點將轉移到未未央?yún)^(qū)，形成成五大機遇。一一是西安經(jīng)濟濟北擴：西安安經(jīng)濟要跨過過渭河，把渭渭河變成西安安的城中河，未未央將處于城城市核心地區(qū)區(qū)；二是行政政中心北移：：市委、市政政府北遷未央央，建成新的的城市行政中中心；三是城城市建設東拓拓：浐、灞河河沿岸區(qū)域，要要建成一個集集現(xiàn)代化、生生態(tài)化、人文文化的新區(qū)，成成為西安城市市發(fā)展的熱點點地區(qū)；四是是鐵路客站北北建：西安鐵鐵路新客站定定址未央，未未央對外界人人流、物流、資資金流、信息息流的聚集效效應將進一步步顯現(xiàn)；五是是城市發(fā)展西西聯(lián)：隨著西西咸經(jīng)濟一體體化進程不斷斷加快，未央央?yún)^(qū)的六村堡堡、三橋地區(qū)區(qū)將成為新一一輪經(jīng)濟增長長的熱點。（3）、未來發(fā)展規(guī)劃劃：總體目標：按照《西西安國際化、市市場化、人文文化、生態(tài)化化發(fā)展報告》的的發(fā)展理念和和全面建設小小康社會“三步走”規(guī)劃部署，未未央?yún)^(qū)“十一五”期間及今后后更長一段時時期經(jīng)濟社會會發(fā)展的總體體目標是實施施16855戰(zhàn)略，即：：把握一個方方向，建設六六大功能中心心，打造八大大經(jīng)濟板塊，培培植五大主導導產(chǎn)業(yè)，推進進五個方面和和諧發(fā)展。一一個方向是建建設生態(tài)化現(xiàn)現(xiàn)代化城市新新區(qū)。六大功功能中心：一一是行政中心心；二是會展展中心；三是是物流中心；；四是休閑度度假中心；五五是出口加工工中