碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目營銷策劃方案

碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目營銷策劃方案我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為專業(yè)、敬業(yè)專業(yè)為客戶創(chuàng)造專業(yè)客戶創(chuàng)造專業(yè)價(jià)值提供專業(yè)價(jià)服務(wù)?！里w天的使命——同世飛天的使命目錄本案共分為七個(gè)部分：第一部分：況及SWOT分析分析第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第三部分：第四部分：第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局第五部分：第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營第六部分：第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測第七部分：第七部分：商場店鋪切割方案武漢地勢獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被長江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。1一、項(xiàng)目市場分析市場背景的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場消費(fèi)量日益增加，業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升；一、項(xiàng)目市場分析市場背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī)。隨著國際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī)。一、項(xiàng)目市場分析市場背景2銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、的—些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。一、項(xiàng)目市場分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：商圈名稱解放大道商圈建設(shè)大道商圈中山大道商圈中南商圈珞喻商圈徐東商圈鐘家村商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工貿(mào)家電等新世界百貨等大連萬達(dá)商業(yè)廣場、王府井百貨、大洋百貨、新世界時(shí)尚廣場、中心百貨、太平洋購物廣場等中南廣場、中南商業(yè)大樓、世等徐東平價(jià)廣場、銷品茂、麥德龍、中百倉儲(chǔ)梨園店、百安居、工貿(mào)家電等漢陽商場、中商21世紀(jì)購物中心、家樂福、國美等一、項(xiàng)目市場分析3武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：尤以漢口區(qū)商業(yè)蓋面和影響力最廣。場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。一、項(xiàng)目市場分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢名大促進(jìn)武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時(shí)，使武漢商業(yè)市場的競爭日益加??；專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；綜合性購物中心將成為武漢消費(fèi)市場發(fā)展的主要方向。項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況4項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況大道與鸚鵡大道交匯處，屬于武漢三鎮(zhèn)中心區(qū)域；項(xiàng)目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的137600業(yè)面積43500511%，建筑密度49.60%，綠化面積3753.92㎡。項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析分析項(xiàng)目SWOT分析WeaknessStrengthsOpportunity5Threat項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析項(xiàng)目（SWOT）Strengths（優(yōu)勢分析）Strengths（優(yōu)勢分析）輻射范圍大；開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積4范圍東可輻射六里橋，西可輻射良鄉(xiāng)，商圈市場影響范圍廣；周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費(fèi)力，有利于形成核心商圈；項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）項(xiàng)目（SWOT）分析Weakness（劣勢分析）Weakness（劣勢分析）良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后，項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)；物業(yè)為狹長底商，進(jìn)深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營；6本項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析項(xiàng)目（SWOT）Opportunity（機(jī)會(huì)分析）Opportunity（機(jī)會(huì)分析）良線作為北京城市建設(shè)與目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場機(jī)會(huì)；周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競爭壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間；項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析項(xiàng)目（SWOT）Opportunity（機(jī)會(huì)分析）Opportunity（機(jī)會(huì)分析）項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng)，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程連鎖，招商資源相對(duì)豐富。項(xiàng)目概況及SWOT分析二、項(xiàng)目概況及SWOT分析7項(xiàng)目（SWOT）分析項(xiàng)目（SWOT）Threat（威脅分析）Threat（威脅分析）北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；前期的市場消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷售；項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場培育期增長。三、項(xiàng)目商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：社區(qū)商業(yè)休閑中心功能定位：功能定位：娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。三、項(xiàng)目商業(yè)定位功能配置功能類別精品店時(shí)尚店購物百元小商品街超市餐飲社區(qū)服務(wù)8電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等特色餐飲、中西快糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。服務(wù)內(nèi)容護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位：客層定位：檔及低檔消費(fèi)需求。商圈構(gòu)成：商圈構(gòu)成：核心商圈：良鄉(xiāng)商圈；輻射商圈：北京西部房山、豐臺(tái)海淀等區(qū)。輻射商圈：北京西部房山、豐臺(tái)海淀等區(qū)。四、樓層規(guī)劃布局9運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理“倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：倒金子塔樓層經(jīng)營區(qū)域面經(jīng)營品類金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、F1東區(qū)F2-3F4F1-2F3精品館生活超市時(shí)尚流行館品牌店餐飲、娛樂、5100女服飾生活日常用品、小百貨等飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、風(fēng)味小吃城、備注不含1F臨街㎡）物業(yè)持有或整售(不含2F門市店)業(yè)主自營業(yè)主自營業(yè)主自營16400880050002700西邊步行街四、樓層規(guī)劃布局說明：說明：“漢堡包”客資源的10充分共享和合理引導(dǎo)。態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。四、樓層規(guī)劃布局說明：說明：日常生活消費(fèi)需求，為大眾服務(wù)；二則通過其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目帶來充足的客源。四層時(shí)尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營上突出“小、少、廉、精、“飾、炫、酷、擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。即突顯樓層的經(jīng)營特色，又是一樓經(jīng)營品類的延伸和西區(qū)商業(yè)步行街作富該區(qū)旅游市場。四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定樓層品類規(guī)劃經(jīng)營面積F1臨街店鋪：1600㎡。F1精品館（7700㎡）室內(nèi)部分：1、名品街4100㎡；2、個(gè)人護(hù)理專業(yè)店：500㎡；3、項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧。1100㎡規(guī)劃為門市店鋪）2、F3：8800㎡。1、百元商品街：4200㎡；2、電玩：600㎡；3、風(fēng)味小吃城：3200㎡；㎡。5000㎡；備注業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營管理1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理1、項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū)1—3F擬規(guī)劃約1500—2000㎡作為獨(dú)立餐飲店面；2、業(yè)主自營、自行管理F2、F3生活超市（1.64萬㎡）F4時(shí)尚流行館(8800㎡)西區(qū)步行街F1-23F餐飲、娛樂、休閑：2700㎡。12五、招商及運(yùn)營招商目標(biāo)品牌（略）招商建議：規(guī)劃在先，配套保障，配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套；招商先行，招商先行，按商場的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。五、招商及運(yùn)營招商策略策略一：科學(xué)分類、合理配比；策略一：科學(xué)分類、合理配比；策略二：強(qiáng)勢品牌優(yōu)先；策略二：；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；五、招商及運(yùn)營運(yùn)營建議13模式一：模式一：注冊(cè)成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司，對(duì)商場實(shí)施全程經(jīng)營管理。對(duì)商場實(shí)施全程經(jīng)營管理。模式二：注冊(cè)成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司，業(yè)公司參與經(jīng)營管理。公司參與經(jīng)營管理。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租。東區(qū)商鋪滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。建筑面積為30～35比例為㎡以下及35～60㎡所占比例建筑面積為10～15占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。14七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)東區(qū)商鋪“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。西區(qū)商鋪15遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街最大限度地提高利潤率。七、項(xiàng)目商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則東區(qū)商鋪層總價(jià)一般控制在20～40萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制——首付款不宜超過4～10萬元，降低投資門檻。元/㎡其他各層均價(jià)為6000元/㎡一層商鋪的價(jià)格為：10000元其他各層均價(jià)為6000元16西區(qū)商鋪?zhàn)裱白鈨r(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在150萬～200萬。二、三層均價(jià)為：6000元/㎡三層均價(jià)為：6000元東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元/㎡東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元七、項(xiàng)目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個(gè)體投資者經(jīng)營群體的主要特征17娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。個(gè)體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)鋪位銷售均價(jià)總房價(jià)銀行貸款租金收益年返租金額提前返租實(shí)際首付款償還貸款30㎡10000元／㎡30㎡×10000=30萬元5成10年按揭貸款(首付1515萬元)租金收益率10％3萬元(30萬元×10％=3萬元)購房時(shí)返還3年租金9萬元6萬元10年15112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元18七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）19八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系1、北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）5623.2809.52821.916寫字樓比例31.4%35.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%公寓比例商業(yè)比例酒店比例19.6%30.4%11.3%30.4%\\40.6%國貿(mào)嘉里中心東方廣場賽特廣場恒基中心盈科中心燕莎中心酒店、商業(yè)寫字樓、酒店、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字20樓、公寓酒店、商業(yè)12.1%15.5%25.0%\18.2%32.0%13.0%10.7%6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅5658041%商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）4556033%總規(guī)模規(guī)模（平方米）規(guī)模比例2464618%1500011%137600100.0%21域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析1、寫字樓功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。功能特點(diǎn)了商業(yè)的特點(diǎn)場中樹立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套22酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套公寓配套特點(diǎn)2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位23權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租。東區(qū)商鋪滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。建筑面積為30～35比例為㎡以下及35～60㎡所占比例建筑面積為10～15占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。24東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)東區(qū)商鋪“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。西區(qū)商鋪?zhàn)裱煌瑯I(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街最大限度地提高利潤率。25七、項(xiàng)目商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則東區(qū)商鋪層總價(jià)一般控制在20～40萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制——首付款不宜超過4～10萬元，降低投資門檻。元/㎡其他各層均價(jià)為6000元/㎡一層商鋪的價(jià)格為：10000元其他各層均價(jià)為6000元西區(qū)商鋪?zhàn)裱白鈨r(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在150萬～200萬。二、三層均價(jià)為：6000元/㎡三層均價(jià)為：6000元東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街26遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元/㎡東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元七、項(xiàng)目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個(gè)體投資者經(jīng)營群體的主要特征娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。個(gè)體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。27七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)鋪位銷售均價(jià)總房價(jià)銀行貸款租金收益年返租金額提前返租實(shí)際首付款償還貸款30㎡10000元／㎡30㎡×10000=30萬元5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益率10％3萬元(30萬元×10％=3萬元)購房時(shí)返還3年租金9萬元6萬元10年15萬元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益28A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系1、北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例八、項(xiàng)目功能及配套建議29各產(chǎn)品類型的功能分析名稱物業(yè)類型各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系總規(guī)模（萬m2）5623.2809.52821.916寫字樓比例31.4%35.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%公寓比例商業(yè)比例酒店比例19.6%30.4%11.3%30.4%\\40.6%國貿(mào)嘉里中心東方廣場賽特廣場恒基中心盈科中心燕莎中心酒店、商業(yè)寫字樓、酒店、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓酒店、商業(yè)12.1%15.5%25.0%\18.2%32.0%13.0%10.7%6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下30物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅5658041%商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）4556033%總規(guī)模規(guī)模（平方米）規(guī)模比例2464618%1500011%137600100.0%域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析1、寫字樓功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)31的收益。功能特點(diǎn)了商業(yè)的特點(diǎn)場中樹立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對(duì)餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套32公寓配套特點(diǎn)2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套寫字樓配套特點(diǎn)并員工需求包括工作餐、啡酒吧、郵局、健身與通訊。八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布33各產(chǎn)品類型配套功能需求1、酒店配套需求配套名稱前臺(tái)咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求配套名稱配套名稱配套名稱美容、美體桑拿、淋浴西餐廳保健中心健身房休息廳花店體操房球類運(yùn)動(dòng)室房兒童活動(dòng)室空中花園超市圖書室1、寫字樓配套需求配套名稱配套名稱銀行員工餐廳、會(huì)議室郵局商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳夜總會(huì)八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布各產(chǎn)品類型配套功能組合34功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、廳4、高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布共享商業(yè)配套的分布實(shí)娛樂功能。八、項(xiàng)目功能及配套建議高檔商務(wù)俱樂部35目標(biāo)客戶具備一定實(shí)力的公司的決策層人士經(jīng)營方式采用會(huì)員制的經(jīng)營方式功能分類級(jí)餐飲：以高級(jí)西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐；3、會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室；4、其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供一些特殊的空間；九、項(xiàng)目營銷策略營銷總思路整體營銷策略”未來營銷策略”功能營銷策略”營銷策略，針對(duì)未來的“中天人”定向36天國際流光溢彩的賣點(diǎn)，確定銷售和推廣策略。確定銷售和推廣策略?！罢w營銷策略”GG商圈和5A為的城市景觀，以關(guān)鍵詞——“中天·國際”，以攜領(lǐng)之勢樹立整體形象。九、項(xiàng)目營銷策略營銷總思路“未來營銷策略”昨日漢陽，“晴川歷歷漢陽樹,芳草萋萋鸚鵡州”。明日漢陽，“錦繡長江鸚鵡州，珠璣中天鐘家村”。以“錦繡長江”描繪漢陽未來，描繪中天國際的未來“功能營銷策略”G品質(zhì)的嚴(yán)重背個(gè)武漢為之結(jié)舌。37九、項(xiàng)目營銷策略關(guān)鍵詞中天·中天·國際中天概念天地之元點(diǎn)，歷法之根本；四季交更、時(shí)代變遷之臨界點(diǎn)?！秷虻洹分杏涊d，敘述了帝堯當(dāng)時(shí)制定歷法的情況。帝堯命令羲氏、和中日永星火，以正仲夏”星虛，以殷仲秋”以殷仲秋”，“日短星昴，以正候，當(dāng)黃昏時(shí)見到鳥的時(shí)候，見到昴星升到中天，即為仲冬或冬至。九、項(xiàng)目營銷策略38關(guān)鍵詞國際概念注冊(cè)世界500強(qiáng)的國際商務(wù)空間注冊(cè)世界500強(qiáng)的國際商務(wù)空間國際品質(zhì)：頂級(jí)品質(zhì)＝節(jié)能＋智能居住世界各地朋友的世界村——中天國際公寓居住世界各地朋友的世界村——中天國際公寓國際的思維方式：大武漢·大華中·大中國·國際的思維方式：大武漢·大華中·大中國·大世界的思維方式。九、項(xiàng)目營銷策略銷售策略高舉高打，注重亮點(diǎn)，高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌有一定高度的市場推因地制宜的高效率組合有效媒體——高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果?！拔逦灰惑w”，多頭并進(jìn)，高效蓄水，快速銷售五位一體”多頭并進(jìn)，高效蓄39水，計(jì)一個(gè)好的推廣策略和形成一個(gè)好的項(xiàng)目管理體系及全員激勵(lì)措施。九、項(xiàng)目營銷策略促銷策略本項(xiàng)目的關(guān)鍵心”先行，重點(diǎn)進(jìn)行“中天國際大廈”促銷。整合資源資源、及全員行銷方式進(jìn)行立體傳播。建立制度制度4、政府官員自動(dòng)行銷管理制度；5、促銷獎(jiǎng)勵(lì)制度40九、項(xiàng)目營銷策略價(jià)格策略及單價(jià)優(yōu)勢和首期付款時(shí)間等方面。本項(xiàng)目的價(jià)格策略在投資產(chǎn)品中，淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念，在投資產(chǎn)品中，淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)首期付款時(shí)間和保值、增值優(yōu)勢。和保值、增值優(yōu)勢。在企業(yè)和個(gè)人自用產(chǎn)品中，淡化單價(jià)感念，降低入駐門檻，突出首付優(yōu)勢和首期付款時(shí)間。九、項(xiàng)目營銷策略促銷措施舉例——“中天國際大廈”促銷措施舉例——“中天國際大廈”武漢市今年寫字樓大量面市，必須加強(qiáng)對(duì)市場空間與銷售渠道的深度開發(fā)行銷策略：直銷為主的行銷原則宣傳41主動(dòng)上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。低首付的付款方式中天國際推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。返租計(jì)劃年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，代為出租。九、項(xiàng)目營銷策略促銷措施舉例——“中天國際大廈”促銷措施舉例——“中天國際大廈”買房、租房送豪華大小會(huì)議室贈(zèng)送一定時(shí)間的會(huì)議中心使用時(shí)段或頻次迎合其需要。42買房租房送酒店套房買房客戶贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年10免費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)、菜單式裝修服務(wù)以租代售方式（免息）九、項(xiàng)目營銷策略銷控策略整體銷控策略中天國際購物中心”中天國際大廈”中天國際大酒店”序銷控；“中天國際公寓”控；“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”同步進(jìn)行。中天國際都市匯”各產(chǎn)品的銷控策略1、“中天國際大廈”銷控策略：分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配。分層銷控，散合理控制，分區(qū)銷控，整合理控制。控策略：分區(qū)銷控，散、整合理控制。3、“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”銷控策略：分樓、分層、分戶型合理銷控分樓、分層、分戶型合理銷控4、43“中天國際購物中心”銷控策略依經(jīng)營者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營第一、策略九、項(xiàng)目營銷策略服務(wù)策略“中天護(hù)照”——利益在線的互動(dòng)中天護(hù)照”——利益在線的互動(dòng)“中天護(hù)照”以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢互補(bǔ)。鐘點(diǎn)助理——101服務(wù)升級(jí)版鐘點(diǎn)助理——101服務(wù)升級(jí)版?zhèn)鹘y(tǒng)酒店式公寓提供各種服務(wù)，但大多限制在保姆式的洗衣、打掃和快遞等等。式的秘書人員，可以跟隨SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時(shí)做一些記錄和翻譯的工作十、項(xiàng)目宣傳策略44宣傳總精神充分利用“中天性和未來發(fā)展趨勢。和未來發(fā)展趨勢。中天·國際內(nèi)涵——中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。第一性和未來發(fā)展趨勢1、第一性中天國際——告別空調(diào)的頂G品質(zhì)武漢無同類。中天國際——告別空調(diào)的頂品質(zhì)，武漢無同類。——告別空調(diào)的頂品質(zhì)，2、未來性中大道，武漢只有一個(gè)元點(diǎn)?！娂掖迨?、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)提煉45賣點(diǎn)提煉，形成總體的統(tǒng)一。以“中天國際大廈”為例，說明賣點(diǎn)提煉過程。中天國際生態(tài)寫字樓賣點(diǎn)精粹極品物業(yè)系十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹升級(jí)價(jià)值報(bào)穩(wěn)定；——值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。46集錦多元會(huì)所的多元產(chǎn)品；人群；——全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷售方式。十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹星級(jí)服務(wù)——執(zhí)行“99+1”模式的新懶漢計(jì)劃；——星級(jí)大堂、星級(jí)會(huì)所、星級(jí)辦公的“星”生活；——業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；——換位思考，從“請(qǐng)消費(fèi)者注意”到“請(qǐng)注意消費(fèi)者”；十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹技術(shù)智能47——紅外線遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百；——VOD商務(wù)、遠(yuǎn)程可視會(huì)議輕松“指點(diǎn)”；繼續(xù)發(fā)展——建筑是發(fā)展的，改進(jìn)+引進(jìn)，物業(yè)正無窮；——服務(wù)是發(fā)展的，人性+個(gè)性，滿分不滿足；——“中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無極限；十、項(xiàng)目宣傳策略客群目標(biāo)策略第一階段媒體目標(biāo)——提升內(nèi)涵，引起關(guān)注內(nèi)涵為主要目的，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。第二階段媒介目標(biāo)——注重信息到達(dá)率，激發(fā)購買欲望48發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點(diǎn)。第三階段媒介目標(biāo)——加大力度，引導(dǎo)消費(fèi)和力度，注重達(dá)到既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。十、項(xiàng)目宣傳策略廣告定位廣告宣傳導(dǎo)入期形象＝項(xiàng)目現(xiàn)場包裝＋主