畢業(yè)論文-房產(chǎn)測量的工藝研究

PAGE房產(chǎn)測量的工藝研究資源工程學(xué)院07測繪工程專業(yè)學(xué)號：姓名：指導(dǎo)老師【摘要】住房問題一直是人們關(guān)注的熱門話題，房價得不斷攀升，房地產(chǎn)商與產(chǎn)權(quán)人之間的矛盾每天都在發(fā)生，其根本的原因就在于房地產(chǎn)市場上沒有一套行之有效得規(guī)范與法律來保障，因為測繪在建筑行業(yè)中是不可缺少的一環(huán)，它為國家建設(shè)提供強有力的后盾。房產(chǎn)測量所產(chǎn)生得資料可以為各種房產(chǎn)糾紛提供法律依據(jù)，是房屋產(chǎn)權(quán)人維護自身權(quán)益時得憑證。本文以石獅市利民房產(chǎn)測量服務(wù)中心的測量業(yè)務(wù)為例，根據(jù)房產(chǎn)測量新規(guī)范的要求，主要介紹現(xiàn)代房產(chǎn)測量的一些工藝流程。介紹房產(chǎn)測量前的調(diào)查準(zhǔn)備，一般是現(xiàn)狀變更測量和權(quán)屬變更測量兩大類測量。在調(diào)查準(zhǔn)備之后要進行權(quán)屬調(diào)查。在外業(yè)測量中，拋掉傳統(tǒng)的利用皮尺或鋼卷尺進行建筑面積的方法，改用數(shù)字化測圖技術(shù)，利用全站儀、手持激光測距儀等高新技術(shù)儀器，在內(nèi)業(yè)處理中也不再采取傳統(tǒng)的手工繪圖技術(shù)，而是利用AutoCAD這個軟件平臺，完成各種分幅圖，分丘圖的繪制和修改，不僅省時，方便，而且遇到不規(guī)則形狀的房屋時，面積測算的精度得到了保證?！娟P(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；數(shù)據(jù)化測圖；手持激光測距儀；面積測算；分?jǐn)?；目?引言 11.1引言 11.2研究背景 11.3研究目的和意義 11.4研究內(nèi)容 12國內(nèi)外房產(chǎn)測量發(fā)展概況 12.1國內(nèi)外房產(chǎn)測量概況 12.2房產(chǎn)測量的主要理論和方法 22.3房產(chǎn)測量當(dāng)前存在的主要問題 23房產(chǎn)測量的工藝流程 23.1調(diào)查準(zhǔn)備 33.1.1現(xiàn)狀變更測量 33.1.2權(quán)屬變更測量 33.2權(quán)屬調(diào)查 33.3外業(yè)測量 33.3.1主要技術(shù)介紹 33.3.2外業(yè)測量儀器 33.4內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理 43.4.1面積測算 113.4.2面積分?jǐn)?113.5質(zhì)量檢查 123.5.1房產(chǎn)用地平面圖質(zhì)量檢查 123.5.2房產(chǎn)平面圖質(zhì)量檢查 123.5.3房產(chǎn)平面圖的繪制、房屋建筑面積質(zhì)量檢查 123.6提交房產(chǎn)用地平面圖、分戶圖 124、結(jié)論與展望 14參考文獻 14致謝 14PAGE171引言1.1引言房地產(chǎn)測量是采集和表述房屋和房屋用地有關(guān)信息的一門技術(shù)。采集是指采用測繪科學(xué)技術(shù)，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關(guān)信息進行調(diào)查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數(shù)字、文字、符號、影像進行描述，供產(chǎn)權(quán)人和有關(guān)人士使用。1.2研究背景衣食住行，作為人類生存最基本的條件，是關(guān)系國計民生的大事。中國上下五千年，風(fēng)云變幻，朝代更替，唯一不變的是家這個小集體，所以中國人尤為重視家的概念。住，已成為人們生活當(dāng)中不可缺少的一環(huán)。盡管中國領(lǐng)土廣袤，但隨著中國人口數(shù)據(jù)的不斷攀升，住房與人口的關(guān)系已經(jīng)進入了僧多粥少的局面。近幾年房價更是不斷攀升到令人望而生畏的地步。人們必須花巨大的代價才能有一處安生之所，因此，房產(chǎn)對人們的重要性可想而之?？墒?，我們反觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)商只以自身的利益為重，只以銷售為目的，其售后服務(wù)卻差強人意。有人買了幾年房之后還沒有領(lǐng)到房產(chǎn)證的有之，被房地產(chǎn)商收巨額附加費用的有之，非法圈地、違規(guī)建筑的也有之。造成這種現(xiàn)象的根本原因就是房產(chǎn)市場沒有一套有效的管理機制來規(guī)范它。因此我們有必要提高公民的房產(chǎn)權(quán)意識，積極維護自身的合法權(quán)益。在這些事情之前，首先要做的事情就是給我們的房屋一張“身份證”。1.3研究目的和意義隨著住房制度的進一步改革與完善，隨著近年來商品房價格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測量日益受到廣大的業(yè)主的重視，其測量技術(shù)在旺盛市場需求的推動下得到了進一步的快速發(fā)展。房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)。房產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)[15]。它直接關(guān)系到購房人的切身利益，房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)，房產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及共用等狀況，從而為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建立房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量時進行城市土地資源開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。1.4研究內(nèi)容本文以國家發(fā)布的房產(chǎn)測量規(guī)范為準(zhǔn)則，主要介紹房產(chǎn)測量的工藝研究。以房產(chǎn)測量調(diào)查準(zhǔn)備—房產(chǎn)測量權(quán)屬調(diào)查—房產(chǎn)外業(yè)測量—房產(chǎn)測量內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理—房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查—提交房產(chǎn)分幅圖、分丘圖為主干，簡單介紹外業(yè)測量前的調(diào)查準(zhǔn)備；其次是外業(yè)測量，外業(yè)測量是房產(chǎn)測量中比較重要的一環(huán)，以數(shù)字測圖技術(shù)和手持激光測距儀為主要方法，著重介紹利用這些方法測量是應(yīng)注意的哪些問題和應(yīng)避免的誤差；本文重點放在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理階段，主要介紹內(nèi)業(yè)處理的軟件運用和方法，在計算面積時應(yīng)注意的問題和面積測算的分?jǐn)倖栴}。最后就是房產(chǎn)測量的質(zhì)量檢查和成果提交。2國內(nèi)外房產(chǎn)測量發(fā)展概況2.1國內(nèi)外房產(chǎn)測量概況早在上個世紀(jì)50、60年代，國外許多國家已完成了房地產(chǎn)測量工作，有些國家甚至已將其納入了法制軌道。西方發(fā)達國家在產(chǎn)權(quán)管理方面歷來重視界址點的點位，而不重視面積，有的直接在法律上明確規(guī)定：面積不具有和界址點同等的法律效力。資料表明世界發(fā)達國家如德國，日本，北美和西歐地區(qū)等對界址點的定位，其一級界址點的點位中誤差幾乎均為0.02m。這一標(biāo)準(zhǔn)普通的手持超聲波測距儀和激光測距就可實現(xiàn)[14]。與西方國家情況不同，我國的房地產(chǎn)測量工作起步較晚，僅在上個世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)開展了這項工作的試點。隨后全國各大城市也相繼開展了這項工作，并且取得了一定的進展。在此基礎(chǔ)上國家各有關(guān)部門也相應(yīng)地出臺了有關(guān)房地產(chǎn)測量的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和施測單位的相應(yīng)的資質(zhì)等一系列政策，以確保房地產(chǎn)測量的嚴(yán)肅性、統(tǒng)一性。而且在我國，面積歷來就很受重視，商品房售價向來以面積*單價來進行銷售，所以面積測算顯得尤為重要。2.2房產(chǎn)測量的主要理論和方法房產(chǎn)測量是采集和表達房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、管理房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易征收稅費、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料?；緝?nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收。房產(chǎn)測量中用到的數(shù)據(jù)化測圖技術(shù)是近幾年隨著計算機、地面測量儀器、數(shù)字化測圖軟件的應(yīng)用而迅速發(fā)展起來的全新內(nèi)容,廣泛用于測繪生產(chǎn)、水利水電工程、土地管理、城市規(guī)劃、環(huán)境保護和軍事工程等部門.他是以計算機為核心,在外連輸入輸出設(shè)備硬件、軟件的條件下,通過計算機對地形空間數(shù)據(jù)進行處理得到數(shù)字地圖,需要時也可用數(shù)控繪圖儀繪制所需的地形圖或各種專題地圖。具有點位精度高、自動化作業(yè)方式、便于圖件的更新、加了地圖的表現(xiàn)力、方便成果的深加工利用、可作為GIS的重要信息源等特點。手持激光測距儀是一種能夠進行距離、面積、體積的測量儀器，他的特點有：能利用勾股定理測三角、在室內(nèi)和室外都能進行測量、垂直方向水泡，提高測量準(zhǔn)確性、較大的LCD屏幕使數(shù)字顯示更加清晰、可自動選擇公制和英制測量標(biāo)準(zhǔn)、可根據(jù)需要選擇機器頂部和底部作為測量標(biāo)準(zhǔn)、擁有加減計算功能、可存儲最后50組數(shù)據(jù)、使用方便簡單、最大最小值測量、連續(xù)測量等。本文所運用的軟件是AutoCAD，它是一種用于用于二維繪圖、詳細繪制、設(shè)計文檔和基本三維設(shè)計的自動計算機輔助設(shè)計軟件。具有完善的圖形繪制功能、有強大的圖形編輯功能、可以采用多種方式進行二次開發(fā)或用戶定制、可以進行多種圖形格式的轉(zhuǎn)換，具有較強的數(shù)據(jù)交換能力、支持多種硬件設(shè)備、支持多種操作平臺、具有通用性、易用性等特點。2.3房產(chǎn)測量當(dāng)前存在的主要問題雖然近幾年我國位測繪行業(yè)出臺了一些相關(guān)政策，也有房產(chǎn)測量方面的規(guī)范，但是我國現(xiàn)在市面上的房產(chǎn)測量服務(wù)行業(yè)還存在許多問題。比如測量技術(shù)人員入行標(biāo)準(zhǔn)不明確，注冊授權(quán)的測量單位測量資質(zhì)良莠不齊。3房產(chǎn)測量的工藝流程下面以石獅利民房產(chǎn)咨詢服務(wù)中心所辦理的業(yè)務(wù)為例，主要介紹整個房產(chǎn)測量的全過程：圖：3-13.1調(diào)查準(zhǔn)備房產(chǎn)調(diào)查分區(qū)調(diào)查工作底圖的準(zhǔn)備，在這之前首先要受房屋所有權(quán)者的委托，了解委托人的具體目的，一般情況下可分為以下兩種情況：3.1.1現(xiàn)狀變更測量1）房屋的新建、拆遷、改建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)變化；2）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；3）圍墻、圍欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化；4）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；5）地名、牌號的更改；6）房屋及其用地分類面積增減變化。3.1.2權(quán)屬變更測量1）房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權(quán)屬轉(zhuǎn)移；2）土地使用權(quán)限的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；3）征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地而引起的土地權(quán)屬界線的變化；4）他項權(quán)利范圍的變化和注銷。房產(chǎn)調(diào)查分房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查兩部分，前者以丘為單位調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括用地座落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用權(quán)主、使用人、用地單位所有制性質(zhì)、使用權(quán)來源、四至、界標(biāo)、用地用途分類等基本情況；后者以每棟房屋為單位調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛等基本情況。調(diào)查時，應(yīng)先從被調(diào)查單位查閱有關(guān)資料，如房屋修建竣工圖、現(xiàn)狀平面圖、房產(chǎn)統(tǒng)計表、房產(chǎn)證、土地使用證等，然后實地逐項對照落實。房屋用地范圍界限以土地管理部門簽發(fā)的土地使用證上注明的范圍為準(zhǔn)，當(dāng)無土地使用證或土地使用證上標(biāo)定的用地范圍在實地沒有明顯界標(biāo)物時，以用地單位現(xiàn)有的無爭議用地邊界為準(zhǔn)。在房產(chǎn)調(diào)查時，應(yīng)注意樓房不同層次的分層界限、樓內(nèi)大廳、地下室、房屋附屬物及其表示方法，調(diào)查的同時勘丈房屋尺寸，將勘丈結(jié)果標(biāo)注于調(diào)查草圖上[1]。3.2權(quán)屬調(diào)查在權(quán)屬調(diào)查階段，對于房屋的座落、產(chǎn)權(quán)主、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認(rèn)真仔細丈量。由于城市中的私房比較密集，調(diào)查時一定要注意墻的歸屬，是自墻、共墻、他墻還是公墻，而且內(nèi)、外墻的厚度是否一樣等。否則，將會導(dǎo)致測量面積不準(zhǔn)確，也得不到正確的房產(chǎn)分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對照，差別大時應(yīng)到實地檢查，分析原因，消除錯誤。3.3外業(yè)測量3.3.1主要技術(shù)介紹通過權(quán)屬調(diào)查之后，對房屋的基本情況已了解，就要進行外業(yè)測量。按照以往的習(xí)慣，利用皮尺或鋼卷尺進行建筑面積，使用面積的丈埕，雖然也可以滿足基本要求，然而在長距離測量，測層高，不易到達地的測量上存在較大誤差，而且存在勞動強度大工作繁雜等缺點，在高新技術(shù)快速發(fā)展的今天，如此原始，傳統(tǒng)的測量方式，已明顯的不符合當(dāng)今信息化社會快速，高效的要求。房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)、運用坐標(biāo)解析法進行房產(chǎn)測量的計算、GPS技術(shù)[7]。數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過計算機數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。利民房產(chǎn)咨詢服務(wù)中心就主要采用數(shù)字化測圖技術(shù)。3.3.2外業(yè)測量儀器1）手持激光測距儀在外業(yè)測量時，最常用到的儀器就是手持激光測距儀。穩(wěn)定快捷而且高精度是手持激光測距儀最大特點。手持激光測距儀使用簡便，測量數(shù)據(jù)精確(三毫米精度)，工作效率提高(可非接觸測量、自動相加或相減測量)，完全拋棄了一根皮尺(或鋼卷尺)丈量房屋的方法，減少勘丈誤差，保證了面積量算精度，量算結(jié)果更準(zhǔn)確而且使業(yè)主更加信服，因此它的引進就成為必然。2）全站儀一般在測量形狀簡單的民房時直接用手持激光測距儀就可以達到測量目的。而像廠房和商品房這類房屋只用激光測距儀打不到測量目的，因為其測量要素比較多，像道路方向、房屋方向，需要采集已知控制點的坐標(biāo)，到最后成圖時配準(zhǔn)。這就需要用到全站儀。當(dāng)然在用到這些儀器之前首先要對這些儀器進行如下問題的檢查，即檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題。由于房產(chǎn)測量精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，但加常數(shù)必須考慮。在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點，通常將棱鏡靠在房屋的角點上。這時采集到的坐標(biāo)實際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點坐標(biāo)。在實際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)。在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測出房屋角點的坐標(biāo)[16]。一般情況下，進行數(shù)據(jù)采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但也有很多時候情況不是這樣。這時，就不能把棱鏡看做一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測出的坐標(biāo)將不是房屋角點的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進行相應(yīng)的操作即可。當(dāng)然，如果所用的全站儀具有自動反射功能的話，就可直接照準(zhǔn)目標(biāo)進行測量。3）不規(guī)則房屋得丈量方法在利用手持激光測距儀測量邊長時，有可能出現(xiàn)對稱邊長度實地丈量不一致問題，即在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施工圖中本應(yīng)對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，不符合人們的傳統(tǒng)習(xí)慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)，應(yīng)檢查是不是測量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等，則根據(jù)勘丈結(jié)果進行繪圖或面積計算。由于有些房屋受歷史或地理條件的影響，建成很不規(guī)則的形狀，在不用到全站儀的情況下直接用手持激光測距儀也可完成測量?？衫萌切蔚姆€(wěn)定性定理：：只要三角形三邊的長度確定，這個三角形的形狀和大小就完全確定[2]。圖：3-2如圖：3-2，房屋四邊形所有內(nèi)角都不是直角，單單使用激光測距儀測量其四邊邊長是無法確定其平面圖形狀的?？梢詫⑺倪呅蜛BCD可以分解成兩個獨立的三角形ADCB與ABAD，由于三角形有穩(wěn)定性定理，只要確定其三邊的邊長后，這個三角形的形狀和人小就完全確定，那么，使用手持激光測距儀對四邊形四邊及對邊BD或?qū)匒C進行丈量就可以對三角形ADCB與ABAD的形狀和大小進行確定，也是說只要對四邊形的四邊及對邊BD或?qū)匒C進行丈量就可以對此四邊形內(nèi)業(yè)成圖。此方法簡便而快捷，比使用全站儀有優(yōu)越性。做房產(chǎn)證時，除了需要房屋所有權(quán)登記申請書之外還需要有土地登記申請書。所以在外業(yè)測量時除了要測量房屋的面積、形狀外，還要測量土地占地面積。測量土地占地面積時，不只是測本棟房子的占地面積還需要測本棟房屋與周圍其他房屋道路的距離。如垂直距離、墻角與墻角的距離，道路中心線的位置，還有的就是共有墻。整體測完之后，還要注意細節(jié)部分。如陽臺、走廊、樓梯、還有屋面的梯間。樓梯的走向，也要注意標(biāo)注。在外業(yè)測量結(jié)束時要同時得到該房屋的具體地址和建筑年限，當(dāng)然有的房屋之前在權(quán)屬調(diào)查時就已經(jīng)了解這些內(nèi)容。特別要注意的是，在用全站儀測廠房或商品房時，首先要找到房屋附近的已知控制點作為轉(zhuǎn)點才能確定要測房屋的方向和位置。3.4內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理在完成外業(yè)測量之后就要進行內(nèi)業(yè)處理，需要的材料有：房屋的座落、產(chǎn)權(quán)主、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代和建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地用地批準(zhǔn)書、原有施工設(shè)計圖、外業(yè)草圖等。辦證性質(zhì)為轉(zhuǎn)讓時要提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。先要比照外業(yè)草圖與原有施工設(shè)計圖的區(qū)別，整合邊長，看差在什么地方，需要怎么調(diào)整才合理，必要時要與屋主討論具體情況。本單位的內(nèi)業(yè)處理軟件是AutoCAD2004（2005），在此平臺上可以基本完成用地平面圖和房產(chǎn)平面圖的繪制。房屋產(chǎn)權(quán)人在委托我辦理房產(chǎn)證與土地申請的有的會提供房屋原本的設(shè)計圖，在外業(yè)測量時，可直接在原有的設(shè)計圖上修改圖形和新增地物，但有的是一般的民用房屋沒有正規(guī)的房屋設(shè)計圖，所以我們必須自己畫草圖，畫草圖必須要求簡單易懂，必要的地物方向都必須表示清楚，然后才能進行內(nèi)業(yè)處理，以我參加過測量的項目為例，接下來簡單介紹內(nèi)業(yè)處理流程：1）土地平面圖繪制外業(yè)草圖我們是以土地平面圖的方式來畫的，委托人房屋要測的內(nèi)容包括房屋底樓形狀，走廊、陽臺及雨篷在地面上的形狀，當(dāng)然有些特殊的房屋還有其他要素，可根據(jù)實際情況來描圖。土地平面圖要標(biāo)出周圍的實際情況，如：四周的相鄰房屋、道路、埕地等，如圖3-3：圖3-3:相鄰宗地繪制對房屋進行標(biāo)注包括長度、界址點、房屋結(jié)構(gòu)、走廊、道路、埕地等。將界址點內(nèi)的房屋界限加粗，這樣比較容易識別。圖3-4:標(biāo)注將界址點內(nèi)的土地平面圖復(fù)制出來（圖3-4），運用面域/質(zhì)量特性功能計算出土地面積（如圖3-5）。圖：3-5圖：3-6面積計算再根據(jù)之前的權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容填寫如下表格：表：3-2目錄（產(chǎn)權(quán)人名字）用地平面圖坐落（該宗地坐落位置）宗地號用地類別農(nóng)村宅基地（城鎮(zhèn)住宅用地）用地面積779.13m建筑占地779.13m制圖審核比例尺1：300測繪日期2）房產(chǎn)平面圖繪制房產(chǎn)平面圖可再用地平面圖基礎(chǔ)上進行修改，因為。一般來說一層房產(chǎn)平面圖跟用地平面圖類似，圖：3-7一層房產(chǎn)平面圖在實地外業(yè)測量是，有樓層的房屋要到屋內(nèi)觀察二樓以上房屋設(shè)計形狀的變化。這些數(shù)據(jù)都要再草圖上表示出來，如圖3-8，二樓有發(fā)生變化，有效建筑面積也發(fā)生變化。圖：3-8二層房產(chǎn)平面圖一般房屋都有梯間，再房產(chǎn)平面圖中用屋面平面圖表示，如圖3-9：圖：3-9屋面房產(chǎn)平面圖計算建筑面積參照用地面積的計算，梯間部分計入建筑面積，圖:3-10圖：3-11面積計算再根據(jù)之前的權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容填寫如下表格：表：3-2目錄（產(chǎn)權(quán)人名字）房產(chǎn)平面圖坐落（該宗地坐落位置）層數(shù)貳宗地號用地類別農(nóng)村宅基地建筑面積1449.04m建筑占地779.13m結(jié)構(gòu)磚結(jié)構(gòu)制圖審核比例尺1：300測繪日期根據(jù)外業(yè)草圖畫完用地平面圖和房產(chǎn)平面圖，根據(jù)平面圖的實際數(shù)據(jù)填寫右下角的表格，完成這些任務(wù)之后，再對照草圖，看是否有遺漏的要素，確認(rèn)無誤后打印成圖，如圖3-13和圖3-14所示：有時候所測房屋的用地面積超出了機關(guān)批準(zhǔn)的用地面積，如機關(guān)批準(zhǔn)用地為150平方米，而屋主的實際用地面積為165.02平方米，就需要在圖上表示出來，超出的部分用斜線填充。如下圖：圖：3-123.4.1面積測算畫完平面圖之后就要進行面積的測算，面積測算分為房屋面積和用地面積測算兩類。其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積（房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米和以上的永久性建筑）、共有建筑面積（各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積）、產(chǎn)權(quán)面積（產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積）、使用面積（房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積）等測算[10]。面積測算時，應(yīng)注意計算建筑面積的范圍?？煞譃橛嬎闳拷ㄖ娣e、計算一半建筑面積和不計算建筑面積。計算全部建筑面積的范圍包括：1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算；2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓間、電梯間等其高度在2.20米以上部分計算建筑面積；3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算面積，門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算；4）樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積；5）房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房就及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算；6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；7）與房屋相連的有柱走廊，均按其柱的外圍投影面積計算；房屋間永久性的封閉的架空廊道，按外圍水平投影面積計算；地下室、半地下室及其相應(yīng)入口，層高在2.20米以上的，按其外墻外圍水平投影面積計算；8）有柱或有維護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或外圍結(jié)構(gòu)的外圍投影面積計算；9）璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍投影面積計算；10）屬永久性建筑的車棚、貨棚等，按柱的外圍投影面積計算；11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有維護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算；12）有伸縮棚的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍包括：1）與房屋相連、有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算；3）未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算；4）無頂蓋的室外樓梯、按各層水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍包括：1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室；2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等；3）房屋間上無上蓋的架空通廊；4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6）騎樓、過街橋的底層用作道路街巷通行的部分；7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為屋頂建造的房屋；8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；獨立煙窗、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；9）與房屋室內(nèi)不相同的房屋間伸縮縫[1]。3.4.2面積分?jǐn)偯娣e測算時又會涉及到共有面積分?jǐn)倖栴}。根據(jù)分?jǐn)偛课患胺謹(jǐn)倢ο蠓轿坏牟煌?，每幢房屋?nèi)的共有部位可劃分為：按照協(xié)議分?jǐn)偛课?、不分?jǐn)偛课?、幢攤部位、功能區(qū)間分?jǐn)偛课?、功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偛课?、層間分?jǐn)偛课弧觾?nèi)分?jǐn)偛课缓吞组g分?jǐn)偛课话朔N類型[12]。除按照協(xié)議分?jǐn)偼?，共有部位面積分?jǐn)傋裱源睘閱挝?，依照誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t，將某幢房屋內(nèi)的共有面積按照每套房屋自有建筑面積比例分?jǐn)偨o各套房屋[11]。《房產(chǎn)測量規(guī)范》中所描述的共有部位面積分?jǐn)偰Ｐ蜑椋菏街?，為面積分?jǐn)傁禂?shù)，為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和[12]。以上分?jǐn)偰Ｐ褪窍鄬τ诟鲗犹仔鸵恢拢灿泄灿媒ㄖ娣e也相同的類型的房屋。但是對于多功能的綜合樓或商住樓，共有面積分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分?jǐn)?。因此在對共有共用面積進行分?jǐn)偳?，?yīng)先對本幢樓的共有共用面積進行認(rèn)定，決定公攤層次和歸屬[13]。文章以二級分?jǐn)傆嬎銥槔?，詳細說明住宅樓的二級分?jǐn)傆嬎?。舉例如下：一幢四層別墅，上下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫[9]。因此，需要二級分?jǐn)偂＞唧w方法為．上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)?，然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)偅驗橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用，但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)俒5]。還有，像一棟住宅樓有多個單元梯且各梯的層數(shù)不同且內(nèi)部分隔和大小都不同的情況下，我認(rèn)為不應(yīng)按房產(chǎn)測量規(guī)范所說的以棟為單元以各單元的套內(nèi)建筑面積進行公攤，這樣的結(jié)果是本棟所有住宅單元的公攤系數(shù)相同，即實用率相同，在各梯建造完全不對稱的情況下，這種分?jǐn)偟姆绞绞遣环蠈嶋H使用情況的，因為每個梯都是獨立的建筑空間，本梯的住戶自然也只用該梯上落和出入，而各梯共有面積的設(shè)置和單元套內(nèi)面積的分隔、大小情況都不同，公攤系數(shù)自然應(yīng)不同。故除了大樓公設(shè)面積應(yīng)進行整棟大樓的分?jǐn)偼?，?yīng)以梯為單元進行共有面積的公攤，即為本梯設(shè)置的共有面積由本梯的住戶分?jǐn)?。計算結(jié)果是同一梯的住戶公攤系數(shù)相同，即同一梯有相同的實用率[3]。3.5質(zhì)量檢查在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計價依據(jù)，房產(chǎn)測量的房屋面積計算結(jié)果與開發(fā)商、廣大購房戶的切身利益密切相關(guān)，因此，房產(chǎn)測量的結(jié)果，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)各方的利益。質(zhì)量檢查是房產(chǎn)測量工作中的一個重要環(huán)節(jié)，質(zhì)量檢查工作的好壞，直接關(guān)系到最終房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。以下介紹房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查的重點及方法：房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。無論是一級驗收還是二級檢查，都應(yīng)對各項工作質(zhì)量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。3.5.1房產(chǎn)用地平面圖質(zhì)量檢查房產(chǎn)用地平面圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產(chǎn)用地平面圖測量，首先應(yīng)通過外業(yè)檢查各圖根控制點的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查房屋等地物問的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。然后內(nèi)業(yè)檢查房地產(chǎn)編號是否準(zhǔn)確，丘號幢號的編排與已有房屋是否有重復(fù)，各種注記數(shù)據(jù)的位置是否恰當(dāng)。再次將新測的房產(chǎn)分丘圖與原有的房產(chǎn)分丘圖作比較，檢查是否有已拆除房屋，以免產(chǎn)權(quán)登記時重復(fù)登記；最后將分丘界線與土地使用權(quán)證的土地權(quán)屬界線進行比對，判斷該房屋是否在土地界線內(nèi)，以保證房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人的一致。3.5.2房產(chǎn)平面圖質(zhì)量檢查對于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表中產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在層、設(shè)計用途、建筑年代、門牌樓號等信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產(chǎn)分戶圖測量，首先應(yīng)對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始邊長測量數(shù)據(jù)是否有漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內(nèi)分段測量(含墻厚)之和的較差是否超限。其次進行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少12﹪。3.5.3房產(chǎn)平面圖的繪制、房屋建筑面積質(zhì)量檢查計算和公用面積分?jǐn)偡慨a(chǎn)分戶圖作為房屋所有權(quán)證的附圖，主要表示房屋權(quán)界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。目前多數(shù)房產(chǎn)測繪部門都購置了各種專用房產(chǎn)分戶圖繪圖及面積計算軟件，利用計算機繪制房產(chǎn)分戶圖并進行房屋建筑面積的計算及公用面積的分?jǐn)?。因此，首先?yīng)對繪制好的房產(chǎn)分戶圖進行檢查，檢查各邊長是否與實測邊長相符，戶室、樓梯、走廊、設(shè)備房等是否有漏繪，戶與戶之間、戶與公用部位之間的權(quán)屬界線是否正確。其次檢查功能區(qū)的設(shè)置是否合理，墻厚的設(shè)置是否正確。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設(shè)備房等公用部位的分?jǐn)偠x是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、指北針等屬性是否正確[4]。3.6提交房產(chǎn)用地平面圖、分戶圖做完以上步驟后，就要提交成果了，將質(zhì)量檢查完成后的成果圖打印成紙質(zhì)成果圖,一下是一個項目的成果圖:圖3-13：用地平面圖圖：3-14房產(chǎn)平面圖檢查完成果圖，接下來就要填寫土地登記申請書和房屋所有權(quán)登記申請書。而房屋所有權(quán)登記申請書有分為私人房屋所有權(quán)登記申請書和廠房所有權(quán)登記申請書，這些在登記時不要弄錯了。在最后提交的成果報告書中應(yīng)包括房產(chǎn)測繪合同、測繪摘要、房產(chǎn)測繪調(diào)查表、房產(chǎn)分丘平面圖、分層分戶平面圖、建筑面積計算頁、公用面積分?jǐn)傉f明、房產(chǎn)權(quán)證明圖、檢查報告、驗收報告。4、結(jié)論與展望隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測量的相關(guān)技術(shù)也在不斷成熟當(dāng)中，比如全站儀精度的提高，內(nèi)業(yè)處理軟件升級。盡管如此，房產(chǎn)測量仍存在很大的進步空間。因此我們要不斷努力，提高房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強測繪機構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。同時更要加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)從業(yè)人眼的綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。5、致謝四年的學(xué)習(xí)生活即將結(jié)束，回顧四年的學(xué)習(xí)生活，感受頗深，收獲豐厚。在論文的寫作過程中，有很多困難，無論是在理論學(xué)習(xí)階段，還是在論文的選題、資料查詢、開題、研究和撰寫的每一個環(huán)節(jié)，無不得到導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)和幫助。借此機會我向?qū)煴硎局孕牡母兄x！同時，我要感謝資源工程學(xué)院的各位老師，正是由于他們的傳道、授業(yè)、解惑，讓我學(xué)到了專業(yè)知識。同時我也要感謝我的同學(xué)給予我的幫助，他們?yōu)槲易珜懻撐奶峁┝瞬簧俳ㄗh和幫助。我要感謝，非常感謝我的導(dǎo)師陳美智老師。他為人隨和熱情，治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)細心。在閑聊中他總是能像知心朋友一樣鼓勵你，在論文的寫作和措辭等方面他也總會以“專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”嚴(yán)格要求你，從選題、定題開始，一直到最后論文的反復(fù)修改、潤色，陳老師始終認(rèn)真負責(zé)地給予我深刻而細致地指導(dǎo)，幫助我開拓研究思路，精心點撥、熱忱鼓勵。正是陳老師的無私幫助與熱忱鼓勵，我的畢業(yè)論文才能夠得以順利完成，謝謝陳老師！參考文獻[1]藍悅明，康雄華.不動產(chǎn)測量與管理[C].武漢大學(xué)出版社,2008(11):73-74.[2]李志.用手持激光測距儀測量不規(guī)則房屋[J].廣東建材,2008(12).[3]林飛.對房產(chǎn)測量中面積計算問題的分析[J].建材與裝飾2009（9）,(3)1:319-320.[4]張勇，袁中才.房產(chǎn)測量及其質(zhì)量檢查[J].中華建設(shè),200810,(1)1:119-120.[5]張丹.淺談房產(chǎn)測量中的若干問題和解決方法[J].社會發(fā)展,2010(3)1.[6]龔建雅.空間數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)的概念與發(fā)展趨勢[J].測繪科學(xué),2001(1).[7]張成良.小議房產(chǎn)測量技術(shù)及存在的問題[J].民營科技,2009(12)：174[8]李謀.基于房產(chǎn)測量實踐的房產(chǎn)測繪管理發(fā)展分析研究[A].科技資訊,2010(4)：162.[9]林娟娟.關(guān)于房產(chǎn)測量中若干問題的分析[J].建材與裝飾,2009(10):211-212.[10]劉詠楓，陸一川.建筑面積應(yīng)注意適用標(biāo)準(zhǔn)問題[J].城市開發(fā),2008(2):74-75.[11]但唐義.關(guān)于房屋建筑面積測算若干問題的探討[J].浙江測繪,2008(2):14-15[12]鄧小軍,鄭小梅.共有面積分?jǐn)偰Ｐ偷膶崿F(xiàn)方法研究[B].測繪信息與工程,2008,33(2):48-49.[13]陳少雄,王紅波.談房產(chǎn)測量共有公用建筑面積的分?jǐn)俒B].陜西建筑,200805(155):23-25.[14]謝紅.房屋套內(nèi)面積測量儀的設(shè)計[D].武漢理工大學(xué)，2004(3):4.[15]梁澈瀅.關(guān)于房產(chǎn)測量時應(yīng)注意的幾個問題[B].西部探礦工程.2009(9):182.[16]鄭曉光.關(guān)于房產(chǎn)測量中幾個問題的探討.科技交流，2008(4):16-17.PropertyMeasurementTechnologyResourceEngineeringSurveying