某廣場營銷策劃執(zhí)行報告

第一部分：市場部分區(qū)域市場狀況分析房地產(chǎn)市場總體供求狀況分析從桐鄉(xiāng)市統(tǒng)計局《關(guān)于2005年全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報》中有如下信息“房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)15.13億元，比上年增長9.6％，增幅比上年下降54.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)施工面積186.9萬平方米，其中住宅150.9萬平方米，分別比上年增長12.3％和22.0%;竣工面價59.1萬平方米，比上年增長28.1％，完成銷售面積20.1萬平方米。比上年下降46.9％，銷售額5.21億元，下降51.4％?！睆纳鲜鰯?shù)據(jù)中得知，“桐鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場發(fā)展明顯放緩，”“2005年的房地產(chǎn)施工面積有186.9萬平方米，其中住宅150.9萬平方米，”換言之，商用物業(yè)的開發(fā)量在36萬平方米，去年開發(fā)的量有望在2006年批量乃至全部上市，屆時桐鄉(xiāng)的商用物業(yè)供應(yīng)將有噴涌之勢。項目周邊競爭項目分析為方便項目的平衡比較，將以表格的形式進(jìn)行提交。項目名稱尚城(寶利·羅瑪)大廈項目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤豐步行街與迎鳳路交界處（、）占地面積4000多㎡建筑面積約3萬㎡建筑類型單體兩幢樓，1-4層為1萬㎡思維精品商場，5-17層為商務(wù)公寓商鋪數(shù)量80間左右商場標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡經(jīng)營年限40年，公寓50年年遞增率未定發(fā)展商桐鄉(xiāng)金弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位桐鄉(xiāng)首座酒店式管理的商務(wù)公寓/數(shù)碼廣場（群樓）口號時尚領(lǐng)地財富旺角產(chǎn)品訴求未來市中心金鉆地段：潤豐步行街核心位置；步行街地標(biāo)建筑，古羅馬風(fēng)格主題休閑廣場和精致的空中花園；完善的商務(wù)居住配套品牌的物管服務(wù)（物管公司未定）經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)1F沿街獨(dú)立商鋪、里面商鋪統(tǒng)一作頤高數(shù)碼城2F頤高數(shù)碼城3F未定4F未定5-17F酒店式公寓（部分為速8統(tǒng)一經(jīng)營，其余為自主產(chǎn)權(quán)）輻射范圍面向桐鄉(xiāng)經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8％的返租回報租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）商鋪：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二層：￥5000－6000酒店式公寓：帶裝修、返租回報的￥4500；毛坯無回報的￥2800－3500銷售率/租賃率商鋪：3月下旬正式開盤，臨街商鋪基本售完，內(nèi)街商鋪銷售緩慢公寓：帶裝修、投資回報的酒店式公寓銷售情況良好，毛坯剩余較多綜合分析去年房產(chǎn)會以全新形象出現(xiàn)，更推出兩年8％回報的由速8經(jīng)營的酒店式公寓，一時銷售狀況火爆；但熱潮過后，跌入銷售低谷，近半年來公寓銷售狀況一般；引入速8酒店作為公寓的經(jīng)營管理人，推進(jìn)了公寓的銷售進(jìn)度；引入頤高作為裙樓商業(yè)的主力商家，帶動裙樓的招商，對銷售有直接拉動作用，在最短的時間內(nèi)引進(jìn)品牌主力商家進(jìn)行經(jīng)營管理輸出，是項目推進(jìn)的一個有效捷徑，值得我項目在推售過程中加以借鑒。項目名稱瑞豐商務(wù)廣場項目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤豐商業(yè)步行街與為民路交界處占地面積約34000㎡建筑面積約1.5萬㎡（具體數(shù)據(jù)沒定）建筑類型3層商鋪，4-9層單身公寓商鋪數(shù)量―――經(jīng)營年限商場：40年公寓：50年年遞增率―――發(fā)展商桐鄉(xiāng)市瑞豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位集大型商業(yè)、特色商業(yè)和部分的零散商業(yè)，成為一個集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商鋪口號定做專屬你的夢想空間產(chǎn)品訴求長三角核心位置，交通四通八達(dá)；位于繁盛商業(yè)黃金區(qū)域，配套完善；提供星級酒店服務(wù)，商務(wù)休閑一體。經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)1F業(yè)態(tài)沒有特別限制，屬于業(yè)主自主經(jīng)營。2F3F4-9F精致小戶型私人公寓輻射范圍面向桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)的小額投資者經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）商鋪14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，裝修費(fèi)用400元/平米。銷售率/租賃率1F已經(jīng)全部售完，目前臨步行街有一間30多平米的在轉(zhuǎn)讓，價格14000元/㎡。2F、3F整體出售，目前有大約1500平米已經(jīng)正在裝修做咖啡廳。還有近3000平米已經(jīng)預(yù)訂，但還沒有交定金，可以整體對外出售，價格給3000元/平米左右。綜合分析位于潤豐商業(yè)步行街核心地段，三層群樓商場，與步行街人流、商業(yè)配套共享，使該項目首層商鋪銷售價格可觀；住宅產(chǎn)品以單身公寓為主，雖說與尚城產(chǎn)品同質(zhì)，但因為尚城引進(jìn)了“速8”酒店進(jìn)行品牌輸出管理，同樣標(biāo)榜提供星級酒店式服務(wù)的瑞豐商務(wù)大廈頓顯失色；三層裙樓由于缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商，現(xiàn)在除一家咖啡廳在營業(yè)外，大量面積空置，更缺乏主力商家的有力支撐，因此商業(yè)裙樓（2－3層）只能低價出售；項目現(xiàn)在的工程進(jìn)度：外立面已經(jīng)基本完工，但公寓仍有大量余貨（大部分集中在北面），二三層商鋪基本未售，資金回收情況不樂觀。項目名稱中國桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城項目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市世紀(jì)大道8號占地面積122畝(8.13萬㎡)建筑面積約17萬㎡建筑類型四層商業(yè)樓,15層的商務(wù)辦公樓,1.5公里的長的精品街區(qū)商鋪數(shù)量3000多間經(jīng)營年限40年年遞增率頭兩年發(fā)展商8%返租，無遞增；之后未定發(fā)展商浙江聚寶置業(yè)投資商―――物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場服務(wù)中心、上海東方國貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新汽車站廣告訴求定位集專業(yè)市場、精品商業(yè)街、綜合辦公樓為一體的綜合商業(yè)體口號讓財富旺起來產(chǎn)品訴求權(quán)威：政府立項；政府參與選址；交通要塞、客運(yùn)、物流等配套交通：320國道、瀘杭甬高速、乍嘉蘇高速、鐵路、空港、水路等產(chǎn)業(yè)鏈：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海寧皮革城、桐鄉(xiāng)傳統(tǒng)鞋業(yè)投資：超大規(guī)模；智能、信息化；商務(wù)辦公一體；財富篇：兩年8％的回報；統(tǒng)一經(jīng)營，國際采購商進(jìn)駐；政府支持。經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一期：四層主體樓（A區(qū)）、15層商務(wù)辦公樓、1.5公里的精品街區(qū)（B/C區(qū)）主體樓1F鞋業(yè)展示、批發(fā)（建筑面積約1萬㎡）427間主體樓2F箱包皮具展示、批發(fā)（建筑面積約1萬㎡）427間主體樓3F皮衣皮草（建筑面積約1萬㎡）427間主體樓4F倉庫（建筑面積約1萬㎡）B區(qū)精品售賣店（建筑面積約1.15萬㎡）約152間C區(qū)精品售賣店（建筑面積約1.15萬㎡）約140間商務(wù)樓15層，標(biāo)準(zhǔn)層約1000㎡，共1.5萬㎡；18間/層（可隨意間隔）二期：精品街區(qū)、商務(wù)公寓（規(guī)劃中，未定）輻射范圍面向浙江、溫州、臺州、東莞、晉江、成都等著名產(chǎn)地的廠家及經(jīng)銷商，同時吸納國際品牌加盟，形成全國性集散中心。經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8％的返租回報租金（元/㎡/月）第一年免租，第二年收60％的租金，一層：租金1000元/㎡/年二層：666元/㎡/年，三層：600元/㎡/年。售價（元/㎡）首層：￥9000－10000；二層：￥7000；三層：￥5000銷售率/租賃率首層基本售完，尚余少量位置不好的商鋪；二三層還有一定量的商鋪未售；招商工作全面進(jìn)行中。綜合分析標(biāo)準(zhǔn)的口岸商業(yè)形態(tài)：緊鄰?fù)┼l(xiāng)市客運(yùn)站旁，離高速公路入口近，客貨運(yùn)便利；交通便利：公路、鐵路、空港、水路路路亨通；具備產(chǎn)業(yè)鏈支持，皮鞋乃當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)，皮革有海寧前驅(qū)；規(guī)模大，集商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂于一體，走綜合專業(yè)市場路線，較傳統(tǒng)市場多元化，經(jīng)營穩(wěn)健，風(fēng)險小；項目近期大力推進(jìn)市場招商工作，爭取在試業(yè)前盡量滿場；在人才引進(jìn)方面更作大投入，大有蓄勢以待開業(yè)一炮而紅之勢；B、C兩段步行街現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購中，具體開盤時間在今年下半年。項目名稱桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場項目性質(zhì)商業(yè)+酒店+產(chǎn)權(quán)式酒店基本指標(biāo)地址原320國道與慶豐南路交匯處占地面積4268.91㎡建筑面積150000平方米（商業(yè)70000平方米）建筑類型1幢6層餐飲娛樂城、2幢20層產(chǎn)權(quán)式酒店、1幢18層賓館、多層大型環(huán)形商業(yè)街。商鋪數(shù)量沿街80多間商場標(biāo)準(zhǔn)層公寓標(biāo)準(zhǔn)層———經(jīng)營年限商鋪40年，年遞增率———發(fā)展商浙江新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商———物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用周邊配套行政審批中心、新世紀(jì)大酒店、銀園大酒店廣告訴求定位吃喝玩樂購輝煌不夜城口號開啟輝煌不夜城引領(lǐng)財富新時代產(chǎn)品訴求日常消費(fèi)、高檔消費(fèi)、特色消費(fèi)、時尚消費(fèi)、旅游消費(fèi)于一體經(jīng)營規(guī)劃沿街商鋪美食新天體、時尚精品店、動感娛樂城、歡樂不夜天、家具生活館、商務(wù)行政區(qū)環(huán)形商場退臺式商鋪其它自主經(jīng)營四星級酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店輻射范圍桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）——售價（元/㎡）未定銷售率/租賃率誠意認(rèn)購中綜合分析該項目是目前桐鄉(xiāng)最大的綜合商業(yè)項目，15萬方的總體體量和桐鄉(xiāng)首座超大規(guī)模餐飲休閑娛樂MALL，突破了現(xiàn)有商圈（東興商圈）的傳統(tǒng)臨街店鋪形式，將給桐鄉(xiāng)零售商業(yè)市場帶來巨大沖擊；其商業(yè)定位是一個聚集各種商業(yè)形態(tài)的商業(yè)娛樂休閑綜合體，包含的商業(yè)形態(tài)極為廣泛：餐飲、購物、酒店等都在未來經(jīng)營內(nèi)，業(yè)態(tài)的兼容性、互補(bǔ)性較強(qiáng)；就其建筑形態(tài)而言，走的是臨街商鋪和大型建筑結(jié)合的路線，中心建筑物布置有推臺式中庭，兩翼業(yè)態(tài)與之形成業(yè)態(tài)的動靜互補(bǔ)，從購物環(huán)境、人流動力線、出入口設(shè)置等角度考慮，中心環(huán)形建筑如加天幕，比較適宜做大百貨。受市場環(huán)境影響，項目反應(yīng)較冷談，價格、返租情況等都還沒有明確，一切都在靜觀其變。項目在招商上也存在問題，目前還沒有一個有意向的主力商家，開盤推遲到5—6月份，可能會與我項目有沖突，形成一定的威脅。由于公司內(nèi)部決策問題，此項目現(xiàn)在處于停工狀態(tài)，對我項目暫無太大威脅。項目名稱中國崇福皮草大世界項目性質(zhì)專業(yè)市場基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市崇福皮毛市場內(nèi)占地面積250畝(16.67萬㎡)建筑面積約3.4萬㎡建筑類型主體五層商業(yè)樓,五層商務(wù)樓商鋪數(shù)量400多間經(jīng)營年限40年年遞增率發(fā)展商浙江正中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資商―――物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場服務(wù)中心、上海東方國貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套貨運(yùn)、旅業(yè)、皮毛原料加工廠廣告訴求定位集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場口號皮草大世界，天天皮草節(jié)365天永不落幕的皮草展覽會產(chǎn)品訴求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，歷史悠久；位于長三角核心位置，交通便利，人流匯聚；位于皮毛市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)，國內(nèi)外經(jīng)銷商匯聚；集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場的單一格局，配套完善；規(guī)劃超前，建筑設(shè)計理念（大開間、大中庭）先進(jìn)；經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一期：主體樓一幢，約3.4萬㎡1F箱包皮具展示、批發(fā)約70間2F裘衣服裝展示、批發(fā)約80間3F輔料展示、批發(fā)約80間4F商務(wù)辦公5F國際商務(wù)區(qū)東樓5層，商務(wù)樓（帶獨(dú)立衛(wèi)生間），辦公及科技開發(fā)設(shè)計中心二期：夢幻中心（17層商務(wù)樓/公寓）輻射范圍長三角，國內(nèi)外主要對口城市經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）3-5元/㎡/天售價（元/㎡）（04年開盤價格）7000-13500元/㎡銷售率/租賃率首層尚有一定量的商鋪未售、二三層銷售狀況更差；目前首層開業(yè)率較低，二三層也只有靠近中庭一帶開業(yè)率稍高，其余的空置為主。綜合分析位于320國道傍邊，瀘杭甬高速長安出口處，交通四通八達(dá)；位于崇福皮毛市場里面，具備傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，行業(yè)集聚效應(yīng)明顯；集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場的單一格局，配套完善；建筑理念先進(jìn)，采用大開間、大中庭、觀光電梯、中庭自然采光等設(shè)計，使市場環(huán)境大為改善，通透舒適；目前項目以招商為主，但因為處于淡季，情況不甚理想；二期商務(wù)樓一直未見動靜。項目名稱洲泉·浙江足佳鞋業(yè)市場項目性質(zhì)專業(yè)市場基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市洲泉鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——鞋業(yè)特色區(qū)（桐德公路傍邊）占地面積5.4萬㎡建筑面積近10萬㎡（二期6.2萬㎡）建筑類型多幢條形三層建筑組群，后有兩幢連體九層綜合商務(wù)樓商鋪數(shù)量二期約有1100間商鋪經(jīng)營年限40年年遞增率每5年增長0.5%發(fā)展商嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套鞋業(yè)市場一期，市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、郵政、通訊等辦事網(wǎng)點(diǎn)，同時配有物流中心、信息中心、展示中心、設(shè)計研發(fā)中心等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及賓館、超市、餐飲、修理等生活供應(yīng)站點(diǎn)。廣告訴求定位浙北最大的鞋業(yè)批發(fā)市場工貿(mào)交流、商品交流、信息交流和人們休閑旅游的一個場所?？谔栃瑯I(yè)元老的發(fā)源地5萬元商鋪園您投資夢產(chǎn)品訴求地段優(yōu)勢：位于長三角核心位置，周邊交通四通八達(dá)；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：有強(qiáng)大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，前店后廠企業(yè)上千家；市場配套齊全，管理專業(yè)；低門檻，少投入，5萬元可做業(yè)主。經(jīng)營規(guī)劃多幢三層建筑鞋業(yè)交易市場綜合商務(wù)樓1-2F鞋業(yè)商鋪綜合商務(wù)樓3F倉儲、物流中心綜合商務(wù)樓4F展示中心綜合商務(wù)樓5F信息中心綜合商務(wù)樓6F設(shè)計研發(fā)中心綜合商務(wù)樓7F管理中心綜合商務(wù)樓8-9F配套服務(wù)機(jī)構(gòu)輻射范圍長三角地區(qū)經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，可選擇5-20年的租金回報。前5年每年6%的返租回報。租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）4200元/平米左右銷售率/租賃率一期全部售完，并于3月28日舉行首屆訂貨會，暨二期商鋪正式開售；綜合分析具有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，洲泉及周邊鞋業(yè)企業(yè)上千家，成為市場的主要經(jīng)營者市場建筑現(xiàn)代、簡約，是對傳統(tǒng)市場的革新、升級，更能適應(yīng)市場的不斷發(fā)展需要，受到鞋業(yè)商貿(mào)者的歡迎；市場內(nèi)配套完善，從產(chǎn)品的研發(fā)到經(jīng)營者的生活配套等都涵蓋到了，麻雀雖小，五臟俱全；3月28日，一期正式開始營業(yè)，二期開盤。二期4000多價格，20年的回報，相對較吸引人，投資投資風(fēng)險降低；加之準(zhǔn)入門檻低，投入少，5萬元可做業(yè)主，吸引一批手上資金不多的投資者入市，同時擴(kuò)增了購買群體。項目名稱烏鎮(zhèn)·第一坊項目性質(zhì)商用物業(yè)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)二期景區(qū)路口（龍源北路）占地面積9427㎡建筑面積20000㎡建筑類型三層的仿明清建筑商鋪數(shù)量300套左右經(jīng)營年限40年年遞增率———發(fā)展商浙江佳立房地產(chǎn)開發(fā)公司投資商―――物管/經(jīng)管公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套烏鎮(zhèn)二期景區(qū)，烏鎮(zhèn)內(nèi)外的老街店鋪，商業(yè)氛圍逐漸升溫。廣告訴求定位滿足烏鎮(zhèn)旅游用品消費(fèi)需求，完善景區(qū)的餐飲、休閑、娛樂的配套?？谔枿D――產(chǎn)品訴求首層面積小，投資額度小經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一層20－50㎡小面積分割，100多間；業(yè)態(tài)以工藝品零售為主。二、三層60－300㎡大面積分割，約200間；以休閑、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主。輻射范圍桐鄉(xiāng)及周邊的投資者經(jīng)營模式未確定是否有返租回報物業(yè)屬性產(chǎn)權(quán)銷售租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定（4月底開盤）銷售率/租賃率未開售綜合分析作為烏鎮(zhèn)的配套商業(yè)項目，目前已基本完成基建工作，但受烏鎮(zhèn)二期遲遲未推出市場的影響，項目的推售工作也一直在往后挪，希望借烏鎮(zhèn)二期的宣傳勢頭，蓄勢強(qiáng)力出擊；2）項目本身的宣傳甚少，除了去年底參加房展會外，只在桐鄉(xiāng)分類廣告中發(fā)布以下信息，項目知名度不高；3）作為烏鎮(zhèn)二期景區(qū)的門戶商業(yè)，較黃金水岸而言，位置優(yōu)勢相當(dāng)明顯；但商業(yè)體量不大，二期景區(qū)又偏居一偶，就此而言，難敵黃金水岸的規(guī)模優(yōu)勢。項目名稱烏鎮(zhèn)·黃金水岸項目性質(zhì)商業(yè)街區(qū)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)南側(cè)，桐烏公路傍邊占地面積3萬㎡建筑面積5萬余㎡建筑類型低密度（2-3層）皖南民居復(fù)古建筑，主體樓為13層公寓商鋪數(shù)量328間商鋪，369套產(chǎn)權(quán)式假日公寓經(jīng)營年限40年年遞增率頭三年發(fā)展商8.5%返租，無遞增；之后未定發(fā)展商桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司投資商上海堯舜置業(yè)有限公司物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新長途汽車站、鎮(zhèn)政府辦公大樓（均在規(guī)劃中）廣告訴求定位集娛樂、購物、休閑、美食、度假為一體的一站式商業(yè)街區(qū)口號聚龍?zhí)煜拢敻徊窗度胫鳛蹑?zhèn)財富中心產(chǎn)品訴求全國著名旅游景點(diǎn)——烏鎮(zhèn)之畔，先天旅游資源優(yōu)厚，旅游業(yè)為商街帶來強(qiáng)大的人流；鎮(zhèn)區(qū)新行政中心對面，新長途汽車站傍邊，地段一流；政府支持；特色產(chǎn)業(yè)多，旅游商業(yè)購銷兩旺；經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)區(qū)域分布分別由A-L號建筑物組成A1、A2三寶攬勝（特色旅游購物廣場：地方土特產(chǎn)、老字號小商品、旅游文化精品）B、C雙龍回瀾（特色水岸餐飲廣場：大型品牌餐飲、民族特色餐飲等）D、E、K、N金玉滿堂（精品購物廣場：桐鄉(xiāng)蠶絲制品、濮院毛衫服飾、盛澤絲綢制品、崇福皮草、海寧皮具）J、M、H、G、F又憶江南（水岸風(fēng)情休閑廣場：咖啡、茶坊、特阿小餐飲等）L翠波三居（度假娛樂休閑廣場：高星級酒店管理假日公寓、大型娛樂餐飲、KTV娛樂等）輻射范圍全國各地的旅游者/團(tuán)體經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供三年8.5％的返租回報租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定（8-9月開盤）銷售率/租賃率未知綜合分析1）項目屬于特色旅游商業(yè)街區(qū)，緊鄰烏鎮(zhèn)，旅游業(yè)為商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營和發(fā)展帶來強(qiáng)大的人流量支持；烏鎮(zhèn)新鎮(zhèn)政府大樓、長途汽車站規(guī)劃就在項目周邊，對確立項目在烏鎮(zhèn)的商業(yè)地位起決定性作用；桐鄉(xiāng)的特色產(chǎn)業(yè)眾多，旅游用品市場潛力巨大，為項目的存在提供了支持；發(fā)展商提供三年每年8.5％的反租回報，降低投資者的投資風(fēng)險，投資信心增加。項目宣傳推向市場較早，并在網(wǎng)站、報紙上已有大量的投放量，知名度較高，長達(dá)一年多的客戶積累時間為項目業(yè)態(tài)定位、價格修正提供了大前提。目前項目對原有業(yè)態(tài)作了相應(yīng)調(diào)整，加大了餐飲行業(yè)的份額，價格也將重新審議，預(yù)計開盤時間要到今年下半年以后。項目名稱財富大廈項目性質(zhì)商業(yè)+酒店式公寓基本指標(biāo)地址滬杭320國道進(jìn)入濮院新鎮(zhèn)政府門戶位置（\）占地面積8097平米建筑面積17425平米建筑類型2層沿街商鋪，5層花園洋房,1棟11層純酒店式公寓，1棟14層復(fù)合式酒店公寓商鋪數(shù)量40間左右商場標(biāo)準(zhǔn)層———公寓標(biāo)準(zhǔn)層———經(jīng)營年限70年年遞增率———發(fā)展商桐鄉(xiāng)港華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商香港天之一企業(yè)集團(tuán)浙江金鑫皮革有限公司物管/經(jīng)管公司————管理費(fèi)用———廣告位費(fèi)用————周邊配套學(xué)校、車站、醫(yī)院、政府新行政中心廣告訴求定位財富人生新平臺口號黃金口岸，財富軸心產(chǎn)品訴求做擁繁華地段70年產(chǎn)權(quán)/假日酒店式商務(wù)公寓經(jīng)營規(guī)劃沿街商鋪商鋪40—100平方米，最大的200多平方米(首二層連賣，首層層高4.5米，二層2.19米)輻射范圍濮院市場及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者推售模式純酒店式公寓和復(fù)合型的酒店式公寓混合供應(yīng)，以酒店輸出管理的模式，帶動其他公寓的銷售。物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供5年8％的返租回報租金（元/㎡/月）價格重新進(jìn)行調(diào)整，較之前有所下降，還沒有最終確定。售價（元/㎡）最新調(diào)整的價格暫未對外公布，之前市調(diào)的數(shù)據(jù)為：沿街商鋪8000元/平方米左右，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。估計此次調(diào)價后，新價格會比之間的價格偏低一些。銷售率/租賃率預(yù)計5月底6月初開盤綜合分析1）濮院的單身公寓一直供求不斷，該項目可謂因應(yīng)市場需求，以濮院羊毛衫產(chǎn)業(yè)為依托，規(guī)劃設(shè)計建造一個集商業(yè)、居住、辦公和休閑為一體的城鎮(zhèn)型多功能中心；項目所處位置正是濮院的新行政中心周邊新興起的“十字街道”，項目扎推開發(fā)，先后上市，對本案的銷售推進(jìn)非常有利。該項目提出的酒店式公寓（只交首期，即可返利式供樓）表明單身公寓市場正從自住型向投資型發(fā)展；由于濮院同時連接桐鄉(xiāng)市區(qū)和嘉興市區(qū)，酒店式公寓和商業(yè)要面臨配套更成熟、更具競爭力的市區(qū)項目的競爭，因此濮院的酒店式公寓未來經(jīng)營主要取決于本地商業(yè)、辦公、娛樂環(huán)境的成熟程度。加之濮院本身是羊毛衫產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的集鎮(zhèn)，自我完善更能滿足濮院人民及貿(mào)易商人不斷膨脹消費(fèi)欲望。調(diào)整前價格：沿街商鋪8000元/平方米，A棟純酒店式公寓4500元/平米左右，C棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。）項目的公寓面積近17000平米，有相當(dāng)?shù)氖袌鰤毫?。之前的價格受當(dāng)前房產(chǎn)市場的影響，進(jìn)行了重新調(diào)整，還沒有對外公開，而開盤時間也初步推遲到5-6月份。項目名稱九龍港項目性質(zhì)商業(yè)基本指標(biāo)地址濮院鎮(zhèn)政府旁邊（\）占地面積約1.5萬平米建筑面積1.5萬平方米建筑類型三層臨街商鋪，長400米，層高3.9米商鋪數(shù)量———商場主力面積25-60㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層無經(jīng)營年限40年年遞增率6％（3年）發(fā)展商桐鄉(xiāng)銀杉房產(chǎn)投資商物管/經(jīng)管公司上海外灘·久怡物業(yè)管理管理費(fèi)用招商顧問香港卓越置業(yè)顧問國際有限公司周邊配套羊毛衫市場、賓館廣告訴求定位美食休閑街口號美食休閑在濮院新商圈·新中心·新財富產(chǎn)品訴求特色美食街，娛樂夢工場，空中酒吧廊，休閑生活館。經(jīng)營規(guī)劃1—3號樓休閑生活館：桑拿、美容美發(fā)，足浴、棋牌、健身、網(wǎng)吧等4號樓KTV、演藝吧、夜總會、音樂沙龍5號樓咖啡廳6號樓大型餐飲7—9號樓特色小吃、風(fēng)味餐飲、主題餐廳、休閑餐飲、中西美食輻射范圍濮院羊毛衫市場及濮院本地經(jīng)營模式前三年統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營，對小業(yè)主提供三年18％的返租。物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供3年18％的返租回報租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）一層9500—11000，二層5000多，三層3000左右銷售率/租賃率4月初開盤，目前已經(jīng)開始接受預(yù)訂。綜合分析項目位于濮院鎮(zhèn)政府旁邊，是濮院新區(qū)“十字街道”所在，項目是為滿足濮院的鄰近消費(fèi)需求，對我項目不構(gòu)成直接威脅，但分流了很多濮院的投資和消費(fèi)客戶。濮院商業(yè)消費(fèi)行業(yè)的興起，自我完善，自我消化有效消費(fèi)需求，減弱了桐鄉(xiāng)主城商業(yè)的向心力。項目聘請香港卓越置業(yè)顧問國際有限公司做招商顧問，是項目唯一的亮點(diǎn)，與項目接觸的商家有肯德基，兩岸咖啡等。目以餐飲娛樂為主要業(yè)態(tài)，為濮院乃至桐鄉(xiāng)最大的一條主題商業(yè)街，填補(bǔ)了桐鄉(xiāng)沒有大型餐飲主題商業(yè)街的空白，也滿足了濮院市場商貿(mào)人士的餐飲、商務(wù)休閑的需求。不足之處是項目只有部分商鋪靠近宏苑路，其他大部分的商鋪位于內(nèi)街，西面是廠房，東面和北面都是已建或在建的住宅項目，因此，這個項目若后期經(jīng)營稍有不善，將陷入僵局，很難翻身。項目名稱勝利廣場項目性質(zhì)商業(yè)群體基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)濮院宏苑路（新行政中心旁邊）占地面積建筑面積70000㎡建筑類型四星級酒店、多層公寓、裙樓商鋪、商業(yè)街商鋪數(shù)量首期推出40間左右裙樓底商經(jīng)營年限40年年遞增率———發(fā)展商浙江凱旋萬豪置業(yè)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司——管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用——周邊配套濮院新行政中心、商業(yè)一條街（聚寶·華府、九龍港、財富大廈）廣告訴求定位濮院未來的商業(yè)中心容四星級酒店、商業(yè)街、大型超市、綜合住宅等于一體的綜合建筑群?？谔柭芬状蠼帧惺芊▏睦寺驗槌?，所以投資產(chǎn)品訴求采用國際流行設(shè)計，追求更開闊視野，營造更浪漫的陽光，引進(jìn)更時尚的商品，打造法式商業(yè)步行街——路易大街。經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)酒店裙樓主題商場，未作具體劃分；生態(tài)公園裙樓臨街商鋪，約有30多間；凱旋路大塊體大型超市，不做間隔；“7”字型內(nèi)街路易大街，商業(yè)步行街酒店裙樓與內(nèi)街之間商場（具體用途未定）輻射范圍濮院市場以及周邊地區(qū)投資者經(jīng)營模式一期住宅底商，純產(chǎn)權(quán)銷售，無返租。物業(yè)屬性發(fā)售產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定銷售率/租賃率未開售綜合分析在濮院新行政中心的“大十字街區(qū)”物業(yè)中，項目的商業(yè)體量次居九龍港之下，達(dá)70000㎡，對資本市場的沖擊較大；項目方案今年1月公示，但目前為止未見有大規(guī)模的動工現(xiàn)象（發(fā)展商主要精力集中在一期的多層公寓上），因此推向市場的時間很難推算，但估計會在我項目之后；項目本身體量大，且位于多個項目集中開發(fā)的夾縫中，遲遲未動工，很可能是因為對未來市場還沒有足夠的把握，又或是在尋找主力商家，希望能按需供應(yīng)；路易大街為內(nèi)街，直接的臨街面不多，無論是對業(yè)態(tài)的選擇還是后續(xù)的經(jīng)營都必須小心謹(jǐn)慎，否則很難保持商業(yè)街的正常營運(yùn)。濮院的“大十字街區(qū)”的開發(fā)，商用物業(yè)的供應(yīng)不斷增加，不免讓人擔(dān)心：濮院的消費(fèi)市場究竟有多大？能否支撐這幾個項目的持續(xù)經(jīng)營？一切有待市場的驗證。項目名稱濮院羊毛衫品牌中心項目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址濮院工貿(mào)大道（）物業(yè)體量1.5萬平方米建筑面積約5萬㎡建筑類型A、B樓為3.5萬㎡，C樓為1.5萬㎡商鋪數(shù)量5層商鋪經(jīng)營年限40年年遞增率―――發(fā)展商桐鄉(xiāng)市世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套世貿(mào)大廈托運(yùn)中心廣告訴求定位濮院羊毛衫市場中央商務(wù)區(qū)的展示窗口口號―――產(chǎn)品訴求羊毛衫展示、銷售，與世貿(mào)大廈功能定位類似經(jīng)營規(guī)劃A樓：羊毛衫管委會辦公用途；B樓：管委會經(jīng)營用房，無產(chǎn)權(quán)，僅作出租；C樓各層功能分布/攤位數(shù)首層外貿(mào)廣場（展示、銷售）二層外貿(mào)廣場（展示、銷售）三層旅游購物專場四層世界名牌廣場五層羊絨專場輻射范圍濮院羊毛衫市場的商戶經(jīng)營模式羊毛衫品牌展示、批發(fā)物業(yè)屬性租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）首層：（里）7000元/㎡；（外）13000元/㎡；二層：5000多元/㎡三層以上價格比較靈活。銷售率/租賃率首層臨街商鋪基本售完，立面尚有部分商鋪；二層銷售狀況良好，僅剩余少量商鋪。綜合分析項目位于占地35萬平方米濮院羊毛衫市場中央商務(wù)區(qū)核心位置，可謂占進(jìn)商機(jī)：與世貿(mào)大廈、國際商貿(mào)城、國際貿(mào)易中心等項目一起，共同構(gòu)建集洽談、外貿(mào)、電子商務(wù)、寫字樓、羊毛衫展示于一體的羊毛衫中央商務(wù)區(qū)，推動濮院的市場改造升級；與世貿(mào)中心并肩而立，首二層商鋪搶占了許多原世貿(mào)的老品牌（世貿(mào)中心品牌展示多半放在4層以上），尤其是臨街商鋪，品牌展示效果最佳；但三層以上的商鋪銷售難以推進(jìn)，原因在于很多投資者和商戶都不愿意步世貿(mào)中心的后塵。項目名稱濮院針織機(jī)械服飾輔料市場項目性質(zhì)專業(yè)市場基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院公路傍邊占地面積約1.72萬㎡建筑面積60000余㎡建筑類型街兩邊是條形多層市場，沿路東西是兩幢為酒店式公寓和商務(wù)寫字樓商鋪數(shù)量600間商鋪，經(jīng)營年限40年年遞增率6－7.5%發(fā)展商桐鄉(xiāng)市金泰置業(yè)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套停車場、賓館、桑拿、KTV休閑娛樂、茶室、咖啡廳、棋牌、會議室等廣告訴求定位集針織、機(jī)械、配件、輔料、籌劃、設(shè)計、包裝、電腦制版、售后服務(wù)、貿(mào)易辦公為一體的綜合商貿(mào)城?？谔栕鰧?，做大，做強(qiáng)產(chǎn)品訴求大市場（濮院羊毛衫市場）；大背景（政府重點(diǎn)培育專業(yè)市場）；大手筆（操作團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，免稅或減稅措施）；大優(yōu)惠（買一層得二層，買平方得立方）；大保障（鉑金級配套，鉆石級服務(wù)）；大掌柜（炒房東魷魚，自己做老板，20－400㎡，總有一款適合你）。經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)區(qū)域分布A區(qū)為南北各一幢，裙房一、二層為針織機(jī)械配件及電腦制版等市場，三、四層為休閑娛樂，主樓十二層為公寓式商務(wù)寫字樓；B區(qū)也為南北各一幢，裙房一、二層為毛衫輔料市場，三、四層為餐飲服務(wù)，主樓十二層為酒店。地下一層為汽車庫、自行車庫以及設(shè)備技術(shù)用房。A區(qū)A區(qū)一層主體部分設(shè)置公寓式商務(wù)寫字樓門廳，及必要的物管用房，消防控制室，公廁外其余全部為商鋪，以達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。二層主樓交通核心筒封閉，把包括主樓其他部分在內(nèi)的所有空間作為市場用房。三、四層裙房主要為休閑娛樂、KTV、桑拿、茶室、咖啡廳、棋牌及會議區(qū)等。五層及以上主體部分為公寓式商務(wù)寫字樓。B區(qū)B區(qū)一層主體部分為酒店大堂及必要的輔助用房，其余全部為商鋪；二層部分裙房為市場用房，其余三、四層裙房及建筑主體部分為廚房及餐廳用房；主樓五層及以上為酒店。輻射范圍長三角與紡織、制衣相關(guān)的行業(yè)經(jīng)營模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年6％的返租回報；促銷最高的返還利率高達(dá)7.5％租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）首層￥7358起；二層￥5328起；酒店式公寓及商務(wù)寫字樓￥2500起銷售率/租賃率首層尚余少量商鋪，二樓銷售近半綜合分析圍墻廣告、單張設(shè)計都一律的張揚(yáng)、搶眼，但營造了較好的視覺效果和現(xiàn)場氛圍，讓人一看有種熱血沸騰的感覺，從其不熟的銷售業(yè)績來看，此類廣告效果有一定的市場；對市場投資客戶的充分挖掘：鼓勵市場經(jīng)營商戶自購物業(yè)自營，“炒房東魷魚”，有助于600間商鋪的迅速消化，值得借鑒；桐鄉(xiāng)的資本市場對市場類物業(yè)的追捧是項目能熱銷的原因之一；此外，首層“買一層得二層，買平方得立方”，單價僅為3500左右，公寓的價格買商鋪，高性價比也是其能迅速消化的原因之一。項目名稱國際貿(mào)易中心（濮院）項目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院羊毛衫市場工貿(mào)大道占地面積29000㎡建筑面積8萬多㎡建筑類型五層商鋪,主體樓為27層的四星級的酒店商鋪數(shù)量400多間經(jīng)營年限40年年遞增率------發(fā)展商桐鄉(xiāng)市濮院國際貿(mào)易中心開發(fā)有限公司投資商桐鄉(xiāng)市華城房地產(chǎn)有限公司；桐鄉(xiāng)市光明置業(yè)物管/經(jīng)管公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套貨運(yùn)中心，商貿(mào)區(qū)廣告訴求定位濮院羊毛衫市場中央商務(wù)區(qū)以品牌毛衫貿(mào)易為核心，集四星級商務(wù)大酒店、停車廣場、世紀(jì)銀座等超強(qiáng)商務(wù)配套的毛衫頂級品牌市場口號這個中心，與世界商業(yè)接軌；這個中心，和世界財富同路。產(chǎn)品訴求地段：位于“中國羊毛名鎮(zhèn)——濮院”境內(nèi)，羊毛衫交易區(qū)中心，地理位置得天獨(dú)厚；行業(yè)集中：國內(nèi)外著名品牌云集之地，構(gòu)建現(xiàn)代國際商務(wù)平臺；配套：商務(wù)配套應(yīng)國際貿(mào)易需求，空前完善；介入國際先進(jìn)市場運(yùn)作理念，致力與打造，毛衫業(yè)頂級品牌市場；緊鄰320國道，南面是貨運(yùn)中心和在建的外貿(mào)中心、倉儲基地；五大中庭設(shè)計，中字型步行街設(shè)計，縱橫貫通，自動扶梯均勻分布，無死角位置；經(jīng)營規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)一期：商鋪1F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪2F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪3F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪4F毛衫展示、洽談區(qū)80多間商鋪5F毛衫展示、洽談區(qū)80多間酒店27層，商務(wù)洽談、商務(wù)會議、品牌推廣會、訂貨會等輻射范圍面向國內(nèi)外毛衫廠家、經(jīng)銷商經(jīng)營模式物業(yè)屬性租售并舉租金（元/㎡/月）未定售價（元/㎡）未定銷售率/租賃率未開售綜合分析1）位于濮院毛衫交易市場傍邊，世貿(mào)大廈右邊，具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈支撐；2）定位中高檔品牌的展示、洽談，與世貿(mào)大廈高中低檔品牌匯集相區(qū)分，目標(biāo)客戶群更加明確；建筑設(shè)計較世貿(mào)大廈也有其先進(jìn)之處，如五個中庭、多扶梯設(shè)計等這些都在物業(yè)檔次上作了一定程度的提高，以便與定位相吻合；集四星級商務(wù)大酒店、停車廣場、世紀(jì)銀座等超強(qiáng)商務(wù)配套于一體，一改以往市場的臟亂差的形象，致力打造濮院毛衫頂級品牌市場。該項目遲遲未動工，旁邊的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展示工作；但以國貿(mào)裙樓的體量，濮院羊毛衫市場需作而測升級才能滿足國貿(mào)裙樓的滿員。售樓員預(yù)告下個月即將動工。競爭樓盤對項目的啟示濮院“大十字街區(qū)”四盤并舉，搶占投資者視線濮院新行政中心搬遷，“大十字街區(qū)”迅速崛起，先是聚寶·華府的快跑，率先推出三星級的酒店式公寓，2萬元的準(zhǔn)入門檻，大小投資者通殺；再是餐飲航母——九龍港搶閘，15萬平方米的體量推向市場，引起掀然大波；勝利廣場不甘落后，7萬方的路易大街盡顯法式浪漫，還有兩幢四星級酒店和三十多幢多層公寓壓陣；再是財富大廈不溫不火，買一層送一層的商鋪現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購，酒店式公寓帶精裝修后續(xù)趕上，誓要分一杯羹。四盤共同捧市，濮院的聲名大震，震撼之余不免令人擔(dān)憂，在濮院發(fā)展零售、餐飲、休閑、娛樂配套業(yè)態(tài)是填補(bǔ)了現(xiàn)在的市場空白，但能否真能留住濮院的消費(fèi)，又或者說濮院的消費(fèi)是否就能夠支撐起這幾個項目的持續(xù)經(jīng)營、發(fā)展呢？拭目以待！政策不明，市場不火，發(fā)展商伺機(jī)而動去年新政以后，政府對房地產(chǎn)的方向引導(dǎo)動作減少，對住宅的開發(fā)建設(shè)開始從強(qiáng)硬的壓制轉(zhuǎn)向和緩的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草繩”，持幣觀望者還是不敢輕易出手。因此年后至今，市場依舊不溫不火，很多發(fā)展商不得不將開售時間一再后延，寄望啥時候來一陣春風(fēng)，全部一起發(fā)芽開花。從“返租”現(xiàn)象說開去市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段銷售的物業(yè)中，返租所占的比例相當(dāng)多，無論商用物業(yè)還是酒店式公寓，一律實(shí)行返租回報，回報年限從兩年到五年不等，中原分析后認(rèn)為原因在于：零售用途的商用物業(yè)、純投資的酒店式公寓等產(chǎn)品較市場物業(yè)而言，投資前景、投資收益不甚樂觀，沒有市場物業(yè)的即刻啟動經(jīng)營，即買即收租，且每年還有高額的租金遞增率，用以保持穩(wěn)定的長期收益等優(yōu)點(diǎn)才；相反，零售商鋪存在相當(dāng)長的市場培育期，酒店式公寓存在收益不穩(wěn)定、同質(zhì)化產(chǎn)品相互競爭等情況，采用統(tǒng)一年限返租，能幫助業(yè)主度過市場培育期，讓業(yè)主感覺到有一定的保障，短期內(nèi)不會失去投資信心。返租一般采用直接折減和按年返還等形式，直接折減的返還方式減低了投資者的首付壓力，備受小投資者的喜愛，因此能吸引大批小投資者入市，壯大了資本市場的容量，促進(jìn)更快消化貨源。返租之后：返租能保障業(yè)主前幾年的利益，但后續(xù)的經(jīng)營、再次租賃等問題至今還不能很好地解決，因此幾年的業(yè)主的利益還是沒有保障的。因此應(yīng)慎用“返租”這種銷售附帶形式。桐鄉(xiāng)資本市場不容忽視桐鄉(xiāng)去年（2005年）的年鑒上顯示，桐鄉(xiāng)城鎮(zhèn)人口收入已達(dá)到14500多元，同比增長11％；農(nóng)村人口平均人均收入為7900多元，同比增長12％；富裕起來的桐鄉(xiāng)人在為“錢生錢”找出路，這對開發(fā)商而言是一個很好的信息，房地產(chǎn)開發(fā)資金不足，可以正當(dāng)?shù)耐緩较蛎耖g融資（“綠城”的成功融資上市就是一個很好的例子）；開發(fā)出來的產(chǎn)品擔(dān)心銷售、擔(dān)心經(jīng)營，可以返租形式（雖說不是最終的解決之道）來個“三權(quán)分立”，所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分立更有利于商業(yè)的健康發(fā)展。桐鄉(xiāng)浩大的資本市場，絕對不容忽視，財富和轉(zhuǎn)機(jī)都在身邊了！下屬鎮(zhèn)區(qū)自我完善，主城向心力減弱濮院是最先自我完善起來的鎮(zhèn)區(qū)——有其獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，有足夠的來往客商、本地老板消費(fèi)，現(xiàn)在配備好足夠的消費(fèi)環(huán)境，就能進(jìn)行良好的自我循環(huán)了；崇福由于其地理位置的原因，離主城較遠(yuǎn)，來往消費(fèi)太累，老街消費(fèi)檔次檔次太低，因此要么直接跑杭州，要么直接自我完善，新都廣場正緊密籌備中，只要春風(fēng)一吹即可迅速生長；烏鎮(zhèn)的旅游經(jīng)濟(jì)已有兼容零售、餐飲、旅業(yè)的黃金水岸和體量不大，但五臟俱全的烏鎮(zhèn)·第一坊分守兩翼，似乎也沒有了到主城來的原因了……主城的向心力正在逐漸減弱，主城的零售商業(yè)將面臨嚴(yán)峻的考驗。第二部分：營銷專題推盤總體思路本案分四期走：一期以1號樓、2號樓的街區(qū)式商鋪（G層、首層）為主，建筑面積約為10359平方米；二期以1號樓、2號樓2-3層小開間商鋪為主，建筑面積約10214平方米；三期以3號樓G層和首層店中店商鋪為主，建筑面積約14079.2平方米根據(jù)上述建筑體量和項目實(shí)現(xiàn)自身滾動開發(fā)的需要，項目分四期推廣。第一期預(yù)計2006年9月中開始預(yù)售，2007年1月底完成銷售；第二期預(yù)計2006年12月開始銷售，2007年5月前完成銷售；第三期預(yù)計在2007年5月開始銷售，11月前完成銷售；四期預(yù)計2007年7月開始銷售，2008年4月前完成銷售。2006年2007年2008年街區(qū)式商鋪街鋪，二樓鋪3號樓店中店寫字樓、酒店推盤量體計劃期數(shù)時期推售單元單位總數(shù)量備注一期市場認(rèn)購?fù)瞥鰡卧壤汉茫褐校阂话?4：3：2推售貨量至少為一期50%以上認(rèn)購期間：定價下浮5個點(diǎn)公開發(fā)售原則上是清上次推出的單元后再有選擇地推出，大概推出單元比例：好：中：一般=5：3：3推售貨量為一期30%定價下浮2個點(diǎn)持續(xù)期將首期剩余貨量全部推出推售剩余貨量按原價二期市場認(rèn)購以一期銷售百分比為依據(jù)，將二期作為一期的有效補(bǔ)充好：中：一般=3：4：3推售貨量為二期30%照定價下浮5個點(diǎn)公開發(fā)售根據(jù)認(rèn)購情況適當(dāng)加推部分商鋪，形成銷售良性循環(huán)局面:好：中：一般=3：3：4推售貨量為二期40%定價下浮2個點(diǎn)持續(xù)期將二期剩貨量全部推出推售剩余單元按原價三期市場認(rèn)購考慮到店中店的接受程度，首期放好、中房源為主好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期30%考慮定價下浮或帶租約發(fā)售公開發(fā)售視乎認(rèn)購情況而定續(xù)推鋪位好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期40%同上持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元同上四期市場認(rèn)購考慮到開始以整層銷售為主好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期30%整層價格相對優(yōu)惠公開發(fā)售根據(jù)認(rèn)購情況考慮作小分割好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期40%小面積分割價格提升持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元剩余單位按原價階段性推廣計劃本案分四期推廣，每一期的推廣都是一個完整的推廣周期。基于市場多變因素，在此詳細(xì)介紹第一個推廣周期，后面幾個周期僅作簡單介紹?！镜谝恢芷凇?、推廣籌備期：推廣時間：5月中－7月初工作目的：項目形象的導(dǎo)入和傳播，對桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場作有效市場攔截；以“全球定位招商”為主要訴求，吸引大商家目光，盡快確定各區(qū)塊主力商家；引起消費(fèi)者的關(guān)注，為銷售工作開展的開展做好鋪墊；開售前租售價格的市場反饋，及時修正。具體工作：區(qū)域模型、項目模型的制作；圍墻的重新設(shè)計；戶外看板的更換（圍墻看板、市內(nèi)高炮）；售樓部軟包裝更換（門頭、內(nèi)部展板）；燈箱、道旗位置的確定，設(shè)計、上畫；城鄉(xiāng)公交車車身廣告的設(shè)計、上畫；項目招商、銷售簡單資料的制作（平層圖、模擬業(yè)態(tài)分布圖、招商折頁、招商手冊等）；桐鄉(xiāng)門戶、口岸的戶外廣告位置預(yù)留（高橋、長安、屠甸等高速出入口高炮位置預(yù)留，320國道同福街道－梧桐街道一段道旗位置預(yù)留）；桐鄉(xiāng)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市集看板位置預(yù)留（崇福、洲泉、濮院、烏鎮(zhèn)等）；業(yè)態(tài)規(guī)劃的確認(rèn)，大商家（沃爾瑪、國美）的接洽工作，爭取8月底前簽署意向書；對各區(qū)塊定向主力大商家（除沃爾瑪、國美外，針對2號樓的整體業(yè)態(tài)招商、1號樓2－3層剩余面積的招商等）進(jìn)行接洽工作，盡快定下位置，簽署意向書；適當(dāng)配合各大節(jié)點(diǎn)，發(fā)布系列軟文繕稿炒作，吸引本地及周邊地區(qū)商家、投資者的注意：世界500強(qiáng)零售巨頭將進(jìn)駐潤豐·新世界廣場？桐鄉(xiāng)商業(yè)航母雛形已現(xiàn)……銷售人員對外統(tǒng)一口徑的培訓(xùn)。推廣主題：潤豐·新世界廣場――核心地段地王物業(yè)后SHOPPINGMALL時代第六代商業(yè)模式——街區(qū)時代（室內(nèi)）全球定位招商火熱進(jìn)行中世界500強(qiáng)零售巨頭即將進(jìn)駐桐鄉(xiāng)商業(yè)航母即將啟航媒體配合：工地圍墻包裝（工地圍墻、看板）售樓部包裝（內(nèi)、外）戶外廣告（看板、高炮、道旗、燈箱、車身廣告）媒體軟文配合炒作電臺招商廣告人員培訓(xùn)：初步業(yè)態(tài)規(guī)劃布局講解；招商人員與定向商家初步接觸、跟進(jìn)；銷售、招商人員走訪競爭項目、了解桐鄉(xiāng)、嘉興市區(qū)商業(yè)情況。2、招商全面鋪開、銷售預(yù)熱期推廣時間：7月中－8月中推廣目的：利用沃爾瑪意向進(jìn)駐為節(jié)點(diǎn)，對外宣布招商工作全面鋪開，迅速引爆項目；以主力商家已經(jīng)進(jìn)駐為訴求，吸引各區(qū)塊主力商家視線，迅速提升項目知名度；吸引中小品牌（供應(yīng)商）進(jìn)場布點(diǎn)；間接吸引部分經(jīng)營散戶入市；籍項目正式動工的大節(jié)點(diǎn)，配合招商利好信息，直接拉動人氣急聚，大范圍開始客戶積累工作；時刻跟進(jìn)市場變化，及時對定價進(jìn)行有效反饋。推廣策略：廣告全部登場，并以此作為預(yù)熱工具，利用高曝光率迅速打開項目知名度，“一鳴驚人”，對外宣告招商工作全面開展；發(fā)布系列軟文繕稿進(jìn)行跟進(jìn)炒作，內(nèi)容可為主力商家進(jìn)駐信息、項目業(yè)態(tài)、經(jīng)營前景預(yù)測等；制定相關(guān)的優(yōu)惠條件，并幫助部分商家向政府申請優(yōu)惠政策，吸引主力商家進(jìn)駐；對既定的主力商家進(jìn)行大肆渲染，同時發(fā)布商鋪內(nèi)部認(rèn)購信息，以租帶售；對既定主力商家，舉辦盛大的簽約儀式，利用主力商家、知名品牌的示范作用推進(jìn)招商，吸納更多一二線品牌的進(jìn)駐；招商人員對定向客戶全面撒網(wǎng)，寄發(fā)簽約儀式的邀請函，將簽約儀式與招商會聯(lián)合起來搞；并配合制作相應(yīng)的招商物料；開展銷售客戶大范圍積累，并通過一來二往的客戶聯(lián)誼、觀摩活動，做好客戶聯(lián)誼工作的同時，對有效客源進(jìn)行二次刷選；引導(dǎo)進(jìn)行商鋪定位排號，第一時間掌握認(rèn)購情況，適時做好銷控工作；制作較具檔次感的銷售物料，考慮適時投放夾報DM，將銷售信息有效傳播開去；考慮制作一條5分鐘專題片（借景和實(shí)拍結(jié)合），兼顧招商和銷售，制作成光盤，可在售樓部或SP活動、房展會宣傳時播放；同時考慮作為電子樓書，送贈意向客戶；并作30秒的精髓剪輯，用于電視媒體投放；考慮適時參加當(dāng)?shù)鼗蛑苓呌绊戄^大的房展會，作新形象亮相，并發(fā)布招商、內(nèi)部認(rèn)購信息。推廣主題：潤豐·新世界廣場――核心地段地王物業(yè)全球定位招商火熱進(jìn)行中世界500強(qiáng)零售巨頭——沃爾瑪已經(jīng)進(jìn)駐與沃爾瑪共享財富金鑰匙桐鄉(xiāng)商業(yè)航母全面啟航促銷方式：各區(qū)塊主力商家優(yōu)惠政策：免租期適當(dāng)延長，予以部分硬件設(shè)施的配置，或予以解決稅務(wù)征免手續(xù)等；對中小商家以遞減式免租期優(yōu)惠，越早進(jìn)場優(yōu)惠越多；率先簽署意向書并交納保證金，同意按既定時間進(jìn)駐、裝修、統(tǒng)一開業(yè)時間的可獲3個月租金回贈等。銷售方面：采用遞減增式折扣優(yōu)惠，越早認(rèn)購優(yōu)惠越多。推貨量：銷售：1號樓、2號樓街區(qū)式商鋪；招商：1號樓首層主力店招商；2層大業(yè)態(tài)招商；2號樓G層、首層專業(yè)門店招商；2-3層業(yè)態(tài)招商；3號樓G層－首層百貨商家累積、推介；四層組合業(yè)態(tài)招商。媒體配合：主力媒體：戶外廣告（看板、高炮、車身廣告、鬧市區(qū)站牌廣告），現(xiàn)場包裝；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、招商書冊，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，電臺、電視臺相關(guān)新聞報道、房展會單張（本地和外地）、海報等?；顒优浜希?月中下旬：項目動工奠基儀式6-7月：意向商家簽約儀式暨定向招商商家招商會7月：客戶聯(lián)誼會（結(jié)合項目節(jié)點(diǎn)或傳統(tǒng)節(jié)日）3、內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售強(qiáng)銷期推廣時間：8月中－11月中推廣目的：開盤前造勢，營造項目內(nèi)部認(rèn)購全面升溫的景況，引起市場高度關(guān)注；利用開盤銷售暢旺局面，醞釀下一階段的客源；根據(jù)市場認(rèn)購情況，對價格、促銷策略等進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整；在大商家意向基本擬定后，以滿場為原則，繼續(xù)作后續(xù)宣傳，加快小商家的招商步伐。推廣策略：開盤前兩周舉辦產(chǎn)品說明會，進(jìn)行產(chǎn)品介紹、投資說教等，全面鎖定意向客戶的需求，適當(dāng)做好銷控工作；并對價格進(jìn)行試水，及時反饋，及時調(diào)整；廣告系列形象稿提前投放，并以內(nèi)部認(rèn)購火熱情況為宣傳主線，營造出項目全線升溫的景況；在銷售期間，每周保持有2－3次的硬廣投放，為銷售持續(xù)保溫；通過“鋪王拍賣”、“做國美房東”等叫囂性質(zhì)的活動為開盤做勢，為開盤滿堂紅做好鋪墊工作；配合上述開盤造勢活動，發(fā)布系列軟文繕稿進(jìn)行跟進(jìn)炒作；在媒體選擇方面，在此階段力求點(diǎn)面全覆蓋策略，戶外、報紙、電臺、電視臺、夾報、派單、網(wǎng)絡(luò)宣傳等進(jìn)行組合投放；配合各活動，銷售現(xiàn)場需作相應(yīng)的包裝宣傳配合，以作信息告知及氛圍營造的作用；舉行盛大的開盤儀式，為開盤當(dāng)天營造良好的人氣和成交氛圍；同時積累新一批客源；做好客戶的維系工作，制定“老帶新”優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮老業(yè)主的人脈關(guān)系，一方面為項目建立良好的口碑宣傳效應(yīng)，同時為項目帶來許多潛在客源。推廣主題：第六代商業(yè)模式——后SHOPPINGMALL時代純街區(qū)式商鋪全面發(fā)售（雙首層、全線臨街、24小時自主營業(yè)、無障礙人流動力線……）鋪王拍賣，價高者得做國美房東，坐享××年穩(wěn)定收益促銷方式：內(nèi)部認(rèn)購折扣遞增：越早認(rèn)購折扣越低限時銷售：××月××前購買享受10000元現(xiàn)金大禮包返還；招商：對口商家送免租期。推貨量：銷售：1號樓、2號樓G層、首層的60％左右招商：次主力商家、二三線品牌的招商特別做好1號樓2層大業(yè)態(tài)、2號樓G－1層專業(yè)門店、2－3層大業(yè)態(tài)的招商工作，為二期產(chǎn)品的銷售鋪平道路（二期較一期推盤難度增加，考慮帶租約銷售）；媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、電視廣告、現(xiàn)場包裝；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、招商書冊，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，電臺、電視臺相關(guān)新聞報道、單張派發(fā)、海報等。招商方面：考慮在各大招商媒體（報紙、網(wǎng)絡(luò)）上作一定量的投放?；顒优浜希?月中下旬：產(chǎn)品說明會；8-9月：叫囂性質(zhì)活動（造勢活動：拍賣會等）9（或10月）月中下旬：盛大開盤活動；9月中：聯(lián)合已經(jīng)進(jìn)駐商家舉辦公益宣傳活動（商家告知、消費(fèi)習(xí)慣培養(yǎng)）11月：外展活動；異地招商推廣活動。4、續(xù)銷期、下一階段醞釀期推廣時間：11月中旬－12月底推廣目的：促進(jìn)一期尾貨的銷售，同時積累二期客源；做好一期二期的貨源銜接，并做好產(chǎn)品轉(zhuǎn)變的積極引導(dǎo)，為二期的銷售做好鋪墊；全力推動二期（1號樓、2號樓二層以上）的招商工作，強(qiáng)化招商進(jìn)度，為二期產(chǎn)品銷售消除抗性。推廣策略：以“絕版臨街旺鋪，最后（）席”，刺激買家消化余貨；加強(qiáng)“老帶新”的優(yōu)惠力度，刺激老業(yè)主為項目積極開拓新客源；全面強(qiáng)化二期鋪位的招商，并作相應(yīng)預(yù)告：部分鋪位考慮帶租約發(fā)售，×％的回報率，即買即收租等；積極參加11月的房展會，借一期銷售盛況，全面開展二期客源的積累；推廣主題：絕版臨街旺鋪，最后（）席梅開二度：財富傳承，怎容錯過二期招商率達(dá)×％，帶租約發(fā)售，零風(fēng)險投資穩(wěn)定回報率，即買即收租促銷方式：老業(yè)主帶新業(yè)主，成功成交現(xiàn)金獎勵（一期:10000元/鋪；一期:5000元/鋪；）二期優(yōu)惠招商；對口商家送免租期。推貨量：銷售：一期余貨，二期抽出部分單位作提前認(rèn)購招商：二期：1號樓2層大業(yè)態(tài)、2號樓G－1層專業(yè)門店、2－3層大業(yè)態(tài)的招商工作媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝、房展會等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、招商書冊，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等。招商方面：考慮在各大招商媒體上作一定量的投放?；顒优浜希?1月初：房展會展銷活動；12月中下旬：圣誕晚會/酒會1月底：業(yè)主新春拜年行動（考慮派發(fā)新春節(jié)慶用品或舉辦新春音樂會）；3月：老業(yè)主聯(lián)誼活動（自駕車游、商業(yè)項目參觀等參與性較強(qiáng)的活動）【第二周期】內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售強(qiáng)銷期：第二周期的推貨量與第一周期的尾貨推貨時間上是重合的，一期的推廣、銷售過程為項目帶來了高曝光率和高知名度，同時也帶來了大量的客戶儲備，因此二期的推售預(yù)熱期預(yù)計將比一期要短。推廣時間：12月中下旬－07年4月中推廣目的：二期客戶儲備；強(qiáng)化二期推盤標(biāo)的的招商推進(jìn)工作，以備二期銷售工作的推進(jìn)；對帶租約的物業(yè)進(jìn)行投資性說教，消除二期產(chǎn)品銷售的抗性；通過二期的公開發(fā)售信息刺激商家、買家的再次關(guān)注，保持項目的推廣熱度。推廣策略：對二期產(chǎn)品進(jìn)行小面積分割（電器賣場考慮作保留作自有物業(yè)），以主力商家已經(jīng)進(jìn)駐為主要訴求點(diǎn)，迅速拉開二期的客戶儲備、刷選工作序幕；全面強(qiáng)化二期鋪位的招商，并作相應(yīng)預(yù)告：部分鋪位考慮帶租約發(fā)售或保守返租政策，以×％的回報率的主要訴求點(diǎn)，即買即收租等；加強(qiáng)“老帶新”的優(yōu)惠力度，如經(jīng)常舉辦一些舊業(yè)主聯(lián)誼會，邀請舊業(yè)主帶親友光臨，刺激舊業(yè)主為項目積極開拓新客源；舉辦投資創(chuàng)富論壇，引進(jìn)行業(yè)加盟企業(yè)名單，與投資著或計劃經(jīng)營者進(jìn)行“聯(lián)婚”，使小業(yè)主有經(jīng)營項目選擇，盡早進(jìn)場經(jīng)營，此方法是招商輔助方法，同時可為銷售上的“帶租約發(fā)售”做好鋪墊；在“帶租約發(fā)售”實(shí)施效果不甚理想的時候需考慮返租形式，以促進(jìn)銷售工作開展。推廣主題：與國美/五星電器同層經(jīng)營？！機(jī)會怎容錯過（帶租約）二期招商率達(dá)×％，帶租約發(fā)售，零風(fēng)險投資（返租）8％穩(wěn)定回報率，即買即收租投資創(chuàng)富，自己做業(yè)主！促銷方式：提前認(rèn)購二期產(chǎn)品可享受一定的折扣優(yōu)惠部分帶租約發(fā)售的鋪位舊業(yè)主或其轉(zhuǎn)介的新客戶享有提前認(rèn)購權(quán)（發(fā)卡作憑證）；老業(yè)主帶新業(yè)主，成功成交現(xiàn)金獎勵（一期:10000元/鋪；一期:5000元/鋪；）參加投資創(chuàng)富的投資者優(yōu)先選擇加盟品牌；推貨量：銷售：二期貨量：1號樓、2號樓二層一期余貨，招商：二期商鋪：1號樓、2號樓2－3層大業(yè)態(tài)的招商工作，小業(yè)態(tài)招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、宣傳折頁，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等。招商方面：相關(guān)招商媒體發(fā)布。活動配合：1-2月：投資創(chuàng)富大行動（論壇及相關(guān)活動）；3月：春夏季流行時裝發(fā)布會（結(jié)合步行街一起推廣，吸聚人氣，發(fā)布招商信息）4月：外地招商巡展（小商品、流行飾品對口市場）2、續(xù)銷期和三期籌備期：推廣時間：07年4月中旬－07年5月底推廣目的：加快推進(jìn)二期貨量的銷售，以獲取足夠的資金回籠；以招商先行銷售，一方面大力推進(jìn)小業(yè)態(tài)的招商。另一方面通過帶租約發(fā)售、返租、投資創(chuàng)富等促銷手段，租售齊步走；通過兩期的推廣積累百貨資源，推進(jìn)三期店中店經(jīng)營方的確認(rèn)，為三期的推售鋪平道路。推廣策略：利用已經(jīng)進(jìn)駐的主力商家（沃爾瑪、國美/五星等）作持續(xù)宣傳的由頭，帶動中小商家的進(jìn)駐和堅定小業(yè)主的購買信心；針對剩余鋪位進(jìn)行針對性的宣傳，位置差不多的鋪位進(jìn)行周末“一口價”推售，加快二期的銷售速度；通過媒體對“投資創(chuàng)富大行動進(jìn)行追蹤報道，反復(fù)炒作，提高項目的曝光率；針對中小商戶的經(jīng)營習(xí)慣，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣力度，對幾個市場比較集中的下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)可每周增設(shè)銷售人員或兼職派單人員直接到市場派發(fā)單張、派名片，并發(fā)放購鋪優(yōu)惠卡，爭取小商戶的進(jìn)駐或購買。推廣主題：沃爾瑪、國美/五星電器，兩大主力商家已經(jīng)進(jìn)駐！投資創(chuàng)富大行動，讓先行動者先富起來！與沃爾瑪共享730000萬人流（每天2000人計算）促銷方式：周末小鋪位部分單位實(shí)施“一口價”優(yōu)惠；部分帶租約發(fā)售的鋪位舊業(yè)主或其轉(zhuǎn)介的新客戶享有提前認(rèn)購權(quán)（發(fā)卡作憑證）；桐鄉(xiāng)市場業(yè)主購買享有特殊優(yōu)惠。推貨量：銷售：二期余貨招商：二期商鋪：1號樓、2號樓2－4層大業(yè)態(tài)的招商3號樓主題百貨經(jīng)營公司招商、接洽媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、鄉(xiāng)鎮(zhèn)看板、現(xiàn)場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等。招商方面：考慮在各大招商媒體上作一定量的投放。活動配合：5月初：房展會展銷活動；4-5月：下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場巡展活動【第三周期】1、內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售強(qiáng)銷期：推廣時間：07年4月中下旬－6月底推廣目的：借助沃爾瑪已經(jīng)進(jìn)駐的信息，加快3號樓主題百貨或店中點(diǎn)屬性確認(rèn)，以便早日劃分銷售；提前對百貨形象進(jìn)行預(yù)熱，讓桐鄉(xiāng)人民早日熟知百貨的屬性——桐鄉(xiāng)目前最高檔的百貨，為后續(xù)店中店的銷售埋好伏筆；百貨進(jìn)駐后用其品牌作宣傳點(diǎn)，利用其品牌的號召力，帶動其他商家的進(jìn)駐；并以之作為投資說教教材，對門外的投資者給帶動起來，盡快堅定其購買決心。推廣策略：在售樓部及現(xiàn)場建立進(jìn)駐商家光榮榜，將進(jìn)駐商家的LOGO及名稱粘貼在光榮榜上，同時在媒體上設(shè)置跟蹤發(fā)布，對沒有進(jìn)駐的商家而言是一種促進(jìn)；對準(zhǔn)備投資的客戶而言是一種信心的保障；拍攝關(guān)于百貨的專題片，通過三維仿真的表現(xiàn)手法將以后百貨的經(jīng)營環(huán)境、格調(diào)等提早盡現(xiàn)消費(fèi)者面前，消費(fèi)者可運(yùn)用鼠標(biāo)走入商場的每一個角落，更真實(shí)可感；利用項目工程節(jié)點(diǎn)（如結(jié)頂、外立面展現(xiàn)等），不時對項目熱銷情況對外進(jìn)行新聞跟蹤報道；從百貨的招商開始發(fā)放店中店“升值認(rèn)購卡”，直至店中店開售之日止，“升值認(rèn)購卡”每天升值50元，開售當(dāng)天購買店中店可抵作同等幣值的現(xiàn)金使用，利用消費(fèi)者對項目的關(guān)注，及時吸納目標(biāo)客群；在百貨的經(jīng)營模式上嘗試運(yùn)用所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的模式進(jìn)行運(yùn)作，將物業(yè)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給百貨的營運(yùn)公司，消費(fèi)者只要資金投入，可享受每年的資金分紅（以股權(quán)的形式運(yùn)作）；開售當(dāng)天可舉行盛大的開盤儀式，通過一輪輪的公開發(fā)售，始終保持市場的關(guān)注和宣傳溫度。推廣主題：與沃爾瑪共享730000消費(fèi)人流桐鄉(xiāng)高品味主題百貨——引領(lǐng)桐鄉(xiāng)消費(fèi)潮流一次投入，永久收益——永不落幕的回報盛宴促銷方式：“升值認(rèn)購卡”，直至店中店開售之日止，“升值認(rèn)購卡”每天升值50元，開售當(dāng)天購買店中店可抵作同等幣值的現(xiàn)金使用，購買百貨原始股可享一定的折扣優(yōu)惠。推貨量：銷售：三期店中店招商：三期百貨的營運(yùn)公司招攬，一期、二期填補(bǔ)性招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場氣氛包裝（進(jìn)駐商家光榮榜等）、廣告宣傳片、電臺媒體；輔助媒體：單張DM、報紙軟文，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等。活動配合：百貨進(jìn)駐光榮榜揭榜儀式百貨“升值認(rèn)購卡”發(fā)行儀式2、續(xù)銷期和四期籌備期：推廣時間：07年6月底－7月底推廣目的：繼續(xù)消化三期貨量，蓄積四期客戶；利用招商利好信息，刺激余貨銷售；不斷傳續(xù)項目的新信息，保持宣傳熱度。推廣策略：提前確認(rèn)試業(yè)時間，作為后續(xù)宣傳利好點(diǎn)，刺激買家消化余貨；羅列桐鄉(xiāng)各個市場商戶名單，針對性進(jìn)行寄發(fā)資料，上門拜訪等，爭取其自購自營；沿用進(jìn)駐商家光榮榜，通過滿場率進(jìn)行側(cè)面炒作宣傳；與步行街進(jìn)行聯(lián)合宣傳，培養(yǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣；通過內(nèi)部信息發(fā)布四期產(chǎn)品的內(nèi)部認(rèn)購情況，積累四期客源。推廣主題：精品主題百貨招商率達(dá)80％，試業(yè)在即離精品主題百貨試業(yè)還有××天，輝煌共同見證促銷方式：百貨優(yōu)惠招商四期優(yōu)惠認(rèn)購?fù)曝浟浚轰N售：三期余貨，四期產(chǎn)品作提前認(rèn)購招商：三期商場商家招商，四期酒店經(jīng)營公司招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、宣傳折頁，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等。活動配合：與步行街聯(lián)合搞活躍氣氛、吸聚人氣的活動【第四周期】1、內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售強(qiáng)銷期：推廣時間：07年6月底－8月底推廣目的：通過對四期產(chǎn)品形象的拔高宣傳，帶出項目的市場定位，提高項目在桐鄉(xiāng)的影響力迅速引爆市場；通過對四期內(nèi)部認(rèn)購的成績進(jìn)行熱點(diǎn)炒作，起到引導(dǎo)消費(fèi)的目的；通過盛大的開盤活動，鞏固項目熱銷的景況，吸引更多的新買家入市。推廣策略：通過對項目形象的拔高宣傳，提高產(chǎn)品的性價比，消除銷售阻力；對四期的產(chǎn)品的性能、超前設(shè)計等進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的炒作，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注；采取一對一的營銷策略，搜羅桐鄉(xiāng)市內(nèi)一定規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行針對性的推廣（如寄發(fā)DM單張、折頁，上門拜訪等），促使其盡快深度獲得項目的最新動態(tài)信息；邀請目標(biāo)客戶群參加產(chǎn)品說明會，將內(nèi)部認(rèn)購工作推向高潮；整層銷售，高調(diào)入市：通過內(nèi)部認(rèn)購的規(guī)模宣傳，揚(yáng)言××層已經(jīng)被整層認(rèn)購，以小道消息的形式發(fā)布，給項目蒙上一層神秘的面紗，促使準(zhǔn)買家盡早下單；同時為項目銷售做好良性口碑宣傳；舉行盛大的開盤儀式，做好銷控工作，通過熱烈的現(xiàn)場氛圍和火爆的銷售結(jié)果，促使準(zhǔn)買家下定購買決心。推廣主題：桐鄉(xiāng)5A級寫字樓即將榮譽(yù)開售智能商務(wù)酒店于*月*日盛大開幕促銷方式：開盤優(yōu)惠，1－2％的折扣商務(wù)酒店團(tuán)購優(yōu)惠；購買寫字樓、商務(wù)酒店原始顧享受配套設(shè)施永久使用權(quán)。推貨量：銷售：四期寫字樓、商務(wù)酒店招商：補(bǔ)充型招商，配套層服務(wù)企業(yè)招商媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝等；輔助媒體：單張DM、報紙軟文、宣傳折頁，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等?；顒优浜希核钠诋a(chǎn)品說明會開盤活動2、續(xù)銷期和尾貨傾銷期：推廣時間：9月－07年12月底推廣目的：促進(jìn)四期尾貨的銷售；推進(jìn)其他功能塊的補(bǔ)充型招商，做好試業(yè)滿場籌備；通過強(qiáng)勢的試業(yè)宣傳力度，強(qiáng)化商家進(jìn)駐、簽署正式合同的決心。推廣策略：余貨價格稍作提升，對外宣傳物業(yè)即將全面交付，價值全面體現(xiàn)；以試業(yè)為主要訴求點(diǎn)，對已進(jìn)駐的商家持續(xù)曝光，培育消費(fèi)市場；制作項目的試業(yè)宣傳小冊子，以DM或派發(fā)的形式在桐鄉(xiāng)市內(nèi)發(fā)放；設(shè)立試業(yè)倒計時牌子，立于售樓部門口和工地門口，讓商家、消費(fèi)者有同樣的期待；制作系列開業(yè)廣告片，作為啟動消費(fèi)市場的宣傳手段，同時強(qiáng)化商家進(jìn)場、裝修、備貨的緊迫感，促使雙方為試業(yè)共同努力；籌備舉辦盛大的試業(yè)儀式，邀請業(yè)主、商家共同見證歷史性的一刻；試業(yè)前做好消費(fèi)市場的鋪墊，將試業(yè)時間、當(dāng)天活動、商家優(yōu)惠信息等有效傳播出去，爭取當(dāng)天有足夠的消費(fèi)者當(dāng)場助興。推廣主題：桐鄉(xiāng)商業(yè)核心，地王物業(yè)——最后召集桐鄉(xiāng)消費(fèi)航母*月*日全面啟航促銷方式：剩余面積優(yōu)惠招商；對口商家送免租期。推貨量：銷售：各期余貨招商：剩余面積補(bǔ)充型招商，部分臨時商家的招納（試業(yè)滿場之用）媒體配合：主力媒體：報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝、電視、電臺等媒體；輔助媒體：單張DM、報紙軟文，網(wǎng)絡(luò)新聞報道，單張派發(fā)、海報等?；顒优浜希菏⒋蟮脑嚇I(yè)儀式廣告宣傳策略市場推廣形象和形象主題的提煉1.1市場定位回顧：在項目的《發(fā)展策劃報告》中，中原對項目的市場定位為：以大賣場為龍頭，集休閑、購物、飲食、娛樂、商貿(mào)、辦公于一體的大桐鄉(xiāng)CBD商貿(mào)街區(qū)。經(jīng)過近一年的市場反饋，中原對此進(jìn)行了部分的修正：以沃爾瑪為主力商家，集觀光、購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公于一體的大桐鄉(xiāng)CBD商貿(mào)街區(qū)，潤豐商圈的龍頭物業(yè)。此定位是對項目在桐鄉(xiāng)商用物業(yè)市場上所占的地位的概括，是項目所涵蓋的業(yè)態(tài)的濃縮，是整個項目的精神靈魂所在。簡化為十二字：觀光購物休閑娛樂商務(wù)辦公1.2項目的市場推廣形象：對于項目的形象定位，應(yīng)該從項目的在市場中所占的地位確立而來的：——沃爾瑪意向進(jìn)駐，可見項目影響力后招商號召力之大；——7萬方的體量，兼容各種業(yè)態(tài)，可謂桐鄉(xiāng)的商業(yè)航母；——繼步行街之后崛起的項目，與中心市場相得益彰，共同構(gòu)建了與東興商圈并立的又一個新商圈——潤豐商圈；——項目占據(jù)著潤豐商圈重要的門戶位置，可謂商圈中的龍頭地王。由此可以推導(dǎo)出項目的形象定位：桐鄉(xiāng)商業(yè)航母，潤豐商圈的龍頭物業(yè)提煉后的廣告語為：核心商圈地王物業(yè)支撐點(diǎn)：項目的核心競爭力體系：規(guī)劃：振東新區(qū)是大桐鄉(xiāng)未來的CBD核心所在，而潤豐商圈位于振東新區(qū)中心位置，項目雄踞商圈重要門戶位置，乃地王商圈中的地王級物業(yè)；規(guī)模：7萬多平方米，乃潤豐商圈中規(guī)模最大的建筑組群；聚合效應(yīng)：與潤豐商業(yè)步行街、中心市場相榮相生，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，共同打造大桐鄉(xiāng)CBD核心商圈消費(fèi)航母；建筑形態(tài)：組團(tuán)式街頭，分別由大賣場、室內(nèi)步行街、商務(wù)酒店/寫字樓主樓組成，避免了大型單體建筑物的動線分布不均、死角位置多等弊端，增大商鋪的可視性，平衡商鋪的均好性；空間處理：大量公共空間的營造，寬闊的中庭、回環(huán)動線設(shè)計，將室內(nèi)室外，地下地上不同的空間有機(jī)聯(lián)合在一起，使消費(fèi)者在購物的過程中有者不同的體驗；業(yè)態(tài)組合：主力商家作龍頭（知名百貨、大型超市、家電賣場等），附以專賣店、專業(yè)店、家居用品店等業(yè)態(tài)填補(bǔ)，同時與步行街、中心市場進(jìn)行業(yè)態(tài)的錯位組合，保障三方利益；投資保障：良性的可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)就是對業(yè)主投資的最好的保障；經(jīng)營保障：通過招商先行，主力商家提前確定等措施，保障后續(xù)招商有持久的拉動力，是對經(jīng)營的最好保障；同時按一定的比例售賣，自留部分物業(yè)自行經(jīng)營，確保物業(yè)屬性不變；經(jīng)管保障：聘請知名招商、經(jīng)營公司進(jìn)行招商、經(jīng)營管理，確保街區(qū)長做長興。1.3宣傳概念的整合：中原介入之初就對項目的屬性和基調(diào)作了評估，項目所處桐鄉(xiāng)振東新區(qū)的CBD位置，應(yīng)該對項目總體形象進(jìn)行拔高，提煉了以下幾個概念：大桐鄉(xiāng)的CBD的概念整合大桐鄉(xiāng)是指包括桐鄉(xiāng)現(xiàn)有主城、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)等所有桐鄉(xiāng)市行政范圍，其的總體規(guī)劃是“二軸、六廊、九大功能片區(qū)”；其遠(yuǎn)景規(guī)劃是“一城、兩分區(qū)、兩片”；而振東新區(qū)功能定位是以商業(yè)、金融、貿(mào)易、會展為主的商業(yè)服務(wù)性用地，是主城集中商業(yè)中心，由是可推斷出其是大桐鄉(xiāng)CBD所在。為了大桐鄉(xiāng)CBD概念的成立，建立了一套核心概念體系：【CBD的定義】CBD是中央商務(wù)區(qū)（CentralBusinessDistrict）的英文縮寫。它產(chǎn)生于本世紀(jì)50年代，集中大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)以及大量商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，便于商務(wù)活動的進(jìn)行。CBD是一個城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個重要標(biāo)志。【構(gòu)成】一般CBD由若干個功能區(qū)構(gòu)成。建筑密集的核心區(qū)一般有高層建筑辦公區(qū)、金融業(yè)區(qū)、賓館區(qū)和零售業(yè)區(qū)；核心區(qū)周圍(邊緣區(qū))是綜合服務(wù)功能區(qū)、市政、醫(yī)療功能區(qū)、政府辦公區(qū)、居住區(qū)、批發(fā)業(yè)和倉儲業(yè)區(qū)等?！咀饔谩渴乾F(xiàn)代化的城市發(fā)展程度的標(biāo)志，是城市對外形象的名片；對區(qū)域內(nèi)企業(yè)起集聚效應(yīng)，對周邊經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)；CBD推進(jìn)了區(qū)域內(nèi)的市政公共配套設(shè)施的建設(shè)，有效提升了城市的格局；促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對服務(wù)性行業(yè)將會有巨大的拉動作用?！窘M成四要素】金融、貿(mào)易、商務(wù)辦公功能零售商貿(mào)功能行政辦公中心大量的公建配套設(shè)施（市政、醫(yī)療、綜合服務(wù)等）CBD的整合對項目推廣所起的作用：大桐鄉(xiāng)的CBD核心就在振東新區(qū)，而項目位于振東新區(qū)中心位置，是CBD中心中的中心，對項目的區(qū)位價值作了一個質(zhì)的拉升，同時給許多了關(guān)注項目的商家、投資者以美好的前景，深深吸引了一群項目的忠實(shí)支持者。大桐鄉(xiāng)CBD核心商圈——潤豐商圈的概念整合由來已久的中心市場中心市場是桐鄉(xiāng)由來已久的商貿(mào)市場，步行街、新世界廣場以及周邊的商用物業(yè)崛起之后更形成了一個“金三角”陣勢，為潤豐商圈的崛起奠定了基礎(chǔ)。潤豐商業(yè)步行街潤豐商業(yè)步行街位于桐鄉(xiāng)市中心主城區(qū)核心地段，700米長的風(fēng)情步行街，集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的一站式商業(yè)中心，是CBD商圈的核心中軸。繽紛、炫麗、活力、時尚是步行街的亮麗特色。茂森·新世界廣場茂森新世界廣場位于步行街A標(biāo)段主入口旁，融合步行街的街區(qū)式建筑形態(tài)，七萬多的建筑規(guī)模，雄踞商圈的龍頭地段，成為振東新區(qū)的新地標(biāo)性物業(yè)，桐鄉(xiāng)主城的新商業(yè)名片；在業(yè)態(tài)規(guī)劃上與步行街錯位經(jīng)營，互補(bǔ)互利，共同營造桐鄉(xiāng)明日的繁榮。周邊迅速崛起的商用物業(yè)寶利羅瑪大廈（尚城大廈前身）、瑞豐商務(wù)大廈、步行街C、D標(biāo)段等項目的迅速崛起，形成一個商圈的集群，以其后起而先發(fā)之勢，向原有東興商圈發(fā)出挑戰(zhàn)的號角。桐鄉(xiāng)商用物業(yè)升級、消費(fèi)升級的時代已經(jīng)來臨，潤豐商圈的整合勢在必行。潤豐商圈存在的理由：消費(fèi)力與消費(fèi)需求的增長，目前的商業(yè)設(shè)施已不能有效滿足根據(jù)中原地產(chǎn)05年6月份對桐鄉(xiāng)居民進(jìn)行的消費(fèi)需求調(diào)查數(shù)據(jù)，桐鄉(xiāng)市人均年可支配收入在7000元以上，在嘉興地區(qū)排列前矛，但大部分的受訪消費(fèi)者認(rèn)為桐鄉(xiāng)現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)場所存在品種不全、檔次不夠、購物環(huán)境差、售后服務(wù)少等問題，希望在桐鄉(xiāng)能有更多的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施。潤豐新世界商圈的整體定位正是為提升整個桐鄉(xiāng)的商業(yè)檔次，改善市民購物環(huán)境，滿足市民休閑娛樂的消費(fèi)需求而設(shè)的，可謂應(yīng)運(yùn)而生。大桐鄉(xiāng)行政區(qū)域的整合，核心CBD區(qū)規(guī)劃出臺政府將潤豐新世界商圈規(guī)劃為大桐鄉(xiāng)核心CBD商圈，并下大力度對桐鄉(xiāng)市容市貌進(jìn)行整改，現(xiàn)在振興路景觀大道正在加緊施工中，屆時將成為最受矚目的城市主干道，對商圈而言無疑是一個檔次提升的利好消息。商業(yè)形態(tài)的不斷發(fā)展勢必打破一統(tǒng)天下的局面消費(fèi)力和消費(fèi)需求的不斷增長勢必促進(jìn)商業(yè)形態(tài)的不斷發(fā)展，隨著城市的進(jìn)一步擴(kuò)容，住宅的郊區(qū)化，片區(qū)居住理念的形成，商業(yè)的發(fā)展形勢趨向由集中到分散，形成新的中心商圈。兩個商圈的辨正關(guān)系從接洽本案之初中原就認(rèn)為，原有東興商圈與新興的潤豐商圈之間不是你死我活的競爭關(guān)系，而是辨證存在，既相互依存，缺一不可，又存在一定的消費(fèi)層面競爭，解決的途徑是錯位經(jīng)營。經(jīng)過周密的市場調(diào)查得知，東興商圈商業(yè)體量可發(fā)展的余地不大，受現(xiàn)有建筑形態(tài)影響，發(fā)展、升級的空間不大；而潤豐商圈屬于剛在啟動的商圈，該區(qū)域商業(yè)項目眾多，商業(yè)體量較大，建筑形態(tài)豐富，商家選擇余地大，從城市形態(tài)的發(fā)展來看，發(fā)展、升級的空間還很大，商業(yè)集群效應(yīng)會更明顯；而且一個城市的商業(yè)格局會受到多方面的影響，如政府規(guī)劃、人口遷移方向、交通條件、商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)者消費(fèi)意識的提高等因素。潤豐商圈處于政府大力扶植的振東新區(qū)內(nèi)，該區(qū)域又是未來人口遷移的主要方向之一，從交通條件、商業(yè)形態(tài)等方面來看也比東興商圈的條件好，只要有效引導(dǎo)消費(fèi)者，其未來的影響力必定會趕超東興商圈。因此，依存東興商圈的主城消費(fèi)，在此基礎(chǔ)上作出新商圈的業(yè)態(tài)升級，從東興商圈中分一杯羹是可行的。理清了兩個商圈的辨正關(guān)系后，我們更有理由相信潤豐商圈的存在、發(fā)展的可能，更相信其能迅速成長，成為桐鄉(xiāng)商業(yè)的佼佼者。1.4宣傳基調(diào)的選擇和貫徹：在基調(diào)的選擇上，中原始終認(rèn)為對項目形象的拔高是不可拋舍的，因此將項目的基調(diào)定為恢宏大氣，氣勢磅礴：核心地段地王物業(yè)大桐鄉(xiāng)CBD商貿(mào)街區(qū)第六個商業(yè)時代的開啟——后SHOPPINGMALL時代全球定位招商火熱進(jìn)行中世界500強(qiáng)零售巨頭即將進(jìn)駐……從項目的最初的形象展示的圍墻廣告，到后來招商主題的圍墻廣告，都體現(xiàn)了中原對這項目形象拔高矢志不渝的決心。過去一年里，雖然項目的方案一直在調(diào)整，始終沒有掀開神秘的面紗，但始終不乏問津者，一些本地的投資者主動找上門，區(qū)域的主力商家密切留意項目動態(tài)等，證明了項目的高調(diào)定位是正確的，應(yīng)該一直延續(xù)下去。1.5項目各區(qū)塊形象主題提煉：潤豐新世界廣場：桐鄉(xiāng)商業(yè)航母，核心商圈地王物業(yè)【形象風(fēng)格】恢宏大氣，氣勢磅礴，關(guān)鍵詞：核心、CBD核心、地王物業(yè)、商業(yè)航母【表現(xiàn)形式】招商折頁、招商手冊、項目介紹等以大比例大尺度設(shè)計，用詞配合項目形象風(fēng)格。1號樓：新世界·生活廣場：桐鄉(xiāng)至IN潮流時尚購物街區(qū)【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：IN、潮流、時尚、活力【表現(xiàn)形式】采用較具商業(yè)氣氛的動感色彩設(shè)計路線，將項目的商業(yè)氛圍營造得繽紛、活力、充滿動感。2號樓：新世界·假日廣場【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：休閑、文化、青春、童趣【表現(xiàn)形式】采用比較有文化氣息和青春活力的裝飾，將休閑、青春和童趣表現(xiàn)得淋漓盡致，通過強(qiáng)烈的視覺沖擊吸引公眾眼球。3號樓：G層、首層：桐鄉(xiāng)精品主題百貨【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：潮流、時尚、檔次、品味【表現(xiàn)形式】定位為桐鄉(xiāng)最高檔的主題百貨，從設(shè)計的總體風(fēng)格上要體現(xiàn)出項目的檔次，此外還要從設(shè)計的細(xì)部入手，將項目的質(zhì)感表現(xiàn)出來。大賣場：桐鄉(xiāng)最大的超市賣場【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：最大、最多、最齊全、（價格）最便宜【表現(xiàn)形式】世界500強(qiáng)、零售業(yè)之首——沃爾瑪頭上的光圈光彩照人，因此在此部分表現(xiàn)上應(yīng)該著重表現(xiàn)商家的品牌，為招商借勢。寫字樓：桐鄉(xiāng)檔次最高、軟硬件配置最高的5A級辦公樓【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：地段好、定位高、配套齊全、身份尊貴【表現(xiàn)形式】冷峻、理性的設(shè)計手法是寫字樓的主要表現(xiàn)手法，同樣在此項目中，寫字樓應(yīng)作為桐鄉(xiāng)最高檔的寫字樓來定位，除上述兩個特點(diǎn)外，還應(yīng)該為項目檔次感、權(quán)威感加上濃重的一筆。酒店：桐鄉(xiāng)智能型商務(wù)酒店【形象風(fēng)格】關(guān)鍵詞：商務(wù)型、智能化、配套齊全、價格經(jīng)濟(jì)【表現(xiàn)形式】商務(wù)酒店以其優(yōu)越的地理位置，便捷如家的環(huán)境和服務(wù)，贏得了不少旅居人士的青睞，因此在視覺表現(xiàn)上應(yīng)該凸現(xiàn)如家的氛圍和便捷的配套。廣告總體策略2.1選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略從廣告運(yùn)動的原則上將項目在宣傳上上進(jìn)行規(guī)律性規(guī)劃，通過對不同媒體的組合，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的前提下，使廣告對消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費(fèi)者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。使?jié)欂S·新世界廣場在整體推廣