2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題練習(xí)試卷B卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題練習(xí)試卷B卷附答案單選題（共85題）1、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗(yàn)收合格【答案】B2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營(yíng)收入D.凈收益【答案】A3、采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是指（）。A.會(huì)計(jì)主體B.貨幣計(jì)量C.會(huì)計(jì)分期D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)【答案】B4、假設(shè)將兩居室每套價(jià)格提高5萬(wàn)元，會(huì)減少多少購(gòu)買者，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】C5、目前我國(guó)采用的復(fù)式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法【答案】B6、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對(duì)折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D7、對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【答案】A8、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A9、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為28%，受阻損失為2%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.86B.26C.126D.70【答案】C10、下列關(guān)于會(huì)計(jì)主體，表述錯(cuò)誤的是（）。A.會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)工作為之服務(wù)的特定單位或組織B.會(huì)計(jì)主體也稱為會(huì)計(jì)實(shí)體、會(huì)計(jì)個(gè)體C.會(huì)計(jì)主體等同于法律主體D.會(huì)計(jì)主體不一定是法律主體【答案】C11、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買行為B.購(gòu)買習(xí)慣C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買心理【答案】A12、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)杠桿比率【答案】A13、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D14、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A15、下列現(xiàn)金流計(jì)算的表達(dá)式中，錯(cuò)誤的是（）。A.從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為正值D.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值【答案】C16、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C17、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)狀態(tài)D.資金流通方式與對(duì)策【答案】A18、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說法中，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定【答案】B19、下列不屬于房地產(chǎn)商用物業(yè)市場(chǎng)的是（）。A.寫字樓市場(chǎng)B.零售商場(chǎng)或店鋪C.休閑旅游設(shè)施市場(chǎng)D.倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)【答案】D20、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率【答案】A21、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場(chǎng)。A.租賃B.銷售C.保險(xiǎn)D.抵押【答案】C22、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析【答案】C23、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃【答案】D24、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)性D.相互影響性【答案】C25、王某擬購(gòu)買一套面積為120m2、單價(jià)為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【答案】B26、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)【答案】B27、在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D28、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營(yíng)收入【答案】A29、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D30、某投資者于2013年1月以1000萬(wàn)元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)：購(gòu)買資金中的500萬(wàn)元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款；2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬(wàn)元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬(wàn)元；在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D31、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計(jì)。A.平均價(jià)格B.加權(quán)價(jià)格C.抽樣價(jià)格D.成交價(jià)格【答案】A32、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D33、從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā)，一些甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分的D.房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的【答案】C34、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，說法錯(cuò)誤的是（）。A.大多數(shù)收益性物業(yè)費(fèi)用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準(zhǔn)備金D.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目【答案】C35、根據(jù)馬克思的利潤(rùn)理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤(rùn)率D.社會(huì)折現(xiàn)率【答案】C36、下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場(chǎng)功能的是（）。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能【答案】D37、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。A.利潤(rùn)為零時(shí)B.利潤(rùn)最大時(shí)C.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)【答案】A38、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動(dòng)費(fèi)用D.材料費(fèi)用【答案】C39、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.房?jī)r(jià)租金比D.量?jī)r(jià)彈性【答案】C40、某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D41、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失，故通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A42、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高【答案】C43、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A44、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)【答案】C45、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯(cuò)誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B46、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B47、一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會(huì)B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C48、某家庭從銀行貸款100萬(wàn)元購(gòu)買一套200萬(wàn)元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為（）萬(wàn)元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B49、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動(dòng)比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B50、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于（）建筑中。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)【答案】B51、（）是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率【答案】A52、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的【答案】B53、某單位以現(xiàn)時(shí)的樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D54、對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】A55、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購(gòu)房者愿花100萬(wàn)元購(gòu)買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測(cè)性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查【答案】D56、在房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況的是（）。A.土地轉(zhuǎn)化率B.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)C.開發(fā)投資杠桿率D.房?jī)r(jià)租金比【答案】B57、若影響某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到低的順序?yàn)椋ǎ?。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C58、投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A59、（）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報(bào)率D.名義投資回報(bào)率【答案】B60、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C61、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽(yáng)和湯C.吳茱萸湯D.當(dāng)歸四逆湯【答案】B62、某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B63、從工程費(fèi)用計(jì)算角度，工程計(jì)價(jià)的順序一般為（）。A.單位工程總價(jià)→分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)B.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)C.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)D.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)【答案】B64、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C65、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C66、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A67、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B68、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)該扣除下列哪項(xiàng)費(fèi)用（）A.財(cái)務(wù)費(fèi)用B.折舊費(fèi)C.攤銷費(fèi)D.修理費(fèi)【答案】D69、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價(jià)工程師【答案】A70、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A71、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元、150萬(wàn)元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元。A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45【答案】C72、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C73、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B74、在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A75、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過購(gòu)買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托【答案】C76、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個(gè)人投資【答案】C77、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬(wàn)元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C78、下列不屬于管理費(fèi)用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會(huì)D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)【答案】C79、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對(duì)原材料的檢驗(yàn)D.控制工程變更【答案】D80、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C81、2017年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D82、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)【答案】C83、決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項(xiàng)目規(guī)模C.經(jīng)營(yíng)狀況D.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)【答案】D84、從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)【答案】A85、開發(fā)商申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D多選題（共38題）1、計(jì)箅機(jī)軟件只要開發(fā)完成就能取得（）受到法律保護(hù)。A.軟件著作權(quán)B.專利權(quán)C.商標(biāo)權(quán)D.商業(yè)秘密權(quán)【答案】A2、根據(jù)會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則規(guī)定，以下（），屬于會(huì)計(jì)信息的次級(jí)質(zhì)量要求。A.可靠性B.重要性C.謹(jǐn)慎性D.及時(shí)性E.可理解性【答案】BCD3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD4、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營(yíng)利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD5、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，（）等指標(biāo)都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。A.房?jī)r(jià)收入比B.實(shí)際價(jià)格／理論價(jià)格C.房?jī)r(jià)租金比D.收入租金比E.住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】ABC6、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD7、細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)主要涉及()等三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。A.細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性B.細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景C.細(xì)分市場(chǎng)的差異性大小D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD8、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD9、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括（）。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費(fèi)用最低原則D.收益最大原則E.不行動(dòng)原則【答案】AB10、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD11、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（）A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E.加快城市化進(jìn)程【答案】BCD12、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB13、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.租金收入E.房產(chǎn)購(gòu)買成本【答案】ABC14、以下指標(biāo)屬于市場(chǎng)指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積【答案】ABC15、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動(dòng)態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD16、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國(guó)有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD17、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD18、建筑安裝工程費(fèi)用中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，屬于（）。A.措施費(fèi)B.規(guī)費(fèi)C.間接費(fèi)D.直接工程費(fèi)E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】C19、美國(guó)甲公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)在其本國(guó)享有"A"注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，但未在中國(guó)申請(qǐng)注冊(cè)。中國(guó)的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)也使用"A"商標(biāo)，并享有中國(guó)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，但未在美國(guó)申請(qǐng)注冊(cè)。美國(guó)的甲公司與中國(guó)的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)都在中國(guó)市場(chǎng)上銷售。此情形下，依據(jù)中國(guó)商標(biāo)法，()商標(biāo)權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A20、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可用作還款資金的有（）。A.利潤(rùn)B.折舊C.攤銷D.營(yíng)業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC21、若按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質(zhì)偏好E不同質(zhì)偏好【答案】ABD22、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動(dòng)原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD23、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法【答案】CD24、對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤(rùn)【答案】BC25、以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC26、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資【答案】CD27、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC28、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD29、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC30、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中，減法運(yùn)算一般通過()來實(shí)現(xiàn)。A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器【答案】D31、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報(bào)率【答案】AD32、隨著市場(chǎng)細(xì)分化理論在企業(yè)營(yíng)銷中的普遍應(yīng)用，消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。A.消費(fèi)習(xí)慣因素B.人口因素C.消費(fèi)行為因素D.消費(fèi)心理E.經(jīng)濟(jì)因素【答案】BCD33、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD34、2012年1月，G省A市一級(jí)B房地產(chǎn)開發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于A市市中心的一幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)，該國(guó)際賓館為重點(diǎn)國(guó)際性旅游貿(mào)易建筑。該國(guó)際賓館±0.000的絕對(duì)標(biāo)高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進(jìn)行商品房預(yù)售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔(dān)保，B房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會(huì)公開發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時(shí)按照每張80元的價(jià)格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)。A.貼現(xiàn)債券B.抵押債券C.附息債券D.擔(dān)保債券【答案】AD35、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括（）市場(chǎng)。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD36、受制于房地產(chǎn)的（）等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。A.不可移動(dòng)性B.異質(zhì)性C.同質(zhì)性D.流動(dòng)性E.弱流動(dòng)性【答案】AB37、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD38、可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB大題（共18題）一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮堪?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮烤?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】一十、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇弧⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮恳皇?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】一十三、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：