Shoppingmall全程運(yùn)作分析

文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com點(diǎn)擊地產(chǎn).營銷機(jī)構(gòu)點(diǎn)擊奉獻(xiàn)必屬精品地址：中國．福州聯(lián)系人：鐵蛋聯(lián)系郵箱：7376070@163.com聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用1文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.comShoppingmall全程運(yùn)作分析ShoppingMall運(yùn)營專業(yè)化，同時(shí)也為了使全國各地的發(fā)展商有一個(gè)近距離接觸金源ShoppingMall中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇暨ShoppingMall全程運(yùn)作交流會(huì)于10月22日—23日在北京世紀(jì)金源大飯店隆重舉行。盛會(huì)，各大媒體也將對(duì)此做深入報(bào)道，以下為北京禾田摩爾顧問公司總經(jīng)理張?zhí)煜璋l(fā)言實(shí)錄：張?zhí)煜瑁捍蠹液茫沂菑執(zhí)煜?，今天的演講題目實(shí)際上是我們這次論壇的主題，就是大型商業(yè)地產(chǎn)及mall的全程運(yùn)作分析，為什么在這個(gè)時(shí)間講這個(gè)問題呢？我想主要基于兩個(gè)原因，一個(gè)原因是因?yàn)閟hoppingmall明天就要正式開業(yè)了，有關(guān)這個(gè)項(xiàng)目前期有很多人在不同的場(chǎng)合，在不同的時(shí)間，從不同的角度去談這個(gè)問題。但是我發(fā)現(xiàn)從來沒有一個(gè)人能夠全面地、完整地、詳細(xì)地論述這個(gè)項(xiàng)目到底是怎么樣運(yùn)作的？怎么樣完成的？這中間會(huì)遇到什么樣的困難，有什么樣的問題，有什么樣的經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)，有什么樣的教訓(xùn)需要吸取。所以利用這個(gè)機(jī)會(huì)能夠全面地把它講解清楚。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用2文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com第二個(gè)原因是前幾天跟銅鑼灣陳總，很多人談都是從片面的角度談它，或者很多從來沒有參與這個(gè)項(xiàng)目的人講述它，會(huì)給很多的地產(chǎn)商，尤其商業(yè)地產(chǎn)商很多誤導(dǎo)。他們不知道這個(gè)項(xiàng)目到底是怎么樣運(yùn)作的？從這里面能總結(jié)出什么樣的經(jīng)驗(yàn)，所以利用這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家一起交流一下。大家現(xiàn)在已經(jīng)看到的項(xiàng)目，金源時(shí)代購物中心，我們簡稱shoppingmall，總面積是68萬平米。這里面我們能夠看到的開業(yè)部分是單體的總建筑面積是5757萬平米里面包括78包括了上千家的企業(yè)，包括主力店、半主力店，專賣店、各種服裝品牌。首先，為了把它敘述地更清楚，我們先從理論性開始，作為一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，首先是從理論開始到實(shí)踐，然后我們通過這個(gè)實(shí)踐運(yùn)作再總結(jié)出一套適合于運(yùn)作大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的方法，首先講講shoppingmall的概念，在這之前我接觸全國各地很多開發(fā)商，他們看到一個(gè)共同的問題就是，比如說我這個(gè)地方已經(jīng)拿到了多少多少萬平米，它通常跟住宅是連在一起的，這么大的面積適合你做多大面積的商業(yè)。這商業(yè)的形態(tài)是什么樣的，是把它放在臨街的地方還是放在里面，如果放在不同的位置，它能創(chuàng)造多大價(jià)值這是商業(yè)地產(chǎn)商最關(guān)心的問題。比如說我們有這么一塊地要做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一般來講有兩個(gè)方法，一個(gè)是把它做成集中式的購物中心，也就是shoppingmall的模式。另外一種是做成商業(yè)街的模式，這兩個(gè)不同商業(yè)的區(qū)別主要有兩個(gè)方面。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用3文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.commall外SOHO都是以出售和租，那么shoppingmall經(jīng)常以出租的方式來營運(yùn)，一般來講商業(yè)街在歐洲比較多一些。因?yàn)闅W洲有比較長的歷史文化傳統(tǒng)，很多的商業(yè)街是形成在老城區(qū)里面，美國是以shoppingmall為主，因?yàn)樗I(yè)發(fā)展比較快，歷史比較短。很多新型的商業(yè)項(xiàng)目都是在高速路邊，這是簡單的區(qū)別。在這個(gè)區(qū)別基礎(chǔ)之上，我們主要談?wù)搒hoppingmall的概念。實(shí)際上現(xiàn)在國際有很多國內(nèi)外的專家對(duì)shoppingmall下過一定定義，這個(gè)我們就不去詳細(xì)地講解它，一般來講叫做大型的購物中心，但是因?yàn)橘徫镏行倪@個(gè)詞在中國已經(jīng)提前被很多企業(yè)和人士引用了，所以現(xiàn)在我們叫它大型購物中心許多人還是不能從根本上去理解它，我們把它講解地更詳細(xì)一些。第二個(gè)問題就是shoppingmall產(chǎn)生的條件，因?yàn)閟hoppingmall這種商業(yè)業(yè)態(tài)起源于美國，按照美國來講shoppingmall產(chǎn)生有三個(gè)條件，第一個(gè)是人均經(jīng)濟(jì)，比如達(dá)到人均三千到六千美金，第二是汽車的私有化程度，大家一個(gè)比較大比例的人群擁有自由的汽車，還有一個(gè)就是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化，這幾個(gè)條件的產(chǎn)生就是人的購物方式改變，比如有了車之后他可能會(huì)遠(yuǎn)距離的購物，聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用4文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com由于要遠(yuǎn)距離的購物，可能會(huì)一系列購買很多東西，這樣提高它每次的購物總量。還有因?yàn)槌鞘薪紖^(qū)化了，有汽車了，會(huì)滿足遠(yuǎn)距離的購物需求。但是我要講的在北京的這種條件，基本上大家看的比較明顯了，但是在全國各地其他地方，我們并沒有那么高的收入可能從人均的GDPshopping大。因?yàn)橹袊鷸|南亞國家有一個(gè)共同點(diǎn)，一個(gè)就是土地稀缺，另外一個(gè)人口眾多，雖然從人均來講可能人均收入達(dá)不到支撐一個(gè)大型購物中心的要求，但是在一平方公里之內(nèi)人的密度比較大，它的消費(fèi)總量就可以支持一個(gè)較大規(guī)模的購物中心。事實(shí)上在中國很多地區(qū)是可以做適度規(guī)模的購物中心的。這是一個(gè)簡單shoppingmall的分類，我們可以從不同的角度理解同一件事，這也是經(jīng)常跟發(fā)展商溝通的，shoppingmall可能有很多的特點(diǎn)，比如說我們現(xiàn)在看到金源這個(gè)項(xiàng)目，那么它從內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)來講，有一條貫穿始終的步行街，這是建筑方面的特點(diǎn)。但是現(xiàn)在這種步行街也被很多其他的商業(yè)業(yè)態(tài)所借用，從這個(gè)角度來講不是shoppingmall唯一的特點(diǎn)，第二個(gè)規(guī)模特別龐大，像這個(gè)是57它的業(yè)態(tài)組織，這是shoppingmall的一個(gè)特點(diǎn)，但不是最大的特點(diǎn)。最大的特點(diǎn)就是分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理，這是從管理的角度講，聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用5文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com這是最大的特點(diǎn)。為什么這么講呢？因?yàn)楸热缯f我們跟百貨店來比較，因?yàn)榘儇浀晔亲约簛斫?jīng)營，自己來管理，跟百貨店來比較，它是自己來經(jīng)營，但是缺乏一個(gè)統(tǒng)一管理。實(shí)際上如果發(fā)揮這種分散經(jīng)營和統(tǒng)一管理特點(diǎn)的話，這是最合理科學(xué)的方法，因?yàn)樽约旱氖虑榭隙ㄗ约簳?huì)更關(guān)心，統(tǒng)一管理可以發(fā)揮它整體品牌的作用，其實(shí)從這個(gè)角度來講更可以看到mall日后的管理是相當(dāng)重要的。這是它的最大特點(diǎn)。第二個(gè)講它的主要特征，有三大特征：一個(gè)是規(guī)模大、業(yè)態(tài)多、檔次高。還有一個(gè)與傳統(tǒng)商業(yè)的最大區(qū)別，因?yàn)樽蛱煲灿醒葜v嘉賓問到我這個(gè)問題，到底購物中心和商業(yè)有什么區(qū)別，我進(jìn)去感覺沒什么區(qū)別，對(duì)發(fā)展商來講怎么判斷這個(gè)事情，最大的不同就是shoppingmall不是經(jīng)營商品，不是經(jīng)營品牌，它是經(jīng)營特同業(yè)態(tài)，shoppingmall的開發(fā)商所關(guān)注的是入住shoppingmall的這些企業(yè)，這些企業(yè)才會(huì)去關(guān)心入住的品牌。所以我們只要做好招商的工作，能夠引進(jìn)符合shoppingmall定位的更多企業(yè)，那么企業(yè)自己會(huì)把他們適合于在本企業(yè)經(jīng)營的品牌帶進(jìn)來，這樣大家可以有一個(gè)共贏。那么在將來的管理過程中關(guān)注的也是企業(yè)之間的溝通，這是他與傳統(tǒng)商業(yè)的一個(gè)最大不同。目前從大型商業(yè)地產(chǎn)shoppingmall的經(jīng)營方法來講，基本上有這么三種，第一種是比如說開發(fā)商來開發(fā)，我全部出租金源，叫AB聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用6文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com快速的回籠資金這是第二種方法。第三種方法國內(nèi)比較少，國外比較多，就是自營主業(yè)，因?yàn)橛幸恍┦堑禺a(chǎn)商，比如說我出租給你，我獲得一定的回報(bào)，那么同樣商業(yè)要經(jīng)營就要獲得商業(yè)利潤。國外現(xiàn)在做經(jīng)歷比較長的，比如說百貨店我發(fā)展成自己的投資來自己建百貨店，自己來經(jīng)營。就是把地產(chǎn)利潤和商業(yè)利潤全部來，小的店鋪我出租，用這種方式，那么這種方式對(duì)發(fā)展商的要求比較高，把必須對(duì)商業(yè)的某些領(lǐng)域非常專業(yè)，有比較長時(shí)間的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，這樣才會(huì)做的更理想。以前在國內(nèi)還比較少看到，在國外的SM在菲律賓是這么做的，但是在國內(nèi)不是這樣的。很多國外進(jìn)入國內(nèi)之后，它對(duì)本土的商業(yè)情況和城市情況并不是很了解，這是模式的不同。下面要講的是大型商業(yè)地產(chǎn)shoppingmall中的各商業(yè)業(yè)態(tài)的不同要求和特點(diǎn)，這個(gè)實(shí)際上也很重要，很多發(fā)展商要建一個(gè)大型的購物中心，因?yàn)槲覀冊(cè)谌昵伴_始做shoppingmall的時(shí)候也碰到這個(gè)問題，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候是把它設(shè)計(jì)成層高多高呢？比如說建材能不能進(jìn)來，超市是不是最合理的，百貨又怎么樣，這個(gè)是比較關(guān)注的問題。后來我看了一下我們的會(huì)刊，實(shí)際上里面很多企業(yè)已經(jīng)把他們的要求說得比較清楚了，像百貨、建材、超市都有，我這里簡單地講一下幾種業(yè)態(tài)，最主要特點(diǎn)，首先是百貨企業(yè)，百貨一般來講，首先從位置上來講肯定要求首層，這個(gè)是無庸置疑的，必須要在首層出現(xiàn)，有部分情況下要下到地下一層。它的承包首層米到65的要求里邊有幾個(gè)大的特點(diǎn)，第一個(gè)是國外的世界五百強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)在要求上是不一樣的，比如說歐倍德，我們跟它談判，談了8個(gè)月，很多細(xì)節(jié)的問題都溝通過了，但是最后還沒有達(dá)成協(xié)議，其中有一個(gè)原因是它在建筑方面的要求比較高，比如說第一它要求聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用7文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com首層，第二他層高要達(dá)到7.5米，甚至更高這樣才能滿足它標(biāo)準(zhǔn)的貨柜的標(biāo)準(zhǔn)。第三要求承諾非常高，它可能有部分的產(chǎn)品承諾要求要達(dá)到5.5噸，但是他要定期和不定期的更換整個(gè)賣場(chǎng)的布置，所以他會(huì)要求你在大面積范圍內(nèi)都要滿足1.5噸的要求，但這也取決于日后談判的經(jīng)驗(yàn)。第四個(gè)是卸貨區(qū)，因?yàn)橐话闶歉摺㈤L、寬都是規(guī)定的，那么它的操作機(jī)器都是定式的，它的購物車要能夠循環(huán)，能夠調(diào)頭，要不然進(jìn)去出不來了，另外電梯的尺寸要有要求，因?yàn)榻ú挠幸恍┨厥獾漠a(chǎn)品比較長，那么你電梯必須要達(dá)到一定的載重量，如果在我超市也是國內(nèi)和國外要求不一樣的，很多五百強(qiáng)的企業(yè)要求比較高，大家感興趣的話可以繼續(xù)交流一下。還有就是娛樂業(yè)，比如說電shoppingmall的時(shí)候，當(dāng)時(shí)也不知道這個(gè)發(fā)展和要求，因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)做設(shè)計(jì)的時(shí)候很著急，他們?nèi)ノ譅柆斄繉痈呤嵌喔撸缓髮?duì)照國內(nèi)的設(shè)計(jì)規(guī)范來做設(shè)計(jì)，實(shí)際上現(xiàn)在影院我們以前只是一個(gè)影院，現(xiàn)在我們?cè)诮鹪蠢锩媸?個(gè)影院，它有大廳有小廳，這樣的要求跟以前肯定是不一樣的，以前肯定是不符合要求的。所以這個(gè)我們一定要在做項(xiàng)目之前，對(duì)這些不同企業(yè)不同要求做一個(gè)比較深入的要求。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用8文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com另外專賣店可能會(huì)比較簡單一些，但是它關(guān)注周圍都是哪些店，比如說我引進(jìn)的主力店是貴友百貨，中間是專賣店，跟它之間品牌的關(guān)聯(lián)性很大，這是簡單講一下不同企業(yè)的不同要求。下面我們用一點(diǎn)時(shí)間詳細(xì)的介紹一下shoppingmall的項(xiàng)目，那么東西長540米，南北寬是100至68萬平米是什么概念呢？如果把它做成一個(gè)平面的話大概是1000shoppingshopping過是這樣的。第二個(gè)問題就是重大的shoppingmall都包括哪些企業(yè)，超市主力店是易初蓮花，還有文化主力店是文化廣場(chǎng)，有一個(gè)娛樂中心的時(shí)代俱樂部，餐飲是姜仔鴨美食廣場(chǎng)，這是餐飲的品牌，包括肯德基、麥當(dāng)勞以及星巴克都加入了，還有一個(gè)游戲今天下午我們參觀一下。應(yīng)驗(yàn)是星美院線，首嘉臺(tái)球都是入駐的大型企業(yè)，另外是它的品牌，品牌是中間部分簡單展示，在燕莎友誼商城里面作為百貨主力店是400100400千個(gè)。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用9文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com這個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)是在2002年，我開始負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目是在2002年的8月份，當(dāng)時(shí)大家看到的金源shoppingmall還是一塊地，上面全是一些亂七八糟的居民區(qū)，當(dāng)時(shí)做的第一個(gè)工作項(xiàng)目是市場(chǎng)調(diào)查和咨詢報(bào)告。這里我要講一下，在一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作之前，有兩個(gè)工作是要做的，一個(gè)是它前期的概念設(shè)計(jì)，另外一個(gè)就是市場(chǎng)調(diào)查，為什么這兩個(gè)是關(guān)鍵呢？因?yàn)閲鴥?nèi)沒有操作這種大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如果他沒有一個(gè)概念設(shè)計(jì)的話，它對(duì)于整個(gè)商業(yè)做成什么樣就沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這是比較關(guān)鍵的。第二個(gè)如果沒有市場(chǎng)調(diào)查的話，對(duì)周邊就沒有一個(gè)相應(yīng)的市場(chǎng)分析。我們?cè)谧龅臅r(shí)候已經(jīng)有一個(gè)初步的概念，那么它這個(gè)設(shè)計(jì)概念是參考菲律賓SM的設(shè)計(jì)，是從菲律賓引入的。在國外我們已經(jīng)做過這樣的案例，因?yàn)閟hoppingmall涉及的要求太多了，很多的設(shè)計(jì)比如說我們自己突發(fā)奇想，我們提前也沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)告訴大家，這樣的設(shè)計(jì)在將來運(yùn)營中一定會(huì)碰到什么問題，在這種情況下我們一般建議采用比較成熟的設(shè)計(jì)方案。在2002年的8月份到月份之間，我們做了整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查和商業(yè)報(bào)告，甚至已經(jīng)做了部分規(guī)劃工作，為什么這么短的時(shí)間內(nèi)能把這個(gè)事情都完成，主要原因在2001年到2002年我做了另外一個(gè)項(xiàng)目，比如說我們當(dāng)時(shí)跟后期的招商和后期的管理都非常有密切關(guān)系的，在這個(gè)基礎(chǔ)上一個(gè)是商業(yè)咨詢報(bào)告，我們做了整個(gè)項(xiàng)目，比如說我們業(yè)態(tài)的分布和包括哪些業(yè)態(tài)，第二個(gè)是租金的預(yù)測(cè)，我們到底做這么大的項(xiàng)目，一年租金能達(dá)到多少？我們的投資回報(bào)是什么樣的，這個(gè)在將來以后后期的招商過程中得到了非常多的準(zhǔn)確驗(yàn)證。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用10文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com我們商業(yè)規(guī)劃是從10么這個(gè)項(xiàng)目開工是在2003年的2月到3月時(shí)間，事實(shí)上前期工作做了半年之后，正式開始施工。施工是非?？斓?，從項(xiàng)目開工到結(jié)構(gòu)峰頂是2003年2月份結(jié)束的，勞動(dòng)在12月份就結(jié)束了。招商到2003年的11月份就結(jié)束了，基本上結(jié)構(gòu)峰頂了招商也結(jié)束了。首先這個(gè)最大的shoppingmall它里面的核心是什么？比如說做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，出售也好、出租也好，它的架構(gòu)是不一樣的，有些租給專賣店租金比較高，有些是賣給商業(yè)企業(yè)售價(jià)可能比較低，我想這個(gè)核心除了面積最大之外，它這個(gè)里面包括所有的專賣店，它的租金是最高的，事實(shí)上這一部分租金總量超過其他更大面積的租金量，對(duì)于開發(fā)商來講這肯定是它最關(guān)注的。第三個(gè)是占據(jù)了更好的位置。第五個(gè)問題是談到shoppingmall管理模式特點(diǎn)，事實(shí)上到今天我們才感覺到這種管理跟當(dāng)時(shí)的招商、支持都是有關(guān)系的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的招商對(duì)象決定了現(xiàn)在的管理模式，因?yàn)檫@里面有國有企業(yè)和民營企業(yè)的合作，燕莎是國有企業(yè)，銅鑼灣是民營企業(yè)，金源也是民營企業(yè)，現(xiàn)在也存在國有企業(yè)跟民營企業(yè)合作，有地產(chǎn)商跟商業(yè)企業(yè)合作，有一個(gè)主力店和專賣店之間的合作，為什么我專門講到專門店之間不僅有合作還有競(jìng)爭呢？你比如說我們這一千多個(gè)商業(yè)品牌是分布在中間的專賣店，我東側(cè)的燕莎友誼商城和西側(cè)貴友百貨，它原來的定位是這樣，比如超市我們是定位在滿足人們?nèi)粘ＯM(fèi)基本需求這個(gè)層次，百貨是定位在中檔的層次，專賣店是定位在高檔的，是滿足一個(gè)從低到高一系列的消費(fèi)需求。但是我們是跟燕莎合作的，是跟銅鑼灣合作的，比如燕莎友誼商城本身就是一個(gè)聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com高檔的品牌貨，它在里面容納了許多國際知名品牌，貴友里面容納了很多時(shí)尚，這樣的結(jié)果造成我們專賣店的品牌，并不如百貨的品牌，這個(gè)前期的定位跟目前的情況有了一個(gè)不同，這個(gè)我們都是需要在最前期考慮到，所以我們有了這個(gè)經(jīng)驗(yàn)之后，在做別項(xiàng)目的時(shí)候，一定要考慮到更前期的問題。金源shoppingmall將來從管理上來講我個(gè)人的意見取決于三大企業(yè)，一個(gè)是銅鑼灣集團(tuán)，一個(gè)是燕莎企業(yè)，一個(gè)是一金源集團(tuán)，但是首先是這三大企業(yè)之間的合作。每天已經(jīng)要開業(yè)了，肯定會(huì)預(yù)計(jì)到一些問題，肯定有一個(gè)交通的問題，這個(gè)在做項(xiàng)目之前就有一個(gè)判斷，但是是沒辦法解決的，因?yàn)榻鹪催@個(gè)缺乏軌道交通，我想最好在項(xiàng)目周邊有軌道交通，因?yàn)檐壍澜煌ㄒ粋€(gè)是解決大流量的客源問題，另外可以解決擁堵的問題。還有宣傳推廣客源的問題，因?yàn)樵瓉磉@里沒有商業(yè)，原來是一片荒地，后來是蓋了一堆很破舊的房子，純粹是在一塊空地上建的，它要有商業(yè)推廣的過程，這是短期的問題。長期的核心問題還是經(jīng)營管理的問題，因?yàn)楝F(xiàn)在很多這種因素已經(jīng)確定了，比如說交通問題都是不可改變的，比如說企業(yè)問題都已經(jīng)入住了，哪些品牌短期內(nèi)都是不可能變化的，最重要的還是經(jīng)營管理，因?yàn)槟壳皩?duì)于shoppingmall的經(jīng)營管理，國內(nèi)也缺乏經(jīng)驗(yàn)，國外的很多經(jīng)驗(yàn)搬到中國完全都不靈，你比如說昨天中午萬通董事長講的，萬通當(dāng)時(shí)引進(jìn)的就是美國購物中心的管理模式，在十年前就引進(jìn)了，后期參與當(dāng)年萬通管理的美國人后來也參與了金源的工作，后來這個(gè)項(xiàng)目完全做失敗了，一個(gè)商業(yè)一定是要本土化聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用12文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com的經(jīng)營，因?yàn)樗切枰?dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)人群，當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)密切合作的。如果你沒有本土化經(jīng)驗(yàn)完全照搬國外一個(gè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)的話，肯定會(huì)失敗的。因?yàn)閲鴥?nèi)跟國外的差別太大了。這是我剛才講這個(gè)項(xiàng)目中一些實(shí)際的情況。實(shí)際上最核心的問題就是我們通過一套理論體系，來在實(shí)踐中去驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)有些是錯(cuò)誤的，有些是正確的。那么核心就是這種體系是什么樣的，這是今天演講的主要內(nèi)容，我們從金源shoppingmall實(shí)戰(zhàn)中總結(jié)出大型購物中心開發(fā)的全過程，到底它應(yīng)該注意哪些環(huán)節(jié)。一般來講整個(gè)shoppingmall的工作分為三個(gè)部分：一個(gè)是設(shè)計(jì)施工、一個(gè)是開發(fā)運(yùn)作、一個(gè)是經(jīng)營管理。所有大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都包括在這三個(gè)部分里面，它不屬于一個(gè)，肯定屬于另外一個(gè)，在所有階段都會(huì)包括這個(gè)內(nèi)容。其中經(jīng)營管理主要是開業(yè)以后的事情，但是我們前期一定要注意到經(jīng)營管理，因?yàn)榍捌谌绻豢紤]這個(gè)問題的話，開業(yè)馬上就會(huì)面臨到這些問題。我們先講第一個(gè)方面，就是設(shè)計(jì)施工程序，基本上分這么幾個(gè)階段，第一部分是概念設(shè)計(jì)到設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)到施工，然后最后驗(yàn)收。這是設(shè)計(jì)施工的全部過程，實(shí)際上在國外沒有這種概念，都是一個(gè)設(shè)計(jì)同步來完成，為什么在國內(nèi)會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？因?yàn)閲鴥?nèi)的設(shè)計(jì)企業(yè)，對(duì)商業(yè)企業(yè)太缺乏了解，所以在這個(gè)基礎(chǔ)上國內(nèi)企業(yè)可以補(bǔ)充做一些施工設(shè)計(jì)，最后再施工，一般來講大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是國外企業(yè)做的概念設(shè)計(jì)，當(dāng)然這里面有利有弊，利的方面是他們有成熟的概念設(shè)計(jì)模式，弊的一方面就是畢竟對(duì)國內(nèi)聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用13文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com的企業(yè)情況不了解，你在這個(gè)基礎(chǔ)之上如果沒有經(jīng)驗(yàn)的人士協(xié)助去改變的話，可能將來也會(huì)碰到很多問題，這是它的全部過程先簡單地講一下。在這里面重點(diǎn)我要講的是它的概念設(shè)計(jì)，在整個(gè)系列里面最重要是概念設(shè)計(jì)。為什么說呢？因?yàn)楦拍钤O(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，將來施工初shoppingmall，如果做成shoppingmall，做成什么樣的shoppingmall，概念設(shè)計(jì)這是最最關(guān)鍵的。你要是選錯(cuò)了模式可能將來全都變了，即概念設(shè)計(jì)基本上我們把它分成五個(gè)特點(diǎn)。比如說有一塊地要做設(shè)計(jì)的話，大概有很多模式需要選擇。一個(gè)全新的概念設(shè)計(jì)的東西，我們畢竟沒有在市場(chǎng)上去檢驗(yàn)它，只是憑著主觀的判斷來判斷，但是將來在實(shí)際運(yùn)營中會(huì)發(fā)生什么樣的問題，現(xiàn)在還不預(yù)測(cè)，所以這是相貫式的。第二個(gè)是并置式，這個(gè)shoppingmall的特點(diǎn)是幾個(gè)主力店在不同的位置有不同的主力店，中間有專賣店和步行街把它連在一起，比如說超市主力店，百貨主力店，大家去找主力店是非常方便，有獨(dú)立的出入口。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用14文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com第三個(gè)疊加式，疊加式在市區(qū)用的比較多，因?yàn)楸緛韒all是占地很大的，好多人去過美國，可能只有一層最高只有兩層，但在市區(qū)沒有大的土地，就往上走，所謂疊加式就把橫向的步行街變成了一個(gè)核心，這樣像銅鑼灣，像日本的一些項(xiàng)目都是這樣的。這是疊加式的。這是中心式，這是國內(nèi)的項(xiàng)目，所謂中心式就是在這個(gè)項(xiàng)目中有一個(gè)中心點(diǎn)，所有的主力店、專賣店、品牌店是圍繞這個(gè)中心展開的，這是另外一種設(shè)計(jì)風(fēng)格，但是在這個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格里面注意到的。實(shí)際上最大特點(diǎn)里面講到過一個(gè)就是步行街，在采用這種中心式的模式下，會(huì)破壞步行街的連貫性。這種中心式跟商業(yè)步行街有類似的地方，所以這是設(shè)計(jì)的時(shí)候需要注意的問題。shopping大的主力賣場(chǎng)，或者在不同的區(qū)域，一般都是在郊區(qū)，互相之間沒有必要的連通。這是幾種模式大家可以參考一下，首先我們要選擇一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我到底采用哪種模式，是采用分離式、并置式還是疊加式還是其他新的模式，這是概念式的最關(guān)鍵的東西。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用15文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com第二個(gè)領(lǐng)域就是我們做核心的部分，就是shoppingmall開發(fā)程序，剛才在金源項(xiàng)目中已經(jīng)講過這些項(xiàng)目不同的運(yùn)營，將來開發(fā)商當(dāng)中會(huì)碰到很多問題，我可以委托這個(gè)公司做試調(diào)報(bào)告，可以委托另外一個(gè)公司做商業(yè)規(guī)劃，再找一個(gè)公司做概念設(shè)計(jì)，再找一個(gè)公司做招商，再找一個(gè)公司做管理，一大堆的公司不清楚，我應(yīng)該找什么樣的公司，我們也碰到這樣一個(gè)公司，最后他沒看明白寫的是什么，事實(shí)上昨天參加互動(dòng)的時(shí)候，大家像宜家家居、樂華梅蘭這些跨國的企業(yè)都講了他們的要求?；旧献蛱飚?dāng)時(shí)我們談判的對(duì)手現(xiàn)在都是合作伙伴，當(dāng)時(shí)談的時(shí)候他們的要求實(shí)際上是比較簡單的，每家企業(yè)都有三張紙的規(guī)范要求給你。它會(huì)通過它的要求來評(píng)估你的項(xiàng)目，首先我們做的市調(diào)報(bào)告里面要符合他們的要求，比如他們對(duì)地塊的要求，對(duì)一些規(guī)因?yàn)槲覀冊(cè)谀甑絪hoppingmallshoppingmall出現(xiàn)兩個(gè)百貨店，我們就繼續(xù)研究這個(gè)思路，他希望一個(gè)高檔的百貨店，一個(gè)是時(shí)尚的百貨店，我們又做調(diào)查，他希望高檔是燕莎，時(shí)尚的是百盛。一直從國外到國內(nèi)，談到最后確定了燕莎和銅鑼灣，我就講這是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果決定了后來了招商和現(xiàn)代的模式，不是說當(dāng)時(shí)都是一塊空地，許多一個(gè)基礎(chǔ)，這是市場(chǎng)調(diào)查，我舉一個(gè)簡單的例子，就是市場(chǎng)調(diào)查在開發(fā)程序中的作用，實(shí)際上一開始就決定了這個(gè)項(xiàng)目最后是什么樣的。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用16文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com第二個(gè)就是咨詢報(bào)告的開發(fā)，我們當(dāng)時(shí)也做了很多咨詢，當(dāng)時(shí)對(duì)shoppingmall的了解還比較粗淺，跟在座的開發(fā)商三年前是一樣的缺乏了解，當(dāng)時(shí)做的咨詢報(bào)告沒有實(shí)際驗(yàn)證，我們也不知道是對(duì)還是錯(cuò)，只能按照它的去套，后來在做金源項(xiàng)目這個(gè)過程中就發(fā)現(xiàn)，你比如說我舉一個(gè)簡單的例子，當(dāng)時(shí)對(duì)租金也做了一個(gè)預(yù)測(cè)，后來我們?cè)谡勁械倪^程中根本不是這樣，比如商業(yè)有一個(gè)規(guī)定，一樓租金是的關(guān)系，可能5樓我們做餐飲，餐飲可能是更高的。另外一個(gè)例子就是講了很多大型商業(yè)企業(yè)，可能咨詢報(bào)告給我們提供一點(diǎn)，我們通過整個(gè)談判，做了一百多次談判以后，昨天我跟北國投的總經(jīng)濟(jì)師聊，我說了一下我們談最后的租金情況，他都不可想象我們能有那么高的租金，就是這種情況只有經(jīng)過了實(shí)際的操作之后，你才對(duì)發(fā)展的計(jì)劃有一個(gè)詳細(xì)的了解。所以我就講到咨詢報(bào)告在開發(fā)程序中的作用是非常重要的，但是你一定要有經(jīng)驗(yàn)來做這些事情，才是可信的，當(dāng)然我舉的是北京的例子，在全國其他地方并不是這樣的，要根據(jù)每個(gè)地方的實(shí)際情況來判斷。第三個(gè)是商業(yè)規(guī)劃在開發(fā)程序中的作用，試調(diào)報(bào)告告訴我們要做兩個(gè)百貨店，商業(yè)規(guī)劃我們就做了這樣的規(guī)劃，大家看到綠色部分是高檔的位置，淡黃色是時(shí)尚百貨，我們考慮到建筑比較寬就重新設(shè)立了步行街?；旧洗蠹医裉炜梢詤⒂^這個(gè)項(xiàng)目，基本上是按照這個(gè)規(guī)劃來進(jìn)行的?；旧鲜前凑照麄€(gè)規(guī)劃來進(jìn)行的。聲明：本資料僅供參考，著作權(quán)歸作者所有，請(qǐng)勿作為其它商業(yè)用途使用17文件類別：商業(yè)地產(chǎn)研究類(參考資料)中國點(diǎn)擊地產(chǎn)營銷顧問地址：中國．福州聯(lián)系郵箱：7376070@163.com重點(diǎn)是第二個(gè)程序中最重要的部分就是招商，因?yàn)槟阕鍪袌?chǎng)調(diào)查也好，做咨詢報(bào)告也好，做商業(yè)規(guī)劃也好，都是為了最后招商成功。如果沒有招商成功這些東西都沒有意義的，首先第一個(gè)招商并不是完成了這一部分再做第二部分，但我們項(xiàng)目最初期就要進(jìn)行招商的接洽，整個(gè)的招商過程，第一越早越好，我們做金源的項(xiàng)目，從2002年10月份開始正式招商談判，到最后招商結(jié)束是2002年的1113你要給他的判斷留出時(shí)間，我們必須要更早地開始這個(gè)項(xiàng)目，要不然他將來還有裝修和籌建的時(shí)間。第二個(gè)特點(diǎn)就是談判要多，我們剛開始談判是非常被動(dòng)的，比如說跟沃爾瑪談判，我跟沃爾瑪談了半個(gè)小時(shí)，他講了25