中國區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題與戰(zhàn)略措施

中國區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題與戰(zhàn)略措施

一中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）總體狀況長期以來，我國經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展極不平衡，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此。從投資增速來看，2006～2011年，東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長率迅速提高，由2006年的16.82%提高到2011年的26.73%，西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長率增速提升更快，由2006年的25.99%上升到2011年的31.70%，中部地區(qū)和東北地區(qū)房地產(chǎn)的投資增長率基本穩(wěn)定，均維持在30%左右，而且中部地區(qū)和東北地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長率一直高于東部地區(qū)和西部地區(qū)。從投資量來看，東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資總額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中部地區(qū)、西部地區(qū)和東北地區(qū)，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資額占到全國房地產(chǎn)投資額的55%以上，而中部地區(qū)、西部地區(qū)和東北地區(qū)僅分別占20%、15%和10%左右（見表1）。另外，從住宅投資來看，2009年及以前，中部地區(qū)的住宅投資增長幅度要高于東部地區(qū)和東北地區(qū)，這說明住宅投資有向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢，但是2010年和2011年東部地區(qū)和東北地區(qū)的住宅投資率要高于中西部地區(qū)，就省區(qū)而言，北京、廣西和海南的住宅投資增長率均高達(dá)60%以上，如表2所示。表12006～2011年房地產(chǎn)投資區(qū)域比較表22006～2011年住宅投資區(qū)域比較（二）房地產(chǎn)業(yè)供給及影響因素的情況1.土地購置增速較快、土地開發(fā)增速下降2006～2011年，全國土地購置面積總體上呈增長趨勢，2011年達(dá)到4.4億平方米左右。但是，土地開發(fā)速度逐年降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積由2006年的2.71億平方米降低到2010年的2.13億平方米，總下降幅度為21.66%，年均下降幅度為5.92%（見表3）。表32006～2011年全國土地購置、開發(fā)情況2.新開工面積增長較快、竣工面積增長緩慢2006～2011年，我國房屋新開工面積增長較快，特別是2010年，商品房新開工面積為16.36億平方米，相對于2009年的11.64億平方米增長了40.56%。但是每年竣工面積相對增長較慢，2006年商品房竣工面積為5.58億平方米，到了2011年竣工面積也才9.26億平方米，除了2011年，每年增幅均低于10%。房地產(chǎn)市場竣工面積增長較慢，從而使得房地產(chǎn)市場供給偏緊，這成為“十一五”時期刺激房價上漲的一個重要原因（見表4）。表42006～2011年全國商品房新開工、竣工面積3.各區(qū)域發(fā)展不平衡比較2006～2011年，新開工面積增速、竣工面積增速均出現(xiàn)了較大波動?？傮w而言，東、中、西部和東北地區(qū)的土地購置面積和開發(fā)面積呈雁行狀態(tài)，東部地區(qū)的土地購置面積和開發(fā)面積最大，東北地區(qū)的土地購置面積和開發(fā)面積最小。整個房地產(chǎn)市場主要還是在向東部沿海城市和國內(nèi)一線城市傾斜（見表5）。東部地區(qū)各年商品房的新開工面積和竣工面積均占到全國商品房新開工面積和竣工面積的50%左右。但是從開工面積增速和竣工面積增速來看，東部地區(qū)是最慢的，而中部地區(qū)、西部地區(qū)和東北地區(qū)較快。這說明，東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展即將步入穩(wěn)步發(fā)展期，而其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展時期（見表6）。（三）房地產(chǎn)業(yè)需求及影響因素1.總體狀況2006～2011年，房地產(chǎn)市場總體需求旺盛。商品房年銷售額由2006年的20825.96億元快速上升到2011年的58588.86億元。住宅年銷售額由2006年的17287.81億元上升到2011年的48198.32億元，總增幅為78.80%，年均增幅為22.76%。其中，商品房銷售面積由2006年的6.19億平方米上升到2011年的10.94億平方米，總增幅為76.81%，年均增幅為12.07%（見表7）。表52006～2011年土地購置、開發(fā)情況區(qū)域比較表62006～2011年商品房新開工、竣工情況區(qū)域比較表72006～2011年商品房銷售面積及增長情況影響房地產(chǎn)業(yè)需求的因素主要包括人口規(guī)模、居民收入和城市化水平等因素?！笆晃濉逼陂g我國城市化率每年以增加0.9個百分點的速度推進(jìn)，隨著我國的城市化水平不斷提高，越來越多的青年勞動力轉(zhuǎn)移到城市。2006～2010年城市居民中20～45歲的人口占了較大比重，因此房地產(chǎn)市場的需求較為旺盛。同時，我國居民的經(jīng)濟增速較快、居民收入顯著提高。國內(nèi)生產(chǎn)總值由2006年的216314.43億元增長到2011年的472881.56億元，總增幅為118.61%，年均增幅為16.93%；城市居民人均可支配收入則由2006年的11759.5元增長到2011年的21809.78元，總增幅為85.47%，年均增幅為13.15%，居民對商品住房的支付能力明顯增強。2.區(qū)域比較房地產(chǎn)市場需求存在明顯的區(qū)域差異。從銷售面積和銷售額的總量來看，東部地區(qū)的商品房銷售面積占到全國銷售面積的48%左右，中部地區(qū)、西部地區(qū)和東北地區(qū)分別占到全國銷售面積的22%、20%和10%左右；東部地區(qū)的商品房銷售額占到全國銷售額的62%左右，中部地區(qū)和西部地區(qū)均占到全國銷售額的15%左右，東北地區(qū)占到全國銷售額的8%左右。從銷售面積和銷售額的變化趨勢來看，東部地區(qū)的銷售面積和銷售額占全國銷售面積和銷售額的比重在下降。2006年東部地區(qū)的銷售面積和銷售額分別占到全國的51.14%和67.64%，2011年則分別下降到46.81%和62.02%，而中西部地區(qū)的銷售面積和銷售額在全國銷售面積和銷售額中的比重則有所上升（見表8）。表82006～2011年商品房銷售區(qū)域比較房地產(chǎn)市場需求差異主要源于各地區(qū)之間的人口規(guī)模、居民收入和城市化水平等因素存在較大差異。首先，東部地區(qū)人口規(guī)模較大，大約占了全國人口的52%，中部地區(qū)、西部地區(qū)和東北地區(qū)分別占了23%、18%和7%；其次，東部地區(qū)城市化水平較高；最后，東部地區(qū)的經(jīng)濟水平和居民收入也要相對高于其他地區(qū)，所以東部地區(qū)的商品房需求占到全國需求的較大比重。二中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題（一）房價高位運行、增長過快“十一五”期間，盡管受到金融危機的沖擊，我國房價起伏波動，且一度出現(xiàn)負(fù)增長，但是商品房銷售均價整體還是保持著快速上漲的態(tài)勢，由2006年的3367元/平方米上漲到2011年的5357元/平方米，總增幅為59.1%，年均增長達(dá)到9.73%。其中，住宅商品房銷售價格由2006年的3119元/平方米上漲到2011年的4993元/平方米，總增幅為60.08%，年均增長率為9.87%（見表9）。表92006～2011年商品房平均銷售價格（二）土地財政導(dǎo)致地價攀升、“囤地”和“捂地”現(xiàn)象嚴(yán)重“十一五”期間，全國土地購置面積總體上呈增長趨勢，但是土地開發(fā)速度逐年降低；房屋新開工面積增長快，但是每年竣工面積相對增長較慢。2011年國家土地督察沈陽局在東北地區(qū)開展房地產(chǎn)用地專項整治工作，共發(fā)現(xiàn)83宗閑置土地，面積8592.81畝。房地產(chǎn)市場存在“囤地”和“捂地”現(xiàn)象。其主要原因之一就是地方政府的“土地財政”?！笆晃濉逼陂g，全國土地出讓成交額由2006年的0.7萬億元增加到2010年的2.7萬億元，累計成交總額超過7萬億元，其增長率遠(yuǎn)超過同期地方財政收入的增長率，全國城鎮(zhèn)土地出讓成交總額占地方財政收入的比重也從2006年的38.9%增長到2010年的65.9%。以上數(shù)據(jù)說明，土地出讓越來越成為地方財政收入的主要來源，地方政府的財政收入過度依賴“土地財政”，進(jìn)而使得土地價格占商品房銷售價格的比重不斷上漲。地價上漲的快速，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商能夠從“囤地”、“捂地”中獲得巨額收益，結(jié)果導(dǎo)致商品房的建設(shè)滯后、供給偏緊，商品房供不應(yīng)求則房價上漲，房價上漲通過土地要素市場拉動地價上漲，地價上漲特別是“地王”頻頻出現(xiàn)又強化了人們房價上漲的預(yù)期，如此往復(fù)，形成一個惡性循環(huán)。（三）消費性需求不足、投機性需求旺盛一方面，我國房價持續(xù)高位運行，但是相對于高房價，我國居民家庭收入?yún)s相對較低，消費性購房需求動能積聚不足。另一方面，不斷有巨額資本涌入房地產(chǎn)市場，存在強烈的投機性和投資性購房需求。在“十一五”期間，我國的住房需求是由住房消費為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向住房投資為主導(dǎo)，房價快速提高，泡沫不斷積累。（四）保障性住房建設(shè)和管理力度不夠“十一五”期間，雖然作為保障性住房主力軍的經(jīng)濟適用房的投資額和新開工面積有所增長，但是其占住宅投資和新開工住宅面積的比例卻是呈下滑趨勢的。保障性住房供給面臨著供應(yīng)量少、覆蓋面小、供求矛盾大的問題。同時，還存在著保障性住房的監(jiān)管不力問題。一是地方政府和房地產(chǎn)商出于私人利益的考慮，保障性住房的用地往往難以得到保證，而且保障性住房選址偏僻，配套設(shè)施不完備；二是保障性住房的交易缺乏公正合理和透明的程序，由于對購房者的資格審查不嚴(yán)格，本該屬于中低收入購房者享有的相當(dāng)部分保障性住房失去了保障性功能；三是保障性住房市場腐敗問題嚴(yán)重，保障性住房被一些權(quán)貴階層所占有并將其轉(zhuǎn)手倒賣或出租獲利的現(xiàn)象屢見不鮮。（五）各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)和銷售均占到全國的較大比重，而中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場略顯稀薄。同時，各地區(qū)之間住房價格存在差異?！笆晃濉逼陂g我國房價總體上是高速增長，形成了與經(jīng)濟發(fā)展水平極不相稱的畸高房價收入比。其中東部地區(qū)的高房價問題最為嚴(yán)重，特別是北京、上海等部分城市的房價甚至高于國際發(fā)達(dá)城市。相對于東部地區(qū)，我國中西部地區(qū)和東北地區(qū)的城市居民收入水平較低，使得房地產(chǎn)市場的需求存在區(qū)域性的不平衡。另一方面，目前東部地區(qū)的城市化水平平均達(dá)到50%以上，其中北京、天津、上海的城市化水平均在80%以上，其余省市的城市化水平在60%左右；中部地區(qū)和東北地區(qū)的城市化水平在40%～55%；西部地區(qū)的城市化水平最低，除了重慶以外，其余省市的城市化水平都在50%以下，其中貴州、云南、甘肅、西藏等省的城市化水平在40%以下，因而中西部地區(qū)和東北地區(qū)的潛在市場需求還較大。三中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（一）總體狀況1.基本判斷首先，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。由于美國次貸危機和歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機的影響，我國外需趨弱，未來經(jīng)濟形勢面臨著較大的不確定性，加之我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本不斷上升，我國房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力將有所下降，這勢必會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的投資和就業(yè)產(chǎn)生影響。因此，“十二五”期間房地產(chǎn)市場將會逐漸進(jìn)入一個平穩(wěn)發(fā)展的階段。其次，房地產(chǎn)市場商品房銷售結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化?！笆濉逼陂g，一方面，國家“保民生”的宏觀政策將使得保障性住房建設(shè)的投資加大；另一方面，在房地產(chǎn)銷售市場穩(wěn)步發(fā)展的同時，房地產(chǎn)租賃市場將加快發(fā)展。再次，“十二五”期間，中國房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，積累的問題也更加嚴(yán)重，一些一、二線城市泡沫繼續(xù)放大的同時，另一些三、四線城市房地產(chǎn)將出現(xiàn)供給過剩，泡沫將破滅，存在著上漲和崩盤并存的風(fēng)險。2.區(qū)域比較隨著區(qū)域間人口流動基本達(dá)到均衡，東部地區(qū)土地開發(fā)程度較高，東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場將日趨成熟。對于東部地區(qū)而言，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將不再是其房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容，存量房交易和租賃將是東部地區(qū)房地產(chǎn)市場的主要交易方式。因此，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展可能要首先考慮轉(zhuǎn)型升級問題，房地產(chǎn)的估計、中介、物業(yè)管理、租賃、抵押、金融配套等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將是其今后房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容。而發(fā)展相對滯后的中西部地區(qū)和東北地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)還存在一個短時期的發(fā)展機會，滯后也會逐漸面臨轉(zhuǎn)型升級問題。（二）房地產(chǎn)業(yè)供給的情況1.新增房地產(chǎn)供給持續(xù)增長從短期來看，房地產(chǎn)市場的供給還會增加，因為房地產(chǎn)市場上還存在相當(dāng)部分的投機性需求，進(jìn)而哄抬了房價，使得房地產(chǎn)商在“高房價”的幻覺下產(chǎn)生錯誤的市場預(yù)期而增加投資。2010年開始，房地產(chǎn)市場上土地購買面積和住宅新開工面積增長較快，在未來幾年將形成有效的市場供給。但是，“十二五”期間房地產(chǎn)供給增幅將會穩(wěn)步增加，其中，保障房和普通商品房將繼續(xù)快速增加。2.二手房供給將增大預(yù)期市場供需的基本平衡，房地產(chǎn)市場的投機資本獲利能力將消失，大量用于投機的房地產(chǎn)將逐步得到釋放，形成相當(dāng)數(shù)量的二手房供給。并且，國家相繼出臺的一系列鼓勵二手房銷售的政策，如放開非成套住房出售限制、放開外地人員購買存量房限制以及房改房上市免收土地出讓金、降低有關(guān)稅費等政策措施，都將有效提高民眾進(jìn)行存量房買賣的積極性，使得存量房供給和交易量將逐步增加。3.區(qū)域比較雖然整體上住房供給增速放緩，但是由于區(qū)域之間房地產(chǎn)市場發(fā)展階段不一樣，所以各地區(qū)的住房供給將有所差別。對于較為成熟的一、二線城市的房地產(chǎn)市場，供求基本平衡，新增住房供給減少，市場供給由存量房取代新增房。但是對于還有待發(fā)展的二、三線城市的房地產(chǎn)市場，新增住房供給還將繼續(xù)維持高速增長。（三）房地產(chǎn)業(yè)需求的情況1.城市化進(jìn)程還將繼續(xù)產(chǎn)生住房需求我國城市化水平雖然達(dá)到了50%以上，但是與其他發(fā)達(dá)國家相比，我國的城市化水平還有進(jìn)一步提高的空間。隨著我國城市化水平的繼續(xù)提高，“十二五”期間預(yù)計每年大約有1000萬人口進(jìn)入城市生活和工作，按照2011年人均住房面積32.65平方米計算，每年將產(chǎn)生3.3億平方米的潛在住房需求。2.改善性新增住房需求增加，但總體新增住房需求穩(wěn)步增加當(dāng)人們滿足了基本住房需求以后，便會進(jìn)一步改善居住條件。2005年城市居民的人均居住面積僅為26.1平方米，到了2010年人均居住面積便增加到31.6平方米，年均增幅為4%。但是，改善性住房需求是與居民的收入水平和儲蓄水平相聯(lián)系的。對于相當(dāng)部分的住房持有者，其改善型需求是一步到位的，而對于一些收入較低的家庭其改善型需求有待收入和儲蓄的進(jìn)一步增加，很難在短期形成需求。另外，從第六次人口普查的數(shù)據(jù)可知，20～25歲的人口占了較大比例，“十二五”期間全國婚配年齡段人口高峰將來臨，因此可以預(yù)計城市新增家庭數(shù)量將會在快速增加后呈穩(wěn)步增加。3.區(qū)域比較從城市化水平來看，當(dāng)前一、二線城市的城市化水平已經(jīng)很高，城市化速度已明顯放緩，因此刺激一、二線城市需求增長的重要驅(qū)動力已經(jīng)削弱。但三、四線城市的城市化水平還較低，還會經(jīng)歷一段快速的城市化過程，因而三、四線城市的房地產(chǎn)市場將重演一、二線城市的歷史。四促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略措施（一）致力于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展1.制定“保民生”的中長期戰(zhàn)略規(guī)劃長期以來，國家對房地產(chǎn)市場缺乏明確的中遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，所采取的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是事后調(diào)節(jié)，缺乏系統(tǒng)性和前瞻性，具有很強的短期行為。為了使房地產(chǎn)業(yè)在“十二五”期間進(jìn)入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期，那么我們很有必要對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定一個中遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，合理量化未來房地產(chǎn)市場的投入產(chǎn)出需求以及房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的比例結(jié)構(gòu)。通過規(guī)劃先行，我們才能有針對性地制定階段性任務(wù)，在面對市場內(nèi)外部環(huán)境變化時也才能保證短期調(diào)控政策始終圍繞長期戰(zhàn)略規(guī)劃而有條不紊展開。這樣，可以避免房地產(chǎn)市場的較大波動，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2.完善房地產(chǎn)市場制度與政策“十二五”期間我國的房地產(chǎn)依然面臨著潛在投機需求和房價上漲的壓力，一方面支持改善型需求，另一方面，要抑制投資和投機，為此，需要將開征房地產(chǎn)稅作為突破口，全面深化改革，健全房地產(chǎn)市場制度。3.提升房地產(chǎn)市場的管理和服務(wù)功能對于房地產(chǎn)市場供求雙方的監(jiān)管還需要進(jìn)一步加強，規(guī)范房地產(chǎn)商的開發(fā)進(jìn)度管理，遏制房地產(chǎn)市場開發(fā)商的囤地、囤房、捂盤和發(fā)布假消息等現(xiàn)象，并打擊房地產(chǎn)市場的投機行為。因此，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的有序運行，政府還應(yīng)該提升房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計和信息發(fā)布等社會服務(wù)功能，實施新建商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。這樣，所有消費者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況，市場變得更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費有著積極作用。4.實施科學(xué)有效的區(qū)域政策由于房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域間發(fā)展的不平衡，各地區(qū)應(yīng)采取的對策也有所差異。對于中西部地區(qū)和東北地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)還存在很大的開發(fā)空間，因而主要是做好中遠(yuǎn)期的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；同時，改進(jìn)土地招拍掛制度和改革土地財政。東部地區(qū)的房地產(chǎn)交易將主要是存量交易，所以應(yīng)該加強政府管理和服務(wù)職能，規(guī)范和促進(jìn)商品房的流通；另外，要盡快整合交易環(huán)節(jié)稅費和開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收。（二）努力改善房地產(chǎn)業(yè)供給1.做好市場供給結(jié)構(gòu)規(guī)劃“十一五”期間少數(shù)城市的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理的問題較嚴(yán)重，導(dǎo)致了住房市場的房價上漲過快或秩序混亂。隨著開發(fā)面積的不斷增加，土地資源也越來越稀缺。因此，在“十二五”期間要合理規(guī)劃好房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題，除了廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等業(yè)已成形的品種外，公共租賃住房和各類棚戶區(qū)改造之后的安置房也要跟進(jìn)。2.建立保障性住房長效管理機制保障性住房建設(shè)是民生工程，要在總量、分配機制和后續(xù)管理上加強監(jiān)管力度，實現(xiàn)商品化住房和保障性住房“兩條腿”一起走路，主要從以下幾方面入手：第一，在用地和資金來源上保證保障性住房的開發(fā)建設(shè)；第二，在使用上保證保障性住房的用途專一，避免保障性住房商品化；第三，統(tǒng)一保障性住房的分配原則，切實實現(xiàn)社會保障功能；第四，建立健全保障性住房監(jiān)督管理制度。3.規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，遏制囤地捂地行為房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)度直接關(guān)系著房地產(chǎn)供給，但是開發(fā)商往往囤地或囤房待價而沽，一方面浪費了社會資源，另一方面是在故意哄抬房價，這不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。因此，應(yīng)該出臺房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，來規(guī)范房地產(chǎn)商的土地購買和開發(fā)行為。4.實施差異化的區(qū)域房地產(chǎn)供給政策我國住房供給存在顯著的地區(qū)差異。我國東部地區(qū)由于開發(fā)較快，土地資源已經(jīng)面臨緊缺，土地供應(yīng)成為影響住房供給的最敏感因素。因此，為了改善房地產(chǎn)供給，東部地區(qū)在供給方面，要加大