中國構建和諧房地產市場的路徑選擇

2007年中國構建和諧房地產市場的路徑選擇

一正確認識房地產現象的經濟學特性1.房地產的絕對壟斷特性房地產作為不動產，其地理位置具有唯一性。正是地理位置的唯一性決定了房地產具有天然的壟斷性質。房地產的壟斷特性決定了房地產具有投資價值，其空間位置是房地產的主要價值所在，而非有形的地上建筑物。在缺乏有效監(jiān)管的、過度自由的市場條件下，擁有了某項房地產或房地產項目開發(fā)權，便擁有該項房地產對應的壟斷權屬，也就意味著超額壟斷利潤，房地產行業(yè)不因開發(fā)商的經濟實力或數量構成等情況而改變行業(yè)的天然壟斷特點，相反，房地產的經營權屬決定了開發(fā)商的壟斷地位。房地產的壟斷性質與鐵路、公路、燃氣管道、電力、自來水供應系統(tǒng)等公共設施的壟斷性質無異。房地產不僅是生活必需品，而且是具有絕對壟斷性質的生活必需品。2.當前中國房地產價格形成機制（1）當前房地產價格的形成。目前的房地產市場是完全放任條件下的賣方壟斷市場，定價由賣方決定。對于新建項目，一般由開發(fā)商根據“成本＋預期利潤”自行確定銷售價格；如果通過經紀商銷售，還需加上一定傭金。對于存量房產，一般由房產擁有人根據購買成本和參照相似物業(yè)價格決定價格范圍，加上經紀商的利益要求，匯總構成。賣方在決定價格過程中，充分利用了價格標桿效應。對于新開樓盤，有下列價格標桿被利用：①土地價格。當房價處于持續(xù)上漲階段，土地價格自然會上漲。土地價格上漲的原因并不是“招、拍、掛”政策本身的問題，而是由于開發(fā)商為了獲得稀有土地資源而競價的后果。正如各地不斷出現的“地王”現象，開發(fā)商不僅不惜血本進行瘋狂的“圈地運動”，而且利用“地王”作為房產銷售的促銷手段，同時把高房價的原因歸咎地價高漲，把責任推給政府部門。②虛假交易價格。制造虛假交易價格，向客戶展示所謂的交易合同，同時號稱即將脫銷，哄抬房價。③周邊樓盤高價。利用周邊樓盤的最高價格，結合漲價預期，使得房地產價格似乎合理地節(jié)節(jié)攀升。這種價格標桿效應不僅加速了同一城市不同地段的房價整體上漲，而且使房地產價格上漲現象從北京、上海等中心城市向其他地區(qū)、甚至小城鎮(zhèn)迅速蔓延。對于二手房產交易，房地產擁有者及房產經紀同樣利用新樓盤及最高售價房產的價格標桿效應獲取高額利潤。不僅使二手房價格不斷攀升，而且形成舊房市場價格與新開樓盤價格相互支撐的局面。（2）影響價格的因素。①過度的不恰當金融支持。房地產項目建設及產品交易涉及的資金量巨大，尤其在房價持續(xù)高漲的階段更離不開金融的大力支持。某種程度上可以說是過度的不恰當金融放大了社會對不動產的購買力，導致了非正常的高房價。其來源主要包括：銀行：目前，銀行是房地產行業(yè)獲取資金的主要途徑。在銀行貸款中，房地產貸款比例居高不下，2005年末個人住房貸款占個人消費貸款的90%以上。房地產處于上漲趨勢時，銀行視房產為硬通貨，對借款人第一還款來源的資質審查不夠，而將作為第二還款來源的抵押物作為發(fā)放貸款的主要依據。銀行業(yè)務人員追求業(yè)績時，往往注重業(yè)務而忽視風險，更有甚者出現內外勾結騙貸。由于銀行的過度支持，少量資金可以利用銀行金融杠桿完成大筆金額的房產交易，待升值后拋出獲取暴利，引發(fā)全國范圍的炒房運動，將房價迅速推高。外資：在人民幣升值壓力的背景下，國外資產除了少量正常投資之外，通過購買中國境內的房地產、證券等資產作為獲取人民幣升值利益的有效載體，已經成為外資進入中國的主要目的。在缺乏防范的制度框架下，外資對中國房地產構成強大的投機需求。外資直接開發(fā)項目、購買物業(yè)，或者入股中國房地產企業(yè)，間接擁有房地產，是推高房地產價格的重要因素之一。隨著外資銀行在中國業(yè)務范圍的增加，未來外資對房地產的影響將更加難以預料。各種形式的透支：不否定在高水平房價仍然有少量真實需求的存在，但是，很多人之所以成為“房奴”，是由于各種透支膨脹了“首付”能力。主要透支來源大致如下：削減自身現時和未來的其他消費，降低生活質量；對父母的養(yǎng)老積蓄進行透支；透支其他用于購房。各種形式的透支是賣方壟斷與投機需求哄抬房地產價格的必然結果，也是消費者福利受到嚴重損害的具體表現。非法資金渠道：主要有兩類，一是開發(fā)商利用房地產銷售回購手段直接向社會非法融資；二是洗錢，將不明來源資金換成房地產藏匿或合法化，或者將房地產作為賄賂手段。非法金融推動房地產價格加速上漲.但絕對不是房地產的真實需求。②價值評估缺位。在實際操作過程中，評估人員一般根據交易結果反向推斷物業(yè)價值，出具相關價值評估文件，以附和交易需要。當市場處于長期上漲態(tài)勢，評估使用所謂的“市場比較法”時，由于價格標桿效應的影響，評估結果本身隱含了對參照物價格的認同。價值評估的缺位，導致房地產市場缺少理性的價值判斷。③賣方的經濟及信息強勢。在完全放開的房地產市場中，賣方（供應方）具有絕對強勢，通過各種手段，迫使買方在房產交易過程中只能選擇買或者不買，而沒有任何價格談判能力。賣方擁有經濟及信息強勢，維持其獲取房產高額壟斷利潤的能力，同時形成一定的政治強勢，干擾社會對房地產的正確認識，影響監(jiān)管政策出臺或執(zhí)行。④不法經紀。由于大部分房地產交易（尤其是二手房買賣）通過中介進行，經紀人利用信息嚴重不對稱的優(yōu)勢，為了多收傭金或直接截取買賣差價，在滿足房東要求的價位基礎上極力抬高售價。不法經紀人制造的高價，又作為價格標桿影響其他房產交易，客觀上與開發(fā)商形成聯盟，促進高房價，掠奪消費者福利。⑤監(jiān)管不力及市場非理性預期。在高額壟斷利潤的驅使下，開發(fā)商、經紀人誘導房地產市場價格的非理性預期，投機需求也加速實現了非理性預期價格，并形成惡性循環(huán)。政府部門（尤其地方政府）未及時采取監(jiān)管措施或者對相關政策不作為，放任了房地產開發(fā)商、經紀人、銀行、外資及炒房隊伍對房地產的投機行為，使得非理性預期充斥整個房地產市場，影響交易價格。二正視高房價的危害1.不利于行業(yè)自身發(fā)展房地產喪失基本功能屬性。房地產多年的“瘋狂牛市”的直接結果是，真正需要住房的人買不起房，開發(fā)商推出的項目大部分以“投資”為賣點，購房人買房的目的大部分是為了“升值”而非居住。目前的房地產已經不再是房地產，而是淪為如同股票之類的被瘋狂炒作的投機品，市場出現了虛假繁榮信息。虛高的房地產價格導致真實的住房需求得不到滿足，同時大量房地產被囤積待價而沽，形成非正常的市場信號。這種虛假信號，勢必導致市場誤導和資源的巨大浪費。市場被賣方操控，陷入無秩序狀態(tài)。賣方市場勢利過于強大，導致房地產市場的開發(fā)、建設、定價、營銷、物業(yè)等諸多環(huán)節(jié)實際上不受市場規(guī)則及政策法規(guī)約束，市場已經步入無秩序狀態(tài)。目前的房地產現狀與解放初期曾出現的緊缺物資投機倒把相類似。2.違背政府調控政策初衷在堪稱“十二道金牌”的諸多調控政策環(huán)境中，房價一路狂飆，違背政策初衷，政令在房地產行業(yè)遭遇尷尬境地。房地產行業(yè)出現政令不暢的同時，過度強調房地產的經濟地位和作用，通過放大房地產價格調整的副作用來要挾政府。3.影響社會良性發(fā)展（1）虛高的房價剝奪了公民的居住權。房地產屬于生活必需品，居住權是公民的基本人權。完全市場化的條件下，居民實際收入水平與房地產價格的關系決定了公民居住權的實現程度，同時決定了房地產市場需求的性質。以北京為例，根據北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊調查，2007年前4個月北京四環(huán)路以內住宅期房均價達到13121元/平方米；四環(huán)至五環(huán)路均價突破萬元，達到10616元/平方米。假設按小于北京市戶均面積的90平方米為標準購房，居民必須月均稅后純收入達10000元，在不計利息及物業(yè)、水電等其他費用的條件下，削減其他一切消費支出后積攢90個月（7.5年）以上才能買得起一套五環(huán)外的住房。而據統(tǒng)計，北京市職工平均月工資遠未及10000元，且年平均工資達到平均水平及以上的職工人數占全部職工人數的比重為39.3%，沒有達到職工平均工資的人數占60.7%。政府提供的屈指可數的“經濟適用房”、“廉租房”只有符合低保條件的人群能申請享受，根本解決不了大部分收人介于低保標準和達到購房能力之間的“夾心層”人群的住房問題。可見大部分居民已經被高房價不同程度地剝奪了居住權利，市場以滿足投機需求為主。（2）房價影響城市化和工業(yè)化進程。高房價直接增加城鎮(zhèn)居民的生活成本和社會運行成本，降低社會福利，阻礙城市化進程。高房價導致生產成本上升，同時將大量的社會資金凝固在不動產上，使其他行業(yè)得不到充足的資本。其他行業(yè)的產品市場得不到有效需求支持，對其他行業(yè)發(fā)展極其不利，中國稚嫩的民族產業(yè)將更加萎縮，影響國家的產業(yè)核心競爭力。（3）房地產投機威脅著經濟安全。土地是人類賴以生存的根本資源，房地產涉及國計民生。安居才能樂業(yè)，投機導致居無定所或居住成本過高，必然影響社會安定。如果繼續(xù)維持房地產投機，放任房地產行業(yè)無止境地搞“圈地運動”，將會大幅縮減耕地面積，影響“確保18億畝耕地”戰(zhàn)略計劃，威脅糧食安全。從眾多的國際經濟危機案例分析，如果不加警惕，房地產與證券、匯率一道成為國際游資襲擊經濟系統(tǒng)的武器，將引發(fā)致命的經濟危機。歐美擾亂日本、東南亞國家經濟金融體系的手法令人警惕。首先鼓吹所謂的市場經濟邏輯，迫使目標國開放各種市場，尤其房地產和金融市場；其次購買大量的房地產和證券資產，作為資金載體；然后使用經濟、政治甚至軍事的手段脅迫目標國貨幣升值；在掌控目標國房地產、證券、外匯市場的主導權之后，哄抬價格、制造泡沫、形成資產和貨幣雙升值有利環(huán)境；在獲取暴利后，逐步撤資，引發(fā)目標國的經濟金融動蕩和危機，進而又使目標國貨幣貶值；最后達到掠奪目標國資源、襲擊目標國競爭力的險惡目的。當年日本咄咄逼人的產業(yè)競爭力和經濟強勢，就是毀在開放市場、貨幣升值、房地產投機及股市泡沫等組合手法中。中國的自身狀況及正遭受的國際待遇與日本有驚人的相似，我們唯有產業(yè)競爭力、國民富裕程度、抗風險能力方面不及當年日本，若不加防范，將面臨重蹈日本泡沫經濟覆轍的巨大風險，幾十年改革開放的成果將被泡沫無情吞噬，后果不堪設想。三構建和諧房地產市場的路徑選擇1.關于房地產的戰(zhàn)略定位房地產行業(yè)關系國計民生。通過全面實行貨幣分房為核心的住房體制改革，中國啟動了龐大的房地產市場，解決了很多住房問題，房地產曾對經濟的發(fā)展起到很重要的作用。房地產具有居住和投機雙重功能，當房地產在過度自由化市場條件下，其壟斷特性決定投機功能會被無限度放大，居住的功能被弱化。房地產應該用來居住還是投機炒作？戰(zhàn)略定位決定政策走向。《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)[2003]18號）》明確提出“促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展是提高居民住房水平、改善居住質量、滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求”。基于房地產特性、中國國情以及國際經驗，中國的房地產顯然是用于居住的。在《關于貫徹（國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知）的通知（建住房電[2005]33號）》中，已經明確“遏制投機性炒房，控制投資性需求”。區(qū)分真實需求與投機需求的差別，尤其對政策反應的差別，便于滿足真實需求而打擊投機，達到調控預期目的，提高政策的有效性。流動性決定了預期收益的風險和價值。所以，抑制房地產的流動性是抑制投機需求的最佳途徑。人為將房地產的交易時間間隔拉長，比如同一房地產在完成交易后，必須經過3-5年后，才能進入下一次交易程序，直接限定居民擁有房產的數量也是抑制投機的方法。2.對于“穩(wěn)定住房價格”的理解諸多政策明確提出“穩(wěn)定房價”的政策目標，盡管有關部門和人員對具體內涵做了詮釋，但是還存在“穩(wěn)定房價是讓房價保持不變或穩(wěn)定幅度的上漲”的誤會。首先，不符合經濟學原理。既然要通過市場經濟的方式來配置房地產資源，市場交易價格本身就有起也有落，不可能保持在某個價格水平或者在一定的價格幅度保持緩慢增長。其次，是高房價要挾政府的具體體現。賣方的經濟強勢，必然導致政治強勢，政府和社會受到類似“房地產是支柱產業(yè)，房價一旦下跌，將導致經濟衰退”的蠱惑，高房價成為要挾政府的工具。再次，其后果嚴重。如果一定要達到穩(wěn)定房價目標，隱含了政府對目前畸高房價的認同，將不合理的高房價合理合法化，容易產生“政府托市”的市場誤導。賣方可以直接以“穩(wěn)定房價”政策做營銷，進一步提高“房價不可能降下來”的非理性預期，加重市場投機氣氛。由于房地產和證券是外匯獲取升值利益的重要載體，當房地產價格保持穩(wěn)步增長時，就會有更多的外資購買房地產，加大對人民幣的需求和升值壓力?！秶鴦赵恨k公廳關于切產穩(wěn)定住房價格的通知（國辦發(fā)明電[2005]8號）》明確提出“切實把過高的住房價格降下來”。所以，“穩(wěn)定房價”實際上是“抑制投機，穩(wěn)定房地產市場”。3.關于征稅對于壟斷性行業(yè)，短期需求彈性很小，按經濟學原理，稅收會轉嫁到需求方，很難達到抑制房價上漲、調節(jié)分配、降低房地產空置率等房地產稅收的初衷，有時候價格的上升會超過稅收。如果在交易環(huán)節(jié)征稅，直接轉嫁到購房人身上，使得房地產價格又要上漲一定的比例。如果對房租征稅，稅收轉移呈租金形態(tài)，租金的上漲間接地帶動房地產價格上漲。如果在保有環(huán)節(jié)征稅，對于便于租賃的物業(yè)，會加速租金上漲，通過租金回收不會影響保有成本；對于不便出租的物業(yè)，由于持有成本的增加，可能會促使存量空房出售，也會由于成本上升使房地產價格上漲。因此，對于房地產調控，稅收手段應該慎用。4.反壟斷與成本、價格監(jiān)審房地產具有天然的壟斷性，決定了不能靠純粹的市場手段來配置資源。市場經濟理論隱含很多嚴格的假設，市場有效是建立在產品同質、供給方為價格承擔者、資源完全流動性、完全信息等一系列完全競爭市場假設條件基礎之上。即便是市場經濟發(fā)達國家中適合市場經濟的行業(yè)，也常常出現市場失靈，需要通過非市場方式來干預并解決市場危機。基于市場機制的先天缺陷及行業(yè)壟斷性，對房地產業(yè)必須實行嚴格的反壟斷措施，反壟斷符合國際慣例。如果不對房地產壟斷進行強制干預，將為其他涉及國計民生的壟斷行業(yè)（如高速公路、油氣、電力、通訊、醫(yī)療）提供超越監(jiān)管的參照。如果任壟斷橫行，那么從民生角度就應該完全支持民間集資建房或政府應承擔公民居住負擔，否則在珍貴的土地資源成為獲取高額壟斷利潤工具的同時，無法實現社會公平和安定。消費者沒有談判能力，賣方壟斷的行業(yè)控制著產品定價，這是反壟斷的關鍵?！吨腥A人民共和國價格法》（以下簡稱《價格法》）第十八條明確規(guī)定：“下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：（1）與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數商品價格；（2）資源稀缺的少數商品價格；（3）自然壟斷經營的商品價格；（4）重要的公用事業(yè)價格；（5）重要的公益性服務價格。”因此，對房地產應該實行成本價格監(jiān)審。政府根據“成本＋合理利潤”定價，而非賣方壟斷定價；否則，即便零地價也不可能降房價，同時有法不依，政府有不作為之嫌。也只有實行價格管制，糾正房地產價格，才能規(guī)范房地產經營行為，降低行業(yè)風險，提高資源利用效率。2007年“五一”節(jié)后，南京市物價局先后出臺了《關于貫徹省物價局進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見（寧價房[2007]151號）》、《關于進一步加強房地產市場管理的意見（寧價房[2007]154號）》，對房地產采取物價部門核定基準價、規(guī)定浮動幅度的定價模式。定價話語權一旦喪失，調控將成空話，借鑒“南京模式”才能進一步加強政府對房地產市場的調控力度。5.減少不恰當的金融支持減少不恰當的金融支持的措施主要有兩個方面：首先，降房價。只有抵押物價格有波動，房地產金融出現風險才能有效抑制過度的金融支持；相反，穩(wěn)定房價會孳生過度不恰當的金融支持。其次，禁止銀行資金參與房地產投機。對于同一貸款人，采用按揭方式，只能購買一套住房，以減少炒房資金進入市場；對于同一房地產抵押標的物，第一次抵押之日起未滿5年以上，不得作為抵押物進行第二次抵押，以減少外資銀行及海外基金的長驅直入，構成新一輪不恰當金融支持。增加監(jiān)管難度和金融風險，必須嚴格監(jiān)控和引導。建設部、商務部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商總局、國家外匯管理局聯合下發(fā)《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資投資房地產做了相關規(guī)定。商務部、國家外匯管理局《