中國物業(yè)管理回顧與走勢分析

2011年中國物業(yè)管理回顧與2012年走勢分析

2011年是中國物業(yè)管理的理論年。在這一年中，各種理論研討會、論壇、座談會、理論專刊（專版）等從《中國物業(yè)管理》雜志、《中國建設報》，到各地物業(yè)管理協(xié)會和物業(yè)服務企業(yè)的報刊，理論文章之多、論點之鮮明、涉及范圍之廣和探討的層面之深，是中國物業(yè)管理行業(yè)有史以來前所未有的。2011年，是中國物業(yè)管理的喜慶年。年初，慶祝物業(yè)管理改革發(fā)展30周年的帷幕一拉開，慶?；顒颖愫脩蜻B連。2011年，也是中國物業(yè)管理的發(fā)展年。在這一年中，無論從理論上還是實踐上，行業(yè)都有諸多亮點和突破，特別是在國家對房地產業(yè)實施最嚴厲宏觀調控政策的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)仍然保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展。尤其令人欣慰的是，面對行業(yè)下一個30年，中國物業(yè)人正以嶄新的精神狀態(tài)、與時俱進的創(chuàng)新思維、腳踏實地的工作作風，再次踏上新的征程。一2011年中國物業(yè)管理行業(yè)的亮點1.中物協(xié)部署物業(yè)管理改革發(fā)展30周年慶祝活動2011年2月28日，中物協(xié)下發(fā)了《關于開展物業(yè)管理發(fā)展30周年慶祝活動的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對慶?；顒拥姆绞郊敖M織、慶祝活動的內容及時間均作了全面、具體的安排?！锻ㄖ访鞔_提出慶祝活動由全國性宣傳活動和地方慶?；顒咏M成。全國性的慶?；顒影ㄍ?0月在深圳召開的慶祝大會，編輯出版論文集、紀念冊，開展行業(yè)表彰及文藝匯演活動等。至此，全國范圍內的行業(yè)30周年慶祝活動正式拉開帷幕。2.物業(yè)管理理論研究空前繁榮2011年，令人驚喜的是物業(yè)管理理論研究空前高漲。從住建部房地產市場監(jiān)管司在天津、上海、西安、沈陽、南京、成都等地分別召開的華北、華東、西北、東北、中南、西南等六大片區(qū)物業(yè)管理座談會，到6月10日由《中國物業(yè)管理》雜志社與上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會共同主辦的“2011物業(yè)管理與既有建筑節(jié)能（上海）研討會”；從7月11日由中物協(xié)主辦，武漢市物業(yè)管理協(xié)會承辦的“2011年首屆中國物業(yè)管理（中部）長江論壇”，到8月8日北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心在深圳舉辦的“物業(yè)管理費研討會”；從8月11日“第四屆中國西部物業(yè)管理論壇”，到8月13～17日《現(xiàn)代物業(yè)》雜志社、臺灣物業(yè)管理學會和華夏技術學院（臺灣）聯(lián)合主辦的“現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展論壇——2011海峽兩岸物業(yè)管理交流研討會”；從9月7日“2011年烏魯木齊物業(yè)管理研討會”，到9月23～24日上海市住房保障和房屋管理局同杭州市房產管理局聯(lián)合舉辦的“物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略研討會”；從12月8日由《中國物業(yè)管理》雜志社舉辦的“第十屆雜志協(xié)辦年會暨中國物業(yè)管理年度論壇”，到12月15日由中物協(xié)行業(yè)發(fā)展研究中心和上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會主辦的物業(yè)管理“管作分離”模式研討會等。此外，中物協(xié)編輯出版了《光輝的足跡——物業(yè)管理發(fā)展30周年論文集》，《中國建設報》開設了“紀念物業(yè)管理發(fā)展30周年專版”，《中國物業(yè)管理》雜志開辟了“行業(yè)發(fā)展30年中國物業(yè)管理行業(yè)特別紀念”專題，《深圳物業(yè)管理》雜志出版了“回顧與展望”?？?。其理論研討會之密集、發(fā)表的文章和出版的文集之多、質量之高，是中國物業(yè)管理行業(yè)有史以來空前的，對推進行業(yè)理論體系的建設和行業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展將產生巨大的推動作用。3.北京率先出臺兩種情況物業(yè)酬金制免征營業(yè)稅2011年6月22日，北京市地方稅務局發(fā)布了《關于酬金制物業(yè)管理服務有關營業(yè)稅政策問題的公告》（以下簡稱《公告》）。《公告》規(guī)定，對于以酬金制開展物業(yè)項目管理的物業(yè)服務企業(yè)代管物業(yè)服務資金免征營業(yè)稅有兩種行為：一是對物業(yè)管理企業(yè)開設單獨賬戶專項存放為業(yè)主委員會代管資金的行為；二是業(yè)主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結算發(fā)票，對物業(yè)服務企業(yè)從代管資金賬戶代付勞動價款的行為?！豆妗返陌l(fā)布在行業(yè)內產生了積極的影響，對規(guī)范物業(yè)服務酬金制稅收、減輕物業(yè)服務企業(yè)不應承擔的稅收負擔，在全國起到帶頭和示范作用。4.北京全國首家業(yè)主大會“獨立”獲批2011年6月16日，北京市懷柔區(qū)于家區(qū)一區(qū)的業(yè)主大會成為全國首個取得民事主體資格的業(yè)主大會。今后，這個已具備法人資格的實體組織，不僅可以與物業(yè)服務企業(yè)對簿公堂，還可以決定小區(qū)內公共收益的處置分配，真正實行“自己的家自己管”。北京市首家業(yè)主大會具備獨立法人資格的獲批，解決了長期以來一些城市業(yè)主和業(yè)主委員會呼吁業(yè)主大會應當具備獨立法人資格的愿望，這種模式不僅在北京，而且在全國都具有示范意義。5.深圳出臺全國首部綠色物業(yè)管理導則2011年6月21日，深圳市住房和建設局發(fā)布了《深圳市綠色物業(yè)管理導則（試行）》（以下簡稱《導則》）。《導則》由總則、綠色物業(yè)管理的基本架構、綠色物業(yè)管理制度要點、綠色物業(yè)管理技術要點、綠色物業(yè)管理的創(chuàng)新發(fā)展和應用示范項目等五部分組成?！秾t》是我國物業(yè)管理行業(yè)首部以綠色物業(yè)管理為主題的技術規(guī)程，它不僅對深圳物業(yè)服務企業(yè)開展綠色物業(yè)管理活動起到重要的指導作用，而且將對全國物業(yè)管理行業(yè)產生積極的影響。二2011年中國物業(yè)管理熱點問題透析1.物業(yè)管理的“獲”與“惑”中國物業(yè)管理經過30年探索與發(fā)展，從無到有，從小到大，在改善人居、工作環(huán)境，維護社區(qū)和社會穩(wěn)定，提高城市管理水平等方面發(fā)揮了重要作用，已成為人們生活、工作和學習不可或缺的行業(yè)。特別是隨著行業(yè)地位的不斷提升，行業(yè)立法的進一步加快，服務領域的不斷擴展，行業(yè)規(guī)模的不斷擴大，業(yè)主滿意度的不斷提升，目前已成為覆蓋領域最廣、管理規(guī)模最大、發(fā)展速度最快、服務企業(yè)最多的行業(yè)。令人欣喜的是，2002年10月，國家統(tǒng)計局第一次將物業(yè)管理列入新修訂的《國民經濟行業(yè)分類》，使物業(yè)管理行業(yè)在國民經濟統(tǒng)計中擁有了一席之地。2003年5月，國務院審議通過的《物業(yè)管理條例》，在國家層面架構了物業(yè)管理法規(guī)。2007年3月，《中華人民共和國物權法》第一次將物業(yè)管理行業(yè)有關規(guī)范納入國家大法之中。2009年、2010年國務院在《政府工作報告》中都明確提出“大力發(fā)展物業(yè)服務業(yè)”。在“十一五”、“十二五”《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要》中對物業(yè)管理均有明確的表述。特別值得一提的是，在北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會、深圳大運會、重慶世園會等國際重大活動中，處處都有中國物業(yè)人的精彩服務，這些都說明了30年來中國物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中取得的收獲是巨大的。不容忽視的是，目前中國物業(yè)管理在快速發(fā)展中仍存在著諸多的困惑，如地方物業(yè)管理立法嚴重滯后，規(guī)范的業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，質價相符的物業(yè)服務收費聯(lián)動機制，規(guī)范有序的市場競爭機制以及高素質的物業(yè)管理人才隊伍尚未形成等問題，一直困擾和制約著行業(yè)健康有序的發(fā)展。由此看來，要打破制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸，破解影響行業(yè)發(fā)展的難題，必須在加速物業(yè)管理地方立法、健全業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度、營造公平競爭的市場環(huán)境、加大物業(yè)管理市場監(jiān)管力度、建立質價相符的物業(yè)服務收費機制、提高物業(yè)管理服務水平、實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展上下工夫，用氣力。只有經過各級政府、行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和全行業(yè)的不懈努力，物業(yè)管理的法制建設才能逐步完善，規(guī)范有序的市場競爭機制才能逐步健全，規(guī)范的業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度、質價相符的物業(yè)服務收費價格聯(lián)動機制才能建立起來，高素質的人才隊伍才能逐步形成。也只有這樣，中國物業(yè)管理才能走上可持續(xù)的發(fā)展道路。2.“用工荒”2011年新年伊始，“用工荒”從我國的東部向西部、從制造業(yè)向服務業(yè)、從技術人員向普通崗位迅速蔓延。平時不起眼的保姆、鐘點工、快遞員、保潔工、保安等服務行業(yè)的從業(yè)人員都成了許多企業(yè)和中介公司爭搶的對象。一時間物業(yè)服務企業(yè)普遍感到招聘工作吃緊，一些項目管理處紛紛告急，保潔員、秩序維護員等一線操作員工缺口嚴重，成為影響行業(yè)常態(tài)化運行的突出問題。究其產生物業(yè)管理“用工荒”的原因，從宏觀上看是隨著沿海發(fā)達地區(qū)城市產業(yè)結構的自發(fā)調整，低端制造業(yè)的快速轉移和中西部地區(qū)的迅速崛起，流動人口開始從“走出去”向“留下來”轉變。特別是以“80后”、“90后”為主體的“農二代”，對職業(yè)的選擇更加靈活，對城市生活更加向往，對企業(yè)長遠發(fā)展、工作環(huán)境、成長空間、企業(yè)文化更感興趣，對所從事的工作越加渴望被尊重，希望體面和擁有幸福感，尤其是能夠有城里人同樣的保障，成了他們最大的追求，是物業(yè)管理“用工荒”的間接原因。從微觀上看是物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員工資收入低、社會地位低、工作穩(wěn)定性差，尤其是秩序維護員作為高風險職業(yè)，不僅工作環(huán)境艱苦，而且往往得不到業(yè)主的尊重，甚至人身安全得不到保障，是物業(yè)管理“用工荒”的直接原因。面對嚴峻的“用工荒”形勢，物業(yè)管理行業(yè)應當采取相應的措施，規(guī)范企業(yè)招工用工行為，建立起良性的招工用工機制，要營造誠信招工、體面用工、尊重員工、逐步提高員工幸福指數(shù)的良好環(huán)境。政府部門要加大對拖欠職工工資、欠繳社會保險等企業(yè)違法、違規(guī)行為的整治力度。要落實農民工參加職業(yè)技能培訓相關補貼政策，提高企業(yè)農民工服務技能，鼓勵農民工實現(xiàn)“素質就業(yè)”，讓企業(yè)切實成為農民工溫暖的新家園。物業(yè)服務企業(yè)應當轉換招聘視角，在保留人才市場、就業(yè)中心、勞務中介等傳統(tǒng)的招聘辦法外，要充分利用網絡平臺傳遞招工信息，拓寬大專院校、職業(yè)技校、部隊等招聘渠道，與勞動力輸出大省的縣級勞動、就業(yè)、培訓部門，建立長期穩(wěn)固的用工關系。在招工用工時，要注重外來務工人員的切身感受，破除不合理的內部規(guī)定和歧視性土政策，尤其要學會用先進的企業(yè)文化吸引人，用優(yōu)越的企業(yè)環(huán)境留住人，用和諧的成長氛圍凝聚人，用穩(wěn)定的物質條件鼓勵人。此外，物業(yè)服務企業(yè)除一些寫字樓、商業(yè)物業(yè)、高檔住宅等需招聘年輕且形象好的秩序維護員，以樹立服務形象、展示企業(yè)品牌外，在普通小區(qū)等可以選擇責任心強、穩(wěn)定性高、工作態(tài)度認真、有忠誠度的“4050”人員，以緩解物業(yè)服務企業(yè)“用工荒”的燃眉之急，上述辦法可能是當前解決物業(yè)服務企業(yè)“用工荒”的最佳選擇。3.調整物業(yè)服務收費標準的呼聲再起進入2011年，各地物業(yè)服務企業(yè)呼吁上調物業(yè)服務收費標準的呼聲越來越高，在全國及省市“兩會”期間，對此問題的建議和提案也并不鮮見。應當說，隨著近年來我國CPI指數(shù)的不斷增長和職工最低工資標準的逐年提升，物業(yè)服務企業(yè)的管理成本也出現(xiàn)迅速上升的趨勢。由于受到政府指導價的嚴格規(guī)約，物業(yè)服務收費標準難以調整，一些物業(yè)服務企業(yè)已經陷入入不敷出難以維系的局面。分析物業(yè)服務收費“入不敷出”的原因，一是勞動力成本大幅上漲。在2011年政協(xié)會議上，全國政協(xié)委員田在偉向大會提交的《關于盡快建立“質價相等”的物業(yè)服務價格調整機制的建議》（以下簡稱《建議》）顯示，2011年以來，北京、上海、廣東、山東等地在2010年全國30個省份上調月最低工資標準，平均漲幅為22.8%的基礎上，進一步上調了最低工資標準，提高幅度大多在20%以上。加上社保繳費基數(shù)的增加，使得物業(yè)服務企業(yè)的勞動力成本明顯提升。《建議》還顯示，北京市2001年保潔員月工資僅500～600元，2011年已調至1200～2000元，漲幅超過200%。加之節(jié)假日加班費的同步上漲，導致物業(yè)服務秩序維護員、設備設施維護員等全年全天候工種的工資水平整體攀升。二是水、電、氣等公共事業(yè)費大幅上升。如北京市水的價格由2001年3.2元/立方米調至2011年6.21元/立方米，增長幅度為94.1%。三是物價指數(shù)持續(xù)增長和物料成本不斷上漲，1997～2011年，我國物價指數(shù)平均以3.5%的比例上漲，隨著通貨膨脹率的攀升，物業(yè)服務企業(yè)物料成本也在逐年提高。四是部分業(yè)主消費意識薄弱，拖欠、拒繳物業(yè)服務費現(xiàn)象普遍。一些業(yè)主以服務不到位、管理措施跟不上等為由拒付物業(yè)服務費，導致物業(yè)服務費收繳率逐年下降。低收費標準和低收繳率已嚴重影響了企業(yè)的生存和發(fā)展?？陀^地講，現(xiàn)行物業(yè)服務收費價格體系，已經嚴重脫離價值規(guī)律和影響物業(yè)服務企業(yè)的正常運營，特別是公有住宅售后物業(yè)服務收費標準與物業(yè)服務企業(yè)提供的實際服務相比嚴重失調。此問題如不引起高度重視，降低服務標準和“退盤”小區(qū)的現(xiàn)象將進一步加劇。其實，解決物業(yè)服務收費標準偏低的問題，最簡單的辦法是適當提高物業(yè)服務收費標準和適當減輕物業(yè)服務企業(yè)稅賦。但提高物業(yè)服務收費標準直接關系業(yè)主的切身利益，應本著既合理補償物業(yè)服務企業(yè)成本，又兼顧消費者承受能力的原則，現(xiàn)階段可采取以下措施。從長遠看，國家有關部門應當借鑒我國石油、電力、供熱等行業(yè)實行燃油價格、煤電價格、熱費價格聯(lián)動機制的辦法，從建立和完善物業(yè)管理市場機制入手，按照質價相符的原則，在細化分等定級物業(yè)服務收費的基礎上，積極推進由政府指導價向市場調節(jié)價的轉變，逐步建立起由價格部門出臺物價指數(shù)與物業(yè)服務收費同步調整的聯(lián)動政策，實施物業(yè)服務收費與物價消費指數(shù)同步增減機制。在目前物業(yè)服務收費聯(lián)動機制尚未建立起來的情況下，可以從三個方面減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔：一要將物業(yè)服務企業(yè)的稅收比照我國交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)的稅收，將營業(yè)稅由現(xiàn)行的5%的稅率調低為3%的稅率。二要修訂《物業(yè)服務收費管理辦法》，在分等定級標準不變的情況下，適當調整物業(yè)服務各等級的收費標準。對于實行政府指導價的物業(yè)服務，應當根據(jù)不同地區(qū)經濟發(fā)展水平、物價指數(shù)上漲和服務成本增加等實際情況，及時調整政府指導價的基準價格，建立健全與服務內容、服務標準、服務成本掛鉤的動態(tài)化、差異化的物業(yè)服務收費機制。對于保障性住房和老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準適度上調后，低收入業(yè)主家庭難以承受的，當?shù)卣畱斀o予適當?shù)难a貼，以保證物業(yè)服務行業(yè)的正常運行，保障人民群眾居住環(huán)境的保持和改善。對于實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務，應當建立物業(yè)服務收費正常調節(jié)機制。當物業(yè)服務企業(yè)難以同業(yè)主協(xié)商達成提高收費標準時，可以聘請第三方評估機構對物業(yè)服務成本進行評估，以促成物業(yè)服務收費價格的合理調整或服務標準的適當降低。三要對住宅小區(qū)內公共部位和公用設施設備的用電、用水享受居民生活用電、用水價格。這可能是現(xiàn)階段緩解物業(yè)服務收費入不敷出、維持物業(yè)服務企業(yè)正常運轉的最佳途徑。4.養(yǎng)犬致人傷害2011年2月9日，春節(jié)后第一天上班，在河北省石家莊市西三莊街與和平西路交叉口附近一家汽修廠，52歲的報紙投遞員郝大媽，當她隔著鐵門遞送報紙時，兩條大狗先后從門內沖出，將她的胳膊和大腿咬傷，這一事件經媒體報道后在社會上引起廣泛的關注。而郝大媽的一位同事于同年2月1日送報時剛被狗咬傷。隨著人們生活水平的提高，如今養(yǎng)犬已成為一些城市居民生活的一種時尚，那些活潑可愛的寵物狗確實能給人帶來樂趣，僅在中央電視臺舉辦的2012年“我要上春晚”的節(jié)目選拔中，以寵物犬登臺參選的就不下3個，特別是近年來以寵物狗為題材的影視片也時有所見，如美國電影《寶貴吉娃娃》、香港電視連續(xù)劇《老友狗狗》等，足以看出人們對寵物犬的喜愛和推崇。但是，在現(xiàn)實生活中被狗咬傷的事件時有新聞，社區(qū)內因養(yǎng)狗帶來的噪聲擾民、安全威脅等引發(fā)的鄰里矛盾和糾紛屢見不鮮，被狗咬傷致死的案件也偶有發(fā)生，如上海市金山區(qū)呂巷鎮(zhèn)一金姓居民，2011年1月和7月先后被自家養(yǎng)的一條母犬及其所產的幼犬咬傷左手背，當時金某并未對傷口作任何處理。同年8月1日，金某感覺身體不適，才前往醫(yī)院進行醫(yī)治，經臨床診斷為疑似狂犬病，經治療無效于同年8月5日死亡。據(jù)有關資料顯示，目前上海養(yǎng)犬總量約80萬只，每年還在以30%的速度遞增，但是80%是“無證犬”。狗越來越多，帶來的各種社會問題也日趨突出，從2006年至今，上海市每年因狗傷人事件超過10萬起，其中2008年、2009年該市共發(fā)生犬傷人事件分別為11萬多起和近14萬起。另據(jù)廣州市疾控中心預防醫(yī)學門診的統(tǒng)計，每天到該門診因遭到寵物咬傷而治療的患者就達80多例，如果按此推算，每年該門診接受被寵物咬傷的患者近3萬例。面對嚴重影響居民生活與健康的狗患，要從根本上緩解養(yǎng)犬給社會和家庭帶來的危害，不僅成為社會迫切關注的熱點話題，也是在現(xiàn)代城市建設進程中需要引起足夠重視和切實加以解決的問題。為了規(guī)范養(yǎng)犬行為，近年來，南京、上海、廣州、沈陽、石家莊等城市先后頒布了《養(yǎng)犬管理條例》或《養(yǎng)犬管理規(guī)定》，這些地方性法規(guī)或規(guī)章的頒布實施，對于規(guī)范養(yǎng)犬行為、保障公民健康和人身安全、維護市容環(huán)境衛(wèi)生和社會秩序發(fā)揮了重要的作用。但是，目前有效加強城市養(yǎng)犬監(jiān)管的力度仍顯薄弱，相關部門的配合和監(jiān)管仍顯不夠，特別是養(yǎng)犬者的自律明顯跟不上。那么，怎樣才能解決養(yǎng)犬這一社會問題呢？筆者認為，當下應當加強以下工作：一是加速立法。建議國家盡快出臺《養(yǎng)犬法》或《養(yǎng)犬條例》，切實規(guī)范養(yǎng)犬和養(yǎng)犬管理行為，保障公民人身健康和安全，維護市容環(huán)境和公共秩序。二是養(yǎng)犬者要提高文明養(yǎng)犬意識，依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得侵害他人的合法權益。三是要培育發(fā)達的社會管理服務力量，建立符合實際的市場機制。公安、畜牧獸醫(yī)、城管執(zhí)法、物業(yè)管理、衛(wèi)生等部門要按照各自的職責，協(xié)同做好養(yǎng)犬管理工作。居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助相關管理部門開展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳，引導、督促養(yǎng)犬人遵守養(yǎng)犬的行為規(guī)范。四是物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)養(yǎng)犬管理的規(guī)定，積極配合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和有關行政管理部門在管理轄區(qū)做好養(yǎng)犬管理工作，開展社會公德教育和養(yǎng)犬知識宣傳，引導養(yǎng)犬人形成良好的養(yǎng)犬習慣，對違法養(yǎng)犬行為進行批評、勸阻、舉報、投訴，切實承擔起維護園區(qū)環(huán)境和秩序的責任。由此看來，對于養(yǎng)犬的管理，只要政府部門加強監(jiān)管，城管部門嚴格執(zhí)法，養(yǎng)犬人加強自律，基層組織切實參與，社會公眾共同監(jiān)管，多管齊下，就一定能收到好的效果，養(yǎng)犬致人傷害的問題也一定能夠得到緩解。5.行業(yè)再度出現(xiàn)“退盤潮”2011年7月31日，中央電視臺財經頻道《經濟信息聯(lián)播》播出“物業(yè)公司收縮調查，上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤”的新聞后，在行業(yè)內外引起廣泛關注。進入2011年，物業(yè)服務企業(yè)再度出現(xiàn)“退盤潮”，并有愈演愈烈之勢。據(jù)上海市一份對該市62家物業(yè)服務企業(yè)的抽樣調查結果顯示，樣本企業(yè)原管項目1314個，總建筑面積為1.05億平方米，2011年上半年已“退盤”125個，占項目總數(shù)的9.51%；總面積925.18萬平方米，占管理總面積的8.81%。2011年下半年計劃調整的項目數(shù)為86個，總面積為644.69萬平方米，全年合計“退盤”項目211個，占項目總數(shù)的16.05%；退出面積達1569萬平方米，占管理總面積的14.94%。這股“退盤潮”直至2012年初仍未平息，據(jù)《沈陽晚報》2012年1月19日報道，同年1月16日臘月二十三小年夜，管理沈陽嘉禾花園的物業(yè)公司因上調物業(yè)服務收費標準未果突然撤離?？v觀2011年出現(xiàn)的物業(yè)服務企業(yè)大規(guī)模“退盤”，其原因有三：一是“斷臂求存”的無奈選擇。由于物業(yè)服務企業(yè)人力資源成本和物料成本的節(jié)節(jié)攀升，管理項目特別是普通住宅管理項目成為沉重包袱。據(jù)一家擁有一級資質的物業(yè)服務企業(yè)老總披露，在該企業(yè)管理的50多個項目中有2/3是普通住宅物業(yè)，因企業(yè)保險、職工最低工資標準等調整后，企業(yè)一年凈增人力成本高達100多萬元。原來有幾個管理項目虧損，企業(yè)還可以用贏利的項目來彌補，現(xiàn)在十幾個管理項目同時大面積虧損，如果再不下決心“退盤”，企業(yè)將面臨“全軍覆沒”的危險。二是調整收費標準無望的理性選擇。以上海市為例，1995年9月，上海市房屋土地管理局和上海市物價局聯(lián)合出臺了《關于公有住宅售后管理服務費和房屋修繕人工費等收取標準的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ芬?guī)定住宅管理費多層每戶每月3～5元，高層住宅每戶每月5～10元；保潔、保安服務費住宅每戶每月3～6元，修繕人工費每小時5元。1996年8月，兩局對《通知》規(guī)定的價格標準稍作微調，住宅管理費多層每戶每月4.5～7.5元，修繕人工費每小時5.75元。此后16年，該價格標準絲毫未作修改。而上海市勞動力成本已從2000年最低工資標準的445元調至1280元。由于物業(yè)服務收費標準偏低，用人成本偏高，一些物業(yè)服務企業(yè)只能選擇服務合同期滿后走人，這是理性物業(yè)服務企業(yè)的必然選擇。三是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略調整。進入“十二五”，為了適應物業(yè)市場發(fā)展的需要，已有大批品牌物業(yè)服務企業(yè)實行了戰(zhàn)略調整，紛紛提出：發(fā)展會展、鞏固商業(yè)寫字樓、調整住宅的發(fā)展目標，甚至一些企業(yè)明確提出只經營“高檔物業(yè)”或不涉足普通住宅的發(fā)展定位。企業(yè)經營虧損的普通住宅物業(yè)項目，理所當然地成了被淘汰的對象。面對洶涌的“退盤”現(xiàn)象，各級政府應當引起高度重視，把它放到改善民生的更高層面加以解決。從建立質價相符的收費機制入手，引導物業(yè)服務企業(yè)按照合同規(guī)定提供質價相符的服務，引導業(yè)主樹立質價相符的物業(yè)服務消費意識，切實建立起物業(yè)管理市場化的平臺。物業(yè)管理行政主管部門應當抓緊制定《物業(yè)服務企業(yè)“進入”、“退出”管理辦法》，使這一問題盡早得到規(guī)范。物業(yè)服務企業(yè)對于收不抵支的項目，在服務合同期滿后主動退出無可非議，這是物業(yè)服務市場走向成熟的表現(xiàn)，也是市場經濟的必然結果。但是，企業(yè)應當按照《物業(yè)服務合同》的約定，在合同期滿后將決定退出的項目向業(yè)主或業(yè)主委員會做好解釋工作，求得業(yè)主的理解。同時要按照相關程序善始善終做好交接工作，為后續(xù)管理創(chuàng)造條件，這是物業(yè)服務企業(yè)應盡的社會責任。三2012年中國物業(yè)管理走勢分析2012年是中國物業(yè)管理承上啟下的關鍵年，也是行業(yè)下一個30年的起步年，在新的歷史節(jié)點上，面對新一輪發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，行業(yè)將凸顯以下發(fā)展趨勢。1.深圳物業(yè)管理在全國“一枝獨秀”的局面已被打破，“三足鼎立”的格局已經形成，“百舸爭流”時代正在到來深圳作為內地物業(yè)管理的發(fā)源地，經過30年的積極探索和大膽實踐，在全國物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了諸多第一，為中國物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展作出了卓越貢獻。但是，近幾年來上海、北京物業(yè)管理發(fā)展迅猛，并在眾多方面為中國物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展起到了帶頭和示范作用。上海市物業(yè)管理始于20世紀90年代初，上海浦東新區(qū)規(guī)劃的確立和虹橋經濟開發(fā)區(qū)的建設大潮，急速拉動了上海房地產業(yè)的開發(fā)熱浪，悄然帶動了傳統(tǒng)房地產管理體制的全面改革，物業(yè)管理迅速崛起，管理領域和覆蓋面快速擴張，法規(guī)體系框架初步形成，市場機制初步建立，不僅為“海派物業(yè)”的大發(fā)展打下了堅實的基礎，而且在全國嶄露頭角。步入21世紀，上海市物業(yè)管理進入了專業(yè)化、規(guī)范化大發(fā)展的新時期，法規(guī)制度建設進一步加快，在全國率先出臺了《辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)范》和《醫(yī)院物業(yè)管理服務規(guī)范》等技術規(guī)范，特別是上海物業(yè)人在世博會期間組建的物業(yè)服務聯(lián)盟，開創(chuàng)了在重大國際活動中物業(yè)服務之先河，為世博會提供了精彩服務，充分展示了“海派物業(yè)”的精神風采?！昂Ｅ晌飿I(yè)”經過20年的發(fā)展，淬礪出具有海納百川、開放包容、精細管理、服務規(guī)范、持續(xù)創(chuàng)新、誠信自律的特征。北京市物業(yè)管理盡管晚于深圳10年，但發(fā)展迅速，法規(guī)健全，制度完善，穩(wěn)中求好，好中求快，厚積薄發(fā)。目前北京市已有物業(yè)服務企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20余萬人，管理面積達3.2億平方米。據(jù)第二次全國經濟普查數(shù)據(jù)顯示，截至2008年，北京市物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入達到255.4億元，占全市國內生產總值的2.44%。北京市高度重視物業(yè)管理的法制建設，早在1995年就出臺了《北京市住宅小區(qū)管理辦法》，2003年9月，國務院《物業(yè)管理條例》頒布實施后，北京市確定了“1195”（即出臺1個實施細則，1個過渡意見，9個規(guī)范性文件和5個示范文本），使物業(yè)管理初步走上了法制化的軌道。在北京奧運會期間，物業(yè)人的優(yōu)質服務為世人留下了難忘的印象。特別值得一提的是2010年4月，北京市政府通過了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，該法規(guī)立法過程之陽光，醞釀之久，開放之縱深，研討之民主，論證之嚴謹，創(chuàng)新之大膽，都是物業(yè)管理30年以來前所未有的，諸多做法在全國同行業(yè)取得重大突破，在業(yè)界引起廣泛的關注。隨之北京市又提出“1+36”，即圍繞《北京市物業(yè)管理辦法》，制定36個規(guī)范性文件或技術規(guī)范，屆時北京市將成為全國物業(yè)管理法規(guī)體系建設最全面、最完善的城市。如今，上海、北京兩市的物業(yè)管理不僅在推進城市兩個文明的建設中扮演著越來越重要的角色，發(fā)揮著不可替代的作用，而且豐富了中國物業(yè)管理內涵，演繹了中國物業(yè)管理的風范，成為中國物業(yè)管理精彩、給力的篇章。上海、北京物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展已同深圳物業(yè)管理在全國形成“三足鼎立”之勢，這“三駕馬車”并駕齊驅，將為中國物業(yè)管理的發(fā)展譜寫更加絢麗的篇章。除上海、北京外，廣州、天津、重慶、南京、杭州、沈陽、大連、武漢、長沙、貴陽、烏魯木齊、拉薩、青島、鄭州等城市的物業(yè)管理也發(fā)展很快，各有千秋?？梢詳嘌裕袊飿I(yè)管理已經進入了“群雄并起，百舸爭流”的時代。2.轉型升級，可持續(xù)發(fā)展將成為行業(yè)的不懈追求中國物業(yè)管理經過30年的發(fā)展，取得的成績令人矚目。但是，目前物業(yè)管理行業(yè)仍存在發(fā)展不平衡、不協(xié)調和不可持續(xù)等難題。近年來，一些品牌物業(yè)服務企業(yè)圍繞實現(xiàn)轉型升級和可持續(xù)發(fā)展進行了艱辛的探索和大膽的嘗試，取得了一定的進展和成果。從目前來看，要實現(xiàn)行業(yè)的轉型升級和可持續(xù)發(fā)展還有很長的路要走，仍需要著力做好以下工作。（1）在轉型升級方面，物業(yè)管理要實現(xiàn)三個根本轉變，即：由粗放式管理向精細化管理轉變，由松散型經營向集約型經營轉變，由勞動密集型向技術密集型轉變。行業(yè)要實現(xiàn)由粗放式管理向精細化管理的轉變，需要突出抓好五個環(huán)節(jié)：一要牢固樹立精細化管理的觀念，這是搞好精細化管理的前提；二要建立健全精細化管理制度，這是搞好精細化管理的基礎；三要制定精細化考核評估標準，這是搞好精細化管理的重點；四要強化精細化工作的執(zhí)行力，這是搞好精細化管理的關鍵；五要打造精細化工作人員的隊伍，這是搞好精細化管理的根本。只有解決了觀念、制度、標準、執(zhí)行力和隊伍等問題，物業(yè)管理實現(xiàn)精細化管理的目標才能實現(xiàn)。行業(yè)要實現(xiàn)由松散型向集約型轉變，必須改變時下物業(yè)服務企業(yè)整體規(guī)模小、規(guī)模效益差、多數(shù)企業(yè)嚴重虧損、無法取得規(guī)模效益、專業(yè)技術人才少且分散、企業(yè)發(fā)展后勁不足和行業(yè)整體抗風險能力差的現(xiàn)狀，走集團化發(fā)展道路。組建一批經濟實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營，具有市場核心競爭力，能夠代表行業(yè)發(fā)展方向，跨地區(qū)、跨行業(yè)的企業(yè)集團。行業(yè)要實現(xiàn)由勞動密集型向技術密集型的轉變，必須開拓資產管理市場，將物業(yè)管理上升到資產管理的高度，不斷拓展物業(yè)管理的經營領域，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理贏利模式，不斷探索新的商業(yè)模式。行業(yè)只有加速產業(yè)結構調整，優(yōu)化產業(yè)布局，推進技術創(chuàng)新和進步，才能實現(xiàn)由勞動密集型向技術密集型的轉變。（2）在實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方面。目前，中國物業(yè)管理正在進入一個實現(xiàn)階段性轉型升級時期，物業(yè)管理產業(yè)結構正在發(fā)生重大變化。在這關鍵的歷史時刻，為了抓住未來5年、10年甚至更長時間中國物業(yè)管理的戰(zhàn)略機遇期，行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和物業(yè)服務企業(yè)一要加速地方物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，使行業(yè)盡快走上有法可依、有章可循的軌道。二要規(guī)范物業(yè)管理服務市場，完善物業(yè)管理招投標機制，使行業(yè)盡快建立起規(guī)范有序的市場競爭機制。三要規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用，切實維護業(yè)主的合法權益。四要加速建立物業(yè)服務價格聯(lián)動機制，形成質價相符的物業(yè)服務收費價格體系，使物業(yè)管理盡快走上良性循環(huán)的軌道。五要加快推進綠色物業(yè)管理，使物業(yè)管理在保證物業(yè)管理服務質量等基本要求的前提下，通過科學管理，技術改造和行動引導，有效降低各類物業(yè)運行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護環(huán)境，致力于構建節(jié)能低碳的生活社區(qū)。六要加快人才隊伍培養(yǎng)，不斷提升物業(yè)管理服務水平，使之滿足業(yè)主日益增長的對物業(yè)服務的需求。3.打造品牌將成為物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略中國物業(yè)管理經過30年的歷練，已經打造了一批像萬科、綠城、首開、長城、中海、金地、保利等品牌物業(yè)服務企業(yè)。但是，目前我國物業(yè)管理品牌企業(yè)數(shù)量太少，遠不能滿足行業(yè)發(fā)展的需求。面對中國物業(yè)管理下一個30年，物業(yè)管理市場的競爭將愈演愈烈，而新一輪競爭的核心是品牌之間的競爭。中國物業(yè)管理行業(yè)要想在國內外物業(yè)管理市場的競爭中立于不敗之地，必須打造一大批品牌物業(yè)企業(yè)。因為，品牌不僅是企業(yè)的生命，而且是企業(yè)發(fā)展的基石。在我國實施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略是樹立行業(yè)排頭兵，加快行業(yè)發(fā)展的需要；是走出國門進入國際市場的需要；是與國外品牌企業(yè)爭奪國內物業(yè)市場的需要；是提高行業(yè)整體水平，滿足業(yè)主日益增長的服務需求的需要；也是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。一個行業(yè)如果沒有一批代表行業(yè)形象，體現(xiàn)行業(yè)綜合實力、科技水平、管理水平、服務質量和企業(yè)文化，在國內外市場上叫得響的品牌企業(yè)，難以確定行業(yè)地位和形象。當下，已有越來越多物業(yè)服務企業(yè)的決策者們意識到打造品牌的必要性和緊迫性，他們正不遺余力地打造品牌企業(yè)。實施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略是一項系統(tǒng)工程，需要做的工作相當多，從目前看，應當做好以下工作：一要加速制定物業(yè)管理行業(yè)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，確定行業(yè)品牌戰(zhàn)略的近期發(fā)展目標和中長期發(fā)展規(guī)劃。二要制定物業(yè)管理品牌企業(yè)評價標準和評價辦法，明確規(guī)定評價的目的、依據(jù)、適用范圍、申報程序、評價程序和有效期限等，使評價工作制度化、規(guī)范化和程序化。三要扶持物業(yè)管理行業(yè)實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，政府主管部門、行業(yè)協(xié)會要采取激勵措施和推進手段，鼓勵和推動企業(yè)創(chuàng)立品牌企業(yè)，發(fā)展品牌企業(yè)和保護品牌企業(yè)。四要鼓勵、支持物業(yè)服務企業(yè)爭創(chuàng)品牌企業(yè)，使企業(yè)不失時機，積極融入創(chuàng)立品牌企業(yè)的大潮中來，以一流的環(huán)境吸引和留住人才，為企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展品牌提供人才保證；以一流的管理和服務，為企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展品牌奠定基礎；以一流的工作目標和業(yè)績，為企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展品牌助力；以一流的品牌拓展市場，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。通過打造品牌、發(fā)展品牌，樹立起品牌企業(yè)的形象。由此看來，實施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略，有政府的領導，有行業(yè)行政主管部門和行業(yè)協(xié)會的組織推動，有物業(yè)服務企業(yè)不懈的努力，有業(yè)主委員會及業(yè)主的積極參與，有新聞媒體的輿論宣傳和監(jiān)督，就一定能收到預期的效果和達到預期的目的。我國物業(yè)管理品牌企業(yè)也一定能在國內外市場的競爭中展示出中國物業(yè)管理行業(yè)的水平。4.搭上國家稅改列車將成為行業(yè)共同心愿2011年10月26日，國務院常務會議決定開展深化增值稅制度改革試點。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)等率先開展試點，逐步將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。這一決定預示著中國將拉開結構減稅的序幕，對于上海市乃至全國物業(yè)管理行業(yè)無疑是一個難得的機會。如前所述，眼下物業(yè)管理行業(yè)在稅收方面存在的問題主要有二：其一，重復納稅。根據(jù)國家有關規(guī)定，消防維保、電梯維保應當委托具備相應資質的專業(yè)單位承擔。同樣如避雷、監(jiān)控、水質檢測等也屬政府強制性規(guī)定，須由專業(yè)公司提供維護與檢測。上述分包費用是從收取的物業(yè)服務費中列支，物業(yè)服務企業(yè)已就其收取的全部物業(yè)服務收入繳納了營業(yè)稅，但專業(yè)分包公司又要對其所得的分包費再次繳納營業(yè)稅，