二線房企上演“天上人間”融資決定未來(lái)成敗

本文格式為Word版，下載可任意編輯——二線房企上演“天上人間”融資決定未來(lái)成敗中報(bào)公布完畢，對(duì)于大片面房企來(lái)說(shuō)，今年上半年業(yè)績(jī)延續(xù)了自去年下半年以來(lái)的回暖態(tài)勢(shì)，尤其二線房企業(yè)績(jī)突出，26家小房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長(zhǎng)，較早奠定了全年的業(yè)績(jī)根基。行業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升，四大龍頭平均銷(xiāo)售增長(zhǎng)超過(guò)40%。但幾家歡喜幾家愁，小房企卻掙扎求存，甚至退出市場(chǎng)。為支撐企業(yè)進(jìn)展與擴(kuò)張，目前大小房企都在不遺余力拓展融資渠道。

地產(chǎn)中報(bào)業(yè)績(jī)夢(mèng)想

今年中報(bào)地產(chǎn)133家上市公司營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)率114%，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)（扣除非經(jīng)常損益）同比增長(zhǎng)44.53%，可謂是既增收又增利。龍頭企業(yè)持續(xù)高歌猛進(jìn)。萬(wàn)科銷(xiāo)售累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額843億元，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固；保利地產(chǎn)緊隨其后，上半年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額648億元。金地集團(tuán)銷(xiāo)售金額197億元，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入161.34億元。四大龍頭平均銷(xiāo)售增長(zhǎng)超過(guò)40%。

良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭使得地產(chǎn)公司手頭現(xiàn)金充裕，2022年上半年A股地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品、供給勞務(wù)收到的現(xiàn)金為3904億元，同比增長(zhǎng)41%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入較強(qiáng)勁。同時(shí)，企業(yè)容許多花錢(qián)。行業(yè)2022年上半年添置商品、采納勞務(wù)支付的現(xiàn)金為3409億，低于銷(xiāo)售商品、供給勞務(wù)收到的現(xiàn)金495億元。結(jié)合上半年的重點(diǎn)城市土地投資和全國(guó)的新開(kāi)工數(shù)據(jù)，說(shuō)明房企的投資熱心在不斷升溫。

好玩的是，銷(xiāo)售加快的同時(shí)，存貨數(shù)量仍保持增長(zhǎng)。2022年上半年上市地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)存貨達(dá)成17577億元，處于近3年以來(lái)最高水平。但實(shí)際上，上市地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)庫(kù)存（竣工未售和在建未售工程）顛峰已過(guò)。十足數(shù)據(jù)增大理由在于：1）行業(yè)集中度提高。上市公司在全行業(yè)中代表性地位進(jìn)一步穩(wěn)定；2）伴隨后期結(jié)算，庫(kù)存增速將進(jìn)一步回落；3）地價(jià)上漲造成新增工程庫(kù)存價(jià)格上升。

二線地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)突出

由于基數(shù)和工程結(jié)算時(shí)間等理由，半年報(bào)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)翻倍以上增長(zhǎng)的26家公司都出自二線公司（表一）。而其中不乏一些深耕區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)放眼全國(guó)的地產(chǎn)新秀。

排名第一的泰和集團(tuán)原本是福州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在福建地區(qū)品牌認(rèn)同度高、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，2022年就曾經(jīng)以62.31億元的銷(xiāo)售金額奪得福州樓市銷(xiāo)售第一。公司雄心勃勃，力圖通過(guò)高周轉(zhuǎn)策略，加快推盤(pán)和拿地速度，同時(shí)，商住雙軌模式也使得公司擁有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。上半年，營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)380%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)1273%。公司不得志區(qū)域房地產(chǎn)商的角色，今年以來(lái)公司加強(qiáng)一線城市布局，年內(nèi)耗資70億元新增4個(gè)北京工程及1個(gè)上海工程，“深耕福州，布局全國(guó)”的進(jìn)展思路讓其獲得投資者的好評(píng)。

南國(guó)置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增645%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比增927%。上半年公司業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，主要源自荊州南國(guó)城市廣場(chǎng)與南國(guó)燈世界4月開(kāi)業(yè)轉(zhuǎn)入結(jié)算。中國(guó)水電入主后公司實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性民企黑馬向全國(guó)性央企藍(lán)籌的重要轉(zhuǎn)變。公司與中國(guó)水電地產(chǎn)首個(gè)合作工程花落成都，邁出這一步，也就宣告南國(guó)置業(yè)向全國(guó)幅員開(kāi)頭進(jìn)軍。

濱江集團(tuán)是杭州地區(qū)領(lǐng)袖地產(chǎn)企業(yè)，一向以來(lái)在杭州市場(chǎng)占有率保持領(lǐng)先。上半年多個(gè)工程結(jié)算使得業(yè)績(jī)大幅提升，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)673.19%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)796.87%。

中小房企在巨頭的陰影下舉步維艱

市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰下，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度，門(mén)檻越來(lái)越高，中小房企面臨生存窘境，一片面悄悄無(wú)聞的中小企業(yè)正體驗(yàn)著殘酷的行業(yè)洗牌。萬(wàn)方地產(chǎn)4月初公告，公司名稱將變更為“萬(wàn)方進(jìn)展”，而行業(yè)類(lèi)別也由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，上海新梅、萬(wàn)好萬(wàn)家、綠景地產(chǎn)等也在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

萬(wàn)好萬(wàn)家為應(yīng)對(duì)企業(yè)所遇到的困局，公司擬由房地產(chǎn)、酒店業(yè)向礦產(chǎn)行業(yè)和第三方支付產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力求逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。上海本地的一家開(kāi)發(fā)企業(yè)——上海新梅近期向興盛集團(tuán)出售江陰新蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司55%股權(quán)，并向興盛集團(tuán)添置喀什中盛創(chuàng)投有限公司100%股權(quán)，以間接獲得宋河酒業(yè)10%股權(quán)。上海新梅憑此完成了房與酒的置換，公司決策層也確定了在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略。

融資渠道或成房企分水嶺

目前一般房企不缺生存的錢(qián)，缺的是支撐企業(yè)進(jìn)展與擴(kuò)張的錢(qián)。因而，為了投資進(jìn)展和拿地?cái)U(kuò)張，房企爭(zhēng)相拋出再融資方案。截至9月3日，滬深兩市已有21家房企拋再融資籌劃，其規(guī)模也增加至530億元。在發(fā)布再融資方案的房企中，既有北京城建等大型房企，也有宋都股份、新湖中寶等中小型房企；涉及數(shù)額最小到5億元左右（界龍實(shí)業(yè)），也有再