四川城鄉(xiāng)社區(qū)治理中物業(yè)服務(wù)管理能力（1999~）

四川城鄉(xiāng)社區(qū)治理中物業(yè)服務(wù)管理能力（1999~）

一引言隨著改革開放以來我國城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。從過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房屋分配模式轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的市場化模式，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。在住房制度改革和城市發(fā)展過程中，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。作為新興行業(yè)，一方面，它是現(xiàn)代城市治理中不可或缺的重要環(huán)節(jié)；另一方面，又是人們?nèi)粘Ｉ詈凸ぷ鞯钠惹行枰?，是老百姓不可或缺的一?xiàng)基本服務(wù)。1981年3月，深圳成立第一家專業(yè)化的物業(yè)管理公司，我國物業(yè)管理開始進(jìn)入起步與探索階段；從2003年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》到2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施，我國物業(yè)管理發(fā)展逐漸邁入法制化軌道。2017年4月，中共中央、國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)與完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》把改進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理作為補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的重要內(nèi)容提出，表明物業(yè)管理已引起黨和國家高度重視，物業(yè)管理被納入社區(qū)治理范疇。2017年國務(wù)院及住建部相繼發(fā)文，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定，物業(yè)管理市場全面放開，原沿用的以企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管為核心的行政監(jiān)管體制過渡到新型物業(yè)管理市場監(jiān)管體制，物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)入新階段。四川省的物業(yè)服務(wù)管理起步于20世紀(jì)90年代初。1999年，四川省政府發(fā)布的119號(hào)令《四川省城市住宅物業(yè)管理辦法》拉開了全省物業(yè)服務(wù)管理的序幕。2012年7月1日，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施大大推動(dòng)了全省物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。目前，全省新建物業(yè)基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋，老舊物業(yè)逐步推行物業(yè)管理；物業(yè)管理從城市延伸到農(nóng)村，物業(yè)類型從住宅擴(kuò)展到商務(wù)樓宇、機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)場、工業(yè)園區(qū)、公園廣場等，全省21個(gè)地市州都有了專業(yè)化的物業(yè)管理。截至2017年9月，全省專業(yè)化物業(yè)管理已達(dá)13.20億平方米，有物業(yè)管理的住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)設(shè)立率達(dá)到32%，物業(yè)服務(wù)企業(yè)6060家，從業(yè)人員總數(shù)達(dá)到43萬人[1]。2017年6月中旬，《中共四川省委四川省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見》向社會(huì)征求意見；2017年9月，四川省成都市召開全市城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理大會(huì)，成都在全國率先成立了成都市城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會(huì)；2017年成都青羊區(qū)蘇坡街道清江社區(qū)掛牌成立全國首個(gè)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)。四川省物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的相應(yīng)創(chuàng)新舉措正穩(wěn)步推進(jìn)，社會(huì)治理的“最后一公里”有政策依據(jù)，也有組織保障。二物業(yè)服務(wù)管理的基本情況（一）規(guī)模截至2017年9月，四川省實(shí)施專業(yè)化物業(yè)服務(wù)管理面積已達(dá)13.20億平方米，其中住宅物業(yè)服務(wù)管理面積11.07億平方米，占83.86%；非住宅物業(yè)服務(wù)管理面積2.13億平方米，占16.14%。（二）業(yè)主大會(huì)設(shè)立四川省有物業(yè)管理的34502個(gè)項(xiàng)目中，9046個(gè)設(shè)立了業(yè)主大會(huì)，占26.22%。未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的項(xiàng)目中，達(dá)到業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件暫未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的項(xiàng)目4905個(gè)，占43.2%；未達(dá)到業(yè)主大會(huì)設(shè)立條件的有10551個(gè)，占30.58%。（三）機(jī)構(gòu)發(fā)展近年來，四川省物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，置信蜀信、藍(lán)光嘉寶、萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)等一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速崛起，在探討商業(yè)模式、服務(wù)方式、管理方法創(chuàng)新的同時(shí)，帶動(dòng)了更多的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與到行業(yè)持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐中，促進(jìn)了四川物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，四川省共有6060家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員總數(shù)達(dá)到43萬人。2016年，全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入及其他收入32.63億元，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或其他管理主體物業(yè)服務(wù)經(jīng)營收入及其他收入1.95億元。在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)與中國指數(shù)研究院2016年聯(lián)合發(fā)布的全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)百強(qiáng)名單上，四川省有12家企業(yè)躋身全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力百強(qiáng)。（四）物業(yè)服務(wù)中的突出問題四川省發(fā)展和改革委員會(huì)在《2017年11月份全省價(jià)格舉報(bào)情況分析報(bào)告》中將物業(yè)管理價(jià)格舉報(bào)（119件舉報(bào)）排在舉報(bào)受理量前三。2017年7月，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)出《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為典型案例的通報(bào)》對(duì)小區(qū)業(yè)主被毆打、不按照程序退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)、侵占小區(qū)公共配套設(shè)施、泄露業(yè)主個(gè)人信息等違反違規(guī)行為進(jìn)行通報(bào)，要求進(jìn)一步規(guī)范市場經(jīng)營行為、凈化物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。當(dāng)前物業(yè)管理活動(dòng)中的突出問題，影響到人民群眾的幸福生活指數(shù)，影響到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。其中矛盾糾紛主要集中在物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘與物業(yè)項(xiàng)目退出、車位租售及收費(fèi)、違規(guī)搭建、共有部分歸屬等領(lǐng)域。三物業(yè)服務(wù)管理的政策和體制為規(guī)范蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理市場，近年來，國家、省和地市州陸續(xù)出臺(tái)了一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度。到目前為止，四川物業(yè)管理政策法規(guī)體系已基本形成。（一）政策法規(guī)1.國家層面在法律層面，全國人民代表大會(huì)通過了《物權(quán)法》，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；在行政法規(guī)層面，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》；在行政規(guī)章層面，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，建設(shè)部發(fā)布了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。2017年4月4日，中共中央、國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)），作為以黨中央、國務(wù)院名義出臺(tái)的關(guān)于城鄉(xiāng)社區(qū)治理的綱領(lǐng)性文件，提出改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，首次將物業(yè)服務(wù)管理寫進(jìn)治國理政大政方針。2.省級(jí)層面2012年3月四川省第十一屆人大常委會(huì)通過了《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于2012年7月1日正式施行。此外，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳還制定了《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》《四川省物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《四川省住宅專項(xiàng)維修資金管理細(xì)則》《關(guān)于應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問題的通知》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《房屋使用說明書》《臨時(shí)管理規(guī)約》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》《四川省物業(yè)管理專家管理暫行辦法》《四川省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等多個(gè)配套政策、操作規(guī)范和示范文本，進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的各項(xiàng)制度，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，助推基層社會(huì)治理。此外，四川省還積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，以信用檔案系統(tǒng)為載體，將物業(yè)資質(zhì)管理、信用管理、招投標(biāo)管理、專家?guī)旃芾?、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、創(chuàng)優(yōu)申報(bào)等納入該管理系統(tǒng)軟件進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)全省物業(yè)管理全行業(yè)適時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)管，及時(shí)記錄、公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)良和不良行為信息，使全省物業(yè)管理工作更加規(guī)范有序。3.地方層面四川省各地市州結(jié)合地方實(shí)際，紛紛制定適用于本地物業(yè)管理的政策法規(guī)。如成都市人大頒布的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》、成都市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》的通知、成都市人民政府施行《成都市業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則》、成都市發(fā)改委和房管局《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》；攀枝花市施行的《攀枝花市物業(yè)管理辦法》；瀘州市施行《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》；自貢市施行《自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例》；南充市施行《南充市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，還有德陽、廣元等地均結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，開展物業(yè)管理立法等相關(guān)工作。當(dāng)前，從中央到地方多層次的物業(yè)管理政策法規(guī)制度已基本形成。（二）物業(yè)服務(wù)管理體制《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱“《條例》”）是四川省人大依據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神制定的，適用于全省物業(yè)管理活動(dòng)的地方性法規(guī)?！稐l例》確立了四川省物業(yè)管理實(shí)行“行業(yè)監(jiān)管與屬地管理相結(jié)合”的行政管理體制，建立了以房管部門為主，各有關(guān)部門相互配合、相互支持、相互監(jiān)督的物業(yè)管理工作機(jī)制。根據(jù)《條例》的規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；市、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)改、公安、民政、司法、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督工作；街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛；居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。根據(jù)《條例》，四川省還形成了“條塊結(jié)合、以塊為主、街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)、區(qū)域統(tǒng)籌”的管理思路，強(qiáng)化基層職能，實(shí)現(xiàn)重心下移，構(gòu)建屬地綜合管理體系。由物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集相關(guān)主管部門如轄區(qū)公安派出所、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等以召開聯(lián)席會(huì)議的方式調(diào)處解決有關(guān)矛盾和糾紛，建立基層政府物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度；采取專業(yè)化企業(yè)進(jìn)駐、社區(qū)介入、后勤式管理和業(yè)主自治等多種管理形式，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)?！稐l例》還明確了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)、居委會(huì)等各方在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和政府保障性住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有法可依，構(gòu)建了物業(yè)管理法制體系，使行政監(jiān)管體系更加完善，工作機(jī)制不斷創(chuàng)新。《條例》加大了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)發(fā)展的支持力度，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境，為全省物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)構(gòu)筑起了穩(wěn)定高效的法律支撐體系、科學(xué)規(guī)范的法治保障體系，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧起到了重要作用?！稐l例》頒布實(shí)施后，省內(nèi)各地建立健全了物業(yè)承接查驗(yàn)、前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等制度，加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，建立了物業(yè)管理糾紛調(diào)解制度，形成了“條塊結(jié)合、以塊為主”強(qiáng)化屬地化的物業(yè)管理監(jiān)管體制，推動(dòng)了全省物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。（三）物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制1.市場競爭機(jī)制《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定住宅前期物業(yè)選聘實(shí)施招投標(biāo)，同時(shí)為解決前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換等問題，出臺(tái)了《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)和規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》（川建房發(fā)〔2011〕262號(hào)）。2.退出機(jī)制《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同解除或終止必須履行必要的告知義務(wù)，若未約定，必須提前60日告知?！稐l例》還對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的交接事項(xiàng)做了具體規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出；未履行相應(yīng)告知和交接義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處5萬元以下的罰款；拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出；逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下罰款。3.調(diào)價(jià)機(jī)制《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和政府保障性住房的物業(yè)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他情況實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。為避免物業(yè)收費(fèi)亂漲價(jià)，《條例》第五十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定?！笨紤]到物業(yè)服務(wù)成本的變化，《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整的四類情形和調(diào)整價(jià)格應(yīng)當(dāng)要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。《條例》還對(duì)價(jià)格行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)予以明確規(guī)定。4.矛盾化解機(jī)制針對(duì)物業(yè)管理中矛盾糾紛的特點(diǎn)，《條例》中通過聯(lián)席會(huì)議制度讓各方當(dāng)事人參與、協(xié)商，充分發(fā)揮社會(huì)大調(diào)解協(xié)調(diào)訴求、化解矛盾的功能。此外，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》在業(yè)主自治、行業(yè)自律、政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督等方面做了相應(yīng)規(guī)定。四物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)踐探索中共中央、國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)）后，四川省一方面積極著手編制《中共四川省委四川省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見》，另一方面以物業(yè)管理為抓手，注重發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)治理工作中的基礎(chǔ)作用，主動(dòng)探索物業(yè)服務(wù)管理作為補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的四川經(jīng)驗(yàn)。（一）探索黨建引領(lǐng)機(jī)制為增強(qiáng)社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督，成都市雙流區(qū)在貴通·御苑楓景和棠湖帝景兩個(gè)小區(qū)試點(diǎn)建立黨領(lǐng)導(dǎo)下的商品房小區(qū)“1+211”（黨組織、業(yè)主大會(huì)+業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)）自治管理新機(jī)制。棠湖帝景小區(qū)自治管理組織由1名社區(qū)兩委干部、1名片區(qū)民警及29名小區(qū)業(yè)主共計(jì)31人組成。1名社區(qū)“兩委”干部和1名社區(qū)民警已在小區(qū)監(jiān)督委員會(huì)中交叉任職，以加強(qiáng)和規(guī)范商品房小區(qū)自治管理活動(dòng)。貴通·御苑楓景小區(qū)自治管理組織由1名社區(qū)兩委干部、1名片區(qū)民警及55名小區(qū)業(yè)主，共計(jì)57人組成。兩個(gè)小區(qū)分別建立黨支部（待審批）、黨小組，完善了黨對(duì)商品房物業(yè)管理小區(qū)事務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。目前，雙流區(qū)已擬定《加強(qiáng)商品房小區(qū)城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理體制機(jī)制的通知》，區(qū)房管局還擬定了商品住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核辦法、加強(qiáng)全區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目日常巡查等相應(yīng)配套制度，進(jìn)一步完善了新臨時(shí)管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范（建議）文本，并計(jì)劃在全區(qū)所有商品房小區(qū)建立黨組織，構(gòu)建“社區(qū)黨組織+小區(qū)黨支部（黨小組）”組織架構(gòu)，全面推進(jìn)“1+211”自治管理新機(jī)制。2017年11月，成都市青羊區(qū)的清江社區(qū)成立了全國首個(gè)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，標(biāo)志著以社區(qū)為主的物業(yè)管理小區(qū)綜合治理機(jī)制形成。這有利于發(fā)揮社區(qū)“兩委”長期緊密聯(lián)系基層群眾的優(yōu)勢，順利形成新形勢下“黨建引領(lǐng)一核多元”的小區(qū)治理新機(jī)制，對(duì)實(shí)現(xiàn)共建共治共享，建設(shè)高品質(zhì)和諧宜居生活社區(qū)具有重要意義。近日，成都市錦江區(qū)計(jì)劃推動(dòng)實(shí)現(xiàn)89個(gè)社區(qū)設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，89個(gè)社區(qū)建立物業(yè)管理議事協(xié)調(diào)機(jī)制。此外，四川省還大力引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展黨建工作。成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團(tuán)有限公司成立了黨支部，現(xiàn)有黨員60余人，在各服務(wù)項(xiàng)目均成立黨小組，設(shè)置“黨員模范崗”，發(fā)揮黨員先鋒模范作用。成都金房物業(yè)成立了黨組織，公司成立了黨委，下設(shè)五個(gè)黨支部。資陽車城佳美物業(yè)公司企業(yè)管理中創(chuàng)新運(yùn)用黨建工作模式，組織開展“我是旗幟——黨員先鋒示范行動(dòng)”等主題活動(dòng)，評(píng)選“共產(chǎn)黨員示范崗”，在各物業(yè)服務(wù)中心中選出“共產(chǎn)黨員示范團(tuán)隊(duì)”，提升了企業(yè)管理水平和執(zhí)行能力。（二）建立“四位一體”平臺(tái)在以街道社區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，探索“1+N”社區(qū)共同治理機(jī)制的同時(shí)，四川省積極構(gòu)建由社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的“四位一體”議事協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)動(dòng)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理、社會(huì)組織、志愿者和居民群眾等多元主體參與社區(qū)治理積極性，形成“合作共治”的良好局面。成都嘉誠新悅物業(yè)管理集團(tuán)有限公司在綠地圣路易小區(qū)，把社區(qū)進(jìn)小區(qū)和社區(qū)的網(wǎng)格化議事有效對(duì)接起來，形成了各方對(duì)小區(qū)糾紛進(jìn)行調(diào)解的長效機(jī)制，5年來，綠地圣路易小區(qū)矛盾均能有效的化解在院落里，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主的零上訪。宜賓市萊茵社區(qū)的社區(qū)黨支部通過“雙向進(jìn)入、交叉任職”方式，搭建“社區(qū)黨支部+社區(qū)居委會(huì)+業(yè)主委員會(huì)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”服務(wù)平臺(tái)。黨支部書記為總負(fù)責(zé)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人擔(dān)任社區(qū)黨支部第一書記，業(yè)主委員會(huì)成員分別進(jìn)入社區(qū)“兩委”，黨支部統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成了以黨支部為核心的“四位一體”運(yùn)行服務(wù)體系。萊茵社區(qū)黨支部按照“議事程序規(guī)范、操作實(shí)施規(guī)范、過程監(jiān)管規(guī)范”原則，建立“業(yè)主委員會(huì)、居民（黨）小組長、黨員樓棟長”三級(jí)居民自治網(wǎng)絡(luò)，協(xié)調(diào)解決小區(qū)矛盾和問題，組建“黨工+社工+義工”“三工”志愿服務(wù)隊(duì)，以義診、送醫(yī)上門、益智教育、文藝會(huì)演、結(jié)對(duì)幫扶等形式，廣泛開展“助學(xué)、助樂、助醫(yī)、助餐、助潔”等行動(dòng)，為病、殘、獨(dú)居老人和未成年人提供志愿服務(wù)，形成了良好的社區(qū)治理格局。（三）推進(jìn)監(jiān)管立法舉措2017年1月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2017〕7號(hào)），取消省、市級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定。2017年9月6日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定再取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)認(rèn)定審批，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定審批已全部取消。2017年12月15日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（建辦房〔2017〕75號(hào)）要求切實(shí)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)屬地管理主體責(zé)任，積極推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。四川省引導(dǎo)、支持各市（州）開展物業(yè)管理地方立法工作，創(chuàng)新監(jiān)管思路，目前《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》《自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例》已分別于2017年12月1日和2018年1月1日開始實(shí)施，其中《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市管理體系，統(tǒng)籌兼顧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理工作；《自貢市物業(yè)管理?xiàng)l例》提出市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中。眉山市提出了充分發(fā)揮物業(yè)管理在社會(huì)管理和社會(huì)治理中的基礎(chǔ)性作用。德陽、廣元等市也啟動(dòng)了物業(yè)管理立法工作。（四）編制物業(yè)發(fā)展規(guī)劃四川省成都市開展《成都市物業(yè)管理“十三五”規(guī)劃》編制工作，緊密圍繞成都市“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”戰(zhàn)略任務(wù)，在物業(yè)管理行業(yè)綜合實(shí)力、城鄉(xiāng)物業(yè)管理提質(zhì)擴(kuò)面、物業(yè)管理行政監(jiān)管能力、業(yè)主依法民主管理能力、物業(yè)管理現(xiàn)代化水平、科學(xué)高效的市場機(jī)制、物業(yè)管理突出矛盾控制、物業(yè)服務(wù)從業(yè)隊(duì)伍建設(shè)等方面提出了“十三五”成都物業(yè)管理發(fā)展重要指標(biāo)。（五）提升業(yè)主自治能力為發(fā)揮業(yè)主的主體作用，2016年8月四川省城鄉(xiāng)住房建設(shè)廳出臺(tái)《四川省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，指導(dǎo)各地重視和加強(qiáng)業(yè)主組織的建設(shè)和發(fā)展，切實(shí)規(guī)范業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉，帶動(dòng)提高廣大業(yè)主對(duì)小區(qū)日常事務(wù)的參與度，推動(dòng)小區(qū)治理規(guī)范化、常態(tài)化。2017年，四川省啟動(dòng)了全省物業(yè)管理基本情況調(diào)研，全面掌握了全省物業(yè)管理基本情況，包括業(yè)主大會(huì)成立情況和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況。四川省在編制《中共四川省委四川省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見》（征求意見稿）中，強(qiáng)化了社區(qū)黨組織和社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全多方聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)機(jī)制，依法調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。在社區(qū)居民委員會(huì)下設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，用以監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。五存在的問題（一）物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，管理體制不順長期以來，物業(yè)管理在改善人居環(huán)境、提升城市形象、促進(jìn)社會(huì)和諧、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用，但當(dāng)前各地政府還沒有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實(shí)現(xiàn)住宅商品化和推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的輔助手段，忽視了物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是城市管理和社會(huì)治理的重要組成部分。認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理工作開展力度有所欠缺，形成了當(dāng)前物業(yè)管理體制不順的局面。相關(guān)主體對(duì)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》中專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交等規(guī)定執(zhí)行落實(shí)不到位。與此同時(shí)，規(guī)劃、城管、工商、公安等相關(guān)部門職責(zé)不清、協(xié)調(diào)配合不暢、齊抓共管的良好局面還沒有形成；而街道和社區(qū)人力、財(cái)力、物力薄弱，也難以保證監(jiān)管到位，特別是將物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)治理中，傳統(tǒng)的社區(qū)與物業(yè)管理之間的關(guān)系發(fā)生重大變化，社區(qū)肩負(fù)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任，這對(duì)于當(dāng)前的社區(qū)工作是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)屬地化的社區(qū)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，但社區(qū)在改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理中存在人力財(cái)力少、法規(guī)基礎(chǔ)薄弱和人員流動(dòng)性強(qiáng)等客觀情況。（二）業(yè)主自治能力不足，權(quán)責(zé)意識(shí)不強(qiáng)業(yè)主作為物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利與義務(wù)主體，既是物業(yè)管理成果的享有者，又是物業(yè)管理義務(wù)的承擔(dān)者。但在物業(yè)管理實(shí)踐活動(dòng)中，業(yè)主自律意識(shí)不強(qiáng)、拒不履行義務(wù)的情況時(shí)有發(fā)生。主要表現(xiàn)為：違反管理規(guī)約、不繳納物業(yè)費(fèi)、違規(guī)搭建亂建等“失信”行為；不愿意參與小區(qū)公共事務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)成立難、會(huì)議召開難；業(yè)主自律機(jī)制尚不完善，業(yè)主的不盡義務(wù)，特別是惡意拒交物業(yè)費(fèi)常常導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果采用法律手段，訴訟成本高、周期長。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生難、運(yùn)行難、換屆難、監(jiān)督難的情況真實(shí)客觀存在，業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，業(yè)主委員會(huì)無法追責(zé)，缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)及委員不作為、亂作為、隨心所欲行為的制約手段，出現(xiàn)個(gè)別破壞和諧違反規(guī)約行為不能第一時(shí)間有效制約和予以糾正，導(dǎo)致不和諧現(xiàn)象在小區(qū)繼續(xù)蔓延；特別是業(yè)委會(huì)成員薪酬沒有明確規(guī)定，單純寄希望于業(yè)委會(huì)成員的奉獻(xiàn)已經(jīng)脫離實(shí)際。與此同時(shí)，業(yè)主的自治能力不足，也嚴(yán)重影響業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)與中國指數(shù)研究院對(duì)2015年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)百強(qiáng)調(diào)查報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前全國業(yè)主大會(huì)成立率不足20%，在這20%中實(shí)際上還有一半以上是基本不運(yùn)作的“僵尸業(yè)委會(huì)”。一方面，業(yè)主自治主體缺位現(xiàn)象嚴(yán)重，主要是前期物業(yè)管理階段，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，沒有相應(yīng)主體對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行監(jiān)管。另一方面，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，除了其法律主體地位不明確，成員工作僅為公益奉獻(xiàn)，失職行為無法追究其責(zé)任外，缺乏相應(yīng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和履責(zé)能力，也制約了業(yè)主自治水平的提高。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展障礙重重、步伐受制總結(jié)制約四川物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的障礙主要有以下幾個(gè)方面。（1）業(yè)主物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)因收費(fèi)率低而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)與收費(fèi)陷入惡性循環(huán)。2017年，相關(guān)調(diào)查顯示，四川省物業(yè)費(fèi)收繳率在90%以上的小區(qū)不到一半，僅占46.1%。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率不高，大量業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的問題，一方面反映出當(dāng)前存在大量物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間履約情況不容樂觀。另一方面，嚴(yán)重拖欠物業(yè)費(fèi)會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，制約物業(yè)服務(wù)市場的健康有序發(fā)展。（2）政府指導(dǎo)價(jià)約束市場價(jià)格形成機(jī)制。四川省住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)定價(jià)采取政府指導(dǎo)價(jià)，部分區(qū)域指導(dǎo)價(jià)偏低且常年不變，政府指導(dǎo)價(jià)格失去了“指導(dǎo)”的功能和作用。而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)往往后期調(diào)價(jià)困難，如此勢必受到服務(wù)成本的剛性增長和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)正是由此陷入經(jīng)營困境，優(yōu)質(zhì)員工大量流失，服務(wù)質(zhì)量難以提升，棄管項(xiàng)目增加，最終導(dǎo)致矛盾糾紛。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)及攤派培訓(xùn)負(fù)擔(dān)過重。營業(yè)稅改增值稅后，部分人力成本無法取得抵扣項(xiàng)，此外，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在水、電、垃圾清運(yùn)等公用事業(yè)單位無法取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，大大增加了企業(yè)稅負(fù)。另外，相關(guān)強(qiáng)制培訓(xùn)成本過高等加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。（4）水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營單位過于強(qiáng)勢。專業(yè)經(jīng)營單位不履行《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的移交承接義務(wù)，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施維護(hù)管理職責(zé)常轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無形之中加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任和成本。（5）無序競爭、惡性競爭破壞物業(yè)市場。由于進(jìn)入物業(yè)管理門檻過低，大量小微企業(yè)存在，為搶奪市場資源往往不擇手段。如南充市，2016年全市物業(yè)管理面積3000多萬平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)286家，企業(yè)平均管理規(guī)模僅為11萬平方米。2016年樂山市物業(yè)管理面積為1200萬平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)208家，企業(yè)平均管理規(guī)模僅為5.8萬平方米，企業(yè)規(guī)模過小，難以形成規(guī)模效益，市場無序競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。（四）部分企業(yè)追求短期利益，服務(wù)水平較低部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平低，質(zhì)量意識(shí)淡薄，不能完全做到公開透明，特別是公共經(jīng)營收益，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)相互猜忌，互相懷疑，為雙方更大糾紛埋下隱患。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范，對(duì)業(yè)主訴求置之不理或行動(dòng)時(shí)效差，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，合同履約意識(shí)差，導(dǎo)致業(yè)主拒交費(fèi)，最終形成惡性循環(huán)。還有擅自調(diào)整收費(fèi)侵害業(yè)主權(quán)益行為。（五）開發(fā)建設(shè)遺留問題多，后期履責(zé)存難題開發(fā)遺留問題主要表現(xiàn)有以下幾方面。（1）小區(qū)公建配套問題。如社區(qū)用房、農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園等在土地拍賣時(shí)是否列為公建配套，建成后如何移交、由誰管理等沒有規(guī)范性文件，易引發(fā)使用和管理糾紛。（2）消防、電梯、安防等設(shè)施設(shè)備建設(shè)在品牌、型號(hào)、價(jià)值選擇上無管理標(biāo)準(zhǔn)，雖經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，但實(shí)際無法正常使用，業(yè)主把怨氣投向物業(yè)。（3）小區(qū)車位建設(shè)單位只租不售、只售不租或不投入使用等糾紛逐漸演變?yōu)樯鐣?huì)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。因此，處理好建設(shè)遺留問題是小區(qū)物業(yè)管理有序開展的前提條件。開發(fā)履責(zé)問題主要表現(xiàn)在以下三方面：（1）不履行首次業(yè)主大會(huì)成立報(bào)告及配合責(zé)任，甚至因利益驅(qū)使阻撓成立業(yè)主大會(huì)；（2）不履行交付后物業(yè)保修責(zé)任；（3）不符合新建物業(yè)交付前的物業(yè)承接查驗(yàn)政策要求，交付物業(yè)硬件有硬傷。（六）物業(yè)服務(wù)契約意識(shí)不強(qiáng)，矛盾隱患突出物業(yè)管理市場中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)開發(fā)商銷售承諾的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容確定物業(yè)服務(wù)成本，承諾提供對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主建立了物業(yè)服務(wù)合同契約關(guān)系。而業(yè)主是根據(jù)合同契約獲得相應(yīng)服務(wù)。在實(shí)踐中，常出現(xiàn)“質(zhì)價(jià)不符”現(xiàn)象，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提供合同約定服務(wù)；另一方面，業(yè)主對(duì)服務(wù)預(yù)期設(shè)定目標(biāo)太高，不是根據(jù)合同契約確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是自身設(shè)定的理想化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因此極易出現(xiàn)糾紛。同時(shí)，在小區(qū)交付后，公共設(shè)施設(shè)備故障常易出現(xiàn)業(yè)主糾紛，主要原因是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中缺乏專業(yè)性，物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)專業(yè)查驗(yàn)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致后期物業(yè)管理與業(yè)主矛盾存在極大隱患。（七）物業(yè)資質(zhì)監(jiān)管已被取消，新型市場監(jiān)管體制尚未形成2017年9月6日，國務(wù)院正式取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的核定。而目前，我國信用監(jiān)管的政策、制度、體系尚不健全，社會(huì)對(duì)信用監(jiān)管的認(rèn)知度也不高，物業(yè)市場監(jiān)管面臨巨大挑戰(zhàn)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度看，一些企業(yè)對(duì)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，沒有意識(shí)到企業(yè)信用對(duì)企業(yè)未來發(fā)展的長遠(yuǎn)影響，也由此導(dǎo)致企業(yè)缺乏自我約束、依法經(jīng)營的責(zé)任感；從業(yè)主角度看，雖然業(yè)主強(qiáng)烈希望獲得真實(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)信用資料，但對(duì)物業(yè)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)信用監(jiān)管制度的運(yùn)行機(jī)制及其發(fā)揮的作用知之甚微；從監(jiān)管部門角度看，使用行政審批監(jiān)管方式管控物業(yè)服務(wù)企業(yè)的慣性思維將長期存在。如何走出資質(zhì)監(jiān)管，適應(yīng)新型物業(yè)管理市場監(jiān)管成為重要課題。六對(duì)策建議物業(yè)服務(wù)管理既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)社會(huì)問題。以貫徹落實(shí)《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)）為契機(jī)，進(jìn)一步理順物業(yè)管理體制，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制，大力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，不斷提升社會(huì)治理能力和水平，提高人民群眾生活幸福指數(shù)，滿足人民群眾日益增長的美好生活需求。具體建議如下五點(diǎn)。（一）提升物業(yè)管理認(rèn)識(shí)，理順行業(yè)管理體制在新常態(tài)背景下，高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下迅速崛起。與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)也是現(xiàn)代城鄉(xiāng)基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容，因此，有必要將物業(yè)服務(wù)管理納入四川省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市治理與社會(huì)治理體系之中，理順行業(yè)管理體制。要進(jìn)一步明確城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護(hù)、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格等行政主管部門職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理；將物業(yè)管理納入基層政府考核內(nèi)容，大力推進(jìn)屬地化物業(yè)管理監(jiān)管，落實(shí)街道辦事處在業(yè)主大會(huì)設(shè)立、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解等物業(yè)管理活動(dòng)中的組織、協(xié)調(diào)職責(zé)；通過設(shè)立目標(biāo)，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)立，科學(xué)厘定環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)，建立健全由社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)組成的“四位一體”議事協(xié)調(diào)機(jī)制；進(jìn)一步規(guī)范和完善相關(guān)主體的法律責(zé)任，如業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)、擅自“住改商”、違規(guī)裝修搭建，業(yè)主委員會(huì)委員不履職或亂作為等行為的法律責(zé)任。（二）增強(qiáng)業(yè)主主體意識(shí)，完善業(yè)主自律機(jī)制采用人大立法或政府立規(guī)等舉措，出臺(tái)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)相關(guān)政策法規(guī)，從行政法規(guī)、政府規(guī)章方面依法、依規(guī)推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作，實(shí)施業(yè)主大會(huì)應(yīng)建盡建目標(biāo)責(zé)任制，業(yè)主委員會(huì)依法依規(guī)選舉和換屆，將小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立納入基層政府考核目標(biāo)，引導(dǎo)基層政府通過政府購買服務(wù)形式引入社會(huì)組織參與業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆等活動(dòng)；加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)委員履職能力建設(shè)，通過政府購買服務(wù)形式，開展業(yè)主委員會(huì)上崗前履職培訓(xùn)，崗中履職監(jiān)督，定期組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職考核。建立業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履約的信用體系，將無故欠交物業(yè)費(fèi)的行為、非法住改商、違章裝修搭建等行為納入個(gè)人征信體系，甚至在物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等方面進(jìn)行限制。（三）優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境，助推物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展貫徹落實(shí)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營單位承接專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理職責(zé)，進(jìn)一步明確專業(yè)經(jīng)營單位不依法承接法律責(zé)任、落實(shí)對(duì)專