旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分析中國(guó)傳統(tǒng)地產(chǎn)分析傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境中國(guó)傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)，行業(yè)改革需求加大，多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)加快，旅游地產(chǎn)不斷升溫，大有可為。2015年以來(lái)全國(guó)整體的樓市銷(xiāo)售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積35996萬(wàn)平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷(xiāo)售額24409億元，同比增長(zhǎng)3.1%，已經(jīng)回正。銷(xiāo)售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長(zhǎng)，但我們?nèi)匀豢吹?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒(méi)有改變。1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額32292億元，同比名義增長(zhǎng)5.1%，增速比1-4月累計(jì)完成額增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。因此中國(guó)傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒(méi)有改變。政策刺激帶來(lái)的銷(xiāo)售溫和回暖并不能改變整個(gè)行業(yè)下行的趨勢(shì)。地產(chǎn)的庫(kù)存和地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力都在持續(xù)加碼。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2015年6月十大城市可售面積9769.27萬(wàn)平方米，比去年底今年初的高點(diǎn)略有下降，但仍處于高位；2015年1-5月地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì)45966億元，同比下降1.6%。新模式地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境多方信息顯示，從2011年開(kāi)始國(guó)內(nèi)一批領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已加快實(shí)施多元化戰(zhàn)略，涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。旅游地產(chǎn)不斷升溫，大有可為：由于旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)尚處于初級(jí)階段，加之全國(guó)可開(kāi)發(fā)的土地有限以及國(guó)外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和模式可以借鑒，未來(lái)的旅游地產(chǎn)必將大有作為。以打造國(guó)際旅游島為目標(biāo)的海南省為例，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2012年1月，海南預(yù)計(jì)有37個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中純新盤(pán)達(dá)30個(gè)，占比超過(guò)81%。與此同時(shí)，知名房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)市場(chǎng)：重慶4家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)攜150億元資本進(jìn)入貴州開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)；今典集團(tuán)則表示將全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)因此在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。房企的多元化經(jīng)營(yíng)將圍繞地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，逐漸向旅游、養(yǎng)老、度假、休閑地產(chǎn)去傾斜，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和工建地產(chǎn)將逐漸勢(shì)弱。中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)休閑度假旅游消費(fèi)需求強(qiáng)勁改革開(kāi)放35年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)強(qiáng)化了居民的旅游支付能力，2008年中國(guó)人均GDP就已突破3000美元，日本共同社指出，3000美元作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，隨后更可能帶來(lái)消費(fèi)的活躍。居民可自由支配收入越高，旅游支付能力，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強(qiáng)。其次，居民可支配時(shí)間增多，除了十一、春節(jié)兩大黃金周外，政府還頒布了《職工帶薪年休假條例》，假日時(shí)間總量的增加帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)，對(duì)旅游產(chǎn)品的選擇也更加合理與多樣，其中休閑度假旅游成為越來(lái)越多消費(fèi)者選擇的旅游模式，可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)35年的積累，一個(gè)休閑為主的旅游時(shí)代正在來(lái)臨。目前國(guó)內(nèi)休閑度假發(fā)展趨向休閑度假旅游享受呈現(xiàn)層次分化伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量國(guó)際消費(fèi)理念在國(guó)內(nèi)迅速傳播，享受自然、享受人生的時(shí)尚消費(fèi)越來(lái)越成為中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假旅游過(guò)渡。因此，在旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)觀念上，應(yīng)從產(chǎn)品促銷(xiāo)轉(zhuǎn)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上來(lái)，考慮消費(fèi)者需求，通過(guò)引導(dǎo)產(chǎn)品供給來(lái)帶動(dòng)需求，從而擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)未來(lái)5年的發(fā)展趨勢(shì):旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺。世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)將成為世界最大的旅游目的地，接待旅游者人數(shù)13710萬(wàn)人次，將占世界市場(chǎng)份額的8.6%。居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化。截止2013年，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額高94332.4億人民幣，僅這年的增加額就有9976.7億元之多。這些財(cái)富并未平均分配到每一個(gè)人的頭上，這反映著中國(guó)居民中富裕階層和中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量的巨大，旅游房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著旺盛的需求。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，根據(jù)城鄉(xiāng)一體化住戶(hù)調(diào)查，去年全年全國(guó)居民人均可支配收入20167元，比上年名義增長(zhǎng)10.1%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28844元，比上年增長(zhǎng)9.0%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入10489元，比上年增長(zhǎng)11.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.2%。全國(guó)居民人均可支配收入中位數(shù)17570元，比上年名義增長(zhǎng)12.4%。按全國(guó)居民五等份收入分組，低收入組人均可支配收入4747元，中等偏下收入組人均可支配收入10887元，中等收入組人均可支配收入17631元，中等偏上收入組人均可支配收入26937元，高收入組人均可支配收入50968元。2014年全國(guó)居民收入基尼系數(shù)為0.469。中國(guó)旅游地產(chǎn)未來(lái)5年的發(fā)展方向：從發(fā)展驅(qū)動(dòng)力看，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中“一線(xiàn)城市靠地產(chǎn)”是指北上廣等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線(xiàn)，以景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開(kāi)發(fā)，景區(qū)所占比重較輕，周邊配套的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)才是主要收入來(lái)源。而“二、三級(jí)城市靠資源”是指，二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線(xiàn)，依托區(qū)域的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置，因此對(duì)于二、三城市來(lái)說(shuō)其核心在于對(duì)旅游資源本身的合理運(yùn)用和可持續(xù)開(kāi)發(fā)。從運(yùn)作方式看，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多旅游地產(chǎn)已由過(guò)去的產(chǎn)