知名企業(yè)模擬清單對(duì)比

萬(wàn)科、碧桂園模擬清單對(duì)比導(dǎo)讀：工程量清清單計(jì)價(jià)將各各種經(jīng)濟(jì)、技技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度因素考慮慮到單價(jià)的確確定上，以“活活單價(jià)”形式式出現(xiàn)，能準(zhǔn)準(zhǔn)確反映實(shí)際際情況，可有有效降低工程程成本和造價(jià)價(jià)控制難度。相對(duì)于缺乏科學(xué)學(xué)依據(jù)的定額額計(jì)價(jià)（計(jì)算算工程量后套套定額算然后后以費(fèi)率形式式計(jì)算間接費(fèi)費(fèi)，憑主觀(guān)想想象確定優(yōu)惠惠幅度后得出出最終報(bào)價(jià)），工程量清單計(jì)價(jià)將各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度因素考慮到單價(jià)的確定上，以“活單價(jià)”形式出現(xiàn)，能準(zhǔn)確反映實(shí)際情況，可有效降低工程成本和造價(jià)控制難度。▌一、萬(wàn)科的工工程量清單招招標(biāo)自2010年開(kāi)開(kāi)始，萬(wàn)科便便在工程采購(gòu)購(gòu)領(lǐng)域正式施施行工程量清清單招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)，作為其規(guī)規(guī)模速度型向向質(zhì)量效益型型發(fā)展的重要要路徑。工程程量清單招標(biāo)標(biāo)，意即發(fā)包包方根據(jù)施工工圖計(jì)算工程程量，承建商商據(jù)成本與盈盈利要求報(bào)價(jià)價(jià)，發(fā)包方評(píng)評(píng)標(biāo)，一開(kāi)始始就能確定項(xiàng)項(xiàng)目總體造價(jià)價(jià)。在萬(wàn)科看來(lái)，一一方面，工程程量清單招標(biāo)標(biāo)因?yàn)槟馨阎髦饕杀鞠?shù)數(shù)說(shuō)清，有利利于經(jīng)營(yíng)結(jié)果果的預(yù)測(cè)和保保障；另一方方面，清單招招標(biāo)有利于提提升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，這一點(diǎn)可可從下述萬(wàn)科科金域緹香項(xiàng)項(xiàng)目得以舉證證。1.清單招標(biāo)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)交圈圈，聯(lián)合審圖圖，招標(biāo)前期期消除功能性性缺陷以下圖為例，一一是洋房部分分為單框單玻玻門(mén)窗，達(dá)不不到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；二是廚房房窗戶(hù)無(wú)法開(kāi)開(kāi)啟，不能滿(mǎn)滿(mǎn)足通風(fēng)要求求。究其原因，其一一，門(mén)窗為甲甲供料，實(shí)施施結(jié)果與節(jié)能能計(jì)算不合拍拍；其二，未未審圖即實(shí)施施，出現(xiàn)功能能缺陷。又以下圖左為例例，空調(diào)側(cè)向向安裝孔尺寸寸太小，無(wú)法法安裝。究其其原因，土建建與安裝設(shè)計(jì)計(jì)專(zhuān)業(yè)不交圈圈造成功能性性缺陷。如上圖右，空調(diào)調(diào)機(jī)位空間狹狹窄，上下疊疊放洞口尺寸寸較小，夏天天有可能死機(jī)機(jī)。究其原因因，空調(diào)百葉葉為甲供料，二二次深化圖與與土建專(zhuān)業(yè)銜銜接不到位，缺缺少聯(lián)合審圖圖帶來(lái)功能性性缺陷。2.清單招標(biāo)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)方案前置置，經(jīng)效果性性評(píng)判后出圖圖，再進(jìn)入招招標(biāo)階段以下圖為例，鐵鐵藝門(mén)下面空空隙太大，比比例失調(diào)。究究其原因，鐵鐵藝門(mén)為甲指指乙供材，邊邊施工邊確定定方案，強(qiáng)調(diào)調(diào)完成節(jié)點(diǎn)而而忽視了整體體效果。又如下圖，木扶扶手粗大，表表面清漆斑駁駁質(zhì)感差，且且扁鐵和圓管管組合稀疏，看看似不牢靠。究究其原因，樓樓梯扶手為甲甲指乙供材，方方案未前置導(dǎo)導(dǎo)致品質(zhì)感較較差。3.清單招標(biāo)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)甲供料的的施工做法需需明確和深化化圖專(zhuān)業(yè)會(huì)審審，可避免損損傷品質(zhì)的做做法例如下圖，部分分磚面在陽(yáng)面面收邊。究其其原因，外墻墻面磚為甲供供，排版圖未未經(jīng)審查，節(jié)節(jié)點(diǎn)意識(shí)超越越品質(zhì)意識(shí)，忽忽略了細(xì)部收收頭處理。綜上，通過(guò)清單單招標(biāo)，有利利于提升品質(zhì)質(zhì)，消除功能能缺陷，完善善方案效果，利利于雕琢細(xì)節(jié)節(jié)。▌二、碧桂園的的模擬清單招招標(biāo)碧桂園的“摘牌牌即開(kāi)工”，被被稱(chēng)為神一樣樣的開(kāi)發(fā)速度度，其在招標(biāo)標(biāo)上的功夫也也不可小覷，碧桂園在項(xiàng)目預(yù)備會(huì)后就開(kāi)始進(jìn)行招標(biāo)，按模擬清單形式。模擬工程量清單單招標(biāo)與工程程量清單計(jì)價(jià)價(jià)招標(biāo)兩者的的區(qū)別僅在于于工程量清單單按照實(shí)際施施工圖編制，而而模擬清單是是在沒(méi)有施工工圖情況下根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或參參考類(lèi)似項(xiàng)目目而編制的。因?yàn)槟M清單沒(méi)沒(méi)有實(shí)際施工工圖，所以該該招標(biāo)方式是是否可行取決決于能否編制制接近實(shí)際情情況的工程量量清單，因?yàn)闉槟M清單做做單價(jià)合同工工程量是虛擬擬的，那么模模擬的工程量量與實(shí)際工程程量越接近就就越能反映實(shí)實(shí)際造價(jià)，有有利于減少不不平衡報(bào)價(jià)。碧桂園采用的清清單承包方式式如下：1.土建工程方方面分部分項(xiàng)工程采采用工程量清清單綜合單價(jià)價(jià)包干；模板板及腳手架的的措施費(fèi)用采采用綜合單價(jià)價(jià)包干；除模模板及腳手架架外的措施費(fèi)費(fèi)（含其他項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)）采用用建筑面積單單方造價(jià)包干干。2.樁基礎(chǔ)工程程方面報(bào)價(jià)方式為全費(fèi)費(fèi)用綜合單價(jià)價(jià)包干，投標(biāo)標(biāo)人按招標(biāo)人人提供的全費(fèi)費(fèi)用綜合單價(jià)價(jià)表填報(bào)統(tǒng)一一報(bào)價(jià)系數(shù)。3.室內(nèi)精裝修修工程方面塊料工程的報(bào)價(jià)價(jià)方式為全費(fèi)費(fèi)用綜合單價(jià)價(jià)包干，投標(biāo)標(biāo)人按招標(biāo)人人提供的全費(fèi)費(fèi)用綜合單價(jià)價(jià)表填報(bào)統(tǒng)一一報(bào)價(jià)系數(shù)。4.室內(nèi)浴室柜柜、浴室鏡、淋淋浴屏風(fēng)、室室內(nèi)涂料工程程方面采用全費(fèi)用綜合合單價(jià)包干，投投標(biāo)人按招標(biāo)標(biāo)人提供的全全費(fèi)用綜合單單價(jià)表的全費(fèi)費(fèi)用綜合單價(jià)價(jià)作為工程結(jié)結(jié)算全費(fèi)用綜綜合包干單價(jià)價(jià)。在工程預(yù)/結(jié)算算送審流程上上，招標(biāo)時(shí)采采用模擬清單單招標(biāo)，工程程量未經(jīng)雙方方核對(duì)就簽訂訂總包合同暫暫定總價(jià)，可可能會(huì)存在量量差的造價(jià)問(wèn)問(wèn)題，通過(guò)預(yù)預(yù)算，可以更更加有效的進(jìn)進(jìn)行工程項(xiàng)目目成本管理和和投資控制。碧桂園室內(nèi)精裝裝修工程、室室內(nèi)安裝工程程、市政工程程采用全費(fèi)用用綜合單價(jià)包包干的承包方方式。2010年版的的單體土建工工程的承包方方式，分部分分項(xiàng)工程采用用工程量清單單綜合單價(jià)包包干；措施費(fèi)費(fèi)（含其它項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)）采用用建筑面積單單方造價(jià)包干干。2011年版單單體土建工程程的承包方式式，分部分項(xiàng)項(xiàng)工程采用工工程量清單綜綜合單價(jià)包干干；模板及腳腳手架的措施施費(fèi)用采用綜綜合單價(jià)包干干；除模板及及腳手架外的的措施費(fèi)（含含其他項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)）采用建筑筑面積單方造造價(jià)包干。▌三、4個(gè)步驟驟，將模擬清清單招標(biāo)執(zhí)行行落地以沈陽(yáng)新世界國(guó)國(guó)際花園為例例，其模擬清清單編制首先先需要具備兩兩個(gè)基本條件件：一是有大大量類(lèi)似項(xiàng)目目的工程內(nèi)容容與技術(shù)指標(biāo)標(biāo)；二是施工工圖設(shè)計(jì)對(duì)于于方案（擴(kuò)初初）設(shè)計(jì)不應(yīng)應(yīng)有太大的變變動(dòng)，尤其是是工藝作法方方面。否則將將造成清單與與工程實(shí)際出出現(xiàn)較大偏差差。其清單編制工作作方案主要包包括4步：第1步，按照擴(kuò)擴(kuò)初圖紙及類(lèi)類(lèi)似工程技術(shù)術(shù)指標(biāo)編制模模擬工程量清清單；第2步，對(duì)模擬擬清單進(jìn)行招招標(biāo)，確定每每個(gè)分部分項(xiàng)項(xiàng)工程的綜合合單價(jià)及其構(gòu)構(gòu)成；第3步，施工圖圖完成后，按按照施工圖重重新計(jì)算工程程量并與承包包單位核對(duì)；；第4步，由雙方方確認(rèn)的工程程量與招標(biāo)過(guò)過(guò)程中形成的的綜合單價(jià)，最最終確定承包包單位的合同同總價(jià)。在方案執(zhí)行過(guò)程程中，首先，依依據(jù)擴(kuò)初圖紙紙，基于以往往所發(fā)生的分分部分項(xiàng)工程程內(nèi)容及技術(shù)術(shù)指標(biāo)，編寫(xiě)寫(xiě)清單內(nèi)容；；其次，與設(shè)計(jì)單單位加強(qiáng)協(xié)調(diào)調(diào)，嚴(yán)格遵循循設(shè)計(jì)方案，及及時(shí)溝通；再次，針對(duì)模擬擬清單的不確確定性，制定定詳細(xì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)方案和執(zhí)行行細(xì)則，通過(guò)過(guò)評(píng)選綜合單單價(jià)的合理性性來(lái)選擇承包包單位，明確確工程造價(jià)的的綜合單價(jià)構(gòu)構(gòu)成，奠定合合同總價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)；復(fù)次，制定材料料、設(shè)備參考考指導(dǎo)價(jià)，控控制工程成本本同時(shí)減低糾糾紛可能性；；最后，施工工圖完成后，確確保工程量計(jì)計(jì)算準(zhǔn)確性，并并與施工單位位核對(duì)，對(duì)合合同總價(jià)達(dá)成成一致。▌四、模擬工程程量清單招標(biāo)標(biāo)編制的8項(xiàng)項(xiàng)注意第一，應(yīng)根據(jù)工工程設(shè)計(jì)方案案、地質(zhì)條件件、擬采用結(jié)結(jié)構(gòu)形式、材材料設(shè)備、裝裝飾材料等，選選好參照工程程。第二，比較擬建建工程與參照照工程，調(diào)整整工程量，若若能在清單工工程量中預(yù)計(jì)計(jì)的可反映在在工程量中，不不能直接反映映的可在招標(biāo)標(biāo)文件中相應(yīng)應(yīng)完善。第三，根據(jù)參照照工程的原始始清單及比較較過(guò)程中找到到的問(wèn)題編制制模擬清單，項(xiàng)項(xiàng)目特征描述述及編制說(shuō)明明制定要謹(jǐn)慎慎，避免施工工方鉆空子不不平衡報(bào)價(jià)。第四，根據(jù)清單單計(jì)價(jià)辦法及及消耗量計(jì)算算規(guī)則進(jìn)行制制作控制價(jià)，在在此過(guò)程中一一定要公平、合合理，不得特特意壓低或抬抬高價(jià)格，制制作出來(lái)的控控制價(jià)盡量接接近市場(chǎng)價(jià)。第五，根據(jù)模擬擬清單進(jìn)行招招標(biāo)，模擬清清單招標(biāo)其效效果就是清單單與費(fèi)率的結(jié)結(jié)合的產(chǎn)品，如如果模擬清單單中利用的清清單項(xiàng)目很少少的話(huà)，到預(yù)預(yù)算定案的時(shí)時(shí)候還得進(jìn)行行費(fèi)率的套用用，所以招標(biāo)標(biāo)文件中應(yīng)把把預(yù)算定案時(shí)時(shí)費(fèi)率的取費(fèi)費(fèi)級(jí)別、人工工費(fèi)、讓利等等內(nèi)容說(shuō)明一一下，再就是是模擬清單中中出現(xiàn)的問(wèn)題題進(jìn)行說(shuō)明，還還有定標(biāo)方式式。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士士認(rèn)為為了防防止不平衡報(bào)報(bào)價(jià)，可以用用標(biāo)底當(dāng)做一一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，讓讓其投標(biāo)的時(shí)時(shí)候每個(gè)分部部分項(xiàng)都得低低于這個(gè)基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)的單價(jià)，這這樣能避免一一些不平衡報(bào)報(bào)價(jià)，清單調(diào)調(diào)整的細(xì)則，如如：模擬清單單中沒(méi)有的項(xiàng)項(xiàng)目根據(jù)合同同約定進(jìn)行重重新組價(jià)，根根據(jù)雙方之間間的定的取費(fèi)費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行核核定清單單價(jià)價(jià)。第六，開(kāi)標(biāo)、選選擇中標(biāo)單位位，根據(jù)模擬擬清單這個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一平臺(tái)進(jìn)行行評(píng)定各家的的報(bào)價(jià)，及費(fèi)費(fèi)率讓利情況況。不能只看看模擬清單部部分，費(fèi)率讓讓利這塊也尤尤為重要，費(fèi)費(fèi)率讓利這部部分在預(yù)算定定案及施工過(guò)過(guò)程中變更、增增加項(xiàng)目都能能用的到。第七，模擬清單單合同中約定定預(yù)算定案時(shí)時(shí)候漏項(xiàng)或增增加項(xiàng)的內(nèi)容容。如：預(yù)算算定案的時(shí)候候工程項(xiàng)目模模擬清單中有有的單價(jià)執(zhí)行行模擬清單，工工程量按實(shí)進(jìn)進(jìn)入，工程量量沒(méi)用的執(zhí)行行合同費(fèi)率規(guī)規(guī)定重新制定定清單經(jīng)甲乙乙雙方確定后后作為結(jié)算依依據(jù)。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士士總結(jié)了幾點(diǎn)點(diǎn)合同中應(yīng)確確定的項(xiàng)目，很很具有實(shí)戰(zhàn)性性，暫列如下下：甲方批價(jià)為落地地價(jià)已含采保保費(fèi)；材料價(jià)價(jià)差問(wèn)題，哪哪些材料可調(diào)調(diào)，哪些材料料不可調(diào)列明明確。明確可可調(diào)范圍，55%或者3%%；零星用工工確認(rèn)，按市市場(chǎng)價(jià)還是按按定額價(jià)；主主體交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是到毛坯坯還是砌墻完完畢；確定甲甲方批價(jià)差價(jià)價(jià)部分取不取取費(fèi)；上報(bào)結(jié)結(jié)算是虛報(bào)要要罰款；簽證證內(nèi)容小于22000元以以?xún)?nèi)不計(jì)入結(jié)結(jié)算；甲供材材部分約定好好乙方記取哪哪些費(fèi)用；材材料的檢測(cè)費(fèi)費(fèi)由乙方承擔(dān)擔(dān)；安裝部分分的交接，哪哪些是總包負(fù)負(fù)責(zé)，哪些是是分包負(fù)責(zé)；；結(jié)算方式確確定，清單有有的執(zhí)行清單單，清單中沒(méi)沒(méi)有的執(zhí)行消消耗量定額，拆拆除執(zhí)行修繕繕定額，垃圾圾外運(yùn)合同中中約定；付款款問(wèn)題上，金金額不超過(guò)1100萬(wàn)，工工期不超過(guò)22個(gè)月，付款款最好設(shè)置首首付款和一次次進(jìn)度款，盡盡量不用工程程量撥付。金金額超過(guò)1000萬(wàn)，工期期超過(guò)2個(gè)月月，付款最好好為首付款，每每月設(shè)進(jìn)度款款；總包服務(wù)務(wù)費(fèi)按照分包包的總價(jià)記取取，或者按照照平方米報(bào)價(jià)價(jià)記取。第八，根據(jù)模擬擬清單、招標(biāo)標(biāo)文件、施工工合同約定進(jìn)進(jìn)