宏觀調(diào)控下的中國房地產(chǎn)市場-2006年房地產(chǎn)市場分析與2007年趨勢預(yù)測

宏觀調(diào)控下的中國房地產(chǎn)市場2006年房地產(chǎn)市場分析與2007年趨勢預(yù)測

一2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控針對部分城市房價(jià)上漲過快，2006年國家調(diào)控政策頻頻出臺，其中最重要的是2006年5月17日國務(wù)院常務(wù)會議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施。2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國辦發(fā)［2006］37號），對六項(xiàng)措施做了進(jìn)一步細(xì)化，在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了15條具體規(guī)定，政策目標(biāo)集中于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格。2006年國家政策的主要內(nèi)容，一是保障中低價(jià)位、中小套型、普通住房的供應(yīng)。要求各級城市政府制訂和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間特別是2006、2007年普通住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。納入近期建設(shè)規(guī)劃的要明確具體的空間布局和安排，明確新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，并落實(shí)到具體的區(qū)域和項(xiàng)目。二是調(diào)整住房需求，特別是控制不合理住房需求的過快增長；進(jìn)一步遏制投機(jī)和投資性購房需求，嚴(yán)格控制被動性需求；限制拆遷規(guī)模，規(guī)定在沒有落實(shí)房源和補(bǔ)償不到位的情況下不得拆遷。三是加大對房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范力度。四是加快住房保障體系建設(shè)，有步驟地解決低收入家庭的住房問題。五是完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。六是規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。政策的重點(diǎn)是，要求地方政府加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，切實(shí)解決低收入群體的住房問題；通過“兩限兩競”保證中低價(jià)位、普通住房供給；強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購房管理，抑制投機(jī)炒作；引導(dǎo)合理消費(fèi)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策納入地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度，保證調(diào)控措施有效落實(shí)。與前幾年相比，2006年出臺的房地產(chǎn)控制政策具有以下變化。一是政策的綜合性和系統(tǒng)性更強(qiáng)。從2006年4月底開始，國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺，涉及信貸、稅收、利率、外資、套型結(jié)構(gòu)、市場信息、土地出讓與督察制度、土地收益分配管理等領(lǐng)域，涵蓋了房地產(chǎn)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)。針對調(diào)控對象采取相應(yīng)的調(diào)控措施，形成了綜合運(yùn)用行政手段、法律手段和稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段的政策體系，房地產(chǎn)調(diào)控政策更趨系統(tǒng)化。二是政策的可操作性增加。2004年針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央果斷采取措施，嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門；2005年國務(wù)院辦公廳就有關(guān)房價(jià)和土地利用問題分別兩次發(fā)文。與2004、2005年相比，2006年出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施更為具體、更具有可操作性。不僅包含具體措施，而且有量化指標(biāo)，如對套型面積及其比重做出了量化規(guī)定。三是政策措施更具有針對性。針對房地產(chǎn)市場存在的房價(jià)高、普通居民買房難、供應(yīng)偏緊等問題，不僅提出套型量化比例，而且提出保證中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、加大對閑置土地處置力度等配套措施，從源頭上保證住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不錯位。四是政策出發(fā)點(diǎn)更加關(guān)注民生。2006年出臺的房地產(chǎn)政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格、合理引導(dǎo)消費(fèi)為主線，以滿足普通居民住宅需求為出發(fā)點(diǎn)，解決中低收入階層的住房問題被提到了前所未有的高度，凸顯了關(guān)注民生理念，表明房地產(chǎn)政策從注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展向重視公共政策、解決民生問題方向傾斜。2006年的房地產(chǎn)調(diào)控還折射出“二次分配注重公平的原則”，如土地收益按一定比例用于社會住房保障體系建設(shè)、對第一套住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠等。在這個(gè)意義上，2006年的房地產(chǎn)政策與“和諧社會”、“收入分配制度改革”形成了內(nèi)在聯(lián)系。五是強(qiáng)化對政策實(shí)施的監(jiān)督。國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》，決定在國土資源部設(shè)立國家土地總督察辦公室，向地方派駐九大國家土地督察局，嚴(yán)格監(jiān)管各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）及計(jì)劃單列市的土地審批。相關(guān)部委組成調(diào)查組，赴全國各地調(diào)查房地產(chǎn)調(diào)控效果，加大對違規(guī)違法事件、案件的處理力度，明確土地違法刑責(zé)。如對鄭州市違法征用土地建設(shè)高校園區(qū)問題進(jìn)行查處，問責(zé)對象直指地方政府一把手。六是政策重點(diǎn)更加重視制度建設(shè)。房地產(chǎn)交易有關(guān)稅費(fèi)進(jìn)入地方財(cái)政，土地出讓金成為地方財(cái)政預(yù)算外收入的一大來源，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策難以落到實(shí)處的重要原因之一。2006年國家調(diào)整了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)上繳標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，建立了工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，特別是規(guī)定國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。地方土地收益受到中央財(cái)政監(jiān)管，不再是地方政府或某個(gè)部門的獨(dú)立財(cái)政體系，土地出讓金使用更加透明、規(guī)范，這將在一定程度上抑制地方政府的占地沖動。二2006年中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（一）房地產(chǎn)投資2006年全國房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長21.8%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的17.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)（見表1），房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金中（見表2），國內(nèi)貸款占19.6%，同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占31.9%，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占1.5%，同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；其他資金（定金及預(yù)付款、個(gè)人購房按揭貸款）占47.0%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出，減少銀行貸款份額，降低房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴程度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道多元化目標(biāo)，還需要較長的時(shí)間。表12000年以來房地產(chǎn)投資與GDP、固定資產(chǎn)投資對比表2房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，優(yōu)勢企業(yè)大步推進(jìn)跨區(qū)域經(jīng)營，證券市場正在成為房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。2006年末全國境內(nèi)上市企業(yè)（A、B股）達(dá)到1434家，其中房地產(chǎn)企業(yè)80家，占5.6%；上市房地產(chǎn)企業(yè)總市值5010億元，占境內(nèi)上市企業(yè)總市值的5.6%，房產(chǎn)企業(yè)的融資能力有所加強(qiáng)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)2006年全國土地開發(fā)投資為1211億元，同比增長28.7%；土地開發(fā)面積為2.66億平方米，同比增長17.3%；土地開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.2%，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。土地開發(fā)投資和土地開發(fā)面積的較大幅度增加說明房地產(chǎn)較強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給量將有較高的增長。土地開發(fā)投資增長率高于土地開發(fā)面積增長率，表明單位土地開發(fā)成本增加，是國家嚴(yán)格土地供應(yīng)制度、規(guī)范拆遷行為等政策實(shí)施的結(jié)果，也表明土地市場規(guī)則日趨完善，土地真實(shí)價(jià)格正在得到實(shí)現(xiàn)。土地開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重上升，表明土地資源在房地產(chǎn)資源配置中的地位得到增強(qiáng)。2006年全國土地購置面積為3.7億平方米，同比下降3.8%，是連續(xù)第二年絕對量減少；新開工面積7.8億平方米，同比增長15.1%，為2004、2005年增幅連續(xù)下降后的回升；施工面積19.4億平方米，同比增長17.0%；竣工面積5.3億平方米，同比下降0.6%，表明當(dāng)年房地產(chǎn)產(chǎn)品供給減少，應(yīng)被認(rèn)為是房價(jià)上升的原因之一（見表3）。表3土地開發(fā)、購置面積與房地產(chǎn)新開工、竣工面積統(tǒng)計(jì)值得注意的是，2006年土地開發(fā)恢復(fù)較快增長，為增加供給、抑制房價(jià)的過快增長提供了前提條件。隨著2006年新開工面積的較大增幅，2007年以后房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)將有回升。（三）商品房銷售2006年全國商品房銷售面積6.06億平方米，同比增長12.2%（見表4），為2000年以來增幅最小的年份。2006年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額2.05萬億元，同比增長18.5%（見表5）。商品房銷售面積繼2005年首次超過年竣工面積后，2006年再次超過竣工面積，這與計(jì)入預(yù)售面積有關(guān)。2005年商品房年竣工面積為5.3億平方米，比銷售面積少700萬平方米；2006年銷售面積高出竣工面積為7000萬平方米，雖有預(yù)售因素，但也表明了需求的旺盛，房價(jià)上升在所難免。按商品房全年銷售額和銷售面積相除計(jì)算，2006年商品房價(jià)格增幅為6.8%，下降了7.2個(gè)百分點(diǎn)，說明房價(jià)控制取得了成效（見表6）。表4商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)表5商品房銷售額分年統(tǒng)計(jì)表表6商品房價(jià)格分年變化表（四）商品住宅開發(fā)近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，包括控制房地產(chǎn)投資信貸、規(guī)范拆遷、規(guī)范土地供應(yīng)、加強(qiáng)稅收征管等，在短期內(nèi)影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的增加，但2006年國家政策強(qiáng)調(diào)增加普通商品住宅供應(yīng)，調(diào)整商品房戶型結(jié)構(gòu)等，有利于抑制房價(jià)上升。2006年商品住宅投資達(dá)13612億元，同比增長25.3%，同比增幅上升2.4個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅投資占房地產(chǎn)投資的70.2%，比2005年上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅新開工面積同比增長15.6%，比2005年增幅上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售面積和銷售額同比增長分別為13.1%和13.7%（見表7）。商品住宅在房地產(chǎn)中的主體地位加強(qiáng)，順應(yīng)了不斷增長的住房需求。表7全國商品住宅投資與銷售情況（五）區(qū)域差異協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展是科學(xué)發(fā)展的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展中具有帶動作用。我國房地產(chǎn)投資和消費(fèi)過于集中在沿海大城市，促成房價(jià)居高不下。房地產(chǎn)投資向中西部城市擴(kuò)張，有利于均衡發(fā)展。2006年東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資同比增長17.4%，增速有回升，占全國的比重為63.9%，比2005年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率為30.8%，增速高于東部地區(qū)，占全國的比重為18.2%，比2005年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率為30.3%，高于東部；占全國比重17.9%，比2005年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)（見表8）。北京的投資增長率為12.8%，上海的投資增長率為2.3%，均遠(yuǎn)低于21.8%的全國平均水平。陜西、吉林、河南的投資增長率高于50%，內(nèi)蒙古的投資增長率高達(dá)100%。2006年區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（見表9）也說明我國房地產(chǎn)投資正在向中部和西部城市轉(zhuǎn)移。表8房地產(chǎn)投資額及增長變化區(qū)域比較表92006年東、中、西部房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r表三2006年房地產(chǎn)市場存在的主要問題近幾年國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但效果一直不很理想。2006年房地產(chǎn)市場依然存在諸多問題。（一）部分城市房價(jià)增長過快面對過快上漲的房價(jià)，2005年國家先后出臺了新老“國八條”，投機(jī)炒房活動有所收斂，購房者一段時(shí)間內(nèi)持幣待購，然而一段沉寂后，一些大中城市的房價(jià)迅速回升。進(jìn)入2006年，針對房價(jià)繼續(xù)上漲的勢頭，國務(wù)院提出了包括調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等內(nèi)容的六條措施，5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，全國房價(jià)過快上漲的勢頭初步得到扼制，房價(jià)上漲幅度連續(xù)兩年超過城鎮(zhèn)人均可支配收入上升幅度的狀況得到了改變。但部分城市房價(jià)上漲依然過快，全國70個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年12月商品房銷售價(jià)格同比上漲5.5%（見圖1），新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.6%。其中秦皇島、北京、深圳等城市新建商品住房價(jià)格指數(shù)同比超過或接近10%（見圖2），福州、廈門、成都、廣州也分別達(dá)到了9.8%、9.1%、8.5%和8.3%，深圳、大連、北京等6個(gè)城市二手住房價(jià)格同比漲幅超過10%。圖11998～2006年商品房價(jià)格增速與人均收入、GDP增速比較圖22006年1～12月四城市房價(jià)變動情況（二）市場供給偏緊近幾年，房價(jià)持續(xù)過快增長，主要原因是市場供給不足。與市場結(jié)構(gòu)性問題相比，供給總量不足的矛盾是主要矛盾。從2002年1月至2006年底，全國商品房空置面積一直在1.22億～1.43億平方米之間波動，與強(qiáng)勁需求之間形成鮮明反差。供求關(guān)系緊張，必然導(dǎo)致市場價(jià)格上漲，而價(jià)格上漲又導(dǎo)致投資和投機(jī)需求增長。房地產(chǎn)的投資和投機(jī)又刺激價(jià)格進(jìn)一步上漲，形成惡性循環(huán)。（三）價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾突出我國商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾一直存在，其中之一是套型結(jié)構(gòu)矛盾。2006年1～6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的商品房套均建筑面積115平方米，中小套型普通商品住房供應(yīng)不足。但相比而言，價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾更為突出。高價(jià)位商品房比重過高，低價(jià)位商品房開發(fā)量不足，與城鎮(zhèn)普通居民家庭收入不適應(yīng)。開發(fā)商為追求高額利潤更愿意開發(fā)高檔商品房是商品房價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾形成的主要原因，但政府在土地供應(yīng)、租賃住房補(bǔ)貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也是重要的原因。經(jīng)濟(jì)適用房投資2002年開始負(fù)增長，2004、2005年又連續(xù)兩年負(fù)增長，2006年占3.6%的經(jīng)濟(jì)適用房投資比重相對于龐大的中低收入家庭需求只能是杯水車薪。（四）市場秩序有待于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序混亂，開發(fā)商囤積土地、虛假宣傳、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等問題仍然存在；違規(guī)預(yù)售、無證經(jīng)營、合同詐騙、投機(jī)炒作等時(shí)有發(fā)生；開發(fā)商違規(guī)建設(shè)、擅自增加層數(shù)、增加建筑面積突破規(guī)劃、囤積土地、炒買地皮、隱瞞利潤、拖欠偷逃稅款等行為得不到及時(shí)查處，所有這些無不是對國家政策實(shí)施的干擾，無不是對社會利益和消費(fèi)者權(quán)益的侵害。由此可見健全市場監(jiān)管制度，完善監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重而道遠(yuǎn)。（五）信息系統(tǒng)建設(shè)有待完善2004年有關(guān)部門已出臺房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)定，但由于涉及多個(gè)部門和行業(yè)的利益與權(quán)力關(guān)系，信息渠道不暢、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一、數(shù)據(jù)的客觀性和公正性差等仍然影響著政府的決策。由于住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)滯后，住房基本底數(shù)不清，導(dǎo)致稅收、信貸等抑制投資和投機(jī)需求的經(jīng)濟(jì)杠桿效力大減，抑制外資炒房的調(diào)控措施難以精確實(shí)施，原本旨在抑制炒房的政策反而禍及普通自住購房者，降低了大眾對政策的認(rèn)同和支持度。房地產(chǎn)信息仍然存在不透明、不準(zhǔn)確、不完整等問題，特別是房地產(chǎn)信息向公眾披露還未形成制度化，房地產(chǎn)信息的來源、搜集的規(guī)范化和系統(tǒng)化建設(shè)還有待于完善，統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)、土地系統(tǒng)、金融系統(tǒng)等信息資源的整合和全國性信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)有待于加快推進(jìn)。（六）住房保障體系建設(shè)滯后解決低收入家庭住房問題屬市場失靈領(lǐng)域，完善住房保障體系是政府作用的空間。我國住房保障體系建設(shè)滯后，一方面中央與地方各級政府的財(cái)權(quán)、事權(quán)匹配尚未明確，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與確保民生社會公平之間尚未找到合理平衡點(diǎn)。另一方面現(xiàn)有住房政策也有待于進(jìn)一步改進(jìn)，為低收入人群提供基本住房保障責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。保障性住房在住房供應(yīng)中比重低，覆蓋面小，資金來源缺乏制度化保證。廉租房制度在一些城市尚處于起步階段，還沒有建立起住房基本保障家庭檔案和申請、審批制度。經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅從2002年后持續(xù)滑坡，而且在執(zhí)行中走樣，弊端叢生，成為腐敗的溫床。四2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（一）落實(shí)調(diào)控政策力度加大中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，2007年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一是“注意加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”，“要在政策落實(shí)上狠下工夫，確保中央各項(xiàng)方針政策和工作落到實(shí)處”。全國建設(shè)工作會議上強(qiáng)調(diào)“今年要全面落實(shí)兩個(gè)‘國八條’和‘國六條’，著力改善中低收入家庭住房條件”。國家各行業(yè)管理部門也都發(fā)出了加強(qiáng)宏觀政策執(zhí)行力度的信號。2007年在房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺的空間。土地市場治理、物權(quán)法出臺、匯率上升預(yù)期等將成為影響房地產(chǎn)市場的重要變量。（二）房地產(chǎn)投資增幅仍將保持在20%以上在連續(xù)幾年調(diào)控政策的影響下，2006年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍達(dá)21.8%，比2005年上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在穩(wěn)定房價(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地和信貸控制下將受到一定抑制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，房地產(chǎn)投資規(guī)模將受到影響。但在市場需求持續(xù)旺盛、房價(jià)居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持20%以上，其中，住宅投資增速可能會有上升。（三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有改善2007年全國建設(shè)工作會議提出：“必須堅(jiān)定不移地調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)90平方米以下住房占70%以上的目標(biāo)；必須考慮大多數(shù)群眾實(shí)際居住水平和改善住房需求的支付能力?！苯y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資中普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房分別占總投資的41.8%和3.6%，二者占住宅投資的比重分別為59.5%和5.1%。2007年是“兩個(gè)70%”政策執(zhí)行的第二年，房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)的調(diào)控執(zhí)行力度會進(jìn)一步加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)得到調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資將增多；別墅等高端住房的投資將受到限制，供給趨緊，推動價(jià)格上升。（四）土地供應(yīng)和銀根繼續(xù)收緊2006年5月的9部委“十五條”做出了加大閑置土地處置力度的具體規(guī)定，2006年9月國務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)對各地區(qū)存在的土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等問題進(jìn)行有效治理。此后，國土資源部先后下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，表明了延續(xù)對土地供應(yīng)增量嚴(yán)格控制的態(tài)度。2006年全國房地產(chǎn)土地購置面積在2005年下降4.0%的基礎(chǔ)上又下降了3.8%。土地供應(yīng)縮緊、土地價(jià)格上漲的趨勢短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，將促使房地產(chǎn)行業(yè)加快對存量土地開發(fā)。在“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房”政策的指導(dǎo)下，2007年土地供應(yīng)將向普通商品房用地傾斜。2006年全國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金為26880億元，同比增長25.6%。其中國內(nèi)貸款5263億元，同比增長37.2%，比2005年上升了15.8個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款占比由2005年的18.1%上升到19.6%，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度在加大。定金和預(yù)收款的比重由2005年的47.4%下降到2006年的47.0%，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的壓力開始加大，面臨的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)將會加大。（五）房價(jià)漲幅估計(jì)在5%以下2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確提出：“明年國家在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的同時(shí)，將抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價(jià)過快上漲?！狈€(wěn)定房價(jià)仍然是2007年宏觀調(diào)控的一個(gè)基本面。房價(jià)漲幅能否得到控制是購房者最為關(guān)注的話題，也是宏觀調(diào)控取得成效的重要標(biāo)準(zhǔn)。2006年的強(qiáng)力調(diào)控對房價(jià)發(fā)揮了抑制作用。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍有少數(shù)城市房價(jià)漲幅在兩位數(shù)。房價(jià)持續(xù)上漲促使中央出臺更具針對性的抑制房價(jià)過快增長的政策。2007年限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等低價(jià)房較多地推向市場，可以部分平抑房價(jià)上漲；廉租房等保障性住房建設(shè)的增加將打破現(xiàn)有的樓市格局，對居民預(yù)期將產(chǎn)生影響；在高房價(jià)的影響下，經(jīng)過幾年快速釋放，自住性住房需求將在2007年有所減弱。綜合以上因素，2004年以來的較快的城市房價(jià)漲幅有可能持續(xù)下降，整體房價(jià)漲幅可望回落到5%以下。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快重組房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，宏觀調(diào)控下的緊縮銀根，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力提出了更高要求。對于主要依靠銀行貸款和預(yù)收款獲取資金來源的我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金實(shí)力和融資渠道是生命線。講誠信、有品牌、實(shí)力強(qiáng)、精于管理的企業(yè)將更容易獲得資金支持，具有融資優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司更容易獲得較大的發(fā)展空間，而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、負(fù)債率較高的企業(yè)將被逐漸淘汰出局。2007年我國的房地產(chǎn)市場將得到進(jìn)一步凈化，企業(yè)重組加快有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。（七）節(jié)能環(huán)保型住宅得到加快推廣高投入、低產(chǎn)出、高消耗、低效益、資源緊張是我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中面臨的重大問題。我國建筑能耗占總能耗的28%，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保型住宅，不論對當(dāng)代還是對后人都是一筆巨大的財(cái)富；反之，則是一個(gè)吞噬財(cái)富的黑洞。2006年6月1日由建設(shè)部與質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā)布的工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》開始實(shí)施。2007年節(jié)能、環(huán)保型住宅建設(shè)將加大執(zhí)行、監(jiān)督和檢查力度。不僅如此，隨著2007年1月建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、監(jiān)察部、審計(jì)署聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》的執(zhí)行，新建大型公共建筑也將嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。（八）多渠道解決居民住房的趨勢繼北京之后，全國又有一些城市發(fā)起個(gè)人合作建房。2007年1月廣州市市長在參加廣州政協(xié)會議時(shí)明確表示，廣州有個(gè)新政策，只要單位有地，在符合規(guī)劃的情況下可以自行建房分給員工，那些沒有房的員工可以享受到實(shí)物分房。盡管個(gè)人合作建房的實(shí)際效果如何還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)，在房地產(chǎn)市場中的比例也可忽略不計(jì)；盡管允許單位建房還只是在個(gè)別城市開了綠燈，其對住房改革造成的沖擊和負(fù)面影響有待于評估，但作為平抑房價(jià)、解決居民住房問題的嘗試，無疑預(yù)示著多渠道解決居民住房之風(fēng)的興起。五政策建議（一）堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，規(guī)范政府權(quán)力邊界今后幾十年住房供不應(yīng)求是我國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)以較快速度發(fā)展是城市化進(jìn)程和住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果，也是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然趨勢?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展對于改善廣大居民的居住條件、滿足消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的社會需求、消化某些行業(yè)過剩產(chǎn)能、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有著現(xiàn)實(shí)意義。住房體制改革基本完成以來，我國城鎮(zhèn)居民住房得到較快改善（人均住房面積每年增加1平方米）的實(shí)踐證明，市場化應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本導(dǎo)向，也是改善廣大居民住房條件的根本途徑。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控的長期目標(biāo)應(yīng)該是，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品有效供給，滿足居民不斷增長的基本住房需求和改善性住房需求，為構(gòu)建和諧社會提供物質(zhì)條件。政府對于房地產(chǎn)業(yè)的管理領(lǐng)域主要應(yīng)是建立健全住房社會保障制度，平衡總量供求關(guān)系，規(guī)范市場秩序，培育市場環(huán)境，保護(hù)公平競爭。在房地產(chǎn)市場調(diào)控上，政府要明確自身的權(quán)力邊界，尊重企業(yè)的自主決策權(quán)，避免出臺直接干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策。中央和地方政府也應(yīng)劃分財(cái)權(quán)事權(quán)的邊界，中央政策應(yīng)針對全國房地產(chǎn)存在的普遍性、長遠(yuǎn)性問題，重在住房制度建設(shè)和房地產(chǎn)市場體制及法治環(huán)境的構(gòu)造；地方政府的重點(diǎn)則在房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范建設(shè)和監(jiān)管。在市場調(diào)控的方式方法上，要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的手段，以經(jīng)濟(jì)手段為主，重視政策執(zhí)行的條件和成本，特別是機(jī)會成本的評估，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)市場供求總量平衡。（二）增加住宅有效供給供給不能滿足需要是發(fā)展中國家的基本特征。在住房供給不足是主要矛盾方面的現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)是通過政府掌控的公共資源以及相應(yīng)的利率、稅率等經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，多建房、建好房（節(jié)能、節(jié)地、環(huán)保、耐用、高性價(jià)比），特別是努力增加普通商品房供給，平衡市場供求關(guān)系，為控制房價(jià)過快上漲提供物質(zhì)基礎(chǔ)。在增加住宅有效供給上，一要處理好城市建設(shè)用地與農(nóng)村居民點(diǎn)用地的關(guān)系。相對于農(nóng)村建設(shè)用地，城市用地是更集約的用地方式。我國城市建設(shè)用地人均指標(biāo)100平方米，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150～200平方米。從理論上講，因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于因農(nóng)村人口減少置換出來的農(nóng)村居民點(diǎn)用地。要改革農(nóng)村宅基地制度，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。在固守住18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地的限制，合理增加居住用地供應(yīng)，進(jìn)而暢通農(nóng)民進(jìn)城渠道，減少農(nóng)村建設(shè)用地，以降低城市化成本。這樣總體上可以縮小建設(shè)用地規(guī)模，更好地保護(hù)農(nóng)地和耕地。二要完善危舊房改造政策。拆遷補(bǔ)償價(jià)格隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平的提高而提高，有利于保障被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會安定。但危舊房改造成本無限制提高，難度越來越大，也不利于社會整體福祉的最大化。從根本上說，危舊房的拆遷改造乃城市現(xiàn)代化建設(shè)所必須，也有利于改善被拆遷居民的居住、生活條件。新建住房面積一般大于原危舊房面積，拆遷危舊房新建住房可以擴(kuò)大住房供應(yīng)，更好地解決居住問題，也有利于集約用地，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地。因此，對于不具有保護(hù)價(jià)值的危舊房，要加大改造力度，同時(shí)，要進(jìn)一步完善危舊房拆遷政策，加強(qiáng)正確的輿論導(dǎo)向，在保護(hù)弱勢群體合法權(quán)益的前提下，確定拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠矸秶?，剝離其所承擔(dān)的不合理的社會保障功能。三要簡化土地審批環(huán)節(jié)，加快住房建設(shè)的節(jié)奏。按照目前的建設(shè)周期，從購地到形成住房供應(yīng)（預(yù)售）一般需要1.5～2年。周期較長主要是由于政府各項(xiàng)前期審批手續(xù)繁雜，并成為開發(fā)中最大的不確定性因素，也使開發(fā)企業(yè)為獲取土地增值收益而大規(guī)模囤積、倒賣土地成為可能。為此，一方面要簡化政府審批手續(xù)；另一方面，要通過嚴(yán)格土地增值稅征收、加強(qiáng)開發(fā)周期監(jiān)管、開征空地稅等手段嚴(yán)禁土地囤積、倒賣，逼出閑置土地。四要更多地通過非行政手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前住房供應(yīng)中大戶型、超大戶型所占比例過大，但也加劇了部分中低收入人群的購房困難。在增加住房供給的同時(shí)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)更多地通過市場，采用經(jīng)濟(jì)手段。一方面通過稅收、地價(jià)、信息等手段引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，另一方面要通過輿論引導(dǎo)改變居民購房心理以改變住房需求的結(jié)構(gòu)，從而來引導(dǎo)住房供應(yīng)。這樣一可降低調(diào)整住房結(jié)構(gòu)社會成本，二可提高政策效力。（三）引導(dǎo)住房需求根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積約為26平方米，但由于長期實(shí)行住房實(shí)物分配制等原因，我國城鎮(zhèn)居民住房支出占生活消費(fèi)的比重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展程度國家。因此，要進(jìn)一步完善住房分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力，滿足改善型住房需求。對于我國居民自住性購房需求中“能買房就不租房”、“能買大房就不買小房”的觀念要加強(qiáng)引導(dǎo)：要變“居者買其屋”為“居者有房住”，使居民認(rèn)識到租房和買房都是解決居住問題的方式；要改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)；要倡導(dǎo)健康、環(huán)保的居住方式，變對住房面積的追求為對住房功能、實(shí)用性的追求。投資性購房可以增加出租房屋數(shù)量，對于培育房屋租賃市場、滿足外來人口不斷增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制、級差地租形成機(jī)制的重要組成部分。作為個(gè)人理財(cái)行為的房地產(chǎn)投資的失敗，不論是對個(gè)人，還是對社會的風(fēng)險(xiǎn)都不會太大。一般的投資者對租金、房價(jià)、利率更為敏感，會根據(jù)市場的變化調(diào)整自己的投資計(jì)劃。只要對投資性購房進(jìn)行必要的引導(dǎo)，保證其所占的比例在一個(gè)安全的范圍內(nèi)和不在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要進(jìn)行過多的限制。通過前兩年市場整頓、加強(qiáng)稅收監(jiān)管、限制期房轉(zhuǎn)讓等措施，住房短期炒作已經(jīng)得到遏制。但受貨幣流動性過剩、人民幣升值預(yù)期、居民投資渠道狹窄等因素影響，部分中心城市出現(xiàn)了一小部分高收入人群大量購買房產(chǎn)既不出租也不急于出售的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分住房長時(shí)間空置，造成資源的浪費(fèi)。此問題的解決最終有賴于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，同時(shí)可適時(shí)出臺針對空置房屋的住房保有稅，增加閑置住房的持有成本，推動住房資源實(shí)現(xiàn)更高效的配置。（四）加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)二手房和租賃房是許多發(fā)達(dá)國家住房供應(yīng)的主體，加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)是增加住房供應(yīng)，引導(dǎo)合理、健康的住房消費(fèi)，平衡市場供求關(guān)系的重要方面。我國絕大多數(shù)城市的存量房交易市場和房屋租賃市場還剛剛起步。這一方面是由于我國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低，難以達(dá)到基本住房標(biāo)準(zhǔn)，人們對于購買二手房和租住房屋存在認(rèn)識上的偏差。另一方面則是由于政府對二手房市場和住房租賃市場的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)和房屋租賃，一可增加住房供應(yīng)，特別是由于存量房一般價(jià)格較低，租賃房屋一次性支付資金少，對于穩(wěn)定房價(jià)，對于滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置和使用效率。三可提高住房的流動性，有利于人員自由流動，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的地域，促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置。此外，住房流動性的提高還有利于人們在離工作地點(diǎn)較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場建設(shè)，一方面要引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，擴(kuò)大二手房的市場需求和供應(yīng)；另一方面要降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡化辦事手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介。而當(dāng)前某些加大二手房交易稅賦、強(qiáng)制規(guī)定中小戶型比例的做法則在一定程度上不利于二手房市場的發(fā)展。為了加快房屋租賃市場建設(shè)，政府要引導(dǎo)居民通過租房解決住房問題，積極搭建租賃平臺，提供相關(guān)信息，規(guī)范中介組織，做好相關(guān)服務(wù)工作。（五）完善住房保障體系房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是基本必需品，又是一種投資品。安居才能樂業(yè)，解決低收入家庭的住房問題是建立和諧社會的重要物質(zhì)保證，是政府應(yīng)盡的職責(zé)。當(dāng)前部分家庭住房困難的微觀原因是收入水平低，無力自主解決住房問題；宏觀原因是我國正處于加速城市化、完成工業(yè)化階段，土地有限，住房供應(yīng)不足。為此，一方面要從源頭上增加中低價(jià)位商品住房用地的供應(yīng)，通過稅率、利率、輿論等手段引導(dǎo)企業(yè)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)（不是降低建筑質(zhì)量）。另一方面要逐步完善住房保障體系，為低收入家庭提供基本住房保障