改革開放崛起的廣州房地產(chǎn)業(yè)

改革開放崛起的廣州房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)作為一種商品，它的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的再生產(chǎn)過程，是依賴房地產(chǎn)業(yè)提供的服務(wù)勞動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的；房地產(chǎn)業(yè)也正是在服務(wù)于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的過程中形成了自身的勞務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是相互依存、相互促進(jìn)的姊妹行業(yè)。建筑業(yè)是建筑商品的生產(chǎn)者，屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是建筑商品的經(jīng)營者，屬于第三產(chǎn)業(yè)；前者以產(chǎn)品的形式為社會(huì)提供價(jià)值，后者則以勞務(wù)的形式向社會(huì)提供價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所從事的房地產(chǎn)事業(yè)，包括了房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩部分。從房地產(chǎn)業(yè)角度來考察并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)，是專指房地產(chǎn)經(jīng)營這部分。從房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)全過程來看，房地產(chǎn)業(yè)部門應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單純從事房地產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)營公司、房地產(chǎn)代理公司、房地產(chǎn)拍賣行、交易所；房地產(chǎn)服務(wù)部門的房屋修繕、裝潢、物業(yè)管理等社會(huì)化服務(wù)體系以及房地產(chǎn)仲裁、評(píng)估、咨詢信息服務(wù)、經(jīng)紀(jì)等中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生存發(fā)展的基礎(chǔ)條件，與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各部門的發(fā)展息息相關(guān)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為之創(chuàng)造了更為廣闊的天地，因此，房地產(chǎn)業(yè)獲得了經(jīng)濟(jì)發(fā)展“晴雨表”的殊譽(yù)。目前世界許多國家尤其是那些經(jīng)濟(jì)處于先進(jìn)行列的國家，房地產(chǎn)業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)?shù)牡匚唬蔀閲窠?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國房地產(chǎn)業(yè)是隨資本主義的發(fā)展，于19世紀(jì)末20世紀(jì)初出現(xiàn)的，新中國成立前一直作為一種行業(yè)存在，但規(guī)模比較小。廣州房地產(chǎn)業(yè)主要是華僑及僑團(tuán)興辦房地產(chǎn)置業(yè)公司，以獨(dú)資或集資的方式從事房地產(chǎn)買賣，或建筑房屋出售或出租，華僑、僑團(tuán)從事的房地產(chǎn)投資，是他們?cè)趶V州投資的主要行業(yè)，占全部投資的70%以上。在廣州置業(yè)的華僑，大都在東山區(qū)發(fā)展。他們除投資建住宅外，還興建學(xué)校、醫(yī)院、商店和工廠。華僑的開發(fā)、耕耘，使東山區(qū)終于由昔日的荒野變成了繁華的市區(qū)。華僑房地產(chǎn)業(yè)對(duì)新中國成立前廣州城市的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。新中國成立后，隨著私有房產(chǎn)社會(huì)主義改造的完成和城市土地國有化，在社會(huì)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)的洪流下，廣州的房地產(chǎn)業(yè)同全國其他城市一樣幾乎不復(fù)存在。廣州房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展現(xiàn)狀廣州房地產(chǎn)業(yè)隨改革開放的春風(fēng)而復(fù)蘇。那是在1979年，當(dāng)時(shí)的東山區(qū)引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部（即東華實(shí)業(yè)股份有限公司前身），同香港寶江發(fā)展有限公司合作，共同開發(fā)東湖新村，建設(shè)6萬平方米的住宅小區(qū)。根據(jù)當(dāng)時(shí)達(dá)成的協(xié)議，由港商投資人民幣1080萬元，由廣州方提供3.1萬平方米的土地并建成基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)行商品化經(jīng)營。小區(qū)建成后，港商得房2萬平方米，由港方在香港銷售，東山區(qū)指揮部4萬平方米，其中2萬平方米由指揮部作商品房銷售，2萬平方米交政府作居民的拆遷安置房。東湖新村成為廣州現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的起始點(diǎn)。1982年，在廣州住宅建設(shè)辦公室的基礎(chǔ)上，又籌建了廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司逐步發(fā)展，到1989年已發(fā)展到106家，1992年又有新的發(fā)展，至年底已發(fā)展到269家房地產(chǎn)開發(fā)公司。廣州的房地產(chǎn)開發(fā)公司在建委開發(fā)辦的統(tǒng)一規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)從土地的“實(shí)物地租”起步逐步發(fā)展起來，目前已形成開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)、服務(wù)的較完整行業(yè)，取得了矚目的成就。一房地產(chǎn)開發(fā)（一）土地開發(fā)城市土地開發(fā)有兩種形式，一是對(duì)農(nóng)用地、荒山荒坡等進(jìn)行平整，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，如修筑道路、埋設(shè)上下水、煤氣、供電、供熱等管網(wǎng)，形成城市用地。農(nóng)用地開發(fā)是城市規(guī)模擴(kuò)大的行為。二是對(duì)原有城市用地進(jìn)行再開發(fā)。原有城市用地因基礎(chǔ)設(shè)施年代久遠(yuǎn)、陳舊毀壞，不齊全或容量小，不適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需重新進(jìn)行建設(shè)，城市舊城區(qū)改造即屬于此種情況。廣州市到1992年，開發(fā)企業(yè)先后已完成土地開發(fā)4257公頃，其中市區(qū)1579公頃。廣州市土地開發(fā)有如下特點(diǎn)：①1991和1992兩年開發(fā)的土地最多，占開發(fā)量的63.5%，反映了進(jìn)入90年代廣州房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。②廣州在改革開放的前些年，主要是擴(kuò)大城市規(guī)模，進(jìn)行新區(qū)開發(fā)，相對(duì)說來舊城改造開發(fā)較少，平均每年不足30公頃。進(jìn)入90年代舊城改造速度加快，1991、1992兩年，平均每年都在100公頃以上。這種發(fā)展模式非常切合廣州城市的實(shí)際，因?yàn)槿丝诿芗睦鲜袇^(qū)，居民住房嚴(yán)重短缺，只有首先向新區(qū)擴(kuò)展，才能較快地改善居民的居住條件。同時(shí)，這種發(fā)展模式也反映了廣州人對(duì)土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律認(rèn)識(shí)的深化以及運(yùn)用土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)舊城改造的成果。經(jīng)過開發(fā)的土地會(huì)成倍乃至十多倍地增值，這不是僅由土地開發(fā)投入生成的，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值不同于一般商品，一般商品的價(jià)值是由商品生產(chǎn)本身投入決定的，城市土地開發(fā)除本身的開發(fā)投入外，還享受著“環(huán)境”先前和正在投入的成果。并且土地使用性質(zhì)的改變，如由農(nóng)用地變?yōu)槌鞘杏玫?，由城市工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)、居住用地后，也會(huì)使土地本身增值。土地開發(fā)形成的增加值，是房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造國內(nèi)生產(chǎn)總值的重要來源。（二）房屋開發(fā)房屋開發(fā)是指居民住房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、寫字樓、旅游賓館、工廠倉庫的建設(shè)和經(jīng)營。到1992年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開發(fā)竣工房屋面積1359萬平方米，其中市區(qū)1045萬平方米。在竣工房屋中共建成住宅15.7萬套，1105萬平方米，其中市區(qū)建成12.62萬套，864萬平方米，住宅開發(fā)建設(shè)占了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也為一些單位代建一部分房屋，比例極小，1992年還不到1%，因此可以這么認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)幾乎全部為商品房開發(fā)。廣州商品房開發(fā)占城市全社會(huì)（全民、集體及城鎮(zhèn)個(gè)人）投資建房的比例相當(dāng)大，尤其在市區(qū)，這是廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志。具體情況見表1。表1商品房開發(fā)占城鎮(zhèn)房屋建設(shè)比例二房地產(chǎn)經(jīng)營和房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)經(jīng)營廣州房地產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模大，發(fā)展快。截至1992年，開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)工作量?jī)r(jià)值122億元，轉(zhuǎn)讓土地收入14億多元。1992年開發(fā)企業(yè)實(shí)際完成開發(fā)工作量45億元，是1985年前總和的6.3倍。當(dāng)年開發(fā)經(jīng)營總收入，人民幣33.8億元，外匯5900多萬美元，其中商品房銷售收入23億多元，土地轉(zhuǎn)讓收入6.4億元，房租收入2800萬元，本年度實(shí)現(xiàn)利潤4.8億元，向國家繳納各種稅費(fèi)3.68億元。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)按現(xiàn)在認(rèn)同的說法，可分為土地一級(jí)市場(chǎng)，即政府出讓土地使用權(quán)給開發(fā)企業(yè)；二級(jí)市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)成的房地產(chǎn)售給使用者；三級(jí)市場(chǎng)，土地使用者之間的房地產(chǎn)買賣，一般是以房屋買賣的方式實(shí)現(xiàn)。廣州土地市場(chǎng)比較活躍，土地一、二、三級(jí)市場(chǎng)都有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。廣州一級(jí)土地市場(chǎng)有土地入股、征收土地使用費(fèi)、為政府提供基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施、政府有償有期出讓土地使用權(quán)等幾種市場(chǎng)形式。廣州開發(fā)企業(yè)除通過出讓商品房轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)外，有的開發(fā)企業(yè)還將開發(fā)成的土地直接轉(zhuǎn)讓給土地使用者，至1992年共直接轉(zhuǎn)讓土地931公頃，其中市區(qū)轉(zhuǎn)讓土地132公頃。（2）商品房銷售和出租。廣州商品房市場(chǎng)已有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，至1992年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已向社會(huì)銷售房屋889萬平方米，銷售收入92億元，其中住宅11.2萬套，802萬平方米，占商品房銷售的90%。廣州1992年實(shí)銷商品房167.27萬平方米，高于當(dāng)年全國銷售商品房較多的北京（159.12萬平方米）、深圳（151.4萬平方米），居全國第一。廣州開發(fā)企業(yè)除直接向市場(chǎng)售房外，還將一部分生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房如酒樓、寫字樓等出租，租金標(biāo)準(zhǔn)一般按7～8年歸還投資成本的原則來制定。廣州商品房在1985年前基本為單位購買，單位再以福利分配的辦法給本單位職工使用。1985年后，居民個(gè)人購買住房的比例逐年上升，1991年購房面積和套數(shù)均超過單位購買量，1992年這個(gè)比例再次提高，分別達(dá)到商品住宅出售總面積和總套數(shù)的71.2%和73%。廣州個(gè)人購買商品房占全市銷售的商品住宅、寫字樓、商業(yè)用房總和的比例，在全國直轄市、計(jì)劃單列市中遙遙領(lǐng)先（見表2、表3）。廣州居民買房有現(xiàn)貨和期貨兩種交易形式，付款可以是一次付清，也可以分期交付。表2廣州市歷年出售商品房情況及個(gè)人購買住宅比例表31992年廣州與其他直轄市和計(jì)劃單列市銷售商品房屋和個(gè)人購房比重比較（3）私房交易。廣州是全國私房較多的大城市。1985年城鎮(zhèn)房屋普查，有私房面積1100萬平方米，占當(dāng)時(shí)廣州房屋總數(shù)的30.6%，高出全國6.6個(gè)百分點(diǎn)（全國為24%）。1987年全國100萬人口以上的大城市，私房比例平均為15.2%。無論從全國城鎮(zhèn)，還是單從大城市來衡量，廣州的私房率都是很高的，它為廣州私房交易發(fā)展創(chuàng)造了條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1979年恢復(fù)房屋交易所至1992年，廣州私房交易共7703宗，交易面積60.8萬平方米，交易金額達(dá)4億元，交易稅收入1400多萬元。據(jù)房屋交易部門介紹，在房屋交易所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)的，大大低于房屋實(shí)際交易量，許多事實(shí)上的房屋交易采用了“贈(zèng)與”的形式進(jìn)行過戶登記，其數(shù)量之多超過交易登記數(shù)。表4廣州市私房交易情況（三）公房銷售和出租公房銷售和公房出租是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成部分，但又與一般房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的區(qū)別：（1）公房購買對(duì)象只能是住公房的、執(zhí)行國家統(tǒng)一工資制度的在職干部、職工和離退休干部。廣州商品房購買者，不論在哪個(gè)部門供職，是本市居民、外省市人還是港澳臺(tái)同胞、僑胞、外籍華人均可以購買。只有那些沒有與我國建立外交關(guān)系的，或沒有在我國設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國家和地區(qū)的人或組織才不能購買。（2）商品房購買者可以對(duì)房屋自由買賣；公房購買者則要按政府規(guī)定在交清房款之后才可出售，五年內(nèi)出售的，只能按原價(jià)出售給原房屋產(chǎn)權(quán)單位或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，原產(chǎn)權(quán)單位或房屋管理部門不買時(shí)，方可自由交易，所得增值額，應(yīng)向原產(chǎn)權(quán)單位交納20%的增值費(fèi)，余下歸個(gè)人。（3）公房購買者，買房主要是為了居住，成為自己的財(cái)產(chǎn)；商品房購買者則不同，可以是為自己住而買，也可以是為賣而買，為獲利而買。（4）公房的房?jī)r(jià)是由政府制定，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，商品房?jī)r(jià)格受市場(chǎng)調(diào)節(jié)；1992年開始，廣州商品房實(shí)行隨行就市、價(jià)格放開。可以這樣說，公房的買賣市場(chǎng)是在我國特殊條件下的一個(gè)不完全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是一個(gè)過渡性的市場(chǎng)。廣州自1989年10月開始出售公有住宅起，到1993年2月，已銷售公有住宅15.6萬套，面積947萬平方米，回收住房資金12.7億元。目前廣州出售的公有住宅已達(dá)到可出售住宅數(shù)的三分之一。職工買公房，對(duì)絕大多數(shù)家庭來說不是有沒有購買能力的問題，而是希望買到合適的房子，如果房屋位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量甚至面積不理想，一般都希望分配到理想的房子再買。（四）房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)是房地產(chǎn)所有權(quán)人，將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證抵押給金融部門得到貸款的市場(chǎng)行為。當(dāng)貸款人本息全部還清后，銀行將房地產(chǎn)證歸還貸款方，若貸款方不能如期歸還貸款，銀行有權(quán)變賣抵押的房地產(chǎn)收回本息。房地產(chǎn)是價(jià)值量很大的資產(chǎn)，又具有保值升值的功能，所以在資產(chǎn)抵押中，房地產(chǎn)抵押是大量的、經(jīng)常的。房地產(chǎn)是財(cái)富，也是“死錢”，房地產(chǎn)抵押將死錢變活錢，還可以大大超過房地產(chǎn)本身的價(jià)值?？梢姺康禺a(chǎn)抵押對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，加速資金周轉(zhuǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是十分有利的。商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)均十分發(fā)達(dá)、活躍。廣州市于1990年7月正式頒布實(shí)施《房地產(chǎn)抵押管理辦法》后，房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。到1991年4月的統(tǒng)計(jì)，短短10個(gè)月時(shí)間全市就辦理房地產(chǎn)抵押貸款36宗，抵押建筑面積81551平方米，權(quán)利金額美元4800萬元，港幣379.3萬元，人民幣462.7萬元。參與抵押貸款的有國內(nèi)銀行也有外資銀行，抵押人既有國營的大中小企業(yè)，也有個(gè)體經(jīng)營者，抵押建筑面積從27平方米到3萬平方米，權(quán)利金額從人民幣2萬元到2000萬元，還款期從3個(gè)月至5年。三房地產(chǎn)消費(fèi)、中介和管理服務(wù)（一）房地產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)房地產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)是房地產(chǎn)商品進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域后的售后服務(wù)。它通過向居民提供社會(huì)化、專業(yè)化和多層次的服務(wù)，使房地產(chǎn)消費(fèi)形成良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，是房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的內(nèi)容。消費(fèi)服務(wù)的完善程度和質(zhì)量無疑是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志之一。房地產(chǎn)售后服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的延續(xù)或第二次競(jìng)爭(zhēng)。售后服務(wù)好，企業(yè)社會(huì)形象光彩，這種效益盡管是間接的，卻是長期起作用的因素。廣州有一個(gè)居住小區(qū)，由于沒有搞售后服務(wù)，房子賣不出去，增設(shè)售后服務(wù)后，房子十分暢銷，房?jī)r(jià)還有所上升。居民愿意多花錢求“舒服”，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入提高后的一種趨勢(shì)。廣州房地產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)一般由物業(yè)公司提供，是一種有償服務(wù)。物業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的專業(yè)公司，負(fù)責(zé)所屬開發(fā)企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)。1992年建設(shè)部在全國評(píng)出28個(gè)文明住宅小區(qū)，其中模范小區(qū)8個(gè)，廣州五羊村居住小區(qū)達(dá)標(biāo)分居全國小區(qū)之首。五羊村物業(yè)公司提供服務(wù)主要有：（1）公共服務(wù)。公共服務(wù)是為全體住戶提供的一種經(jīng)常性、共同性的服務(wù)，包括6個(gè)服務(wù)項(xiàng)目：①樓宇內(nèi)外的公共衛(wèi)生；②上門收集、清運(yùn)垃圾；③清洗樓宇的公共蓄水池；④代住戶登記、計(jì)算、交納水電費(fèi)；⑤維護(hù)小區(qū)環(huán)境，制止各類有損村容村貌的違章行為，處理居民投訴；⑥小區(qū)的保安服務(wù)。（2）專項(xiàng)服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)是為某些住戶群體提供的特定服務(wù)，如為高層住戶維護(hù)、保養(yǎng)樓宇內(nèi)外的公共設(shè)施。（3）特約服務(wù)。為滿足住戶特別需要而提供的個(gè)別服務(wù)，如受住戶委托，代管房屋，負(fù)責(zé)室內(nèi)的清潔和花草的養(yǎng)護(hù)，房屋的維修裝飾，代購商品，家庭護(hù)理，接送小孩等。（4）市政設(shè)施的管理服務(wù)。負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化、道路、路燈、供電通信設(shè)施、供水排水管道、自來水加壓站、生活污水處理廠等市政設(shè)施的管理。物業(yè)公司為住宅小區(qū)提供的服務(wù)屬于服務(wù)與經(jīng)營相結(jié)合的企業(yè)性管理服務(wù)。廣州五羊村的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)提供服務(wù)的種類而定。公共服務(wù)目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，專項(xiàng)服務(wù)保持收支平衡，特殊服務(wù)在總體上有所盈余。（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)是為房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)提供市場(chǎng)信息、價(jià)格評(píng)估、交易經(jīng)紀(jì)、政策咨詢等服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)可以促進(jìn)房地產(chǎn)買賣的成功，縮短房地產(chǎn)再生產(chǎn)周期，減少經(jīng)營失誤，提高投資效益。房地產(chǎn)中介服務(wù)既是房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的一部分，同樣也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的標(biāo)志。目前廣州房地產(chǎn)中介服務(wù)正在形成壯大，并逐步完善。掛牌經(jīng)營的各種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已有多家，正式領(lǐng)取廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)許可證的已有167人。到1992年，廣州通過各類經(jīng)紀(jì)人中介成交的商品達(dá)1.75億元，其中房地產(chǎn)占10%，廣州已有1000余人得到房地產(chǎn)評(píng)估員合格證，已為各單位出售公有住宅提供評(píng)估服務(wù)。廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)是廣州老資格的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，1985年成立以來，圍繞廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極開展調(diào)研、咨詢、宣傳、專業(yè)培訓(xùn)等工作，為廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，多次受到政府的贊揚(yáng)，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中也有相當(dāng)?shù)挠绊憽?992年廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)學(xué)會(huì)聯(lián)手，創(chuàng)辦了“廣州市房地產(chǎn)中介代理公司”，其業(yè)務(wù)范圍相當(dāng)廣泛，如為國內(nèi)外客戶提供經(jīng)濟(jì)、技術(shù)決策研究，招標(biāo)投標(biāo)方案設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)咨詢；為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、評(píng)估、測(cè)繪、查檔等辦事程序、手續(xù)提供咨詢和代辦服務(wù)；為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目牽線、選址；為內(nèi)外資企業(yè)、單位和個(gè)人代購、代銷房屋，房屋出租，開展國內(nèi)外房地產(chǎn)信息交流等。（三）房地產(chǎn)管理服務(wù)房地產(chǎn)管理服務(wù)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、發(fā)證，房地產(chǎn)交易中的產(chǎn)權(quán)過戶、換證，房地產(chǎn)糾紛的仲裁以及房地產(chǎn)普查等。房地產(chǎn)管理服務(wù)是房地產(chǎn)管理部門依據(jù)有關(guān)法律、條例、政策行使行政權(quán)力，代表政府實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理，是一種行政行為。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬必須得到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的認(rèn)同，持有管理機(jī)關(guān)發(fā)給的房地產(chǎn)證，才能得到法律的保護(hù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是財(cái)富的象征，只有持產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)才能在市場(chǎng)上找到買家，從這個(gè)角度來看，房地產(chǎn)的行政管理也包含著市場(chǎng)行為，可以這樣說，沒有房地產(chǎn)行政管理服務(wù)，就沒有房地產(chǎn)業(yè)的存在。正是基于這種認(rèn)識(shí)，本文把房地產(chǎn)管理服務(wù)納入房地產(chǎn)行業(yè)之中。房地產(chǎn)普查屬國家資產(chǎn)管理范疇，可為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供極為重要的信息。廣州1982年對(duì)市區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)普查，查出市區(qū)有空地面積25.68平方公里，郊區(qū)空地在一萬平方米以上的土地133余處，面積373萬平方米，4個(gè)市區(qū)擁有空地在1500平方米以上的60余處，其中可以利用的共102萬平方米。市區(qū)樓房平均不足兩層，舊的磚木樓房、磚木平房、木屋的幢數(shù)竟占當(dāng)時(shí)房屋總幢數(shù)的67%，總面積的32%。1985年全國房屋普查時(shí)，廣州人均居住面積2平方米以下的極端困難戶11645戶，共60930人。房地產(chǎn)普查提供的土地、房屋、居住情況給政府制定政策提供了依據(jù)，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要信息。改革開放以來，廣州房地產(chǎn)管理服務(wù)是有成效的。1987年按國家規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對(duì)市區(qū)及城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的全民、集體和私人所有的房屋及其使用的土地全面辦理重新登記，經(jīng)審查確認(rèn)，發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。從1988年到1992年先后共受理登記23.77萬宗，已發(fā)證17.84萬宗。1979年房產(chǎn)交易所成立以來，先后辦理私房交易產(chǎn)權(quán)過戶換證近8000余宗。1983年廣州市房地產(chǎn)管理局成立仲裁辦公室，1988年改為仲裁委員會(huì)。為使仲裁有法可依，有章可循，廣州市于1986年、1988年先后頒布了《廣州市征用土地拆遷房屋糾紛仲裁暫行辦法》《廣州市房地產(chǎn)糾紛仲裁試行辦法》。僅1984～1988年，仲裁機(jī)構(gòu)就受理糾紛案件3981宗，處理3466宗，結(jié)案率為87%。廣州房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位房地產(chǎn)是人類的基本生活資料，同勞動(dòng)力、資金構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大基本要素，參與國民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，任何社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開它。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高附加值的行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)高速增長的初期，具有啟動(dòng)性、基礎(chǔ)性的功能，對(duì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，推動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，調(diào)節(jié)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，發(fā)展城市建設(shè)，為城市財(cái)政提供穩(wěn)定的收入方面都具有重要作用。改革開放以來，廣州房地產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展時(shí)間不長，但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中已有了一定的地位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一在國民經(jīng)濟(jì)中的地位上升（一）在國民經(jīng)濟(jì)中的比例增長房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例。根據(jù)《中國國民經(jīng)濟(jì)核算體系》，房地產(chǎn)業(yè)提供的國內(nèi)生產(chǎn)總值包括三個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)管理部門的總產(chǎn)出：房地產(chǎn)管理部門的房租收入、土地使用費(fèi)收入、撥入經(jīng)費(fèi)（扣除用于基建支出），及其他業(yè)務(wù)收入，如換房手續(xù)費(fèi)、房地產(chǎn)交易費(fèi)等；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年的商品房和土地買賣收益、當(dāng)年房地產(chǎn)經(jīng)營收入稅、手續(xù)費(fèi)和房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入；（3）城鄉(xiāng)居民自有住房的虛擬房租。廣州房地產(chǎn)業(yè)提供的國內(nèi)生產(chǎn)總值1984年只有1396萬元，1992年增加到10億多元，六年凈增了近70多倍。房地產(chǎn)業(yè)占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重，1987年不足1%，1992年提高到2.1%。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，1984年占整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的比重只有0.37%，1992年比重增加到4.59%。具體情況見表5。表5廣州房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)的比重商品房銷售收入發(fā)展快，占社會(huì)商品零售額的比例增幅大。1986年廣州市商品房銷售額只有4.7億元，1992年達(dá)到23.46億元，凈增了3.99倍，平均每年按58%的速度增長，商品房銷售額與社會(huì)商品零售額的比例，1986年是5.9∶100，1992年提高到12.6∶100，市區(qū)為11.9∶100，見表6。表6商品房銷售額與社會(huì)商品零售額的比例（二）房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展考察房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)不能單純地看它提供的國內(nèi)生產(chǎn)總值，還需分析它帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)成就。房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程必然牽動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)與之相互支持共同發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)、裝潢裝飾業(yè)及金融業(yè)等的發(fā)展是十分明顯的?？梢赃@么說，房地產(chǎn)業(yè)興旺，相關(guān)行業(yè)也發(fā)展；前者不興，后者也不旺。據(jù)日本經(jīng)濟(jì)學(xué)界提供的資料，日本1983年房地產(chǎn)業(yè)銷售額21.4萬億日元，它直接間接推動(dòng)的行業(yè)產(chǎn)值是28.7萬億日元，兩者比值為1∶1.34。廣州房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的作用是十分明顯的，下面以關(guān)系最直接的建筑業(yè)為例。改革開放初的1980年，廣州建筑業(yè)的社會(huì)總產(chǎn)值為5.4億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值1.8億元，1992年建筑業(yè)的社會(huì)總產(chǎn)值發(fā)展到99.9億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值也上升到29.3億元，兩者分別凈增17.5倍和15.2倍。廣州建筑業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重，在房地產(chǎn)業(yè)未形成和發(fā)展初期的70年代和80年代初，始終在2%及3%的水平上下浮動(dòng)。1985年后，廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快、建筑業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重提高到6%～7%。如果按世界上一些國家將建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)合并計(jì)算看其所處的國民經(jīng)濟(jì)地位，廣州最高年份（1989年）占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到8.2%。表7廣州建筑業(yè)發(fā)展及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重（三）成為城市財(cái)政的重要來源房地產(chǎn)業(yè)提供的財(cái)政收入主要來自：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅費(fèi)，它包括營業(yè)稅及附加、投資方向調(diào)節(jié)稅、所得稅、能源交通基金，預(yù)算外調(diào)節(jié)基金等；（2）房地產(chǎn)稅；（3）土地使用稅；（4）土地使用費(fèi)；（5）房地產(chǎn)契稅；（6）房地產(chǎn)有償消費(fèi)服務(wù)、中介服務(wù)提供的稅收等。1991年廣州房地產(chǎn)業(yè)為財(cái)政提供的收入共3.36億元，1992年5.48億元，增長61%，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1991年提供的財(cái)政收入是1.9億元，1992年3.68億元，在全國城市中僅次于深圳，居第二位。1991年廣州財(cái)政收入49.6億元，房地產(chǎn)占6.8%，大大超過同年全國的平均水平。（四）促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整居民住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)支出的比例在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家都比較高，70年代末至80年代初，美國住房消費(fèi)占居民消費(fèi)支出的比例是15.7%（1978年），聯(lián)邦德國是16.5%（1980年），日本是8.9%（1980年），法國是15.6%（1979年）。由于我國住房的福利制度，居民的住房消費(fèi)在生活費(fèi)支出中微乎其微，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)住宅商品化和住房制度改革正在改變著這種狀況。據(jù)廣州市300戶城市居民抽樣調(diào)查，居民用于房租、購買商品房和建房的支出在實(shí)際生活費(fèi)支出中的比例已經(jīng)有所提高，見表8。表8城鎮(zhèn)居民人均每月住房消費(fèi)占實(shí)際支出比例變化（300戶居民抽樣調(diào)查）二推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)加速了廣州城市建設(shè)，使這座具有2000多年歷史的古城煥發(fā)了青春，有這樣一段描述：當(dāng)你徜徉在珠江河畔，看兩岸大廈凌霄，倒影碧波；當(dāng)你登臨越秀山巔、白云山頂，看全城高樓林立，競(jìng)秀爭(zhēng)輝；當(dāng)你漫步居民新村，看住宅樓宇鱗次櫛比，庭院景觀添姿增彩；當(dāng)你參觀新建的公園，美化的街道，新型賓館，看優(yōu)美景觀，華彩風(fēng)貌；能不為羊城新貌的美好而驚喜！能不為群眾生活的迅速改善而高興！這是對(duì)廣州城的真實(shí)寫照，也記錄了廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的豐碑。（一）建成了一大批高級(jí)樓宇改革開放以來，廣州開發(fā)企業(yè)建設(shè)了一大批寫字樓、集商業(yè)辦公于一體的綜合大樓，遍布全市，如地處環(huán)市東路、目前全國最高的現(xiàn)代化金融中心廣東國際大廈和世界貿(mào)易中心，沿江西路的廣州建設(shè)銀行和廣州國際投資公司營業(yè)樓，江南中路的廣東省供銷大廈，東風(fēng)中路的東建大廈，沿江中路的廣信江灣大酒店、富麗華大酒店等，都是一些氣派不凡、檔次很高的建筑物。1980年廣州只有25家涉外賓館，經(jīng)過十來年的開發(fā)建設(shè)到1990年已增至106家，其中白天鵝、花園酒店、中國大酒店、東方賓館都是些富麗堂皇、在國內(nèi)乃至國際旅游市場(chǎng)中都是名氣不凡的五星級(jí)賓館。此外，廣州開發(fā)企業(yè)還在市內(nèi)興建了大批設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)合理的高層住宅，分布在環(huán)市中路、麓鳴路、文褳路、德政中路、德政北路、中山三路、先烈路、江南大道、工業(yè)大道、東風(fēng)中路等。（二）建設(shè)了幾十個(gè)住宅小區(qū)廣州開發(fā)企業(yè)在城區(qū)周圍和舊城區(qū)內(nèi)建設(shè)了眾多的住宅小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1988年，已建成或正在建設(shè)的，建筑面積在2萬平方米以上的居住小區(qū)就有41個(gè)，開發(fā)土地面積496萬平方米，計(jì)劃建筑房屋980萬平方米。目前建筑面積在30萬平方米以上的小區(qū)共10個(gè)，規(guī)模較大的江南新村、天河南住宅區(qū)、花地灣小區(qū)，建筑面積均在120萬平方米以上，占地面積達(dá)55萬～83萬平方米，能容納人口七八萬，猶如一個(gè)小城市。表9廣州建成和在建的規(guī)模在30萬平方米以上住宅小區(qū)續(xù)表（三）成線、成片地改造了部分舊城區(qū)廣州舊城區(qū)經(jīng)過幾十年的發(fā)展建設(shè)，已是建筑密度很高、人口相當(dāng)擁擠的城市地區(qū)。1987年調(diào)查統(tǒng)計(jì)，廣州舊城區(qū)建筑密度平均在50%以上，甚至有的街區(qū)竟高達(dá)80%，人口平均密度是3.5萬人/平方公里。廣州在變“消費(fèi)城市”為“生產(chǎn)城市”的歷史潮流中，還在市區(qū)發(fā)展了大量的工業(yè)。1985年的調(diào)查顯示，全市56%的工廠集中于市區(qū)，平均每平方公里有26家工廠，最多的達(dá)到41家，工業(yè)用地占了城市用地的30%，形成工業(yè)包圍住宅，住宅圍困工廠的局面。舊城區(qū)老房多、平房多、房屋結(jié)構(gòu)落后，基礎(chǔ)設(shè)施容量小、不配套、分布不均。同時(shí)，舊城區(qū)也是居民住房困難的集中區(qū)。顯然，無論從改變舊城面貌，到提高舊城土地利用經(jīng)濟(jì)效益；從改善居民居住水平，到全面提高居民的生活質(zhì)量；還是從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，到發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，都需要加速舊城改造。廣州舊城的現(xiàn)實(shí)狀況也說明廣州舊城改造任務(wù)重，是一個(gè)難度大、投資大、成本高的事業(yè)。改革開放以來，廣州市政府十分重視對(duì)舊城的改造，但大規(guī)模、有計(jì)劃的改造則是近幾年的事。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1983年到1992年，廣州市區(qū)共拆遷開發(fā)土地334.07公頃，1991、1992兩年就占了39.1%。1986～1990年改造舊城共拆除房屋8222幢，面積126.9萬平方米，先后對(duì)東風(fēng)路小區(qū)、幡龍小區(qū)、中山七路、德正中路、興龍街、南源街、洪德街等，進(jìn)行了成線、成片的改造。廣州在進(jìn)行舊城改造時(shí)，一般都根據(jù)改造區(qū)的具體情況，以不同的方式進(jìn)行。比如，改造區(qū)住戶少，平房多的就整片開發(fā)，投入較多的資金一次建成居住小區(qū)；對(duì)人口密集、拆遷任務(wù)重、難度大的，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下實(shí)行分散建設(shè)，成熟一片、建成一片，逐步完成小區(qū)建設(shè)；對(duì)一些商業(yè)地段，居民集中、建筑物又多的地域，大多搞單體開發(fā)，不強(qiáng)求一律。廣州舊城改造不論采取何種方式，基本做法都是通過商品房開發(fā)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來實(shí)現(xiàn)的，具體做法主要有：（1）在舊區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)，按協(xié)議確定的比例，將建成的商品房無償交給政府安置拆遷戶，并以此體現(xiàn)土地的有償使用；（2）舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)經(jīng)營相結(jié)合，以新區(qū)經(jīng)營的收益補(bǔ)償舊區(qū)改造的虧損；（3）利用土地級(jí)差收益，調(diào)整舊城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)舊城改造。土地利用的規(guī)律是：在土地可以自由流動(dòng)的情況下，土地利用效益好的企業(yè)會(huì)向土地級(jí)差高的城市中心區(qū)流動(dòng)和集中，并不斷將土地利用效益低的企業(yè)和用地“擠”出去，實(shí)現(xiàn)土地的優(yōu)化組合，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。廣州人正是利用這個(gè)規(guī)律，在城市中心區(qū)發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、金融旅游、咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)等，以取代工業(yè)用地和一般的居住用地。用這種方式改造舊城，反映了廣州人對(duì)土地規(guī)律認(rèn)識(shí)的深化，它應(yīng)該成為廣州舊城改造的基本途徑。（四）建成了大量的基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程廣州房地產(chǎn)實(shí)行綜合開發(fā)配套建設(shè)，其費(fèi)用均計(jì)入成本，在國家不花錢的情況下建成了眾多的基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1991年，已建成和正在建設(shè)的42個(gè)住宅小區(qū)中，由開發(fā)企業(yè)配套建設(shè)的市政公用設(shè)施投資占小區(qū)建設(shè)總投資的33%，配套面積為規(guī)劃建筑總面積的8.7%。具體提供的市政、公建配套設(shè)施見表10。到1992年，廣州開發(fā)企業(yè)完成的市政和公建配套總價(jià)值8.33億元，其中市政配套3.34億元，公建配套4.99億元。在市政公建配套中，1992年是9396萬元，為各年份投資總和的43.5%，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)形成的市政配套設(shè)施，在整個(gè)城市市政建設(shè)，即大市政和小市政投資中，也有一定的份額。1987～1991年，廣州市政府投資興建的市政設(shè)施共30.06億元，同期房地產(chǎn)業(yè)的投資是1.63億元，相當(dāng)于政府投資的5.4%。天河體育中心是為全國第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)修建的大型體育設(shè)施，占地58萬平方米，總建筑面積12萬平方米，包括可容納6萬觀眾的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、8000個(gè)座位的體育館、3000個(gè)座位的游泳館以及各種球類訓(xùn)練場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)員宿舍、管理大樓等，總投資7.2億元。當(dāng)時(shí)國家只撥了3億元，其余4億多元投資是廣州珠江外資建設(shè)總公司在市政府的支持下，通過房地產(chǎn)開發(fā)籌集的。表10廣州市開發(fā)公司提供的市政公建配套設(shè)施（1983～1992年）三提高了居民的居住水平（一）住房建設(shè)加快從1949到1980年，廣州全社會(huì)包括全民單位企業(yè)、集體企業(yè)和城鄉(xiāng)個(gè)人在內(nèi)，共建住宅1000萬平方米，實(shí)際每年建成32.5萬平方米。1981～1991年廣州全社會(huì)共建成住宅5678萬平方米，平均每年516萬平方米，是改革開放前的15.9倍。住房建設(shè)速度加快，當(dāng)然是由于國家改革住房投資體制，充分發(fā)揮了中央、地方、全民、集體和個(gè)人建房的積極性，其中商品房開發(fā)發(fā)揮了相當(dāng)大的作用。以廣州1989～1991年為例，城鎮(zhèn)全社會(huì)住宅施工面積中42%～45%是商品房開發(fā)施工，在竣工住宅中35%～54%是商品房，其中市區(qū)施工和竣工的商品住宅比例更大，分別是57%～72%、36%～55%。（二）居民住房水平提高（1）平均居住面積超過國家規(guī)定的“小康”水平。廣州1979年人均居住面積只有3.8平方米，1985年增加到6.62平方米，1992年達(dá)到9.19平方米，超過國家2000年城鎮(zhèn)人均居住面積8平方米的小康目標(biāo)。1984年，全國城鎮(zhèn)人口在100萬以上的城市19個(gè)，當(dāng)時(shí)廣州人均居住面積5.27平方米，在19個(gè)城市中低于北京（5.92平方米）、南京（5.80平方米）、成都（5.50平方米），居全國大城市的第四位。1991年廣州人均居住面積8.23平方米，已超過同年的北京（8.0平方米）、成都（7.72平方米）和南京（7.29平方米），排在全國大城市之首。廣州房地產(chǎn)業(yè)對(duì)廣州居民住房水平的提高建立了功勛，為便于比較，以1985～1992年的情況來看，這些年廣州人均居住面積凈增2.57平方米，同期房地產(chǎn)業(yè)向社會(huì)出售商品房737.91萬平方米，若全部在本市城鎮(zhèn)居民中銷售，按1992年城市非農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每人可攤2.1平方米。（2）居民住房成套率增加。反映城鎮(zhèn)居民住房水平有兩個(gè)基本指標(biāo)，一是人均居住面積，一是住房成套率。成套住房是指每個(gè)家庭除居室外，還要有供單獨(dú)使用的廚房、廁所，成為完整的單元住房。1985年全國城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)，廣州對(duì)市區(qū)、市屬8縣以及獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的居民住房進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果是，有成套住房共23.8萬套，成套率為37.5%，成套面積占48.8%。1985年后，廣州興建了大量的單元住宅，改造舊城中又拆除了一部分非成套的老舊房，住房成套率大大提高，1992年與1985年相比，住房成套率提高了約14個(gè)百分點(diǎn)，成套住房面積提高了19個(gè)百分點(diǎn)。表11居民住房成套率變化（1985～1992年）廣州房地產(chǎn)業(yè)形成、發(fā)展分析一土地使用制度和住房制度改革是房地產(chǎn)業(yè)形成、發(fā)展的前提和基礎(chǔ)我國傳統(tǒng)的土地使用制度和住房制度本質(zhì)的特征是，不承認(rèn)住房和經(jīng)過人類勞動(dòng)開發(fā)的土地是商品，城鎮(zhèn)住房實(shí)行福利分配、低租金高補(bǔ)貼政策，城市土地行政配置，無償無期使用，禁止轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)地產(chǎn)不是通過商品生產(chǎn)和商品流通進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，價(jià)值無從實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)自然失去存在的根基。十一屆三中全會(huì)后我國確定了對(duì)外開放、對(duì)內(nèi)搞活經(jīng)濟(jì)的總方針，對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了一系列的改革，正是城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革為我國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇奠定了理論和政策基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)也才有可能作為一種產(chǎn)業(yè)存在于國民經(jīng)濟(jì)之中。這是因?yàn)椋旱谝?，土地使用制度改革，使國家城市土地所有?quán)具有法律和經(jīng)濟(jì)的完整權(quán)利，城市土地只能有償使用（當(dāng)然不排除國家以土地所有者的身份，對(duì)某些用地實(shí)行減免地價(jià)的政策），這是其一。其二，更主要的也就是說對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有生命意義的是承認(rèn)經(jīng)開發(fā)過的土地是商品，土地開發(fā)者可以轉(zhuǎn)讓土地并獲取利潤；土地使用權(quán)可以在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓、交換。第二，住房制度改革從本質(zhì)上確認(rèn)了住房是商品。住房商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)可以有兩種形式，一是出售所有權(quán)，一是出租，對(duì)于價(jià)值量大，使用期長的住房，也可以說是一種分期出售，因?yàn)樽》康氖褂蒙Y(jié)束必須拆除時(shí)，住房的所有權(quán)也隨之不復(fù)存在。目前我國許多城市向職工出售公房或提高房屋租金，都低于住房的成本價(jià)和成本租金，是由具體的歷史情況和居民目前的支付能力決定的，而房改的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房的商品租金，并主要通過商品房供給滿足市場(chǎng)購買力。二廣州土地使用制度和住房制度改革概況（一）土地使用制度改革（1）土地有償使用。廣州城市土地有償使用始于1979年，經(jīng)過幾年的探索，土地有償使用發(fā)展了多種形式：土地入股。主要在中外合資企業(yè)中實(shí)行，政府以土地為資本參與股份，并規(guī)定外商經(jīng)營期限和利潤分成比例，經(jīng)營期滿全部資產(chǎn)歸中方所有。以實(shí)物形式實(shí)現(xiàn)土地有償使用。開發(fā)部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)，向政府無償提供一定的房屋或市政設(shè)施和公建配套設(shè)施，作為取得土地使用權(quán)的代價(jià)。征收土地使用費(fèi)。從1984年起，廣州對(duì)新建項(xiàng)目、中外合資合作項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)征收土地使用費(fèi)。1989年起根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只對(duì)中外合資企業(yè)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地繼續(xù)征收土地使用費(fèi)，其余改征土地使用稅。有償有期出讓土地使用權(quán)。1988年，政府以招標(biāo)的方式有償有期出讓花地灣小區(qū)土地107萬平方米，獲得地價(jià)款28億元。通過這種方式，還先后向外商出讓了東風(fēng)東路、東風(fēng)中路、天河、三元里、淘金路、寺右南路等地段的一批地塊。經(jīng)過十多年的發(fā)展，盡管政府有償出讓了一批土地，但土地配置仍然是“雙軌”制，即既有有償使用，同時(shí)還保留著無償劃撥的兩種土地供應(yīng)模式。1992年政府根據(jù)建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的目標(biāo)，對(duì)土地使用制度加大了改革力度，規(guī)定從1992年開始，“所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地統(tǒng)一實(shí)行有償有期使用制度。除了環(huán)衛(wèi)、道路、園林等市政設(shè)施用地外，停止以行政劃撥的方式審批建設(shè)用地”?！皩?duì)歷史上無償劃撥的用地，包括無償劃撥給開發(fā)企業(yè)的用地，如果用來與內(nèi)、外客商合作建設(shè)的，均要補(bǔ)地價(jià)。對(duì)原已無償取得劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)、事業(yè)單位，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，其用地由政府收回，實(shí)行有償出讓，對(duì)原來使用單位的利益給以照顧，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，由市政府根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”[1]（2）土地轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓是在土地有償出讓基礎(chǔ)上土地使用權(quán)的橫向流動(dòng)。廣州城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是以兩種方式來完成的：①房地產(chǎn)開發(fā)公司出讓商品房轉(zhuǎn)讓土地。開發(fā)企業(yè)將商品房出售時(shí)，土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給購房者，當(dāng)商品房出租時(shí)，土地使用權(quán)仍為開發(fā)企業(yè)所有；②開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地。前些年廣州允許一部分開發(fā)企業(yè)從事土地開發(fā)，將農(nóng)用地、舊城改造地開發(fā)或再開發(fā)成為可供建設(shè)的土地，轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)公司或一般企事業(yè)單位進(jìn)行建設(shè)，轉(zhuǎn)讓時(shí)土地開發(fā)企業(yè)向土地使用者收取土地綜合配套費(fèi)，包括征地、拆遷、興建基礎(chǔ)設(shè)施、投資利息和利潤（10%）。1992年廣州成立土地開發(fā)中心，該中心是土地開發(fā)的專門性、服務(wù)性機(jī)構(gòu)，其職能之一是代政府征用土地，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行前期開發(fā)，編制土地使用權(quán)出讓方案，測(cè)算地價(jià)，收取地價(jià)款等，保證政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，為廣州房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也標(biāo)志著廣州土地出讓的規(guī)范化，從而保證了國家出讓土地的收益。（二）住房制度改革廣州住房制度改革，最初是以全國普遍醞釀的“提租發(fā)貼，實(shí)轉(zhuǎn)起步，分步到位，推動(dòng)買房的改革”模式進(jìn)行探索，經(jīng)過“方案”模擬運(yùn)轉(zhuǎn)試點(diǎn)和調(diào)查測(cè)算等，證明“提租發(fā)貼”起步改革的模式不符合廣州市情而被推倒。根據(jù)廣州的實(shí)際情況最后形成了“賣房起步，分步提租，相應(yīng)發(fā)貼，新分配的住房實(shí)行新制度”的“廣州方案”。1989年8月方案正式出臺(tái)，同年10月實(shí)施。廣州是全國第一個(gè)以賣房起步，全面實(shí)施住房制度改革的省會(huì)城市?！胺桨浮钡幕咎攸c(diǎn)是，改革易于啟動(dòng)、群眾能夠接受、指導(dǎo)思想明確、配套措施齊全。按“方案”要求，除政府規(guī)定不能出售的公房，其余均可向職工個(gè)人優(yōu)惠出售，以此帶動(dòng)整個(gè)住房制度的改革。對(duì)一些不買公房的職工可繼續(xù)租賃，凡符合廣東省住房分配控制面積的，租金實(shí)行分步到位，超出部分則按成本租金計(jì)租。1992年政府規(guī)定于1997年將公房租金提高到成本租金水平，比國家規(guī)定提前了三年。廣州住房制度改革最終將使占全市住房60%左右的公房納入商品流通和消費(fèi)的軌道。住房制度改革斷了福利分配住房的后路，對(duì)全社會(huì)住房消費(fèi)產(chǎn)生的效應(yīng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)了廣闊前景。三房地產(chǎn)需求旺盛房地產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)一樣，推動(dòng)其發(fā)展的是市場(chǎng)，是有支付能力的消費(fèi)需求。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺，其強(qiáng)勁的需求主要來自幾個(gè)方面。（一）廣州的企業(yè)和居民改革開放以來，廣州人充分利用國家給予的“特殊政策、靈活措施”，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加之它毗鄰港澳、地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲，地理位置十分優(yōu)越，是珠江三角洲乃至華南的經(jīng)濟(jì)、科技、交通、金融和信息中心。廣州有眾多的海外僑胞、臺(tái)胞和港澳同胞，優(yōu)勢(shì)疊加，其經(jīng)濟(jì)增長速度大大高于全國平均水平，取得了矚目的經(jīng)濟(jì)成就。1992年與改革開放前的1978年比國內(nèi)生產(chǎn)總值增長了4.5倍，國民收入增長了3.6倍，社會(huì)商品零售額增長了10.3倍，職工收入增長5.6倍，農(nóng)民純收入增長7.6倍。廣州按國民生產(chǎn)總值計(jì)，在全國十大城市中的位置已由1980年的第八位上升到第三位，僅次于上海和北京。廣州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，居民收入水平的提高，給房地產(chǎn)這個(gè)以“地方”市場(chǎng)為主的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了勃勃生機(jī)。（1）廣州二、三產(chǎn)業(yè)尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的營業(yè)、辦公用房。傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)要增加地盤、擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模，新興的第三產(chǎn)業(yè)要尋找發(fā)展基地，不少人要步入這個(gè)行業(yè)求得發(fā)展，在廣州，特別在舊城區(qū)，各種營業(yè)辦公用房需求勢(shì)頭猛，廣州鋪面房房租成直線上升就是一種信號(hào)。（2）一部分高收入居民，如私營企業(yè)主、企業(yè)承包人、文體工作者、專家學(xué)者、三資企業(yè)的高級(jí)職員等，希望購買住房，全面提高生活質(zhì)量；（3）廣州有歸僑、港澳同胞的親屬100來萬人，接受他們的捐資，住房購買力也很強(qiáng)；（4）政府奔小康的規(guī)劃，要求“八五”期末，居民的平均居住水平達(dá)到10平方米，要全部解決平均居住面積不足4平方米家庭的住房。（二）港澳同胞、旅外華僑廣州是僑鄉(xiāng)僑城，據(jù)調(diào)查，廣州籍旅外華僑、華裔及旅居香港、澳門的同胞有130多萬。歷史上他們就有在家鄉(xiāng)置房的傳統(tǒng)。改革開放以來，廣州市政府已陸續(xù)地解決了歷史上遺留下來的華僑、港澳同胞在廣州的房地產(chǎn)問題，尤其是我國經(jīng)濟(jì)繁榮、政治穩(wěn)定，為他們?cè)趶V州購置產(chǎn)業(yè)增添了信心。而且，像香港這樣的地區(qū)，平均居住水平并不高，有些居民的住房還相當(dāng)困難，即使有錢購買“公屋”的，也要排隊(duì)等上三年五載，且房?jī)r(jià)比廣州高出數(shù)倍。在廣州置房，來穗可自住，離開可出租，非常方便。1997年香港將回歸祖國，能在廣州買到住房是他們當(dāng)中許多人的心愿。（三）外資企業(yè)目前廣州已有外資企業(yè)2000多家，他們需要在廣州辦公和居住，甚至一些在珠江三角洲其他城市投資的外資企業(yè)，也要充分利用廣州信息量大，對(duì)內(nèi)對(duì)外交往方便，物質(zhì)和文化生活水平高的優(yōu)勢(shì)，在廣州設(shè)立機(jī)構(gòu)，購買住房。此外，全國還有2000多家政府、部門、單位和企業(yè)在廣州設(shè)立窗口，建立辦事處。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好，尤其是供應(yīng)國內(nèi)居民的住房有價(jià)無市，不但現(xiàn)貨脫銷，期貨也難買到。廣州城市建設(shè)開發(fā)總公司，為慶祝公司成立10周年，于1993年2月18日登報(bào)，向居民推出100套住房，這些房在1994年底建成，平均每平方米售價(jià)為4280元，一套房需30多到40多萬元。消息公布僅兩天時(shí)間，公司就收到購房申請(qǐng)登記表2000多份，開發(fā)公司只好采用搖號(hào)方式，在2000多人中抽出100名中號(hào)者作為售房對(duì)象，拿到購房證的家庭歡天喜地。需特別提及的是，廣州房地產(chǎn)需求如此旺盛，還有一個(gè)重要原因是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很開放的市場(chǎng)：（1）個(gè)人購買商品房或私房，不受本市戶口的限制，本市、外地居民、港澳臺(tái)同胞及外籍華人均可持本人身份證向房地產(chǎn)開發(fā)公司或私人業(yè)主購買，不受幣種限制，可用外匯也可以用人民幣結(jié)算，只有外國人或外商以公司名義購買的，才需要有關(guān)部門批準(zhǔn)；（2）購房數(shù)量不受限制；（3）私房可隨時(shí)轉(zhuǎn)讓出售，還可以轉(zhuǎn)賣預(yù)購的樓花；（4）房?jī)r(jià)放開，隨行就市。房地產(chǎn)是一個(gè)具有保值、升值功能的特殊商品，對(duì)有濃厚商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)的廣州地區(qū)，開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)自然給人們提供了一個(gè)極好的投資機(jī)會(huì)。因此，人們買房不僅僅是為了自己居住使用，而是要通過房地產(chǎn)買賣，增加財(cái)富，帶來更多的貨幣?？梢姡@種購買需求，是不能以一般的消費(fèi)水平來進(jìn)行計(jì)算的。四具有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力廣州有數(shù)量眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1992年，全市經(jīng)資質(zhì)審查，具備開發(fā)經(jīng)營資格的公司共269家，從業(yè)人員7000多人，其中中外合資、合作項(xiàng)目公司39家，獨(dú)資公司3家。在這些公司中屬一級(jí)公司的8家，二級(jí)公司128家。廣州城市建設(shè)開發(fā)總公司、廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司、廣州珠江外資建設(shè)總公司等，都是經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益好、開發(fā)能力很大的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。城市建設(shè)開發(fā)總公司1990年曾榮獲“全國房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)企業(yè)”稱號(hào)，該公司自1983年成立到1992年，已完成開發(fā)投資19億元，竣工房屋面積234萬平方米，土地開發(fā)面積431萬平方米，創(chuàng)利稅3億多元。該公司向居民出售住房數(shù)量，在廣州乃至全國房地產(chǎn)開發(fā)公司中均居首位。廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司，是目前中南五省幾百家房地產(chǎn)公司中唯一的國家級(jí)企業(yè)，公司成立9年來共完成大小工程200多項(xiàng)，總建筑面積277萬平方米，承包裝修工程面積28萬平方米，完成總產(chǎn)值超過20億元。廣州珠江外資建設(shè)總公司是國內(nèi)第一家工程承包公司，也是最先采用經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理項(xiàng)目建設(shè)的公司，承建外資工程總額達(dá)20多億元，總建筑面積百萬平方米以上。該公司1979年從銀行貸款一萬余元作開辦費(fèi)起家，經(jīng)過10多年的創(chuàng)業(yè)，已發(fā)展為一家擁有較雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人才優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)跨國內(nèi)外的多元化實(shí)業(yè)公司。1992年全市開發(fā)企業(yè)有資產(chǎn)總值29.7億元，其中固定資產(chǎn)3.7億元，開發(fā)經(jīng)營基金18.8億元，專用基金7.2億元。廣州開發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中成長，在開發(fā)中壯大，他們有開發(fā)經(jīng)營各類房地產(chǎn)、高級(jí)旅游賓館、高級(jí)商業(yè)寫字樓、建筑規(guī)模在百萬平方米以上居住小區(qū)的能力，他們不僅開拓本市市場(chǎng)，還把業(yè)務(wù)發(fā)展到省內(nèi)外乃至世界許多國家和地區(qū)，如美國、加拿大、聯(lián)邦德國、瑞士、澳州、所羅門群島、泰國及香港、澳門等。廣州建筑業(yè)也很發(fā)達(dá)，目前已形成擁有勘探、設(shè)計(jì)、施工、安裝、裝修、建筑、機(jī)械生產(chǎn)和科研教育等行業(yè)在內(nèi)的、具有較強(qiáng)綜合生產(chǎn)能力的產(chǎn)業(yè)。1991年全市建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)23.3萬人，占全市就業(yè)人口的6.5%。建筑企業(yè)施工能力不斷增強(qiáng)，主要企業(yè)已具備承建高級(jí)、高層建筑和大型建設(shè)項(xiàng)目的能力，承建的花園酒店、天河體育中心、廣州市建行營業(yè)大樓和廣州江南大酒店等建設(shè)項(xiàng)目，均先后獲全國工程質(zhì)量“魯班獎(jiǎng)”。室內(nèi)裝修水平處于全國先進(jìn)行列。目前廣州建筑業(yè)業(yè)務(wù)已拓展到全國其他省市和國外建筑市場(chǎng)。正是廣州有很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力，可為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供數(shù)量大、品種多、質(zhì)量好的房地產(chǎn)商品，從而保證了廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。五金融業(yè)的支持配合房地產(chǎn)與金融業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中相互滲透、互相依存、共同促進(jìn)的兩大行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營投資大，資金回收周期長，沒有銀行強(qiáng)有力的支持配合是不可能發(fā)展的，中國是這樣，世界其他國家和地區(qū)也是如此。房地產(chǎn)也是銀行信貸投放的主要和理想市場(chǎng)，占銀行全部信貸的比例在國外都比較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款，在1986年6月達(dá)到781.95億元，占香港各行業(yè)使用銀行貸款的31.65%。廣州金融業(yè)為促進(jìn)廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了重要作用，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面。（一）為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款籌集資金廣州市金融機(jī)構(gòu)積極支持土地開發(fā)和商品房建設(shè)，無論是新區(qū)開發(fā)，舊城改造，還是建設(shè)涉外華僑、港澳同胞住房，金融部門都用足政策盡力貸款支持，幫助開發(fā)企業(yè)解決資金不足的困難。為克服貸款規(guī)模與企業(yè)資金需求大的矛盾，金融部門還積極開展新業(yè)務(wù)，如改造東風(fēng)路，由于資金限制，改造工程進(jìn)展緩慢，為幫助籌集資金，廣州市建設(shè)銀行代東風(fēng)路指揮部發(fā)行“廣州市住宅建設(shè)有獎(jiǎng)債券”，前后共五期，籌集資金2500萬元，支持了東風(fēng)路的改造建設(shè)。廣州市建行在全國率先為開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券，在國內(nèi)外都曾引起強(qiáng)烈的反響。銀行貸款是開發(fā)企業(yè)資金的一大來源，1992年銀行貸款共18.96億元，占開發(fā)企業(yè)資金使用總額的22.48%。（二）為居民購買住房提供貸款住房是價(jià)值量很大的耐用消費(fèi)品，不是所有居民在購房時(shí)都能一次付清房?jī)r(jià)款。居民買房也需要銀行的支持，如香港居民購房，由港府擔(dān)?？蓮膸资毅y行和接受存款公司得到“按揭”貸款，貸款額最高可為房?jī)r(jià)的90%～95%，還款期最長可達(dá)20年。廣州金融機(jī)構(gòu)，如廣州市建行、工商行、廣東省發(fā)展銀行等，均在幾年前就已開辦住宅儲(chǔ)蓄存款與專項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，支持資金不足的單位和居民購買住房。目前這些業(yè)務(wù)又有新的發(fā)展，為居民購房提供更多的方便，如廣東發(fā)展銀行，1992年開辦的買房抵押貸款業(yè)務(wù)，推行兩種方式：即先存后貸和先貸后存。最長還款期為15年，最高貸款額因購房的性質(zhì)而定，購買商品房最高貸款為房?jī)r(jià)的80%，購買政府提供的解困房為90%，房改職工購買公有住房，銀行可提供100%的貸款。目前申辦存貸購房的多是城市居民、職工，占存貸購房總數(shù)的80%，其中又以個(gè)體戶為多，一些個(gè)體戶認(rèn)為，有銀行貸款，自己不用一次拿出大筆錢來解決居住問題，不影響自己的生產(chǎn)和經(jīng)營。廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)廣州在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，以改革開放帶路，以發(fā)展社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)為中心，緊緊結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的共性問題和廣州的具體情況，充分利用國家賦予的特殊政策和靈活措施，利用國外有益于我的經(jīng)驗(yàn)，以“敢為天下先”的精神和科學(xué)態(tài)度，進(jìn)行了一系列的探索和創(chuàng)新，給廣州房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展奠定了基礎(chǔ)和前提。廣州發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基本做法，除前面提及的堅(jiān)持土地有償使用和住房制度改革，具體還有以下幾個(gè)方面。一實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，配套建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，其含義是：（1）房地產(chǎn)在什么位置進(jìn)行開發(fā)，是建設(shè)工業(yè)區(qū)、居住小區(qū)還是科技工業(yè)園，形成多大的規(guī)模，不是開發(fā)商說了算，是要按城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的要求，有計(jì)劃地進(jìn)行。（2）在具體開發(fā)建設(shè)時(shí)，開發(fā)企業(yè)既要負(fù)責(zé)小區(qū)主體工程建設(shè)，如居住區(qū)的住房，工業(yè)區(qū)的廠房、倉庫，還要形成兩個(gè)配套。一是市政配套，在開發(fā)小區(qū)建設(shè)自來水、下水道、供電、道路、路燈、污水處理和綠化工程；一是公建配套，按小區(qū)規(guī)劃建設(shè)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商店、娛樂設(shè)施及為小區(qū)管理服務(wù)的街道辦事處，派出所等公建用房。（3）開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)開發(fā)的全過程，既要承擔(dān)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售，還要為房地產(chǎn)消費(fèi)提供一條龍社會(huì)化服務(wù)。1983年前，廣州的房屋建設(shè)沿襲過去那種分散建設(shè)，見縫插針的做法，其后果是為地區(qū)服務(wù)的市政設(shè)施和生活設(shè)施得不到重視，或出于單位、企業(yè)自身的利益而不愿更多的投入，造成居民生活的諸多不便，城市面貌也依然如故。為扭轉(zhuǎn)這種狀況，1983年廣州市政府采取斷然措施，停止對(duì)各單位零星劃撥土地，推行“百家”投資，“一家”建設(shè)的方針，由城市建設(shè)部門將各單位的建房指標(biāo)和建房資金集中起來，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一管理。正是這個(gè)“六統(tǒng)一”發(fā)展成如今的房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營模式，房地產(chǎn)建設(shè)部門也才有可能由原來的委托代建、承包代建升華為經(jīng)營型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。廣州房地產(chǎn)綜合開發(fā)在全國起步早，它的出現(xiàn)順應(yīng)了現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)律。經(jīng)過10來年的開拓進(jìn)取，房地產(chǎn)綜合開發(fā)已取得顯著的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。（一）形成了房地產(chǎn)社會(huì)化大生產(chǎn)我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)傳統(tǒng)的做法都是國家出資，以基本建設(shè)和更新改造的形式，按部門、系統(tǒng)下達(dá)到單位和企業(yè)，這種投資體制與傳統(tǒng)的小生產(chǎn)方式結(jié)合，房地產(chǎn)建設(shè)必然是多家備料，多家施工。房地產(chǎn)分散建設(shè)難以形成規(guī)模效益，進(jìn)度慢，造成人財(cái)物的浪費(fèi)。綜合開發(fā)則不同，它是在土地成片開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行的大規(guī)模建設(shè)，可以采用大型的先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，對(duì)人財(cái)物進(jìn)行科學(xué)的組織和管理，從而大大加快了開發(fā)建設(shè)速度。目前在廣州建設(shè)一個(gè)幾十萬乃至上百萬平方米的住宅小區(qū)，從征地拆遷，平整土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，到完成主體和配套建筑工程，最快的只需四五年時(shí)間就能全部建成配套，這在過去分散建設(shè)的情況下是很難辦到的。（二）房地產(chǎn)社會(huì)生產(chǎn)方式的巨大變革傳統(tǒng)的房地產(chǎn)屬于自然經(jīng)濟(jì)范疇，是典型的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)。單位建房單位用，不進(jìn)入市場(chǎng)，有錢也買不到。單位建住房，不講究投入產(chǎn)出，無須價(jià)值補(bǔ)償。廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況表明，房地產(chǎn)實(shí)行綜合開發(fā)，一反過去的產(chǎn)品生產(chǎn)方式，把房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)納入商品經(jīng)濟(jì)軌道，且規(guī)模越來越大，以致在整個(gè)房地產(chǎn)生產(chǎn)消費(fèi)中居于主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)已成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要成員，并逐步成為廣州國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。廣州公有住房出售如此之快，盡管有各種原因，其中住房是商品的新觀念起了相當(dāng)?shù)淖饔茫@種觀念的形成，與廣州房地產(chǎn)開發(fā)部門長期在市場(chǎng)上向居民供應(yīng)住房是分不開的。（三）提高了房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益小區(qū)綜合開發(fā)實(shí)行先地下基礎(chǔ)設(shè)施，后地上建筑物及主體建筑與配套建筑同步進(jìn)行的開發(fā)程序。這有很大的優(yōu)越性：（1）當(dāng)小區(qū)開發(fā)完畢時(shí)，各種配套設(shè)施均可同時(shí)投入運(yùn)轉(zhuǎn)，決不因缺水少電或幼兒不能入托，學(xué)生無處上學(xué)及其他頭痛之事延誤住房的使用，免去了大筆“等待成本”。（2）基礎(chǔ)設(shè)施的分布、容量按規(guī)劃建設(shè)，將來除必要的以新?lián)Q損，無須反復(fù)開挖擴(kuò)建增容，重新布局，減少了不必要的支出。其結(jié)果是居住小區(qū)功能齊全，社會(huì)服務(wù)完善，環(huán)境優(yōu)美舒適，方便寧靜，為居民創(chuàng)造了良好的生活、學(xué)習(xí)和居住環(huán)境。二積極引進(jìn)外資發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)引進(jìn)外資發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，是我國對(duì)外開放的一個(gè)領(lǐng)域，可以緩和我國城市普遍存在的城市建設(shè)任務(wù)重與資金缺口大的矛盾，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)和舊城改造步伐，盡快解決那些身居危房陋室居民的住房問題。外商參與我國投資環(huán)境的建設(shè)，“引鳥筑巢”，“筑巢再引鳥”，以吸引更多的外資發(fā)展經(jīng)濟(jì)和增加就業(yè)，還可以通過引進(jìn)國外先進(jìn)的技術(shù)、設(shè)備和科學(xué)的管理方法，為我國培養(yǎng)一大批房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才及參與國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高手。廣州引進(jìn)外資發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)已有十多年的歷史，80年代中期形成第一個(gè)高潮，進(jìn)入90年代又出現(xiàn)更大的發(fā)展勢(shì)頭。目前投資商已由最初的香港、澳門地區(qū)擴(kuò)展到美國、聯(lián)邦德國、日本、英國、法國、新加坡等10多個(gè)國家和地區(qū)，他們以獨(dú)資、合作、合資的方式參與廣州高級(jí)賓館、高級(jí)寫字樓、高級(jí)商住樓和居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，如白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、東方賓館、流花賓館等就是外資獨(dú)資興建或改造裝修的；近幾年廣州新建的廣東國際大廈、世界貿(mào)易中心、廣信江灣大酒店，改造珠江廣場(chǎng)數(shù)座高層高檔住宅、北環(huán)15公里的高速公路以及住宅小區(qū)中的東湖新村，員村昌樂園、曉港城、五羊新村、僑樂新村和流花華僑新村等，都是通過引進(jìn)外資或部分引進(jìn)外資和僑資建設(shè)的。近幾年廣州利用外資發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，與前些年比較有明顯的變化：（1）項(xiàng)目多、投資大、發(fā)展快，大商家大財(cái)團(tuán)投資熱情高。1991年利用外資合同12項(xiàng)，總投資2.2億美元。1992年1～9月，外商投資商住樓項(xiàng)目61個(gè)，總投資14.8億美元，其中外商出資11.1億美元，建筑面積391.2萬平方米。外商9個(gè)月的出資數(shù)，比他們1980～1991年的出資總額增加了1.6倍，建筑面積增加0.7倍。1992年12月，廣州市政府在香港舉辦了為期5天的對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)介紹會(huì)，在這個(gè)介紹會(huì)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目引起外商的極大興趣，成了投資重點(diǎn)。短短幾天共簽訂合作項(xiàng)目合同136項(xiàng)，投資總額43.8億美元，另外還簽訂協(xié)議19項(xiàng)，投資額9.3億美元，意向書111項(xiàng)，共52.2億美元。房地產(chǎn)投資分別占全市引進(jìn)外資同類合同的73%、57%和72%。1992年全國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)實(shí)際利用外資7.1億美元，廣州是1.38億美元，比1991年增長2.7倍，為當(dāng)年全國實(shí)際利用外資的19.4%，在14個(gè)計(jì)劃單列市中居第一。（2）外資合作、合資項(xiàng)目開發(fā)量已居一定位置。1992年外資合作、合資項(xiàng)目完成土地開發(fā)149.7公頃，施工房屋總面積152萬平方米，竣工房屋面積23.5萬平方米，分別為全市總數(shù)的6%、17.9%和9.6%。當(dāng)年實(shí)際完成綜合開發(fā)工作量9.59億元，為全市的21%，與1991年比較增長16.5倍。（3）投資舊城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目增多。外資積極投資廣州地鐵一期工程沿線的房地產(chǎn)開發(fā)，已有7個(gè)項(xiàng)目簽訂合同，總投資4.3億美元。對(duì)于如何引導(dǎo)、推動(dòng)外商投資房地產(chǎn)，廣州市結(jié)合自己的實(shí)際，進(jìn)行了積極的探索?？偟脑瓌t是既堅(jiān)持開放，又不放松管理和政策引導(dǎo)，其方針是：“一是引進(jìn)外資以單個(gè)項(xiàng)目為主，項(xiàng)目完成即企業(yè)終止；二是在規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)明確的前提下，出讓小塊土地使用權(quán)；三是引進(jìn)外資主要是一些體量大、標(biāo)準(zhǔn)高、國內(nèi)難以開發(fā)和消費(fèi)的高層商住樓；四是外商投資項(xiàng)目原則上要求外銷；五是注意引進(jìn)外資與城市基礎(chǔ)設(shè)施緊密結(jié)合起來。在具體做法上，明確指導(dǎo)思想，合理確定利用外資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)加強(qiáng)利用外資合資、合作和境外售房中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理；建立外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)審制度，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)的管理；完善外商投資發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化服務(wù)體系，健全房地產(chǎn)評(píng)估咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，有計(jì)劃地引進(jìn)境外銀行到本市參與房地產(chǎn)金融活動(dòng)?！盵2]三積極制定和完善房地產(chǎn)法規(guī)房地產(chǎn)是一個(gè)內(nèi)容廣泛的行業(yè)，房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)以及它與社會(huì)各方面的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，要求必須有相應(yīng)的法律體系，對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等進(jìn)行規(guī)范、支持和約束，為此世界各國都十分重視房地產(chǎn)法規(guī)建設(shè)。可以這么說，從一個(gè)國家和地區(qū)房地產(chǎn)法規(guī)的完善程度，就可以衡量出這個(gè)國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。廣州在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)中，十分重視法規(guī)建設(shè)，為指導(dǎo)、推動(dòng)廣州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，他們根據(jù)國家的總政策，國家有關(guān)部門和廣東省的有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合廣州的具體情況，制定了一系列的規(guī)定、條例和辦法，廣州房地產(chǎn)業(yè)正在走向規(guī)范化管理和發(fā)展的道路。通觀廣州房地產(chǎn)法規(guī)有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)。（一）法規(guī)多、覆蓋面大目前廣州已頒布實(shí)施和準(zhǔn)備頒布實(shí)施的房地產(chǎn)法規(guī)已有幾十個(gè)，涉及房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的方方面面，如有關(guān)土地出讓的《城市國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《居住小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)暫行規(guī)定》《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司資質(zhì)審查和注冊(cè)登記問題的通知》，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的《房屋交易管理辦法》《房地產(chǎn)抵押管理辦法》《整頓鋪面房屋租金的若干規(guī)定》《預(yù)售商品房管理辦法》《組織個(gè)人購買住宅辦法》，關(guān)于房地產(chǎn)仲裁、中介咨詢的《房地產(chǎn)糾紛仲裁試行辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理實(shí)施規(guī)定》，有關(guān)外商投資房地產(chǎn)的《利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)管理辦法》以及有關(guān)住房制度、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)價(jià)格、稅收管理等。正是有了這一系列的法規(guī)，廣州房地產(chǎn)業(yè)才有今天的發(fā)展。（二）從實(shí)際出發(fā)不等不靠我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間短，各地又很不平衡，如果等靠全國性的法規(guī)頒布，勢(shì)必影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，廣州不等不靠，在國家總政策的指導(dǎo)下，從廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，從改革開放的急需出發(fā)，及時(shí)制定有關(guān)法規(guī)。如廣州許多大中型企業(yè)，為加速企業(yè)的發(fā)展，希望從境外借貸資金，但境外貸款要求中行擔(dān)保，或以借貸者資產(chǎn)作抵押，并以相應(yīng)的法律予以保證，沒有法律保證即便有資產(chǎn)也得不到貸款，廣州正是根據(jù)這一情況，急企業(yè)所急，在國家具體法規(guī)還沒有出臺(tái)的情況下，制定了《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，并于1990年7月正式頒布實(shí)施。這個(gè)法規(guī)開辟了廣州房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)，僅短短幾個(gè)月就辦理了幾十宗房地產(chǎn)抵押貸款。珠江實(shí)業(yè)總公司和外商合作建設(shè)的廣州世界貿(mào)易中心，總投資6000萬美元，在施工關(guān)鍵階段由于資金不足影響工程進(jìn)度，房地產(chǎn)抵押法公布實(shí)施的第二個(gè)月，他們以在建的世界貿(mào)易中心大廈的部分建筑，向新加坡銀團(tuán)貸款1000萬美元，第三個(gè)月又以另一部分樓層向市工商行貸款2000萬美元，使工程進(jìn)展順利并提前一個(gè)月封頂。隨著廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，各種中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估員相繼出現(xiàn)，為使這些組織和個(gè)人的業(yè)務(wù)活動(dòng)健康發(fā)展，1992年他們又及時(shí)制定了《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理實(shí)施規(guī)定》，對(duì)一些關(guān)鍵問題，如經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)評(píng)估員業(yè)務(wù)素質(zhì)、評(píng)估程序等都進(jìn)行了規(guī)范，受到了境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)方面的充分肯定和歡迎。廣州房?jī)r(jià)租金放開后，為了調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格，還將頒布實(shí)施《房地產(chǎn)交易收取土地增值費(fèi)和房地產(chǎn)租賃收取土地收益金暫行辦法》。四努力建立一支有實(shí)力的企業(yè)隊(duì)伍發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要有一支經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力雄厚，有較高經(jīng)營管理水平，內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制完善，善于開拓進(jìn)取的企業(yè)隊(duì)伍。廣州在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，就著力于這支隊(duì)伍的建設(shè)。（一）“放水養(yǎng)魚”，在政策上加以扶持企業(yè)創(chuàng)建之時(shí)，人財(cái)物都十分緊張，有的企業(yè)只有政府提供的或由銀行貸的少量開辦費(fèi)，可見這些企業(yè)要發(fā)展，若沒有政府的支持是不可能的。廣州市采取“放水養(yǎng)魚”的政策，為開發(fā)企業(yè)劃撥土地，待房地產(chǎn)開發(fā)完后企業(yè)再以實(shí)物的形式向政府補(bǔ)交地價(jià)，同時(shí)政府還給企業(yè)三年免交所得稅的優(yōu)惠，讓企業(yè)積累資金。經(jīng)過十來年的發(fā)展，如今已形成一個(gè)擁有數(shù)千職工、幾十億資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力都比較雄厚的企業(yè)隊(duì)伍，每年為政府提供可觀的稅費(fèi)收入，“種瓜得瓜”，如果沒有當(dāng)初的政策，也就不可能有今天的收獲了。（二）提高企業(yè)素質(zhì)，加速經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換廣州的開發(fā)企業(yè)不是獨(dú)家企業(yè)，不是城建部門才可以開辦，他們根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，凡是符合企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例均可提出申請(qǐng)，經(jīng)資質(zhì)審查合格后即可向工商行政管理部門和稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和辦理稅務(wù)登記。目前廣州200多家開發(fā)企業(yè)分屬于廣州各個(gè)系統(tǒng)、中央和省的有關(guān)部門以及軍隊(duì)系統(tǒng)。廣州市對(duì)所有開發(fā)企業(yè)，按有關(guān)條例實(shí)行統(tǒng)一管理，讓企業(yè)在平等的競(jìng)爭(zhēng)中自我發(fā)展自我壯大。他們?yōu)榧涌炱髽I(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，在開發(fā)企業(yè)中開展了“放開經(jīng)營，綜合改革”的試點(diǎn)工作，組建了廣州金城房地產(chǎn)有限公司，該公司是以公有制為主體，多種所有制并存，法人和自然人混合持股的大型房地產(chǎn)股份制企業(yè)。廣州城建部門還成立了四年制的正規(guī)大學(xué)“華南建設(shè)學(xué)院”，為房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)城市建設(shè)和管理部門培養(yǎng)專門人才。（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理在對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)行放開搞活的同時(shí)，政府部門還加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控和計(jì)劃指導(dǎo)，并逐步使行業(yè)管理規(guī)范化，具體做法是：（1）完善管理立法。根據(jù)《廣州市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司管理實(shí)施辦法》和《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司資質(zhì)審查和注冊(cè)登記問題的通知》，廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的主管機(jī)關(guān)，對(duì)全市開發(fā)公司實(shí)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、登記、發(fā)證，并審定每年用于城市建設(shè)開發(fā)和改造的用地安排，審核商品房的建設(shè)計(jì)劃，檢查督促開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，掌握房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度及計(jì)劃完成情況，對(duì)新建小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)及有關(guān)部門搞好住宅小區(qū)管理等。（2）采取多種途徑保證政府的地價(jià)收入和其他收入：①根據(jù)開發(fā)企業(yè)同政府的協(xié)議，向政府提供市政配套，如修筑城市道路，建設(shè)公共建筑；②根據(jù)居住小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，建設(shè)小區(qū)市政設(shè)施和公建配套設(shè)施；③按政府規(guī)定提供解困房；④按國家稅費(fèi)政策繳納各種稅費(fèi)。加速廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考毋庸置疑，廣州房地產(chǎn)業(yè)在全國已處于先進(jìn)行列，但是也應(yīng)清楚看到，在國民經(jīng)濟(jì)中還未能實(shí)現(xiàn)其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售總額以及為政府提供財(cái)政收入方面，房地產(chǎn)業(yè)所占比重都還不高，與世界先進(jìn)國家比較還有相當(dāng)?shù)牟罹?。廣州房地產(chǎn)業(yè)還有相當(dāng)?shù)臐摿Γ缒茚槍?duì)廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和計(jì)劃指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)將結(jié)出碩果。一堅(jiān)持計(jì)劃調(diào)控與市場(chǎng)相結(jié)合的原則社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開土地，對(duì)有限的土地資源如何發(fā)揮它更大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，是各國政府共同關(guān)心的問題，為此各國政府都通過相應(yīng)的措施，對(duì)土地使用實(shí)行一定程度的計(jì)劃管理，以支持社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國城市土地屬國家所有，這為政府對(duì)土地利用的宏觀計(jì)劃管理奠定了基礎(chǔ)和創(chuàng)造了十分有利的條件。房地產(chǎn)業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)市場(chǎng)，無論從房地產(chǎn)的需求還是供給來考察，最終都體現(xiàn)為對(duì)土地的需求和對(duì)土地的供給，可見政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏現(xiàn)調(diào)控，核心是通過對(duì)土地的計(jì)劃管理來實(shí)現(xiàn)的。政府對(duì)土地的計(jì)劃管理主要在兩個(gè)方面進(jìn)行。（一）壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)（1）控制新增城市用地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地只能是政府行為，為此：①任何單位和開發(fā)企業(yè)都不能參與農(nóng)村集體所有的土地的征用；②杜絕集體農(nóng)民以土地入股、土地折價(jià)等方式與單位企業(yè)合資合作，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地；③政府應(yīng)根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，分期分批對(duì)農(nóng)用地實(shí)行預(yù)征（當(dāng)然應(yīng)充分保護(hù)農(nóng)民利益并對(duì)農(nóng)民作恰當(dāng)?shù)陌才牛?。?）對(duì)新征農(nóng)用地、舊城改造地，由政府壟斷開發(fā)（可委托開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)，但不由開發(fā)公司經(jīng)營），分片出讓。這不僅關(guān)系到政府的地價(jià)收益，更主要的它是政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施宏觀調(diào)控的物質(zhì)基礎(chǔ)和保證。只有政府掌握了大量土地，而不是開發(fā)企業(yè)擁有大批土地的情況下，這種調(diào)控才是有力的。（二）做好城市土地的供應(yīng)計(jì)劃土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)包括土地供應(yīng)的遠(yuǎn)期規(guī)劃和近期安排，尤其要科學(xué)制定好土地的年度出讓計(jì)劃。土地的年度計(jì)劃是指出讓土地的規(guī)模、出讓土地的利用結(jié)構(gòu)及出讓土地的具體位置。土地作為重要的生產(chǎn)要素，其供應(yīng)計(jì)劃與資金、勞動(dòng)力計(jì)劃一樣，不僅是政府宏觀調(diào)控整個(gè)經(jīng)濟(jì)的重要手段，也是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。主要表現(xiàn)為：（1）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)或下跌，除國家政治經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境外，主要不是因地上建筑物成本的變化，而是地價(jià)變化的結(jié)果。地價(jià)則是土地市場(chǎng)供給和需求狀況決定的，因此，政府可以通過土地供應(yīng)計(jì)劃來影響土地價(jià)格，進(jìn)而調(diào)節(jié)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格。（2）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控。開發(fā)企業(yè)受利潤的推動(dòng)，必然將資金投入利益更大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如高級(jí)別墅、高檔商住辦公樓。這種投資愿望，在市場(chǎng)情況不清或預(yù)測(cè)不準(zhǔn)的情況下會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。例如，目前廣州市一般居民房嚴(yán)重供不應(yīng)求，而高級(jí)別墅則銷售不暢大量積壓。這就需要政府通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加一般居民住房土地供應(yīng)的比例，壓縮或暫時(shí)停止銷路不好的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，保持市場(chǎng)的良好狀態(tài)。（3）實(shí)行有區(qū)別的土地供應(yīng)政策。廣州外銷房利潤大大高于內(nèi)銷房，而享受外銷權(quán)的一般都是外資、外資合作企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)為得到外銷權(quán)或增加外銷比例，往往尋求與外資合作。要改變這種不平等競(jìng)爭(zhēng)，政府應(yīng)采用有區(qū)別的土地供應(yīng)政策，凡是外銷商品房均實(shí)行高地價(jià)政策。除外資企業(yè)外，凡有條件的國內(nèi)企業(yè)都可以經(jīng)營外銷房，也就是通常所說的“認(rèn)地不認(rèn)人”。目前廣州外銷房?jī)r(jià)，大體只相當(dāng)于香港房?jī)r(jià)的1/3～1/2，外銷房高地價(jià)政策是有市場(chǎng)依據(jù)的。（三）處理好土地供應(yīng)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃的關(guān)系在我國，城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)際都是從不同的角度參與了土地使用的計(jì)劃管理，但并不是說三者是平行起作用的。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃是土地利用計(jì)劃的總綱，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了對(duì)土地的需求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)需要相應(yīng)的土地供應(yīng)計(jì)劃相配合。例如，廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃提出發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，要進(jìn)一步提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重及提高居民住房水平的目標(biāo)，土地供應(yīng)計(jì)劃就必須服從它，作好規(guī)劃安排。城市規(guī)劃是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間計(jì)劃，城市規(guī)劃雖然有自身的規(guī)律，但它首先要服從、服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只有這樣的城市規(guī)劃才具有實(shí)際意義。土地供應(yīng)計(jì)劃不僅在總體上服從社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，同時(shí)也要服