公租房BOT模式全生命周期風(fēng)險分擔(dān)研究

公租房BOT模式全生命周期風(fēng)險分擔(dān)研究公租房BOT模式全生命周期風(fēng)險分擔(dān)研究

公共租賃房〔下面簡稱公租房〕是保障性住房的一種，由政府部門負(fù)責(zé)建設(shè)或者購入，以供中低收入群體租住。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速開展，大量人口集聚到城市，漸漸形成了一個規(guī)模龐大的既無力購置經(jīng)濟(jì)適用房，又不合乎廉租房條件的“夾心層〞群體，主要包含城市中低收入家庭、進(jìn)城務(wù)工人員以及剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此，政府相繼出臺多項有關(guān)公租房建設(shè)的政策，逐步使其成為保障性住房的主體。但是，由于公租房工程建設(shè)前期投資大、資金回收期長、運營過程存在較大不確定性等特點，資金短缺問題成為制約公租房開展的“絆腳石〞[1]。單靠政府力量無法從基本上解決公租房的建設(shè)資金，面對巨大的資金壓力，優(yōu)化和拓展融資渠道成為當(dāng)務(wù)之急，而BOT模式在各個行業(yè)的應(yīng)用為公租房的建設(shè)提供了融資借鑒[2]。

因公租房工程屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，建設(shè)周期長，伴隨的不確定因素增多，加之工程參與方眾多，風(fēng)險分擔(dān)主體多元，利益需求差異大，為了有效吸引社會資本的進(jìn)入，合理的風(fēng)險分擔(dān)是工程成功的關(guān)鍵因素。本文引入BIM技術(shù)進(jìn)行公租房全生命周期的過程管理，提升管理效率，在此根底上分析公租房BOT工程的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。合理的風(fēng)險分擔(dān)可以有效吸引社會資本，使閑散資金進(jìn)入，提升各參與方進(jìn)行公租房合作工程的積極性[3]，為公共部門與社會資本的合作提供決策依據(jù)，進(jìn)而顯著提高公租房的供應(yīng)規(guī)模及持續(xù)性開展，使更多“夾心層〞群體可以享受到社會福利。

一、基于BIM技術(shù)的公租房PPP工程管理分析

〔一〕公租房BOT工程運作框架

公租房BOT模式，即公共部門就公租房工程與私營機(jī)構(gòu)簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方承當(dāng)該工程的投資、融資、建設(shè)和維護(hù)，在協(xié)議期內(nèi)進(jìn)行運營，公共部門進(jìn)行監(jiān)管，公眾與用戶使用并監(jiān)督私營機(jī)構(gòu)對公租房的運作管理，協(xié)議期結(jié)束后私營機(jī)構(gòu)將工程無償轉(zhuǎn)讓給政府。其投資收益主要來自特許經(jīng)營期的租金、配套設(shè)施收入，本錢由建設(shè)期與特許經(jīng)營期的現(xiàn)金流出構(gòu)成。

〔二〕基于BIM技術(shù)的公租房BOT工程管理必要性

傳統(tǒng)合作工程存在各方參與程度弱，政府、私人資本之間關(guān)系緊張等問題。BIM技術(shù)參加工程管理中，能有效緩解各方關(guān)系，為公共部門在決策公租房公私合作工程時提供客觀的數(shù)據(jù)支持，實現(xiàn)工程全生命周期的管理和控制，在工程實施過程中做到信息無縫連接和實時共享，減少重復(fù)、離散的數(shù)據(jù)，增加信息共享和協(xié)同工作[4]，實時監(jiān)控，有效控制及應(yīng)對意外事件。公共部門特許期結(jié)束后接收公租房工程時要了解工程全面的信息、數(shù)據(jù)，利于后期的運營管理。

一是通過BIM平臺積累工程數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫。提升公租房工程建設(shè)各參與方的交互性，及時了解工程進(jìn)度，實現(xiàn)良性可持續(xù)開展的戰(zhàn)略搭檔關(guān)系，扮演公租房BOT工程風(fēng)險分擔(dān)分析的重要角色。

二是BIM技術(shù)有效預(yù)測風(fēng)險，進(jìn)行事前數(shù)據(jù)模擬，減少公租房建設(shè)及運營中風(fēng)險事件概率及額外的本錢支出。

三是BIM工程管理平臺，對于政策法規(guī)的變化，根據(jù)外部環(huán)境以及BIM平臺數(shù)據(jù)分析及時作出應(yīng)對措施，通知各參與方，減少傳統(tǒng)工程由于信息滯后引起的本錢增加、不滿情緒及責(zé)任推卸。

〔三〕公租房BOT工程全生命周期階段分析

BIM技術(shù)貫通公租房BOT工程全生命周期中，因各方目標(biāo)差別，BIM技術(shù)對不同參與方所實現(xiàn)的功能有所差別。下列將公租房BOT工程全生命周期過程按決策、采購、運營與移交三個階段，分析引入BIM技術(shù)后公租房BOT工程在建設(shè)全生命周期中的運用。

決策階段主要解決公租房工程的決策、計劃等，BIM技術(shù)對數(shù)據(jù)的集成功能為工程運用物有所值法進(jìn)行定量評價提供技術(shù)撐持，判斷實施BOT模式是否可以降低總本錢，進(jìn)而決定BOT工程可否實施。

采購階段主要波及設(shè)計與建造。在設(shè)計階段，BIM加強(qiáng)了各個專業(yè)之間的聯(lián)系與集成[5];在工程建設(shè)階段，利用BIM技術(shù)對項目工程進(jìn)行精細(xì)化管理、實時性監(jiān)控，便于快速辨認(rèn)各項風(fēng)險;在施工前，對施工計劃預(yù)演，做到事前控制，有效提升本錢、進(jìn)度、質(zhì)量和平安的管理效率[6]。BIM模型的運用將數(shù)據(jù)實時共享，工程管理方可以有效地進(jìn)行工程各工作節(jié)點的監(jiān)控。做好提前預(yù)防、及時處理，對節(jié)約本錢、節(jié)省工期、提高施工質(zhì)量和風(fēng)險防備有重要意義。

運營與移交階段通過BIM模型實時監(jiān)控工程系統(tǒng)，及時獲取設(shè)備的定期檢修和保養(yǎng)數(shù)據(jù)的高效準(zhǔn)確，檢修后及時反應(yīng)到工程數(shù)據(jù)庫中，有效減少公共部門接收工程后運營中的風(fēng)險因素。移交后，政府部門根據(jù)建立的BIM模型全面掌握工程截至移交前的各項數(shù)據(jù)，實現(xiàn)公租房工程全生命周期的監(jiān)管與現(xiàn)代化的管理模式。BIM技術(shù)給公租房公私合作的管理模式帶來了一次改革性的飛躍，與傳統(tǒng)的管理模式相比優(yōu)勢突出。

二、公租房PPP模式風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制的研究

〔一〕公租房BOT工程風(fēng)險辨認(rèn)

通過已有文獻(xiàn)比照風(fēng)險辨認(rèn)辦法的優(yōu)缺點及公租房工程的特點，采用工作結(jié)構(gòu)分解法分析BOT模式下公租房工程所面臨的風(fēng)險，按風(fēng)險承當(dāng)方分為公共部門、私營機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、共擔(dān)風(fēng)險，如表1。〔二〕基于BIM技術(shù)的公租房BOT工程風(fēng)險管理

BIM技術(shù)的應(yīng)用對工程風(fēng)險提前進(jìn)行辨認(rèn)，并對相關(guān)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防和控制，利于降低公租房工程的風(fēng)險，提升工程合作中風(fēng)險分擔(dān)的合理性，保證各方順利合作[7]。

1.工程利潤未知，前期預(yù)測不準(zhǔn)[8]

公租房工程屬于準(zhǔn)公共工程，運營期的收入主要依賴租金收入，因公租房工程具有一定的公益性，租金水平不能過高，收益難保證，需前期大量資料的收集分析。BIM模型的建立，在工程前期即進(jìn)行數(shù)據(jù)收集歸納及準(zhǔn)確決策分析，極大提高了工程管理效率。

2.工程周期長，缺失協(xié)同工作平臺

公租房工程項目體量巨大，建設(shè)周期長，參與方眾多，不足共同協(xié)作的平臺，導(dǎo)致信息閉塞，矛盾聚積，風(fēng)險隱患一觸即發(fā)。BIM模型能提升各參與方交互性，減少溝通障礙，降低因各參與方的主觀情緒導(dǎo)致的風(fēng)險因子。

3.公租房BOT工程是設(shè)計、建造加經(jīng)營，重點在經(jīng)營，后期運維管理難度大

BIM模型應(yīng)用的優(yōu)勢在于前面各個階段中，優(yōu)化設(shè)計、施工計劃，減少浪費，降低本錢，做到本錢優(yōu)化前置，為運營階段做好鋪墊。一方面可保障私營機(jī)構(gòu)的利益，另一方面能使公租房公私合作模式長久開展，提升價值，造福社會，惠及民生。

〔三〕風(fēng)險分擔(dān)原那么

各參與方依據(jù)合同應(yīng)遵循下列原那么進(jìn)行風(fēng)險分配：

1.須有控制風(fēng)險的能力

合理的風(fēng)險分配不僅可以刺激相關(guān)方的積極性，而且對可能出現(xiàn)的風(fēng)險具有相應(yīng)強(qiáng)有力的伎倆進(jìn)行控制并處理，降低損失;反之，那么會加大本錢。

2.承當(dāng)風(fēng)險的參與方有時機(jī)將該風(fēng)險合理轉(zhuǎn)移

風(fēng)險發(fā)生后，適宜的風(fēng)險承當(dāng)者有能力將風(fēng)險合理轉(zhuǎn)移，控制風(fēng)險，使損失最小化。

3.承當(dāng)風(fēng)險一方必須對工程整體最有利[9]

合理的風(fēng)險分擔(dān)對工程的成功起著關(guān)鍵作用，風(fēng)險分擔(dān)的最終目標(biāo)是整體利益最優(yōu)。分配過少，短少鼓勵，管理效率低下，本錢增高;分配過多，管理效率增高，管理本錢影響工程整體利益降低。

合理的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制不僅可以有效鼓勵私營機(jī)構(gòu)參與公共工程的積極性，而且能有效提高社會整體福利，提升公共部門的政績影響力[10]。

三、建立風(fēng)險分擔(dān)模型

合理的風(fēng)險分擔(dān)是公租房BOT工程順利實施的關(guān)鍵因素，王蕾等[11]運用ANP-Shapley值的辦法進(jìn)行了PPP工程風(fēng)險分擔(dān)的研究，李林[12]利用討價還價博弈理論，研究PPP工程共擔(dān)風(fēng)險的分配。對相關(guān)文獻(xiàn)研究后總結(jié)風(fēng)險分擔(dān)常用的研究辦法有風(fēng)險分配矩陣法[13]、文獻(xiàn)打分法[14]、博弈論辦法、案例分析法等，大多以定性分析為主，無法定量確定共擔(dān)風(fēng)險在各參與方之間的承當(dāng)比例。針對此問題，本文根據(jù)公租房BOT工程特點，考慮風(fēng)險因素的復(fù)雜多樣性，結(jié)合BIM技術(shù)在工程全生命周期管理過程中的創(chuàng)新性，建立以改良的密切值法為根底的風(fēng)險分擔(dān)模型，分析并計算各個主體具體的風(fēng)險分擔(dān)比例，為公租房BOT工程各參與方提供決策依據(jù)。

密切值法是系統(tǒng)項目中針對多目標(biāo)決策的一種優(yōu)選辦法，能夠在面對多個對象時從中篩選出最合乎條件，并有效解決實際項目中面對多個目標(biāo)時如何做出正確決策的有效辦法。密切值法可以將工程所面臨的風(fēng)險評價指標(biāo)轉(zhuǎn)化為具有綜合性質(zhì)的單個指標(biāo)，該單一指標(biāo)可從整體上反映出風(fēng)險評價的好壞[15]。改良的密切值法引入熵權(quán)法確定各評價指標(biāo)的權(quán)重，打消主觀因素的影響[16]。

〔一〕建立評價指標(biāo)矩陣

擬定工程有n個風(fēng)險分擔(dān)者，針對每個分擔(dān)者設(shè)定m個評價指標(biāo)，分別用Yi〔i=1，2，…，n〕，Xj〔j=1，2，…，m〕來表示，并將參與者Yi對應(yīng)Xj的能力值記為aij〔i=1，2，…，n;j=1，2，…，m〕。初始矩陣A=〔aij〕m×n如下：

〔二〕標(biāo)準(zhǔn)初始矩陣

初始矩陣A=〔aij〕m×n中各風(fēng)險評價指標(biāo)的量綱、數(shù)量級等不同，且評價指標(biāo)判斷規(guī)范有正有負(fù)，故需對初始矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

目標(biāo)差值率，排除風(fēng)險評價指標(biāo)不具可比性等因素，考慮目標(biāo)值與指標(biāo)值的距離與比價效應(yīng)，讓指標(biāo)在偏離目標(biāo)值程度而在衡量時有同一個尺度，使得決策者確定統(tǒng)一規(guī)范來準(zhǔn)確計算該項指標(biāo)偏離最優(yōu)值的程度。

〔三〕構(gòu)建虛擬的最優(yōu)與最劣分擔(dān)方

〔四〕基于熵權(quán)法的指標(biāo)權(quán)重

熵權(quán)法是利用各評價指標(biāo)有效信息量的大小來確定相應(yīng)的權(quán)重值。熵是系統(tǒng)無序程度的一個度量，熵值的大小反映評價對象指標(biāo)值之間的差別程度：假設(shè)指標(biāo)的信息熵越小，系統(tǒng)越有序，表示指標(biāo)值相差較大，該指標(biāo)提供的信息量越大，其權(quán)重也相應(yīng)較大，在綜合評價中所起作用越大權(quán)重就應(yīng)該越高。

〔五〕計算評價指標(biāo)的歐氏距離及密切值

1.規(guī)范化歐式距離的概念

四、案例研究

西安市某公租房工程總投資約25.33億元，房屋建筑面積約32萬平方米。由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為工程實施機(jī)構(gòu)，采用競爭性磋商采購方式，最終交由中建某項目局有限公司〔下列簡稱中建項目局〕。采取建設(shè)施工、養(yǎng)護(hù)管理一體化經(jīng)營方式，運作方式為BOT，合作期23年，包括建設(shè)期3年，運營期20年。在該公租房工程中風(fēng)險主要分擔(dān)主體波及西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中建項目局、商業(yè)銀行三方。運用已建的風(fēng)險綜合評價指標(biāo)就公租房工程建設(shè)分析衡量后從三個風(fēng)險分擔(dān)方的風(fēng)險控制能力、風(fēng)險承當(dāng)能力和風(fēng)險承當(dāng)意愿3方面確定8個評價指標(biāo)，計算各方密切值，據(jù)此得出公租房工程各風(fēng)險最正確的風(fēng)險承當(dāng)者。

風(fēng)險控制能力指標(biāo)集包括：風(fēng)險發(fā)生概率認(rèn)識度〔X1〕、風(fēng)險管理技術(shù)〔X2〕和風(fēng)險管理水平及經(jīng)驗〔X3〕;風(fēng)險承當(dāng)能力指標(biāo)集包括：風(fēng)險預(yù)備金〔X4〕、風(fēng)險管理收益〔X5〕和盈利能力〔X6〕;風(fēng)險承當(dāng)意愿指標(biāo)集：風(fēng)險偏好〔X7〕、決策劃機(jī)〔X8〕。五、結(jié)語

本文將BIM技術(shù)應(yīng)用于公租房公私合作工程的全生命周期管理過程中，分析其中存在的風(fēng)險因素，建立了風(fēng)險評價指標(biāo)體系，并根