廣州房價走高的根源探討與調(diào)控措施

2007年廣州房價走高的根源探討與調(diào)控措施

一2007年廣州房價持續(xù)高位運行2007年以來，廣州房價在高位運行的基礎上持續(xù)上漲。由表1可知，廣州十區(qū)一手商品房每平方米均價由1月份的7524元快速攀升到9月份的11290元，增長50.05%，1～9月平均房價8904元/平方米，中值倍數(shù)[1]高達12.75，也即廣州市城鎮(zhèn)家庭平均要花費12.75年的可支配收入，才能購買一套一手商品房；或者說，廣州城鎮(zhèn)家庭月均可支配收入僅僅能夠購買0.65平方米商品房，其購房能力相當于美國家庭的1/6。按照國際定義，廣州市民基本缺乏購房能力。那么廣州市房價為什么會持續(xù)走高呢？從現(xiàn)實情況看，“我國目前的房價水平還處于利潤主導階段，利潤是房價變化的決定性因素”。[2]基于這一點，本文以廖什的利潤最大化區(qū)位理論為指導，試圖通過建立能夠揭示各種供求因素內(nèi)在關系的房價模型，量化各種因素對房價產(chǎn)生的影響，揭示房價走高的根源，并提出相應的調(diào)控措施。表12007年1～9月廣州十區(qū)一手商品房實時簽約情況二房價模型的推導及證明（一）房價模型的推導廖什的利潤最大化區(qū)位理論認為，企業(yè)選址最佳區(qū)位不是費用最小點也不是收入最大點，而是收入與費用的差最大點即利潤最大點。[3]同理，地產(chǎn)開發(fā)商決定房價的依據(jù)，是以何種階層的收入水平為標準來定價銷售，以達到利潤最大化。在中國城市只有一個土地提供者（政府）以及少數(shù)開發(fā)商基本壟斷房地產(chǎn)開發(fā)的情況下，據(jù)此假設：城市所有地產(chǎn)開發(fā)商組成同盟，開發(fā)同樣成本的商品房，以同一種價格提供給消費者，商品房成本在某一時段是固定的，不因銷售量的增減而發(fā)生變化，同時不考慮非常住人口購房對城市房價的影響。假設收入階層人口為P，不同階層人口按照收入由高到低的順序，分別為P1，P2；……，Pn；階層平均月收入為I，不同階層平均收入由高到低的順序，分別為I1，I2；……，In；商品房成本C為每平方米的成本價；開發(fā)商利潤為M，按照每一收入階層人口、收入水平定價銷售的利潤分別為M1，M2，……，Mn。商品房利潤計算公式為：由公式（1）可知，地產(chǎn)開發(fā)商利潤達到最大化時所對應的某一階層的收入水平，便是城市的理論房價，同時也是居民購房的收入門檻，也即只有人們的月均收入達到這個水平時，才具備購房的能力。但由于缺乏按照收入水平劃分的城市階層人口與階層收入數(shù)據(jù)，本文以資料比較齊全的中位行業(yè)人口與平均工資（L）為基礎，結合工薪收入占家庭總收入的比重K，同時考慮供樓按揭所增加的購房收入，把銀行按揭相當于居民月收入的比重設為A，則市民用于購房的月均總收入In＝Ln（1＋A）/K，把這些代入公式（1），可得：由公式（2）可知，商品房達到利潤最大化時所對應的某一行業(yè)職工的月均總收入便是城市的理論房價，相應的該行業(yè)的月均工資便是居民購房的工資門檻。（二）房價模型的證明在計算廣州市2007年前三季度一手商品房利潤最大化理論房價時，鑒于2007年數(shù)據(jù)不全，本文以2006年產(chǎn)業(yè)人口代替2007年產(chǎn)業(yè)人口，2007年職工工資等于2006年產(chǎn)業(yè)月均工資乘以2007年工資增長率，城鎮(zhèn)家庭工薪收入占家庭總收入比重為77.32%（2005年數(shù)據(jù)），設A＝30%，商品房每平方米成本為6275元[4]，把這些數(shù)據(jù)代入公式（2），結果如表2所示。由表2可知，2007年1～9月一手商品房達到利潤最大化時的理論價格為8631元，與實際房價8904元非常接近，工資門檻為5132元，工資門檻相當于中位行業(yè)平均工資的1.67倍。廣州市53個中分行業(yè)中僅證券業(yè)、新聞出版業(yè)等10個行業(yè)達到工資門檻，占總行業(yè)的18.87%，其人口僅占職工總數(shù)的14.03%?？傊?，通過模型計算出來的一系列數(shù)據(jù)與廣州市實際的房價及人們的購房水平基本符合，說明模型可行。表2市民收入改變前后廣州市房價的變化情況本文以這個模型為基礎，通過逐步改變假設條件，以探討廣州市房價持續(xù)高位運行的影響因素。這種探討在兩種情況下進行：一是土地和住房壟斷供給，不因其他因素變化而加大土地和住房供應量，即假設政府出讓土地和開發(fā)商開發(fā)住房，僅僅滿足前10個高工資行業(yè)人口的住房需求；二是土地和住房自由供給，即隨著其他影響因素的變化，政府會相應加大土地供應，開發(fā)商也會多開發(fā)商品房。三廣州市房價持續(xù)高位運行的影響因素探討（一）市民收入增加，廣州市房價產(chǎn)生的變化由表2可知，在土地和住房自由供給的情況下，職工增加30%收入以后，利潤最大化理論房價由8631下降為8521元，行業(yè)門檻由第十位的新聞出版業(yè)下降為第十九位的教育業(yè)，工資門檻與中位行業(yè)工資比由1.67下降為1.27，達到工資門檻的行業(yè)比例由18.87%上升為35.85%，達到工資門檻的人口比例由14.03%上升為33.57%。這就說明，如果住房需求和供給皆為市場經(jīng)濟，收入的增加，有可能導致房價絕對值的上升，也有可能導致房價絕對值的下降，但是肯定會引起房價相對值的下降，讓更多的人具有購房能力。為證明這一結論，本文計算了1987～2004年廣州市房價的變化情況。由表3可知，隨著人們收入的不斷增長，商品房每平方米均價由1987年的701元上升至2004年的4748元，絕對值整整增長了5.77倍，但是相對值，家庭月均可支配收入與每平方米房價比由0.70增加為0.91，職工月均工資與每平方米房價比由0.25上升為0.56，也即人們收入的增長伴隨著相對房價的不斷下跌，證明上述結論的正確性。表3廣州市1987～2004年房價變化情況在土地和住房壟斷供給的情況下，職工增加30%的收入以后，商品房仍然只能滿足前10個行業(yè)人口的住房需求，所以開發(fā)商仍會以新聞出版業(yè)的職工收入為標準定價銷售，則利潤最大化理論房價由8631上升到11220元，而工資門檻與中位行業(yè)工資、達到工資門檻的行業(yè)、達到工資門檻的人口之比不變。這說明，隨著人們收入的提高，市民對住房的需求不斷擴大，政府和開發(fā)商如果不相應加大土地和住房供應量，那么商品房價格肯定會迅速上漲。2007年廣州市房價的持續(xù)走高，很重要的原因就在于近幾年經(jīng)濟發(fā)展比較快，股市、基金市場飄紅，人們收入增長較快，對住房的需求不斷擴大，但是政府出讓的土地卻逐步減少，開發(fā)商開發(fā)的商品房基本上沒有增加，房價自然上漲。（二）改變商品房的成本后，廣州房價發(fā)生的變化如果按照正常速度上漲，則2007年一手新房成本價為3864元[5]，但自2003年開始，包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的很多因素導致成本快速上漲，實際成本高達6275元，則因宏觀調(diào)控等因素增加的成本為2411元，那么減去2411元的成本后，房價會發(fā)生怎樣的變化呢？由表4可知，在土地和住房自由供給的情況下，利潤最大化理論房價由8631元降至6554元，行業(yè)門檻由第十位的新聞出版業(yè)行業(yè)下降為第十九位的教育業(yè)，工資門檻由5132元降至3898元，工資門檻與中位行業(yè)工資比由1.67降至1.27，達到工資門檻的行業(yè)比例由18.87%上升至35.85%，達到工資門檻的人口比例由14.03%上升到33.57%，說明在土地和住房自由供給的情況下，成本越低，則房價越低，具有購房能力的人越多；成本越高，則房價越高，具有購房能力的人越少。表4住房供給自由競爭的情況下，商品房成本下降后廣州市房價變化情況如果土地和住房皆為壟斷供給，而住房的供給又是固定的，開發(fā)商在追求利潤最大化目的的驅(qū)使下，不會因為成本的降低而降低價格，它總是以第十個行業(yè)的收入和人口定價銷售，則房價、工資門檻與中位行業(yè)工資比、達到該工資的行業(yè)比以及人口比保持不變。這就意味著只要保持現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)政策不變，即使成本大幅度下降，房價也不會下降，而成本的上升，卻往往會導致房價的上漲。為什么前幾年開發(fā)的樓盤成本很低，但仍然以最新的價格銷售？關鍵在于壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)模式為開發(fā)商賺取真正的“最大化利潤”提供了制度保護。（三）改變收入分配后，廣州市房價產(chǎn)生的影響由上面的分析可知，2007年職工月均總收入（加上按揭收入）與商品房每平方米成本之比為0.9265，如果減去因宏觀調(diào)控等因素增加的2411元成本后，則職工月均總收入與商品房每平方米成本比為1.5045。本文以這兩個標準分別調(diào)整1987年、1989年、1995年、1999年四年的購房收入與成本比，同時設按揭比重皆為30%，工薪收入占家庭總收入的比重皆為77.32%，分析收入與成本一致的條件下，貧富分化也即產(chǎn)業(yè)工資基尼系數(shù)對房價的影響，具體結果見表5。表5住房自由供給情況下，調(diào)整購房收入與商品房成本比后的廣州市房價變化情況由表5可知，在土地和住房自由供給情況下，當購房收入與商品房成本比為0.9265時，產(chǎn)業(yè)工資基尼系數(shù)由2007年的0.219下降到1987年的0.089，工資門檻與中位行業(yè)工資比由1.67下降至1.54，達到工資門檻的行業(yè)占行業(yè)總數(shù)的比例由18.87%下降至2.56%，其職工占職工總數(shù)的比例由14.03%下降至7.85%；當購房收入與商品房成本比為1.5045時，產(chǎn)業(yè)工資基尼系數(shù)由2007年的0.219下降到1987年的0.089，則工資門檻與中位行業(yè)工資比由1.27下降至0.90，達到工資門檻的行業(yè)占行業(yè)總數(shù)的比例由35.85%上升至87.18%，其職工占職工總數(shù)的比例由33.57%上升至92.04%。由此可以看出，貧富分化對房價具有兩面性影響：當家庭月均可支配收入低于商品房每平方米成本價時，貧富分化越大，房價趨于升高，但具有購房能力的人也會有限地增加；貧富分化越小，房價趨于降低，而具有購房能力的人也會有限地減少。當家庭月均可支配收入超出商品房每平方米成本價時，貧富分化越大，房價趨于升高，具有購房能力的人逐步減少；貧富分化越小，房價趨于降低，具有購房能力的人逐步增加。這也與人們的常識性認識不同?，F(xiàn)在廣州房價非常之高，超出了一般人的購買能力，卻幾乎沒有下跌的跡象，原因何在？就因為在商品房成本相當高的情況下，因股市、基金飄紅加上外來投機者進入所致的貧富分化加劇，反而形成了一支規(guī)模不容忽視的購買群體，他們支撐著廣州市的房價。在土地和住房壟斷供給情況下，開發(fā)商仍以前10個行業(yè)人口為標準開發(fā)建設商品房與定價銷售，那么隨著產(chǎn)業(yè)工資基尼系數(shù)的不斷降低，則房價會逐步降低，但是達到工資門檻的人數(shù)和行業(yè)基本不發(fā)生變化。一些學者所探討的城市化、投資性購房和投機性購房對房價的影響，實際也屬于貧富分化影響房價的一種類型，即它通過改變各個階層的人口分布與財富分布，進而改變利潤最大化區(qū)位，從而影響房價。遺憾的是，筆者沒有比較詳細可靠的資料，無法分析。但可以肯定的是，這部分人以及潛在的外來購房者對廣州的房價影響很大。因為他們?nèi)藬?shù)多，資金充裕，在相當程度上擴大了廣州貧富分化，進而影響房價。四廣州市房價持續(xù)高位運行的根源探討（一）壟斷供給市場與自由需求市場之間的矛盾是房價高企的根源近年來，隨著廣州經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們收入水平的不斷提高，市民對于住房的需求逐步擴大，但是商品房最重要的載體（土地）卻由市政府統(tǒng)一規(guī)劃出讓。而政府緣于自身位置的制約，不可能及時地把握社會對商品房總量以及種類的需求并且迅速作出反應，總是按照理性管理者的思維按部就班地規(guī)劃出讓或招標土地總量以及類型，從而形成兩種矛盾。一是出讓土地總量遠遠滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)商的要求。如2006年廣州市共出讓各類經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)土地35幅，土地面積206萬平方米，總建筑面積492.33萬平方米，僅及當年銷售面積的37.39%。且這種現(xiàn)象長期存在，每年住宅用地的實際供應一直遠遠低于土地出讓計劃，無法滿足后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)以及市場需求。二是所出讓土地與開發(fā)商對不同類型地塊需求之間的結構性矛盾。如2006年的土地出讓計劃中，市屬八區(qū)的住宅用地面積僅占年度計劃的19%，而廣大市民特別是中低收入者最需要的正是這些交通便利、生活成本較低的市區(qū)房。市區(qū)土地供應日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區(qū)域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。[6]首先，正是政府的土地供給與開發(fā)商對土地的需求之間錯位所產(chǎn)生的矛盾，使得地價飛漲。因為開發(fā)商作為“經(jīng)濟人”，知道在土地供應如此緊缺的情況下，誰獲得了土地，誰就擁有了賺錢的資本。所以他們往往不惜一切代價，高價競標土地。如廣州白云山腳下的云祥路上一幅住宅用地被富力地產(chǎn)以1.8億元拍得，折合樓面地價高達18729元/平方米。這種高地價往往導致更高的房價。其次，商品房的供給與市民需求之間的矛盾也使得房價高企。政府對出讓土地嚴格控制，導致誰開發(fā)越晚，誰獲利越豐，誰出售越晚，誰賺錢越多，所以開發(fā)商們通過囤積土地，減少開發(fā)，囤積住宅，減少放量，僅僅通過滿足少數(shù)人的住房需求便能夠獲得更高的利潤。如2007年前9個月，商品房銷售面積為840.01萬平方米，而竣工面積僅為481.81萬平方米；2006年商品房銷售面積為1316.88萬平方米，而竣工面積僅為986.22萬平方米；2005年銷售住宅面積為808.86萬平方米，而竣工住宅面積為561.92萬平方米。[7]消費者對房地產(chǎn)市場變化的敏感更甚于地產(chǎn)商，在國家對土地控制越來越嚴格的情況下，在商品房供應明顯少于需求的情況下，消費者往往會竭盡全家甚至親友之財力盡快購房，因為晚一步，往往意味著購買不到地段和環(huán)境都中意的房子，也意味著會付出更多的金錢，由此導致房價節(jié)節(jié)攀升。由此可見，計劃經(jīng)濟的供給市場與市場經(jīng)濟的需求市場之間的矛盾是房價高企的最根本原因。（二）經(jīng)營城市是廣州市房價居高不下的政策根源從大多數(shù)城市的實踐來看，經(jīng)營城市往往就是經(jīng)營房地產(chǎn)，廣州也不例外。因為房地產(chǎn)具有生產(chǎn)與消費的時空一致性，消費者不可能因為一個地方房價過高而大規(guī)模到其他地方購房，就像廣州人不可能大規(guī)模到佛山、中山購房一樣。所以依靠房地產(chǎn)經(jīng)營城市不會過多地影響城市競爭力。那么政府怎樣通過房地產(chǎn)經(jīng)營城市呢？具體而言，途徑有六：一是用批租制代替年租制，一次性收取70年的地租費；二是運作土地，低進高出，地方政府以低價從農(nóng)民手中購得土地，經(jīng)過簡單的三通一平或炒作之后，便高價出售給開發(fā)商；三是減少供應，抬高地價，地方政府有意減少出讓或競標的土地總量，或減少某個時段某個區(qū)域某種用途的土地供應量，造成需求大于供給的矛盾，抬高地價；四是有限競標，抬高地價，地方政府在同一時段不推出多幅地塊，而僅是一幅地塊，讓眾多開發(fā)商競爭，抬高房價；五是用批稅制代替年稅制，一次性收取本應分攤在70年的配套費；六是提高稅率，多開稅種，如城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，開征土地增值稅。前四種方式主要是通過抬高地價促使房價上漲，這已為廣州不斷刷新的“地王”所證實，后兩種措施主要是通過增加稅費，加重商品房成本，從而促使房價上漲。到2007年為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納的稅費共達60項，據(jù)一些房地產(chǎn)界人士說，除去地價，單單稅費已占商品房銷售額的27%左右，無疑過高的稅費推動了房價快速上漲。由此可見，經(jīng)營城市是廣州市房價高企的政策性原因。（三）產(chǎn)業(yè)分化是廣州市房價高企的經(jīng)濟根源前面的論述說明了貧富差距過大是導致廣州市房價高位運行的重要因素。那么為什么會產(chǎn)生如此大的貧富差距呢？很多學者認為權力尋租、分配不公是其主要原因。實際上，產(chǎn)業(yè)分化才是貧富分化的根源。它包含兩種類型。一是經(jīng)濟性競爭引起的產(chǎn)業(yè)分化。廣州作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一、中國三大樞紐城市之一，本應以資本技術構成高、知識含量高、附加值高的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為主，但它依靠內(nèi)陸龐大、低廉的勞動力，支撐起本應該向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移的資本技術構成低、知識含量低、附加值低的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。這兩類產(chǎn)業(yè)差距較大，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)競爭力強，勞動生產(chǎn)率高，經(jīng)濟效益好，而相當多的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競爭力不強，勞動生產(chǎn)率不高，經(jīng)濟效益不太好。如2004年，廣州工業(yè)按照勞動生產(chǎn)率排序，前10個行業(yè)平均勞動生產(chǎn)率高達483727.6元，而后10個行業(yè)平均僅31065.8元，前者是后者的15.6倍。產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率與效益的差距導致職工工資的差異。本文對1980～2004年工業(yè)中分行業(yè)的勞動生產(chǎn)率與職工工資進行相關分析，發(fā)現(xiàn)兩者相關性高達0.874，說明正是勞動生產(chǎn)率差距的持續(xù)擴大，導致產(chǎn)業(yè)工資差距不斷拉大，進而持續(xù)拉開人們的收入差距。1980年，高工資階層平均工資為低工資階層的1.31倍，而2006年便擴大到3.45倍，即工資越高的階層，增速越快，工資越低的階層，增速越慢，呈現(xiàn)典型的“馬太效應”。二是因權力壟斷產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)分化。一部分產(chǎn)業(yè)，憑借著壟斷權力，獲得很高的經(jīng)濟效益，其職工工資很高，待遇很好，同時在這些行業(yè)工作的一些人，憑借這些壟斷行業(yè)的特權，中飽私囊。如2006年工資最高的20個行業(yè)中，壟斷行業(yè)或以壟斷為主的行業(yè)竟然多達14個，如電信、航空、國家機關和社會團體、衛(wèi)生、新聞出版、水利管理、科研、高等教育等。更為重要的是，產(chǎn)業(yè)分化不但導致國民收入初次分配中的貧富不均，更直接導致了國民收入二次分配中更大的貧富不均：其一，經(jīng)濟效益越好的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)、壟斷權力越大的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，其隱性的福利待遇也更好，而這些待遇乃是另一種形式的收入；其二，這些產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)很容易上市，即使沒有上市的也給予員工內(nèi)部股，相應的這些產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的員工可能因持原始股而迅速致富；其三，在近年基金飄紅、股市大漲、房價暴漲的情況下，這些產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的員工憑借手中充裕的資金從基金市場、股市和房地產(chǎn)市場賺取了大量的錢財，而那些低效益、低工資產(chǎn)業(yè)的員工因為沒有資金，只能眼睜睜地看著別人賺錢。如來自廣東省統(tǒng)計局的最新調(diào)查數(shù)字顯示，2007年前三季度，廣東城鎮(zhèn)居民人均財產(chǎn)性收入為238.25元，同比增長1.1倍，其中，利息增長85.5%，股息與紅利增長1.4倍，出售藝術品、郵票等其他投資收入增長2倍。實際上，財產(chǎn)性收入倍增的是那些手中資金充裕、信息渠道寬、擁有一定權力的城鎮(zhèn)尤其是廣州市的有錢人。正是國民收入二次分配的不公導致更為嚴重的貧富分化，財富進一步向少數(shù)人集中，在土地供給緊缺以及缺乏高度競爭的條件下，開發(fā)商只需要向這部分人提供住房便能夠達到利潤最大化，房價高漲成為必然。（四）市民不合理的住房消費習慣是廣州市住房需求膨脹的社會性根源市民不合理的住房消費習慣主要表現(xiàn)在三個方面：一是過度看重住房的所有權，把住房與自己的成敗得失密切聯(lián)系起來，擁有住房往往被視為一個人成功的象征。很多市民往往省吃儉用多年去買一套本非必需的住房，結果促成了住房的過度消費，為開發(fā)商提價銷售提供了需求基礎。廣州市民自有住房擁有率高達80%，超過很多西方發(fā)達國家。二是趕潮流，住房要新，裝飾要現(xiàn)代、豪華。人們以買新房為榮，以買二手房為恥，連那些即使已經(jīng)有著良好住房條件的人，也紛紛加入到購買新房大軍中，同樣造成對住房的過度需求。在房價如此高位運行的情況下，2007年一手房與二手房的交易量基本持平，在2004年新房價格不高的時候，新房與二手房的交易量之比為8∶2，而在美國，即使房價較低，新房與二手房的交易量之比也為2∶8。這種“喜新厭舊”從廣州與紐約城市建筑的對比中可見一斑。廣州新房鱗次櫛比，而紐約的新房乃是“萬綠叢中一點紅”。三是市民對住房面積要求越來越高，由80平方米上升到100平方米，再由100平方米上升到120平方米甚至150平方米。如2006年，按照戶籍人口計算的人均居住面積已達27平方米，遠高于地情與廣州相似而收入遠高于廣州的日本人均居住面積15.8平方米，他們的套均住房面積在65～85平方米之間。這就意味著在人口規(guī)模同等的情況下，廣州比日本有著更大的住房需求，在土地供給有限的情況下，這些過度的住房需求必然導致高房價。（五）70年所有權是廣州市住房供給短缺的所有權根源中國在發(fā)展房地產(chǎn)市場時，借鑒香港經(jīng)驗，規(guī)定人們僅僅擁有70年的住房所有權，超過了這一年限，便有條件地收歸國有或由市民有償回購，廣州同樣如此。這一制度通過限制供給，在相當程度上抬高了房價：其一，樓齡越長，人們越不敢購買，銀行也不敢提供按揭，如中國四大銀行皆不給樓齡超過15年的商品房提供按揭，從而把大量的舊房擋在二手房市場之外；二是導致樓齡越長的住房價值越低，人們不愿意整修舊房，導致舊房迅速老化，難以進入二手房市場；三是現(xiàn)在土地緊張，資源緊缺，環(huán)境壓力大，二手房供給不足，主要依賴建設新房，引起地價上漲，造價上升，稅費加重，最終導致房價快速上漲。廣州市二手房交易量在新房價格如此之高的情況下為什么偏低？除了人們的消費習慣外，重要原因就在于70年產(chǎn)權制度。廣州商品房成本為什么飛漲？重要原因就在于基本依賴建設新房供給，而大規(guī)模的新房建設與廣州緊缺的土地、資源以及惡化的環(huán)境產(chǎn)生很大矛盾，最終通過價格的上漲解決問題。為什么土地和資源擁有率遠低于廣州的東京、新加坡相對房價比廣州低？重要原因就在它們以二手房交易為主，而幾十年來建設的二手房基本上能夠滿足人們的住房需求，同時它們又不對土地、資源和環(huán)境產(chǎn)生競爭壓力，所以新建的商品房價格自然也就比較低。由此可見，70年產(chǎn)權制度是廣州市房價高企的所有權根源。（六）區(qū)域發(fā)展水平的差異是廣州市房價高位運行的地理原因前面已論述過外來人口的投資性和投機性購房，以及過快的城市化導致房價上漲。那么為什么出現(xiàn)此種情況呢？很重要的原因就在于廣州與周邊地區(qū)過大的經(jīng)濟發(fā)展水平差距。廣州不同于新加坡，雖然新加坡與周邊國家差距很大，但是它們分屬不同國家，低收入國家的人不可能大規(guī)模到新加坡購房，而廣州與周邊地區(qū)同屬一個國家，并且周邊地區(qū)人口基數(shù)龐大，富裕人口相當多，他們中的很多人想到廣州購房，或因為住，或看中廣州的優(yōu)勢而投資。粗略估計，外來人口購房占據(jù)新房交易量的35%，并且正在成為廣州購房主力。[8]在相當程度上他們推動了廣州房價的攀升。由此可見，區(qū)域發(fā)展水平差異過大是廣州房價高企的地理原因。五建議（一）近期建議（1）迅速擴大土地供給。建議每年的土地供應量兩倍于上一年住房銷售面積，以產(chǎn)生較大程度的競爭，根本性地抑制囤積土地和住房現(xiàn)象。（2）大力推行限價地。即政府在招標土地時，不再以地價高為標準，而是以限定房價為標準出讓土地，平抑房價。（3）發(fā)展多種方式的住房市場。包括政府與房地產(chǎn)企業(yè)合作興建廉租房、經(jīng)濟適用房，企業(yè)為職工自建住房，私人聯(lián)合建設住房，房地產(chǎn)企業(yè)建設商品房等。（4）改革土地出讓方式。不妨申請試點，由區(qū)政府各自招標出讓土地，一次出讓多幅地塊，大幅地塊劃分為小地塊，一個房地產(chǎn)企業(yè)同時只能招標一幅土地，同時對土地儲備達到一定規(guī)模的企業(yè)限制競標。（5）改變一味通過增加稅費的辦法調(diào)控地產(chǎn)。借鑒個人所得稅的方法，按照面積的大小實行商品房