廣州房地產(chǎn)業(yè)2003年回顧與2004年展望

廣州房地產(chǎn)業(yè)2003年回顧與2004年展望

一2003年廣州房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策及行業(yè)環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r直接影響當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)水平和收入水平，并對居民的消費結(jié)構(gòu)及住房的有效需求產(chǎn)生影響。2003年1～10月廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到27413.32億元，同比增長14.9%，超過當(dāng)年初12%的預(yù)期目標(biāo)，城市人均收入超過1400元。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境，在收入不斷增長的背景下，市場對住房的需求有著進(jìn)一步的拉動作用和推動力，市場需求的擴(kuò)大為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了可靠的基礎(chǔ)。此外，城市基礎(chǔ)設(shè)施和大型項目的建設(shè)也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年廣州市重點項目建設(shè)，包括地鐵、大學(xué)城、新機(jī)場等建設(shè)，為廣州房地產(chǎn)市場增添了新的活力。2.落實住房公積金監(jiān)管制度，進(jìn)一步推動住房分配貨幣化住房分配貨幣化是貨幣工作的重點和難點，廣州市住房改革辦公室頒布了《關(guān)于支取住房貨幣補(bǔ)貼問題的通知》、《關(guān)于單位住房基金有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于提取住房公積金有關(guān)問題的通知》，完善相關(guān)制度，規(guī)范操作，擴(kuò)大公積金覆蓋面，積極發(fā)展個人住房委托貸款業(yè)務(wù)，防范貸款風(fēng)險，充分發(fā)揮住房公積金作用，推動住房貨幣化分配進(jìn)程。3.物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展廣州的物業(yè)管理發(fā)展較早，市場也比較成熟，在規(guī)范管理方面有較好的基礎(chǔ)，隨著國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的出臺，廣州市制定了相應(yīng)配套辦法，建立并落實相關(guān)制度，出臺了《物業(yè)管理條例具體規(guī)定》，大力推行競爭機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰市場格局的形成，規(guī)范物業(yè)管理市場，保證物業(yè)管理健康發(fā)展。4.土地市場管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展2003年廣東省經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地實行年度計劃管理，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項目用地的供應(yīng)規(guī)模，同時加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)用地與城市規(guī)劃相銜接。這與2003年9月24日國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號）的精神不謀而合。5.住房消費市場漸趨完善第一，房管部門出臺了切實、有效地搞活住房二級市場措施，主要包括全面清理對已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的種種限制、合理調(diào)節(jié)上市交易收益分配，充分地調(diào)動了居民換購住房的積極性；第二，住房貸款擔(dān)保機(jī)制的進(jìn)一步完善規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為，落實風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，防范和化解擔(dān)保風(fēng)險；第三，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理進(jìn)一步完善，認(rèn)真貫徹了建設(shè)部有關(guān)政策，對照標(biāo)準(zhǔn)，就管理流程、辦件時限、收取要件、內(nèi)部管理制度、費用收取等進(jìn)行了規(guī)范化、現(xiàn)代化管理，創(chuàng)造了良好的住房消費與交易環(huán)境。二2003年廣州房地產(chǎn)發(fā)展情況及特點1.基本情況①開發(fā)投資情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所下降，竣工增加。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增加，增速放緩。據(jù)初步統(tǒng)計，2003年前三個季度廣州市（十區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)完成投資263.80億元，同比增長5.57%，增速同比下降3.2個百分點。2003年各月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資除1～2月保持去年年底增長速度外（同比增長10.2%），三四五月份同比速度均放緩；這三個月的同比增長率分別為7%、-1.3%和2.9%；六月同比增長5.7%，與五月份比有所回升；七八九月的同比增長率分別為-0.6%、2.8%、33.7%。前三個季度，房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積大幅增加，達(dá)525.51萬平方米，同比增長28.76%。帶動竣工率提高至10.1%，同比提高4.4個百分點。其中住宅竣工面積440.24萬平方米，同比增長28.80%，占全市房地產(chǎn)竣工面積總量的比重從2002年同期的83.7%上升至84%；商品房竣工價值90.67億元，比2002年同期增加40.01%。②土地供應(yīng)情況。廣州省政府規(guī)定，從2002年12月1日起所有的經(jīng)營性用地一律進(jìn)入土地有形市場進(jìn)行公開交易，廣州市政府從1997年開始全面實施土地招標(biāo)、拍賣、出讓，但近年來，通過這種方式出讓的土地不足市場土地供應(yīng)量的7%，對市場的影響顯得非常有限。2003年廣州市政府的幾項舉措引人注目：——將珠江新城（未來城市CBD中心區(qū)）辦公、酒店用地價格下調(diào)15%，由2800元/平方米下調(diào)至2380元/平方米，以吸引商務(wù)投資來推動CBD的建設(shè)，拉動城市商務(wù)辦公區(qū)和產(chǎn)業(yè)東移?！獟炫瞥鲎屃酥榻鲁荌3-1，I3-2地塊（2.131億元）和琶洲地塊P2B11（3.2328億元）。并表示今后將采取另外一種土地開發(fā)模式，即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行發(fā)展，進(jìn)而提高土地價值。這將是未來廣州土地開發(fā)的一個方向。——從2003年12月31日后，土地出讓金要一次性繳交。這一系列舉措將給廣州房地產(chǎn)市場帶來長遠(yuǎn)的影響。③商品房供應(yīng)和成交情況。需求量保持穩(wěn)定，但供應(yīng)量有擴(kuò)大可能，樓價面臨下降壓力，房地產(chǎn)項目平均盈利水平下降。伴隨著商品房竣工面積的增加，商品房交樓面積亦明顯增大。2003前三個季度商品房交樓面積451.43萬平方米，同比增長21.71%；其中，商品住宅交樓面積423.93萬平方米，同比增長27.03%；占全市商品房交樓面積的93.9%，同比提高個3.9百分點。前三個季度，廣州市商品房銷售受“非典”影響不明顯，商品房銷售量繼續(xù)增加。全市商品房銷售（含現(xiàn)樓、期樓，數(shù)字不重復(fù)）面積451.43萬平方米，比2002年同期增加80.52萬平方米，同比增長21.71%。其中商品住宅銷售簽約面積423.93萬平方米，同比增長27.03%，占全市商品房簽約面積總量的93.9%。在全市商品房銷售面積中，期樓簽約面積為43.13萬平方米，同比下降4.51%。商品房銷售均價微升。前三個季度全市商品房銷售均價為4159元/平方米，同比增長0.56%；其中，住宅銷售均價為3906元/平方米，同比下降1.46%；期樓銷售均價4581元/平方米，同比上升5.6%。④積壓空置情況。據(jù)廣州市統(tǒng)計局統(tǒng)計，截止到2003年9月廣州市空置商品房總面積仍有約682.54萬/平方米，同比增長7.3%。其中，空置住宅約396.61萬/平方米，同比增加6.50%；空置商業(yè)用房約137.53萬/平方米，同比增加5.47%；空置一年以上的住宅366.83萬/平方米，同比增加10.36%，空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房93.02萬/平方米，同比增加2.28%。以上數(shù)據(jù)充分表明，廣州市商品房市場整體上供過于求，體現(xiàn)出明顯的買方市場特征。2.主要特點2003年廣州市房地產(chǎn)市場特點。①“非典”疫情對廣州市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售影響很小。每年的第一季度均是房地產(chǎn)市場的淡季，2003年首季度房地產(chǎn)市場基本維持2002年末的發(fā)展?fàn)顩r，市場供應(yīng)和成交的變化幅度均不大，市場明顯是蓄勢觀望的階段。第二季度“非典”事件令住宅市場的銷售壓力加大，但也促進(jìn)了開發(fā)商對客戶需求的關(guān)注，生產(chǎn)迎合消費者健康需求的住宅。第三季度樓市開始全面升溫。2003年5月廣州市曾開展“非典疫情對房地產(chǎn)開發(fā)市場影響”的網(wǎng)上調(diào)查，收回企業(yè)問卷491份。調(diào)查表明：一是對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程進(jìn)度的影響；76.8%的企業(yè)認(rèn)為“非典”疫情對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程進(jìn)度完全沒有影響，開發(fā)投資如期完成；19.1%的企業(yè)認(rèn)為只有輕微影響；3.1%的企業(yè)認(rèn)為有較大影響，完成投資有所放慢；1%的企業(yè)認(rèn)為有嚴(yán)重影響，主要原因是施工報批工作推遲或受阻，影響項目開發(fā)投資進(jìn)度。二是對商品房銷售市場的影響：68%的企業(yè)認(rèn)為“非典”疫情對商品房銷售無影響，這部分企業(yè)1～5月商品房銷售簽約面積125.58萬平方米，同比增長34.4%；22%的企業(yè)認(rèn)為只有輕微影響，這部分企業(yè)1～5月商品房簽約面積27.16萬平方米，同比增長3.3%；8.4%的企業(yè)認(rèn)為有較大影響；1.6%的企業(yè)認(rèn)為有嚴(yán)重影響。在認(rèn)為有較大或嚴(yán)重影響的企業(yè)中，二級資質(zhì)企業(yè)只有一家，其余均為三級資質(zhì)企業(yè)，這部分企業(yè)均無大項目。受影響的主要原因是港澳地區(qū)因“非典”原因赴穗人員明顯減少，使商品房外銷受阻，但對全市整個商品房銷售市場影響不大?！胺堑洹币咔橛绊懯谷藗儗Ψ课莸慕Y(jié)構(gòu)與空間、配套與綠化、衛(wèi)生與健康等方面提出更高的要求，從而加大了消化空置房（特別是設(shè)計過時的空置房）的難度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場的變化，適時做出調(diào)整。②居住和投資推升樓市，投資型物業(yè)有取代居住類物業(yè)的趨勢，成為市場的焦點。2003年廣州市房地產(chǎn)市場消費需求旺盛，樓市價格繼續(xù)上漲，這主要是由于居住購房和投資購房兩股合力推升了廣州樓市，但漲勢有所放緩。與往年不同的是，2003年投資性購房呈大幅度上升趨勢。投資型商鋪、投資型寫字樓和投資型住宅成為2003年熱點。傳統(tǒng)居住類物業(yè)讓位于投資類物業(yè)。③熱點分散，形成多區(qū)域、多板塊的競爭與發(fā)展格局。華南板塊繼續(xù)維持35億～40億元的銷售額和100萬平方米左右的銷售量，但不再一枝獨秀，南沙大盤陸續(xù)入世。距廣州中心車程在1小時以內(nèi)的西部，“南?！鹕健敝匦乱痍P(guān)注。即將啟用的新機(jī)場使北部“花都新機(jī)場”沿線出現(xiàn)大盤競爭。2003年影響廣州經(jīng)濟(jì)布局的大事：第一，市府組織南沙開發(fā)推介會；第二，廣州開發(fā)區(qū)擴(kuò)大三倍；第三，廣交會秋季遷址琶洲。這些都進(jìn)一步加快了廣州城市向南向東拓展的方向和步伐。其中南沙和開發(fā)區(qū)作為廣州未來主要的工業(yè)、制造業(yè)中心，將集中大量的勞動人口，刺激周邊住宅需求，黃埔、天河?xùn)|、增城、南沙的房地產(chǎn)開發(fā)在提速。④區(qū)域性熱點凸現(xiàn)樓市亮點。2003年上半年郊區(qū)樓盤仍占市場主導(dǎo)。受多種因素影響，廣州房地產(chǎn)“大盤”數(shù)量之多，開發(fā)規(guī)模之大，均居全國前列。據(jù)統(tǒng)計，廣州占地超1000畝以上的大盤已超過30個。隨著廣州市城區(qū)可開發(fā)土地資源日漸枯竭，使“郊區(qū)化開發(fā)”成為必然，另外非廣州戶籍人士購房比例占50%以上，“郊區(qū)化”越來越受消費者青睞。2003年廣州大盤開發(fā)趨于理性。在城市規(guī)劃滯后，政府“補(bǔ)位”未能及時跟上的狀況下，發(fā)展商遭遇了“大盤降溫快”、“熱點難繼續(xù)”的難題。大項目出現(xiàn)“低開難高走”、“高開走不動”的尷尬局面。因此，2003年廣州大盤普遍采用了如下策略：第一，自我約束開發(fā)量；第二，強(qiáng)化配套和有關(guān)設(shè)施，打造“都市”、“衛(wèi)星城”概念；第三，在文化訴求和服務(wù)訴求上繼續(xù)下大功夫，力爭在“軟件”上勝人一籌；第四，避免價格戰(zhàn)，盡量與對手形成產(chǎn)品差異或文化差異；第五，品牌的影響力逐漸為各大發(fā)展商所重視。此外，漸趨成熟的華南板塊也逐漸暴露出一些亟待解決的問題。2003年11月廣地花園112戶業(yè)主的房產(chǎn)被發(fā)展商重復(fù)抵押即將被法院查封的案例，引起廣州乃至全國業(yè)界的關(guān)注。廣地花園發(fā)生的事，從某種角度來看，就是別的樓盤將會發(fā)生或正在面臨的問題。廣地花園的案例，在中國房地產(chǎn)市場具有代表性。廣地事件，不僅僅在于某些不良房地產(chǎn)商的惡意欺詐，更在于監(jiān)管部門在此事件中的存在失控?？梢娙绾瓮晟品ㄖ平ㄔO(shè)，保護(hù)購房者對房屋的合法財產(chǎn)權(quán)的問題迫切需要得到解決?？偟膩碚f在產(chǎn)品供應(yīng)方面，廣州市房地產(chǎn)市場的樓盤綜合素質(zhì)得到進(jìn)一步提升，但同質(zhì)化趨勢明顯。從2003年廣州市新推樓盤來看，一方面無論是總體規(guī)劃、園林設(shè)計、平面布局，還是裝修特色、景觀利用、智能化程度及樓盤環(huán)境和配套等，均比上一年推出的樓盤有明顯進(jìn)步，樓市更新?lián)Q代的步伐加快，典型的樓盤如凱旋新世界、金碧花園、金碧華府、祈福新村、雅居樂等；另一方面新推樓盤的同質(zhì)化趨勢也日益明顯。郊區(qū)大盤無一例外的以環(huán)境和教育、交通、運動、休閑娛樂等全面高級配套設(shè)施為主要賣點，在小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境營造、戶型設(shè)計、宣傳手法等方面基本雷同，缺乏新意。⑤集中化經(jīng)營趨勢明顯，馬太效應(yīng)更加突出。廣州房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程在加速。大型企業(yè)的盈利空間和潛力較中小企業(yè)大，大公司市場份額越來越大，中小型公司生存空間變窄，而且大公司之間開始強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，如富力地產(chǎn)集團(tuán)與美好置業(yè)這兩個不同專業(yè)領(lǐng)域的品牌企業(yè)正式建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，其資產(chǎn)經(jīng)營、營銷策劃及地產(chǎn)二手業(yè)務(wù)將全面合作，從而使地產(chǎn)行業(yè)的兩家品牌企業(yè)的資源優(yōu)勢得到優(yōu)化整合，整合資源達(dá)到效益最大化。據(jù)預(yù)測3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量有可能減至100家以下。⑥跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展深刻影響著廣州樓市。2003年是廣州房地產(chǎn)商普遍具有“全國視野”的一年。隨著資金、技術(shù)、人才的流動，廣州房地產(chǎn)市場將逐漸變?yōu)橐粋€“全國的市場”，房地產(chǎn)的產(chǎn)品業(yè)將擺脫傳統(tǒng)的“廣式”而走向“多元化”：一是“上京趕考年”，“富力”、“合生創(chuàng)展”、“宏宇”等大公司紛紛投資北京，2003年廣州企業(yè)投資北京資金超過100億元，超過廣州市場投資額的25%以上。二是“外地公司入城熱”，萬科、雅居樂等企業(yè)紛紛進(jìn)駐南海、花都、新塘、南沙這些熱點區(qū)域。三是中小型企業(yè)紛紛“轉(zhuǎn)型”或投資外地中小城市。西部城市成為投資首選。⑦快速擴(kuò)張的中介市場。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的重要組成部分。中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展既是房地產(chǎn)市場運作的必然要求，其發(fā)展水平又是房地產(chǎn)業(yè)走向市場化、規(guī)范化的標(biāo)志。在廣州，中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展尤其令人矚目，這一方面是由于廣州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，市場交易活躍，需要中介機(jī)構(gòu)服務(wù)：另一方面是由于毗鄰港澳，港澳地區(qū)房地產(chǎn)市場成熟早，一些中介公司到廣州來開展業(yè)務(wù)，廣州可以借鑒他們的經(jīng)驗，加快中介服務(wù)的發(fā)展。2003年前三個季度廣州市房地產(chǎn)交易成交總額中90%以上與中介代理機(jī)構(gòu)有關(guān)或直接由中介代理機(jī)構(gòu)促成，這是一個相當(dāng)高的比例，說明廣州市房地產(chǎn)業(yè)的快速、健康發(fā)展，廣州市中介服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為整體房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分。2003年中介服務(wù)業(yè)的相關(guān)管理法規(guī)陸續(xù)出臺，法規(guī)體系逐步健全，實行中介公司資質(zhì)管理，中介人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證；中介公司數(shù)量不斷增多，業(yè)務(wù)面不斷拓寬；大型中介公司的擴(kuò)張速度明顯加快；中介服務(wù)業(yè)的質(zhì)量進(jìn)一步提高，逐步向規(guī)范化、品牌化發(fā)展，其中滿堂紅、中原、合富輝煌、經(jīng)緯、珠江恒昌等中介代理公司在發(fā)展過程中，實施品牌化、規(guī)范化管理，在業(yè)內(nèi)以樹立起良好形象，具備了一定的知名度；外來中介公司開始大舉進(jìn)軍廣州。2003年廣州市房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的特征：一是管理走向規(guī)范化。2003年1月1日新的《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》由市人大頒布以后開始實施，新的條例要求中介服務(wù)人員全員持證上崗，廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所根據(jù)《條例》的要求組織了多次大的房地產(chǎn)中介市場清查活動。二是品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)開始明顯出現(xiàn)，大型中介公司大舉擴(kuò)張，有些公司一年內(nèi)開的分行數(shù)量達(dá)到20多家。國外和外地的著名品牌也開始進(jìn)入廣州房地產(chǎn)中介市場，并且來勢兇猛，一進(jìn)入就迅速開設(shè)了眾多的分行。三是經(jīng)營上從單一型向綜合型轉(zhuǎn)變，從普通的物業(yè)銷售代理向項目投資策劃等較高層次轉(zhuǎn)變，廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在運作上主要有兩種類型：一種是以物業(yè)銷售代理為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如合富輝煌、經(jīng)緯、中原、美聯(lián)、滿堂紅、置業(yè)國際等公司；另一種是以物業(yè)投資策劃為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司屬于此類，這是目前廣州為數(shù)不多的為開發(fā)商提供物業(yè)投資策劃和項目可行性研究的專業(yè)公司，其優(yōu)勢在于擁有較高素質(zhì)的人才。四是加強(qiáng)與銀行、律師行等機(jī)構(gòu)的合作，充分利用中介公司掌握大量客源的優(yōu)勢，分取下游利潤。五是物業(yè)管理與中介代理“聯(lián)姻”。廣州市不少物業(yè)管理公司，利用管理小區(qū)熟悉小區(qū)情況的優(yōu)勢，兼營中介代理服務(wù)，包攬了小區(qū)內(nèi)的樓盤轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、招租，以此項收入彌補(bǔ)管理費的不足。在激烈的競爭和快速的發(fā)展過程中，廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)也開始出現(xiàn)一些問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了發(fā)展，需要拓展新的業(yè)務(wù)，但新業(yè)務(wù)本身是雙刃劍，有時會傷及機(jī)構(gòu)本身。例如，由于現(xiàn)在二手中介收費較低，一些經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向做行紀(jì)，并且越做越大，變成了變相的房地產(chǎn)投資甚至開發(fā)，資金投入量很大，一旦投資失誤，全盤皆輸。2003年5月底廣州市誠安地產(chǎn)，一家曾經(jīng)是行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的二手經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)悄然關(guān)門。誠安地產(chǎn)在1999年曾創(chuàng)下1200萬元的經(jīng)營業(yè)績，2000年和2001年業(yè)績也超過1000萬元。近年來，誠安地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域四面開花：除了參與商業(yè)項目的代理銷售、從事二手中介租賃交易外，參與拍賣物業(yè)的轉(zhuǎn)手炒賣（俗稱“炒樓”、“炒鋪”）是其發(fā)展“副業(yè)”之一，近兩年更投入相當(dāng)規(guī)模資金進(jìn)行此高風(fēng)險的投資行為。由于對市場發(fā)展估計不足，該公司多次高價買入物業(yè)后，無法順利以理想的價格放盤，被迫虧本出手轉(zhuǎn)讓，損失頗大，最終關(guān)門大吉。誠安地產(chǎn)之所以轉(zhuǎn)向炒樓，與當(dāng)前二手中介傭金比例偏低有關(guān)，目前的房地產(chǎn)中介收費受到《國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》的限制，這一法規(guī)出臺于1995年，當(dāng)時的二手交易還很少，收費標(biāo)準(zhǔn)主要針對一手代理業(yè)務(wù)，而二手中介服務(wù)的工作量大大超過一手代理，這應(yīng)該引起行業(yè)主管部門的重視。⑧物業(yè)管理糾紛頻發(fā)。2003年廣州市物業(yè)糾紛引發(fā)社會沖突的事件多次出現(xiàn)，成為“物業(yè)管理”業(yè)界乃至社會各界關(guān)注的熱點，這反映出目前廣州房地產(chǎn)市場存在的一些問題，其中最具代表性的是翠湖山莊和新興白云花園的物業(yè)管理糾紛。新興白云花園是廣州市道路擴(kuò)建工程辦公室（以下簡稱“擴(kuò)建辦”）為內(nèi)環(huán)路拆遷需要而出資購買的住宅小區(qū)。經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)，“道擴(kuò)辦”成立了廣州市悅?cè)A物業(yè)管理有限公司管理該小區(qū)。2002年9月新興白云花園業(yè)委會因不滿悅?cè)A公司的管理，通過公開招投標(biāo)，選聘了華信物業(yè)管理公司，并要求“道擴(kuò)辦”和悅?cè)A公司交出物業(yè)管理權(quán)，導(dǎo)致雙方矛盾激化。同時，“道擴(kuò)辦”對新興白云花園業(yè)委會的合法性提出質(zhì)疑，將核準(zhǔn)新興白云花園業(yè)委會登記成立的白云區(qū)房管局告上法庭，而法庭的審議過程也是一波三折，目前尚未最后結(jié)案。翠湖山莊曾被評為廣州十大明星樓盤，也曾是個樓價一度高達(dá)每平方米萬元以上的豪宅小區(qū)，2003年因為新舊兩家物業(yè)管理公司在小區(qū)的嚴(yán)重對峙沖突并長期“共管”一個小區(qū)而在全國轟動一時。其實，此類個案在廣州的住宅小區(qū)內(nèi)并不少見，如前兩年就有春蘭花園的類似案例。毋庸置疑，物業(yè)管理對于提高城市管理水平、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定起到了積極作用。但是，一段時間里，由于相關(guān)法律責(zé)任權(quán)利關(guān)系不明確，導(dǎo)致很多地方屢屢出現(xiàn)物業(yè)糾紛。要徹底解決這一系列的糾紛，歸根到底就是要從源頭上打破發(fā)展商對物業(yè)管理的壟斷權(quán)，引入市場競爭機(jī)制，堅持搞物業(yè)管理招投標(biāo)，讓所有的物業(yè)管理公司在同一起跑線上競爭。令人可喜的是，新頒布的《物業(yè)管理條例》已做出規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。廣州市國土房管局也出臺了《物業(yè)管理條例具體規(guī)定》，今后發(fā)展商要先搞物業(yè)管理招投標(biāo)才能拿預(yù)售證賣樓。⑨市場營銷策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)的重心。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為逐步規(guī)范，房地產(chǎn)項目營銷手段普遍受到開發(fā)企業(yè)的高度重視，2003年廣州各種房地產(chǎn)營銷活動的，主要特點是緊扣樓盤的定位及特色，以促進(jìn)銷售，提高知名度、美譽度為主要目的，營銷的針對性和效果均比以往年度有較大提升。這些變化表明，開發(fā)商們的確已意識到：從當(dāng)初市場經(jīng)濟(jì)體制下“低手做事、幾乎無須做勢”，到前兩年“泡沫”充斥時，低手做事、高手做勢“再到今天”高手做事、高手做勢，“市場正沿著一條越來越規(guī)范的軌跡發(fā)展，或者說，市場正經(jīng)歷著“價值回歸，本性回歸”的過程。而這些變化，對于購房者來說，無疑具有極大的促進(jìn)作用。三2004年廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析1.2004年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將繼續(xù)面臨較為寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境據(jù)預(yù)測，未來幾年，廣州國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10%以上的穩(wěn)定增長速度，住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長勢頭。此外，國家實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略，積極推動小城鎮(zhèn)的發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)展區(qū)域中心城市，促使大量農(nóng)村人口將向城鎮(zhèn)遷移，對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出了新的需求，也為城市住房建設(shè)提供了新的市場機(jī)遇。2.2004年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得有力的政策支持為促進(jìn)住宅建設(shè)的健康快速發(fā)展，國家將繼續(xù)在財政、金融、稅收、投資和消費等各方面對住宅產(chǎn)業(yè)實施鼓勵優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)市場的健全和發(fā)展提供良好的政策環(huán)境。首先，房地產(chǎn)稅費改革將逐漸減少開發(fā)環(huán)節(jié)稅費，降低房價，減少并降低交易環(huán)節(jié)稅費，促進(jìn)市場流通；增加占有環(huán)節(jié)的稅費，即以不動產(chǎn)稅的形式適應(yīng)房地產(chǎn)具有長期使用性的特點，達(dá)到鼓勵投資、促進(jìn)消費的目的。今后將進(jìn)一步降低商品房交易和再交易的稅費，降低房價，增加投資置業(yè)的回報率，促進(jìn)住房消費。其次，房地產(chǎn)公司上市禁令取消。房地產(chǎn)業(yè)本身是個資金密集型行業(yè)，大發(fā)展必然帶來對資金的巨大需求。在銀行貸款更加嚴(yán)格、房地產(chǎn)預(yù)售門檻進(jìn)一步提高的情況下，依靠賣樓花的定金貨預(yù)付款籌措資金，變得越來越不可行。建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，已成為非?，F(xiàn)實的問題，而上市將成為重要的融資渠道，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)上市有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于借助資本市場完善公司治理結(jié)構(gòu)，有利于提升經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)知名度，有利于改善房地產(chǎn)的競爭格局。3.住宅市場體系進(jìn)一步完善隨著住房貨幣化各項配套政策逐步完善，補(bǔ)貼資金落實到位，對調(diào)動職工的住房消費積極性和提高購房支付能力都將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用，住房消費的潛在需求將轉(zhuǎn)化為有效需求，個人成為房地產(chǎn)市場的消費主力。據(jù)初步統(tǒng)計，廣州、上海等市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、商品化程度比較高的城市個人住房消費占住房消費的比重超過95%。已經(jīng)開始了住房分配貨幣化和公房上市等政策的出臺，將極大地刺激城市居民特別是年輕一代的購房欲望。尤其是二手市場，在以小換大、賣舊置新的住房消費觀念影響下，對于不少家庭來說，住房“從一而終”將成為歷史，從而形成二手樓市的巨大承接力。隨著個人住房梯度消費已成發(fā)展趨勢，住房交易市場日趨活躍，帶動了增量住房的發(fā)展。4.積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的增長點加大力度推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高房屋質(zhì)量，增加住房的有效供給。在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，今后將加大科技開發(fā)投入，鼓勵技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，提倡使用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率和使用覆蓋率，促進(jìn)住宅建設(shè)的整體進(jìn)步，提高住宅的工程、功能、環(huán)境和管理的質(zhì)量。5.珠江三角洲形成城市群，廣州核心地位凸顯隨著珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市間的聯(lián)系也越來越密切，廣州成為珠江三角洲的中心城市，向外輻射能力更大、物流、人流等流動更加頻繁。廣園東路的向東莞延伸、多條高速公路、廣佛地鐵、廣珠鐵路的興建，將各城市緊密聯(lián)系在一起，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。6.2004年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)①市場調(diào)節(jié)機(jī)制不靈活，行業(yè)管理落后。目前，我國房地產(chǎn)市場管理體制還很不完善，尤其是在房地產(chǎn)用地存量比較多，政府無法通過土地供應(yīng)量來調(diào)節(jié)商品房市場供應(yīng)的前提下，缺乏有力的市場宏觀調(diào)控手段，致使目前商品房市場供應(yīng)基本處于放任自流的狀態(tài)，全部市場的自動調(diào)節(jié)；而由于市場調(diào)節(jié)的滯后性，直接導(dǎo)致了目前商品房供過于求，空置量不斷增加的局面。此外，市場信息不公開、不透明，價格、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿沒有充分發(fā)揮作用，政府對市場尚未形成合理的引導(dǎo)機(jī)制，尚未形成完全、公開的市場競爭環(huán)境。②收入與房價的差距仍然是制約房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。我國一直實行低工資、福利制，居民收入水平普遍偏低。雖然，近年來，城市居民收入有所提高，而房價持續(xù)下降，收入與房價的差距在縮小，但在一些大城市，包括廣州市，商品房價距居民的購買能力還有一定的差距，仍未達(dá)到國際通行的房價與居民收入比為3～6倍的合適水平。高房價、低收入的反差，會使部分地區(qū)住房消費能力和積極性受到一定程度的扼制。啟動住房市場關(guān)鍵尚需進(jìn)一步完善配套政策。③開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體素質(zhì)差未得到根本性改變，制約廣州房地產(chǎn)開發(fā)整體水平的提高。目前，廣州絕大部分開發(fā)企業(yè)普遍存在著規(guī)模小，資金短缺，融資能力不足，技術(shù)、管理和人才素質(zhì)差距大等問題。即使是一些近幾年成長起來的大企業(yè)，由于發(fā)展歷史短，自身資金實力不雄厚，主要依賴銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率高，抵御市場風(fēng)險能力差。此外，這些企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的運作管理制度欠規(guī)范。目前，房地產(chǎn)市場進(jìn)入買方市場，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金、管理、策劃等水平提出更高的要求。四2004年廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展望2004年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。但總體衡量，預(yù)計廣州房地產(chǎn)業(yè)在2004年仍將繼續(xù)維持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的格局。2004年廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特點。1.總體交易態(tài)勢穩(wěn)定，成交價格穩(wěn)中有降由于廣州房地產(chǎn)的市場化程度較高，雖然近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資量居高不下，但其主要拉動力并不是來自政策面，而主要來自消費市場。與內(nèi)地城市相比，廣州購房者的消費心態(tài)和消費行為更為成熟和理性；雖然目前廣州存在商品房供過于求的現(xiàn)象，但也有產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷，說明廣州消費潛力巨大，問題在于產(chǎn)品能否真正切合市場需求。使現(xiàn)在商品房供應(yīng)方面，預(yù)計市場供給總量將會繼續(xù)增加，其中城區(qū)盤和二手房所占比重會進(jìn)一步提高。截止到2003年9月全市商品房施工面積高達(dá)3972.86萬平方米，其中新開工面積734.93萬平方米，估計消化這些存量商品房至少需要5年左右的時間，如果再把地產(chǎn)商近年來圈下的地塊都算進(jìn)去，廣州市房地產(chǎn)市場今后幾年的供應(yīng)量將非常驚人。而需求方面，盡管伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民收入的不斷增加，市場需求會有一定的增長，但目前尚缺乏有效刺激需求的利好因素，相對供給而言，商品房市場總體供過于求的局面將會進(jìn)一步拉大，也正是由于這種市場格局的存在，2004樓價的持續(xù)走低是不可避免的。2.市場區(qū)域結(jié)構(gòu)將會均衡發(fā)展由于規(guī)劃重心的調(diào)整和市政設(shè)施的完善，郊區(qū)物業(yè)東、南并舉的市場格局基本形成，但這種局面很難保持長久。預(yù)計從2004年起，廣州西部及北部地區(qū)將會涌現(xiàn)出一批超大型樓盤，樓市最終會打破東部和南部板塊獨領(lǐng)風(fēng)騷的局面，成均衡發(fā)展之勢。最近廣州市人大常委會通過的了《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》，規(guī)定舊城區(qū)的房屋拆遷補(bǔ)償價按市場評估價的120%確定，這無疑加大了在舊城區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本。同時，新的拆遷管理辦法對拆遷方的資質(zhì)提出了更高要求，規(guī)定拆遷公司的補(bǔ)償安置資金存款證明金額不得低于補(bǔ)償安置資金總額的50%。這些條款大大提高了舊城區(qū)房屋拆遷的門檻，將不可避免地導(dǎo)致中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度降低。因此，郊區(qū)物業(yè)將以其便捷的交通條件、完善的配套設(shè)施、優(yōu)美的自然環(huán)境、低廉的生活成本對市區(qū)物業(yè)產(chǎn)生新一輪的沖擊。3.住宅市場保持穩(wěn)定，商鋪市場重新洗牌，寫字樓市場面臨市場供求失衡①住宅市場將保持平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢。預(yù)計2004年拉動住宅市場有以下動力：廣州市城鎮(zhèn)居民實際收入水平持續(xù)提高，購房能力增強(qiáng)；住房分配貨幣化進(jìn)程加快，促進(jìn)潛在的住宅需求得以顯現(xiàn)；銀行利率的下調(diào)和公積金貸款額度的提高對居民利用按揭購房起到推動作用；廣州的區(qū)域輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)，戶口政策的重大調(diào)整，流動人口將成為購房的生力軍；而且，伴隨著廣州市城鎮(zhèn)居民儲蓄的增加和市場化進(jìn)程的加快，居民的投資意識越來越明顯，又將增加對廣州房地產(chǎn)的需求。②商鋪市場經(jīng)過重新洗牌將形成新的發(fā)展格局。2003年是廣州啟動“2010年一大變”的第二年，“大變”工程將令房地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大的變化，地鐵二號線的開通，對沿線商用物業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇，特別是白云、海珠等非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的競爭優(yōu)勢將會大大加強(qiáng)，商業(yè)形勢會發(fā)生較大改變。2003年連鎖超市的海珠搶灘就是這種形勢的預(yù)演。另外，Shoppingmall的興起將使2004年的商業(yè)格局發(fā)生實質(zhì)性的改變，傳統(tǒng)的臨街商鋪的開發(fā)模式面臨新的變革。③寫字樓市場將重新面臨供求失衡的不利局面。經(jīng)過幾十年的建設(shè)，廣州已成為具有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)功能的綜合性特大城市。廣州要實現(xiàn)現(xiàn)代化國際城市的發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)、社會還將有較大的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展在有限空間上的合理分布是發(fā)展經(jīng)濟(jì)中不可忽視的重要戰(zhàn)略問題。產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整對寫字樓市場的影響是雙向的。廣州市的寫字樓市場自1996年來曾經(jīng)連續(xù)5年萎靡不振，2000年末開始階段性回暖，