歷史風(fēng)貌展示區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本

歷史風(fēng)貌展示區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

文本第一章總則第一條為順利實施江陰市南門地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，落實總圖則和分圖則規(guī)定的規(guī)劃控制要求，提出實施規(guī)劃管理及相關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)，特制定南門地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃文本(以下簡稱該文本)。第二條江陰市南門地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(包括圖則和文本)是江陰市南門地區(qū)建設(shè)活動指導(dǎo)性文件，在該范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動的一切單位和個人，均應(yīng)按《城市規(guī)劃法》及江蘇省和江陰市的有關(guān)法規(guī)、條例要求，執(zhí)行本規(guī)劃。第三條本規(guī)劃是《江陰市城市總體規(guī)劃》關(guān)于南門地區(qū)的完善與深化，在規(guī)劃管理和實施時，相互補充，同時起作用。第四條本規(guī)劃內(nèi)容包括圖則和文件兩部分，圖則包括總圖則和分圖則，文件由文本、說明書、現(xiàn)狀報告和研究專題組成。第五條本規(guī)劃經(jīng)江陰市人民代表大會審議通過，經(jīng)江陰市人民政府批準(zhǔn)后，由江陰市城市規(guī)劃管理局負(fù)責(zé)實施。第六條本次規(guī)劃范圍東起花山路，西至錫澄運河，北起環(huán)城南路，南至澄南大道，面積約2.82平方公里。第二章土地利用規(guī)劃與控制第七條南門地區(qū)職能定位為：中心城區(qū)南部的高品質(zhì)的居住區(qū)、商業(yè)服務(wù)延伸區(qū)、體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特色的歷史風(fēng)貌展示區(qū)。第八條南門地區(qū)適宜的居住人口為4萬，社區(qū)配套設(shè)施按4萬人規(guī)模控制。第九條規(guī)劃布局：以總體規(guī)劃所確定的道路網(wǎng)為骨架，形成“一軸，兩心，五區(qū)，五條綠帶”的布局特色。

一軸：虹橋南路的商業(yè)服務(wù)軸，貫通南北，與中心城區(qū)緊密相連。

兩心：以新河、東轉(zhuǎn)河、運糧河的交匯處為主要公共中心，毗鄰路與虹橋南路交匯處為次中心。

五區(qū)：被河流自然分隔的四個居住社區(qū)和忠義街風(fēng)貌區(qū)。

五條綠帶：以現(xiàn)狀河流為基礎(chǔ)，在河流兩側(cè)形成的五條濱河綠帶。第十條規(guī)劃用地平衡表第十一條居住用地規(guī)劃

分為二類，第一類為中密度住宅區(qū)。住宅以多層為主，主要分布在梅園路與虹橋南路之間的街區(qū)和虹橋南路與花山路之間的街區(qū)。第二類為中高密度住宅區(qū)，住宅以高層為主或以多層、高層混合布置，分布在沿錫澄運河?xùn)|側(cè)街區(qū)和沿虹橋南路兩側(cè)街區(qū)。第十二條公共服務(wù)設(shè)施用地規(guī)劃

行政辦公中心位于虹橋南路與前進(jìn)路交匯處，與公共中心毗鄰。

商業(yè)服務(wù)中心位于南門地區(qū)北部，虹橋南路兩側(cè)，主要安排為南門地區(qū)和旅游服務(wù)的商業(yè)服務(wù)類設(shè)施，如百貨、餐飲、旅館、銀行等。為各街區(qū)服務(wù)的基層商業(yè)服務(wù)設(shè)施分散布置在各社區(qū)中心。

文化娛樂中心布置在區(qū)中心，結(jié)合中心公園形成休閑、游樂、文化、活動中心。主要安排放影廳、文化館、歌舞廳、青少年活動室及老年活動室等設(shè)施。

按有關(guān)規(guī)范，規(guī)劃布置其它公共服務(wù)設(shè)施。配套公建項目及設(shè)施控制表

注：□為引導(dǎo)性控制●為指令性控制第十三條重點設(shè)施控制：包括教育、醫(yī)療、商業(yè)金融、文化教育、市政公用、行政管理等各類公用設(shè)施，具體見下表表第十四條本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和代碼均采用國標(biāo)《城市用地分類與規(guī)劃建

設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90)，土地使用性質(zhì)按小類進(jìn)行控制。第十五條土地使用性質(zhì)應(yīng)同圖則控制規(guī)定保持統(tǒng)一，如需變更使用性質(zhì)必須符合江陰市土地利用兼容有關(guān)規(guī)定。土地使用性質(zhì)變更，重要地段的必須城市人民政府審核同意，一般地段須經(jīng)城市規(guī)劃管理局核準(zhǔn)同意。第十六條改建、擴建、新建的建筑使用性質(zhì)應(yīng)同所在地塊的土地使用性質(zhì)一致。第十七條街區(qū)整體成片開發(fā)時，地塊用地界線可根據(jù)實施開發(fā)建設(shè)需要在修建性詳細(xì)規(guī)劃中做適當(dāng)調(diào)整，但土地利用必須符合圖則提出綜合控制要求。第三章道路交通設(shè)施控制第十八條道路網(wǎng)規(guī)劃：路網(wǎng)采用方格網(wǎng)形式。道路分為三級：主干路、次干路和支路。主干路規(guī)劃雙向４－６車道，紅線寬度為40-90m；次干路規(guī)劃雙向４車道，道路紅線寬度24-30m；支路紅線寬度為15-22m，雙向2車道。第十九條公共停車場控制：規(guī)劃停車場面積10.2ha,其中公共停車場占30%，面積大約3ha。共規(guī)劃公共停車場5處，每處面積大約4500-6000m2，停車位每處120-200個車位。第二十條公共設(shè)施停車位配置指標(biāo)采用江蘇省指標(biāo)，并適當(dāng)提高，具體規(guī)定見下表：公共設(shè)施配置停車位最低控制指標(biāo)

第二十一條道路紅線內(nèi)用地屬道路及道路綠化專用，任何與道路交通無關(guān)的建筑和構(gòu)筑物的改建、擴建及新建均不得占用道路用地。第二十二條沿道路兩側(cè)建設(shè)沒有大量人流、車流的項目時，其后退主次干道路紅線距離按下表要求控制。建設(shè)有大量人流、車流項目的后退距離由規(guī)劃管理局酌情另行確定。基本后退道路紅線規(guī)定

第二十三條道路交叉口周圍用地按下表視距三角形要求實行控制。視距三角形用地控制表

第二十四條交通出入口規(guī)定

（1）街區(qū)內(nèi)道路與城市道路相交應(yīng)盡量采用正交布置，如斜交則不宜小于75°。建設(shè)基地位于兩條以上道路時，出入口應(yīng)設(shè)置在級別較低的道路上。

（2）建筑物沿街部分長度超過150米或總長度超過220米時，應(yīng)設(shè)置凈高與凈寬均不小于4米的消防車道。

（3）街區(qū)內(nèi)機動車出入口與交叉口中心點最小距離按下表規(guī)定實行控制。街區(qū)內(nèi)機動車出入口至交叉口中心點最小距離控制規(guī)定(單位：m)

第二十五條道路相交時，側(cè)石半徑控制要求為：主干路與主干路、次干路相交時不得少于20m，主次干路與支路相交時不低15m，支路相交時不低于10m。第二十六條公交站點控制：南門地區(qū)共規(guī)劃公交站點18個，位置見重點設(shè)施規(guī)劃圖。第二十七條南門地區(qū)設(shè)置公共加油站2處，一處位于澄南大道北側(cè)，另一處位于環(huán)城南路南側(cè)。第二十八條河道控制：錫澄運河按五級航道標(biāo)準(zhǔn)控制，應(yīng)天河按六級航道標(biāo)準(zhǔn)控制?？紤]防洪要求，東轉(zhuǎn)河、新河、運糧河上橋梁底標(biāo)高應(yīng)超過黃海高程3.6m。第四章綠地與風(fēng)貌控制一、綠地規(guī)劃控制第二十九條綠地規(guī)劃目標(biāo)：南門地區(qū)規(guī)劃人均綠地為15.6平方米，占建設(shè)用地比例為23.5%，綠化覆蓋率大于40%。第三十條規(guī)劃形成以濱河綠帶和集中公共綠地為主體，街頭綠地、橋頭綠地為輔，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。

規(guī)劃綠地系統(tǒng)由濱河綠帶、公園、街（橋）頭綠地、防護(hù)綠地組成。

（1）濱河綠地控制（2）公園控制

規(guī)劃形成2個公園。

（3）街（橋）頭綠地

規(guī)劃在住宅區(qū)設(shè)置街頭綠地，增加公共綠地空間分布的均勻性，使居民步行300m可到達(dá)街頭綠地或步行500m可到達(dá)綠化帶。在主要道路跨河橋兩端設(shè)置橋頭綠地。（4）道路防護(hù)綠地

在澄南大道兩側(cè)設(shè)置20m寬的防護(hù)綠帶，以減弱大量貨運交通對南門地區(qū)的影響。在南門變電站四周設(shè)置20m寬隔離綠帶，在其南面預(yù)留50m寬高壓走廊隔離綠帶。由于現(xiàn)狀變電站出線比較分散，規(guī)劃建議對進(jìn)出線走廊歸并，節(jié)約高壓走廊用地。城南污水處理廠四周設(shè)置20m寬綠化隔離帶。隔離帶綠化種植選擇合適的樹種，既滿足防噪、防塵等功能要求，又要具有較好的觀賞性。第三十一條綠地率控制：居住用地為40～45%，其中多層住宅區(qū)不低于40％，高層住宅區(qū)不低于45％；中小學(xué)、托幼用地不低于40%；辦公、賓館不低于30%；沿街商業(yè)不低于20%；規(guī)劃平均不低于35%。主干路綠地率不低于20%，次干路不低于10%。公共綠地允許建設(shè)建筑小品和游憩設(shè)施，但總建筑面積不得超過綠地面積的10%，綠地率不低于80%。第三十二條區(qū)內(nèi)所有道路均應(yīng)按規(guī)劃道路斷面配置行道樹和綠化帶。第三十三條河道斷面與駁岸控制：南門地區(qū)河道由于防洪要求較高，建議采用人工駁岸形式。有通航要求的錫澄運河、應(yīng)天河應(yīng)建設(shè)鋼筋混凝土垂直駁岸，其它幾條河道兩側(cè)多為生活岸線，宜用毛石等天然石材建造重力式擋土墻時，形式也可采用臺階式駁岸。二、風(fēng)貌規(guī)劃控制第三十四條南門地區(qū)風(fēng)貌規(guī)劃通過文物古跡、特色建筑或構(gòu)筑物的保護(hù)和設(shè)立風(fēng)貌區(qū)來控制，實行點和面控制相結(jié)合。第三十五條文物古跡保護(hù)

南門地區(qū)的歷史文物古跡現(xiàn)存2處，規(guī)劃予以重點保護(hù)。

（1）十方庵——除保留現(xiàn)有建筑外，在其北側(cè)增加用地，擴大規(guī)模，建議作為民俗展示建筑。規(guī)劃劃定其周圍20m范圍內(nèi)為保護(hù)區(qū)。

（2）五云橋——規(guī)劃保留，建議進(jìn)行修整。結(jié)合濱河綠地進(jìn)行保護(hù)，保護(hù)范圍為橋兩端各20m。第三十六條特色的建筑或構(gòu)筑物的保護(hù)

規(guī)劃進(jìn)行部分保留或恢復(fù)的特色建筑或構(gòu)筑物包括：

（1）老街——規(guī)劃保留忠義街北段75m長，兩側(cè)民居基本按原樣修繕，整舊如舊，保持現(xiàn)有空間尺度。外遷居民，民居作為展覽陳列場所。建議使用石板鋪砌街道，臨河最近處與水埠頭聯(lián)為整體，體現(xiàn)水鄉(xiāng)街巷特色。

（2）傳統(tǒng)民居——規(guī)劃保留忠義街兩側(cè)的典型民居，對164號、167號、178號民居建筑進(jìn)行搶救性保護(hù)，在基本維護(hù)民居格局、建筑風(fēng)格的前提下，對結(jié)構(gòu)加固，外墻粉飾。外遷居民，完善配套市政設(shè)施，安排新的功能。保留的民居四周20m范圍內(nèi)劃定為保護(hù)區(qū)，禁止建設(shè)建筑物。

（3）水鄉(xiāng)小橋——規(guī)劃保留五云橋、八字橋2座石構(gòu)拱橋。石橋兩端各20m劃定為保護(hù)范圍，禁止建設(shè)建筑物。

（4）古井——保留4處古井。

（5）天主教堂保留天主教堂，東、西、北三面20m為保護(hù)范圍，南面與城市道路之間的空地也劃定為保護(hù)范圍，不得建設(shè)任何建筑物。第三十七條歷史風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃

（1）規(guī)劃確定的風(fēng)貌區(qū)位于東轉(zhuǎn)河兩側(cè)，東起規(guī)劃路（花山路西側(cè)并與其平行的新辟道路），西至虹橋南路，北起環(huán)城南路，南至八字橋一線。

（2）規(guī)劃措施：保護(hù)十方庵（文物建筑）、忠義街（街道）、典型民宅（民居）、古井（場所）、河道（水鄉(xiāng)環(huán)境）等；恢復(fù)和再現(xiàn)城門、城墻、牌坊、拱橋等建（構(gòu)）筑物；新建適量文化娛樂、旅游購物等設(shè)施；結(jié)合東轉(zhuǎn)河濱河綠帶建設(shè)，增加開放空間和休閑活動場所，使風(fēng)貌區(qū)成為人們活動休閑、陶冶情趣、展示地方歷史文化傳統(tǒng)的場所。

（3）規(guī)劃建議設(shè)置以忠義街和兩側(cè)民居為中心形成傳統(tǒng)街市風(fēng)情區(qū)；以城墻、城樓、護(hù)城河為主題形成江陰古城風(fēng)貌展示區(qū)；以十方庵為中心形成民俗民風(fēng)展示區(qū)；以保護(hù)的典型民居為主形成傳統(tǒng)民居展示區(qū)；以東轉(zhuǎn)河及兩側(cè)民居為主形成展示“人家枕河”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)；沿河綠地形成休閑游憩區(qū)。第五章建筑管理控制一、建筑間距控制規(guī)定第三十八條建筑物的間距除必須符合消防、抗震、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和文物建筑保護(hù)等方面的要求外，應(yīng)同時執(zhí)行本規(guī)定。

（1）一般情況下，居住建筑日照間距系數(shù)不得小于1:1.2控制。

（2）多層（含中高層）居住建筑間距：多層居住建筑間距，條式建筑按1:1.20～1.25控制；點式建筑，在南北向居住建筑南側(cè)、東西向居住建筑東西側(cè)垂直（夾角＞60°）布置的多層居住建筑，其建筑間距按1:0.85～0.90控制，當(dāng)垂直居住建筑山墻寬度大于16米時，按平行布置居住建筑控制。非平行布置時（夾角≤60°），其最窄處建筑間距按平行布置的居住建筑日照間距控制。

（3）在滿足日照間距條件下，平行布置的條式多層居住建筑南北之間的間距最小不得小于10米，山墻間距不得小于6米，山墻均有居室窗戶、陽臺或開門的，不得小于8米。平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居住）的山墻間距應(yīng)符合城市規(guī)劃，并滿足消防、施工和安全要求。

（4）多層居住建筑地面層為非居住用房時，視同居住建筑控制間距。在建筑密集地段進(jìn)行改建確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核定，其與南側(cè)建筑的間距，可扣除地面層非居住用房的高度計算。地面層設(shè)置層高不大于2.2米的自行車庫等附屬用房時，可扣除其高度計算與南側(cè)建筑的間距。

（5）低層居住建筑與其相鄰低、多層居住建筑的南北向間距，按多層居住建筑間距有關(guān)規(guī)定控制，但最小間距不得小于6米。山墻之間有公共道路的，山墻間距不得小于6米，無公共道路的，應(yīng)視具體情況，滿足消防、施工、通行要求。

（6）高層居住建筑間距：高層居住建筑之間的建筑間距，條式建筑按1:1.20～1.25控制；點式建筑，南北向的，不得小于南側(cè)建筑高度的1倍，且不得小于南側(cè)建筑面寬的1.2倍，其最小間距為30米；東西向的，不得小于較高建筑高度的0.4倍，其最小間距為18米。

非居住建筑與居住建筑的間距：非居住建筑位于居住建筑南側(cè)或東西側(cè)的，其建筑間距按居住建筑間距規(guī)定控制。在符合日照、環(huán)保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時，如山墻無門、窗、陽臺，其間距可酌情減少，平行于城市道路的沿路非居住建筑可與相鄰居住建筑山墻毗鄰建造。

高層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時，其建筑間距應(yīng)不低于《高層非居住建筑之間及高層非居住建筑與其它非居住建筑最小控制間距》規(guī)定的最小控制間距。

（7）非居住建筑位于居住建筑北側(cè)的，其建筑間距應(yīng)符合環(huán)保、衛(wèi)生、消防等有關(guān)專業(yè)規(guī)范規(guī)定，其最小間距（非居住建筑）低層為6米，多層為10米，高層（含中高層）為13米。

非居住建筑的間距：高層（含中高層）非居住建筑之間及其與其它非居住建筑的間距不低于《高層非居住建筑之間及高層非居住建筑與其它非居住建筑最小控制間距》的規(guī)定。

多層非居住建筑平行布置時，最小間距不得小于10米。

高層非居住建筑之間及高層非居住建筑

與其它非居住建筑最小控制間距（米）（8）低層非居住建筑與多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小間距不得小于6米。

（9）醫(yī)院的病房樓、休（療）養(yǎng)建筑、老年公寓、幼兒園、托兒所的教室、活動室及臥室的間距按1:1.55～1.65控制；中、小學(xué)，教學(xué)樓的間距按1:1.40～1.45控制，學(xué)生宿舍按居住建筑間距控制。

（10）不同方位間距折減系數(shù)按下表執(zhí)行。

不同方位間距折減系數(shù)注：○1表中方位為正南向（0°）偏東、偏西的方位角

○2L為當(dāng)?shù)刈≌舷虿贾脮r的日照間距二、建筑后退用地紅線規(guī)定第三十九條建筑后退是指建筑后退道路紅線和建設(shè)用地邊線的最小距離。

（1）建筑物后退建設(shè)用地邊界距離：沿建設(shè)用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的建筑物，根據(jù)建筑性質(zhì)、高度和消防要求，按《各類建筑的最少離界距離一覽表》規(guī)定控制。邊界外是居住建筑的，除須符合離界距離的規(guī)定外，須同時符合建筑間距的有關(guān)規(guī)定。界外是公共綠地、停車場時，各類建筑的最小離界距離按非居住建筑的離界距離控制。

（2）相鄰地塊，當(dāng)一方已經(jīng)退讓超過規(guī)定距離時，另一方如需減小離界距離，必須滿足以下要求：a、符合日照、消防、施工安全要求；b、取得退讓較多方土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)所有者的同意。

（3）地下建筑物的離界距離，不小于地下建筑物深度(自室外地面到地下建筑物底板的底部的距離)的0.5倍，且其最小值為3米。

（4）建筑后退道路紅線：一般建筑后退城市道路紅線距離按《建筑物退后城市道路規(guī)劃紅線最少距離一覽表》執(zhí)行。建筑物后退道路紅線以建筑物最凸出的外墻(含柱)邊線計算。挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的設(shè)置不得影響道路通行安全和通行能力。

沿道路兩側(cè)新建游樂場、展覽館、商場等有大量人流、車流集散的建筑主入口，后退道路紅線距離不得小于8米。

（5）沿河道兩側(cè)新建建筑物，其后退沿河綠帶邊界的距離為3米。各類建筑的最少離界（建筑后退用地邊界）距離一覽表

注：表中，i＝應(yīng)執(zhí)行的日照間距系數(shù)，H＝建筑物高度。第六章市政設(shè)施控制第四十條嚴(yán)格按總圖則和分圖則規(guī)定對市政設(shè)施用地進(jìn)行控制。

（1）公共廁所，人流集中地區(qū)，如商業(yè)街、集貿(mào)市場、文化娛樂設(shè)施等地應(yīng)設(shè)置公共廁所，一般地區(qū)公共廁所服務(wù)半徑不得超過500米，人流集中地區(qū)以300米服務(wù)半徑為宜。

（2）垃圾收集點，服務(wù)半徑不大于100米，四周用綠化隔離，垃圾轉(zhuǎn)運站根據(jù)需要設(shè)置，垃圾轉(zhuǎn)運站和收集點在分圖則中注明位置。

（3）公用電話亭設(shè)置，按照200米服務(wù)半徑設(shè)置，人流集中地區(qū)可力加密設(shè)置。

（4）消防栓沿城市道路布置，每120米設(shè)置一處，服務(wù)半徑150米，街坊面積過大時，街坊內(nèi)應(yīng)增加設(shè)置。

（5）電力、電信、有線電視、網(wǎng)絡(luò)線路建議采用地埋方式敷設(shè)。第七章獎勵與處罰第四十一條建筑基地為公眾提供開敞空間的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按建筑面積補償規(guī)定要求增加建筑面積，但累計增加的建筑面積不得超過原規(guī)定建筑面積的20%。建筑面積補償規(guī)定表

第四十二條開敞空間是指地塊內(nèi)為公眾提供的廣場、綠地、通道等公共使用的室內(nèi)外空間，包括平臺，下沉式廣場和屋頂平臺。開敞空間必須符合下列條件：(1)沿道路、廣場設(shè)置，便于公眾使用；(2)任一方向凈寬度不低于6m，實際使用面積不低于150m2；(3)在樓頂或平臺上設(shè)置時，應(yīng)以凈寬1.5m以上的開放性樓梯或坡道連接基地或道路，且與基地或道路高差在±5.0米(含±5.0m)；(4)提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的，基最大高差為-5.0m至+12.0m，且開放地面層；(5)應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志，并交有關(guān)部門管理或經(jīng)由建設(shè)單位代行管理；(6)常年開放，