房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊

1/1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊ⅩⅩ局集團(tuán)有限公司

目錄

第一章總則(4)

第二章分類和預(yù)算管理(4)

第三章準(zhǔn)入?yún)^(qū)域和土地儲備(5)

第四章項(xiàng)目追蹤和甄選(6)

第五章項(xiàng)目評審和決策(6)

第六章統(tǒng)計(jì)及信息管理(8)

第七章項(xiàng)目融資和評價(jià)(9)

第八章風(fēng)險(xiǎn)防范(10)

第九章品牌管理和人才隊(duì)伍建設(shè)(10)

第十章附則(12)

附件1：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引(13)

附件2房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表(35)

ⅩⅩ局房地產(chǎn)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理指導(dǎo)手冊

第一章總則

第一條為促進(jìn)ⅩⅩ局集團(tuán)有限公司（以下簡稱局）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《ⅩⅩ局集團(tuán)有限公司項(xiàng)目投資管理辦法》，結(jié)合局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際，制訂本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱的房地產(chǎn)開發(fā)指房地產(chǎn)公司在境內(nèi)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房屋及配套設(shè)施建設(shè)并以出售或出租為目的的經(jīng)營行為，包括房地產(chǎn)公司利用自有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及以股權(quán)形式獲取的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

第三條投資發(fā)展部是局房地產(chǎn)板塊管理的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)全公司房地產(chǎn)板塊的綜合管理，對房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和服務(wù);對已開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管、中期評估及終結(jié)預(yù)評估。

第四條本細(xì)則適用于局及房地產(chǎn)公司所屬（控股）的房地產(chǎn)企業(yè)。

第二章分類和預(yù)算管理

第五條局對從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司實(shí)行年度預(yù)算管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)按全面預(yù)算管理要求向投資發(fā)展部上報(bào)下年度的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)算。

第六條局對房地產(chǎn)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行分解，于每年1月底前下達(dá)當(dāng)年房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營指導(dǎo)性計(jì)劃，主要指標(biāo)為營業(yè)收入、銷售額、回款額等，并將此計(jì)劃作為對房地產(chǎn)公司年度考核的重要內(nèi)容之一。

第七條房地產(chǎn)公司須在年度房地產(chǎn)投資預(yù)算額度內(nèi)向局提出項(xiàng)目開發(fā)申請，特殊情況需追加預(yù)算時(shí)，應(yīng)事先申請并履行相關(guān)審批手續(xù)。

第三章準(zhǔn)入?yún)^(qū)域和土地儲備

第八條按照局房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展要求，做強(qiáng)企業(yè)、做精行業(yè)、整合資源、優(yōu)勢互補(bǔ)、樹立品牌的原則，根據(jù)房地產(chǎn)公司現(xiàn)有（含已完）項(xiàng)目的區(qū)域分布、投資總量、市場反映情況以及房地產(chǎn)公司的資源優(yōu)勢情況劃分市場準(zhǔn)入?yún)^(qū)域。按照股份公司文件規(guī)定，我局屬于房地產(chǎn)開發(fā)A類企業(yè)，只能在安徽、上海、浙江、江蘇、江西等區(qū)域內(nèi)經(jīng)營開發(fā)。

第九條不得單獨(dú)跨區(qū)域開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，局房地產(chǎn)開發(fā)若跨區(qū)域開發(fā)應(yīng)與中鐵置業(yè)合作，合作開發(fā)可以不分區(qū)域、不分開發(fā)形式。

第十條房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)宏觀政策與市場情況及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)策略，積極拓寬項(xiàng)目獲取渠道，由單一的市場“招拍掛”獲取土地向資源營銷、項(xiàng)目營銷、品牌營銷和政策營銷轉(zhuǎn)變，提高獲取優(yōu)勢項(xiàng)目的能力，規(guī)避單一營銷渠道帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場競爭力,提升盈利空間。

第十一條房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際，積極探索能夠充分

發(fā)揮自身優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式，將局的綜合優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場競爭優(yōu)勢。

第四章項(xiàng)目追蹤和甄選

第十二條局建立房地產(chǎn)項(xiàng)目信息預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)公司應(yīng)按照年度預(yù)算、區(qū)域準(zhǔn)入和合作開發(fā)等原則，認(rèn)真抓好新項(xiàng)目的追蹤工作，對房地產(chǎn)項(xiàng)目信息進(jìn)行整理、篩選，確定重點(diǎn)追蹤項(xiàng)目，于每月20日前向投資發(fā)展部上報(bào)項(xiàng)目追蹤信息。

第十三條房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，建立健全項(xiàng)目篩選的規(guī)章制度和管理流程，構(gòu)建科學(xué)完善的項(xiàng)目篩選評價(jià)體系，抓好項(xiàng)目的初選和立項(xiàng)工作。

第十四條房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)對重點(diǎn)項(xiàng)目的追蹤，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察，建立科學(xué)的項(xiàng)目立項(xiàng)評審機(jī)制，由房地產(chǎn)公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并按《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引》（參見附件1）的要求，編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

第十五條房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性評價(jià)主要指標(biāo)：銷售收入凈利潤率不低于10%，全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于12%，自有資金稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于16%。

第五章項(xiàng)目評審和決策

第十六條房地產(chǎn)公司應(yīng)建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目評估決

策體系，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目決策審批流程。房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部決策通過后報(bào)局按照投資項(xiàng)目決策流程逐級申報(bào)。

第十七條開發(fā)過程中如涉及重大資產(chǎn)交易、股權(quán)交易等重大事項(xiàng)的應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)查、資產(chǎn)評估、掛牌交易，并按國資委、局相關(guān)規(guī)定辦理。

第十八條投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對房地產(chǎn)公司上報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審，評審的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的不同有所側(cè)重，涉及的主要內(nèi)容如下：國家產(chǎn)業(yè)政策、國家和地方法律法規(guī)、市場環(huán)境及市場定位、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、資金解決方案、運(yùn)作模式及條款、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面。如項(xiàng)目涉及重大運(yùn)作難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素，投資發(fā)展部將組織人員進(jìn)行實(shí)地調(diào)研和考察。

第十九條根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及復(fù)雜程度，項(xiàng)目評審采取局內(nèi)部專家和相關(guān)部門聯(lián)合評審、委托外部專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜以u審等形式。

第二十條項(xiàng)目通過評審后，投資發(fā)展部根據(jù)評審意見修訂后形成房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，向局總經(jīng)理辦公會提交項(xiàng)目議案，局總經(jīng)理辦公會在決策權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行審批，超出決策權(quán)限范圍的，按程序提交局董事會審批。超出局決策范圍的，按決策流程由局向股份公司申請審批。

第二十一條經(jīng)決策審批通過的項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按照決議內(nèi)容執(zhí)行，具體實(shí)施與決議內(nèi)容發(fā)生以下情形時(shí)：用地面積偏差超過10%、容積率偏差超過10%、收購項(xiàng)目股權(quán)比例發(fā)生變動、購地價(jià)格超出決策授權(quán)價(jià)，房地產(chǎn)

公司應(yīng)按程序重新上報(bào)局決策。

第六章統(tǒng)計(jì)及信息管理

第二十二條局對已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)計(jì)快報(bào)制度，房地產(chǎn)公司應(yīng)按《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表》(見附件2)的要求，于每月25日前向局投資部上報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目月報(bào)表，每季度后15日內(nèi)上報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目季報(bào)表及企業(yè)季報(bào)表。

第二十三條為確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，房地產(chǎn)公司應(yīng)指定專業(yè)素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)工作，并保持人員的穩(wěn)定。

第二十四條經(jīng)局決策的項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按照決議內(nèi)容執(zhí)行，積極跟蹤、大力推進(jìn)，并在項(xiàng)目審議通過后每季度后10日內(nèi)向投資發(fā)展部反饋項(xiàng)目推進(jìn)情況，其中涉及簽定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地（項(xiàng)目）“招拍掛”取得、項(xiàng)目因故中止等重大事件，房地產(chǎn)公司應(yīng)在發(fā)生之日起3個(gè)工作日內(nèi)向局投資發(fā)展部上報(bào)書面報(bào)告。

第二十五條房地產(chǎn)公司取得開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)于簽署《土地成交確認(rèn)書》、《土地出讓合同》、《股權(quán)收購協(xié)議》后3個(gè)工作日內(nèi)將項(xiàng)目的基本信息及相關(guān)文件電子掃描版報(bào)局投資發(fā)展部備案。

第二十六條項(xiàng)目實(shí)施過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)與局投資發(fā)展部的聯(lián)系，及時(shí)反饋有關(guān)信息，包括但不限于項(xiàng)目開、竣工時(shí)間、開盤情況、銷售情況、市場反應(yīng)和評價(jià)等情況。

第七章項(xiàng)目融資和評價(jià)

第二十七條房地產(chǎn)公司應(yīng)加快房地產(chǎn)融資體系建設(shè)，積極籌措項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)資金，構(gòu)建科學(xué)完善的融資體系，充分發(fā)揮資金杠桿作用，減輕局資金壓力。

第二十八條在執(zhí)行局批復(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)年度投資預(yù)算過程中，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司實(shí)施以項(xiàng)目為主體的土地使用權(quán)、在建工程抵押等融資模式，構(gòu)建以項(xiàng)目開發(fā)貸款為主體，信托、基金、股權(quán)合作等其他多種融資方式補(bǔ)充的融資體系，充分利用社會資金，為局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的資金支持。

第二十九條局大力推行房地產(chǎn)物資集中采購，設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建安工程統(tǒng)一招標(biāo)，有效提升項(xiàng)目的盈利空間。為調(diào)動開發(fā)各方積極性，投資發(fā)展部在材料采購和建安工程的招標(biāo)上積極協(xié)調(diào)，發(fā)揮各方區(qū)域優(yōu)勢；在同等條件下，參與項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)公司享有工程施工優(yōu)先權(quán)。

第三十條為提高經(jīng)濟(jì)效益，監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施狀況，投資發(fā)展部根據(jù)投資完成及銷售情況對房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目開展中期評估和終結(jié)預(yù)評估。

第三十一條投資發(fā)展部每年年初確定當(dāng)年需進(jìn)行中期評估和終結(jié)預(yù)評估項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)中期評估及終結(jié)預(yù)評估要求及時(shí)提供相關(guān)資料。

第三十二條投資發(fā)展部配合局審計(jì)部做好已完房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評價(jià)工作，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)后評價(jià)工作要求及時(shí)提供相關(guān)資料。

第三十三條為便于局掌握全公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況，投資發(fā)展部每半年向局報(bào)告全局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)執(zhí)行情況。

第八章風(fēng)險(xiǎn)防范

第三十四條為防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真研究國家的房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，提高市場分析和預(yù)判能力，前瞻性地制訂企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向，規(guī)避市場波動給企業(yè)帶來的不利影響。

第三十五條房地產(chǎn)公司應(yīng)健全管理制度，規(guī)范決策流程，認(rèn)真做好擬開發(fā)項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，構(gòu)建符合企業(yè)科學(xué)發(fā)展要求的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。

第三十六條房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家法律法規(guī)和地方有關(guān)要求，建立健全內(nèi)控制度，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)企業(yè)開展正常的經(jīng)營管理活動，切實(shí)履行國有企業(yè)的社會責(zé)任。

第三十七條為切實(shí)規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁任何自然人、社會團(tuán)體、民營企業(yè)采取掛靠、特許等形式以中國中鐵名義運(yùn)作項(xiàng)目，嚴(yán)禁房地產(chǎn)公司將在建項(xiàng)目以各種形式進(jìn)行轉(zhuǎn)包或“以包代管”，放松對項(xiàng)目的監(jiān)管。

第九章品牌管理和人才隊(duì)伍建設(shè)

第三十八條房地產(chǎn)公司要牢固樹立品牌意識，強(qiáng)化品牌理念，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及業(yè)務(wù)要統(tǒng)一使用“中國ⅩⅩ局”品牌，切實(shí)提高“中國ⅩⅩ局”品牌的知名度和市場影響力。

第三十九條局制訂規(guī)范的品牌執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建完善的

品牌管理體系，為房地產(chǎn)公司使用“中國ⅩⅩ局”品牌提供指導(dǎo)和幫助。同時(shí)，應(yīng)建立品牌危機(jī)管理機(jī)制，完善應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)品牌建設(shè)。

第四十條房地產(chǎn)公司應(yīng)從局房地產(chǎn)板塊長遠(yuǎn)發(fā)展和整體戰(zhàn)略利益出發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行“中國ⅩⅩ局”品牌體系標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)用規(guī)范，加大“中國ⅩⅩ局”品牌宣貫力度，不斷提升“中國ⅩⅩ局”品牌內(nèi)涵。

第四十一條房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真做好“中國ⅩⅩ局”品牌的維護(hù)工作，堅(jiān)決杜絕有損于品牌形象的事件發(fā)生。一旦發(fā)生影響品牌形象的事件，應(yīng)在第一時(shí)間向投資發(fā)展部報(bào)告，并妥善做好善后工作。

第四十二條高素質(zhì)的人才隊(duì)伍是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展的根本保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)人才隊(duì)伍建設(shè)力度，著力打造高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，選派政治素質(zhì)好、黨性修養(yǎng)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、工作作風(fēng)硬的管理人員擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

第四十三條房地產(chǎn)公司應(yīng)堅(jiān)持“引培結(jié)合”的方針，在積極引進(jìn)高端房地產(chǎn)開發(fā)人才的同時(shí)，注重采取多種方式加強(qiáng)人才的自主培養(yǎng)，在實(shí)踐中提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)和能力。

第四十四條房地產(chǎn)公司應(yīng)建立完善的薪酬體系，既要大力弘揚(yáng)中國中鐵優(yōu)秀的企業(yè)文化，從精神上提高人才隊(duì)伍的凝聚力和向心力，又要從物質(zhì)上給予必要的保證，實(shí)行符合企業(yè)實(shí)際、兼顧房地產(chǎn)行業(yè)特征的薪酬體系。同時(shí)，應(yīng)深

入研究績效考核體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的績效考核，做到薪酬和績效掛鉤，優(yōu)勝劣汰。

第十章附則

第四十五條本細(xì)則自發(fā)布之日起配合《ⅩⅩ局集團(tuán)有限公司項(xiàng)目投資管理辦法》執(zhí)行，由局投資發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋和修訂。

附件1：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

總論

一、項(xiàng)目的來源及決策理由

二、取得方式和條件

三、開發(fā)和合作模式、公司結(jié)構(gòu)和收益分配方案

第一部分項(xiàng)目基本情況

一、宗地位置及四至

說明宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置及四至、與相鄰物業(yè)的情況，及其他必要的說明。說明與城市標(biāo)志性區(qū)域、建筑物和市政設(shè)施相對位置關(guān)系以及地段的定性描述。

要求圖文并茂：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍，并附四至的現(xiàn)狀照片。

二、地塊現(xiàn)狀、地貌、結(jié)構(gòu)、七通一平、大小配套、周邊環(huán)境影響

1、地塊現(xiàn)狀

（1）說明地勢平坦程度，與周邊地勢比較。

（2）說明地面現(xiàn)狀情況。包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積。

（3）地面現(xiàn)有居民情況。包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。

（4）地下情況。包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文

物古跡、可利用的構(gòu)建。

（5）土地的完整性。是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。

（6）地質(zhì)情況。包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

2、交通狀況

（1）地上公共交通、軌道交通情況。

（2）宗地出行主要依靠的交通方式。

（3）規(guī)劃發(fā)展情況。近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌、道路等對交通狀況有重大影響的工程。

3、現(xiàn)狀生活配套及規(guī)劃情況

要求說明現(xiàn)有生活配套設(shè)施情況，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、郵局、文化、體育、公園、娛樂設(shè)施；規(guī)劃中的應(yīng)說明規(guī)劃情況及實(shí)施進(jìn)度。

要求附圖：周邊道路和設(shè)施、樓盤分布圖。

4、大市政配套

道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴?/p>

說明距宗地距離、成本、接入的可能性，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

5、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉

儲基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況。

三、承諾交地狀況、條件、時(shí)間、用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)

第二部分項(xiàng)目區(qū)域市場分析

一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在國家或地區(qū)的特點(diǎn)，就項(xiàng)目所在區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政建設(shè)、政策扶持、房地產(chǎn)市場規(guī)劃及發(fā)展等方面對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響進(jìn)行分析，尤其對項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的影響。

二、區(qū)域土地市場供應(yīng)分析

要求分析至少近二年以上的土地供應(yīng)數(shù)量、規(guī)模、使用性質(zhì)以及即將上市土地供應(yīng)。判斷項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)有供應(yīng)量、未來供應(yīng)量。并

三、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

要求至少近二年以上房地產(chǎn)年銷售情況、竣工面積、市場存量、去化速度、銷售價(jià)格變化趨勢，并同時(shí)預(yù)測未來三年項(xiàng)目區(qū)域市場的存量、去化速度、銷售價(jià)格變化情況。并著重按業(yè)態(tài)分析周邊在售競爭樓盤情況。并提供相應(yīng)的分析圖表。（當(dāng)年可細(xì)化到月或季度）

（周邊可比較樓盤售價(jià)，2-3個(gè)項(xiàng)目，精簡版也要，完整版可加圖片）

第三部分項(xiàng)目整體規(guī)劃定位分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

說明產(chǎn)品形態(tài)和主題，產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想（建筑形式），主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

二、項(xiàng)目整體定位

1、形象定位

2、客戶定位

1)客戶細(xì)部分析（核心客戶、重要客戶、潛在客戶）

2)目標(biāo)客戶價(jià)值取向分析

根據(jù)項(xiàng)目總體戶型面積區(qū)間和擬定的價(jià)格水平，測算擬定目標(biāo)客戶群體要求的支付能力，同時(shí)以數(shù)據(jù)為支撐，說明目標(biāo)客戶群體購買力高于要求購買本項(xiàng)目的支付能力。

3、產(chǎn)品定位

1）項(xiàng)目產(chǎn)品系的選擇

2）項(xiàng)目的面積配比

3）產(chǎn)品打造的關(guān)鍵點(diǎn)

4、價(jià)格定位

2）設(shè)定價(jià)格的年均增長率，得到項(xiàng)目開盤時(shí)的均價(jià)。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、產(chǎn)品定位與上述規(guī)劃設(shè)計(jì)思路的適應(yīng)性

在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響

3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮

如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮

如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮

如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮

如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。

7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮

如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

四、初步設(shè)計(jì)后的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

提供項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，各戶型及產(chǎn)品建筑面積、層數(shù)等。

本部分應(yīng)主要由設(shè)計(jì)專業(yè)配合完成。

五、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢（“S”）和劣勢（“W”）

從微觀角度、內(nèi)部因素分析，主要從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

2、機(jī)會點(diǎn)（“O”）與威脅點(diǎn)（“T”）

從宏觀角度、外部環(huán)境分析，主要是從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述對項(xiàng)目的影響。

3、項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避可用項(xiàng)目SWOT分析圖說明。

第四部分項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計(jì)劃

一、開發(fā)策略

1、總體開發(fā)策略

按業(yè)態(tài)說明項(xiàng)目開發(fā)次序，原則等

2、總體開發(fā)進(jìn)度安排

結(jié)合市場情況，科學(xué)合理判斷區(qū)域市場的年去化量、去化率和項(xiàng)目的規(guī)劃等因素來擬定分期開發(fā)計(jì)劃。

二、營銷策略

結(jié)合市場情況、開發(fā)進(jìn)度和銷售價(jià)格，科學(xué)合理擬定銷售計(jì)劃。

三、成本控制策略

主要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購階段、施工階段、竣工清算階段等進(jìn)行過程把控。

四、項(xiàng)目組織及人員配置

說明可研和實(shí)施階段人員配置以及機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，是否符合要求及人員缺口。

第五部分項(xiàng)目投資可行性經(jīng)濟(jì)分析

一、測算條件

說明項(xiàng)目投資可行性經(jīng)濟(jì)分析的編制方法，假設(shè)的前提，采用政策、標(biāo)準(zhǔn)公正、合理、合規(guī)。至少包括以下內(nèi)容：

1、項(xiàng)目獲取條件

2、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位

3、分期開發(fā)、銷售、資金運(yùn)用安排

4、成本（稅負(fù)）計(jì)量、分?jǐn)?/p>

5、使用參數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)

二、測算結(jié)果

用數(shù)字和表格說明各項(xiàng)重要指標(biāo)的總體情況。

2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、用地與規(guī)劃指標(biāo)表

4、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表

5、7成本收益測算表

6、土地增值稅計(jì)算表

7、全投資現(xiàn)金流量表

8、自有資金現(xiàn)金流量表

三、資金籌措及安排

1、項(xiàng)目資金安排

（1）資金投入計(jì)劃

各期地價(jià)、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)等比例投入的安排。

（2）資金償還計(jì)劃

結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示項(xiàng)目資金的需求缺口及融資途徑、財(cái)務(wù)費(fèi)用及利息估算

2、項(xiàng)目融資方案

說明項(xiàng)目的融資主體（既有/新設(shè)）、融資渠道、融資結(jié)構(gòu)、融資總額、利率期限、擔(dān)保條件、支付償還方法。

四、盈虧和敏感分析

1、盈虧平衡分析

說明保本售價(jià)、保本銷售量及保本地價(jià)的計(jì)算結(jié)果。

2、敏感性分析

測算土地價(jià)格、售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比時(shí)，毛利率、凈利潤、銷售利潤率、全投資內(nèi)部收益率等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化情況。分析項(xiàng)目對哪些因素的變化較為敏感，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，應(yīng)重視控制哪些因素。

五、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論

說明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析是否可行。

第六部分其它風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目或土地使用權(quán)獲取風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

1、項(xiàng)目或土地合規(guī)性

項(xiàng)目或用地取得的土地合規(guī)性和存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制，項(xiàng)目或土地所有權(quán)歸屬、土地使用權(quán)歸屬，土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目或用地的政府文件和（寫明批號或主要內(nèi)容、復(fù)印件作為附件等）。

2、項(xiàng)目或土地手續(xù)辦理

項(xiàng)目或土地辦理手續(xù)過程可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制，項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)和規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容、復(fù)印件作為附件等）。

3、項(xiàng)目或土地價(jià)值評估

項(xiàng)目或用地取得的土地的價(jià)值評估是否合理和存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制，項(xiàng)目或用地有關(guān)價(jià)值及評估文件（寫明批號或主要內(nèi)容、復(fù)印件作為附件等）。

二、合作風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

1、合作模式風(fēng)險(xiǎn)

指項(xiàng)目股東間合作模式及股權(quán)、債權(quán)出資比例，資金支付到位，收益分配方式等風(fēng)險(xiǎn)

2、合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

指項(xiàng)目利益相關(guān)各方不能或不愿履行合同承諾事項(xiàng)，或不遵守職業(yè)道德，在合作中違法、違規(guī)等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目開發(fā)銷售風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

1、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀況和發(fā)展趨勢對項(xiàng)目開發(fā)的影響及所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2、資金風(fēng)險(xiǎn)

指項(xiàng)目資金來源的可靠性、充足性、及時(shí)性不能保證，利率、匯率變化導(dǎo)致融資成本升高等風(fēng)險(xiǎn)。

3、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

在整個(gè)經(jīng)營管理活動中，由于公司的決策人員和管理人員出現(xiàn)失

誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。

四、政