鄭州金盾未來花園2015年年度營銷方案1

鄭州申泰置業(yè)金盾未來花園2015年營銷方案目錄：PART1:2014年回顧PART2:2015年展望PART3:營銷策略執(zhí)行PART12014年回顧政策回顧銷售回顧市場回顧貨幣政策2014年全年貨幣政策由上半年偏緊到下半年相對寬松，全年兩次定向降準一次降息1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月兩會定調(diào)分類調(diào)控貨幣政策基本取向不變：兩次定向降準信貸政策放寬：由滿足首套貸款需求到放松二套貸款貨幣政策放松：公積金貸款政策調(diào)整、央行降息3月政府工作報告樓市調(diào)控思路：一線城市繼續(xù)增加供應，抑制投資投機性需求，限購政策不退出；高庫存城市，控制住宅用地規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市結構，通過必要的經(jīng)濟手段支持居民合理住房需求，消化庫存；4月22日，下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村合作銀行存款準備金率；5月12日,央行發(fā)布央五條,優(yōu)先滿足首次購房貸款需求;6月9日，對符合要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達到一定比例商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準備金率0.5%8月27日央行宣布定向降息；9月16日央行分別向五大行做5000億元的SLF；9月30日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)文，放松首套房認定標準，首套房利率最低七折，二套房認貸不認房；10月9日，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布住房公積金貸款新政：實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認；11月21日，下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率分別為0.4%和0.25%；12月9日至11日，中央經(jīng)濟工作會議召開；4-9月限購、限貸逐步退出政策回顧行業(yè)政策3月兩會提出“分類調(diào)控”，8月鄭州限購取消，9月限貸取消，11月央行降息，政府相繼出臺各項“救市”政策，后續(xù)救市儲備政策將逐步實施2014年上半年2014年三季度2014年四季度政策性擔保、組合貸限購取消、限貸放松公積金貸款政策調(diào)整政策性擔保：5月7日，發(fā)布貸款新政：個人住房置業(yè)貸款都能申請政策性擔保；組合貸：6月15日起，鄭州可申請組合貸款，公積金繳滿半年就可辦理，最高可以貸款70萬元，首套房首付三成，二套房要首付四成。7月份起，公積金繳滿1年以上才能辦理組合貸；限購取消：8月9日，即日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時，不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等證明；限貸放松：9月30日晚，明確表態(tài)放松首套房標準，支持住房合理消費需求；公積金貸款利率調(diào)整：11月24日，開始執(zhí)行新的貸款利率：5年期以下房貸利率下調(diào)至3.75%，5年期以上下調(diào)至4.25%，下調(diào)幅度均為0.25%；公積金貸款時間調(diào)整：12月8日起，省直職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，即可申請住房公積金個人住房貸款；取消住房公積金貸款擔保費：2015年1月1日起，不再向借款人收取擔保費用；政策回顧市場回顧鄭州市場雖然限購限貸政策已經(jīng)取消、銀行基準利率下調(diào)，但是從2014年成交來看，2015年上半年去化情況存在很大壓力，應保持謹慎樂觀的態(tài)度面對下一年的商品住宅市場2005年-2014年12月鄭州市商品房供銷價分析***單位：萬㎡*單位：元/㎡2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2014年1-12月鄭州市八區(qū)商品房供銷價分析***單位：萬㎡單位：元/㎡注：以上數(shù)據(jù)均為市內(nèi)八區(qū)，來自房管局公布數(shù)據(jù)，其中住宅數(shù)據(jù)包含經(jīng)濟適用房********市場回顧土地市場2014年鄭州市商品住房用地供應計劃及實際完成情況土地成交集中于二七區(qū)、惠濟區(qū)，管城區(qū)位于其次，均以商品住宅用地較多，未來新增銷售面積將進一步加大*************2014年鄭州市土地成交區(qū)域分析*備注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)區(qū)域為市內(nèi)八區(qū)，截止日期為2014年12月份，數(shù)據(jù)來源于中國土地市場網(wǎng)**********************************市場回顧區(qū)域市場市場供應總量為82.62萬㎡，去化總量為82.39萬㎡，供需基本平衡，市場價格存有波動，但整體價格水平相對穩(wěn)定市場回顧區(qū)域市場銷售情況同期相比，整體相對平穩(wěn)，并有小幅增長市場小結1、市場短期去庫存，長期增量加大；2、管城區(qū)供銷比及價格相對比較平穩(wěn)，并有小幅增長；3、限購和限貸政策的放松以及央行降息，使得樓市成交出現(xiàn)階段性回暖之勢，但去庫存仍是上半年樓市主基調(diào)，同時應保持謹慎樂觀的態(tài)度面對15年的商品住宅市場；銷售回顧總認購：3套總認購面積：382.5平方米總認購金額：2336900元總回款：1946900元

項目銷售在2014年11月開始啟動銷售方案，進入銷售期是在12月開始,可以銷售的物業(yè)類型分別是：住宅和地下車位；貨值量：39018799元。客戶分析總結成交客戶基本對本小區(qū)有一定的了解或者有朋友在小區(qū)居住，再或者有親屬在公安系統(tǒng)上班；成交客戶購買的用途自己居住的占少部分，用途基本是辦公、倉庫或員工宿舍；成交客戶的職業(yè)多為私營個體；意向度較高的客戶大部分對產(chǎn)證沒有保障有相當高的抗性；部分客戶對一次性付款也有難度，短期籌齊有壓力；PART22015年展望貨量盤點營銷目標目標分解貨量盤點2015年，總貨值1.73億，重點攻堅29套商鋪，住宅做輔助！對項目剩余貨量進行盤點，商鋪29套，住宅剩余37套，車位剩余38個。備注：截至日期為2015年1月15日，商鋪面積為初步計算面積，需要進一步核實，金額屬于預估金額，需要進行市場調(diào)研進行定價；且車位按15萬/個計算價格。其中8套封閉房不作為銷售計劃之內(nèi)，總面積為1280.6.總金額為638萬元。其中兩套封閉房已銷售，回款158萬。營銷目標我們的目標：1.73億一、2015年5月前，實現(xiàn)住宅和車位整體清盤。二、年底前實現(xiàn)商鋪和儲藏間整體清盤。目標分解5月底前住宅清盤，去化速度達每月至少12套！基本達到一手房的銷量，超越周邊任何小區(qū)的二手房銷量。備注：春節(jié)為傳統(tǒng)市場淡季，銷售任務重點放在春節(jié)之后。為完成目標，每月至少12套。PART3營銷策略執(zhí)行15年清盤策略：5月前車位捆綁住宅一起銷售，后期集中全部力量去化商鋪和儲藏間