上海松江某項(xiàng)目招商定位方案

上海松江“地中海”Shopping-mall項(xiàng)目招商定位(1ST)一、商業(yè)區(qū)分類類本項(xiàng)目屬于地區(qū)區(qū)性商業(yè)區(qū)：：主要分布在在城市的副中中心地帶，目目前主要以大大型連鎖超市市和百貨公司司的分店為主主。在40-50年代的美國(guó)國(guó)，城市的外外圍地區(qū)及大大城市邊緣地地區(qū)，大型地地區(qū)性購(gòu)物項(xiàng)項(xiàng)目以新的零零售開(kāi)元地中中海的形式出出現(xiàn)，這些零零售項(xiàng)目在特特征上重復(fù)中中心地區(qū)零售售設(shè)施的模式式，并能提供供充分的停車車位，而且距距離客戶的住住所更近。鄰鄰里商業(yè)區(qū)：：以滿足片區(qū)區(qū)和社區(qū)需要要為目的，是是目前正在興興起的一種新新的商業(yè)物業(yè)業(yè)形態(tài)，它是是立體化的商商業(yè)步行街，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要要以餐飲、娛娛樂(lè)和休閑為為主。特點(diǎn)：：自然或人為為地鄰街——滿足人們以以街為市的心心理規(guī)模適中中——為社區(qū)或片片區(qū)服務(wù)可變變性——開(kāi)間、層高高富于變換人人性化——更有人情味味，充分體現(xiàn)現(xiàn)包容、寬容容、謙和開(kāi)放放性——景觀、空間間組織、動(dòng)線線組織循環(huán)貫貫通、內(nèi)外富富于溝通和交交流休閑性——以餐飲娛樂(lè)樂(lè)休閑購(gòu)物為為主要服務(wù)功功能有凝聚力力——圍合空間聚聚集人氣，商商氣，使其不不易分散和分分流而且，據(jù)據(jù)研究，街區(qū)區(qū)式商業(yè)物業(yè)業(yè)的人流速度度最慢，人情情味最濃。目目前具有代表表性的鄰里商商業(yè)中心有羅羅馬假日廣場(chǎng)場(chǎng)、玉林生活活廣場(chǎng)，東方方時(shí)代，藍(lán)色加勒勒比以及學(xué)苑苑風(fēng)情港。鄰鄰里型街區(qū)商商業(yè)中心是國(guó)國(guó)際流行的商商業(yè)形態(tài)，也也是最適合社社區(qū)和片區(qū)的的一種商業(yè)形形態(tài)。在發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家，幾乎乎每一個(gè)社區(qū)區(qū)都有一個(gè)鄰鄰里中心。據(jù)據(jù)調(diào)查，有85%的人群會(huì)選選擇就近的場(chǎng)場(chǎng)所進(jìn)行休閑閑娛樂(lè)，70%的人群會(huì)選選擇居家附近近就餐。二、商商業(yè)形態(tài)核心旗艦店：主主要商業(yè)形態(tài)態(tài)是大型百貨貨公司，它們們以群的形式式相連。一般般都在地價(jià)、租租金最高的區(qū)區(qū)域，沿核心心商業(yè)區(qū)分布布。商業(yè)步行行街：一個(gè)城城市的核心商商業(yè)區(qū)都至少少應(yīng)有一條商商業(yè)步行街，它它一般與影劇劇院、銀行、廣廣場(chǎng)相連接。其其特點(diǎn)是既有有底商“以街為市”的特點(diǎn)，又又有新的形式式和功能，并并可能帶來(lái)更更多的人流量量。專業(yè)購(gòu)物物街：由于歷歷史和地理交交通條件等原原因形成的專專業(yè)購(gòu)物街。專專業(yè)購(gòu)物街有有向核心區(qū)外外圍轉(zhuǎn)移和向向?qū)I(yè)零售商商場(chǎng)轉(zhuǎn)化的趨趨勢(shì)。專門零零售商場(chǎng)：是是百貨商場(chǎng)的的一個(gè)分支。如如專門的藝術(shù)術(shù)品店、副食食品低租零售售業(yè)：可以為為低收入人群群提供服務(wù)，也也使低利潤(rùn)零零售業(yè)在城市市中心區(qū)得以以生存。如書(shū)書(shū)店、飾品店店等。低租金金零售提供的的產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的豐富性必必須應(yīng)該維持持，因?yàn)樗鲈黾恿撕诵纳躺虡I(yè)區(qū)整體的的吸引力。三、招商管理現(xiàn)代開(kāi)元地中海海管理運(yùn)營(yíng)的的精髓就是要要把松散的經(jīng)經(jīng)營(yíng)單位和多多樣的消費(fèi)形形態(tài)，統(tǒng)一到到一個(gè)統(tǒng)一的的經(jīng)營(yíng)主題和和信息平臺(tái)之之上。統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)的管理模模式特別適用用于中國(guó)，歷歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)表明，不能能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管管理的開(kāi)元地地中海，會(huì)逐逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終終完全喪失自自己的商業(yè)核核心競(jìng)爭(zhēng)力。這這種情況在國(guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)屢見(jiàn)見(jiàn)不鮮。結(jié)合合項(xiàng)目實(shí)際，具具體操作如下下：第一：要要維護(hù)開(kāi)元地地中海的統(tǒng)一一主題形象、統(tǒng)統(tǒng)一品牌形象象。開(kāi)元地中中海是一種多多業(yè)態(tài)組合的的商業(yè)組織模模式，但它決決不是一個(gè)無(wú)無(wú)序的大雜燴燴，開(kāi)元地中中海必須是一一個(gè)擁有明確確經(jīng)營(yíng)主題和和巨大創(chuàng)造力力的品牌形象象企業(yè)。招商商要始終注意意維護(hù)和管理理好已確定的的經(jīng)營(yíng)主題和和品牌形象。第二：要維護(hù)開(kāi)開(kāi)元地中海的的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃黃金比例。我方比較認(rèn)認(rèn)同零售、餐餐飲、娛樂(lè)52：18：30的這個(gè)開(kāi)元元地中海產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比比例；此比例例特別適用于于超大型綜合合性的開(kāi)元地地中海ShopppingMMall。招商要注注意維護(hù)和管管理好這個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)比例。（這這個(gè)比例當(dāng)然然不是絕對(duì)的的。）第三：：開(kāi)元地中海海的招商目標(biāo)標(biāo)要能夠在功功能和形式上上同業(yè)差異、異異業(yè)互補(bǔ)。在此我們們列出一個(gè)一一般意義上的的招商目標(biāo)分分布列表，供供參考：零售設(shè)施：：核心主力店店：百貨、綜綜合超市等；；輔助主力店店：時(shí)裝、電電器、家居、書(shū)書(shū)店、音像店店等各類專業(yè)業(yè)店；配套輔助店店：不同地區(qū)區(qū)商品特色店店；文化娛樂(lè)設(shè)設(shè)施：核心主主力店：動(dòng)感感影院、科技技展覽等；輔助主力店店：兒童樂(lè)園園等；配套輔助店店：藝術(shù)攝影影、旅行社、網(wǎng)網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施：：核心主力店店：中餐、咖咖啡西餐、美美食廣場(chǎng)、酒酒吧等；輔助主力店店：快餐類、風(fēng)風(fēng)味小吃類等等；配套服務(wù)設(shè)設(shè)施：賓館、寫寫字樓、銀行行、郵局、停停車場(chǎng)等。第四：開(kāi)元元地中海經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式的選擇擇原則。開(kāi)元地中海海的經(jīng)營(yíng)方式式基本有三種種選擇：自營(yíng)、聯(lián)聯(lián)營(yíng)和租賃。我我方認(rèn)為，開(kāi)開(kāi)元地中海畢畢竟是一個(gè)以以零售為主的的商業(yè)組織形形式，而零售售是一個(gè)精細(xì)細(xì)化管理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化化管理要求管管理者加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)控制力度度；另外，相相對(duì)于非主力力零售商戶的的招商條件，核核心主力零售售店必須引入入知名度高的的大商家，故故核心主力零零售店的招商商較困難且招招商條件放得得較寬，造成成核心主力零零售店的提成成或租金收入入偏低。所以我我們建議，開(kāi)開(kāi)元地中海的的發(fā)展商以前前不管是房地地產(chǎn)商抑或是是零售商，在在條件容許的的情況下，核核心主力零售售店盡量自營(yíng)營(yíng)一部分或全全部，這樣一一可以加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)控制力度度，有利于開(kāi)開(kāi)元地中海長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，其其次可增強(qiáng)其其他商戶與之之合作的信心心，第三可以以提高非主力力零售店的提提成或租金收收入；而招非非主力零售商商盡量以聯(lián)營(yíng)營(yíng)為主、租賃賃為輔，這樣樣也可以增強(qiáng)強(qiáng)發(fā)展商對(duì)開(kāi)開(kāi)元地中海的的整體控制力力度。第五：招商商順序。核心主主力店先行，輔輔助店隨后的的原則；零售售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)先，輔助項(xiàng)項(xiàng)目配套的原原則。第六：核心心主力店招商商布局。核心主力店店的招商對(duì)整整個(gè)開(kāi)元地中中海的運(yùn)營(yíng)成成敗，開(kāi)元地地中海輔助和和配套店的引引進(jìn)都有重大大的影響。一一個(gè)超級(jí)連鎖鎖店或超級(jí)百百貨公司的入入駐，常常能能帶動(dòng)整個(gè)開(kāi)開(kāi)元地中海的的順利招商與與管理。另外外核心主力店店對(duì)于人流也也起著關(guān)鍵的的作用，其布布局直接影響響到開(kāi)元地中中海的形態(tài)。開(kāi)元地中中海的核心主主力店適合放放在經(jīng)營(yíng)軸線線（或線性步步行街）的端端點(diǎn)，不宜集集中放置在中中間，這樣才才能達(dá)到組織織人流的效果果。開(kāi)元地中海有必必要建立完善善的信息系統(tǒng)統(tǒng)，以便在招招商時(shí)就能夠夠承諾對(duì)顧客客與商戶提供供信息技術(shù)支支持服務(wù)，最最終為顧客與與商戶都能夠夠提供便利。在開(kāi)元元地中海發(fā)達(dá)達(dá)的國(guó)家和地地區(qū)，發(fā)展商商對(duì)開(kāi)元地中中海的信息系系統(tǒng)建設(shè)都非非常重視；但但國(guó)內(nèi)開(kāi)元地地中海在建立立統(tǒng)一的信息息平臺(tái)方面還還做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠。開(kāi)元地地中海作為一一個(gè)以零售為為主的商業(yè)組組織形式，更更需要精細(xì)化化管理，當(dāng)然然餐飲、娛樂(lè)樂(lè)經(jīng)營(yíng)也需要要精細(xì)化管理理；而精細(xì)化化管理需要數(shù)數(shù)字說(shuō)話；統(tǒng)統(tǒng)一的信息系系統(tǒng)就能提供供決策者、管管理者想要的的數(shù)字以及用用數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)為為顧客與商戶戶服務(wù)。建立統(tǒng)統(tǒng)一的信息平平臺(tái)，進(jìn)行精精細(xì)化的管理理，不但能夠夠?yàn)轭櫩吞峁┕┙y(tǒng)一收銀、消消費(fèi)一卡通等等便利的服務(wù)務(wù)；還能為廣廣大簽約商戶戶提供豐富準(zhǔn)準(zhǔn)確的顧客信信息和市場(chǎng)信信息，甚至于于提供更詳細(xì)細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息息，譬如零售售商品單品進(jìn)進(jìn)銷存信息等等等；更能為為開(kāi)元地中海海自身提供布布局疏密度、品品項(xiàng)搭配、人人員配置、場(chǎng)場(chǎng)地坪效、商商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)信息，便便于開(kāi)元地中中海分析后對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（稀稀缺資源）進(jìn)進(jìn)行無(wú)限再分分