商業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策

商業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策【摘要】：隨著我們國家經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)飛速發(fā)展，交易租賃物變得越來越多，商業(yè)租賃合同也變得越來越重要。本文從租賃合同的概念，商業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)以及防范對(duì)策進(jìn)行闡述，進(jìn)而對(duì)商業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策進(jìn)行詳細(xì)分析，以供同行進(jìn)行參考。【關(guān)鍵詞】：商業(yè)租賃；租賃合同；法律風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策1前言通常來講，商業(yè)租賃合同主要內(nèi)容有相關(guān)的法律適用條件、相關(guān)的爭(zhēng)議情況和解決的方法、商業(yè)租賃合同解約責(zé)任、商業(yè)租賃合同違約責(zé)任、商業(yè)租賃合同雙方的權(quán)利以及雙方的義務(wù)、房屋退租、房屋轉(zhuǎn)租、房屋施工、房屋裝修、出租房屋租金交付方式、出租房屋的保證金、出租房屋開業(yè)時(shí)間、房屋租期以及承租人和出租人的基本信息等等，本文僅從幾點(diǎn)內(nèi)容對(duì)商業(yè)租賃合同進(jìn)行說明。2租賃合同的概念租賃合同主要是指，主人也就是出租人把租賃物交付承租人進(jìn)行使用或者進(jìn)行收益，而承租人向承租人支付租金的合同。出租人就是在商業(yè)租賃合同當(dāng)中收到房租的一方，出租人就是在商業(yè)租賃合同當(dāng)中支付租金的一方［1］。商業(yè)租賃合同屬于轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)的合同，只有房屋收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不發(fā)生商業(yè)租賃房屋財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。承租人使用以后，必須無條件地交還給出租人，不能進(jìn)行處分。3商業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)3.1商鋪裝修損失在我們國家的合同法上面明確規(guī)定，商業(yè)租賃中承租方想要對(duì)房屋進(jìn)行維修或者怎么一些其他的東西必須經(jīng)過出租方的同意，才可以進(jìn)行。出租方也會(huì)在合同當(dāng)中對(duì)商業(yè)租賃當(dāng)中店鋪進(jìn)行規(guī)定，經(jīng)過出租方同意才可以進(jìn)行裝修。一般來說，商鋪裝修，出租方通常都會(huì)留有一些裝修需要的設(shè)施以及相關(guān)的材料，然而，在商業(yè)租賃合同租賃期內(nèi)，出租方未經(jīng)過出租方同意私自重新進(jìn)行裝修，或者增加其他的東西，屬于違約，出租方可以提前終止合同⑵。在商業(yè)租賃期內(nèi)，出租方未經(jīng)過出租方同意私自重新進(jìn)行裝修，沒有證明出租方書面同意的材料，也沒有相關(guān)的證明材料可以說明在店鋪裝修前通知了出租方，那么承租方受到的損失不能受到法院的支持，損失由承租方自己承擔(dān)。所以，在商業(yè)租賃合同中，出租方和承租方必須提前約定好重新裝修時(shí)的相關(guān)條件，在施工的時(shí)候，也必須通知所在地方的物業(yè)，經(jīng)過物業(yè)同意后才可以進(jìn)行施工，這樣可以降低一些沒必要的糾紛，如果出租方要求不能對(duì)店鋪進(jìn)行裝修，承租方也必須保存相關(guān)的證據(jù)，以便隨時(shí)都可以作為證明材料⑶。3.2轉(zhuǎn)租取得的商鋪假設(shè)所租到的商鋪是轉(zhuǎn)租來的，怎么避免一些爭(zhēng)議糾紛呢，主要由以下三種情況：第一，前一個(gè)出租者在商業(yè)租賃合同中約定的商鋪出租限制面積必須為固定的比例，如果超過這些固定的比例，超過的部分則沒有法律效益［3］。這一點(diǎn)沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，主要采取一定的有效措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，比如說，商鋪出租應(yīng)該在本小區(qū)物業(yè)進(jìn)行登記，在物業(yè)查閱出租登記情況，商鋪出租具體面積，如果需要進(jìn)行轉(zhuǎn)租是否需要原出租方書面確認(rèn)同意等等。第二，與前一個(gè)出租者所簽訂商業(yè)租賃合同中，是否寫明禁止轉(zhuǎn)租條款。這些禁止條款必須在商業(yè)租賃合同中寫明，如不寫在合同中，可能會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的時(shí)候可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)租賃合同失效［4］。第三，如果承租方和出租方的商業(yè)租賃合同中沒有說明關(guān)于轉(zhuǎn)租條款，也沒有寫明禁止轉(zhuǎn)租，這樣承租者是否可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租。這樣的情況承租者不一定能進(jìn)行轉(zhuǎn)租，出租方可以證明出租方知道可以轉(zhuǎn)租的，或者租方知道可以轉(zhuǎn)租的情況下，六個(gè)月沒有反對(duì)意見的，這樣的轉(zhuǎn)租合同是有效的，承租者可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租。當(dāng)然，為了防止一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，在商業(yè)租賃合同中還應(yīng)該寫明轉(zhuǎn)租情況，以及相關(guān)的違約情況，盡可能地降低侵權(quán)行為發(fā)生。3.3開業(yè)日、計(jì)租日、裝修期或免租期對(duì)于出租方來講，一般都是在商業(yè)租賃合同當(dāng)中對(duì)開業(yè)日、計(jì)租日、裝修期或免租期固定時(shí)間囹。固定這些時(shí)間對(duì)承租方是不利的，我們國家相關(guān)法律規(guī)定，商鋪營業(yè)前必須要有相關(guān)的審批文件，消防安全監(jiān)察文件。消防驗(yàn)收合格文件以及相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照等等，如果是相關(guān)的商品，還要有食品流通許可證、衛(wèi)生監(jiān)督許可證、產(chǎn)品合格證等等一系列的合格證。商鋪在裝修期間進(jìn)行維修，超過期限應(yīng)該按照商業(yè)租賃合同規(guī)定繳納房租。如果在租賃合同當(dāng)中增加了一系列非出租方緣故而延長(zhǎng)裝修期，沒有按照規(guī)定日期進(jìn)行開業(yè)，可以與出租者進(jìn)行協(xié)商開業(yè)日期，盡可能地減少承租方的損失⑸。假如相關(guān)的驗(yàn)收合格文件或者營業(yè)執(zhí)照，合格證等沒有按照規(guī)定日期下發(fā)而導(dǎo)致延長(zhǎng)裝修期，也可以與出租者進(jìn)行協(xié)商，這樣就可以大大降低了承租方的損失。4商業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策4.1承租人未經(jīng)出租人認(rèn)可，自行修繕租賃房屋造成損失第一，假如出租的房子需要進(jìn)行維修的話，承租人必須通過電話通知出租人，或者邀請(qǐng)出租人去出租的房子進(jìn)行查看情況，查看具體的維修內(nèi)容，給出合理的修復(fù)時(shí)間，如果出租人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有對(duì)房子維修好，應(yīng)該給予一個(gè)合理的解釋，并規(guī)定最后期限，如果承租人沒有給出解釋，承租人可以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修復(fù)，保存好發(fā)票，將修復(fù)的價(jià)格通知承租人，并給予報(bào)銷，或者減少租金［6］。第二，出租房子簽訂房屋出租合同的時(shí)候，出租人和承租人必須將房屋維修事項(xiàng)作出明確說明，標(biāo)明各自的責(zé)任，約定維修的期限。如果在房屋出租合同上面沒有約定相關(guān)事項(xiàng)的時(shí)候，房屋維修事項(xiàng)應(yīng)由房屋出租人承擔(dān)。4.2不定期的租賃合同，雙方均可以隨時(shí)解除不管商業(yè)租賃合同租賃期有多長(zhǎng)，都必須簽訂書面合同，在租賃合同當(dāng)中一定要規(guī)定明確的租賃期限，具體的日期。假設(shè)在合同當(dāng)中沒有寫明租賃期限，雙方也沒有具體規(guī)定，這種情況屬于不定期租賃合同，雙方隨時(shí)都可以解除租賃合同⑺。4.3承租人延付或者拒付租金，造成出租人損失在商業(yè)租賃合同當(dāng)中必須寫明租金價(jià)格，租金支付的期限，租金支付的寬限期以及租金支付方式等等，假如承租人沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將租金支付給承租人，承租人可以通過電話或者是上門訪問的方式要求承租人支付房租。如果承租人拒絕支付租金，承租人可以選擇立即解除合同㈤。4.4簽訂的房屋租賃合同無效，造成承租人損失第一，在簽訂商業(yè)租賃合同的時(shí)候，協(xié)商的租賃期限必須小于二十年，如果租賃合期限大于二十年，在法律上規(guī)定，超過二十年部分是無效的，必須重新進(jìn)行簽訂。第二，假如出租的房子屬于轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人必須出示相關(guān)的證明，還應(yīng)該出示轉(zhuǎn)租人與原來出租人的商業(yè)租賃合同，在原來出租人同意下才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租房子，原來出租人親自到場(chǎng)或者出示原來出租人同意轉(zhuǎn)租書面確認(rèn)函，并且保存原來出租人同意轉(zhuǎn)租書面確認(rèn)函復(fù)印件。第三，在出租房子的時(shí)候，承租人應(yīng)該讓承租人拿出出租房子有效憑證，并且將復(fù)印件留存㈤。5結(jié)束語綜上所述，對(duì)商業(yè)租賃合同進(jìn)行審核的時(shí)候，一定要注意每一個(gè)問題，只有考慮周全，才可以大大降低法律風(fēng)險(xiǎn)，法律工作相關(guān)人員必須有耐心，細(xì)心地對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行考慮處理。參考文獻(xiàn)［1］江蘇省高級(jí)人民法院民一庭課題組.商業(yè)地產(chǎn)租賃案件審判疑難問題研究［J］.法律適用，2017(05):74-80.⑵陳杰.商業(yè)房屋租賃合同解約中應(yīng)注意的問題［J］.全國商情(經(jīng)濟(jì)理論研究),2014(20):93-94.［3］王欣亮，向春蘭.商業(yè)地產(chǎn)租賃常見法律問題解析［J］.法治論壇，2014(01):336-344.陳杰.商業(yè)房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意的問題[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013(06):1