2011年5月天都項目營銷策略案

永順·北辰天都

項目營銷推廣策略案xx地產(chǎn)·合肥2011年5月《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！聯(lián)系房地產(chǎn)商域網(wǎng)：>>前言>>區(qū)域發(fā)展及市場分析>>價值挖掘及項目定位>>營銷策略報告體系萬事開頭難！永順·北辰天都為安徽永順集團在合肥開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目項目的開發(fā)成功與否，關系到永順集團長期發(fā)展戰(zhàn)略！案名闡釋北辰天都1、北極星；2、喻指帝王；3、代指帝都。帝王的都城中國故宮由案名想到的！美國白宮俄羅斯克里姆林宮英國白金漢宮法國凡爾塞宮我們想到了什么？權勢威嚴的核心標志榜樣歷史政治政治恢弘的華麗的精致的尊貴的非凡的氣勢磅礴統(tǒng)領優(yōu)越的環(huán)境高不可攀在建筑和生活上，我們能汲取那些要素？精粹皇家服務小結我們的北辰天都是不是具有這樣的要素？一個提前的設想——代言北城人居的項目進一步北城第一府邸>>前言>>區(qū)域發(fā)展及市場分析>>價值挖掘及項目定位>>營銷策略報告體系從城市發(fā)展中尋找市場空間從區(qū)域競爭中尋找市場機會城市宏觀發(fā)展城市規(guī)劃/大合肥以建設具有全國影響力的區(qū)域特大城市為目標，按照“中心集聚，組團拓展，區(qū)域協(xié)同”的思路，深化“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略合肥“141”戰(zhàn)略規(guī)劃圖一核心?將建設由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務文化新區(qū)構成的中心城區(qū)；

四副心?以店埠為核心，包括合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園、肥東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、撮鎮(zhèn)、橋頭集，加快形成東部城市副中心；以北部新城為核心，包括雙墩、三十頭、雙鳳，形成北部城市副中心；?以國家創(chuàng)新型試點市示范區(qū)為核心，包括南崗科技園、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、柏堰科技園、小廟，形成西部城市副中心；?以上派為核心，包括桃花工業(yè)園、新港工業(yè)園、桃花、嚴店，形成西南部城市副中心。2+1城市新名片——一條金廊，北含明珠，南綴寶石、中銜翡翠

?明珠：雙鳳湖和張橋水庫是北部組團核心區(qū)兩顆耀眼的明珠

?寶石：濱湖新區(qū)核心區(qū)是鑲嵌在巢湖岸邊一顆璀璨的寶石

?翡翠：老城區(qū)環(huán)城公園是一條奪目的翡翠項鏈

三者共同打造合肥市面向21世紀的城市新名片。

——合肥層面：合肥市生態(tài)型城市形象的集中展示區(qū)之一

——北部組團層面：合肥市北部組團的形象示范區(qū)

——核心區(qū)層面：廬州北翼明珠——玉帶串珠、城湖一體、水綠相間、三翼組團、環(huán)湖七島、珠落玉盤、城市T臺、生態(tài)U廊本案城市規(guī)劃/形象展示北城依托區(qū)域原生態(tài)環(huán)境——五湖連珠，成為展示生態(tài)合肥的一張名片。城市規(guī)劃/北城新區(qū)依托北部原生態(tài)自然景觀資源，走生態(tài)城市之路，打造休閑旅游的現(xiàn)代化新城。北部組團將依托區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境資源，把組團打造成：?創(chuàng)造高品環(huán)境人居新生活——塑造“宜居之城”?推進都市城郊農(nóng)業(yè)園區(qū)化——做優(yōu)“生態(tài)之城”?發(fā)展健身休閑觀光旅游業(yè)——構建“休閑之城”成為國內具有示范意義的宜居的、休閑的、旅游的現(xiàn)代化生態(tài)新城。并依托廬陽產(chǎn)業(yè)園、雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等，做強地區(qū)新型加工制造業(yè)——打造“制造之城”，依托生態(tài)農(nóng)業(yè)和商貿物流業(yè)——打造“商貿之城”。本案城市規(guī)劃/交通規(guī)劃蒙城路連接中心城區(qū)、北部新城、兩淮地區(qū)，成為大合肥的中軸線。（1）依托外交通放射線向五個方向伸展，形成星形的空間形態(tài)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，帶動蒙城北路（長豐段）周邊的地區(qū)的開發(fā)建設、景觀優(yōu)化以及生態(tài)品質的提升，推動合肥北部組團的快速發(fā)展。（2）塑造蒙城北路沿城市形象和提升城市品位，打造合肥北部門戶的迎賓景觀大道。（3）蒙城北路連接城市的中心和環(huán)城高速，直接銜接合肥新橋機場和兩淮地區(qū)，城市主干道之一。從城市現(xiàn)狀及發(fā)展來看，長江路以及金寨—蒙城路作為城市的中軸線，具有不可替代的地位。本案蒙城路阜陽路合淮同城化地區(qū)包括合肥中心城區(qū)、淮南中心城區(qū)、長豐縣、鳳臺縣、以及肥西縣和肥東縣北部。輻射影響區(qū)包括肥西縣、肥東縣、壽縣、定遠縣，區(qū)域總人口約500-550萬人。合淮同城化空間發(fā)展戰(zhàn)略要點：?交通體系一體化?產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟一體化?城鄉(xiāng)功能一體化?生態(tài)環(huán)境一體化在安徽省經(jīng)濟圈規(guī)劃中，將形成“一區(qū)五軸，五極多點”的區(qū)域空間組織結構。一區(qū)五軸：以合肥、六安為核心的城鎮(zhèn)密集區(qū)，五洲指合巢蕪發(fā)展軸、合安發(fā)展軸、合淮發(fā)展軸。本案位于合淮發(fā)展軸，屬于城市發(fā)展方向之一。本案合肥市北部組團位于合淮發(fā)展軸，屬于合肥未來市域次中心。城市規(guī)劃/發(fā)展機遇?北部組團是合肥“141”發(fā)展戰(zhàn)略的重要組團部分，是未來合肥的重點區(qū)域?合肥市北部組團位于合淮發(fā)展軸，屬于合肥未來市域次中心?圍繞“五湖連珠”發(fā)展房地產(chǎn)休閑旅游業(yè)，是北城重點發(fā)展的行業(yè)?本案位于北部組團核心區(qū)域的啟動區(qū)，交通十分便利：蒙城北路快速公交通道及阜陽路核心區(qū)域，北連接高速路直達新橋機場及兩淮地區(qū)“南有濱湖，北有北城”，北城處于發(fā)展上升階段，在大發(fā)展中，房產(chǎn)開發(fā)建設也需要一個標桿！小結市場競爭雙墩版塊雙鳳版塊北二環(huán)版塊區(qū)域市場分析處于北城競爭版塊的核心地段，世紀金源等大型開發(fā)商進駐提升區(qū)域品質和市場關注度與全市樓盤價格相比，本區(qū)域是住宅價格相對較低的區(qū)域，屬于合肥樓市的價格洼地，版塊內樓盤開發(fā)水平相對市區(qū)水平落后，給本案提供了廣闊的市場空間本案樓盤名稱總建面（萬㎡）容積率物業(yè)類型主力房型后續(xù)供應（萬㎡）均價新慧金水岸722.3多層、高層106、123554400科瑞北郡102.99多層、高層70-11034200半島一號760.89小高層、別墅140-300405500世紀金源2003.5綜合體200國強幸福彼岸151.8多層、小高層89、9611多層4200高層3800?物業(yè)類型：多層、小高層、高層為主，別墅、洋房為輔?主力戶型：87-124㎡兩房三房為主?市場均價：3800-4400元/㎡（不含半島一號）?主力客戶：雙墩區(qū)域客戶，長豐客戶占60%，40%來自合肥市區(qū)及外地客群?市場存量：區(qū)域總建面約400萬平米，未來可售約300萬平米雙墩板塊分析世紀金源雙鳳板塊分析?物業(yè)類型：多層、小高層、高層為主，公寓為輔?主力戶型：58-127㎡一房兩房三房為主?市場均價：4000-5000元/㎡?主力客戶：周邊區(qū)域客戶，長豐客戶，市區(qū)客戶，外地客戶?市場存量：區(qū)域總建面約250萬平米，未來可售約100萬平米。樓盤名稱總建面（萬㎡）容積率物業(yè)類型主力房型后續(xù)供應（萬㎡）均價群盛共和城721.78多層、高層86、89355000北城明珠182.57高層44-84104000恒泰城品252.3高層89-12455000恒泰風格城市352.3高層60-7035預計5000潤地星城302.8多層、高層75-13530預計5000潤地星城雙墩版塊雙鳳版塊北二環(huán)版塊本案區(qū)域客戶多來自長豐，以雙墩、雙鳳為主，外地客戶占據(jù)相當?shù)谋壤詢苫礊橹?，同時也吸引力市區(qū)年輕的購房群體長豐及周邊客群市區(qū)客戶區(qū)域客戶分析?雙墩區(qū)域客源，長豐客群占60%，40%來自合肥市區(qū)及外地客群。?雙鳳區(qū)域客源，長豐客群占50%，合肥市區(qū)客源占30%，外地客戶占20%。阿奎利亞對合肥市區(qū)客群的影響力是區(qū)域中最突出的。?北二環(huán)版塊客源，合肥市區(qū)客源占50%，長豐客群與外地客戶占50%。競爭對手分析潤地·星城北城核心?30萬平米都市優(yōu)尚生活位置蒙城北路與金梅路交口西北規(guī)模300000M2

容積率2.8綠化率40%物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓建筑形式多層、小高層、高層、公寓建筑風格新古典主義戶型面積81-109銷售價格預計高層4700多層5200銷售情況6月份推3棟多層2棟高層約250套后期供應尚未開盤，新盤入市項目賣點區(qū)域、產(chǎn)品、品質、國際化綜合體92.02㎡三房兩廳100.43㎡三房兩廳81.16㎡兩房兩廳戶型分析戶型亮點?以兩房三房為主?戶型舒適?通透戶型較多?格局方正?面積控制較好戶型不足創(chuàng)新不足，贈送面積較少91.03㎡兩房兩廳82.47㎡兩房兩廳104.45㎡三房兩廳位置蒙城北路與金梅路交口西北規(guī)模72萬平米容積率1.78綠化率43.6%物業(yè)類型住宅、商業(yè)建筑形式多層、小高層、高層TOWNHOUSE

建筑風格現(xiàn)代簡約戶型面積81-102銷售價格5000元/平米銷售情況三期在售后期供應35萬平米項目賣點規(guī)模、生態(tài)、園林、區(qū)位群盛·共和城72萬平米超大國際生態(tài)住域競爭對手分析戶型分析82㎡兩房兩廳102.85㎡三房兩廳85㎡兩房兩廳89.93㎡兩房兩廳92㎡兩房兩廳99㎡兩房兩廳戶型亮點?以兩房三房為主?有一定贈送面積?面積控制較好?部分戶型雙陽臺戶型不足塔樓式，部分戶型全朝北格局不方正浪費面積較多市場小結?合肥城市版塊變遷，北部組團區(qū)域將是城市未來熱點區(qū)域?合肥市處于城市快速發(fā)展階段，區(qū)域住房市場供需兩旺?區(qū)域內項目規(guī)模普遍較大，后續(xù)供應量大，競爭激烈?產(chǎn)品主要以80-120平米兩房三房自住型產(chǎn)品為主?各開發(fā)項目開發(fā)及營銷水平較合肥市區(qū)項目落后區(qū)域市場產(chǎn)品同質化十分明顯，賣點相同；本案需突破現(xiàn)狀，飽和中制造稀缺，抓住市場機會點，實現(xiàn)差異化定位！競爭分析

本案潤地星城恒泰城品群盛共和城新慧金水岸地段

規(guī)模

自然環(huán)境

周邊環(huán)境

未來配套

教育配套

產(chǎn)品

營銷

價格

中高中低好

中

差

目標紅色目標高市場金字塔模型高檔低檔中檔北城明珠瑞龍花園科瑞北郡阿奎利亞群盛共和城潤地星城世紀金源？本案市場機會點>>前言>>區(qū)域發(fā)展及市場分析>>價值挖掘及項目定位>>營銷策略報告體系項目分析項目基本概況?位置：蒙城北路與金梅路交口?總占地面積：64600㎡?總建筑面積：200200㎡?容積率：3.1本案項目四至項目北至：金蘭路北側主要為空地項目南至：金梅路南側在建小區(qū)（群盛共和城）安康醫(yī)院項目東至：鳳巢路東側神行太保文武學校項目西南：金梅路南側在建小區(qū)（群盛共和城）項目西至：蒙城路西側在建小區(qū)(潤地星城）區(qū)域價值體系分析

成長價值遠期100萬人生活區(qū)域、180平方公里規(guī)劃建設用地、合肥城市發(fā)展副中心合肥北城中軸中心節(jié)點，雙向聚合輻射能力規(guī)劃價值土地存量大帶來的規(guī)劃空間靈活，可塑性強；高起點規(guī)劃，高標準配套以及政府打造意愿強烈未來3年超過300萬方的商品住宅供應放量將強化聚焦市場，為區(qū)域導入大量客戶群體大量知名開發(fā)商進駐，將成為合肥下一個最具活力的開發(fā)區(qū)域交通價值合淮同城化交通要道，串起外地居民的“同城”夢想目前已有蒙城北路阜陽北路，距新橋機場僅15分鐘車程阜陽路高架已經(jīng)動工建設，交通持續(xù)升級產(chǎn)業(yè)價值產(chǎn)業(yè)發(fā)展以交通運輸、服務業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)和居住空間的打造為主經(jīng)濟總量、就業(yè)人口、人均收入的迅猛增長，將讓北城形成自身“中心”“新城”的獨立門戶價值合淮同城化的產(chǎn)業(yè)互補及經(jīng)濟發(fā)展，以及“省城經(jīng)濟圈”拉近城市距離，給合肥帶來廣泛置業(yè)群體生態(tài)價值北城原生態(tài)環(huán)境，本案周圍擁有梅沖湖水源保護地、200萬方濕地公園（規(guī)劃）區(qū)域價值*項目交通價值*阜陽路高架建設中的阜陽路高架橋提升區(qū)域交通城市干道蒙城北路、阜陽北路等城市主干道通達市區(qū)商圈項目價值*項目地塊價值*[資源]項目西北面2000米為梅沖湖水庫項目的西北面為政府重點打造的濕地公園[環(huán)境]

項目周邊為開發(fā)項目、學校及凈地，外部環(huán)境相對純粹周邊成規(guī)模的住宅小區(qū)開發(fā)，又將進一步提升區(qū)域的城市居住概念*項目規(guī)劃價值*在滿足地塊容積率的前提下提升物業(yè)檔次和項目品質感及高層的景觀性建筑外立面與周邊項目明顯的區(qū)隔交通組織方式及停車系統(tǒng)設計提升居住品質商業(yè)配套提升區(qū)域居住價值*項目不足*目前商業(yè)配套匱乏，人氣不足從規(guī)劃上看?

Art-deco建筑立面，品質感強?園林運用幾十種臻稀喬灌木植物，水景和硬質鋪裝的結合成中央園林，提升項目檔次從風水上看?坐北朝南，南偏東5度——“負陰抱陽”?建筑布局北高南低——“枕高山”?圍合布局，聚氣納財?四水歸堂，吉地不可無水中央水景北住宅產(chǎn)品：純板樓，贈送面積，戶型設計理念創(chuàng)新，附加值高產(chǎn)品價值高層平面圖高層立面圖產(chǎn)品價值?

純板設計?

戶型方正緊湊?采光性能良好?不足：部分產(chǎn)品面積超過90平米，產(chǎn)品創(chuàng)新較少，贈送面積較少住宅產(chǎn)品：兩房產(chǎn)品，緊湊實用，滿足功能需求住宅產(chǎn)品：105㎡和120㎡產(chǎn)品，舒適空間，贈送面積大，輕松實現(xiàn)“n+1”戶型需求105㎡戶型120㎡戶型“2+1”“3+1”后期戶型建議創(chuàng)新思路：挑空陽臺、設備房間1、房間全封閉，面積全贈送1、挑空陽臺，面積全贈送市場不斷在變，我們必須領先市場，才能保證競爭優(yōu)勢項目SWOT分析?交通優(yōu)勢——緊鄰城市主干道，北環(huán)高速，合淮城市交通干道，路網(wǎng)發(fā)達?環(huán)境優(yōu)越——緊鄰梅沖湖，自然生態(tài)環(huán)境較好?發(fā)展?jié)摿Α苓叴笠?guī)模在建小區(qū)開發(fā)，后期居住氛圍濃厚，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?規(guī)劃優(yōu)勢——充分考慮建筑布局及風水理論，提升項目品質檔次?產(chǎn)品優(yōu)勢——一定的贈送面積，在區(qū)域內具有一定的競爭力?地塊現(xiàn)狀——地塊方正，內部平整，利于開發(fā)Strength——項目優(yōu)勢項目SWOT分析?周邊配套——目前周邊生活配套稀缺，教育配套落后?市區(qū)距離——距市區(qū)距離較遠?周邊狀況——臨近工業(yè)園，客戶有一定的抗性Weakness——項目劣勢項目SWOT分析?區(qū)域發(fā)展——城市往北發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展，使版塊快速融入合肥，帶來機遇?市場競爭環(huán)境——區(qū)域內缺少代表中高端物業(yè)，給本項目留下市場機會?交通及配套——隨著版塊發(fā)展及周邊土地開發(fā)，交通及生活配套日益完善?客戶群體——隨著周邊工業(yè)園發(fā)展，潛在的客戶群體日益豐富，經(jīng)濟發(fā)展催生更多高購買力群體Opportunity——項目機會項目SWOT分析?市場政策——房地產(chǎn)市場調控政策，市場發(fā)展愈加穩(wěn)健規(guī)范?市場供應量大——區(qū)域內住宅供應量大，存在很多直面競爭Threst——項目威脅項目SWOT分析總結優(yōu)勢（S）劣勢(W)城市中軸線，交通便利區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螽a(chǎn)品具有一定的競爭性周邊配套尚不成熟機會(O)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先機（SO）利用機會，克服劣勢（WO）區(qū)域發(fā)展標桿性形象易于樹立客戶群體日益豐富提升區(qū)域價值挖掘項目優(yōu)勢資源建立區(qū)域居住新理念區(qū)域發(fā)展引導提高自身檔次威脅(T)發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅（ST）減少劣勢，避免威脅（WT）市場走向不明市場競爭激烈規(guī)劃市場需求產(chǎn)品，降低風險占位市場領先，突圍同質化產(chǎn)品創(chuàng)新，提高性價比核心賣點挖掘機會威脅優(yōu)勢發(fā)掘核心競爭力競爭優(yōu)勢劣勢核心賣點挖掘理念戶型園林生態(tài)物管一種尊貴的生活理念一種體驗式親水休閑一種舒適的居住空間一種宜人的自然環(huán)境貼心管家服務（待引進）項目核心賣點城市中軸北城核心生活修身養(yǎng)心綠色居所禮遇貼心服務適合你的舒適空間務精致園林和諧共生項目定位依據(jù)項目核心賣點，我們對項目定位作如下思考：統(tǒng)御資源，實現(xiàn)項目領袖地位優(yōu)越品質，塑造區(qū)域市場標桿差異占位，突破市場競爭現(xiàn)狀高端形象，再度提升項目品牌核心區(qū)位，展現(xiàn)項目尊貴氣質關鍵詞再度出現(xiàn)，設想轉化成功！項目產(chǎn)品定位大合肥·北城心·天賦名都擴大項目影響力，拔高調性區(qū)域核心地位區(qū)域價值標桿，居住代言項目形象定位天賦之地

一都傾城區(qū)域標桿品質代言市場戰(zhàn)略定位市場引導者市場追隨者市場補缺者高檔中高檔中檔市場地位客戶及產(chǎn)品定位市場挑戰(zhàn)者高檔精品中檔形象定位實現(xiàn)區(qū)域市場的引領承擔起區(qū)域市場新領導者的形象，片區(qū)市場先驅者角色，品質樓盤形象本案客戶只有一個共同點：看好北城城市板塊的發(fā)展前景，看到了這座城市的明日價值。他們群體龐大，他們階層廣泛、他們甚至年齡差距都很大，但是他們熱愛這座城市，熱愛自己的生活，他們都是城市發(fā)展的推動者，他們都是城市的主人。北辰天都的出現(xiàn)，為北城人居樹立了新的發(fā)展方向與價值標桿；為他們提供了代言北城的生活方式?？蛻舳床飚a(chǎn)品+規(guī)劃+園林區(qū)域品牌產(chǎn)品規(guī)劃園林交通配套物業(yè)最終認同尊貴的生活客戶對位有敏感的社會發(fā)展眼光，追求生活品質，未來代言北城的主人項目基礎客戶關注客戶核心：不論自住型客戶還是投資客戶他們都對本案的價值高度認可客戶洞察客戶屬性首置+投資家庭結構置業(yè)目的年齡層次小公寓20-30歲青年之家自住+投資客90平米以下自住+投資25-35歲青年之家、三口之家首置+首改自住+投資30-35歲三口之家，三代同堂二次置業(yè)自住為主35-55歲兩代三代居多，有車家庭為主二次及以上100-120平米130平米以上本案產(chǎn)品對位客戶分析客戶洞察客戶洞察目前客群產(chǎn)業(yè)區(qū)內的剛性需求客群（首次置業(yè)，首次改善）長豐及兩淮地區(qū)進城置業(yè)群體潛在客群市區(qū)商務區(qū)的剛性需求客群（首次置業(yè)，首次改善）產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)發(fā)展為區(qū)域導入大量置業(yè)群體客戶洞察偶得客戶重要客戶核心客戶客群特征：城市中堅力量（白領階層，企業(yè)中層管理人員等）客群年齡：以中青年客群為主，25-35歲之間客群關注點：品質感、尊貴感、完善配套、優(yōu)越環(huán)境客群特征：改善性客群，主要來源于長豐及兩淮地區(qū)客群年齡：25-50歲，年齡跨度較大客群關注點：尊貴感、性價比、便利客群特征：投資型客戶客群年齡：25-50歲，年齡跨度較大客群關注點：性價比，升值，區(qū)域>>前言>>區(qū)域發(fā)展及市場分析>>價值挖掘及項目定位>>營銷策略報告體系營銷條件評價本項目產(chǎn)品是市場主流產(chǎn)品，與周邊樓盤，三房戶型有相對的競爭優(yōu)勢。但是本項目在區(qū)域板塊里是最小的項目，從推廣費用及銷售周期上都受到局限！本地塊位于區(qū)域邊緣，平常車流和人流量都很小，不太醒目和不易被注意，但本案擁有特定的資源、在這特定的區(qū)域板塊，在營銷上決定了必須采取非傳統(tǒng)手段，決勝未來！即：營銷解決的首要問題——讓人們知道！而又不能花大價錢。思索：解決通過何途徑和方式讓目標客戶知道我們？?營銷要解決的核心問題？城市向東已跨入龍崗，向南已達巢湖岸邊，向西已至蜀山腳下，北城曾經(jīng)一個被遺忘的區(qū)域，并不為認可，如何去影響人們對北城的印象？靠北城的價值魅力，說服自己引導別人！項目規(guī)模決定，不可能大規(guī)模，大資金進行炒作，推廣費用投入有限，不會像阿奎利亞那樣大手筆去做廣告投入，如何把自己介紹出去？借勢阿奎利亞，世紀金源，北城的大媒人！客戶來了，如何讓其在眾多的樓盤中選中自己，向我們拋來繡球，那就要好好打扮自己，修煉內功，讓客戶真正的看到，感受到，舍我其誰！自我介紹利用媒人打扮自己“家有小女初長成”解決方案三大總綱：核心在“引導·借勢”宣傳，感受于現(xiàn)場體驗壹)利益主張（價值魅力、觀念引導）貳)宣傳途徑（借勢+費用控制+北城必經(jīng)路+醒目）叁)包裝體驗（體驗、感受）利益主張四大價值魅力

1、都府生活，身份標簽及生活氛圍2、生態(tài)北城，城市最佳的養(yǎng)生居所3、北城大發(fā)展，未來增值空間大4、城市后CBD，未來北城的中心貳·宣傳途徑

原則：投入少，投放準（1）截留（做足自己、截留客戶）具體手段：1、鎖定北城區(qū)核心競爭樓盤，針對客戶出入的交通動線進行攔截（公交車身廣告、公交站臺廣告、公交語音提示廣告：路線為“45、46、5、603”）2、戶外大牌（導示牌、燈桿旗）3、樓體巨幅或樓體標字4、國購、新天地樂購廣場人流集中地設置臨時展臺接待5、往返穿梭北城各區(qū)的流動售樓部“看房車”核心思路：（截留、借勢）（2）借勢（他山之石可以攻玉）

具體手段：1、報紙、網(wǎng)絡、大型招商展會等一些針對北城大事記的報道，可爭取一定的媒體曝光率2、聯(lián)合北城現(xiàn)售樓盤，以生態(tài)環(huán)境和區(qū)域發(fā)展前景為著力點進行大區(qū)域營銷。3、整理并收集“北城已購房客戶——開展超級老帶新：所有在北城已購房介紹新客戶購房成功的，享受老帶新超額獎勵計劃4、鎖定阜陽路與蒙城路兩條市區(qū)往北的主干道發(fā)布戶外廣告。5、項目現(xiàn)場的整體包裝，吸引眼球，所有去北城看房的客戶，必能得到項目信息。封鎖咽喉、點線結合、做足區(qū)域中心城區(qū)北城區(qū)蒙城路阜陽路阿奎利亞戶外牌公交站市區(qū)臨時接待處直通北城的公交有45/46路，線路和站點結合。選取去阿奎利亞看房客戶必經(jīng)之路的公交站點，做公交站牌廣告，截流客戶阜陽路和蒙城路是北城的最主要的干道，項目位置恰好在其咽喉位置，戶外廣告封鎖兩條干道，幾乎全覆蓋所有往北人車流蒙城路及阜陽路各一塊廣告牌金寧路站牌及雙鳳管委會站牌分身術、游擊戰(zhàn)分展場咨詢臺由于位置和交通的考慮，方便市區(qū)客戶看房，選取新天地樂購門前廣場設置臨時接待中心，安排看房車至項目現(xiàn)場雙鳳工業(yè)園有我們大批的潛在客戶存在，通過設流動咨詢臺結合單頁派發(fā)，幾個擊破，進入廠區(qū)進行點對點的宣傳大眾媒體、廣泛傳播好鋼用在刀刃上推廣費用預估算比照合肥一般項目營銷費用標準，本項目營銷費用約占總銷比例：0.6%（保守）項目一期銷售額預估為5.5億，約330萬元；其中，首期入市房源費用投入約115萬元；項目首次開盤蓄客期短，形象導入和認籌基本同時進行，因而營銷費用大；一、二次開盤是11年重點，消化一半的貨量，營銷費用需要再次加大；前三次成功銷售，為項目奠定了市場基礎，后續(xù)營銷費用主要集中在熱點挖掘和客戶維護，費用比例相對下降；注：以上費用預算不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)所需費用；形象導入一次蓄客一次銷售二次蓄客二次銷售三次蓄客持續(xù)銷售費用投入比例

35%

25%

20%20%根據(jù)合肥目前媒體市場情況，和我司在合肥多年的項目實操總結，對房地產(chǎn)常用媒體的效果和費用權衡分析，本項目首期（約115萬）媒體投放比重建議如下圖表叁·包裝體驗

原則：增強體驗、感官，感受！A硬包裝1、售樓部2、現(xiàn)場圍墻及綠化帶3、施工企業(yè)工地通道（看房通道）4、現(xiàn)場導示，戶外功能指示（精神堡壘）5、看房車風格獨特圍墻包裝導示系統(tǒng)1、開發(fā)商品牌（塑造開發(fā)商形象）2、銷售團隊（專業(yè)、職業(yè)）3、宣傳物料（樓書、折頁、宣傳單頁、紙袋）4、售樓部體驗區(qū)（奢華、各國象征性的宮殿級建筑展板、咖啡、奢侈品展柜）B軟包裝精耕細作看房通道內部環(huán)境周邊環(huán)境停車場景觀示范區(qū)通道包裝看房電瓶車大堂樓梯間樣板房內部工藝展示廳兩點一線售樓處樣板房C形象展示營銷中心外設置具有聚客能力的休閑區(qū)，設置特色小品、休閑座椅等，可不定期舉辦藝術沙龍等活動，從人氣、氛圍上增強售賣現(xiàn)場的鮮活性。營銷中心外休閑區(qū)營銷中心示范（物料陳列展示區(qū)）79雙樣板房策略——兩種風格樣板房示范風格1古典宮廷式的奢華之美風格2現(xiàn)代簡約式的流暢之美80樣板房示范風格1古典宮廷式的奢華之美8182樣板房示范風格2現(xiàn)代簡約式的流暢之美838485附：備選方案——影音視聽客戶體驗考慮到售樓處施工等具體條件限制，在樣板房無法營造的情況下，我司建議在售樓部增設影音視聽系統(tǒng)，制作精良的3D項目宣傳片，通過投影的方式營造一種影音視聽的震撼，將項目的宏偉藍圖展現(xiàn)在客戶面前，提振信心，有效蓄水。3D投影示意D活動營銷動贏天下

名家、名品鑒寶會品鑒巔峰都府生活，北辰天都首期公開預約活動內容：現(xiàn)場展示（雕塑、工藝品、名家書畫等名品），邀請客戶前來參觀并挑選一件估價，最接近所估物品價格的3名客戶即可以獲取精美禮品（低于1000元的物品可直接贈送給客戶）?；顒訒r間：項目面世活動目的：通過活動文化氛圍營造，拔高項目形象幸福笑臉征集活動內容：以網(wǎng)絡媒介為平臺，全市征集笑臉照片，評選不同獎項?；顒訒r間：開盤前活動目的：通過參與度高的活動，制造話題定格凝聚幸福的瞬間活動目的：強化項目高端生活氛圍，堅定客戶購買信心展示項目優(yōu)勢，提升項目品質，增加人文氣息活動時間：項目持銷期活動地點：項目現(xiàn)場邀請對象：所有來訪客戶及主要媒體到場活動設想：欣賞畫展+現(xiàn)場體驗，給其留下的美好印象北辰天都藝術畫展售樓處小型暖場活動個性DIY(杯子、披薩、文化衫、巧克力、插花)活動目的：聚集人氣，保持市場熱度活動時間：不定期活動地點：項目現(xiàn)場邀請對象：新老客戶活動設想：現(xiàn)場體驗有了好產(chǎn)品！有了明晰的對象！那么，還需有一套可行性戰(zhàn)略，付諸執(zhí)行！營銷計劃———從思路到出路！入市時機安排項目推盤步驟建議銷售階段劃分及節(jié)點安排價格策略我們要解決的問題怎么賣??入市的時機一般受到項目投資開發(fā)進程、銷售季節(jié)性、發(fā)展商實力、市場客觀因素、自然狀況等多種因素的影響。選擇良好的入市時機、不但能夠迎合市場需求，同時還能為后期打下良好的基礎。一、入市時間安排V工程進度——按當前的時間規(guī)劃，項目估計在2011年9月初具備銷售條件。V在開盤前2-3個月開始著手安排一系列的物料準備，售樓部8月中下旬開放接受預約登記。V我司將在主題包裝、形象定位、人員培訓等一系列工作立即展開，系統(tǒng)、策略性的宣傳推廣工作亦在2011年8月正式推向市場。二、項目推盤步驟建議首期入市房源二組團房源三組團房源二期三期市場中，樓盤項目的形象在衰減后到達消費者的應該只剩下印象了。分批推售的每個組團都給其一個個性。加深和鞏固這來之不易的印象！北斗七星北辰北斗是由天樞、天璇、天璣、天權、玉衡、開陽、搖光七星組成的。古人把這七星聯(lián)系起來想象成為古代舀酒的斗形?！稌x書·天文志》說北斗七星在太微北，樞為天，璇為地，璣為人，權為時，衡為音，開陽為律，搖光為星。北辰印象一期：天樞二期：天璇三期：天璣天樞星，又名北斗一，北斗七星之首，全天第35亮星，天樞是紀念碑似的建筑物。天璣，是北斗七星的第三顆，尊為祿存星。天璣，主理天上人間的財富，喻為財富之星。第二星叫天璇。從天璇用直線連接天樞，天璇和天樞始終對著北極星，因此，天璇和天樞被稱為指極星。1、目的實現(xiàn)首期的火爆氣勢，同時兼顧后來的價格上升空間，綜合考慮樓棟位置和戶型，建議4#5#樓為首期入市房源，位置中等，戶型主要以兩房為主，客戶接受度高，保證開盤銷售率，營造火爆氛圍。2、二組團推出6#7#樓，兩棟樓位置一般，在實現(xiàn)一組團熱銷后，價格有所參照，有較大的價值提升空間，同時戶型也是暢銷的兩房