多層住宅戶型設(shè)計創(chuàng)新實踐附多圖

厲心戶型設(shè)計專題研究系列設(shè)計創(chuàng)新實踐

多層住宅戶型

創(chuàng)新作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力，應(yīng)該提倡；在設(shè)計行業(yè)的需求更為明顯。創(chuàng)新與標(biāo)準(zhǔn)化相對應(yīng)，兩者并不矛盾，而應(yīng)該是很好的結(jié)合。（標(biāo)準(zhǔn)化的目的是實現(xiàn)規(guī)模化，降低成本、保證品質(zhì)；創(chuàng)新的目的是為了達到或保持持續(xù)的領(lǐng)先。）前言創(chuàng)新(Innovation)：所謂創(chuàng)新，就是建立一種新的生產(chǎn)函數(shù)，企業(yè)家的職能即是實現(xiàn)創(chuàng)新。資本主義經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)為通過企業(yè)家的創(chuàng)新活動以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突變，通過不斷創(chuàng)新來推動“創(chuàng)造性的毀滅過程”，導(dǎo)致資本主義經(jīng)濟周期性波動式向前發(fā)展。

——熊彼得《經(jīng)濟發(fā)展理論》房地產(chǎn)創(chuàng)新：

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在保證利潤、控制風(fēng)險的前提下，以市場需求為導(dǎo)向，尋求對可利用資源進行有效整合的過程。研究對象的清晰（多層住宅戶型設(shè)計創(chuàng)新）

住宅設(shè)計的范疇太寬，從高層到多層，從規(guī)劃到單體，從平面到立面，從色彩到材料。清晰研究的范圍，只研究多層住宅的戶型創(chuàng)新問題。前言

多層---住宅按層數(shù)分類，在此主要與低層別墅、小高層、高層、超高層相對；由于多層的特點，主要針對大眾客戶。戶型—住宅的設(shè)計包括很多方面，如：平面、立面、材料、規(guī)劃、色彩、景觀，在此僅研究戶型。創(chuàng)新——在此不是談住宅設(shè)計的一般原理或注意要點；主要針對目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品談創(chuàng)新，與標(biāo)準(zhǔn)化相對。設(shè)計——按專業(yè)劃分，與策劃、工程、成本、營銷、物業(yè)相對應(yīng)，在此僅談設(shè)計。目錄第一部分：為什么要創(chuàng)新第二部分：多層住宅戶型創(chuàng)新設(shè)計實踐第三部分：創(chuàng)新中應(yīng)注意的問題

目錄第一部分：為什么要創(chuàng)新

1.1居住觀念的變化1.2市場的需求1.3地產(chǎn)品牌的打造、提升1.4降低投資的風(fēng)險，提供利潤附加值為什么要創(chuàng)新

家庭結(jié)構(gòu)---核心家庭的增加是中國家庭結(jié)構(gòu)的一個變化趨勢，反映在戶型設(shè)計上首先是兩居室三居室的大量增加、廚房面積的調(diào)整等。行為習(xí)慣---行為習(xí)慣對戶型提出了相應(yīng)的要求，平面內(nèi)的戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，直接影響到居住的舒適度。

以“廳”的設(shè)計變化為例，近年從老式居室的無廳式到“大廳小臥”的流行，再到“廳臥合理搭配”的理性回歸，都集中反映了居住者對舒適度的追求和“以人為本”的居住理念?，F(xiàn)在的年輕高收入階層，很少在家里招待朋友，而是更習(xí)慣于在飯店或咖啡廳等地方與人進行交流溝通?？蛷d的“會客”功能正在逐漸淡化，“家庭起居”的功能成為基本定位。為什么要創(chuàng)新1、居住觀念的變化2、市場的需求轉(zhuǎn)化---隨著住宅市場近年的高速擴容，可供消費者比較選擇的住宅產(chǎn)品越來越多。在這種變化中，消費者的心態(tài)也日趨成熟，消費觀念正逐漸由只注重地段、價格向同時關(guān)注產(chǎn)品本身的內(nèi)在品質(zhì)方面轉(zhuǎn)化。強化---更加強化產(chǎn)品本身設(shè)計，通過優(yōu)化設(shè)計提升性價比的項目將會占得市場先機。93％的消費者關(guān)注所購房產(chǎn)的戶型設(shè)計。其中，62％的消費者非常注重產(chǎn)品戶型設(shè)計情況；31％的消費者比較關(guān)注產(chǎn)品戶型設(shè)計情況。此外，58％的潛在購房者愿意優(yōu)先考慮購買戶型創(chuàng)新的產(chǎn)品。為什么要創(chuàng)新3、地產(chǎn)品牌的打造、提升核心價值的體現(xiàn)---設(shè)定品牌核心價值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費者明確、清晰地識別并記住品牌的利益點與個性、定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識。品牌的價值的重要組成部分就是產(chǎn)品的領(lǐng)先、高性價比。對于住宅而言，戶型的領(lǐng)先將是品牌的有力支撐，也有利于創(chuàng)造、提升品牌。

同樣的地段，同樣的房子，萬科為什么比人家貴1000多元(每平方米)甚至還賣得比其他房子好？這就是品牌的威力。如果消費者看了房子以后說：它是與眾不同的，它正是我所想要的房子。這就值得他為此多付一些錢。毫無疑問，萬科的戶型在目前保持了持續(xù)領(lǐng)先，近年來得到了業(yè)界的一致好評，也為品牌的保持作出了重要貢獻。為什么要創(chuàng)新4、降低投資的風(fēng)險，提供利潤附加值由于開發(fā)地產(chǎn)需要一定的周期，市場變化莫測，而創(chuàng)新對客戶的吸引力，將有效的規(guī)避銷售風(fēng)險。相對市場的大眾產(chǎn)品而言，創(chuàng)新所帶來的獨特性，經(jīng)過銷售宣傳的引導(dǎo)，可以擴展創(chuàng)新的價值，創(chuàng)新產(chǎn)品具有更多的誘惑力?？蛻魧閯?chuàng)新支付單獨的費用，成為創(chuàng)新產(chǎn)品的利潤附加值。

以江蘇常州奧林匹克花園的創(chuàng)新產(chǎn)品“空間別墅”為例，由于戶型特點，在同樣條件下，可以將容積率提高0.2，地價的成本相對降低（按樓面地價來測算），土建成本由于結(jié)構(gòu)較復(fù)雜的原因增加約100元/平方米，銷售單價較普通住宅高出300元/平方米，從而產(chǎn)生了利潤附加值。而且，更充分的利用了土地，提升了地產(chǎn)品牌。為什么要創(chuàng)新第二部分：戶型創(chuàng)新設(shè)計實踐

2.1內(nèi)部結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)新2.2設(shè)計理念的創(chuàng)新戶型創(chuàng)新設(shè)計實踐很多建筑師認(rèn)為多層住宅在戶型上已經(jīng)沒法創(chuàng)新了，只是銷售和媒介在不斷的炒作概念而已。2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新陽光花房客戶群本身對對生活品質(zhì)的的要求較高，，室內(nèi)花房的的引入正好符符合這部分人人的置業(yè)要求求。其功能是是十分豐富的的，除賞花觀觀景之外，還還是家庭娛樂樂、休閑的空空間，可以全全面提升居住住質(zhì)量。陽光花房的屋屋頂作為二層層的露臺，解解決二樓銷售售價格較低的的問題。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐一層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新六層銷售困難難的處理減少戶型面積積，降低總價價。提供相應(yīng)的銷銷售支撐點。。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐屋頂平面圖六層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新北梯南入口的的處理實現(xiàn)戶型各功功能面積的合合理分配。豐富空間層次次。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐一層平面圖架空層平面圖圖2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新面對景觀的純純復(fù)式采用折線外形形，從而讓每每一間主要房房間可見景觀觀，明確的景景觀導(dǎo)向設(shè)計計。入口位置的變變化可以改變變客戶的感受受，更高檔一一些。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐二層平面圖一層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新東西向景觀住住宅三間房間朝南南，保證朝向向要求；客廳廳面向景觀。。衛(wèi)生間的窗臺臺作花壇處理理，強化景觀觀感受。儲藏空間的增增加，提升戶戶型的檔次，，同時，增加加臥室的私密密性。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐一層平面圖2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新入戶花園及首首層陽光房的的設(shè)置雙陽臺的設(shè)置置合理的布局，，良好的通風(fēng)風(fēng)與采光戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新景觀戶型入戶花園的設(shè)設(shè)置廚房雙入口的的設(shè)計舒適的大面寬寬的客廳的的設(shè)置設(shè)有儲藏間拼接處理戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新端頭景觀戶型型入戶花園的設(shè)設(shè)置廚房雙入口的的設(shè)計兩層高陽臺避避免干擾形成圍合感戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新廚房雙入口的的設(shè)計的各種種變化。三房＋四房四房＋四房三房＋三房戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新向北圍合端頭頭戶型橫廳設(shè)計兩間臥室朝南南向北突出，還還可以拼接設(shè)有儲藏間端立面豐富戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新北廳戶型三間臥室朝南南北向景觀帶，，所以客廳、、餐廳朝北入戶直接進入入廚房，U形臺面布置。。產(chǎn)品個性太強強，銷售不太太好。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新向南圍合端頭頭戶型向南突出10米以上，圍合合感強。橫廳的設(shè)計，，主臥的私密密感。三間房朝南、、客廳也有南南向窗主臥室的八角角樓處理戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐下復(fù)式的處理理，考慮儲藏藏間，控制戶戶型面積。戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐2、戶型內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)功能的創(chuàng)創(chuàng)新3、設(shè)計理念的的創(chuàng)新平面圖利用地形的高高差形成富有有特色的高TOWNHOUSE高差2～3米的狀況戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐3、設(shè)計理念的的創(chuàng)新平面圖利用地形的高高差形成富有有特色的高TOWNHOUSE高差5～6米的狀況戶型創(chuàng)新設(shè)計計實踐3、設(shè)計理念的的創(chuàng)新天井住宅——改變傳統(tǒng)住宅宅的戶型關(guān)系系，強調(diào)各戶戶鄰居之間的的交流。提取傳統(tǒng)住宅宅中的天井元元素，結(jié)合交交通空間設(shè)計計，改變天井井過于封閉的的缺點，促進進了鄰里交往往，同時解決決了四合院的的朝向不好、、過度干擾的的問題。針對多層住宅宅的特點，將將天井設(shè)計在在二層，南向向逐層退臺，，形成漏斗狀狀，解決天井井的日照、采采光和封閉的的問題。平面圖戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新多層的圍圍合處理理1/加入低層層豐富空空間2/天際線的的變化3/結(jié)合景觀觀帶的處處理戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新無分?jǐn)偯婷娣e的戶戶型售價分析析：1/81X4000=32.4萬2/32.4萬÷73＝44383/81X3600=29.16萬4/29.16÷73＝39955/聯(lián)排感、、花園容積率對對比：1/1梯2戶，六層層共12戶2/1梯2戶，三層層，4棟共24戶，適當(dāng)當(dāng)減少，，容積率率仍然提提高。戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新下復(fù)式結(jié)結(jié)合車庫庫的處理理設(shè)計依據(jù)據(jù)：1/房價大概概2500,車庫和儲儲藏間價價格2200，銷售很很好。2/2.2米內(nèi)一層層車庫不不計算建建筑面積積，上部部仍可設(shè)設(shè)計六躍躍七。3/當(dāng)?shù)匾?guī)費費為100元/平米,配套費用用為200元/平米。4/開發(fā)商拿拿地價格格不低，，在區(qū)域域不具備備競爭力力，希望望挖掘其其他價值值。5/框架結(jié)構(gòu)構(gòu)7~9層上部結(jié)結(jié)構(gòu)單位位成本基基本不變變。戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐純復(fù)式住住宅（正正在研發(fā)發(fā)的產(chǎn)品品，還不不成熟））1/利于半地地下室。。2/車庫入戶戶的方式式。3/獨立入戶戶，形成成別墅感感。3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐純復(fù)式住住宅（正正在研發(fā)發(fā)的產(chǎn)品品，還不不成熟））1/雙入戶的的方式。。2/客廳、餐餐廳透空空兩層，，提高性性價比。。3/贈送露臺臺。3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐純復(fù)式住住宅（正正在研發(fā)發(fā)的產(chǎn)品品，還不不成熟））1/雙入戶的的方式。。2/客廳、餐餐廳透空空兩層，，提高性性價比。。3/贈送露臺臺。3、設(shè)計理理念的創(chuàng)創(chuàng)新戶型創(chuàng)新新設(shè)計實實踐第三部分分：創(chuàng)新新中應(yīng)注注意的問問題3.1創(chuàng)新的市市場接受受程度3.2創(chuàng)新戶型型的比例例控制3.3創(chuàng)新設(shè)計計后期創(chuàng)創(chuàng)新理念念具體實實施，實實現(xiàn)的掌掌控3.4設(shè)計流程程的貫徹徹、實施施創(chuàng)新中應(yīng)應(yīng)注意的的問題1、創(chuàng)新的的市場接接受程度度在湖南瀏瀏陽東方方鑫城項項目中，，考慮售售價在1500元/平方米以以內(nèi)，創(chuàng)創(chuàng)新的程程度主要要考慮第第一層面面。在常州奧奧林匹克克花園項項目中，，售價在3000元/平方米左左右，為為保證設(shè)設(shè)計領(lǐng)先先于當(dāng)?shù)氐厥袌觯?，第一次次采用了了空間別別墅。對于地價價較低，，預(yù)計售售價在1800元/平方米以以下的項項目，從從利潤角角度考慮慮，空間間別墅、、天井住住宅不宜宜采用。。北京接受受概念，，左岸公公社、現(xiàn)現(xiàn)代soho很受推崇崇；廣東東則比較較理性，，需要實實實在在在的，為為住戶帶帶來利益益的創(chuàng)新新；長沙沙、江蘇蘇對創(chuàng)新新很推崇崇，會忽忽略創(chuàng)新新帶來的的一些缺缺點。創(chuàng)新中應(yīng)應(yīng)注意的的問題城市的房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平——創(chuàng)新的目目的是為為了實現(xiàn)現(xiàn)領(lǐng)先，，獲得附附加值，，對于不不同的開開發(fā)水平平的城市市，對創(chuàng)創(chuàng)新的要要求不同同。三線線城市比比較容易易的方式式是學(xué)習(xí)習(xí)，更多多的是要要求第一一層面的的創(chuàng)新，，對第二層面面的創(chuàng)新新的要求求不高，，已經(jīng)能能實現(xiàn)在在當(dāng)?shù)氐牡念I(lǐng)先；；一線、二線城市將追追求第二二層面的的創(chuàng)新。。當(dāng)?shù)氐匿N銷售房價價——改變傳統(tǒng)統(tǒng)的戶型型結(jié)構(gòu)，，結(jié)構(gòu)帶帶來一定定的復(fù)雜雜性，需需要為此此付出一一定的結(jié)結(jié)構(gòu)成本本、管理理成本，，對于售售價較低低的項目目，有一一些理念念創(chuàng)新的的設(shè)計產(chǎn)產(chǎn)品使用用存在難難度。當(dāng)?shù)氐牡氐赜蛭幕鞯氐牡氐赜蛭幕煌?，對?chuàng)新新的接受受、熱愛愛程度不不同，對對創(chuàng)新方方式的接接受程度度也不同同。2、創(chuàng)新戶戶型的比比例控制制第一層面面，主要要針對設(shè)設(shè)計師往往往只考考慮空間間、色彩彩、造型型等設(shè)計計的內(nèi)容容，而強強調(diào)設(shè)計計師應(yīng)該該更多的的考慮開開發(fā)、銷銷售的內(nèi)內(nèi)容，考考慮成本本、利潤潤的問題題。在合肥奧奧林匹克克花園項項目的設(shè)設(shè)計過程程中，經(jīng)經(jīng)過與開開發(fā)商各各部門集集中討論論，考慮慮項目的的地理位位置不太太好，需需要產(chǎn)品品創(chuàng)新來來刺激客客戶，強強化品牌牌；同時時不可能能實現(xiàn)太太高的售售價，最最終確定定第二層層面創(chuàng)新新戶型的的比例控控制在15％～20％之間。。創(chuàng)新中應(yīng)應(yīng)注意的的問題第一層面面的創(chuàng)新新，往往往根據(jù)規(guī)規(guī)劃的特特點來確確定，風(fēng)風(fēng)險很小小，大家家也都會會接受。。第二層面面的創(chuàng)新新，則應(yīng)應(yīng)該根據(jù)據(jù)項目的的具體情情況，綜綜合考慮慮各方面面的因素素來作決決定。2、后期創(chuàng)新新理念具具體實施施控制創(chuàng)新設(shè)計計思路的的連貫性性，延續(xù)續(xù)性——住宅戶型型創(chuàng)新設(shè)設(shè)計的成成果出來來后，反反映到具具體設(shè)計計圖紙中中，保證證創(chuàng)新設(shè)設(shè)計思路路的貫徹徹，不會會出現(xiàn)偏偏差，走走樣。與后期施施工圖地地對接——制作施工工圖的單單位應(yīng)與與前期創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計計人員緊緊密配合合，當(dāng)遇遇到難點點和不解解問題時時，前期期創(chuàng)新設(shè)設(shè)計人員員才能及及時指導(dǎo)導(dǎo)制作方方施工圖圖解決一一系列問問題。避避免出現(xiàn)現(xiàn)最后施施工圖完完成后，，與最初初的設(shè)計計構(gòu)思不不符，影影響創(chuàng)新新的設(shè)計計理念及及以后的的住宅戶戶型銷售售。對后期施施工圖的的控制與與指導(dǎo)——施工圖設(shè)設(shè)計最好好由原創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計計公司繼繼續(xù)配合合來完成成，才能能始終把把握好創(chuàng)創(chuàng)新的設(shè)設(shè)計思維維理念。。合肥奧林林匹克花花園的設(shè)設(shè)計圖紙紙，由于于后期施施工圖設(shè)設(shè)計單