房地產(chǎn)證券化法律監(jiān)管路徑選擇討論,民法論文

房地產(chǎn)證券化法律監(jiān)管路徑選擇討論,民法論文隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)證券化遭到了理論界與實(shí)務(wù)界越來(lái)越多的關(guān)注。部分學(xué)者以為，房地產(chǎn)證券化是我們國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，并將極大地推動(dòng)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，有的學(xué)者對(duì)此持否認(rèn)的觀點(diǎn)，以為在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)的證券化不可操之過(guò)急，否則將會(huì)對(duì)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行產(chǎn)生負(fù)面影響。筆者以為，從理論上來(lái)講，房地產(chǎn)證券化是把房地產(chǎn)和有價(jià)證券有機(jī)結(jié)合在一起，實(shí)際上是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資形式的一種變革。從實(shí)踐出發(fā)，房地產(chǎn)的證券化為公民和經(jīng)濟(jì)組織提供了一種新的融資手段，是促進(jìn)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)深切進(jìn)入發(fā)展的有益嘗試。因而，無(wú)論是從理論還是實(shí)踐出發(fā)，房地產(chǎn)證券化對(duì)促進(jìn)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有特別重要的意義。一、相關(guān)概念解析不管是法學(xué)界、金融學(xué)界還是經(jīng)濟(jì)學(xué)界，對(duì)房地產(chǎn)證券化的概念都有著不同的解讀。房地產(chǎn)的證券化絕不等同于證券化的房地產(chǎn).從法學(xué)層面上講，討論房地產(chǎn)證券化〔RealEstateSecuritiza-tion〕，必然無(wú)法回避資產(chǎn)證券化這一問(wèn)題，它是資產(chǎn)證券化的一種形式。資產(chǎn)證券化是指以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。傳統(tǒng)的證券發(fā)行是以企業(yè)為基礎(chǔ)，而資產(chǎn)證券化則是以特定的資產(chǎn)池為基礎(chǔ)發(fā)行證券。微觀來(lái)看，房地產(chǎn)證券化是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易經(jīng)過(guò)[1].房地產(chǎn)證券化本質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，其本質(zhì)是發(fā)揮證券市場(chǎng)的融資功能，將價(jià)值大、流動(dòng)性差的住房抵押貸款整理、打包，并通過(guò)證券化轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性高的證券化金融產(chǎn)品，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)融資、分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)證券化作為一種新型金融創(chuàng)新工具，融合了合同、債券的擔(dān)保和實(shí)現(xiàn)，以及證券等眾多法律制度，具有如下顯著特征：〔一〕房地產(chǎn)證券化的運(yùn)行主要依靠合同得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的運(yùn)行和完成必須以合同為載體方能實(shí)現(xiàn)，因而房地產(chǎn)證券化本質(zhì)上就是一個(gè)由一系列合同組成的法律行為。首先，基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)證券化得以運(yùn)行的基礎(chǔ)?；A(chǔ)資產(chǎn)是銀行與借款人之間以抵押合同所產(chǎn)生的債權(quán)，而合同之債在民法學(xué)理論中是債的重要組成部分，通過(guò)選擇性聚集，把合同債權(quán)轉(zhuǎn)化為待證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)生是以合同方式實(shí)現(xiàn)的。其次，在房地產(chǎn)證券化運(yùn)行經(jīng)過(guò)中也離不開(kāi)合同。特設(shè)目的機(jī)構(gòu)和銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，委托人和受托人之間的信托關(guān)系，特設(shè)目的機(jī)構(gòu)和證券承銷商的承銷關(guān)系，都是依靠合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因而，合同是房地產(chǎn)證券化經(jīng)過(guò)中最重要的載體。換言之，離開(kāi)了合同，房地產(chǎn)的證券化也就無(wú)從談起?！捕撤康禺a(chǎn)證券化是一個(gè)復(fù)雜的法律關(guān)系在房地產(chǎn)證券化運(yùn)行經(jīng)過(guò)中，從基礎(chǔ)資產(chǎn)的選定、特殊目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置，到各類中介機(jī)構(gòu)的選擇等法律流程，牽涉眾多的法律主體。如：房地產(chǎn)假如想要轉(zhuǎn)變成為流動(dòng)性高的證券化金融產(chǎn)品，其主體必然包括房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者、銀行、信譽(yù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信譽(yù)增級(jí)機(jī)構(gòu)、證券機(jī)構(gòu)、投資人等。而各主體之間所享有的權(quán)利和需要履行的義務(wù)也不盡一樣，主體的多樣性和權(quán)利義務(wù)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)的證券化必然是一個(gè)復(fù)雜的法律關(guān)系。房地產(chǎn)證券化必然以證券為媒介、以合同為載體，這就決定了其并不是一個(gè)單一的法律關(guān)系，而是一個(gè)嚴(yán)密而完好的房地產(chǎn)證券化法律關(guān)系網(wǎng)。華而不實(shí)，包括銀行與原始貸款人之間的借貸法律關(guān)系、特殊目的機(jī)構(gòu)和原始權(quán)益人之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系、委托人與受托人之間存在的信托關(guān)系、特殊目的機(jī)構(gòu)與證券承銷商的承銷關(guān)系，以及中介機(jī)構(gòu)之間的服務(wù)合同關(guān)系等。因而，房地產(chǎn)證券化內(nèi)容的多樣性和所具體表現(xiàn)出的法律關(guān)系的復(fù)雜性決定了它是一個(gè)復(fù)雜的法律關(guān)系。〔三〕房地產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)具有連鎖性最常見(jiàn)的以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款的行為，其本來(lái)只牽涉由借款人-金融、中介機(jī)構(gòu)-儲(chǔ)蓄人組成的交易鏈條，但隨著房地產(chǎn)證券化進(jìn)程的開(kāi)啟，原來(lái)相對(duì)簡(jiǎn)單的交易關(guān)系變得更為復(fù)雜，由儲(chǔ)蓄人、借款人、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和廣大投資者組成的交易鏈被延長(zhǎng)，并增加了多個(gè)原來(lái)未存在于該行為中的主體。主體的增加和交易行為的復(fù)雜化從客觀上增加了風(fēng)險(xiǎn)，也加大了風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的連鎖性，只要華而不實(shí)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，其他各環(huán)節(jié)都會(huì)多多少少遭到影響，甚至產(chǎn)生宏大的風(fēng)險(xiǎn)。假如一家金融機(jī)構(gòu)因金融衍生工具交易破產(chǎn)，其多米諾骨牌效應(yīng)可能會(huì)引發(fā)諸多銀行和金融機(jī)構(gòu)的連鎖性破產(chǎn)，進(jìn)而可能威脅整個(gè)金融體系的安全，導(dǎo)致整個(gè)交易市場(chǎng)的不穩(wěn)定甚至動(dòng)亂[2].二、當(dāng)下我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化監(jiān)管存在的法律問(wèn)題我們國(guó)家資本市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，個(gè)人信譽(yù)制度不完善，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)與稅收制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能知足房地產(chǎn)證券化的需要，加之中華特點(diǎn)社會(huì)法律體系剛剛構(gòu)建完成，基礎(chǔ)法律制度雖已比擬完善，但由于房地產(chǎn)證券化對(duì)于立法者的要求較高，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的限制，我們對(duì)于該領(lǐng)域的立法、司法和執(zhí)法研究還存在很多缺乏，因而，我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化監(jiān)管所面臨的最大問(wèn)題就是法律制度的不完善。本文試從下面三個(gè)方面來(lái)闡述我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化監(jiān)管所面臨的法律問(wèn)題。首先，我們國(guó)家的房地產(chǎn)證券化實(shí)踐經(jīng)歷體驗(yàn)缺乏，發(fā)展尚不成熟，法律體系還不夠完善，這是影響我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化法律監(jiān)管的重要原因。從我們國(guó)家當(dāng)前在房地產(chǎn)證券化方面的法律現(xiàn)在狀況來(lái)看，除了我們國(guó)家民商事法律，如(合同法〕(證券法〕(破產(chǎn)法〕和(信托法〕等外，還出臺(tái)了(房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)管理辦法〕(金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法〕(資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則〕等行政法規(guī)、部門規(guī)章。從立法實(shí)踐來(lái)看，我們國(guó)家并未制定調(diào)整房地產(chǎn)證券化的專門法律，而是主要通過(guò)制定尚處于試點(diǎn)階段的行政法規(guī)、部門規(guī)章來(lái)對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)整。這些固然是針對(duì)房地產(chǎn)證券化所制定的專門性規(guī)定，但畢竟是試點(diǎn)期的規(guī)定，處于試錯(cuò)狀態(tài)，加之這些規(guī)定所處的法律位階相對(duì)較低，因而無(wú)法突出法律對(duì)于房地產(chǎn)證券化監(jiān)管的重視程度。由于我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的發(fā)展處于試點(diǎn)階段，所以對(duì)其在法律上的調(diào)整具有分散性、法律位階低、試點(diǎn)性及規(guī)定存在矛盾性等特點(diǎn)，這樣的法律現(xiàn)在狀況使其對(duì)房地產(chǎn)證券化運(yùn)行根本無(wú)法有效地起到規(guī)范和監(jiān)管的作用。因而，我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的法律監(jiān)管應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)，十分是針對(duì)那些尚無(wú)有效法律制度進(jìn)行規(guī)定的領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)盡快制定相應(yīng)的法律規(guī)范。對(duì)于那些已有法律規(guī)定但尚處于試用期的規(guī)范性法律文件，還需進(jìn)一步完善，使它們盡快結(jié)束試行期，成為正式的法律規(guī)范。其次，我們國(guó)家金融體制是分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理體制，多個(gè)部門在房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管上具有執(zhí)法權(quán)，這種政出多門的監(jiān)管形式不利于房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管。當(dāng)前，我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的主要監(jiān)管主體由中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)有資產(chǎn)管理部門以及外匯管理等多個(gè)部門組成，這些部門之間互不從屬，各自都有一定的監(jiān)管職權(quán)，也有一定的立法權(quán)。再加上各部門的監(jiān)管角度和力度不同，監(jiān)管根據(jù)的內(nèi)部規(guī)章也各不一樣，因而，各部門固然對(duì)于房地產(chǎn)證券化都制定了相應(yīng)的規(guī)章制度予以規(guī)范，但監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，甚至在某些方面還存在互相矛盾和沖突的現(xiàn)象。這種分業(yè)監(jiān)管的金融體制，導(dǎo)致多個(gè)部門在房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管上均有執(zhí)法權(quán)，看似多個(gè)部門監(jiān)管力度更大，實(shí)則有可能導(dǎo)致這些部門因房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管存在一定的困難而相互踢皮球,出現(xiàn)不作為的情況。還可能會(huì)造成資本市場(chǎng)的分割，不利于金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。各部門監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)存在差異，可能會(huì)出現(xiàn)權(quán)利尋租，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)；各部門之間存在監(jiān)管權(quán)利之爭(zhēng)，可能會(huì)出現(xiàn)只考慮部門利益，無(wú)法切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)的情形。這種金融體制使得我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管必然存在監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。再次，我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化行業(yè)只依靠組織自律而缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。固然行業(yè)自律組織熟悉證券化運(yùn)行規(guī)則，了解市場(chǎng)且能把握瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，但行業(yè)自律組織本身存在管理上的道德風(fēng)險(xiǎn)，加之監(jiān)管部門對(duì)行業(yè)自律組織對(duì)行業(yè)的自我管理不夠重視，組織內(nèi)部的自律與監(jiān)管并不透明，這些都嚴(yán)重影響了我們國(guó)家行業(yè)自律組織對(duì)房地產(chǎn)證券化的他律監(jiān)管作用的發(fā)揮。因而，怎樣協(xié)調(diào)行業(yè)自律監(jiān)管和相關(guān)監(jiān)管部門之間的內(nèi)部關(guān)系，怎樣積極引導(dǎo)行業(yè)自律組織充分發(fā)揮監(jiān)管作用，是我們突破房地產(chǎn)證券化監(jiān)管瓶頸的關(guān)鍵，也是我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化法律監(jiān)管面臨的重要問(wèn)題。三、房地產(chǎn)證券化法律監(jiān)管路徑選擇討論房地產(chǎn)證券化牽涉眾多法律主體，且主體之間法律關(guān)系復(fù)雜，相互之間利益糾紛復(fù)雜。房地產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到由儲(chǔ)蓄人、借款人、中介機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及廣大投資者等法律主體構(gòu)成的證券化運(yùn)行交易鏈，只要交易鏈中的任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)違約或其他無(wú)法履行自個(gè)法律義務(wù)的情形，都將會(huì)影響整個(gè)交易鏈的安全。這無(wú)疑增加了房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的連鎖性。2008年發(fā)生在美國(guó)的次貸危機(jī)導(dǎo)致多家銀行、投資機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，嚴(yán)重影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)，就是房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)性的有力例證。因而，對(duì)房地產(chǎn)證券化的法律監(jiān)管刻不容緩。對(duì)房地產(chǎn)證券化的法律監(jiān)管有多種途徑，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合我們國(guó)家國(guó)情與實(shí)際，選擇一種真正合適的監(jiān)管途徑。筆者以為，由于分散監(jiān)管的效率不高，當(dāng)下應(yīng)將統(tǒng)一監(jiān)管作為我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化法律監(jiān)管的主要途徑。〔一〕采取統(tǒng)一式立法形式對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行法律監(jiān)管縱觀各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)證券化監(jiān)管的立法形式，主要分為兩種：一種是分散調(diào)整形式，另外一種是統(tǒng)一調(diào)整形式。分散調(diào)整這一法律監(jiān)管形式主要應(yīng)用于英、美等國(guó)家，這些國(guó)家沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)證券化制定相關(guān)的統(tǒng)一法律法規(guī)，主要通過(guò)成文法及判例法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。如美國(guó)在很多法律條文中均對(duì)住房抵押證券化明確了法律規(guī)范，如聯(lián)邦證券法〔1993〕、證券交易法〔1994〕、金融服務(wù)當(dāng)代化法案〔2000〕，良好的法律環(huán)境有效地保障了住房抵押證券化行為[3].這些國(guó)家對(duì)證券化的法律規(guī)制比擬寬松，而且主要是對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管，監(jiān)管措施比擬完備。因而，這種形式具有適應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化、促進(jìn)房地證券化發(fā)展的優(yōu)點(diǎn)，也能吸引更多投資者介入到投資房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程中。統(tǒng)一式法律調(diào)整形式則表現(xiàn)為制定專門的資產(chǎn)證券化方面的法律，建立證券化系統(tǒng)的框架性制度。采用統(tǒng)一的、成文的法律調(diào)整形式的國(guó)家，主要是以法、意、日為代表，此形式對(duì)證券化的研究與實(shí)踐尚處于嘗試階段，其采取的態(tài)度相對(duì)慎重保守，在詳細(xì)的監(jiān)管上舉措缺乏但嚴(yán)厲。在這里法律調(diào)整形式下，房地產(chǎn)證券化雖潛力宏大，但市場(chǎng)潛力沒(méi)有能得以激活，導(dǎo)致投資者對(duì)房地產(chǎn)證券化的投資熱情并不高。我們國(guó)家是大陸法系的國(guó)家，注重成文法，不成認(rèn)判例的法律效力。因而，在對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，我們國(guó)家應(yīng)制定專門的證券化法律，再分專章具體制定房地產(chǎn)證券化方面的法律對(duì)之予以規(guī)制。但根據(jù)(立法法〕逐一按法定程序修改法律并不切實(shí)際，同時(shí)，我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化發(fā)展起步晚，尚處于不斷實(shí)踐與探尋求索的經(jīng)過(guò)中。因而，筆者以為，我們國(guó)家在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行專項(xiàng)立法較為可行。在現(xiàn)有的法律資源中，應(yīng)對(duì)我們國(guó)家現(xiàn)有的房地產(chǎn)證券化方面的法律、規(guī)章等規(guī)范性文件加以整合、補(bǔ)充、調(diào)整，消除法律規(guī)定之間的矛盾，明確房地產(chǎn)證券化的法律關(guān)系。針對(duì)我們國(guó)家在房地產(chǎn)證券化方面存在的法律空白和房地產(chǎn)證券化初始階段的優(yōu)惠政策，可先行制定行政法規(guī)、部門規(guī)章加以規(guī)范，待機(jī)會(huì)成熟，再進(jìn)一步有步驟、有計(jì)劃、分層次地構(gòu)建我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的法律框架。這樣既能夠消除立法中的法律沖突，又能夠提高證券化立法的效力層次，有利于監(jiān)管效力的充分發(fā)揮，進(jìn)而為我們國(guó)家資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展提供良好的制度保障[4].〔二〕明確可供證券化的房地產(chǎn)的范圍房地產(chǎn)的證券化對(duì)于我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用，但我們是一個(gè)擁有13億人口的大國(guó)，土地資源緊張，對(duì)于房屋的剛性需求在一段時(shí)間內(nèi)可能還會(huì)增加，加之將來(lái)為保障人民權(quán)益而可能施行的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，這些都對(duì)我們國(guó)家房地產(chǎn)的證券化提出了比擬高的要求。我們國(guó)家的金融業(yè)固然獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但并非處于特別發(fā)達(dá)的階段，還有很多空白需要填補(bǔ)，政策還需要規(guī)范及完善。同時(shí)，住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)牽涉多個(gè)企業(yè)和機(jī)構(gòu)的專業(yè)性極強(qiáng)的金融工具，考慮到我們開(kāi)展此項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，我們國(guó)家住房抵押貸款證券化的進(jìn)展不能迅速開(kāi)展。因而，我們國(guó)家當(dāng)前是以試點(diǎn)和立法同時(shí)進(jìn)行的方式來(lái)開(kāi)展住房抵押貸款證券化試點(diǎn)[5].根據(jù)以上觀點(diǎn)，我們國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，首先需要明確的問(wèn)題即是哪些房地產(chǎn)能夠作為證券化的客體。筆者以為，我們國(guó)家的保障性住房、公民的自住用房和權(quán)屬不清、其上存在爭(zhēng)議的房地產(chǎn)以及沒(méi)有相關(guān)審批手續(xù)、建筑于農(nóng)村集體所有土地上的小產(chǎn)權(quán)房，均不能成為我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的客體。房地產(chǎn)證券化的最大優(yōu)勢(shì)在于能夠分擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)、提供新的金融融資工具，這些優(yōu)勢(shì)都是建立在一個(gè)前提之上，即保障資產(chǎn)安全。加之證券化的經(jīng)過(guò)中，各方介入主體數(shù)量比擬多，所牽涉的法律關(guān)系也比擬復(fù)雜，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都有可能導(dǎo)致宏大的風(fēng)險(xiǎn)，這就與房地產(chǎn)證券化的目的背道而馳。因而，我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的經(jīng)過(guò)中，必須選擇那些權(quán)屬清楚明晰、不存在爭(zhēng)議的房地產(chǎn)作為客體。〔三〕確立正確的房地產(chǎn)證券化監(jiān)管理念房地產(chǎn)證券化是一種金融創(chuàng)新工具，具有分散和化解金融風(fēng)險(xiǎn)、拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源、健全資本市場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)，但是必須全面考慮其對(duì)整個(gè)交易鏈條及金融市場(chǎng)的影響?；仡櫭绹?guó)的次貸危機(jī)，實(shí)際上，這次次貸危機(jī)的根本源頭并不在于資產(chǎn)證券化本身，而是在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，市場(chǎng)約束力下降，相關(guān)市場(chǎng)主體都違犯了注重風(fēng)險(xiǎn)控制的原則，缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管[6],造成市場(chǎng)失靈的同時(shí)也失靈了的情況。巴塞爾資本協(xié)議〔BaselⅡ〕中對(duì)資產(chǎn)證券化監(jiān)管的歷程的介紹，清楚明晰地反映了國(guó)際金融監(jiān)管理念從合規(guī)性監(jiān)管到資本充足監(jiān)管再到風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向監(jiān)管的演變經(jīng)過(guò)，折射出當(dāng)下國(guó)際監(jiān)管領(lǐng)域鼓勵(lì)相容的發(fā)展趨勢(shì)[7].因而，我們應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)這一金融創(chuàng)新的監(jiān)管制度建設(shè)，堅(jiān)持審慎監(jiān)管和金融創(chuàng)新原則，防止為追求高額利潤(rùn)，忽視風(fēng)險(xiǎn)的非審慎經(jīng)營(yíng)行為。市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)解功能畢竟有限，為防止市場(chǎng)失靈給經(jīng)濟(jì)主體和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成損失，我們應(yīng)當(dāng)引入國(guó)家干涉理論對(duì)房地產(chǎn)的證券化進(jìn)行有計(jì)劃、有目的的關(guān)鍵干涉。至于我們國(guó)家當(dāng)前正逐步推進(jìn)的房地產(chǎn)證券化，其監(jiān)管理念上應(yīng)向國(guó)際先進(jìn)的監(jiān)管理念靠攏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向性的審慎監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)和更富靈敏性的監(jiān)管，提高監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)敏感性?！菜摹硺?gòu)建合理的監(jiān)管形式從各國(guó)的監(jiān)管實(shí)踐來(lái)看，不管是在英美法系還是大陸法系的國(guó)家，合理構(gòu)建監(jiān)管體系都能夠加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的監(jiān)管職能。在房地產(chǎn)證券化經(jīng)過(guò)中，主要是發(fā)揮好監(jiān)管作用及協(xié)調(diào)好監(jiān)管與行業(yè)監(jiān)管之間的關(guān)系，這對(duì)我們國(guó)家房地產(chǎn)證券化的穩(wěn)健發(fā)展具有特別重要的意義。監(jiān)管應(yīng)作為他律的主要形式。針對(duì)我們國(guó)家當(dāng)前存在中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)有資產(chǎn)管理部門以及外匯管理部門多頭監(jiān)管的現(xiàn)在狀況，以及我們國(guó)家證監(jiān)會(huì)在我們國(guó)家證券市場(chǎng)上多年的監(jiān)管實(shí)踐，筆者以為，我們國(guó)家應(yīng)成立綜合性的執(zhí)法監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，以證監(jiān)會(huì)為主，其他相關(guān)部門予以配合，加強(qiáng)執(zhí)法權(quán)威性和力度，保證監(jiān)管的有效性，維護(hù)金融市場(chǎng)的公平、公正，保衛(wèi)投資者的合法利益。行業(yè)自律是指證券業(yè)從業(yè)組織共同制定行業(yè)規(guī)則、約束行業(yè)內(nèi)的從業(yè)行為，實(shí)現(xiàn)證券業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)管、自我管理。行業(yè)自律源自市場(chǎng)第一線，對(duì)行業(yè)內(nèi)的情況和異常變動(dòng)更為敏感，更熟悉市場(chǎng)規(guī)律和諳習(xí)市場(chǎng)經(jīng)歷體驗(yàn)。除此之外，與法律法規(guī)相比，行業(yè)自律組織介入制定的行業(yè)監(jiān)管規(guī)則具有可操作性，能及時(shí)、高效地對(duì)房地產(chǎn)證券化施行調(diào)控、監(jiān)管和矯正。因而，行業(yè)自律在房地產(chǎn)證券化監(jiān)管體系中具有不可替代的作用。在進(jìn)行國(guó)家監(jiān)管〔他律〕的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)自律的作用，但是又不能完全依靠自律，必須在自律與他律間找到平衡點(diǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高效、有效的監(jiān)管。四、結(jié)束語(yǔ)由于我們國(guó)家的房地產(chǎn)證券化起步比擬晚，如今還處于探尋求索階段，監(jiān)管中還存在著監(jiān)管主體把握市場(chǎng)信息相對(duì)有限、信息披露不及時(shí)以及時(shí)效性滯后等眾多問(wèn)題。這些問(wèn)題造成了現(xiàn)有的監(jiān)督手段無(wú)法有效應(yīng)對(duì)當(dāng)今多變與復(fù)雜的金融形勢(shì)，進(jìn)而影響了監(jiān)管的效率和結(jié)果。另外，行業(yè)自律監(jiān)管也存在著力度