第四章 物業(yè)管理市場(chǎng)

第四章物業(yè)管理市場(chǎng)與管理重點(diǎn)：1、市場(chǎng)構(gòu)成、特性、分類(lèi)2、行政管理的特征

3、與相關(guān)管理部門(mén)的關(guān)系1第一節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)概述一、含義物業(yè)管理服務(wù)這一無(wú)形商品所涉及的交換關(guān)系的總和。二、物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成1、市場(chǎng)主體：直接在市場(chǎng)上進(jìn)行交換的個(gè)人和組織。包括：供應(yīng)主體、需求主體。2、市場(chǎng)客體：在市場(chǎng)上用于交換或出售的對(duì)象。如：特約服務(wù)。3、市場(chǎng)環(huán)境：在市場(chǎng)上保證交換順利進(jìn)行的各類(lèi)法律法規(guī)。4、市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)控者：行使國(guó)家權(quán)利，依法管理國(guó)家事務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)和行政機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)的國(guó)家行政機(jī)關(guān)。2三、物業(yè)管理市場(chǎng)的特性1、一般性特點(diǎn)集中性便利性直接性公開(kāi)性

2、特性交換對(duì)象的固定性交換行為的約定性交換內(nèi)容的多樣性交換時(shí)間的延續(xù)性交換過(guò)程的整體性3四、物業(yè)管理市場(chǎng)的分類(lèi)1、按物業(yè)所處的地域劃分2、按物業(yè)的用途劃分3、按物業(yè)等級(jí)的劃分五、目前物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r1、發(fā)展?fàn)顩r市場(chǎng)環(huán)境有所改善市場(chǎng)化已基本形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代物業(yè)管理模式并存業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)行業(yè)內(nèi)具有一些知名品牌企業(yè)行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、管理服務(wù)水平有一定提高42、存在問(wèn)題：現(xiàn)有法律體系不健全，行政條例、辦法過(guò)多。行政部門(mén)執(zhí)法常常缺位、錯(cuò)位、越位。建設(shè)與物業(yè)管理不協(xié)調(diào)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬不清。業(yè)主維權(quán)成本高。業(yè)主委員會(huì)的法律地位未確立。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、雙向選擇機(jī)制尚未完善。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有待于規(guī)范。5第二節(jié)物業(yè)管理的行政管理案例：“景豐物管卷款走人引發(fā)的思考

2004年9月1日，南昌”眾?；▓@“200多戶(hù)居民遇到了一件煩心事，景豐物管一夜之間消失了。業(yè)主們已向湖坊派出所報(bào)案。其情況：

1、景豐物管卷走了業(yè)主們8月份2萬(wàn)多元水電費(fèi)，供水、電部門(mén)揚(yáng)言準(zhǔn)備停水電

2、景豐物管拖欠所屬員工的工資

3、眾?；▓@業(yè)主委員會(huì)一直未成

4、“景豐”亂收費(fèi)，小區(qū)照明路燈及樓道燈用電由業(yè)主承擔(dān)：2元/月‘戶(hù)

5、“景豐”與個(gè)別業(yè)主間有收費(fèi)糾紛，公司保安打傷了業(yè)主問(wèn)題：1、行政主管部門(mén)該如何處理？其今后工作重點(diǎn)是什么？

2、業(yè)主、物管企業(yè)針對(duì)此現(xiàn)象該如何在以后工作中改進(jìn)？6一、行政管理1、含義行政管理是國(guó)家行政機(jī)關(guān)（即國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)關(guān)）行使國(guó)家權(quán)力，依法管理國(guó)家事務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)和行政機(jī)關(guān)內(nèi)部事務(wù)的活動(dòng)。它以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾，具有較高的權(quán)威性，一切活動(dòng)均由法律作保證。2、特征行政管理主體：國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。行政管理客體：國(guó)家事務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)、行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部事務(wù)。行政管理活動(dòng)的根本原則：依法管理。行政管理是一種有主體發(fā)動(dòng)而作用于客體的有序管理。行政管理是建立在科學(xué)基礎(chǔ)上，講求效能和效率的管理活動(dòng)行政管理是建立在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的上層建筑，是國(guó)家意志的執(zhí)行，是國(guó)家的管理活動(dòng)。7二、物業(yè)管理的行政管理1、含義

2、特點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公共利益為目標(biāo)是國(guó)家行政權(quán)力的運(yùn)用過(guò)程必須接受社會(huì)監(jiān)督具有合法性和強(qiáng)制性8三、物業(yè)管理的行政管理內(nèi)容1、政治方面相關(guān)法律制定，培養(yǎng)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)管理、公共事物管理意識(shí)；建立業(yè)主行使權(quán)利與履行義務(wù)的機(jī)制，企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主間、業(yè)主與行政、企業(yè)間及企業(yè)與行政間的協(xié)商溝通機(jī)制等。2、經(jīng)濟(jì)方面培育和健全市場(chǎng)機(jī)制（市場(chǎng)有形的手——調(diào)控手段：行業(yè)政策、信貸、稅收等），發(fā)展中介組織。鼓勵(lì)并引導(dǎo)公平交易，開(kāi)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，凈化市場(chǎng)環(huán)境。3、社會(huì)公共服務(wù)方面建立社區(qū)組織、完善公共服務(wù)體系（交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施）等。9第三節(jié)物管行政管理部門(mén)職責(zé)一、相關(guān)部門(mén)職責(zé)1、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)2、工商行政管理部門(mén)3、物價(jià)主管部門(mén)4、稅務(wù)部門(mén)5、基層政府部門(mén)機(jī)構(gòu)6、公安消防部門(mén)7、環(huán)衛(wèi)、綠化、勞動(dòng)等部門(mén)10二、物管企業(yè)與相關(guān)部門(mén)的關(guān)系1、管理與被管理、監(jiān)督與被監(jiān)督、指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系2、企業(yè)是獨(dú)立的法人，行政機(jī)關(guān)是權(quán)力執(zhí)行機(jī)關(guān)。3、兩者間不存在行政隸屬關(guān)系。三、與其他企業(yè)間的關(guān)系（供水、電、通訊、氣、熱等單位）1、分工明確、密切配合、相互協(xié)作的關(guān)系2、平等的伙伴關(guān)系，共贏關(guān)系3、委托與被委托的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系11四、物業(yè)管理的行政管理方式1、依法處罰方式：警告、罰款、沒(méi)收非法所得和非法財(cái)產(chǎn)、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或吊銷(xiāo)資質(zhì)、執(zhí)照，行政拘留等。2、備案登記3、準(zhǔn)入制度4、文件傳達(dá)與行業(yè)調(diào)研5、日常工作的審查、指導(dǎo)6、行業(yè)考評(píng)、職業(yè)培訓(xùn)7、接受投訴處理12案例：鄭州物管企業(yè)“罷收風(fēng)波”

2004年11月11日，鄭州市爆發(fā)了一場(chǎng)由466家物管企業(yè)聯(lián)合針對(duì)本市供電、供水、供暖和燃?xì)馄髽I(yè)等“四大企業(yè)”代收代繳費(fèi)的“罷收風(fēng)波”。該事件源于2004年11月1日鄭州市稅務(wù)等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的一則《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理、拍賣(mài)行業(yè)發(fā)票管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。該《通知》要求，今后物業(yè)企業(yè)代收水電氣暖等費(fèi)用時(shí)，應(yīng)使用水電氣暖企業(yè)開(kāi)具的專(zhuān)業(yè)發(fā)票。物業(yè)管理企業(yè)用其它發(fā)票將按5.5%的稅率征收?，F(xiàn)實(shí)中鄭州市業(yè)主的水電氣暖費(fèi)用，一直由業(yè)主所在物業(yè)企業(yè)為以上四家企業(yè)代收，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主開(kāi)具代理業(yè)務(wù)發(fā)票，然后憑此免稅。由于這四家企業(yè)過(guò)去從不向物業(yè)企業(yè)提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)發(fā)票，這意味著，今后物業(yè)企業(yè)不能免稅，從而成了“罷收風(fēng)波”的直接導(dǎo)火線(xiàn)。面對(duì)愈演愈烈的“罷收風(fēng)波”，12月3日上午，鄭州市政府出面召集市政、房管、國(guó)稅、地稅、物業(yè)管理協(xié)會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)選取出的代表及水、電、氣、暖等與“罷收”有關(guān)各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，尋求解決辦法。同時(shí)，市政府也提出了“講大局，保穩(wěn)定”的政治要求，繼續(xù)保持物業(yè)小區(qū)的正常生活秩序，維護(hù)居民的切身利益。

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時(shí)至2005年3月4日，“風(fēng)波”基本平息，各方也基本有了一個(gè)較圓滿(mǎn)的結(jié)果。鄭州市的物管企業(yè)以他們的勇氣和理智，在中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上寫(xiě)下了具有歷史意義的一章。在此次“風(fēng)波”的處理上，鄭州市政府表現(xiàn)了較嫻熟的行政事務(wù)協(xié)調(diào)能力，堅(jiān)持理性處理，并沒(méi)有單純依靠行政命令的方式來(lái)簡(jiǎn)單處理問(wèn)題，而是有所為、有所不為，并促成了相關(guān)各方的協(xié)調(diào)一致。借用鄭州物業(yè)與房產(chǎn)協(xié)會(huì)武鳳翔會(huì)長(zhǎng)的話(huà)：鄭州物管企業(yè)維權(quán)罷收，受益人是多方面的。水電氣暖企業(yè)獲得了小區(qū)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的財(cái)產(chǎn)權(quán)，會(huì)更加珍視并為業(yè)主服務(wù)好；物管企業(yè)不再為別人“抱孩子，賠奶粉”，減輕了負(fù)擔(dān)；業(yè)主獲得了知情權(quán)，明明白白的繳費(fèi)。通過(guò)學(xué)法，相關(guān)各方學(xué)會(huì)了依法經(jīng)營(yíng)，將大大減少物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的矛盾，政府也更省心了。討論：1、物業(yè)管理企業(yè)提供代收代繳費(fèi)服務(wù)是何行為?2、相關(guān)行政管理部門(mén)的主要管理職能是什么？

3、該“罷收風(fēng)波”對(duì)理清物業(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系有何益處？14閱讀材料：

物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)對(duì)提高人的生活質(zhì)量起到了保障作用，但圍繞著物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符的矛盾也愈發(fā)變得尖銳。隨著業(yè)主消費(fèi)權(quán)益及參與意識(shí)的覺(jué)醒，要求明明白白消費(fèi)，要求物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，物有所值。但是，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的了解僅停留在淺層次上，不清楚物業(yè)管理應(yīng)做何事，做到何程度，達(dá)到何標(biāo)準(zhǔn)。同樣眾多物業(yè)管理企業(yè)也不清楚自己該承擔(dān)何責(zé)任，服務(wù)到何程度，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不清楚。目前，建設(shè)部對(duì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)粗略劃分為四級(jí)，各地城市也出臺(tái)了指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)，并按等級(jí)收費(fèi)。但是由于物業(yè)類(lèi)型不同、規(guī)模不等。環(huán)境千差萬(wàn)別，管理成本各異，簡(jiǎn)單的劃、收不能解決市場(chǎng)的需求。因此，建立一套包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)，政府行政主管部門(mén)能接受的完善的物業(yè)管理工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，建立針對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型、不同層次服務(wù)要求的物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使之成為業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府行政主管部門(mén)溝通的有效渠道是非常必要的。為適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范其收費(fèi)行為，江西省建設(shè)廳近日出臺(tái)了新的《江西省物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》，并從2003年10月21日起開(kāi)始實(shí)行。新辦法規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表；專(zhuān)項(xiàng)性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供的其他特約性服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。15新辦法規(guī)定，物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用主要由下列項(xiàng)目構(gòu)成：1、管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)及社?；穑?、共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及公共場(chǎng)所照明、路燈、節(jié)日燈飾等共用水電費(fèi)；3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；4、公共環(huán)境清潔費(fèi)；5、安全保衛(wèi)費(fèi)；6、辦公費(fèi)；7、直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8、法定稅金；9、其他為管理而發(fā)生的合理支出；10、合理利潤(rùn)。16

室內(nèi)部分由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿(mǎn)后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的室外水、電、煤氣等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)維修；造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)企業(yè)劃分出4個(gè)等級(jí)，按管理的好壞進(jìn)行收費(fèi)，等級(jí)越高收費(fèi)也越高。以每月每平方米建筑面積為計(jì)量單位收費(fèi)，多層住宅（7層以下）的物業(yè)管理費(fèi)最高等級(jí)為0.9元，最低等級(jí)為0.1元；高層住宅最高等級(jí)為1.5元，最低等級(jí)0.3元。標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定，以解困房（經(jīng)濟(jì)適用房）、福利房（房改房）為主的住宅，參照各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。獲得全國(guó)及省、市三級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱(chēng)號(hào)的物業(yè)企業(yè)可分別在各等級(jí)最高標(biāo)準(zhǔn)的25%、15%、10%以?xún)?nèi)上浮。17附表：江西物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位：元/每月·每平方米建筑面積類(lèi)別多層住宅高層住宅辦公樓商場(chǎng)工業(yè)廠房等級(jí)（7層及以下）（8層以上）（寫(xiě)字樓）（商鋪）

一級(jí)0.61-0.901.01-1.508.01-12.0010.01-13.00由各設(shè)區(qū)市二級(jí)0.41-0.600.81-1.005.01-8.007.01-10.00價(jià)格主管部三級(jí)0.21-0.400.51-0.803.01-5.003.01-7.00門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)厮募?jí)0.10-0.200.30-0.501.00-3.002.00-3.00實(shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià)。18練習(xí)：?jiǎn)芜x題1、物業(yè)管理企業(yè)（），導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

A、按照物業(yè)服務(wù)合同約定B、未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定

C、對(duì)于住宅小區(qū)治安，消防防范不夠D、雖然加強(qiáng)管理，但仍舊2、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與（）辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

A、施工單位B、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位C、業(yè)主委員會(huì)D、居民委員會(huì)3、物業(yè)管理用房的所用權(quán)依法屬于（）。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

A、使用人B、業(yè)主C、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位D、物業(yè)管理企業(yè)4、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得（）

A、職業(yè)資格證書(shū)B(niǎo)、職業(yè)技術(shù)等級(jí)C、職業(yè)等級(jí)技能D、職業(yè)技術(shù)職稱(chēng)5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的（）

A、物業(yè)托管合同B、物業(yè)服務(wù)合同C、前期物業(yè)合同D、物業(yè)選聘合同196、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（）同意，不得改變用途。

A、業(yè)主B、業(yè)主大會(huì)C、業(yè)主委員會(huì)D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的（）一并委托他人。

A、常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目B、特約服務(wù)項(xiàng)目

C、全部物業(yè)管理D、房屋裝修管理8、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，若物業(yè)服務(wù)費(fèi)用欠交，由（）負(fù)連帶交納的責(zé)任。

A、業(yè)主B、業(yè)主的直系親屬C、使用人所屬單位D、房屋中介機(jī)構(gòu)9、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)（）

A、可以不交B、有業(yè)主分?jǐn)?/p>

C、由物業(yè)企業(yè)核銷(xiāo)D、由建設(shè)單位交納10、縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)（）的監(jiān)督。

A、質(zhì)量B、經(jīng)營(yíng)C、收費(fèi)D、標(biāo)準(zhǔn)2011、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬（）。

A、業(yè)主確定B、物業(yè)管理企業(yè)確定

C、政府物價(jià)部門(mén)確定D、雙方約定12、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)向（）收取有關(guān)費(fèi)用

A、物業(yè)管理企業(yè)B、業(yè)主C、業(yè)主委員會(huì)D、最終用戶(hù)13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)（）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

A、努力B、全力C、加強(qiáng)D、協(xié)助14、物業(yè)管理企業(yè)顧請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得（）。

A、擅離職守不負(fù)責(zé)任B、監(jiān)守自盜違法犯罪

C、侵害公民合法權(quán)利D、形成惡勢(shì)力危害業(yè)主15、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由（）約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

A、業(yè)主B、物業(yè)使用人C、物業(yè)管理公司D、業(yè)主和物業(yè)使用人2116、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得（）

A、隨意租售B、改變用途C、擅自占用D、任意損壞17、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得（）的同意。

A、業(yè)主B、業(yè)主大會(huì)C、業(yè)主委員會(huì)D、業(yè)主和物業(yè)使用人18、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知（）

A、業(yè)主委員會(huì)B、業(yè)主大會(huì)C、物業(yè)管理企業(yè)D、居民委員會(huì)19、物業(yè)管理企業(yè)確需改變