商業(yè)地產(chǎn)品牌調(diào)整與業(yè)態(tài)升級策略

沈陽XX2012-2016品牌調(diào)整與業(yè)態(tài)升級策略獨(dú)家解碼！核心提示：購物物中心開業(yè)后后的調(diào)整并不不一定是對原原有定位的更更正或是推翻翻之前的模式式，而是在不不同時期購物物中心針對市市場主動求變變，開業(yè)后伴伴隨始終的品品牌調(diào)整和業(yè)業(yè)態(tài)升級才是是永恒的話題題。未來眾多購物中中心的調(diào)整將將持續(xù)進(jìn)行，由由此才能給市市場帶來更多多競爭和驚喜喜，也使得更更多更新的業(yè)業(yè)態(tài)及品牌可可以陸續(xù)進(jìn)入入購物中心，使使得商業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)新老交替、不不斷提升的態(tài)態(tài)勢。購物中中心的開業(yè)后后的調(diào)整并不不一定是對原原有定位的更更正或是推翻翻之前的模式式，而是在不不同時期購物物中心針對市市場主動求變變。對購物中中心而言，前前期的定位、規(guī)規(guī)劃、招商到到開業(yè)只是起起點(diǎn)，開業(yè)后后伴隨始終的的品牌調(diào)整和和業(yè)態(tài)升級才才是永恒的話話題。一、沈陽XX租租賃現(xiàn)狀分析析沈陽XXABCCD區(qū)簽約率為73%,開業(yè)率為70%。ABCD區(qū)現(xiàn)階階段需調(diào)整品品牌量135家，其中已已調(diào)整開業(yè)27家，還有108家待調(diào)整，占占353家總店鋪30%（截止到2012年5月15日，含空鋪鋪、待續(xù)約、已已提出撤鋪不不續(xù)約等）。租賃現(xiàn)狀分析——業(yè)態(tài)占比現(xiàn)狀分析—消費(fèi)費(fèi)者與客流分分布特征ZEN主力百貨貨現(xiàn)狀分析小結(jié)1、商鋪?zhàn)馐郾缺葒?yán)重失調(diào)，個個別C、D館品牌和品品類嚴(yán)重銷不不抵租；2、A、B、CC、D各館業(yè)態(tài)功功能定位模糊糊，各館主題題性定位不清清晰，品牌商商鋪間互動性性較差；（例如：C館的的ZEN百貨、D館的影院和和電玩城對其其他場館的人人流拉動作用用不明顯）；；3、隨著沈陽商商業(yè)市場激烈烈的競爭加劇劇，沈陽XXX應(yīng)及時轉(zhuǎn)變變經(jīng)營思路、調(diào)調(diào)整招商政策策、從而加大大對品牌商戶戶的維護(hù)和商商業(yè)人才的培培養(yǎng)。二、項目定位調(diào)調(diào)整現(xiàn)有定位如圖示，ABCCD四館呈發(fā)散散狀獨(dú)立分布布；且AB館與CD館之間隔了了一條大什字字街，D館西側(cè)又有有沃爾瑪超市市，阻礙了一一部分從東邊邊中街過來的的人群（從A館至D館端頭步行行街直線距離離達(dá)500米）。從商業(yè)建筑分布布來看，XXX四個館不易易形成一個統(tǒng)統(tǒng)一的整體購購物氛圍（主主力店作用弱弱化），若各各館不進(jìn)行差差異化經(jīng)營，形形成業(yè)態(tài)功能能特色，則易易導(dǎo)致目標(biāo)客客群扁平化和和進(jìn)一步稀釋釋，并形成四四館資源互相相競爭的不利利格局?，F(xiàn)有項目定位：：快時尚品牌牌集客力分散散、零售業(yè)態(tài)態(tài)比例偏高、快快餐和家庭生生活、娛樂等等功能性商品品缺失；項目定位調(diào)整方方向：豐富商商品業(yè)態(tài)、優(yōu)優(yōu)化品牌組合合、提升娛樂樂生活體驗。項目定位調(diào)整三、分期調(diào)整目目標(biāo)短期目標(biāo)：針對對空鋪調(diào)整，針針對預(yù)撤鋪又又符合XX定位商戶戶給予免保底底租金短期優(yōu)優(yōu)惠政策。中期目標(biāo)：針對對商戶合同期期終止、續(xù)約約，進(jìn)行場館館及樓層品牌牌優(yōu)化，調(diào)整整租金水平和和經(jīng)營面積。長期目標(biāo)：逐步步引進(jìn)新的主主題品牌店，形形成各館獨(dú)有有主題功能氛氛圍和差異化化特色品牌亮亮點(diǎn)。（2）遵循定位位原則調(diào)整：：遵循XX年青時尚尚定位總原則則，各館精選選20%-330%的主題性主主力品牌，清清晰塑造ABCD館各館差異異化功能定位位。（3）整合調(diào)整整：對現(xiàn)有經(jīng)經(jīng)營品牌采取取主動溝通調(diào)調(diào)整，對經(jīng)營營有困難但符符合XX定位的品品牌進(jìn)行經(jīng)營營政策扶持或或店鋪面積更更改，促進(jìn)商商戶積極調(diào)整整現(xiàn)有店鋪經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品定位位和商品價格格。（4）業(yè)態(tài)升級級：對吸客力力較弱的樓層層進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整，增加目目的性消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)與功能服服務(wù)業(yè)態(tài)。（5）內(nèi)力調(diào)整整：逐漸汰換換降低代理商商簽約，加大大公司直營品品牌簽約占比比，減少商場場經(jīng)營的風(fēng)險險。四、餐飲娛樂調(diào)調(diào)整策略AB區(qū)餐飲以消費(fèi)者熟知并并喜愛的本地地餐飲品牌為為主，AB區(qū)目前缺少少像鹿港小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、港麗茶餐餐廳、綠茶類類型的中型主主力餐飲和知知名的快餐飲飲。CD區(qū)餐飲、娛娛樂外婆家、漢巴味味德開業(yè)后，表表現(xiàn)出了大型型主力餐飲的的作用，為C區(qū)5層餐飲起到到了帶動作用用。目前CD館餐飲正逐逐步進(jìn)入良性性運(yùn)營，剩余余空鋪以輕快快餐飲為主要要目標(biāo)（如：：吉野家、DQ、權(quán)味、迪迪孚咖啡、LAVZZZA、太興茶餐餐）。D館增加主題題性酒吧業(yè)態(tài)態(tài)，與現(xiàn)有影影院、KTV、電玩等業(yè)業(yè)態(tài)組合，形形成沈陽XXX獨(dú)特的年輕輕人聚會娛樂樂的場所。五、各樓層調(diào)整整規(guī)劃1、A館調(diào)整思思路調(diào)整思路----強(qiáng)化年輕、潮潮流體驗調(diào)整原則：鞏固固國際快時尚尚潮流定位，增增添國際感強(qiáng)強(qiáng)、性價比高高的時尚品牌牌，對原店鋪鋪過大、坪效效低品牌進(jìn)行行優(yōu)化升級。品牌組合：國際際快銷+國際潮流+動感個性+主題餐飲。（ZARA、UNIQLLO、BESTSSELLERRGROUUP）A區(qū)—L1LLOUD響亮A區(qū)—L2HHOT熱烈A區(qū)—L3HHIS&HERS他她A區(qū)—L4SSPEED速度A區(qū)L5--BREAKK小憩2、B館調(diào)整思思路調(diào)整思路：都市市浪漫、白領(lǐng)領(lǐng)約會主題館館。調(diào)整原則：引進(jìn)進(jìn)Apple萍果直營主主力店奠定沈沈陽XX時尚潮流流前沿地位,同時拉動B館人氣，加加大國際、國國內(nèi)快時尚氛氛圍、增加獨(dú)獨(dú)有品牌。品牌組合：國際際時尚（APPLE）+創(chuàng)意雜貨+時尚少女服服飾+時尚餐飲（APPLE、C&A、MUJI）B區(qū)—B1WWONDERRS奇妙B區(qū)—L1SSTYLE風(fēng)格B區(qū)—L2SSWEET清新B區(qū)—L3FFRIDAYY星期五B區(qū)—L4HHOLIDAAY假期B區(qū)—L5-DDELICIIOUS美味3、C館調(diào)整思思路調(diào)整思路：都市市新貴家庭生生活館調(diào)整原則：保留留原有少淑、設(shè)設(shè)計師風(fēng)格服服裝品牌的基基礎(chǔ)上，增加加家居家飾品品類、生活護(hù)護(hù)理品類，加加強(qiáng)兒童體驗驗區(qū)，強(qiáng)調(diào)與與ZEN主力百貨店店業(yè)態(tài)差異互互補(bǔ)。品牌組合：國際際時尚+生活品味家家居+兒童體驗+個人護(hù)理+時尚餐飲+精品超市+ZEN主力店。C區(qū)—B1RRelaxeed輕松C區(qū)—L1AAVENUEE大道C區(qū)—L2DDesignn寫意C區(qū)—L3UUrban潮尚C區(qū)—L4EEnjoy享受C區(qū)—L5RRestauurant饕餮4、D館調(diào)整思思路調(diào)整思路：國際際快時尚+娛樂體驗+服務(wù)配套，打打造沈陽首家家年輕人集聚聚會、餐飲、娛娛樂為一體的的休閑娛樂場場所。調(diào)整原則：在原原有GAP快時尚基礎(chǔ)礎(chǔ)上，增加主主題酒吧，同同時增加服務(wù)務(wù)功能，以娛娛樂目的性消消費(fèi)為導(dǎo)向。品牌組合：GAAP、SHOEMMARKERR等潮牌服飾+主題酒吧+主題餐飲+影院+KTV+電玩。B1–COONVENIIENT便利L1–VIISION視野L2–CONNCEPT概念L3–Juump跳躍L4-L5–WWONDERRLAND夢幻島六、主力店裝修修開業(yè)協(xié)調(diào)七、調(diào)整節(jié)奏總工作節(jié)點(diǎn)（在在穩(wěn)定現(xiàn)有商商戶的基礎(chǔ)上上）各館工作節(jié)點(diǎn)及及進(jìn)度八、整體調(diào)整目目標(biāo)2012年落實：樓層調(diào)整整招商方案的的實施，完成成方案的計劃劃節(jié)點(diǎn);穩(wěn)場：完成ABBCD四館商戶續(xù)續(xù)約、業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整及空鋪招招商;政策：建立商戶戶扶持培養(yǎng)租租金優(yōu)惠政策策和業(yè)績指標(biāo)標(biāo)的調(diào)整分解解;協(xié)助：APPLLE品牌的簽約約和裝修工作作，啟動沃爾爾瑪解約談判判;轉(zhuǎn)變：加強(qiáng)團(tuán)隊隊溝通機(jī)制建建設(shè)，打造專專業(yè)化服務(wù)團(tuán)團(tuán)隊。2013-20014年打造：初步調(diào)整整成為沈陽地地區(qū)國際快時時尚品牌的聚聚集地和城市市地標(biāo)商業(yè)綜綜合體；強(qiáng)化：餐飲、娛娛樂、服務(wù)體體驗業(yè)態(tài)占比比，整體達(dá)到到5:4:1，由時尚購物、餐餐飲為主導(dǎo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型為購物娛娛樂體驗型消消費(fèi)；提升：調(diào)整項目目商業(yè)品牌知知名度和品