各大知名地產(chǎn)商業(yè)街 商業(yè)廣場營銷定位策劃方案

第一部分項目分析一、項目概況（略略）二、項目SWOOT分析（一）優(yōu)勢：1、本案地處“解放碑正大大門”----臨江門，地地理位置優(yōu)越越；2、處于解放碑碑商業(yè)繁華地地帶，投資價價值高、消費費者認(rèn)知度高高；3、本案“直通通輕軌”的必經(jīng)通道道，帶來的超超大人流；5、“世貿(mào)”出眾的地標(biāo)標(biāo)以及“迪康百貨”的開業(yè)，突突顯的商業(yè)價價值；6、本案的環(huán)型型布局，容易易把握人流動動線，且商業(yè)業(yè)使用率較高高；7、內(nèi)部5米通通道布局，有有利于產(chǎn)品品品質(zhì)及形象提提升，區(qū)別于于其他一般地地下商場；8、本案8個出出入口以及7部扶梯，體體現(xiàn)與地面交交通連接的便便利以及硬件件配套優(yōu)勢；；9、項目特殊性性（輕軌工程程）受到政府府扶持；（二）劣勢：1、對消費者而而言“地下工程”，在商業(yè)環(huán)環(huán)境上與地面面商業(yè)物業(yè)的的“認(rèn)識差距”；（三）機(jī)會點：：1、近幾年重慶慶市房地產(chǎn)的的發(fā)展趨勢給給項目奠定了了良好的市場場環(huán)境；2、解放碑特殊殊的商業(yè)價值值對消費者超超強(qiáng)的吸引力力；3、輕軌的開通通以及“輕軌經(jīng)濟(jì)”帶來投資熱熱潮和投資信信心；4、輕軌經(jīng)濟(jì)帶帶來的市場進(jìn)進(jìn)一步繁榮；；5、解放碑大量量商鋪拆遷，對對大批經(jīng)營戶戶的有效吸引引；（四）威脅點：：1、周邊新興的的各類投資物物業(yè)，使投資資者有更多的的選擇機(jī)會；；2、其他各區(qū)打打造各自的“商業(yè)中心”導(dǎo)致商業(yè)物物業(yè)在各區(qū)的的成倍的增長長，使經(jīng)營商商家嚴(yán)重分散散；3、部分地下商商場的經(jīng)營不不善以及部分分開發(fā)商的不不良行為對市市場造成的影影響；4、分零銷售的的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”對市場的沖沖擊；5、2004年年下半年由于于市場供應(yīng)量量的增加，已已經(jīng)導(dǎo)致市場場的疲軟以及及消費者“選擇的觀望”。上述分析說明：：本案的位置置、區(qū)位、商商業(yè)大環(huán)境及及“直通輕軌”使其項目的的自身條件優(yōu)優(yōu)勢明顯。同同時，項目地地處重慶市最最繁華的商業(yè)業(yè)中心，周邊邊商業(yè)林立，業(yè)業(yè)態(tài)成熟，競競爭壓力較大大。必須通過過準(zhǔn)確、獨特特的市場定位位、合理的規(guī)規(guī)劃設(shè)計揚(yáng)長長避短，并制制定有效的營營銷策略，選選擇恰當(dāng)?shù)娜肴胧袝r機(jī)，采采用整合營銷銷傳播策略，建建立差異化的的品牌形象，迅迅速建立認(rèn)同同感，同時運(yùn)運(yùn)用熟練的銷銷售技巧和方方式打動目標(biāo)標(biāo)客戶，促成成銷售，以確確保項目開發(fā)發(fā)的圓滿成功功。第二部分市市場分析一、宏觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場（一）由于國家家宏觀經(jīng)濟(jì)政政策的積極引引導(dǎo)，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)處在快快速度發(fā)展和和調(diào)整的階段段；（二）重慶在全全國經(jīng)濟(jì)地位位不斷攀升，給給房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)帶來前所未未有的機(jī)遇；；（三）房價中不不合理的成分分正在消除，房房地產(chǎn)交易成成本逐漸下降降；（四）重慶市房房地產(chǎn)規(guī)?；⒓s化開開發(fā)初具端倪倪；（五）市場營銷銷，競爭手段段逐漸走向成成熟和規(guī)范；；（六）重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改改善，消費者者收入的提高高；（七）城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的完善善，城市規(guī)模模的不斷擴(kuò)大大，使重慶向向國際性大都都市的目標(biāo)不不斷邁進(jìn)；（八）外來人口口對重慶市房房地產(chǎn)市場的的支撐；二、重慶市房地地產(chǎn)市場環(huán)境境重慶房地產(chǎn)市場場在國內(nèi)外房房地產(chǎn)商紛紛紛看好西部大大開發(fā)的機(jī)遇遇下，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)正呈現(xiàn)現(xiàn)出增量開發(fā)發(fā)型發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，其主要要表現(xiàn)出以下下幾大特點：：（一）20044年全市固定投投資快速增長長，投資規(guī)模模繼續(xù)擴(kuò)大；；（二）經(jīng)濟(jì)快速速、持續(xù)發(fā)展展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持快速速的發(fā)展速度度；（三）城市舊城城改造力度加加大，城市拆拆遷量大，在在很大程度上上帶動了房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展；（四）政府已經(jīng)經(jīng)出臺的一些些政策或采取取的措施也對對房地產(chǎn)市場場發(fā)展帶來諸諸多積極因素素；（五）貨幣分房房政策的進(jìn)一一步落實刺激激房地產(chǎn)消費費；（六）大量外地地企業(yè)、外行行業(yè)進(jìn)入重慶慶房地產(chǎn)市場場；（七）投資性物物業(yè)市場異常常活躍；大批批商業(yè)裙樓分分零銷售，“產(chǎn)權(quán)式品牌牌商場”大量上市。（八）銀行信貸貸政策調(diào)整，競競爭進(jìn)一步加加劇。三、商業(yè)用房數(shù)數(shù)據(jù)解讀（一）、截至今今年9月，重慶商商業(yè)營業(yè)用房房空置面積累累計已達(dá)230萬平方米，在在全國40個重點城市市中，重慶市市商業(yè)用房空空置面積高居居榜首；（二）、空置一一年以上的商商業(yè)營業(yè)用房房面積為150萬平方米，同同比增長30．9％。渝中區(qū)區(qū)空置面積最最多；（三）、空置一一年以上的商商服用房面積積中，渝中區(qū)區(qū)18．48萬平方米，仍仍居首位，（四）、1至99月，重慶商商業(yè)營業(yè)用房房投資同比增增長23．8％，投資量量占全市房產(chǎn)產(chǎn)投資總額的的14．6％。（五）、1至99月，商業(yè)營營業(yè)用房新開開工面積同比比增長17．7％，而整個新開開工面積同比比增長只有1．2％；商業(yè)營業(yè)用用房的竣工面面積同比增長長4．9％，而銷售售面積(現(xiàn)房)卻同比下降降了7．9％。備注：以上數(shù)據(jù)據(jù)源至“重慶市統(tǒng)計計局”。四、解放碑商圈圈市場特點（一）解放碑商商業(yè)區(qū)是全市市人流量最大大的地區(qū)之一一；（二）大型零售售商場分布集集中、業(yè)態(tài)齊齊全、經(jīng)營檔檔次搭配合理理；（三）解放碑商商圈的經(jīng)營規(guī)規(guī)模、營業(yè)水水平、單位面面積營業(yè)額等等數(shù)據(jù)居全市市首位；（四）商品經(jīng)營營種類豐富、完完善；（五）商品品牌牌林立，中外外名牌商品聚聚集；（六）相關(guān)配套套設(shè)施、服務(wù)務(wù)設(shè)施漸趨完完善，管理有有序；（七）消費者主主要來自本市市、周邊區(qū)市市及外地旅游游者；（八）消費者購購物普遍以中中高檔為主，對對品牌注重度度較高；（九）消費者對對重百、大都都會(太平洋百百貨)、新世紀(jì)紀(jì)等大型購物物場所認(rèn)知度度較高；五、近期開業(yè)//即將開業(yè)的的大型商場商場名稱商場地址商場區(qū)域備注時代美美百貨時代豪苑裙樓解放碑西南地區(qū)頂級百百貨貨/已開業(yè)迪康百貨世貿(mào)中心裙樓解放碑四川百貨業(yè)進(jìn)軍軍重重慶市場的的首首家百貨/已開業(yè)人人樂華宇名都城裙樓樓石橋鋪“深圳人人樂”重慶慶首店,日用百貨/超市/已開業(yè)茂業(yè)百貨北辰天街對面江北觀音橋商圈圈“深圳茂業(yè)”重重慶首首店,號稱重慶/西南最大的的百貨商場/已開業(yè)北京華聯(lián)華宇廣場裙樓沙坪壩北京華聯(lián)重慶的的第第二家店/已開業(yè)家樂福斌鑫世紀(jì)城楊家坪明年春節(jié)開業(yè)沃爾瑪國投大廈楊家坪明年春節(jié)開業(yè)遠(yuǎn)東百貨北辰天街江北區(qū)今年年底開業(yè)正大易初蓮花力帆體育城江北區(qū)明年春節(jié)開業(yè)王府井百貨正升康都沙坪壩王府井在重慶的的第第二家店,預(yù)計明年開開業(yè)六、“分零銷售售商鋪”部分個案（一）帝景摩爾爾1、項目情況：：該項目目前正在在進(jìn)行平街一一層商鋪的前前期認(rèn)購工作作，總占地面面積為20000㎡，其中本本次銷售的平平街一層面積積約在16000㎡左右，商商鋪面積均為為4㎡，銷售價價格為23800元/㎡。2、回報方式：：項目采用反租形形式，由開發(fā)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營營業(yè)主無經(jīng)營營權(quán)，開發(fā)商商與業(yè)主簽定定限期為30年的代管合合同，前20年開發(fā)商按10%的年回報率率對業(yè)主進(jìn)行行租金返還，后10年按市場租金價格進(jìn)行返還。3、分析：（1）該項目位位于南坪浪高高百盛商場旁旁，地理位置置優(yōu)越；（2）項目單價價較低、單套套商鋪面積較較小，商鋪總總價在9萬余元左右右；（3）20年內(nèi)內(nèi)10%的年回報率率對業(yè)主進(jìn)行行租金返還，對對小投資者有有較強(qiáng)的吸引引力。（二）立洋百貨貨1、項目情況：：立洋百貨業(yè)已經(jīng)經(jīng)營數(shù)年目前前經(jīng)營狀況良良好，此次將將裙樓部分進(jìn)進(jìn)行分零銷售售，并繼續(xù)由由立洋百貨經(jīng)經(jīng)營。商鋪總總價控制在10萬元左右，開開發(fā)商承諾按按7%的年回報率率對業(yè)主進(jìn)行行租金返還，返返還期長達(dá)15年，15年后按市場場租金價格進(jìn)進(jìn)行返還。2、分析：（1）目前該商商場的經(jīng)營狀狀況較好，此此時裙樓部分分進(jìn)行銷售能能給投資者較較高的信心；；（2）15年內(nèi)內(nèi)7%的年回報，單單個商鋪總價價在15萬元左右，對對小型投資者者具有一定的的吸引力。（三）光宇·陽陽光海岸1、項目情況：：該項目位于江北北區(qū)建新西路路，此次銷售售臨街門面及及負(fù)一層的商商鋪，臨街商商鋪銷售單價價為39800元/㎡，內(nèi)部商商鋪單價為12500元/㎡，銷售數(shù)數(shù)量共計170間，臨街門門面25間、商鋪145間，商鋪總總價僅10余萬元。2、回報方式：：該項目商鋪單價價較低僅12500元/㎡，大部分分商鋪在8㎡—15㎡，總價僅10余萬元。如如采用按揭方方式進(jìn)行購買買，開發(fā)商承承諾反租兩年年，兩年的租租金為按消費費者所購買商商鋪5成10年的按揭標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計算的兩兩年按揭款，開開發(fā)商將此款款項一次性計計入客戶的首首付款。3、分析：該項目采用以月月按揭款作為為租金標(biāo)準(zhǔn)，返返還給業(yè)主并并一次性計入入客戶的首付付款中，變向向再次降低了了“投資門檻”。如按該項項目的操作模模式進(jìn)行反算算，該項目中中E-78#商鋪，面積9.56、單價12500元/㎡，總價僅1195000元。兩年的的按揭款返還還后，購房款款的首付金額額僅4萬余元。（四）茂業(yè)·東東方時代1、項目情況：：該項目位于觀音音橋渝北車站站陽光城旁，于10月1日正式開業(yè)經(jīng)營，平街層總營業(yè)面積7680㎡。前期平街層商鋪的臨街部分進(jìn)行了銷售，目前正在銷售平街層中間段的商鋪。商鋪面積多為10㎡—15㎡，單價在7—8萬/㎡之間，總價較高，該項目定位以中低檔的百貨產(chǎn)品為主。由于目前正處于開業(yè)活動期間，其經(jīng)營狀況尚有待觀察。2、分析：該項目雖已投入入正式運(yùn)營，能能否正常經(jīng)營營還有待觀察察。由于該項項目銷售的商商鋪面積較大大、單價較高高?？們r均在在50萬以上，對對于中小型投投資者有較大大的限制。（五）嘉年華1、項目情況：：該項目地處嘉陵陵公園金源酒酒店旁，地理理位置優(yōu)越。目目前銷售項目目的LG層，共計181個鋪面，面面積在5㎡—50㎡之間。其其中店面12間，單價5—6萬元/㎡，商鋪169間，單價35000元/㎡—40000元/㎡。整個LG層定位為“女性主題時時尚賣場”，目前正在在進(jìn)行前期認(rèn)認(rèn)購，該項目目共15層，其中地地下二層，地地面15層。1—4層定位為IT—MALL（數(shù)碼4C店）；5—9層為娛樂、休休閑、美食等等業(yè)態(tài)；10—15層計劃打造造高端商務(wù)寫寫字樓。2、分析：該項目是近期投投入市場的一一個商業(yè)項目目，其LG層的產(chǎn)品與與佳儂類似，價價格相對較低低，市場定位位明確，數(shù)碼碼電腦城、娛娛樂休閑等業(yè)業(yè)態(tài)有利于整整個項目人氣氣的提升。七、現(xiàn)有地下商商場分析名稱面積（㎡）價格經(jīng)營類型地理位置明珠地下商場開敞式（柜臺）5—15租金：300元元//月㎡服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行行街街地下菜園壩地下商場場隔斷式8—155租金：250——4450元/月㎡書刊批發(fā)、鞋類類、服服裝、干雜雜渝中區(qū)菜園壩火火車車站廣場楊家坪地下商場場隔斷式8—100租金：280——3350元/月㎡服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪坪文文化廣場楊家坪人防工程程隔斷式5—155售價：2300000元/㎡（均價）無明火均可，不不限限經(jīng)營類型型九龍坡區(qū)楊家坪坪廣廣場轉(zhuǎn)盤南坪地下商場隔斷式5—100租金：180——2250元/月㎡服裝、飾品、鞋鞋類類南岸區(qū)宏聲廣場場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤地下三峽廣場隔斷式6.5--1120租金80-2550元//月㎡售價：1800000元/㎡（均價）㎡㎡㎡服飾、餐飲、皮皮具具等綜合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)沙坪壩區(qū)三峽廣廣場場步行街流行前線隔斷式5-20000租金150-3350元元/月㎡服飾、餐飲、皮皮具具等綜合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)南坪步行街地下下兩路口地下商場場隔斷式3—155租金：250——5500元/月㎡水果、服裝、干干雜雜、鐘表兩路口皇冠大扶扶梯梯入口處中環(huán).銀座隔斷式8—155套內(nèi)均價3.77萬萬/㎡中高檔品牌專賣賣、精精品店、精精品品服飾、名名表表城、化妝妝品品、飾品、品品品牌餐飲、皮皮皮草、IT類、主力小小百貨、快快餐餐中心、咖咖啡啡廳、手機(jī)機(jī)專專賣區(qū)、影影音音店、書店店、水水吧、酒吧吧、工工藝品、休休閑閑影視廳、旅旅旅游、工藝藝品品專賣解放碑青年路世紀(jì)商城（沙區(qū)區(qū)）服裝、飾品渝碚路世紀(jì)廣場場商商城地下麗島春天隔斷式5—155套內(nèi)均價3.00萬萬/㎡休閑娛樂、精品品服服飾、流行行前前沿解放碑八一路地地下下分析：（一）客觀原因因造成多數(shù)地地下商場采用用小開間、多多通道設(shè)計，使使商場內(nèi)部通通道錯綜復(fù)雜雜，對商場經(jīng)經(jīng)營帶來了不不便；（二）各地下商商場均地處本本區(qū)域黃金地地段，消費人人流量大，商商業(yè)價值高，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯；（三）從經(jīng)營類類型來看，目目前投入使用用的地下商場場均是以傳統(tǒng)統(tǒng)的中、低端端商業(yè)業(yè)態(tài)為為主；（四）從經(jīng)營模模式看，各地地下商場均是是大而全、小小而全的模式式；（五）部分項目目雖在前期商商場規(guī)劃中較較有特色，且且銷售情況良良好，但在后后期經(jīng)營中商商場無專業(yè)的的商業(yè)經(jīng)營管管理機(jī)構(gòu)，造造成商家經(jīng)營營欠佳；（六）部分項目目無整體推廣廣概念，沒有有形成特色化化市場，品質(zhì)質(zhì)檔次較為缺缺乏；（七）項目規(guī)劃劃設(shè)計無甚特特色，功能配配套不完善，僅僅有三峽廣場場、流行前線線、麗島春天天配置較好，如如：中央空調(diào)調(diào)、自備發(fā)電電機(jī)、自動消消防系統(tǒng)等設(shè)設(shè)施；（八）在項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計上，各各商場對人的的疲勞周期和和購物習(xí)慣考考慮較少，缺缺乏從硬件上上為消費者提提供一個良好好的購物環(huán)境境。（九）已經(jīng)經(jīng)營營的地下商場場中，“楊家坪地下下商場”是重慶市最最早的地下商商業(yè)之一，其其規(guī)模也是重重慶之最，由由于項目開發(fā)發(fā)的時間較早早，現(xiàn)已形成成了固定消費費網(wǎng)絡(luò)，所以以經(jīng)營狀況較較好；（十）“流行前前線”雖然在經(jīng)營營前期經(jīng)營狀狀況較差，但但通過硬件設(shè)設(shè)施的改善及及物業(yè)管理的的加強(qiáng)，經(jīng)營營狀況逐漸回回轉(zhuǎn)，出租率率目前較高，達(dá)達(dá)到95%左右。（十一）“浪高高”由于從硬件件上為消費者者提供了比較較細(xì)致的服務(wù)務(wù)，且商場采采取整體經(jīng)營營，統(tǒng)一管理理的方式，故故經(jīng)營狀況較較好；（十二）“麗島島春天”在銷售階段段營銷較為成成功，但由于于項目自身的的原因以及后后期經(jīng)營管理理的不善，雖雖位于解放碑碑的黃金地段段，但目前經(jīng)經(jīng)營狀況較差差；八、在售地下商商場狀況（一）鉆酷該項目位于沙坪坪壩雙巷子步步行街，北連連沙坪壩地下下商場，南接接三峽廣場。項項目定位為青青年時尚購物物中心，規(guī)劃劃建設(shè)四大經(jīng)經(jīng)營區(qū)域，將將目標(biāo)客戶群群鎖定為周邊邊大專院校的的青年人群。自2004年6月開始認(rèn)購，8月正行開盤銷售。負(fù)一層價格為28000元/㎡，負(fù)二層為19000元/㎡。由于價格相對較低，在短時間內(nèi)負(fù)一層完成了近60%、負(fù)二層約30%的銷售，但由于由于沙坪壩商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢迅速和大量產(chǎn)權(quán)式商鋪的推出，后期銷售成績欠佳。（二）佳儂商業(yè)業(yè)街佳儂商業(yè)街是目目前江北區(qū)唯唯一的地下人人防商場，銷銷售階段分為為了一、二期期。項目一期期以8㎡左右的商商鋪為主，總總價在15萬元左右；；項目二期以以6㎡左右的商商鋪為主，總總價在20萬元左右。目目前銷售率約約90%，部分商鋪鋪在2004年12月底交付使使用，經(jīng)營定定位以經(jīng)營中中、低檔百貨貨業(yè)為主，10月份已開始始招商，預(yù)計計明年初正試試營業(yè)。九、解放碑主要要街道商鋪調(diào)調(diào)查（一）五一路編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量(個)租金價格(元//㎡㎡·月)套內(nèi)面積1服裝8200-400020--30㎡㎡2精品服飾2300-500060—80㎡3空調(diào)專賣130030㎡4燈飾24200-400015--40㎡㎡5燃具2300-400015--35㎡㎡6建材530025--30㎡㎡7字牌43508--12㎡8雕刻130012㎡9音像制品57200-400030--60㎡㎡10餐館13200-400030--50㎡㎡11棉麻制品120030㎡12油漆430025㎡13五金630030㎡14玻璃4200-400030--60㎡㎡15換氣扇120025㎡16裝飾材料420040—60㎡17美容美發(fā)9200-500020—30㎡18中央空調(diào)1300100㎡19鎖具330030㎡20復(fù)印13506㎡21不銹鋼530020—30㎡22五金用具140035㎡23廣告640010--25㎡㎡24標(biāo)牌130050㎡25小吃店173008—20㎡26網(wǎng)吧1200-300060㎡27自動門具130030㎡28報亭23006㎡29煙酒副食43006—12㎡30眼鏡行340015—30㎡31藥房5200-400040—60㎡32保健中心135030㎡33攝影1200100㎡34電影院135鞋125085㎡36茶餐廳137長途電話2300-400015㎡38糕點2200-300030—40㎡39裁縫店13505㎡40美發(fā)中心340060—80㎡41奶制品140018㎡42鹵制品140020㎡43銀行2120—2000㎡㎡44樂器行125030㎡45迷彩服130025㎡46干魚翅235020㎡47調(diào)味品440025—50㎡48糧油130015㎡49火鍋底料140012㎡50茶葉335015—25㎡51酒樓280—100㎡㎡52廚具230012—15㎡53通訊130018㎡54皮具130020㎡55診所140030㎡56蜂蜜135012㎡57典當(dāng)125㎡58電玩4300-400020—25㎡59婚紗照1300300㎡60精益眼鏡1350100㎡61照像140010㎡合計242分析:五一路共共計243個鋪面,經(jīng)營業(yè)態(tài)共共計62種，流動人人口量為3000人次/小時，商鋪鋪經(jīng)營狀況比比較良好，但但由于大部份份為老舊的臨臨街商鋪，從從經(jīng)營戶處了了解到的情況況，該路段即即將針對老舊舊商鋪進(jìn)行大大面積拆遷。（二）正陽街編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量(個)租金價格(元//㎡㎡·月)套內(nèi)面積1綜合農(nóng)貿(mào)市場12煙酒副食3300-60006—12㎡3餐館4400-500025—30㎡4快餐1500100㎡5美容美發(fā)2300-400030㎡6音像130040㎡7小吃6300-500012—20㎡8藤藝家私150015㎡合計19分析：該路段為五一路路上的支路，上上接新華路雅雅蘭電子城，下下通太平洋商商場。該路段段商鋪數(shù)量較較少，經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐餐飲為主，人人口流動量1000人次/小時，經(jīng)營營狀況一般，但但該路段前后后的租金價格格落差較大，靠靠五一路的部部份商鋪屬于于拆遷改造范范圍。（三）八一路（好好吃街）編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1照像2500-600025—30㎡2藥房1500200㎡3銀行112㎡4服裝18400-600018—30㎡5電器公司180㎡6餐館3500-600015—60㎡7音像店150030㎡8通訊150020㎡9皮鞋140018㎡10小百貨150012㎡11小吃18800-10000010—15約㎡㎡12小賣部18005㎡13服裝340030—50㎡14酒吧160㎡15酒店16八一賓館合計53分析：八一路作為重慶慶的名吃街的的所在地，流流動人口量相相當(dāng)大，平均均5000人次/小時，其經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)主要要以小吃為主主，商鋪經(jīng)營營面積較小，由由于經(jīng)營狀況況十分火爆，商商鋪租金價格格較高，租金金價格在1000元/㎡·月左右，但但該類商鋪主主要集中在好好吃街一期工工程；二期工工程現(xiàn)階段新新建商鋪較少少，大部分都都是舊式商鋪鋪，環(huán)境及配配套設(shè)施較差差，近期都面面臨拆遷，所所以租金價格格較低，一般般都在400元/㎡·月。（四）凱旋路編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1五金、機(jī)電、液液化化器152006—25㎡2美容美發(fā)525010—20㎡3干洗店22008—12㎡4音像125010㎡5餐館520010—20㎡6便利店120035㎡7副食店32008—15㎡合計32分析：該路段人口流動動量較小，平平均400人次/小時；經(jīng)營營業(yè)態(tài)主要以以五金為主，由由于其經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)不屬于大大眾型消費，所所以經(jīng)營狀況況一般，該路路段租金價格格在解放碑屬屬于較低區(qū)域域。（五）新華路（骨骨科醫(yī)院到雅雅蘭電子城）編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1五金40200-250018--40㎡㎡2藥房420020㎡3小家電16200-35008—15㎡4燃具525040㎡合計65分析：該路段屬于重慶慶早期商鋪，其其經(jīng)營業(yè)態(tài)已已形成多年，主主要以五金、小小家電為主，是是重慶早期有有名的小家電電購買地，但但由于近年各各大電器商場場的沖擊，經(jīng)經(jīng)營狀況日趨趨逾下，租金金價格相對較較低，約為200元/㎡·月左右。（六）磁器街（磁磁器街至較場場口）編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1餐廳130080㎡2服裝325020—25㎡3餐館330025—30㎡4廣告8300-400020—30㎡5煙酒副食34006—10㎡6便利店130030㎡7小吃340015—20㎡8旅館9五金1315020—45㎡10不銹鋼130030㎡11藥房125060㎡12水暖器材125050㎡13二手房230020—25㎡14儀表儀器330020—35㎡15化妝品135050㎡16糕點130035㎡17燈飾335025—40㎡18衛(wèi)浴潔具135035㎡19管件325020—30㎡20銀行230080—120㎡㎡21電工用具125060㎡22勞保530020—40㎡23橡塑425010—25㎡24油漆530025—45㎡25化工原料1015020—40㎡26衛(wèi)生服務(wù)站160㎡27委托行130㎡28文具130020㎡29日雜120018㎡30傘具、稱具125012㎡31電子稱135020㎡32雨蓬130020㎡33小吃135012㎡34篩網(wǎng)430015—25㎡35電動工具135025㎡36工藝品130012㎡37藥房135030㎡38印務(wù)130015㎡39膠粘劑230020—25㎡40五金勞保135015㎡41臨床醫(yī)療檢驗門門診診部30042保溫材料120015㎡43電衡器125018㎡44通訊設(shè)備130020㎡45化學(xué)試劑125040㎡46機(jī)電設(shè)備130030㎡47小五金120012㎡48日雜市場1200120—1500㎡㎡合計105分析：由較場口至凱旋旋路地段大部部份商鋪是以以早期的住房房改建而成，商商鋪經(jīng)營配套套較差，安全全系數(shù)較低，整整體裝修檔次次較低；流動動人口量為500人次/小時，經(jīng)營營狀況較差，且且由于地理位位置及商鋪自自身的條件限限制，租金價價格不太理想想，租金價格格為150—400元/㎡·月。（七）中華路編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1電纜電線150015㎡2管件245025—30㎡3結(jié)核病防治所4燈飾10400-500030—45㎡5油漆140030㎡6服裝52350-400015--45㎡㎡7小吃535010—15㎡8美容保健140030㎡9廚衛(wèi)用品135025㎡10復(fù)印140010㎡11廣告公司1400120㎡12茶葉235015—20㎡13奶制品140020㎡14音響140025㎡15鹵菜135020㎡16餐館135025㎡17煙酒副食340010—20㎡18酒樓2400500—90㎡㎡19通訊設(shè)備34508-18㎡20電工用具140020㎡21廣告145012㎡22女人服飾廣場1400800㎡23皮鞋10350-400015—80㎡24攝影235020㎡、1500㎡25精品服飾230080—100㎡㎡26飾品240015㎡27字牌140010㎡28掛歷135012㎡29體育用品140090㎡30譚木匠150025㎡31酒吧120㎡32花店2350 6—10㎡㎡33電玩店150010㎡合計116分析：該路段屬于人、車車流量較大的的支干道之一一，流動人口口量在1200人次/小時，其經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)較多多，經(jīng)營狀況況良好，租金金價格較高，但但簽定的租賃賃時間都較短短，一般期限限為一年一簽簽。（八）青年路編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1服裝11500-800015—30㎡2皮具160015㎡3小吃3500-60006—18㎡4餐館160020㎡5美容美發(fā)160030㎡6復(fù)印15008㎡7精品服飾180080㎡8煙酒副食25006—10㎡9餐廳3400-500050—70㎡10文具150045㎡11皮鞋160020㎡12五金機(jī)電150015㎡13裁縫7400-50004—8㎡14藥房150030㎡15廣告150015㎡16電工用具260020㎡17旅行社150012㎡18眼鏡行150060㎡19五金工具市場1600100㎡20美容中心170070--80㎡㎡21美發(fā)中心350060—90㎡22酒廊1合計46分析：該路段與與中華路交叉叉，但人流比比較集中，商商業(yè)形態(tài)也比比較成熟，人人口流動量在在2000人次/小時，經(jīng)營營狀況良好，租租金價格較高高，但由于聚聚富三期的修修建，大量的的商鋪處于拆拆遷規(guī)劃的范范圍中。（九）民權(quán)路編號經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（個）租金價格（元//㎡㎡·月）套內(nèi)面積1精品服裝2500-600050—70㎡2報亭14006㎡3藥房2100—1200㎡㎡4照像160012㎡5自助銀行125㎡6茶樓7旅館8服裝4600-80006—25㎡9快餐廳180㎡10飾品150030㎡11皮鞋260035—45㎡12餐館180030㎡13糕點180012㎡14服裝百貨1500100--12200㎡15銀行1100㎡16煙草18008㎡17勞保18006㎡18香莊16005㎡19通訊4500-80006—15㎡20水果16006㎡21茶葉180025㎡22皮包16008㎡23美發(fā)中心150060㎡合計30分析：該路段屬于人口口密集處，流流動人口量為為3000人次/小時，經(jīng)營營業(yè)態(tài)較多，商商鋪的經(jīng)營狀狀況良好。在在調(diào)查過程中中我們發(fā)現(xiàn)，該該地段商鋪租租賃方式分為為兩種：1）、15㎡左右的為1萬元/月并繳納5000元保證金；2）、商鋪面面積較大的可可以按租金價價格為500-6600元/㎡·月出租，但但租賃合同一一年一簽。小結(jié)：調(diào)查中了解到的的項目周邊的的街道上的租租金差異化十十分明顯，在在同一條街道道上距離較近近的鋪面也有有一定程度的的租金差異。八一路上“藍(lán)與與白”旁的鋪面租租金價位約為為660元/㎡；而距離離較近的另一一鋪面租金僅僅為500元/㎡左右。該該地塊上由于于已經(jīng)進(jìn)行了了一定的經(jīng)營營規(guī)劃，經(jīng)營營者對于目前前的經(jīng)營環(huán)境境尚比較滿意意。太古廣場場內(nèi)的鋪面租租金的差異不不大，租金價價位約在300元/㎡—350元/㎡。中華路路上合眾商場場內(nèi)的租金約約為330元/㎡；但中華華路的臨街鋪鋪面租金約為為600元/㎡。位于本項目中華華路路段出口口處的新東方方女人廣場，一一樓入口處租租金約為2000元/㎡，內(nèi)部鋪鋪面的租金僅僅有180元/㎡—350元/㎡不等。第三部分項項目定位一、項目功能定定位本案占據(jù)渝中區(qū)區(qū)黃黃金地段，且且且與輕軌車車站站相連通，起起起到人流的的集集中與分流流的的作用，故故本本案需營造造黃黃金樞紐概概念念，將本項項目目定位為高高檔檔服裝飾品品的的主題商場場——品牌專賣主主題商場（以以以經(jīng)營服裝裝、服服飾類為主主，其其他產(chǎn)品類類為為輔）。經(jīng)經(jīng)營營業(yè)態(tài)含概概品品牌服裝服服飾飾、流行服服飾飾、時尚用用品品等。通過對本案品質(zhì)質(zhì)與與企業(yè)品牌牌的的樹立，力求求將本案打打造造成一個經(jīng)經(jīng)營營時尚流行行服服飾的專業(yè)業(yè)商商場，建立時時尚流行服服飾飾與消費者者直直接面對面面交交易的快速速通通道平臺，樹樹樹立“重慶市首席席時尚消費費明明星”的典范形象象。二、項目區(qū)域劃劃分分名品名店廊------鄒容路段/部分鄒容支支路段時尚流行街------中華路段/部分鄒容支支路段三、區(qū)域經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)描述1、名店名品廊廊主要業(yè)態(tài)：品牌牌男男女服裝服服飾飾次要業(yè)態(tài)：品牌牌化化裝品、名名表表、珠寶、鞋鞋鞋類、皮具具、禮禮品店等2、時尚流行街街主要業(yè)態(tài)：流行行服服裝、時尚尚飾飾品、偶像像服服裝專賣店店、時時尚酷品店店、精選商店店；次要業(yè)態(tài)：淘店店、美美容美發(fā)店店、家家居飾品、皮皮皮鞋美容店店、眼眼鏡店、魔魔術(shù)術(shù)店等；四、產(chǎn)品擬經(jīng)營營范范圍（一）特色服飾飾類類：淑女裝裝、少少女裝、流流行行時裝、時時尚尚女鞋、前前衛(wèi)衛(wèi)坤包等；；（二）休閑服飾飾類類：牛仔服服飾飾、運(yùn)動服服飾飾、動感服服飾飾等；（三）飾品：首首飾飾、裝飾、配配配飾、珠寶寶、鐘鐘表、眼鏡鏡等等；（四）化妝品、香香水等（五）服務(wù)性業(yè)業(yè)種種：美容、美美美發(fā)等五、對業(yè)種的特特別別建議為豐富商場的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以及輕軌軌的的特點，建建議議限量增加加某某些經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，并進(jìn)行行定定向、定點點、限限量銷售。如：數(shù)碼沖印店店、書書報廳、西西餅餅店、便利利店店、影音制制品品店、鮮花花店店等。（一）以上每種種業(yè)業(yè)態(tài)的數(shù)量量，以以不超過兩兩家家為益；（二）分置區(qū)域域，主主要在中華華路路段/鄒容支路段段考慮；六、本案圖紙有關(guān)圖紙附后：：圖（一）------商鋪平面分分布圖/景觀及路標(biāo)標(biāo)指示示意意圖圖圖（二）------功能定位及及業(yè)態(tài)規(guī)劃劃圖圖第四部分行行銷銷策略一、目標(biāo)客戶群群定定位（一）目標(biāo)客戶戶群群特性1、屬于社會的的富裕裕階層和中中產(chǎn)產(chǎn)階級;2、具有成熟的的投資資理念、豐豐富富的經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗驗，有洞悉悉市市場前沿商商機(jī)機(jī)的超強(qiáng)能能力力；3、具有一定的的文化化素養(yǎng)與審審美美情趣；（二）目標(biāo)客戶戶群群分析1、成熟的商業(yè)業(yè)經(jīng)營營者；這部分客戶較早早進(jìn)進(jìn)入“商業(yè)行業(yè)”，是行業(yè)中中的佼佼者者，積積累了豐富富的的經(jīng)驗；對對極極具商業(yè)價價值值的物業(yè)不不會會放過，由由于于資金雄厚厚，對對類似本案案的的物業(yè)的投投入入，既可自自己己經(jīng)營，也也可可投資。2、專業(yè)投資者者這部分客戶群已已經(jīng)經(jīng)過前期資資本本積累,屬于“先富起來”的一批人，大大大多文化程程度度不高，但但投投資經(jīng)驗豐豐富富，投資心心態(tài)態(tài)成熟，理理智智務(wù)實，相相信信實實在在在的的、邏輯性性強(qiáng)強(qiáng)的投資分分析析，同時由由于于市場因素素等等問題，需需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向投資以以獲獲取更大的的經(jīng)經(jīng)營利潤空空間間。3、非“專業(yè)投投資者”（資資金較充足足，但但不知如何何使使用）這部分客戶群具具有有充裕的資資金金實力，希希望望通過保障障性性較大的投投資資，獲得穩(wěn)穩(wěn)定定的升值與與回回報；但欠欠缺缺投資經(jīng)驗驗，相相信專家和和朋朋友的建議議，容容易受外在在因因素影響，投投投資較為沖沖動動。4.周轉(zhuǎn)資金不不多，希希望通過自自身身眼光和知知識識來賺錢的的投投資者這部分客戶群知知識識結(jié)構(gòu)和綜綜合合素質(zhì)較高高，意意識觀念略略為為新潮和現(xiàn)現(xiàn)實實，對新生生事事物能給予予較較高關(guān)注度度，相相信自己的的眼眼光和判斷斷，會會結(jié)合政策策等等因素對投投資資目標(biāo)作詳詳細(xì)細(xì)的考察，出出出手謹(jǐn)慎。二、營銷總思路路（一）營銷思路路本案屬解放碑僅僅有有的“稀有資源”、項目體量量較小、價價值值珍貴，不不宜宜也不必做做大大量報媒廣廣告告。應(yīng)充分分利利用項目（售售售樓處）所所處處的得天獨獨厚厚的地理位位置置，以形象象定定位的理念念為為宗旨，主主要要通過售樓樓處處展示及有有效效對應(yīng)宣傳傳，樹樹立“重慶市首席席時尚消費費明明星”的高品質(zhì)形形象，戰(zhàn)略略性性的吸引重重慶慶市“商業(yè)行業(yè)”的“中堅力量”，同時鎖定定投資者，引引引起市場的的強(qiáng)強(qiáng)勢關(guān)注和和興興趣，在項項目目前期準(zhǔn)備備就就緒，意向向客客戶積累完完成成的前提下下，厚積薄發(fā)發(fā)，迅速推向向市場，實現(xiàn)現(xiàn)最經(jīng)濟(jì)，最最有效的銷售售。（二）差異化路路線線市場定位差異化化，商商業(yè)規(guī)劃差差異異化，目標(biāo)標(biāo)消消費群體細(xì)細(xì)化化，訴求傳傳播播差異化，行行行銷差異化……完完全全塑塑造出一個個風(fēng)風(fēng)格迥異的的高高品質(zhì)商業(yè)業(yè)物物業(yè)--“重慶市首席席時尚消費費明明星”；以惟我獨獨尊的個性性、時時尚的氣質(zhì)質(zhì)與與健康的風(fēng)風(fēng)韻韻去占據(jù)投投資資者、經(jīng)營營者者早已裝不不下下太多復(fù)雜雜信信息的大腦腦，在在深層次里里觸觸動麻木的的買買方市場心心弦弦。三、營銷重點（一）突顯項目目稀稀有珍貴的的高高品質(zhì)，通通過過項目形象象樹樹立公司的的品品牌；（二）強(qiáng)化本案案為為“重慶市首席席時尚消費費明明星”的概念；（三）拋棄“地地下下”概念，強(qiáng)調(diào)“解放碑正大大門直通輕輕軌軌的商場”比“地上”更具優(yōu)勢的的認(rèn)知；（四）強(qiáng)調(diào)并突突出出項目“輕軌概念、輕輕輕軌經(jīng)濟(jì)”、“輕軌商場”的優(yōu)勢；（五）強(qiáng)化本案案地地處臨江門“黃金樞紐”、“解放碑門戶”的優(yōu)勢；（六）強(qiáng)調(diào)項目目“主題時尚商商場”的定位；（七）突顯本案案的的細(xì)節(jié)（如如裝裝飾、商場場景景觀）設(shè)計計；；（八）突顯本案案后后期商場經(jīng)經(jīng)營營管理能力力；；（九）售樓處的的建建設(shè)、布置置以以及內(nèi)部裝裝飾飾裝修、道道具具的配合使使用用；四、營銷方式：：（一）客戶資源源銷銷售利用我司操作“時時代豪苑”、“三峽廣場”、“麗島春天”、“佳儂商業(yè)街”等項目所積積累的客戶戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)進(jìn)行行銷售先期期銷銷售，并可可利利用“客戶帶客戶”傳播銷售（二）現(xiàn)場銷售售現(xiàn)場為商業(yè)物業(yè)業(yè)銷銷售的重要要環(huán)環(huán)節(jié)，加之之本本案所處優(yōu)優(yōu)越越的地理位位置置，客戶需需通通過現(xiàn)場認(rèn)認(rèn)知知本案的品品質(zhì)質(zhì)，故做好好現(xiàn)現(xiàn)場包裝，通通通過銷售人人員員利用現(xiàn)場場模模型、展板板、樓樓書等銷售售工工具以及現(xiàn)現(xiàn)場場環(huán)境的營營造造，向客戶戶深深入淺出地地介介紹項目情情況況，并運(yùn)用用銷銷售技巧，電電電話追蹤等等形形式，引導(dǎo)導(dǎo)客客戶消除顧顧慮慮，促成客客戶戶下單。（三）定向銷售售主要針對渝中區(qū)區(qū)的的“品牌經(jīng)營戶”進(jìn)行針對性性銷售，包包括括直郵DM，以多渠道道獲得客戶戶資資源，增加加客客戶數(shù)量積積累累。（四）直效行銷銷本案的商鋪面積積相相對較大，總總總價值較高高，因因此應(yīng)加大大直直效行銷的的力力度，即需需要要主動出擊擊。具具體程序是是首首先組建客客戶戶資料庫進(jìn)進(jìn)行行分類，通通過過分析判斷斷針針對有意向向的的客戶展開開直直銷，經(jīng)直直銷銷人員的初初期期接洽，鞏鞏固固其意向后后，再再吸引客戶戶到到售樓處，利利利用現(xiàn)場氛氛圍圍及人員的的講講解促成銷銷售售。五、階段銷售工工作作（一）前期重點點工工作準(zhǔn)備1、售樓處的選選址；；2、售樓處的外外部及及內(nèi)部布置置；；3、客戶資源的的前期期整理、篩篩選選；4、人員組訓(xùn)。（二）銷售蓄勢勢期期銷售蓄勢期為售售樓樓處正式接接受受對外咨詢詢至至本案正式式開開盤前。目的：引起市場場的的強(qiáng)勢關(guān)注注、建建立本案的的知知名度、鎖鎖定定“中高檔客戶”。工作重點：1、通過售樓處處的有有效展示，引引引起市場的的關(guān)關(guān)注，鎖定“一般消費者”；2、在此期間不不主動動要求媒體體做做“軟文報道”（甚至不向向媒體提供供項項目的具體體信信息）；3、接受市場的的咨詢詢，針對價價格格，進(jìn)行“市場要約”試探；4、針對我司原原有客客戶資源中中的的“中高檔客戶”，進(jìn)行前期期定向鎖定定和和判斷；5、針對其他客客戶資資源以及“經(jīng)營商家”，采取“信息直傳”方式，即郵郵寄DM和直訪進(jìn)行行前期客源源鎖鎖定；6、利用我司銷銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，展開“網(wǎng)絡(luò)銷售”；7、對潛在“中中高檔檔客戶”進(jìn)行前期有有效宣傳，如如如“航空雜志”、“商界”等；（三）開盤強(qiáng)銷銷期期目的：促使客戶戶下下單，掀起起市市場爆發(fā)。工作重點：1、本案的產(chǎn)品品定位位、形象定定位位等向公眾眾全全面告知；；2、在正式開盤盤前，集集中進(jìn)行媒媒體體宣傳，強(qiáng)強(qiáng)勢勢入市；3、項目的開盤盤，以以“開盤酬賓會”（暫命名）活活活動的形式式展展開；4、針對“中高高檔客客戶”采取“VIP”的銷售方式式，先期銷銷售售；5、結(jié)合“VIIP”的銷售方式式，先期進(jìn)進(jìn)行行“限量銷售”，如“購買20㎡以上的可可購買”；6、“VIP”的銷售方方式，其一一可可體現(xiàn)“大客戶”的尊貴，其其二，造成成市市場的緊迫迫感感；7、對外部分開開放小小于20㎡以下的商商鋪。（四）銷售持續(xù)續(xù)期期1、本案銷售整整體開開放，全面面吸吸納各銷售售層層面的客戶戶；；2、對“保留”和特殊鋪王王（面積積超大、單單價價超高）定定向向直銷。3、結(jié)合“輕軌軌開通通”，做相應(yīng)SP活動；4、全面展現(xiàn)本本案優(yōu)優(yōu)勢、品質(zhì)質(zhì)位位置、產(chǎn)品品、裝裝修等各項項優(yōu)優(yōu)勢，進(jìn)一一步步增強(qiáng)舉棋棋不不定之客戶戶的的信心。5、利用客戶介介紹客客戶，使之之成成為活廣告告，形形成“客戶網(wǎng)絡(luò)銷銷售”；（五）實施進(jìn)度度表表備注：附件（一一）“輕軌臨江門II號項目實施施進(jìn)度表”附后六、銷售計劃（一）時間安排排1、售樓處交付付：22005年1月15日2、項目展示：：20005年1月15日—2005年3月15日（充分利利用用春節(jié)）3、項目開盤：：20005年3月16日（二）銷售周期期及及銷售計劃劃1、第一階段周期：20055年年3月16日（正式開開盤）--20005年4月15日銷售計劃：完成成550%的銷售面積積備注：20055年年3月16日為我司暫暫定的開盤盤時時間2、第二階段周期：20055年年4月16日--20005年6月15日銷售計劃：完成成330%的銷售面積積3、第三階段周期：20055年年6月16日--20005年9月15日銷售計劃：完成成220%的銷售面積積七、項目價格策策略略（一）價格估算算1、收益還原法法項目周邊租金：：A．中華路段：：臨街街商鋪租金金為為350元/㎡/月—650元/㎡/月B．青年路段：：臨街街商鋪租金金為為400元/㎡/月—800元/㎡/月C．新東方女人人廣場場：一樓入入口口處租金為2000元/M2/月 內(nèi)內(nèi)部商鋪租金金為1180元/㎡/月—350元/㎡/月D．五一路段：：臨街街商鋪租金金為為200元/㎡/月-500元/㎡/月E．正陽街段：：臨街街商鋪租金金為為300元/㎡/月-600元/㎡/月F．八一路段：：臨街街商鋪租金金為為400元/㎡/月-1000元/㎡/月G．新華路段：：（骨骨科醫(yī)院到到雅雅蘭電子城城）臨臨街商鋪租租金金為200元/㎡/月-350元/㎡/月H．磁器街（磁磁器街街至較場口口）：：臨街商鋪鋪租租金為150元/㎡/月—400元/㎡/月通過項目周邊臨臨街街門面的租租金金的比較，以以以及項目周周邊邊商家對本本項項目租金的的預(yù)預(yù)估，預(yù)計計本本項目套內(nèi)內(nèi)面面積租金300//㎡/月用收益還原法推推算算本項目價價格格，投資回回收收年限按10-15年的上限計計算，則：：項目價格=30000×12××115=5440000元/㎡2、同區(qū)域同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品比較對項目周邊相同同商商業(yè)物業(yè)的的價價格分析，通通通過市場比比較較法推算本本項項目的價格格：：定價因素細(xì)化因素權(quán)重中環(huán)·銀座麗島春天地域因素環(huán)境比例得分比例得分升值前瞻30.92.70.92.7商業(yè)氣氛90.87.219人文氣氛21212自然環(huán)境21.12.212治安狀況50.94.50.94.5區(qū)域印象61.16.616交通車行、管制21212公共交通40.93.614地段、口岸91.210.819政府規(guī)劃41.14.41.14.4配套銀行21212軌道交通2120.71.4商場20.81.60.81.6產(chǎn)品因素產(chǎn)品規(guī)模51.57.51.36.5產(chǎn)品定位71717硬件設(shè)施（中央央空空調(diào)、噴淋淋系系統(tǒng)、感應(yīng)應(yīng)器器等）31.13.31.13.3裝修（地面、頂頂棚棚、墻面）31313休閑配套（景觀觀、中中庭等）51.36.515物業(yè)管理物管資質(zhì)1110.60.6營銷市場時機(jī)、營銷銷包包裝13113113其它承建商11111發(fā)展商實力51.57.50.63物業(yè)管理21.12.20.61.2工程進(jìn)度31.13.31.13.3合計100106.997.5中環(huán)·銀座：3370000×1000//106..99=3466112元/㎡麗島春天：3220000×11000/977..5=3228821元/㎡通過兩項目在定定位位及地理位位置置等各方面面與與本項目的的比比較，運(yùn)用用加加權(quán)平均推推算算本項目價價格格：本項目=3466112×655%%+3288221×355%%=3399885元/㎡（注：修正系數(shù)數(shù)主主要參考兩兩項項目所處位位置置、兩個項項目目銷售時間間及及項目形象象等等因素）3、其他區(qū)域同同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品比較以在售項目”佳佳儂儂商業(yè)街二二期期”目前銷售價價格為例：300000元/㎡30000×11220%=3366000元/㎡（注：修正系數(shù)數(shù)1120%主要參考項項目區(qū)位位位置置差異的因因素素）4、同區(qū)域地面面商業(yè)業(yè)物業(yè)售價價比比較▲在售已售商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)紐約·紐約：一一層售價113--1144.3萬/㎡雅地天際：一層層售售價15--118萬/㎡▲地面租金返算算地面商業(yè)物業(yè)由由于于具體地段段、位位置的因素素，故故租金差異異較較大，我們們將將解放碑的的地地面租金按450元/㎡/月取值，同同樣按15年收回投資資進(jìn)行計算算得得出，地面面商商業(yè)物業(yè)的的售售價為81000元/㎡。從以上數(shù)據(jù)的比比較較分析，從從保保守原則出出發(fā)發(fā)，我們?nèi)∪〉偷途€值做參參考考81000元/㎡。通過以上四種方方法法的推算，平平平均得出本本項項目的價格格：：銷售價格=5440000×3300%+3339985×4400%+3660000×1100%+8110000×2200%=4995594元/㎡參考系數(shù)備注：：收收益還原法法（周周邊項目的的租租金）按30%的因素考慮慮；同區(qū)域同質(zhì)項目目按按40%的因素考慮慮；其他區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品按10%的因素素考慮；同區(qū)域地面商業(yè)業(yè)物物業(yè)售價按20%的因素考慮慮。（二）價格策略略項目所處的地理理位位置以及“直通輕軌”的優(yōu)勢，結(jié)結(jié)合項目體體量量不大的特特點點，本案的的價價格整體采采用用“一步到位”的定價策略略，而非一一般般房地產(chǎn)項項目目的低開高高走走原則。定價策略主要理理由由：1、此種定價策策略，與與項目的品品質(zhì)質(zhì)相吻合；；2、項目的規(guī)模模，不不適合采取“低開高走”；3、項目在銷售售過程程中，其銷銷售售控制不適適合合“直接價格控控制”，較適合“銷控保留”；4、項目的產(chǎn)品品功能能劃分，已已將將項目區(qū)分分為為兩個不同同層層面的產(chǎn)品品；；（三）價格體系系1、價格制定考考慮的的主要因素素（1）商鋪所處處的區(qū)位位位置；（2）商鋪的面面積大小??；（3）商鋪與柱柱、通道道、功能房房的的關(guān)系2、項目的價格格根據(jù)我司對市場場的的把握、對對商商業(yè)物業(yè)操操作作的經(jīng)驗以以及及對消費者者的的把握，我我司司認(rèn)為本案案的的均價為53,4889元。備注：附件(二二))“輕軌臨江門II號項目價格格表--草案”附附件件(三)“輕軌臨江門II號項目價格格草案--統(tǒng)計表”附后（四）價格的執(zhí)執(zhí)行行1、在本案正式式開盤盤前，不斷斷的的研究、把把握握市場的變變化化及動態(tài)；；2、在“銷售蓄蓄勢期”期間間，直接面面隊隊消費者，并并并進(jìn)行“市場要約”試探；3、正式開盤前前最終終確定價格格；；4、項目正式開開盤后后，正常銷銷售售情況下，對對對價格不做做戰(zhàn)戰(zhàn)略性調(diào)整整（即即“一步到位”定價策略）第五部分宣宣廣廣策略一項有效的宣傳傳推推廣策略的的制制定，首要要在在于營銷策策略略的使命、在在在于品牌得得以以成立的品品性性、在于自自創(chuàng)創(chuàng)形式感。統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)而言之，是是是“高性價比”的實效性。一、項目形象定定位位項目的形象是項項目目品牌塑造造的的重要支撐撐，同同時是項目目差差異化的基基本本條件之一一。一一個好的項項目目形象不僅僅能能推動營銷銷工工作的開展展，創(chuàng)創(chuàng)造附加值值，而而且為樹立立房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公公司的企業(yè)業(yè)形形象及后續(xù)續(xù)的的項目開發(fā)發(fā)打打下堅實的的基基礎(chǔ)。所以對本項目而而言言應(yīng)充分重重視視項目的形形象象建設(shè)，通通過過對項目的的形形象定位在在項項目的前期期工工作中得以以貫貫徹執(zhí)行，從從從而為項目目面面向市場、提提提高競爭力力提提供保障?；诒卷椖孔陨砩硭峁┑挠杏欣麠l件，結(jié)結(jié)合合目標(biāo)客戶戶的的群體個性性的的表現(xiàn)性要要求求，擬訂項項目目的總體形形象象定位為：：——歐洲氣質(zhì)時尚尚策源地打造“重慶高高檔流行文化化化的引領(lǐng)者者，重重慶市首席席時時尚消費明明星星”。新重慶缺缺乏代表性性，解解放碑需要要代代表性?！皻W洲“是人文文之所，是時時時尚生活的的指指標(biāo)，是氣氣度度和品質(zhì)活活生生生的注解解；；“重慶時尚”由由何而而來？由認(rèn)認(rèn)可可和感受而而來來——我們來代表表；“策源地”———猶如如革命星火火的的傳承依賴賴于于榜樣和偶偶像像，正是解解放放碑旁、世世貿(mào)貿(mào)中心之下下根根基版圖；；是是可以承載載的的使命，也也應(yīng)應(yīng)該是我們們項項目可以經(jīng)經(jīng)營營的旗幟性性概概念。二、品牌建設(shè)和和概概念傳播在此說品牌，基基于于兩方面理理由由。一是商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)大量量開開發(fā)形成的的消消費滯停，二二二是輕軌于于開開發(fā)商的經(jīng)經(jīng)營營性機(jī)會。就就就要求可以以使使用品牌營營銷銷手法——既要回避展展現(xiàn)項目的“一般行為效效果”，又要借機(jī)“以新立形”占據(jù)山頭，揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng)名立萬。所謂“概念傳播播”，在此此不是指制制造造一個概念念來來傳播，而而是是說將我們們的的傳播行為為方方式概念化——這是合乎我我們項目“高”定位的配合合方式。三、品牌個性個性其實是任何何一一個事物都都具具備的本性性，但但我們說的的是是項目推廣廣的的、表現(xiàn)給給受受眾的個性——它既是表演演性的，同同時時還必須是是自自身具備的的。我我們的定義義是是“因為金貴而而矜貴”——或者說是“矜貴的金貴貴”。也就是我我們要追求求的的“品牌感覺”。四、訴求重點李嘉誠的地產(chǎn)投投資資制勝秘訣訣是是“地段，地段段，還是地地段段！”，我們的地地段已經(jīng)讓讓我我們無須說說地地段了，我我們們的秘訣應(yīng)應(yīng)該該是“品質(zhì)，品質(zhì)質(zhì)，就是品品質(zhì)質(zhì)！”優(yōu)勢、劣勢易于于分分析，既不不必必妄自尊大大，也也不可能視視而而不見；“歐洲氣質(zhì)時尚策源地地”是什么？我我們不必去證證明，但給給了了我們表現(xiàn)現(xiàn)成成為代表的的機(jī)機(jī)會。我們們的的品質(zhì)，可可以以有效的區(qū)區(qū)別別于市民以以為為的“類似印象”——這恰恰是我我們說明表表現(xiàn)現(xiàn)上需要不不糾糾纏、簡單單超超越關(guān)鍵點點。惟惟有實際的的品品質(zhì)感，可可以以無須解釋釋、爭爭辯的拉開“類似印象”、支撐我們們的形象。五、推廣名稱從不同的定義原原理理和推廣需需求求擬訂了以以下下項目案名名，供供我們商議議、甄甄別。（一）企業(yè)商標(biāo)標(biāo)式式：A．輕軌——利利昌城城B．輕軌——利利昌名名店城（二）冠名借力力式式：A．輕軌·新天天地B．輕軌·新視視界C．輕軌·時空空D．輕軌·國際際名店店坊E．輕軌·世貿(mào)貿(mào)名店店城F．輕軌·名尚尚購物物城（三）自創(chuàng)特色色式式：A．世貿(mào)金環(huán)B．軌道春天（四）推薦使用用：：綜合以上區(qū)名方方式式，我們建建議議使用A．輕軌名店城城B．輕軌名店世世家六、訴求方法“輕軌經(jīng)濟(jì)”對對重慶慶建設(shè)、重重慶慶人民生活活的的影響，本本是是個好話題題，卻卻也是個大大話話題。利用用它它來服務(wù)于于項項目肯定有有效效。不少住住宅宅建設(shè)項目目已已經(jīng)受益于“輕軌經(jīng)濟(jì)”的影響，我我們的使用用應(yīng)應(yīng)該是自然然的的坐享其成。我我們的項目目就就是“輕軌經(jīng)濟(jì)”最前端的形形象代表，就就就是“輕軌經(jīng)濟(jì)”的直接展現(xiàn)——不容質(zhì)疑。項項項目得天獨獨厚厚的地理位位置置也無須贅贅述述。我們有有條條件把項目目置置之于“矜貴”的位置，不必必大肆做廣廣告告，與所謂謂競競爭對手混混為為一談。所以，我們的方方法法是：利用售售樓處做品品質(zhì)質(zhì)的充分展展現(xiàn)現(xiàn)，同時也也是是吸引目標(biāo)標(biāo)客客戶的有利利手手段，在項項目目未開盤前前不不做報媒宣宣傳傳，在此期期間間不主動要要求求本地媒體體做做“軟文報道”（甚至不向向媒體提供供項項目的具體體信信息）。而而是是在國內(nèi)知知名名雜志上做做形形象廣告——“從外到內(nèi)”提升品質(zhì)，這這這樣以最經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的廣告投投入入保障項目“金貴”品質(zhì)的實現(xiàn)現(xiàn)。針對品質(zhì)品牌的的建建立，在相相關(guān)關(guān)營銷推廣廣的的每一個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感感。（簡單單的的一句話，卻卻卻需要項目目每每一位有關(guān)關(guān)參參與人員深深刻刻的認(rèn)識和和負(fù)負(fù)責(zé)的維護(hù)護(hù)）。七、推廣規(guī)劃“百分之二十的的人掌掌握世界上上百百分之八十十的的財富”，我們真正正針對的是是金金字塔頂端端的的人群。“高端產(chǎn)品”下行的影響響力合乎“瀑布理論”，高端往下下的消費意意愿愿是仰望瀑瀑布布、在其氣氣勢勢的感召下下形形成的。所所以以，我們的的項項目形象推推廣廣手法、表表現(xiàn)現(xiàn)形式、應(yīng)應(yīng)用用品設(shè)計，一一一定是重慶慶認(rèn)認(rèn)可的、而而又又是本身具具備備的“氣質(zhì)”、“時尚”、“矜貴”的表現(xiàn)。以品牌運(yùn)營方式式集集中展現(xiàn)項項目目本質(zhì)——品質(zhì)，就是是我們的主主體體行為；對對于于常規(guī)模式式，我我們只是利利用用其實際功功能能。大體分為形象塑塑造造階段（部部分分）和品牌牌建建設(shè)階段（部部部分），交交叉叉部分配合合銷銷售節(jié)奏合合理理調(diào)整。（一）形象塑造造階階段（部分分）：：1、利于制作為為特殊殊材質(zhì)效果果的的標(biāo)志。2、具宣明個性性的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色、輔輔助助圖形。3、強(qiáng)烈的歐洲洲前沿沿時尚表情情及及表現(xiàn)形式式感感的利用和和模模仿。4、地標(biāo)性、刺刺激性性、極端品品質(zhì)質(zhì)感的展示示中中心。5、3D（實景景模擬）形象象象演示片6、精致模型（重重點點表現(xiàn)項目目和和輕軌及周周邊邊建筑關(guān)系系）7、投遞DM（但但絕非重慶慶普普遍曲解的“宣傳單”，應(yīng)該是眼眼見實物就就被被其品質(zhì)征征服服的“精致畫冊”）（二）品牌建設(shè)設(shè)階階段（部分分）：：1、項目VISS的高高規(guī)格設(shè)計計、制制作和規(guī)范范劃劃執(zhí)行2、展示中心的的“品品質(zhì)化運(yùn)行”3、推廣應(yīng)用品品的精精致制作和和實實效使用4、形象維護(hù)及及提升升活動策劃劃5、公關(guān)危機(jī)管管理體體系八、媒介規(guī)劃在形象塑造工作作的的有力開展展下下，媒體的的選選擇和發(fā)布布方方式的“自我化”是我們在常常規(guī)似是而而非非的廣告效效果果之上，來來擬擬訂廣告行行為為的原則。1、國內(nèi)知名雜雜志上上形象廣告——“以外到內(nèi)”提升品質(zhì)2、航空雜志上上項目目廣告——對目標(biāo)消費費者的行為為附附和（針對對浙浙溫商人及及來來渝投資者者）3、開盤時的本本地主主流媒體同同時時發(fā)布整版版告告知廣告九、廣告執(zhí)行及及預(yù)預(yù)算1、項目VISS設(shè)計250000元2、國內(nèi)知名雜雜志形形象廣告1000000元3、航空雜志上上項目目廣告250000元4、開盤整版告告知廣廣告2000000元5、后期NP廣廣告（含含開發(fā)商企企業(yè)業(yè)形象推廣廣）2000000元第六部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析對比比本案所處不可復(fù)復(fù)制制的地段特特性性以及重慶慶首首個輕軌商商場場、5米的超寬通通道、輕軌”的必經(jīng)通道道、8個出入口以以及7部扶梯等等等強(qiáng)勢優(yōu)勢勢，決決定了本案案的的唯一性與與獨獨特性，相相鄰鄰周邊商業(yè)業(yè)物物業(yè)不具備備可可比性。第七部分我我司司資源優(yōu)勢勢一、客戶網(wǎng)絡(luò)資資源源（一）、本地客客戶戶資源1、我司代理的的“時時代豪苑”、“雅地天際”等積累的“中高檔次”的客戶資源源；2、我司代理的的其他他商業(yè)物業(yè)業(yè)項項目的客戶戶資資源，如“三峽廣場”、“麗島春天”、“佳儂商業(yè)街”；3、“美美時代代百貨”的的經(jīng)營戶資資源源以及“美美時代百百貨”的消費者客客戶資源；；4、由于多年操操作商商業(yè)物業(yè)項項目目，積累的“經(jīng)營戶”的客戶資源源；5、較知名的品品牌服服飾代理商商如如“蘇定瑞”等客戶資源源。（二）異地客戶戶資資源這部分客源一方方面面來自我司司積積累的在涪涪陵陵、萬州、奉奉奉節(jié)等地的的客客戶資源,另一方面來來自我司在在成成都、昆明明等等地操作項項目目積累的客客戶戶資源以及及上上海、武漢漢等等城市的協(xié)協(xié)作作關(guān)系單位位的的投資客源源。（三）預(yù)計首批批客客源及數(shù)量量客戶姓名意向需求面積（㎡㎡）背景資料蘇定瑞50浙江商會主席，時時代豪苑一、二二期共投資700萬元。周慶華100專業(yè)地產(chǎn)投資人人,,在時代豪苑苑投資500萬元、三峽峽廣場投資100萬元童瑞兵50投資時代豪苑110000萬元、麗島島春天200萬元顧金文50投資時代豪苑55000萬元,麗島春天80萬元李玲50投資三峽廣場5500萬元,麗島春天300萬元蘇剛賢未定投資麗島春天22000萬元李達(dá)繡30投資麗島春天11000萬元,三峽廣場50萬元唐容光20投資麗島春天7700萬元周生俊100投資時代豪苑22000萬元徐翔占20投資麗島春天8800萬元劉洋20投資麗島春天5500萬元,時代豪苑400萬元沈軍福50投資麗島春天33000萬元林云20投資麗島春天11000萬元李樂20投資麗島春天8800萬元,時代豪苑100萬元冉葵50投資三峽廣場22000萬元陳興建未定投資麗島春天7700萬元周方簽未定投資麗島春天7700萬元鄭曾榮30投資麗島春天9900萬元,雅地天際60萬元鄧于平10投資麗島春天7700萬元楊昌明50投資麗島春天7700萬元,雅地天際100萬元段紅未定投資雅地天際7700萬元,三峽廣場50萬元江渝文20投資雅地天際7700萬元,時代豪苑100萬元丁其南10投資佳儂商業(yè)街街550萬元何亞軍30投資佳儂商業(yè)街街550萬元陳平20投資佳儂商業(yè)街街550萬元,三峽廣場50萬元譚秋菊10投資雅地天際7700萬元,葉長生50投資雅地天際22000萬元,葉小風(fēng)50投資雅地天際11550萬元李仲江20投資三峽廣場11550萬元譚啟30投資三峽