某某花園整合營銷方案

某某花園整合營銷方案1合勝房地產(chǎn)營銷公司目錄市場分析5市場背景分析52004年市場概況82005年市場發(fā)展趨勢預(yù)測12房地產(chǎn)市場板塊構(gòu)成14競爭對手分析18立案環(huán)境分析26項目地理分析26周邊環(huán)境分析26區(qū)域背景和發(fā)展趨勢272合勝房地產(chǎn)營銷公司項目規(guī)劃設(shè)計分析27項目戶型設(shè)計和面積配比分析28景觀環(huán)境分析29配套環(huán)境分析30價格定位分析30SWOT分析32優(yōu)勢和機會點32劣勢和威脅點33市場定位34目標客戶定位34產(chǎn)品定位35價格定位36名稱定位393合勝房地產(chǎn)營銷公司概念定位40項目形象定位42營銷推廣策略44媒體策略44營銷周期45階段性推廣策略46入市態(tài)勢和開盤策略50項目銷售計劃50銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售培訓(xùn)52案前籌備工作594合勝房地產(chǎn)營銷公司某某花園整合營銷方案一、市場分析1.1房地產(chǎn)發(fā)展背景分析某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷了三個時期，現(xiàn)在正進行第四個發(fā)展階段。感謝閱讀萌芽期：97年以前，稱得上是某市地產(chǎn)市場發(fā)展的萌芽期，該階段的最大特點是計劃經(jīng)濟明顯，政府主導(dǎo)，單位福利分房。謝謝閱讀過熱期：98年至2001年，隨著國家將房地產(chǎn)定為國家的支柱的產(chǎn)業(yè)，促進房產(chǎn)發(fā)展的一系列政策的出臺，包括取消福利分房、降息，謝謝閱讀延長貸款年限等，某市房地產(chǎn)業(yè)獲得蓬勃發(fā)展，某市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。從98、99年的供給嚴重不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?000年，精品文檔放心下載尤其是2001年市場的嚴重過剩。房地產(chǎn)過熱期最明顯的特征是：1、政府對地產(chǎn)市場的宏觀控制能力差，不能對土地開發(fā)審批進行指導(dǎo)和控制。謝謝閱讀2、眾多發(fā)展商一哄而上，產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高。3、市場處于完全無序的競爭狀態(tài)下，惡性競爭明顯。4、企業(yè)的品牌意識較差。以上幾點是對某市地產(chǎn)開發(fā)過熱期的總結(jié)性描述，下面我們詳細分析一下某市房地產(chǎn)市場過熱期情況。感謝閱讀5合勝房地產(chǎn)營銷公司2001年房產(chǎn)空置達113.5萬2000年增長一了倍多，而其中高層的空置就感謝閱讀占到67%，約為76萬m2，按照2001年某市高層消費總量約50萬m2計，僅消耗這些空置的高層即需一年時間，市場供需的嚴重精品文檔放心下載失衡，使高層市場整體低迷，成為影響高層銷售的最根本因素。多層的空置率超過20%，已經(jīng)達到風險空置水平，但仍處在可控謝謝閱讀風險范圍之內(nèi)，不必對市場過分恐慌。盤整期：2002年，某市房產(chǎn)空置面積151.2萬平米.其中高層空置面積高達120萬平米，比2001年空置量增加了57%；精品文檔放心下載2003年，某市房地產(chǎn)開發(fā)投資38、2億；建筑施工面積620、47萬平米，其中住宅施工面積434、71萬平米；精品文檔放心下載房屋竣工面積178、94萬平米，其中住宅竣工面積160、75萬平米；謝謝閱讀商品房銷售面積215、85萬平米，其中住宅銷售面積202、37萬平米；感謝閱讀房屋空置面積168、95萬平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增長率大幅下滑。但高層的空置率和空置面積卻精品文檔放心下載進一步上升：高層的空置面積為142萬平米；某市房地產(chǎn)市場發(fā)展階段性特征6合勝房地產(chǎn)營銷公司階段時間特征萌芽期97年以前計劃經(jīng)濟、政府主導(dǎo)、單位福利分房謝謝閱讀·政府對地產(chǎn)市場宏觀控制力差；過98年·眾多地產(chǎn)商一哄而起，產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重；精品文檔放心下載熱—·市場處于無序競爭狀態(tài)期2001年·企業(yè)缺乏品牌意識·消費者消費缺乏理性·房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，出現(xiàn)大而專，小而精兩種經(jīng)營模式謝謝閱讀盤2002年·向良性競爭階段轉(zhuǎn)變整—·商務(wù)樓盤需求看漲，住宅消費穩(wěn)中有升期2004年·政府對土地供應(yīng)和監(jiān)管力度加強，金融單位對企業(yè)信貸和消費信貸門檻提高，監(jiān)管加大謝謝閱讀·消費者趨于理性消費某市房地產(chǎn)市場空置面積發(fā)展趨勢圖121086收益率420存款債券股票住宅商鋪7合勝房地產(chǎn)營銷公司從上圖中可以看出，經(jīng)過三年的盤整，某市房地產(chǎn)空置量呈現(xiàn)大幅上升趨勢。但從多層和高層的空置對比來看，高層空置量精品文檔放心下載持續(xù)上升的同時，多層的空置量卻進一步下降。分析深層次的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，受2000、2001年多層開發(fā)過熱的影響，多層項目開發(fā)從2002年起已經(jīng)大幅收縮，開發(fā)精品文檔放心下載量僅為2000年的58%和2001年的年繼續(xù)維持了2002感謝閱讀低。截止2004年底，空置的多層住宅多為結(jié)構(gòu)不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。對市場需求已經(jīng)不具備多精品文檔放心下載大影響。1.2二零零四年房地產(chǎn)市場發(fā)展概況從2004年某市房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢來看，主要表現(xiàn)以下幾個特點：精品文檔放心下載1、政府管理部門宏觀調(diào)控和金融市場管理力度加大，2004年某市房地產(chǎn)開發(fā)總量較去年有所上升，同時房地產(chǎn)銷售額呈現(xiàn)出謝謝閱讀較大的增長，市場總體形勢好于去年。1995年—1997年的1.6％上升到2003年的謝謝閱讀信心增強。2、從年到2004年某市市土地價格呈現(xiàn)出U型變動趨勢，其主要原因是2000年某市大規(guī)模開發(fā)經(jīng)濟適用房使土地價格整精品文檔放心下載感謝閱讀同時近兩年某市經(jīng)過幾次土地級別的調(diào)整和土地入市掛牌拍賣，企業(yè)兼并獲得土地的成本也進一步提高，導(dǎo)致土地價格的進一步精品文檔放心下載8合勝房地產(chǎn)營銷公司上漲。從樓面地價變動情況來看：某市基本上呈現(xiàn)逐年上升趨勢，尤其是2004年上升幅度較大。這主要是隨著某市市民居住條件的精品文檔放心下載不斷改善，市民對居住環(huán)境和配套設(shè)施的建設(shè)要求也越來越高，促使開發(fā)企業(yè)降低小區(qū)容積率，拿出更多的土地進行環(huán)境和配套精品文檔放心下載設(shè)施建設(shè)的結(jié)果。3、從某市房地產(chǎn)市場形勢來看，高層空置面積和比例持續(xù)上升，多層住宅受總量供應(yīng)不足，消費需求旺盛的影響，空置率進感謝閱讀一步降低。截止2003168.953000元/平方米以上的商品房占感謝閱讀總空置量的20.98％，面積在120平方米以上的商品房占總空置量的20.13％。居民對每平方米價格在1500元以下的房屋購買比精品文檔放心下載2500元/M2以上的商品房銷售量僅占總量的120平方米以上的僅占房屋銷售總量感謝閱讀明盡管某市市經(jīng)濟近幾年來發(fā)展較快，居民收入穩(wěn)步增加，但在某市房屋消費主體仍是廣大中低收入群眾，某市市民對房屋的有感謝閱讀效需求仍然受到支付能力的限制。95年的62%下降到2003年的95年的38%謝謝閱讀上升到59.9%。從購房承受力情況看：居民側(cè)重于房價在1200-1800元/M2的房屋。在商品住宅套型面積上：91.45%購房人認可感謝閱讀100M2/套以下的戶型。從房屋銷售對象情況看:外來人口購房的比例上升較快，2001年—2002年達到59.9％，說明城市化發(fā)展謝謝閱讀帶來房地產(chǎn)市場需求增長的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，周邊城市居民和先富起來的農(nóng)民在某市市購房有很大的潛力。謝謝閱讀5、房屋空置量繼續(xù)上升，但空置結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，多層的空置進一步呈現(xiàn)下降趨勢，但高層空置量卻進一步上升，尤其是謝謝閱讀商業(yè)空置量出現(xiàn)大副上升趨勢，這主要和這兩年商業(yè)樓盤大量建設(shè)有關(guān)，但相對應(yīng)的投資需求卻無法同步跟進，致使商業(yè)項目出謝謝閱讀9合勝房地產(chǎn)營銷公司現(xiàn)大副空置現(xiàn)象。商業(yè)、商務(wù)和高層的空置情況在2005年不會有較大的改觀，預(yù)計空置規(guī)模和比例會進一步上升。精品文檔放心下載據(jù)統(tǒng)計，在一、二類地區(qū)，空置房主要為商業(yè)用房及寫字間，占總空置量的12.8％；三、四類地區(qū)空置房主要為高層、小高層精品文檔放心下載住宅，占總空置量的12.2％；四、五類地區(qū)空置房主要為底商住宅的門面房，占總空置量的7.8%；六類以下地區(qū)空置房為戶型精品文檔放心下載結(jié)構(gòu)較差的多層住宅，占總空置量的1.2％。6、近兩年來，某市房屋建設(shè)成本在增加（土地、建材等漲價），利潤空間縮小。同時，隨著某市市民生活水平的不斷提高，精品文檔放心下載對居住環(huán)境和配套設(shè)施的要求也不斷提高。小區(qū)建設(shè)中建設(shè)成本既包括房屋建設(shè)成本，也包括社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)費用。開謝謝閱讀發(fā)商為改善小區(qū)的居住環(huán)境在綠化、公用設(shè)施配套、社區(qū)服務(wù)場館、公用文體設(shè)施等方面投入了大量的資金，使在社區(qū)環(huán)境中投感謝閱讀入比以往大大提高。通過提升樓盤品質(zhì)來獲得高附加值回報，已經(jīng)成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流，依托規(guī)模和成本優(yōu)勢的粗放式開謝謝閱讀發(fā)模式已經(jīng)成為歷史。7、99年以來在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行信貸增長過快，各項房地產(chǎn)貸款成倍增長，是同期增長最快的信貸品種。從房產(chǎn)謝謝閱讀企業(yè)統(tǒng)計資料顯示：某市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源方面銀行存款所占比例已超過50％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金依賴較大。2002年以謝謝閱讀來，金融部門提高了房貸門檻，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級也提高了要求，使某市三級以下的開發(fā)企業(yè)較難獲得房產(chǎn)信貸感謝閱讀（三級以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占某市開發(fā)企業(yè)的80%以上）。在內(nèi)地由于投資基金的進入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)資金得到一定的緩精品文檔放心下載解，然而在某市由于投資基金進入的渠道不暢，在短期內(nèi)投資基金進入房地產(chǎn)的可能性較小，從而造成某市房地產(chǎn)資金短缺情況感謝閱讀較為嚴重，不少項目出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈，房屋延期交工的現(xiàn)象。感謝閱讀尤其2003年和2004謝謝閱讀一些缺乏實力的開發(fā)商將在未來的洗牌中逐步退出市場，房地產(chǎn)每年開發(fā)量和利潤水平也將趨于穩(wěn)定，不會在出現(xiàn)前幾年大起大謝謝閱讀10合勝房地產(chǎn)營銷公司伏的現(xiàn)象。8、根據(jù)統(tǒng)計局最新資料，截至2004年9月份，某市房地產(chǎn)施工面積總計為379.98萬平方米，與去年同期相比下降31.76精品文檔放心下載％，其中房地產(chǎn)新開工面積為162.04萬平方米。在新開工的項目中，商品住宅面積為129.28萬平方米，占總開工面積的79.78感謝閱讀％；辦公樓面積14.28萬平方米，占總開工面積的8.81％；商業(yè)用房新開工面積15.69萬平方米，占總開工面積的9.68％；其謝謝閱讀它新開工面積2.79萬平方米，占總開工面積的1.72％。精品文檔放心下載某市前三季度的房屋竣工面積56.97萬平方米，同比下降49.74％。其中：住宅竣工面積35.63萬平方米，占總竣工面積的謝謝閱讀4.1917.15萬平方米，謝謝閱讀占總竣工面積的30.1％房地產(chǎn)施工和竣工面積的下降，并不是受市場需求減少的影響，而是開發(fā)商受土地供應(yīng)和銀行政策影響，缺乏可供開發(fā)的土謝謝閱讀地（開發(fā)商土地儲備量十分有限，很多開發(fā)商已沒有可供開發(fā)的土地）和開發(fā)所需要的資金，因此立項的規(guī)模和開發(fā)的規(guī)模均呈感謝閱讀現(xiàn)下降趨勢。月份某市商品房銷售面積合計137.7111.57感謝閱讀132.45萬平方米，占總銷售面積的96.18％，同比下降9.87％。商品房銷售額297485萬元，同比下降9.64％，其中：銷售給個精品文檔放心下載人部分275921168.601.92感謝閱讀112.472160.21謝謝閱讀元/平方米，同比上漲2.18％。從以上可以看出，受市場供給不足的影響，某市商品房銷售量出現(xiàn)大幅下降，與往年1—9月175萬平米左右的銷售量相比，精品文檔放心下載合勝房地產(chǎn)營銷公司下降幅度高達200490%以上，精品文檔放心下載精品文檔放心下載受市場供應(yīng)不足，房地產(chǎn)開發(fā)成本（主要是建筑材料成本和土地成本）上漲、土地供應(yīng)有限和銀行政策影響，房屋銷售價格精品文檔放心下載進一步上漲，雖然上漲幅度不大，但該價格屬于加權(quán)后的平均價格，受郊區(qū)項目大量開發(fā)和價格相對較低影響，無形中拉低了市謝謝閱讀場的價格水平，如果按區(qū)域進行分析，某市的房價同樣出現(xiàn)較大幅度的上漲。謝謝閱讀10、受上半年國家宏觀調(diào)控政策和土地供應(yīng)量的影響，某市市房地產(chǎn)的發(fā)展速度明顯放慢。三季度房屋施工面積與去年同期精品文檔放心下載相比降低了近三成，竣工面積與去年同期相比下降了近五成。其主要原因是由于國家進行宏觀調(diào)控，壓縮投資項目。其次，央行感謝閱讀3謝謝閱讀月31日以后不得采用協(xié)議方式出讓經(jīng)謝謝閱讀營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。這一規(guī)定的出臺，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在取得土精品文檔放心下載地使用權(quán)的投資成本大為提高，所以各大房地產(chǎn)經(jīng)營商不得不減少新開工項目。謝謝閱讀1.3二零零五年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測1、城市化進程和外來人口購房成為某市新增住房消費主力謝謝閱讀城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。某市市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約2—3精品文檔放心下載萬人，每年新增大學(xué)生約1萬多人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房精品文檔放心下載入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房，據(jù)測算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。感謝閱讀12合勝房地產(chǎn)營銷公司年外來人口購房和農(nóng)民進城購房的比例達160精品文檔放心下載某市市流動人口近100萬，有一大部分屬于進城務(wù)工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。謝謝閱讀2、改善性住房需求將繼續(xù)保持增長勢頭年某市市存量房交易面積為48.82003套，謝謝閱讀約需要購置12.97萬平方米商品房；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易，預(yù)計需要購置商品房約29.78萬平方米。謝謝閱讀其次，隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成謝謝閱讀為高品質(zhì)住宅的主力消費群體。3、舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求年-2002年某市市平均每年房屋拆遷量近7謝謝閱讀約需要近10萬平方米的商品房。隨著城市化和郊區(qū)化擴張，這部分消費成為郊區(qū)很多項目的主力購買群體。對這部分消費的把控，成為郊區(qū)項目能否成功銷精品文檔放心下載售的關(guān)鍵因素。4、經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展某市市GDP連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長勢頭，2004年某市，人均GDP突破2萬元；人均可支配收入9728元。經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)精品文檔放心下載展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。目前，某市市人均建筑面積為22.62平方米，人均使用面積15.83精品文檔放心下載平方米，人均居住面積11.24平方米，離“人均居住面積25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。謝謝閱讀5、土地供應(yīng)減少和土地儲備匱乏，房價提升以成必然13合勝房地產(chǎn)營銷公司隨著土地供應(yīng)的減少和開發(fā)商土地儲備更趨匱乏，發(fā)展商在項目開發(fā)方面更趨于理性，對項目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希感謝閱讀望以此提高產(chǎn)品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)精品文檔放心下載的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價格可能繼續(xù)上漲。感謝閱讀當然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致部分房價下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴重過剩，必將導(dǎo)致價感謝閱讀格下跌。而郊區(qū)大型項目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項目出現(xiàn)價格波動。感謝閱讀1.4某市房地產(chǎn)市場板塊構(gòu)成某市市由七個區(qū)組成，形成啞鈴型的兩個半球組合。按發(fā)展狀況和開發(fā)特征可以形成五大發(fā)展板塊。感謝閱讀1、中部板塊中部板塊南到南門、北接友好、中連紅山、東到北門。是某市的傳統(tǒng)中心。該區(qū)域以商業(yè)和寫字樓項目為主，住宅多為高層謝謝閱讀豪宅，價格在3000元以上。樓盤檔次高檔中高檔均價3500元以上3000元以下物業(yè)形態(tài)商業(yè)、寫字樓住宅主力戶型商業(yè)8—10平米、寫字樓敞開式三房兩廳120平米以上謝謝閱讀消費群體全市居民，投資戶居多。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工感謝閱讀社區(qū)規(guī)模中盤為主，以5—8萬平米項目居多14合勝房地產(chǎn)營銷公司2、東部板塊東部板塊主要指東環(huán)路以東的大部區(qū)域。該區(qū)域是某市99年至今的高品質(zhì)住宅開發(fā)區(qū)，代表性項目有宏大幸?；▓@和康普謝謝閱讀幸?；▓@、廣匯的星光花園、優(yōu)詩美地、創(chuàng)天的向陽花園、正泰的誠盛花園等諸多項目。精品文檔放心下載該區(qū)域距城市中心近，同時具有良好的人居環(huán)境，被眾多購房者追捧，已經(jīng)成為某市規(guī)模最大的品質(zhì)居住區(qū)，具有良好的住精品文檔放心下載宅開發(fā)品牌。現(xiàn)階段住宅均價在1800元——2100元之間。感謝閱讀樓盤檔次中高檔中檔均價1900元——2100元1900元以下感謝閱讀物業(yè)形態(tài)多層多層主力戶型兩房兩廳80—95平米兩房兩廳60—75平米精品文檔放心下載消費群體以本板塊和中心板塊消費人群為主，消費屬中高收入階層精品文檔放心下載社區(qū)規(guī)模大、中盤為主，以8—15萬平米項目居多精品文檔放心下載3、南部板塊南部板塊主要指人民路以南大大部區(qū)域。該區(qū)域是某市傳統(tǒng)居住區(qū)，主要居民為少數(shù)民族和某市老企業(yè)職工。該區(qū)域城市謝謝閱讀配套設(shè)施完善，但受老城區(qū)影響，居住環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境不甚理想。購房戶多為該區(qū)域的傳統(tǒng)居民，對其它區(qū)域的消費吸引力有感謝閱讀限?，F(xiàn)階段住宅均價在1600元—2100元之間。感謝閱讀15合勝房地產(chǎn)營銷公司樓盤檔次中檔中低檔均價1800元——2100元1800元以下感謝閱讀物業(yè)形態(tài)多層多層主力戶型三房兩廳80—90平米兩房兩廳80平米以下謝謝閱讀消費群體以本板塊消費人群為主，多為傳統(tǒng)居民社區(qū)規(guī)模中、小主，以3—8平米項目居多4、北部板塊北部板塊主要新市區(qū)和南湖片區(qū)。北部板塊是某市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，受工業(yè)北移和東移戰(zhàn)略影響，該片區(qū)已經(jīng)成為某市住宅開感謝閱讀發(fā)的黃金區(qū)域，大片的未開發(fā)土地、良好的綠化環(huán)境、完善的城市配套以及未來烏昌大戰(zhàn)略的實施，該區(qū)域?qū)⒊蔀橥鈦砣丝诤透兄x閱讀某市城市人口轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域。中國最大的資料庫下載感謝閱讀該區(qū)域代表性項目有康普的鉆石苑、友好的友好花園、廣匯的嘉盛園和天山的天山花園等。在2005年開發(fā)項目中，該片精品文檔放心下載區(qū)將成為某市開發(fā)量最大的區(qū)域?，F(xiàn)階段住宅均價在1600元—2000元之間。感謝閱讀樓盤檔次中高檔中檔均價1800元—2000元1800元以下16合勝房地產(chǎn)營銷公司物業(yè)形態(tài)多層多層主力戶型三房兩廳85—95平米兩房兩廳80平米以下感謝閱讀消費群體以本板塊和外來人口為主社區(qū)規(guī)模大、中盤為主，以8—15萬平米項目居多謝謝閱讀5、西部板塊西部板塊一直是某市傳統(tǒng)的市場區(qū)和外來居民居住區(qū)，因管理混亂，周邊環(huán)境比較惡劣。最近幾年，政府在該片區(qū)加大了感謝閱讀規(guī)劃和管理力度，市場形象得到改善，以雅山綠化和西山路、外環(huán)路的建設(shè)極大的改變了該區(qū)域的環(huán)境。生活和交通環(huán)境得到精品文檔放心下載極大改觀，成為某市商貿(mào)發(fā)展的主要區(qū)域，受商貿(mào)環(huán)境和城市擴張影響，該片區(qū)從2001年起，住宅開發(fā)量持續(xù)攀升，成為某感謝閱讀市繼北部板塊后的主要居住區(qū)?，F(xiàn)階段住宅均價在1300元—1700元之間。謝謝閱讀樓盤檔次中低檔低檔均價1500元——1700元1500元以下精品文檔放心下載物業(yè)形態(tài)多層主力戶型三房兩廳85—95平米兩房兩廳85平米以下感謝閱讀消費群體以本板塊普通消費者為主，生意人、拆遷戶和企業(yè)職工為主謝謝閱讀社區(qū)規(guī)模中、小盤為主，以3—5萬平米項目居多1.5競爭對手分析依據(jù)房地產(chǎn)競爭區(qū)域和競爭對手界定模型，我們進行如下分析：謝謝閱讀17合勝房地產(chǎn)營銷公司1、項目重點輻射區(qū)域項目重點輻射區(qū)域，主要指項目所在區(qū)域2公里半徑內(nèi)的所有項目。包括以下項目：感謝閱讀海龍山莊案名海龍山莊工地地址西山路25號開發(fā)商海港房產(chǎn)精品文檔放心下載基地面積建筑面積26200規(guī)劃棟數(shù)9規(guī)劃層數(shù)6.5F、B1規(guī)劃坪數(shù)47.8—216.7平均價格1580謝謝閱讀主力坪數(shù)84主力總價132720公攤15%感謝閱讀付款方式七成按揭工程進度期房使用年限50年感謝閱讀交房日期05年10月容積率銷售率認購60%感謝閱讀坪數(shù)范圍房數(shù)坪數(shù)范圍戶數(shù)百分比坪數(shù)去化80-90>106>50>216精品文檔放心下載1房47—613813%樓層去化5>2>4>3-1>6精品文檔放心下載2房71—10618064%客源分析年齡25—40歲感謝閱讀3106—1324817%區(qū)域沙區(qū)4216166%職業(yè)生意人、職工5媒體DM、介紹、路過生活機能評價交通14路、70路、907路、905路、52路、921路感謝閱讀18合勝房地產(chǎn)營銷公司學(xué)校54小、3小、34中、41中、新農(nóng)大附中精品文檔放心下載市政雅山公園、武警醫(yī)院、煤礦醫(yī)院、石油醫(yī)院、軍區(qū)總醫(yī)院精品文檔放心下載配套地下、地上停車場其它優(yōu)勢地段好，交通便利，城市配套完善；劣勢期房，大面積戶型比例過高，公攤面積大；陽光奧園案名陽光奧園工地地址西山路70號開發(fā)商華源房產(chǎn)感謝閱讀基地面積21869.3建筑面積37288.24規(guī)劃棟數(shù)10棟感謝閱讀規(guī)劃層數(shù)6F、B1規(guī)劃坪數(shù)56—115平均價格1700精品文檔放心下載主力坪數(shù)96主力總價163200公攤10%精品文檔放心下載付款方式8成按揭工程進度現(xiàn)房使用年限50年精品文檔放心下載交房日期2004年8月容積率1.64銷售率90%精品文檔放心下載坪數(shù)房數(shù)坪數(shù)范圍戶數(shù)百分比坪數(shù)去化96>89>110>136>54謝謝閱讀范圍1房56.64307.3%樓層去化5>4>2>1>3>6精品文檔放心下載19合勝房地產(chǎn)營銷公司2房75—8915036.7%客源分年齡25—40歲謝謝閱讀396—11015638%析區(qū)域沙區(qū)4136—1467217.6%職業(yè)生意人、職工精品文檔放心下載5媒體介紹、路過生活交通14、9271、907、529機能學(xué)校34中、56小、農(nóng)大附中評價市政武警醫(yī)院、軍區(qū)醫(yī)院、中泰社區(qū)醫(yī)療配套小型會所（棋牌室、健身房）其它優(yōu)勢分三期開發(fā)，已經(jīng)形成規(guī)模和品牌社區(qū)；環(huán)境較好，注重社區(qū)規(guī)劃和環(huán)境建設(shè)；精品文檔放心下載劣勢地理位置較偏；在同區(qū)域中售價偏高；翠庭春曉案名翠庭春曉工地地址西山路105號開發(fā)商銀通房產(chǎn)精品文檔放心下載基地面積21000平米建筑面積36000平米規(guī)劃棟數(shù)7謝謝閱讀20合勝房地產(chǎn)營銷公司規(guī)劃層數(shù)6F、B1規(guī)劃坪數(shù)48.49—128平均價格1380元感謝閱讀主力坪數(shù)76.93主力總價10616元公攤11%精品文檔放心下載付款方式七成按揭工程進度現(xiàn)房使用年限50年謝謝閱讀交房日期容積率1.7銷售率85%坪數(shù)房數(shù)坪數(shù)范圍戶數(shù)百分比坪數(shù)去化76>92>48>106>128精品文檔放心下載范圍1房48.497221%樓層去化5>4>2>3>1>6感謝閱讀2房76.93—9216047%客源分年齡35—45歲感謝閱讀3106—12810531%析區(qū)域周邊人群謝謝閱讀4職業(yè)西山職工5媒體NP、路過、介紹生活交通921、14、529、70機能學(xué)校農(nóng)大、農(nóng)大附中評價市政156團農(nóng)貿(mào)市場配套300平米水景花園、32個停車位其它優(yōu)勢規(guī)劃好，有環(huán)境優(yōu)勢，價格低21合勝房地產(chǎn)營銷公司劣勢地理位置過偏，消費人群有限碧水華庭案名碧水華庭工地地址寶山路開發(fā)商城鄉(xiāng)建設(shè)基地面積15000平米建筑面積46000平米規(guī)劃棟數(shù)3棟（小高層1棟）謝謝閱讀規(guī)劃層數(shù)6F、9F、B1規(guī)劃坪數(shù)78—294平均價格感謝閱讀主力坪數(shù)106主力總價公攤10%付款方式八成按揭工程進度現(xiàn)房使用年限50年精品文檔放心下載交房日期04年11月容積率3銷售率多層90%謝謝閱讀坪數(shù)房數(shù)坪數(shù)范圍戶數(shù)百分比坪數(shù)去化78>130>106>127>171精品文檔放心下載范圍1房樓層去化2>3>5>1>6>42房78—1005035%客源分年齡30—40歲精品文檔放心下載3106—1275840%析區(qū)域沙區(qū)、西北路精品文檔放心下載4130—1713623.6%職業(yè)生意人5媒體NP、路過生活交通1、2、7、14、17、25、51、52、66、68、101、109、906、912、928精品文檔放心下載機能學(xué)校43小、43中22合勝房地產(chǎn)營銷公司評價市政市中醫(yī)院、市郵電局、人民公園、紅山公園、雅山謝謝閱讀配套其它優(yōu)勢地理位置好，外立面新穎獨特，樓道全大理石鋪裝；謝謝閱讀劣勢價格過高，戶型偏大，小高層不被市場認可2、歷史借鑒項目歷史借鑒項目，主要指與項目處在同一區(qū)域的歷史性項目。包括以下項目：精品文檔放心下載百信寶山苑案名寶山苑工地地址西山路17號開發(fā)商康普房產(chǎn)精品文檔放心下載基地面積59533建筑面積71439規(guī)劃棟數(shù)7感謝閱讀規(guī)劃層數(shù)7F、B1規(guī)劃坪數(shù)53—125平均價格1528元感謝閱讀主力坪數(shù)77平米主力總價117656公攤付款方式八成按揭工程進度2002年現(xiàn)房使用年限50年謝謝閱讀交房日期02年10月容積率銷售率95%坪數(shù)房數(shù)坪數(shù)范圍戶數(shù)百分比坪數(shù)去化92>63—77>53精品文檔放心下載23合勝房地產(chǎn)營銷公司范圍1房537樓層去化5>2>6>4>3>1謝謝閱讀2房63—77客源分年齡25—40歲392—125析區(qū)域華凌、周邊4職業(yè)生意人、職工5媒體NP、介紹、路過生活交通14路、70路、907路、905路、52路、921路謝謝閱讀機能學(xué)校54小、3小、34中、41中、新農(nóng)大附中謝謝閱讀評價市政雅山公園、武警醫(yī)院、煤礦醫(yī)院、石油醫(yī)院、軍區(qū)總醫(yī)院精品文檔放心下載配套地上停車場其它優(yōu)勢地理位置好，價格適中，有康普品牌支持劣勢片區(qū)環(huán)境嘈雜，高壓線從小區(qū)穿過24合勝房地產(chǎn)營銷公司二、立案環(huán)境分析2.1項目地理分析本案位于某市市南梁坡、一汽運司；泊接外環(huán)路、西山路；與西虹路、紅山路、友好路、阿勒泰路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。感謝閱讀項目距紅山、西北路4站車距，路程在2公里以內(nèi)；距華凌市場、西大橋5車距，路程在3公里以內(nèi)；距友好、大小西門、南感謝閱讀湖家樂福6站車距，路程在4公里以內(nèi)；2.2項目周邊環(huán)境分析周邊主要單位有市交通技校、西山大酒店；3公里范圍內(nèi)涵蓋銀都酒店、華都飯店、石河子大廈、孔雀大廈、民航售票大廳、友好百盛購物廣場、華凌市場、家樂福超市、謝謝閱讀郵電局、明圓、人民公園、紅山公園等；公交線路有14路、70路、907路、905路、52路、921路等；謝謝閱讀教育配套有54小、3小、34中、41中、新農(nóng)大附中等；精品文檔放心下載醫(yī)療配套有：武警醫(yī)院、煤礦醫(yī)院、石油醫(yī)院、軍區(qū)總醫(yī)院精品文檔放心下載休閑配套有：雅山公園、人民公園、紅山公園等；25合勝房地產(chǎn)營銷公司2.3區(qū)域背景和發(fā)展趨勢該區(qū)域處于西部板塊，是某市傳統(tǒng)的市場區(qū)和老工業(yè)區(qū)。人口構(gòu)成以外來人口和該片區(qū)企業(yè)職工為主，收入水平普遍較低。謝謝閱讀該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面一直十分落后，但在最近幾年，在某市實施雅山綠化和打通西向路網(wǎng)的改造下，該片區(qū)環(huán)境精品文檔放心下載得到大副改善。交通更加便利、生活環(huán)境全面改善，吸引了紅山、西北路、華凌等區(qū)域的人口來此居住。精品文檔放心下載受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實施，尤其是沙區(qū)政府計劃在5年內(nèi)向西山增遷居民100萬，以及建設(shè)兩個以人文和體育為主題精品文檔放心下載的公園，為西山片區(qū)未來的發(fā)展帶來巨大機會，而作為房地產(chǎn)開發(fā)，必將在宏觀政策和城市規(guī)劃的利好政策下迅猛發(fā)展。未來10謝謝閱讀年某市的房地產(chǎn)開發(fā)將形成西區(qū)和北區(qū)齊頭并進的態(tài)勢，這種發(fā)展必將形成西區(qū)住宅的旺銷，西區(qū)品牌大盤時代已經(jīng)來臨。謝謝閱讀2.4項目規(guī)劃設(shè)計分析A、主要經(jīng)濟技術(shù)指標：小區(qū)居住總戶數(shù)：1800戶1、平米2、平米3、住宅總建筑面積：144229.8平米4、建筑密度：27.5%5、容積率：1.86、綠化率：>35%26合勝房地產(chǎn)營銷公司7、停車位:193個8、加頂層占70%的建筑面積為:150000平米感謝閱讀9、加陽臺總建筑面積為:165000平米B、物業(yè)配比1、多層住宅2、獨立商鋪3、社區(qū)配套：幼兒圓、活動中心、物業(yè)管理用房以上數(shù)采用歷史數(shù)據(jù)，以最終設(shè)計方案為準。2.5項目戶型設(shè)計和面積配比分析西山片區(qū)住宅戶型配比圖54%兩房三房四房一房35%1%10%27合勝房地產(chǎn)營銷公司從上圖可以看出，西山片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型；感謝閱讀西山片區(qū)住宅面積配比圖16%

21%70—90平米90—100平米100平米以上70平米以下21%

42%從面積配比而言，70—90平米為主力戶型，其次為90—100平米戶型，70平米以下的小戶型所占比例極低。精品文檔放心下載通過西山片區(qū)面積和戶型配比分析，我們對本案戶型和面積配比持肯定態(tài)度，細微的調(diào)整建議在銷售摸底階段，根據(jù)市場登精品文檔放心下載記和客戶反映，做適當調(diào)整。2.6景觀環(huán)境分析28合勝房地產(chǎn)營銷公司通過借景、組景、添景多種手法，使住區(qū)內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)。該項目毗鄰雅山，在景觀設(shè)計上應(yīng)充分利用雅山的山景，同時利用感謝閱讀小區(qū)水景設(shè)計，形成山水人家的居住效果，實現(xiàn)中國人幾千年來對山水居住風水孜孜追求。充分體現(xiàn)“仁者居山、智者居水”的謝謝閱讀人居環(huán)境理念。其次，在景觀規(guī)劃上應(yīng)凸顯出三維景觀效果：遠景——山景；中景——水景廣場；近景——組團景觀植物、雕塑、小品和曲感謝閱讀徑等。同時建議將小區(qū)內(nèi)停車場改建地下（中心廣場地下）或組團外部，可考慮在中心大道旁設(shè)臨時停車位，解決停車和社區(qū)環(huán)境感謝閱讀問題，真正實現(xiàn)人車分流。2.7配套環(huán)境分析無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，感謝閱讀利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本精品文檔放心下載滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。精品文檔放心下載2.8價格定位分析西山片區(qū)房地產(chǎn)價格走勢圖29合勝房地產(chǎn)營銷公司180016401600

158014351400

137912001000

8006004002000056145602001200220032004從上圖可以看出，西山片區(qū)住宅的價格最近幾年一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，但上漲幅度有所回落。上漲幅度回落主要受供應(yīng)量增謝謝閱讀加影響，同時受連續(xù)價格上漲影響，價格滯漲的壓力也在增大。感謝閱讀因此在本案的定價中，因充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同精品文檔放心下載時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。謝謝閱讀30合勝房地產(chǎn)營銷公司三、SWOT分析3.1優(yōu)勢和機會點1、交通便利，離市區(qū)主要區(qū)域只有三站車程；2、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化率高達35%；3、16.5萬平米超大規(guī)模社區(qū)；4、圍合式布局、組團式規(guī)劃，動靜分區(qū)、視野開闊；5、依山傍水，環(huán)境雅致；6、社區(qū)廣場、超市、便利店、醫(yī)療等配套設(shè)施一應(yīng)俱全；感謝閱讀7、54小、3小、34中、41中、新農(nóng)大附中等教育配套完善；精品文檔放心下載8、10.5米小徑深，全框架方正實用戶型，功能布局合理；精品文檔放心下載9、多層市場看好，消費需求旺盛；10、片區(qū)市政形象不斷改善；11、大規(guī)模居民遷移和兩大主題公園進駐，全面提升片區(qū)形象；精品文檔放心下載12、某市未來主要居住板塊，前景廣闊；31合勝房地產(chǎn)營銷公司3.2劣勢和問題點1、周邊環(huán)境惡劣，嘈雜且污染嚴重；2、片區(qū)形象較差，屬流動人口較多的區(qū)域；3、城市配套有待完善，缺乏休閑和優(yōu)良的購物；4、交通環(huán)境需要改善，僅有少數(shù)班次公交；5、傳統(tǒng)居住區(qū)，居民素質(zhì)低；6、期房；7、企業(yè)知名度低，缺乏社會認知；8、東西向房所占比例較高且面積過大，影響價格和銷售；感謝閱讀9、該片區(qū)05年開發(fā)量較大，市場競爭壓力提升；10、西山片區(qū)消費總量有限，規(guī)模臨界點很難突破；11、目標市場層次偏低，對價格敏感度高；12、推廣范圍大、周期長，風險可控度低；四、市場定位32合勝房地產(chǎn)營銷公司4.1目標客戶定位A、客戶區(qū)域：1、重點區(qū)域：項目3公里半徑范圍，包括西山、西北路、紅山、華凌、雅山、明圓、小西門；精品文檔放心下載2、有效區(qū)域：南湖、阿勒泰路、友好、北門、大西門、長江路、火車站商業(yè)區(qū)、昌吉、八鋼等周邊城市；感謝閱讀3、潛在區(qū)域：除以上區(qū)域以外的某市全市和地州城市；B、客戶特征1、職業(yè)特征：生意人、私營業(yè)主、企業(yè)職工、外來人口、拆遷戶；謝謝閱讀2、年齡特征：25—45歲，其中以30—40歲的為主；感謝閱讀3、消費心理特征：——長期居住，對該片區(qū)有較強的認同感；——價格合理，戶型適合三口之家居??；——規(guī)劃設(shè)計有一定的超前性，有一定生活品位；目標消費群購房關(guān)注因素33合勝房地產(chǎn)營銷公司品牌質(zhì)量配套環(huán)境因素戶型價格地段0102030405060708090精品文檔放心下載地段、價格和戶型是我們營銷的三大核心要素，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)充分考慮環(huán)境、質(zhì)量、配套和開發(fā)商品牌建設(shè)；精品文檔放心下載4.2產(chǎn)品定位項目核心價值：自然、生態(tài)、景觀、低密度——主題山水人家感謝閱讀自然生態(tài)山水人家景觀1、營造山水生活感受，感謝閱讀34合勝房地產(chǎn)營銷公司往美好生活人的歸屬；2、圍合式布局、組團式規(guī)劃，在擁有中心廣場、私家大道的同時，更享受每一個組團各有不同的生活意境；精品文檔放心下載3、16.5萬平米超大規(guī)模社區(qū)，配套更完善，生活更便利；謝謝閱讀4、三維空間景觀體系——山景、水景和組團景觀；三維生活空間——廣場全開放空間、組團半開放空間、庭院完全私密空間。感謝閱讀5、良好的南北向住宅規(guī)劃，確保房間通風采光。10.5米超小徑深設(shè)計，保證每一款戶型方正實用。以人為本的戶型設(shè)計理謝謝閱讀念，在保證實用的同時，實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分離；6、簡潔典雅的灰色外立面，與自然和諧搭配，力圖營造一個純凈安謐的建筑空間，自然和光影流動、秩序井然，色彩純凈、謝謝閱讀讓人親近。7、開放的水景廣場，與城市和小區(qū)融為一體，城市的廣場更是每位業(yè)主的私家廣場，無與倫比的尊榮感受；感謝閱讀8、人車分流設(shè)計，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線形枝狀分散，各成體系、互不干擾；謝謝閱讀4.3價格定位1、定價方法西山片區(qū)開發(fā)項目定位相近、客戶相近、價格相互影響，因此建議采用競爭定價法，運用平均權(quán)重定價方法，推算出項感謝閱讀目的初步價格。35合勝房地產(chǎn)營銷公司樓盤選擇方法平均權(quán)重市場價格西山片區(qū)全部樓盤1565元客戶相近樓盤1640元離散程度較高樓盤1480元運用平均權(quán)重市場定價方法，可以看出樓盤的銷售價格集中在1600元/平米左右。因此初步價格定位在1600元左右。謝謝閱讀在1600謝謝閱讀山片區(qū)住宅價格上漲趨勢分析，預(yù)計上漲幅度在50—80元/平米。因此修正后的價格為1650元左右。感謝閱讀2、均價均價建議為1650元/平米?？紤]到盤量規(guī)模過大，為保證按計劃實現(xiàn)全盤銷售，建議在認購期給予一定價格下調(diào)（或應(yīng)謝謝閱讀精品文檔放心下載3、付款方式和進度付款方式包括：一次性付款和八成按揭，不使用分期付款；精品文檔放心下載付款進度為：小定三天補足大定、大定七天補足首期、一次性付款大定十五天內(nèi)補足；感謝閱讀4、優(yōu)惠條款認購優(yōu)惠、開盤優(yōu)惠、促銷優(yōu)惠，其它期間不享受任何優(yōu)惠；謝謝閱讀5、樓層和方位價差——樓層價差36合勝房地產(chǎn)營銷公司樓層價格系數(shù)銷售價格備注6躍7樓0.7612546躍7樓面積過大，應(yīng)拉大價差感謝閱讀5樓0.9515684樓1.118153樓1.1518982樓1.0817821樓0.981618一層贈送花園，價格可上調(diào)10%謝謝閱讀考慮到該片區(qū)樓層去化中5、2、3>1、4>6的特點，同時考慮到本項目以80平米以上戶型為主，頂層大面積銷售具有較大的謝謝閱讀壓力，因此在樓層價差設(shè)計中，建議拉大6樓的價差，促進各樓層均勻銷售。感謝閱讀——朝向價差正南向價格系數(shù)為1.05；東西向價格系數(shù)為0.95；其它朝向價格系數(shù)為0.98；謝謝閱讀——景觀價差核心景觀區(qū)價格系數(shù)為1.02；其它區(qū)價格系數(shù)為1.0；感謝閱讀6、綜合計價公式銷售價格=均價×樓層價格系數(shù)×朝向價格系數(shù)×景觀價格系數(shù)精品文檔放心下載7、價格分期策略----內(nèi)部認購價格：在平均價基礎(chǔ)上給予50元/平米（3%）的優(yōu)惠；精品文檔放心下載37合勝房地產(chǎn)營銷公司5030謝謝閱讀的優(yōu)惠；正式銷售一周內(nèi)簽定合同的客戶，在以上基礎(chǔ)上在給予30元/平米的優(yōu)惠；感謝閱讀8、價格調(diào)整----價格走勢：中開高走，開盤價格適中，價格逐步走高，在不影響品牌定位和形象的同時促進熱銷；精品文檔放心下載----價格升幅周期：開盤后每30天價格上浮一次；感謝閱讀----價格升幅比例：30元/平米/月；----價格技術(shù)調(diào)整：未公開樓盤根據(jù)市場反映進行技術(shù)性價格調(diào)整；在促銷期間根據(jù)促銷政策進行價格調(diào)整；感謝閱讀4.4名稱定位名稱定位是項目定位的核心，對項目概念闡述和對外形象傳播起著至關(guān)重要的作用。從該項目現(xiàn)有命名而言，氣勢磅礴但精品文檔放心下載缺乏對項目特色的闡述，在未來傳播中不能發(fā)揮品牌價值，建議采用以下名稱：精品文檔放心下載——西海灣花園海灣——有水的地方，因為有水就一定有連綿起伏的山巒，與綠水相映成趣。西海灣花園，有機的闡述了項目山水人家的精品文檔放心下載概念特征，同時也傳達出項目自然、生態(tài)、景觀的規(guī)劃理念。對新疆缺水城市的人民而言，海是令人向往和心曠神怡的。感謝閱讀——天御小鎮(zhèn)天人合一，何以達成？唯有山水——山水概念的闡述——有山有水的地方才是天賜寶地，才可稱為天人合一；精品文檔放心下載御？御花園、御書房……古代皇帝的尊榮屬地，天御小鎮(zhèn)意欲帶給消費者如御花園般的美景和御書房般的典雅寧靜。精品文檔放心下載38合勝房地產(chǎn)營銷公司小鎮(zhèn)，凸顯了項目的規(guī)模和完善的配套，更彰顯出一種主人獨有的生活方式，快樂的小鎮(zhèn)、美麗的小鎮(zhèn)、我們的小鎮(zhèn)——精品文檔放心下載我的家。4.5概念定位核心概念：西部風情生活，主題山水人家——自然、生態(tài)、景觀、低密度感謝閱讀自然、生態(tài)、景觀、低密度四大優(yōu)點集于一身，著力打造西部住宅典范，成就某市西山人居典范。主題山水人家，獨具西精品文檔放心下載部特色的生活方式，在今年、在西山、在生活中誕生——一切為了生活！謝謝閱讀生活概念：依山而居、遇水而安，繁華之中、幽靜居所——西海灣花園感謝閱讀位于西山路環(huán)島區(qū)域，傍秀山而居、面麗水而住，交通便利，出則繁華、入則自然；感謝閱讀景觀概念：外有連綿山巒、迤儷多姿，內(nèi)有一灣碧波、清爽怡人感謝閱讀雅山迤儷連綿，小區(qū)大面積主題水景廣場，山水錯落交融，面水居山，負陰抱陽；感謝閱讀價值概念：“金水盤,銀山盤”，擁金藏銀西海灣花園30%以上；感謝閱讀規(guī)劃概念：圍合式布局、主團式規(guī)劃，開放的景觀、私密的空間感謝閱讀三維空間景觀體系——遠處山景、中處水景和近處組團景觀；感謝閱讀39合勝房地產(chǎn)營銷公司三維生活空間——廣場全開放空間、組團半開放空間、庭院完全私密空間；感謝閱讀戶型概念：10.5米超小徑深，方正實用絕美戶型10.5米超小徑深設(shè)計，保證每一款戶型方正實用。以人為本的戶型設(shè)計理念，在保證實用的同時，實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分感謝閱讀離；板塊概念：100萬人口！2感謝閱讀大盤時代的操作典范，誰能有先見之明，成為西山新業(yè)主，與100萬高素質(zhì)人群，與兩大主題公園，共同進駐西山，見證精品文檔放心下載未來輝煌！區(qū)位概念：西山路生態(tài)島，距離紅山、西北路3站車程；謝謝閱讀四面環(huán)路、一面依山的生態(tài)島，西山路上無與倫比的便捷交通，距紅山、西北路僅3站車程；4站路到達華凌、西大橋、謝謝閱讀明園；5站路到達友好、南湖家樂福、大小西門。價格概念：某市罕有的低價、低密度住宅，1258元起成就人居典范精品文檔放心下載1258元起價，1650元均價，在某市實屬罕見，更何況擁有的是具有人居典范榮譽的低密度住宅。謝謝閱讀其它概念應(yīng)用：——生活中記憶，記憶中生活——我在畫里！畫里有我！40合勝房地產(chǎn)營銷公司——買房子還是買未來？買建筑還是買生活？西海灣詮釋未來生活！精品文檔放心下載——仁者居山，智者居水4.6項目形象定位（VI系統(tǒng)）1、名稱----項目名：某某花園（備選：西海灣花園、天御小鎮(zhèn)）精品文檔放心下載----道路名：楓林大道----組團名：待定----建筑名：待定2、標志：待定3、標準色：待定4、標準字體：待定5、工地環(huán)境包裝視覺----建筑物主體：巨副、廣告畫；----工地圍墻：展板；----主路網(wǎng)及參觀路線：彩旗、T型旗；41合勝房地產(chǎn)營銷公司----環(huán)境綠化：花草、綠色植物；6、營銷中心包裝設(shè)計----營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計----營銷中心功能分區(qū)規(guī)劃----營銷中心大門橫眉設(shè)計----營銷中心形象墻設(shè)計----臺面設(shè)計----展板設(shè)計----營銷中心導(dǎo)視牌----銷售人員服裝設(shè)計提示----銷售用品系列設(shè)計----示范單位導(dǎo)視牌----示范單位樣板房說明牌7、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計----辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計----物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計42合勝房地產(chǎn)營銷公司五、營銷推廣策略5.1媒體策略1、印刷品----樓書：以中國山水畫的寫意手法進行表現(xiàn)；----宣傳海報、折頁：對外派發(fā)；----DM：目標投遞；----認購書：標準文本，體現(xiàn)企業(yè)形象；----項目說明書：標準文本，可作為售后服務(wù)保證，體現(xiàn)企業(yè)形象；感謝閱讀2、NP（報紙）----其它報紙：作階段性和針對性投放；3、影視----VCD宣傳片：內(nèi)容豐富，包括小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、配套、服務(wù)等，主要在銷售現(xiàn)場使用，配合宣傳資料向客戶發(fā)放；謝謝閱讀----形象廣告：制作5秒形象標板和15秒形象廣告，在某市主要電視臺投放；謝謝閱讀4、戶外----路牌：沿西山路和紅山、西北路、華凌等主要區(qū)域設(shè)置兩副廣告牌；精品文檔放心下載43合勝房地產(chǎn)營銷公司----公交車體：主投車輛7路、14路、109路等；謝謝閱讀5、工地包裝----工地圍墻：設(shè)計企業(yè)和項目形象廣告；----入口：彩旗包裝；----施工通道和道路：T型旗包裝；5.2營銷周期階段日期目的工作內(nèi)容媒體應(yīng)用

籌2.11.確立企劃方案；2.完成銷1.現(xiàn)場包裝完畢；2.宣傳資料設(shè)計；3.廣告精品文檔放心下載備—售前準備工作；創(chuàng)作；4.銷售培訓(xùn)；5.營銷網(wǎng)點建設(shè)；戶外廣告；

期3.30感謝閱讀預(yù)4.11.傳達樓盤入市；謝謝閱讀熱—2.建立初步市場形象；來客接待；4.DS推廣；5.暫不接收預(yù)訂廣告；

期5.1感謝閱讀認5.11.擴大宣傳面，開發(fā)潛在客1.大規(guī)模廣告?zhèn)鞑?.電話回訪；3.DM派發(fā)；購—戶；2.公關(guān)活動制造人氣；精品文檔放心下載4.公關(guān)推廣；5.進行內(nèi)部認購；外廣告；4.DM；5.公關(guān)活動；

期5.303.掌握大量預(yù)訂客戶；感謝閱讀強6.11.實施銷售控制；2.現(xiàn)場氛圍營造；3.舉行1.擴大傳播面，形成熱銷；謝謝閱讀銷—2.促進預(yù)訂客戶成交；精品文檔放心下載期6.305.戶外布標、彩旗氣氛渲染；6.公開發(fā)售；告；6.銷售說明書、看板；感謝閱讀維7.11.維持銷售；2.為下階段強1.客戶反映統(tǒng)計分析；2.未成交意向客戶回謝謝閱讀持—銷準備；謝謝閱讀期7.30告；8.11.形成二次熱銷；1.現(xiàn)場氛圍營造；2.客戶入住準備；3.舉行謝謝閱讀二次強

銷期—2.作現(xiàn)房推介；大型現(xiàn)房促銷；4.大規(guī)模媒體廣告促銷；5.說明書，看板；4.戶外廣告8.303.阻力產(chǎn)品促銷；戶外布標、彩旗氣氛渲染；5.布標、彩旗；感謝閱讀清盤期9.11.入住氛圍營造；2.人際傳播；1.DM；2.戶外廣告；精品文檔放心下載1.尾盤清理；以后2.維持銷售；44合勝房地產(chǎn)營銷公司5.3階段性推廣策略1、籌備期時間：2005年2月15日——3月30日；精品文檔放心下載推廣目的：完成推廣前的籌備工作；主要工作：售房部建設(shè)；現(xiàn)場環(huán)境包裝；確定企劃方案；廣告創(chuàng)作完畢；營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；銷售培訓(xùn)；精品文檔放心下載媒體應(yīng)用：工地廣告；戶外廣告；2、預(yù)熱期時間：2005年4月1日——4月30日謝謝閱讀推廣目的：企業(yè)品牌、項目品牌、西山板塊概念及DS推廣；感謝閱讀主要工作：新聞報道；DM派發(fā)；來電統(tǒng)計及來客接待；電話回訪；精品文檔放心下載媒體應(yīng)用：報紙廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；新聞主題：——西區(qū)板塊崛起，東部板塊概念西現(xiàn)——100萬人口！2謝謝閱讀——未來人居典范，西山低密度住宅板塊45合勝房地產(chǎn)營銷公司以板塊、人居和未來發(fā)展作為項目入市的傳播主題概念，打造西山低密度人居典范住宅板塊。謝謝閱讀3、認購期時間：2005年5月1日——5月30日；感謝閱讀推廣目的：認購信息發(fā)布、項目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑ィ纬烧J購高潮；精品文檔放心下載主要工作：系列廣告；DM派發(fā)；公關(guān)活動；認購促銷；精品文檔放心下載媒體應(yīng)用：報紙廣告；影視廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項目說明書；謝謝閱讀配合活動：精品文檔放心下載——友好百盛現(xiàn)場主題推廣：每周六、日在友好百盛舉辦山水文化主題活動秀，與觀眾互動參與，進行項目推介，組織看房感謝閱讀團由公司看房車定時帶看現(xiàn)場，以此擴大項目和企業(yè)形象傳播，提升品牌的同時促進銷售。本活動形式可在其它商場或華凌感謝閱讀等人口密集的市場展開。4、強銷期時間：2005年6月1日——6月30日；精品文檔放心下載推廣目的：開盤信息發(fā)布、主題促銷活動、系列廣告?zhèn)鞑ィ纬射N售高潮；精品文檔放心下載主要工作：現(xiàn)場開放；系列促銷廣告；DM派發(fā)；開盤促銷活動；謝謝閱讀46合勝房地產(chǎn)營銷公司媒體應(yīng)用：報紙廣告；影視廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項目說明書；感謝閱讀配合活動：——樣板開放活動：推出兩款10.5米徑深樣板房，讓客戶感受方正戶型的空間魅力，以實證促進銷售；精品文檔放心下載——主題水景廣場開放活動：環(huán)境先行策略，爭取在開盤時完成主題水景廣場的建設(shè)，用環(huán)境事實說話，用開放活動提升人謝謝閱讀氣，促進銷售；——“山水人家藝術(shù)之旅”開盤促銷活動：開盤期間，所有到場客戶均可參加抽獎活動，獲獎客戶可免費獲得“山水人家藝謝謝閱讀術(shù)之旅”天池單日游；感謝閱讀——老客戶介紹新客戶回饋計劃：凡老客戶介紹新客戶成交的，老客戶可享受減免一年物業(yè)管理費的優(yōu)惠；精品文檔放心下載5、維持期時間：2005年7月1日——7月30日；精品文檔放心下載推廣目的：保留戶型或滯銷戶型推廣，DS推廣；主要工作：系列廣告；DM派發(fā)；公關(guān)活動；認購促銷；感謝閱讀媒體應(yīng)用：報紙廣告；影視廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項目說明書；謝謝閱讀配合活動：——限時限量供應(yīng)活動：對阻力戶型進行限時限量特價或贈送禮品的促銷推廣；謝謝閱讀47合勝房地產(chǎn)營銷公司——誠意金雙倍使用：期間購房，一周內(nèi)補足首期款誠意金（2000元）可做雙倍使用；精品文檔放心下載6、二次強銷期時間：2005年8月1日——8月30日；精品文檔放心下載推廣目的：入住信息發(fā)布，小區(qū)實景環(huán)境，保留單位公開發(fā)售，業(yè)主夏令營；謝謝閱讀主要工作：系列廣告；DM派發(fā)；公關(guān)活動；媒體應(yīng)用：報紙廣告；戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項目說明書；感謝閱讀配合活動：——業(yè)主夏令營：組織購房戶參觀小區(qū)，并上南山舉辦聯(lián)誼會；謝謝閱讀——山水文化藝術(shù)晚會：邀請著名歌手在項目現(xiàn)場舉辦音樂晚會，到場觀眾可獲得購房優(yōu)惠券，享受購房9.7折的優(yōu)惠；感謝閱讀——保留單位正式公開：保留單位開盤促銷，促銷期間可享受與開盤等同的政策；謝謝閱讀7、清盤期時間：2005年9月1日以后；推廣目的：尾盤清理、特價房促銷；主要工作：DM派發(fā)；現(xiàn)場促銷媒體應(yīng)用：戶外廣告；DM派發(fā)；樓書；項目說明書；48合勝房地產(chǎn)營銷公司配合活動：——特價房促銷：對剩余戶型按周期限量推出特價房，一口價銷售；精品文檔放心下載5.4入市態(tài)勢和分組團開盤策略先入為主的入市態(tài)勢：考慮到2005年某市郊區(qū)大盤數(shù)量較多，同時西山片區(qū)多層供應(yīng)量較大，為防止市場變動加大銷售風感謝閱讀險，建議盡速啟動項目推廣，以先入為主的態(tài)勢搶先發(fā)力，借勢2004年多層旺銷態(tài)勢，實現(xiàn)項目銷售計劃。精品文檔放心下載考慮到項目規(guī)模大、營銷周期長的特點，建議采用分組團開盤策略。在第一次開盤期間，以70—90平米為主打戶型進行銷謝謝閱讀售，90平米以上戶型進行認購。待時機成熟，90平米以上保留單位正式開盤。感謝閱讀分區(qū)開盤策略，不但解決了銷售控制問題，而且對項目定價、銷售策略調(diào)整和保證產(chǎn)品競爭力均起到積極作用。謝謝閱讀5.5項目分期銷售計劃10—12月份動工，精品文檔放心下載10月份全部交付；二期9月份動工，年底完成主體，第二年6月后交付。精品文檔放心下載一期項目7月銷售，年底基本實現(xiàn)完全銷售。二期年底銷售，第二年春季開盤，9月份基本實現(xiàn)銷售。如謝謝閱讀此一、二期在工程建設(shè)、資金滾動和銷售上形成良性互動。保障項目的成功運做。感謝閱讀49合勝房地產(chǎn)營銷公司項目分期認購期強銷期維持期二次強銷期清盤期精品文檔放心下載銷售周期5.1—5.306.1—6.307.1—7.308.1—8.309.1—9.30謝謝閱讀銷售時間1個月1個月1個月1個月1個月主推戶型兩房兩房三房三房其它主推組團待定待定///銷售量1.8萬平米3.6萬平米1.8萬平米2.4萬平米1.2萬平米謝謝閱讀銷售比例15%30%15%20%10%工程進度四層以上封頂準現(xiàn)房現(xiàn)房入住以上銷售分期計劃按一期開發(fā)12萬平米計劃。5.6團單考慮到項目的影響力和團單市場規(guī)模，建議成立團單部，針對團單客戶展開推廣；謝謝閱讀50合勝房地產(chǎn)營銷公司六、銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售培訓(xùn)6.1銷售網(wǎng)絡(luò)----銷售區(qū)域：在