江蘇淮安漣水五島湖項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

淮安漣水五島湖策劃報(bào)告方案提供：臺(tái)州福運(yùn)滿屋房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司1目錄第一部分區(qū)域市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分產(chǎn)品研判廣告策略與推廣1.地段分析2.環(huán)境分析3.產(chǎn)品分析4.產(chǎn)品抗性5.地段抗性6.市場(chǎng)抗性第四部分市場(chǎng)研判1.區(qū)域市場(chǎng)分析2.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第五部分目標(biāo)客源預(yù)測(cè)第六部分項(xiàng)目的定位第七部分整盤概念的導(dǎo)入＆塑造1.整盤概念的指導(dǎo)意義2.整盤概念的塑造3.概念設(shè)計(jì)的組合第八部分案名建議第九部分推廣思路1.終極推廣目標(biāo)22.戰(zhàn)略動(dòng)作3.推廣思路第十部分推廣戰(zhàn)術(shù)組團(tuán)第十一部分產(chǎn)品賣點(diǎn)與推廣概念轉(zhuǎn)化第十二部分各階段廣告推廣策略第十三部分假日、工程結(jié)點(diǎn)廣告安排第十四部分媒介策略及預(yù)算第十五部分現(xiàn)場(chǎng)包裝第十六部分附錄：樓盤識(shí)別系統(tǒng)目錄（VI）3第一部分區(qū)域市場(chǎng)分析1、漣水人口2007年城市在冊(cè)總?cè)丝?06萬人，社會(huì)人口約150萬人感謝閱讀167619個(gè)開發(fā)新區(qū)，謝謝閱讀1個(gè)工業(yè)區(qū)。其中，城區(qū)人口達(dá)313260，城區(qū)面積60.4平方公里精品文檔放心下載224640人，城區(qū)人口同比2006年增長(zhǎng)16%感謝閱讀40萬感謝閱讀人。2、市區(qū)人均可支配收入，與去年的增長(zhǎng)比例；漣水縣2007年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8880元，農(nóng)民人均純收入4589元，分別增長(zhǎng)謝謝閱讀19.9%，14.4%。3、社會(huì)生產(chǎn)總值；人均GDP；與去年的增長(zhǎng)比例；2007年度漣水全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)總值88.19865謝謝閱讀元，比上年度增長(zhǎng)23.0%，4、社會(huì)零售總額；與去年的增長(zhǎng)比例；漣水縣2007年度城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄額達(dá)3808謝謝閱讀總額25.35億元，比上年增長(zhǎng)16.4%5、私家車的比例；目前，漣水縣城區(qū)私家車比率約10%。6、市區(qū)內(nèi)公交線路的數(shù)量；目前，漣水城區(qū)公交線路有202、203、206、207四路，每5分鐘一班車，巡回路線均經(jīng)過精品文檔放心下載4精品文檔放心下載地安東中路與紅日大道口東側(cè)有去五港、高溝、紅窯等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)班車，10分鐘一班。精品文檔放心下載7、城市發(fā)展規(guī)劃；精品文檔放心下載框架；②住宅的發(fā)展則緊密圍繞新城市發(fā)展的中心，目前已開發(fā)建成了15萬平米以上的住宅小謝謝閱讀區(qū)如：府前御景園、陽光嘉園、君悅?cè)A城、白鷺花園、炎黃家園、金輪世家、天下景城等，謝謝閱讀8萬至15萬平米的住宅小區(qū)有：(2)、兩處工業(yè)區(qū)4謝謝閱讀企業(yè)員工約10萬人；②化工新區(qū)入駐在我們地塊東北部約7公里左右，現(xiàn)有企業(yè)員工約2萬人。感謝閱讀(3)、高速距我們地塊西部約4謝謝閱讀規(guī)劃鐵路火車站在我們地塊東北部約3239畝的汽車站在我們地塊感謝閱讀東北方向，距我們地塊1公里左右。4公里處，正在修建感謝閱讀5第二部分項(xiàng)目分析1.地理位置：中山路南面2.占地面積：88434.17㎡3.建筑總面積：254882.42㎡4.容積率：2.445.綠地率：31.2%6.開發(fā)商：漣水鑫鼎置業(yè)有限公司7.規(guī)劃公司：南京大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院6第三部分產(chǎn)品研判廣告策略與推廣1.地段分解中山路地段從這些地段屬性而言本案的地段特點(diǎn)是優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的優(yōu)勢(shì)條件2.環(huán)境分解交通路線眾多·出行便捷通暢也為這個(gè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁華提供了先決條件。周邊學(xué)校林立·人文氣氛濃厚3.產(chǎn)品分解實(shí)力團(tuán)隊(duì)·強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手·成就高尚產(chǎn)品無論是從設(shè)計(jì)，施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。謝謝閱讀從某種角度，這也是發(fā)展商的一種實(shí)力和追求的體現(xiàn)。天方地圓、綠色為母體·打造完美的高尚精品文檔放心下載塵莫及。景觀建筑和諧統(tǒng)一·移步換景園中有園小區(qū)內(nèi)部可謂移步易景，花園里面還有花園。比較注重軟性的景觀；感謝閱讀與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。建筑形態(tài)豐富·滿足多層次需求多層，小高層和別墅多樣化的產(chǎn)品形態(tài)滿足了不同人群的消費(fèi)需求。謝謝閱讀顛覆歐陸風(fēng)格·張揚(yáng)極簡(jiǎn)主義小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，不像歐陸風(fēng)格那樣厚重，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求。精品文檔放心下載7立面擺脫傳統(tǒng)·飄頂具有韻律感外立面采用大面積玻璃、紅色和黃色的涂料，現(xiàn)代簡(jiǎn)約、具有跳躍性。精品文檔放心下載屋頂采用弧型飄板設(shè)計(jì)，仿佛優(yōu)柔的音樂線譜，極具韻律感。謝謝閱讀大開間客廳小區(qū)房型的客廳采用的是大開間（基本都在4.5感謝閱讀面積控制合理·符合市場(chǎng)主流消費(fèi)需求房型的面積段控制較好，迎合目前目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。謝謝閱讀陽光房型·景觀主臥小區(qū)內(nèi)部的房型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，并且大部分的房型主臥室都帶有觀景陽臺(tái)。精品文檔放心下載人車分流·安全放心小區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。精品文檔放心下載社區(qū)配套齊全·成熟高尚感謝閱讀小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。建材標(biāo)準(zhǔn)·用心講究產(chǎn)品的材質(zhì)及用料都是按照中高檔社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來做的，高品質(zhì)，高品位。精品文檔放心下載4.產(chǎn)品抗性產(chǎn)品無亮點(diǎn)，建筑缺少特點(diǎn)產(chǎn)品初步設(shè)計(jì)沒有太多亮點(diǎn)，景觀園區(qū)規(guī)劃較平淡因?yàn)榇蟮沫h(huán)境和小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境都不是太好。遠(yuǎn)期房對(duì)客戶的購買信心有一定抗性其他小區(qū)像漢嘉等一期工程即將結(jié)束，這樣對(duì)后續(xù)的銷售促進(jìn)作用較大，謝謝閱讀而本案是期房而且是遠(yuǎn)期房，客戶引導(dǎo)起來較困難。大型生活配套暫時(shí)還不很完善周邊大型的生活配套設(shè)施不是很完善。周邊交通很便捷，可就小區(qū)本身來講暫時(shí)不是很方便。小區(qū)組團(tuán)綠化主題不夠鮮明小區(qū)內(nèi)部所謂的組團(tuán)綠化主題不夠鮮明。85.地段抗性周邊環(huán)境較差·人氣稍顯不足本案所處地段正在建設(shè)之中，故周邊外環(huán)境較差，人氣稍顯不足精品文檔放心下載6.市場(chǎng)抗性漣水案量上升·市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大2009年整個(gè)漣水的供應(yīng)量都將不斷的上升，市場(chǎng)的壓力很大。謝謝閱讀由于本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個(gè)案對(duì)本案的客源將會(huì)有很大的截感謝閱讀流。精品文檔放心下載成最直接的競(jìng)爭(zhēng)。周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多·客源大量分流競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重周邊像仁和福邸、永興上御等個(gè)案與本案產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重謝謝閱讀而且最將會(huì)和我們形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)9三、市場(chǎng)研判1.區(qū)域市場(chǎng)分解大盤競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案迭出·客源分流概率加大漣水在售的十余家樓盤中，包括府前御景園、陽光嘉園、君悅?cè)A城、白鷺花園、炎黃家園、感謝閱讀金輪世家、天下景城等在內(nèi)，有近20%的樓盤總體建筑面積都超過了20萬㎡.感謝閱讀大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，樓盤規(guī)模化漸成氣候.2.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分解(1)壹城天元商業(yè)廣場(chǎng)案名壹城天元商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)商漣水中聯(lián)房產(chǎn)建筑類別公寓、商業(yè)用房樓盤地址售樓地址漣水安東路售樓電話0576－82399666容積率占地面積413畝建筑面積平方米綠化率30﹪建筑密度停車位狀況開盤價(jià)格2380元/㎡㎡基本情況1、一期：壹城·新蓮一品住宅小區(qū)約10萬㎡，預(yù)計(jì)09年8月份進(jìn)謝謝閱讀場(chǎng)施工，建設(shè)周期約為10個(gè)月；2、二期：天元商業(yè)廣場(chǎng)約9萬㎡商住，預(yù)計(jì)09年10月進(jìn)場(chǎng)施工，感謝閱讀建設(shè)周期15個(gè)月（因有173、三期：壹城·紅蓮住宅小區(qū)約9萬㎡，預(yù)計(jì)09年12月份進(jìn)場(chǎng)施謝謝閱讀工，建設(shè)周期約10個(gè)月。4、四期：壹城天元商業(yè)廣場(chǎng)約10萬㎡，預(yù)計(jì)2010年2月份進(jìn)場(chǎng)施謝謝閱讀工，建設(shè)周期約20個(gè)月。5、五期：2011年12月份，對(duì)整個(gè)壹城項(xiàng)目進(jìn)行掃尾建設(shè)。感謝閱讀10小區(qū)配套產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介1、交通：向西分鐘車程直達(dá)淮安漣水機(jī)場(chǎng)，多路城市公交途經(jīng)精品文檔放心下載本項(xiàng)目，出行便捷。2、公園：旁近500畝的全民健身主題公園。3000精品文檔放心下載平米的高檔幼兒園。3.8萬平米的大型多功能超市。謝謝閱讀5、商業(yè)：本項(xiàng)目天元商業(yè)中心配有九大功能商業(yè)街區(qū)。6、醫(yī)院：漣水縣中醫(yī)院與本案毗鄰，相距僅約200米；精品文檔放心下載7、銀行：本項(xiàng)目的天元商業(yè)中心沿紅日路、安東路定位為金融證券謝謝閱讀一條街，目前工行、農(nóng)行等各大銀行以及證券公司已確定入駐。謝謝閱讀效果圖戶型圖綜評(píng)(2)、怡和苑案名怡和苑開發(fā)商漣水中聯(lián)房產(chǎn)建筑類別多層、商業(yè)用房樓盤地址淮浦路東淮河路南售樓地址淮浦路東淮河路南售樓電話82389555容積率占地面積413畝建筑面積5.68萬㎡綠化率30﹪開盤時(shí)間08－10－31停車位狀況開盤價(jià)格2380元/㎡基本情況怡和苑離城近，離塵遠(yuǎn)，新城板塊，附院之地，盡享新人居住時(shí)代感謝閱讀政策導(dǎo)向的利好，居住交通要道淮浦路淮河路交匯處，北臨紅日大精品文檔放心下載道，緊臨漣水最大的生態(tài)公園和體育廣場(chǎng)以及觀光河風(fēng)景帶，區(qū)位感謝閱讀優(yōu)勢(shì)明顯。小區(qū)配套產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介小區(qū)旁設(shè)有市內(nèi)公交和城鄉(xiāng)公交站臺(tái)，便捷生活可以自在享受。感謝閱讀效果圖12戶型圖綜評(píng)13案名中恒國(guó)際新城開發(fā)商淮安市中恒置業(yè)發(fā)展有限公司建筑類別多層、商業(yè)用房樓盤地址漣水縣第一中學(xué)北側(cè)、淮浦南路東側(cè)售樓地址閘南路售樓電話82394666容積率占地面積350多畝建筑面積33萬萬㎡綠化率37.9﹪開盤時(shí)間08－10－31停車位狀況開盤價(jià)格元/㎡基本情況其中高層建筑8棟，多層80余棟，可容納住戶2614戶，總建筑面感謝閱讀積為349699平方米，綠地率37.9%，機(jī)動(dòng)車停車位1198輛精品文檔放心下載小區(qū)配套產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介周圍設(shè)施配套齊全，有縣城最大的蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)、高檔次的娛精品文檔放心下載樂消費(fèi)休閑場(chǎng)所——音皇、新時(shí)代超市、一招等；周圍學(xué)校云集，精品文檔放心下載大學(xué)前四個(gè)階段圍繞在小區(qū)四周，有漣水中學(xué)、一中、三中、雙語精品文檔放心下載學(xué)校、南門小學(xué)、漣城鎮(zhèn)中心小學(xué)等。效果圖戶型圖綜評(píng)14案名仁和福邸開發(fā)商漣水縣仁和置業(yè)建筑類別多層、商業(yè)用房樓盤地址漣水縣第一中學(xué)北側(cè)、淮浦南路東側(cè)售樓地址閘南路售樓電話82377777容積率1.58占地面積84592.93建筑面積133651㎡住宅：96914商業(yè)：35937謝謝閱讀綠化率24.77％開盤時(shí)間08－10－31總戶數(shù)748開盤價(jià)格2200元/㎡基本情況仁和福邸一個(gè)秉承中國(guó)傳統(tǒng)“禮、義、信”精神的中式官邸，分段精品文檔放心下載式外立面，明朗別致，中心景觀園區(qū)，納涼休閑小區(qū)配套產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介小區(qū)旁設(shè)有市內(nèi)公交和城鄉(xiāng)公交站臺(tái)，便捷生活可以自在享受。精品文檔放心下載效果圖戶型圖綜評(píng)15案名永興上御開發(fā)商漣水縣永興房產(chǎn)建筑類別多層、商業(yè)用房樓盤地址漣水一中西側(cè)、淮漣一級(jí)路北側(cè)售樓地址漣水一中西側(cè)、淮漣一級(jí)路北側(cè)售樓電話82323666容積率1.785占地面積81564㎡建筑面積145664㎡，其中商業(yè)面積為33456㎡，住宅面積為110605㎡（其中多精品文檔放心下載謝謝閱讀為1603㎡綠化率33％開盤時(shí)間09008總戶數(shù)開盤價(jià)格2200元/㎡基本情況本項(xiàng)目位于漣水縣老城區(qū)西南方向，南臨城市主干道今世緣大道，感謝閱讀東臨淮浦南路，北靠龍騰路，西接關(guān)東路。外部自然條件優(yōu)越，南感謝閱讀近規(guī)劃生態(tài)果園及黃河故道，西望漣水濕地生態(tài)公園，北側(cè)為城市精品文檔放心下載濱水休閑公園，景觀生態(tài)及休閑游憩資源條件基礎(chǔ)良好。本項(xiàng)目處謝謝閱讀周邊配套有漣水一中、南門小學(xué)、漣水縣人民醫(yī)院等生活設(shè)施感謝閱讀產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介小區(qū)旁設(shè)有市內(nèi)公交和城鄉(xiāng)公交站臺(tái)，便捷生活可以自在享受。謝謝閱讀效果圖戶型圖綜評(píng)16案名君悅?cè)A城開發(fā)商漣水縣佳惠置業(yè)建筑類別多層、商業(yè)用房樓盤地址安東北路東側(cè),緊靠炎黃大道南側(cè)售樓地址安東北路東側(cè),緊靠炎黃大道南側(cè)售樓電話82323666容積率1.43建筑密度25.8％占地面積8萬左右㎡建筑面積145664㎡，其中商業(yè)面積為33456㎡，住宅面積為110605㎡（其中多謝謝閱讀謝謝閱讀為1603㎡綠化率35％開盤時(shí)間09008總戶數(shù)738開盤價(jià)格2200元/㎡基本情況20幢為多層住宅，4幢為小高層住宅周邊配套規(guī)劃中的新客運(yùn)中心產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介雙會(huì)所及公共圖書閱覽室。小區(qū)內(nèi)增加運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂等場(chǎng)地謝謝閱讀及設(shè)施。效果圖戶型圖綜評(píng)17案名金地國(guó)際花園開發(fā)商漣水縣一先房產(chǎn)建筑類別多層、小高層樓盤地址金城路與政法路交匯處售樓地址金城路與政法路交匯處售樓電話82323666容積率2.0建筑密度25.8％占地面積88371.22㎡建筑面積176702㎡綠化率31％開盤時(shí)間080904總戶數(shù)開盤價(jià)格元/㎡基本情況其中高層住宅面積為54577.6780228.31戶謝謝閱讀型面積為2855.6㎡，商業(yè)總建筑面積為25754.14㎡，超市總建筑精品文檔放心下載面積為13286.28㎡周邊配套金城路與政法路交匯處鄭梁梅系列學(xué)校，漣水縣中學(xué)圍繞，為尊貴感謝閱讀生活更添文化底蘊(yùn)，近萬平米大型時(shí)代購物中心入駐，風(fēng)情商業(yè)街，精品文檔放心下載縣級(jí)仁慈醫(yī)院產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介縣級(jí)仁慈醫(yī)院近萬平米大型時(shí)代購物中心效果圖戶型圖綜評(píng)18案名首府國(guó)際花苑開發(fā)商漣水澳泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層、小高層樓盤地址淮浦路與泰山路交界處售樓地址金城路與政法路交匯處售樓電話82323666容積率1.5建筑密度25.8％占地面積62593.342㎡建筑面積176702㎡綠化率31％開盤時(shí)間080904總戶數(shù)開盤價(jià)格元/㎡基本情況周邊配套產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介效果圖戶型圖綜評(píng)19(9)、府前御景園案名府前御景園開發(fā)商漣水縣帝豪置業(yè)建筑類別多層、小高層樓盤地址紅日路南側(cè)、漣洲路東側(cè)售樓地址紅日路南側(cè)、漣洲路東側(cè)售樓電話82323666容積率1.43建筑密度25.8％占地面積131313左右㎡建筑面積2528091㎡綠化率35％開盤時(shí)間09008總戶數(shù)1962開盤價(jià)格2200元/㎡基本情況多層住宅以6層為主，小高層住宅為11層框架謝謝閱讀周邊配套產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介效果圖戶型圖綜評(píng)20綜評(píng)：四、目標(biāo)客源預(yù)測(cè)城市中產(chǎn)階級(jí)從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：公務(wù)員和事業(yè)單位的職員該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在30-45歲之間精品文檔放心下載因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度市中心客源該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。謝謝閱讀該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。感謝閱讀外地私營(yíng)業(yè)主感謝閱讀感謝閱讀因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。21五、項(xiàng)目的定位其核心詞：現(xiàn)代的·生態(tài)的·休閑的·人文的建筑風(fēng)格對(duì)著五島湖美景無會(huì)所設(shè)施樓盤在軟環(huán)境濃感謝閱讀合理空間限享受運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地郁的地中海文化智能化配置開放式的廣場(chǎng)氣息配套一體化自然的組團(tuán)綠化人車分流商業(yè)購物結(jié)論：漣水第一品質(zhì)地中海風(fēng)格社區(qū)22六、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造1.整盤概念的指導(dǎo)意義感謝閱讀謝謝閱讀服從于這一主概念。主概念對(duì)營(yíng)銷策劃的指導(dǎo)意義：1.在于圍繞主體概念全程策劃推廣，力打漣水首家地中海風(fēng)格社區(qū)；感謝閱讀2.在于依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；3.在于推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛塑造；4.在于廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；5.在于市場(chǎng)策劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性。2.整盤概念的塑造現(xiàn)代人居的榜樣·漣水首家地中海風(fēng)格社區(qū)的典范產(chǎn)品概念塑造的依據(jù)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)組合、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑設(shè)計(jì)、綠色母體的景觀規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃的室感謝閱讀感謝閱讀社區(qū)。購買群體：感謝閱讀品質(zhì)和引領(lǐng)漣水的生活方式與之匹配。大盤特性：20萬方的大盤，營(yíng)銷周期長(zhǎng)，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力謝謝閱讀的形象附加。概念應(yīng)易于表達(dá)、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢(shì)的同時(shí)，易被市感謝閱讀23場(chǎng)接受。七、案名建議主推案名：五島湖盛世名城字面釋意：精品文檔放心下載謝謝閱讀20萬方的小區(qū)規(guī)模性。謝謝閱讀策劃企圖：打造一座漣水名城，首創(chuàng)漣水首家地中海風(fēng)格高檔社區(qū)。24八、廣告總精神推廣主題:五島湖文化·地中海風(fēng)情首創(chuàng)漣水首家地中海風(fēng)格高檔社區(qū)形象口號(hào)：一座名城·一種生活·一個(gè)盛世25九、推廣思路差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式是本案成功關(guān)鍵所在1.終極推廣目標(biāo)：提高產(chǎn)品的市場(chǎng)

最大有效占有率創(chuàng)造漣水形象明星樓盤幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造漣水銷售明星樓盤土地的最高價(jià)值提升國(guó)基在淮安創(chuàng)造漣水品牌明星樓盤地區(qū)的品牌.戰(zhàn)略動(dòng)作：搶推案時(shí)機(jī)·奪區(qū)域客源·占市場(chǎng)空隙·定差異定位搶·推案時(shí)機(jī)：2009年推案最大，歸避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就要注重入市時(shí)機(jī)的把握，先開盤就精品文檔放心下載意味著強(qiáng)占了先機(jī)。奪NO.1謝謝閱讀物業(yè)形象的必需解決的企劃動(dòng)作。占精品文檔放心下載行時(shí)間錯(cuò)位銷售，具有戰(zhàn)略性意義。定精品文檔放心下載漣水市場(chǎng)脫影而出，塑造權(quán)威263.推廣思路一：五島湖盛世

名城地中海景現(xiàn)代建筑區(qū)域人文正確的產(chǎn)品定位&適合的廣告策略達(dá)成市場(chǎng)賣點(diǎn)，突破市場(chǎng)行情完成營(yíng)銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化274.推廣思路二：區(qū)域行情的突破差異化的廣告策略打造現(xiàn)代人居城市住宅典范(導(dǎo)引思路產(chǎn)品區(qū)隔)覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題(強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)弱化對(duì)手)創(chuàng)新視聽市場(chǎng)聚焦成為漣水區(qū)域聚焦的亮點(diǎn)提升認(rèn)知接受事實(shí)28十、推廣戰(zhàn)術(shù)組團(tuán)1.原則：主題統(tǒng)領(lǐng)的立體框架感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀架方案。即鮮明主題統(tǒng)領(lǐng)，樓盤賣點(diǎn)支撐。盛世名城盛世風(fēng)情地中海風(fēng)情現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文廣告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。

硬廣告：媒體發(fā)布廣告感謝閱讀活動(dòng)促進(jìn)：文武雙作文作：公關(guān)活動(dòng)、事件活動(dòng)武斗：促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)烘托：促進(jìn)購買1.產(chǎn)品形象識(shí)別系統(tǒng)，包括logo、名片等系列識(shí)別設(shè)計(jì)；感謝閱讀2.工地及戶外包裝，包括工地美化，路徑引導(dǎo)戶外廣告發(fā)布等精品文檔放心下載293.售樓處布置附：推廣系統(tǒng)的立體框架示意圖廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點(diǎn)產(chǎn)吸生拉引力現(xiàn)場(chǎng)使售樓處布置銷員”消費(fèi)者工地及戶外包裝等識(shí)別系統(tǒng)，烘托氣氛。購買產(chǎn)吸生推引力感謝閱讀30十一、產(chǎn)品賣點(diǎn)與推廣概念轉(zhuǎn)化1.產(chǎn)品賣點(diǎn)的挖掘◆升值無限的區(qū)域地段◆黃山路的文脈◆外方內(nèi)圓的整體規(guī)劃思路◆現(xiàn)代的建筑風(fēng)格◆綠色母體的景觀◆開發(fā)商品牌◆強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目組合◆多樣化的產(chǎn)品形態(tài)◆陽光室內(nèi)空間◆智能化物業(yè)配備◆一體劃的配套◆中高檔的建材觀2.賣點(diǎn)的概念轉(zhuǎn)化：◆生態(tài)房概念：三重景觀的規(guī)劃與理念建造◆投資房概念：城市近中心，地段的升值潛力◆品位房概念：現(xiàn)代建筑元素、大面積開間◆景觀房概念：親光、觀景的全景社區(qū)◆經(jīng)典房概念：適合漣水人居習(xí)慣舒展房型◆生活房概念：商業(yè)、會(huì)所、醫(yī)療、娛樂休閑，配套齊全◆舒心房概念：智能化配備和貼心物管服務(wù)◆健康房概念：景觀居所、生態(tài)建材31十二、各階段廣告推廣策略周期策略：分三期開出·有節(jié)有理有序期別時(shí)間媒體策略知名度品牌美譽(yù)度一期2009年底面轟炸從無到高沒有二期象側(cè)重高區(qū)域NO1三期牌鞏固高第一期的階段分述籌備、引導(dǎo)期工作概要：1.為開案做一些必要的工作：銷售文件的準(zhǔn)備；銷售道具的準(zhǔn)備，如銷平、銷海、感謝閱讀戶外看板、引導(dǎo)旗、橫幅、報(bào)紙稿、海報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)布置等2.引導(dǎo)期中廣告表現(xiàn)以工地看板、現(xiàn)場(chǎng)圍板、橫幅、旗幟等戶外據(jù)點(diǎn)為主來造勢(shì)，謝謝閱讀形成品質(zhì)個(gè)案開盤的氣勢(shì)。3.舉行奠基開工儀式，制造賣點(diǎn)，給消費(fèi)者帶來一份期待的心情，為正式公開積累精品文檔放心下載充裕的客源。4.以戶外廣告?zhèn)鬟_(dá)項(xiàng)目的主體概念，塑造產(chǎn)品的品牌形象。精品文檔放心下載5.以樓書、海報(bào)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛在目標(biāo)客戶。謝謝閱讀6.現(xiàn)場(chǎng)售樓處的設(shè)計(jì)及包裝。戰(zhàn)術(shù)安排：短兵相接精品文檔放心下載目標(biāo)對(duì)象，形成對(duì)參觀客深度的感動(dòng)力。企劃重點(diǎn)：建立形象雛形產(chǎn)品分析——產(chǎn)品定位——企劃定位——案前設(shè)計(jì)——形象引導(dǎo)宣傳謝謝閱讀32公開期工作概要：1.開盤活動(dòng)的策劃2.開盤廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布3.戶外推廣活動(dòng)策劃、實(shí)施4.提醒目標(biāo)受眾購買時(shí)機(jī)，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨(dú)有特點(diǎn)，沿用NP、夾報(bào)，維持媒體的出現(xiàn)謝謝閱讀率，此時(shí)配合行銷活動(dòng)，達(dá)到銷售目的。5.相關(guān)銷售廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布6.房展會(huì)參展方案策劃戰(zhàn)術(shù)安排：全面攻擊戰(zhàn)術(shù)精品文檔放心下載進(jìn)行宣傳，醞釀耳語傳播。同時(shí)進(jìn)行一些公開的SP活動(dòng)，實(shí)施炒作，制造聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品感謝閱讀獨(dú)特形象；企劃重點(diǎn)：建立總體形象公開信息媒體炒作——公開信息主題活動(dòng)營(yíng)銷——人文地段概念---現(xiàn)代建謝謝閱讀筑概念的訴求——綠色母體的景觀規(guī)劃特色---樣板區(qū)/樣板屋參觀——陽光謝謝閱讀房型---項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)組合活動(dòng)建議：根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況舉行相應(yīng)的活動(dòng)強(qiáng)銷期工作概要：謝謝閱讀去化；2.各主要媒體繼續(xù)做最直接有利的產(chǎn)品訴求，3.增加媒體出現(xiàn)率，不斷的刺激目標(biāo)對(duì)象，盡快購買，創(chuàng)造銷售的高潮。謝謝閱讀戰(zhàn)術(shù)安排：重點(diǎn)突破戰(zhàn)術(shù)精品文檔放心下載并對(duì)客戶施行跟蹤，利用重要節(jié)日的不同時(shí)間點(diǎn)，工期的不同進(jìn)度，向客戶寄發(fā)DM（直感謝閱讀郵）資料，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀，促進(jìn)其購買。企劃重點(diǎn)：建立產(chǎn)品形象盛世概念的確立——工程進(jìn)度（立面落成/結(jié)構(gòu)封頂/園藝完工）——物業(yè)管

理——重要節(jié)假日促銷——智能化——房展會(huì)感謝閱讀33活動(dòng)建議：【家居裝潢名家交流會(huì)】【公益活動(dòng)的冠名】精品文檔放心下載持續(xù)清尾期工作概要：1.持續(xù)的促銷SP活動(dòng)策劃2.系列報(bào)紙稿的廣告制作3.提醒目標(biāo)對(duì)象購買時(shí)機(jī)，沿用NP、戶外，維持媒體的出現(xiàn)率。精品文檔放心下載4.配合行銷活動(dòng)，達(dá)到銷售目的。戰(zhàn)術(shù)安排：強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)術(shù)采取夾報(bào)方式，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行地毯搜索式投遞。促銷性戰(zhàn)術(shù)為使消費(fèi)者對(duì)本案有特殊深刻印象，并催促消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，必需在適當(dāng)?shù)木肺臋n放心下載時(shí)機(jī)進(jìn)行SP活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰；另外參加一些有針對(duì)性的房展謝謝閱讀會(huì)來累積客戶。企劃重點(diǎn)：品牌鞏固口碑鞏固——工期進(jìn)度——發(fā)展商形象——聯(lián)誼回饋促銷——清盤感謝閱讀34階段策略表格明細(xì)階段目的執(zhí)行具體推廣手段平立面確定工地圍墻看板完成各項(xiàng)銷售工具之發(fā)包，引導(dǎo)醞釀期施工現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)申請(qǐng)水電及工地電話重點(diǎn)據(jù)點(diǎn)戶外形象廣告耳語傳播，醞釀廣告宣傳作業(yè)程序確定網(wǎng)站架構(gòu)確立企劃方案細(xì)部?jī)?nèi)容區(qū)域性布椿會(huì)員分析完成銷售準(zhǔn)備定點(diǎn)看板制作VI體系設(shè)計(jì)完成銷售準(zhǔn)備樣板房裝飾掌握公司既有客戶資料先期成交完成現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作公開傳達(dá)本案進(jìn)場(chǎng)前銷售信息，實(shí)施第一階段強(qiáng)銷建照申請(qǐng)期預(yù)告公開日期以電話拜訪方式與公司既有客戶做先期銷售定點(diǎn)統(tǒng)計(jì)及追蹤報(bào)紙廣告出現(xiàn)排定媒體計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)指示牌，旗幟等張掛完成入住接待中心定點(diǎn)看板。DM派發(fā)報(bào)紙廣告參加展會(huì)網(wǎng)站發(fā)布媒體發(fā)布全面啟動(dòng)說明書、平面圖冊(cè)擴(kuò)大宣傳面，開發(fā)潛在客源強(qiáng)銷延續(xù)公開期熱潮進(jìn)入第二階段強(qiáng)銷期集中掌握來人來電之成交來人來電最后過濾實(shí)施銷售控制舉辦宣傳活動(dòng)，配合報(bào)紙等媒體媒體廣告發(fā)布充分掌握案情發(fā)展報(bào)紙廣告雜志廣告戶外廣告速遞廣告持續(xù)期阻力產(chǎn)品促銷困難產(chǎn)品突破第三階段強(qiáng)銷未成交客戶分析及追蹤清盤期有希望客戶再過濾對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采順勢(shì)而為的機(jī)動(dòng)作法報(bào)紙廣告銷售員及客戶隊(duì)伍宣傳未成交客戶分析及追蹤項(xiàng)目結(jié)案項(xiàng)目總結(jié)報(bào)紙廣告銷售檢討35十三、假日、工程結(jié)點(diǎn)廣告安排1.開工典禮、結(jié)構(gòu)封頂、外立面出彩等工程進(jìn)展節(jié)點(diǎn)上精品文檔放心下載文章，并且結(jié)合節(jié)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行硬廣告的推出。2.5.1、10.1黃金假日感謝閱讀活動(dòng)，并配合推出時(shí)點(diǎn)實(shí)施廣告策略。主題：3.3.15、5.4、中秋、教師節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)感謝閱讀精品文檔放心下載主題：“形象慶賀”36十四、媒介策略及預(yù)算原則：立體整合傳播1.媒體組合針對(duì)不同的推廣需要制定專門的媒體策略針對(duì)產(chǎn)品推廣主線－－大型路牌、報(bào)紙、雜志、大型看板、高炮等輔線－－電視、廣播、軟性宣傳針對(duì)客層的促銷推廣主線－－現(xiàn)場(chǎng)包裝、單片投遞、SP活動(dòng)等輔線——周邊區(qū)域派送、會(huì)員服務(wù)推廣2.選擇媒體評(píng)估（1）媒體選擇總原則：--以合肥本地媒體為主；--以媒體的受眾與本樓盤的客戶群相匹配為原則；--在效用相等或相似的前提下，使推廣成本最低的經(jīng)濟(jì)原則；精品文檔放心下載媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)：--具有較高的目標(biāo)受眾比例；--具有較高的品牌知名度，形成品牌互補(bǔ)；--廣告表現(xiàn)可承載性；--廣告效果的可監(jiān)控性；--合理的媒體采購價(jià)格媒體選擇范圍：--知名媒體及具有廣大潛在客戶群的媒體；--淮安本地區(qū)域性覆蓋媒體；37（2）媒體比較TV(電視)NP(報(bào)紙)MG(雜志)OUTDOOR外）INTER（網(wǎng)絡(luò)）DM（直郵廣告）優(yōu)勢(shì)時(shí)段多，頻率高。低。次高，時(shí)效性強(qiáng)。受眾廣泛，具有較高的到量大。好，可信度較高。保存期長(zhǎng)，強(qiáng)。擊力。目標(biāo)集中，高受眾基數(shù)大，據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)有網(wǎng)民2000萬。廣告形式新穎，互動(dòng)性可信度較高。色彩好，針對(duì)性強(qiáng)，到達(dá)率高，靈活性強(qiáng)劣勢(shì)期長(zhǎng)。印刷質(zhì)量較差，受版面限制。較低，成本較高。眾有限。區(qū)域性差，目標(biāo)群體具有不確定性。受上網(wǎng)條件限制，費(fèi)用貴。受眾有限，傳閱率低3.各階段媒體投放基本原則：引導(dǎo)期間－－戶外開花，形象引導(dǎo)開盤期間－－集中兵力，急攻快打30——60天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)市場(chǎng)情況，變化進(jìn)攻節(jié)奏注意點(diǎn)：☆媒體投放要順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淡旺季的規(guī)律。2-37-9精品文檔放心下載份是購房的淡季，減少媒體的投放量。38☆媒體投放應(yīng)配合重大的營(yíng)銷活動(dòng)。開盤前后的時(shí)期、房展會(huì)、重大SP、PR活動(dòng)的前后時(shí)期，適當(dāng)加大媒體投放量。感謝閱讀４.本案建議的媒體選擇□日?qǐng)?bào)、晚報(bào)從目前來講，因?yàn)樗鼈兊陌l(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體。精品文檔放心下載□交通電臺(tái)、音樂電臺(tái)價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對(duì)本案的認(rèn)識(shí)度。感謝閱讀□淮安電視臺(tái)、漣水電視臺(tái)、電視雖然對(duì)樓盤來講，不是很有直接效果，但對(duì)品牌的知名度提升是很有幫助的。精品文檔放心下載□戶外廣告和指示路牌、工地周邊圍墻廣告在樓盤附近做指示路牌、引導(dǎo)旗、橫幅、在主要交通路口、機(jī)場(chǎng)或車站設(shè)置看板精品文檔放心下載在工地周邊做大型的宣傳看板□公交巴士車身廣告、公交車站的燈箱廣告在更多地往本案或全市性的公交線路利用戶外廣告的長(zhǎng)期效應(yīng)為項(xiàng)目營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍。精品文檔放心下載□DM（DirectMail）入戶單張謝謝閱讀□雜志媒體□其他常用宣傳道具：銷售道具：模型：置于接待中心內(nèi)，展現(xiàn)本案整體布局規(guī)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場(chǎng)展示謝謝閱讀效果圖：表現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃與綠化、景觀設(shè)計(jì)。立面圖：表現(xiàn)整體樓盤立面效果。房型配置圖：用于銷平、銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感。精品文檔放心下載謝謝閱讀銷海用于定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場(chǎng)工具。手提袋：表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場(chǎng)和房展會(huì)。感謝閱讀39戶外宣傳道具：跨街橫幅：在現(xiàn)場(chǎng)及周邊主要街道，方便客戶尋找。燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場(chǎng)售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。謝謝閱讀展板：現(xiàn)場(chǎng)售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售和展出。感謝閱讀引導(dǎo)路牌：樓盤位置圖，對(duì)客戶進(jìn)行交通引導(dǎo)，設(shè)置在主要路口處。謝謝閱讀戶外看板、高炮：效果圖或宣傳口號(hào)，廣而告之，設(shè)置在主要路口處。謝謝閱讀公交車：市內(nèi)主要繁華路線，主要是營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍，提高樓盤的品牌知名度精品文檔放心下載一期引導(dǎo)期「2004.4-2004.6」主要任務(wù)：為開案做前期準(zhǔn)備，并做一些樓盤預(yù)告的相關(guān)信息和形象引導(dǎo)。謝謝閱讀預(yù)算成本比例：30.48%項(xiàng)目?jī)?nèi)容單價(jià)（元）數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算（元）戶外1塊一年售樓處頂部看板1塊一年模型1個(gè)POP道具室內(nèi)裱板4個(gè)室內(nèi)燈箱4個(gè)LOGO墻1個(gè)橫幅10面引導(dǎo)旗100對(duì)樓書2000本設(shè)計(jì)部分銷海/銷平4000份名片手袋等VI1000份漣水日?qǐng)?bào)4次整版彩色媒體組合3個(gè)月套餐開盤SPSP備用小計(jì)元一期公開期主要任務(wù)：聚集人氣，為銷售造勢(shì)預(yù)算成本比例：26.49%項(xiàng)目?jī)?nèi)容單價(jià)（元）數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)預(yù)感謝閱讀媒體組合報(bào)紙10次整版彩色405次半版彩色報(bào)紙8次半版彩色6次半版彩色電視廣告3個(gè)月套餐SP4次DM派發(fā)5000份小計(jì)元一期強(qiáng)銷期主要任務(wù)：延續(xù)公開期的氣勢(shì)，為銷售高潮服務(wù)。預(yù)算成本比例：38.55%項(xiàng)目?jī)?nèi)容單價(jià)（元）數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)預(yù)感謝閱讀報(bào)紙15次整版彩色10次半版彩色媒體組合報(bào)紙15次整版彩色10次半版彩色電視廣告3個(gè)月套餐SP4次DM派發(fā)10000份小計(jì)元41十五、現(xiàn)場(chǎng)包裝感謝閱讀謝謝閱讀他競(jìng)爭(zhēng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝不同的氣氛和個(gè)性。1.售樓處布置◆主格調(diào)：以本案主題“品質(zhì)人文生活館”的格調(diào)為主方向，感謝閱讀◆位置選擇：位置建議設(shè)在黃山路與潛山路上，使用８一段時(shí)間后，遷入會(huì)所里。感謝閱讀◆功能分布：接待區(qū)：接待臺(tái)、銷控臺(tái)模型區(qū)：總體模型、單體模型洽談區(qū)：若干組談判臺(tái)椅◆主要建材和設(shè)備展示外墻磚/外墻材料、門窗、內(nèi)墻涂料、木地板、地磚、墻磚、潔具、廚具、吊燈、燈具謝謝閱讀◆聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家庭智能化系統(tǒng)◆燈光設(shè)計(jì)與布置：環(huán)境