學(xué)士關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的_第1頁
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摘要本文對(duì)房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的特特征進(jìn)行分析析,并總結(jié)了了目前房地產(chǎn)產(chǎn)投資中存在在的風(fēng)險(xiǎn),提提出了房地產(chǎn)產(chǎn)投資中應(yīng)該該如何規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)對(duì)策,在房地地產(chǎn)投資活動(dòng)動(dòng)過程中收益益與風(fēng)險(xiǎn)是同同時(shí)存在的,特特別是處在經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折時(shí)期期的房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn),更更是在所難免免的。房地產(chǎn)產(chǎn)投資面臨的的風(fēng)險(xiǎn)因素比比較多,主要要有市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及自然風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等。因此,對(duì)對(duì)房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目進(jìn)行可可行性評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)在用確定性性評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)評(píng)價(jià)之后,還還要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析的兩種種主要方法有有風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系系數(shù)法和肯定定量法。關(guān)鍵詞房地產(chǎn),投資,風(fēng)險(xiǎn)目錄引言.........................................................................11房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀狀...................................................21.1外部風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)...............................................................21.2內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)...............................................................22房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投投資存在的問問題..............................................333房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別...................................................33.1采用國國際房地產(chǎn)投投資業(yè)常用的的三個(gè)指標(biāo)來來識(shí)別.........................33.2概率與與數(shù)率統(tǒng)計(jì)的的方法.................................................44控制風(fēng)險(xiǎn)的基基本解決措施施..................................................45結(jié)論........................................................................5參考文獻(xiàn)......................................................................6致謝..........................................................................7引言房地產(chǎn)投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),是指投資的的實(shí)際收益與與期望收益的的偏差。當(dāng)實(shí)實(shí)際收益超出出預(yù)期收益時(shí)時(shí),我們就稱稱投資有增殖殖潛力;反之之,我們就稱稱投資面臨著著風(fēng)險(xiǎn)損失。變變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn):房地產(chǎn)是是一種比較特特殊的商品,由由于房地產(chǎn)的的實(shí)體性,所所以投資與房房地產(chǎn)中的資資金流動(dòng)性差差,變現(xiàn)性差差,不象其他他商品那樣容容易脫手,容容易收回資金金。由于房地地產(chǎn)存在這種種不動(dòng)產(chǎn)及買買賣具有區(qū)域域性的特性,作作為房地產(chǎn)投投資者必須注注意流動(dòng)性差差、變現(xiàn)性差差所帶來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。我國市場經(jīng)濟(jì)的的逐步完善,房房地產(chǎn)業(yè)逐步步成為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)一大支柱柱。從事房地地產(chǎn)投資是一一向綜合性、專專業(yè)性、技術(shù)術(shù)性及強(qiáng)的投投資活動(dòng),同同時(shí)也是一向向高投資、高高收益、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的投資。房房地產(chǎn)投資中中存在著政治治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等諸多多風(fēng)險(xiǎn)因素,直直接影響著投投資者收益和和發(fā)展。1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資的現(xiàn)狀狀1.1外部風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)于每個(gè)房地地產(chǎn)投資企業(yè)業(yè)都是不可幸幸免的。譬如如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)的需求也會(huì)會(huì)大幅度減縮縮,這其中當(dāng)然然包括房地產(chǎn)產(chǎn)。更有甚者者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大大的往往是如如汽車、房地地產(chǎn)之類的長長線耐用消費(fèi)費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣時(shí)制訂訂的消費(fèi)計(jì)劃劃,推遲或干脆脆取消對(duì)耐用用消費(fèi)品的購購買。社會(huì)風(fēng)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)產(chǎn)市場一時(shí)供供大于求,房屋價(jià)格亦亦連連下跌。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多多來自于利率率波動(dòng)的影響響,因?yàn)楹芏嗳巳速I房并不是是全額付款,一般都會(huì)利利用杠桿原則則向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸貸敖以解決一一部分資金。假假如貸款利率率上升,投資人所需需要負(fù)擔(dān)的貸貸款利息就可可能是樓價(jià)本本身的價(jià)值,此種情形對(duì)對(duì)于一些財(cái)力力有限的投資資人來說,無疑是雪上上加霜,加息有可能能迫使他們放放棄房地產(chǎn)。當(dāng)當(dāng)然如銀行收收回抵押房地地產(chǎn)可以得到到貸出款項(xiàng)的的話,則投資人無無須再負(fù)擔(dān)任任何責(zé)任。然然而,假如房地產(chǎn)產(chǎn)市場正處于于低潮,銀行在拍賣賣房地產(chǎn)時(shí)仍仍得不列足夠夠的款項(xiàng)償還還抵押貸款時(shí)時(shí),則投資人仍仍需負(fù)一定責(zé)責(zé)任。所以,投資者在策策劃置業(yè)計(jì)劃劃和議價(jià)房地地產(chǎn)時(shí),必須把利率率波動(dòng)因素考考慮進(jìn)去。由于供求形勢變變化,引起市場競競爭范圍、競競爭程度、競競爭方式以及及房地產(chǎn)市場場性質(zhì)、市場場結(jié)構(gòu)、市場場發(fā)育等變化化而導(dǎo)致的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)市場價(jià)值跌跌落的一種可可能性,主要來源于于房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)的時(shí)間誤差差。譬如當(dāng)房房價(jià)因供應(yīng)短短缺而上升時(shí)時(shí),開發(fā)公司便便會(huì)紛紛興建建樓宇,但由于建筑筑需要一定時(shí)時(shí)間,故此雖然待待建樓的總體體規(guī)模已經(jīng)超超出供應(yīng)需要要,但短期內(nèi)樓樓價(jià)仍然會(huì)持持續(xù)上揚(yáng)。近近年來,建筑業(yè)技術(shù)術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房房地產(chǎn)能迅速速供應(yīng)市場,直接縮短了了地產(chǎn)循環(huán)的的時(shí)間,也使得樓價(jià)價(jià)波動(dòng)變得更更為頻繁。1.2內(nèi)部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于于房地產(chǎn)投資資經(jīng)營上的失失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)經(jīng)營結(jié)果偏離離預(yù)期望值的的可能性;經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)起起源于投資內(nèi)內(nèi)部問題和項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境情況,如管理水平平、管理效率率低,使用經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用超過預(yù)計(jì)計(jì)值,房屋空置率率高,租金回籠等等問題,都將使企業(yè)業(yè)的營業(yè)收入入小于預(yù)期值值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境境可能不理想想,對(duì)房地產(chǎn)的的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)預(yù)期高的空置置率。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房房地產(chǎn)投資者者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠杠桿,在使用貸款款的條件下,既擴(kuò)大了投投資的利潤范范圍,同時(shí)也增加加了不確定性性、增加的營營業(yè)收入不足足以償還債務(wù)務(wù)的可能性。2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資存在的的問題所掌握信息不全全、不準(zhǔn),投資決策草草率。所依據(jù)據(jù)的信息不夠夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研研不細(xì),對(duì)購買力及及項(xiàng)目的銷售售前景預(yù)期過過于樂觀,都會(huì)導(dǎo)致在在運(yùn)用中出現(xiàn)現(xiàn)與當(dāng)初的估估計(jì)有較大偏偏差。宏觀形形勢出現(xiàn)意想想不到的不利利變化,由此引發(fā)多多種風(fēng)險(xiǎn)。這這在近年的經(jīng)經(jīng)濟(jì)生活中也也經(jīng)常遇到。表表現(xiàn)為:一是前些年年嚴(yán)重的通貨貨膨脹、物價(jià)價(jià)上漲,誘發(fā)建材價(jià)價(jià)格上漲,工程造價(jià)跟跟著上漲;二是貨幣發(fā)發(fā)行政策和銀銀行信貸政策策。如銀行緊緊縮銀根對(duì)房房地產(chǎn)商就意意味著籌資或或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三三是房地產(chǎn)供供求形勢的變變化。房地產(chǎn)產(chǎn)供給嚴(yán)重不不足的狀況已已成歷史,現(xiàn)在的情況況是供過于求求,房價(jià)自然就就要下降,銷售難度增增加,促銷成本加加大,期房銷售幾幾乎成為不可可能。四是房房地產(chǎn)政策及及由此形成的的大氣候。如如當(dāng)前銀行對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的的支持重點(diǎn)從從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛剛開發(fā)并需持持續(xù)投入的房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的開展。發(fā)展商主觀觀上對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求形形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的的理解、判斷斷或把握上出出現(xiàn)偏差。具具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分分相信自己的的“感覺”,而實(shí)際上“感覺”錯(cuò)了或反了了。如有的發(fā)發(fā)展商過分地地相信自己會(huì)會(huì)容易地找到到“下家”,將項(xiàng)目脫手,而實(shí)際并未未如愿;有的發(fā)展商商在決策上項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)只考慮慮、分析了一一時(shí)的市場供供求形勢,而沒把開發(fā)發(fā)的周期因素素考慮進(jìn)去,結(jié)果供求關(guān)關(guān)系“此一時(shí)彼一一時(shí)”,或者對(duì)市場場的估計(jì)及項(xiàng)項(xiàng)目自身的優(yōu)優(yōu)勢的判斷過過于樂觀,最終導(dǎo)致銷銷售困難;還有的發(fā)展展商過分相信信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力),而經(jīng)營實(shí)力(開發(fā)實(shí)力、管管理能力、行行銷能力)不足或較弱,項(xiàng)目運(yùn)作中中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)業(yè)績。此外,自然災(zāi)害和和意外事故的的發(fā)生也是引引發(fā)房地產(chǎn)開開發(fā)中的工程程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的的原因。3房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別別如何正確估計(jì)和和評(píng)價(jià)一宗房房地產(chǎn)投資的的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法法是計(jì)算投資資風(fēng)險(xiǎn)率,其計(jì)算方法法有以下幾種種。3.1采用國際際房地產(chǎn)投資資業(yè)常用的三三個(gè)指標(biāo)來識(shí)識(shí)別3.1.1投資資房地產(chǎn)的營營業(yè)率一切能夠帶來收收入的房地產(chǎn)產(chǎn)都必然發(fā)生生經(jīng)營費(fèi)用。以以利潤來維持持其賺錢的能能力。營業(yè)率率被用來判定定投資報(bào)告的的凈營業(yè)收入入是否具有現(xiàn)現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算算公式為:營業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)費(fèi)用/年計(jì)劃總收收入據(jù)有關(guān)調(diào)查查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營營業(yè)率在38%—40%之間是可行行的。辦公樓樓、商業(yè)樓有有不同的營業(yè)業(yè)率。營業(yè)率率太低說明投投資方案中有有些成本費(fèi)用用沒有考慮。太太高則說明管管理不善。太太低或太高都都說明風(fēng)險(xiǎn)太太大。3.1.2償債債收益比營業(yè)凈收入是扣扣除所有成本本費(fèi)后的收入入,是償還債務(wù)務(wù)資金的基本本來源。它和和償債責(zé)任的的比率反映了了借款人償還還貸款的能力力。償債收益比=營營業(yè)凈收入/要求的年償償債額償債收益比比數(shù)值越小,該項(xiàng)借款投投資的風(fēng)險(xiǎn)越越大;反之,則風(fēng)險(xiǎn)越小小。住宅資產(chǎn)產(chǎn)的償債收益益比一般要求求超過1:2才被認(rèn)為是是安全的。3.1.3保本本占用率保本占用率是計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)安安全性的另一一重要指標(biāo)。其其計(jì)算公式為為:保本占用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)費(fèi)用+要求的年償償債額)/年計(jì)劃總收收入保本占用率率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)越越大??梢越咏邮艿淖≌Y資產(chǎn)的保本占占用率一般為為85%-990%。3.2概率與數(shù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方方法由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目可可能結(jié)果的概概率分布,因而可以采采用概率論和和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作作為房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)識(shí)別方法。這這里的投資結(jié)結(jié)果主要是指指房地產(chǎn)投資資的報(bào)酬回報(bào)報(bào)率。而報(bào)酬酬回報(bào)率的概概率分布的取取得很不容易易。雖然可以以作市場調(diào)查查,有已開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的資料,可以使用數(shù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方方法得出分布布或其估計(jì),甚至通過統(tǒng)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn),但其結(jié)果只只能在相對(duì)意意義上代表擬擬開發(fā)項(xiàng)目的的概率分布。這這是因?yàn)楦鱾€(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目之間的差異異較大,有時(shí)相距十十幾米的位置置,即使其它條條件都相同,投資的報(bào)酬酬回報(bào)也存在在很大的差別別。將抽樣調(diào)調(diào)查的方法與與主觀概率判判斷結(jié)合而確確定出房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資的的報(bào)酬回報(bào)率率的概率分布布是實(shí)際工作作者常用的方方法。但如果某一房地地產(chǎn)項(xiàng)目投資資的報(bào)酬回報(bào)報(bào)率的可能結(jié)結(jié)果有幾種,每一種可能能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期期望為:如果投資者者將投資報(bào)酬酬率的預(yù)期結(jié)結(jié)果取為數(shù)學(xué)學(xué)期望是合符符情理的。因因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的的意義上真實(shí)實(shí)的投資報(bào)酬酬率出現(xiàn)在數(shù)數(shù)學(xué)期望左右右的概率最大大。那么此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差就描述述了預(yù)期結(jié)果果與實(shí)際結(jié)果果的“平均”變動(dòng)程度,因此可作為為一種風(fēng)險(xiǎn)的的度量。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險(xiǎn)越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險(xiǎn)越小。用用標(biāo)準(zhǔn)差度量量投資風(fēng)險(xiǎn)的的優(yōu)點(diǎn)是概念念比較清楚直直觀,可以借用成成熟的數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)一整套理理論和方法。在在降低投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的投資組組合理論中,這一度量有有出色的表現(xiàn)現(xiàn)。其缺點(diǎn)是是準(zhǔn)確的概率率分市Pi不易找出??伎紤]到相同的的標(biāo)準(zhǔn)差,對(duì)于期望值值不同的投資資項(xiàng)目,它所表達(dá)的的影響程度或或?qū)ν顿Y者的的損害程度,也即風(fēng)險(xiǎn)大大小,應(yīng)該是不同同的。期望值值大時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些,期望值小時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些些。所以人們們更喜歡用變變異系數(shù)來度度量風(fēng)險(xiǎn)。在在房地產(chǎn)投資資活動(dòng)中.投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是客觀存在在的,這對(duì)于所有有的房地產(chǎn)投投資者都是一一樣的。投資資風(fēng)險(xiǎn)的控制制即在于能及及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或或預(yù)測到這種種風(fēng)險(xiǎn)并能及及時(shí)采取有效效的措施。化化解、緩和、減減輕、控制這這種風(fēng)險(xiǎn),減少投資者者預(yù)期收益的的損失可能性性。4控制風(fēng)險(xiǎn)的的解決措施4.1進(jìn)行充分分的市場調(diào)查查分析以作出出科學(xué)的項(xiàng)目目決策風(fēng)險(xiǎn)是指在投資資經(jīng)營過程中中各種不確定定因素,使實(shí)際收益益偏離預(yù)期收收益的可能性性。減少這種種不確定性,從而減少這這種偏離的最最好方法,就是通過市市場調(diào)查,獲得盡可能能詳盡的信息息,把不確定性性降低到最低低限度,從而較好地地控制房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程中中的風(fēng)險(xiǎn)。通通過房地產(chǎn)市市場的供求狀狀況和趨勢進(jìn)進(jìn)行全面的調(diào)調(diào)查分析,從中選擇社社會(huì)最需要的的并能夠取得得較大收益的的投資項(xiàng)目,這部分工作作可以由投資資者自己對(duì)房房地產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)行調(diào)查,也可委托咨咨詢公司等中中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行行。4.2在預(yù)期收收益相同的情情況下投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小的房房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)投資項(xiàng)目目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度大小不一一。有的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的的不確定性也也較高,而有些投資資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)小小的投資項(xiàng)目目可以使投資資收益能得到到有效的保證證。4.3以合理組組織融資形式式進(jìn)行滾動(dòng)開開發(fā)房地產(chǎn)投資需要要量大,必須以一定定的形式籌措措資金,以滿足需要要。房地產(chǎn)融融資的形式主主要有以下幾幾種:通過發(fā)行金金融債券,籌集開發(fā)資資金。通過預(yù)預(yù)售開發(fā)的商商品房和賣樓樓花,從客戶那里里籌集房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)所需資資金。利用已已取得的土地地使用權(quán)到銀銀行獲得抵押押貸款。組建建股份公司,申請(qǐng)成為上上市公司。從從股票市場上上融資。各房房地產(chǎn)開發(fā)公公司應(yīng)根據(jù)自自身的實(shí)際情情況,選用最適合合的融資形式式,以便迅速、大大量、低成本本地融入資金金,投入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。房地地產(chǎn)開發(fā)公司司不但要掌握握融資技巧;而且還要采采取切實(shí)可行行措施提高資資金使用的效效益。比如在在投資項(xiàng)目管管理中,引入競爭機(jī)機(jī)制,運(yùn)用多種手手段,促使施工單單位降低工程程造價(jià),提高工程質(zhì)質(zhì)量,縮短建設(shè)周周期。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)還要增增收節(jié)支、提提高勞動(dòng)效率率,減少經(jīng)營管管理費(fèi)用,以保證所投投入的資金獲獲得最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。4.4通過多項(xiàng)項(xiàng)投資組合及及多種經(jīng)營分分散風(fēng)險(xiǎn)不同投資項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)、收益益等因素也是是不同的,所以,實(shí)行多項(xiàng)目目投資組合可可以獲得比所所有投資集中中于一個(gè)項(xiàng)目目上更穩(wěn)定的的收益。當(dāng)然然,各項(xiàng)目之間間的相關(guān)性不不能太強(qiáng),否則就無法法起到降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。4.5通過加強(qiáng)強(qiáng)資產(chǎn)管理來來控制風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)投資項(xiàng)目能能否達(dá)到預(yù)期期的收益水平平,管理人員是是最為重要的的關(guān)鍵因素。提提高管理人員員的素質(zhì)進(jìn)而而提高管理水水平,可以提高對(duì)對(duì)市場的可預(yù)預(yù)測性,降低不確定定性,可以更有效效地使用資產(chǎn)產(chǎn),減少經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用,降低空置率,提高收益水水平,進(jìn)而降低和和控制風(fēng)險(xiǎn)。5結(jié)論當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不能

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