建設項目核準申請報告

三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 8 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 14八、組織機構(gòu)與人力資源配置 15 十五、研究結(jié)論與建議 22 一、總論(一)項目背景1.項目名稱:九重錦A區(qū)公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(1)項目建議書及其批復文件(2)國家及咸寧市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(3)咸寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報(5)咸寧市城市總體規(guī)劃大綱(2000—2020年)(6)溫泉開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額(8)《咸寧市市區(qū)基準地價》(9)咸寧市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料(10)投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書(12)其他有關(guān)依據(jù)資料由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(尤其住宅經(jīng)濟)是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。湖北奧泰投資有限公司為了響應國家的安居工程，決定近兩年來，咸寧市發(fā)展勢頭強勁，咸寧市政府明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展(二)項目概況項目用地位于書臺街西側(cè)，東臨書臺街，南臨咸寧學院運動場，西臨咸寧學院。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，湖北奧泰投資有限公司超前校院所的知識分子，入住溫泉從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市(1)供水(2)雨水、污水排放(3)供熱(4)供電(5)配套由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項(6)主要技術(shù)經(jīng)濟指標數(shù)數(shù)量單位%%看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住看買力的情況下，單從住房需求分析，咸寧市每年人口增長拉動的住房需求，加之城購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的溫泉區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤格指數(shù)銷量，再結(jié)合白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高。。年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從(1)在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高，致的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅(5)競爭激烈。一方面由于咸寧市人口不斷增多，消費市場繼續(xù)變大，加上房綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約由于咸寧市進兩年人口增長迅速，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐咸寧以爭奪市場。碧桂園、湖北佳辰、福星惠譽地產(chǎn)等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使咸寧市房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤近年來的高速發(fā)展，高收入階層的市民較多?？梢酝茢?，本項目具有巨大的市場潛A.職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的D.對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資案網(wǎng)(1)戶型選擇A種戶戶型分配表戶型格式面積(㎡)數(shù)量(套)①②③④(2)配套設備：B高速上網(wǎng)，報裝后可立(3)智能化系統(tǒng)：C.信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)(可接入Internet)、背景音樂、視頻點播等。統(tǒng)4.小區(qū)建筑小品指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護功能、又可美。(一)項目概況和研凝土基礎。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎2.城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理環(huán)境條件小區(qū)擬建于溫泉工業(yè)園開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨書臺街，南臨銀泉大道，交通便利。正對面是咸寧學院，擁有很強的文化底蘊。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受的內(nèi)涵。(二)建設條件污水排放供熱4.供電供氣種市政條件及基礎設施配套，均由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口6.電信(三)建設規(guī)模制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏。.污水處理本項目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢九重錦A區(qū)項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計貫徹了國家和地方有關(guān)節(jié)約能源根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場夜聲級估算值單位：dB(A)揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小。(1)大氣污染源分析A.地下車庫廢氣B.天然氣燃燒廢氣h(2)水污染源分析、勞動安全衛(wèi)生與消防(1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。(3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和(4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。防設施和設施的范圍，確定應采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)八、組織機構(gòu)與人力資源配置湖北奧泰投資有限公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督工程開發(fā)建設進度計劃安排表2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456批計程資產(chǎn)投資估算表金額(萬元)123456789(1)籌措和利用自有資金12000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周(2)銀行貸款6000萬元：貸款是實施工程項目的過程中出現(xiàn)資金扭轉(zhuǎn)不過來2.編制資金流動計劃，確定資金的需求額資金流動計劃表單位(萬元)設設期20142015570020474.215建12(一)項目法人項目財務評價00注：銷售稅金=銷售收入*5%務指標(1)財務凈現(xiàn)值(FNPV)與財務內(nèi)部收益率(FIRR)財務凈現(xiàn)值(FNPV)=7000萬元經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值(FNPV)>0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率(FIRR)>8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。(2)項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期額54.83％現(xiàn)金流量表年末年末12345凈現(xiàn)金流量-8762.5825-4214.2365-1772.20620414.21513370.12累計凈現(xiàn)金流量-8762.5825-12976.819-14749.0255665.1919035.31(3)流動資金流動資金估算表(見附表)(二)財務評價結(jié)論(一)主要風險隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對對我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境(包括室外環(huán)境和還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。根據(jù)規(guī)劃，本小區(qū)的綠化率將達2.項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求；同時，對于居民子女的上學問題也是人們比較關(guān)心的問題。考慮到該地總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)2.策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)險經(jīng)濟風險主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市.技術(shù)風險技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風6.內(nèi)部決策和管理風險內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組(二)投資風險的控制針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應單位簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免2.通過市場調(diào)查來降低風險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項3.通過加強管理來降低風險與建議方案的總體描述通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品(二)推薦方案的優(yōu)缺點描述(1)項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了(2)項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性D.項目財務內(nèi)部收益率:27.50%(3)項目具有突出優(yōu)勢A.在附近區(qū)域的競爭對手較少C資金具有優(yōu)勢D.項目擁有較好的周邊環(huán)境(包括自然、人文、交通等環(huán)境)E地塊的發(fā)展前景較好(4)項目開發(fā)經(jīng)營風險較小題大。(2)項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也(3)房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托(三)結(jié)論與建議從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全2.建議強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化(1)實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期(2)公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。(3)要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志(4)項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。(5)注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。2.附表費估算表》估算表》《項目投入總資金估算匯總表》《流動資金估算表》估算表單位：萬元序序號設備名稱費費用合計(萬元)單價(萬元)222412345安安裝費用(萬元)指標(費率)112312325035.9500000000000011單位：萬元流動資金(1-2)0123額程√√√√√√√√√式 程√√√√√√√√√******圖書倉庫建設項目項目申請報告****** 第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 41 附件件第一章申報單位及項目概況第一節(jié)項目申報單位概況一、項目名稱二、項目建設性質(zhì)三、項目建設單位四、建設單位概況市中小學教材和教輔150余萬冊。本店注重企業(yè)形象，講究店容店第二節(jié)項目申請報告編制單位第三節(jié)項目概況一、項目申請報告的編制依據(jù)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》二、研究范圍發(fā)及綜合利用分析三、研究結(jié)論圖書倉庫建設項目位于青州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紐約路和海岱路交叉口向東約200米路南。東臨青州嘉和銀通印鐵制罐有限公司，西和南地，其他費**辦公表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表備注1規(guī)劃用地面積2總建筑面積其中3建筑密度%44積率5率%6人7期年8資472.939財政撥款0-209.62%41%率%.1凈現(xiàn)值(i=12)萬元8第四節(jié)項目建設背景流成本將占到銷售碼洋的15%左右。這一物流成本對于專門提圖書出版發(fā)行行業(yè)當中物流成本發(fā)生的源頭來自于上游出版產(chǎn)的發(fā)展與需求，倉庫管理工作早已不是單純的物品保管那么簡單一、新華書店倉儲管理現(xiàn)狀分析自從我國確立了生產(chǎn)資料社會主義公有制為主體的社會主義經(jīng)濟制度后，建立起集中統(tǒng)一的經(jīng)濟管理體制，在中央集中統(tǒng)一領導新華書店系統(tǒng)的倉庫數(shù)目雖然很多，但是倉庫管理水平卻不太第五節(jié)項目建設的必要性一、項目的建設是改善公司辦公條件的需要由于目前青州新華書店店面營業(yè)面積只適應經(jīng)營一般圖書和電前只靠書店的營業(yè)面積遠不能適應。在青州市人民政府的大力支持配送工作，保證及時快速地送達青州市各大中小學的教材教輔書籍到每個學生手中，為各校的正常教學提供優(yōu)質(zhì)的服務。施辦法》的通知精神門之間業(yè)務不能有效接口問題，還可以通過目標的提出組織實施檢4、職工隊伍整體素質(zhì)必須專業(yè)化。企業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是人售的標準化(圖書采購、服務、店容店貌)、專業(yè)化(采購、物流配送、銷售職能分離)、統(tǒng)一化(促銷方式、信息收集、員工培訓)，從。第六節(jié)項目市場環(huán)境分析鄉(xiāng)的網(wǎng)點,他們一旦介入發(fā)行領域就可能迅速地全面鋪開，來勢咄咄逼人,對我們的主渠道地位構(gòu)成的影響，不可低估！大量圖書分流在峻挑戰(zhàn)。圖書物流(儲運)工作是圖書發(fā)行工作的重要組成部分，它能廣納社會英才并提高人力資源整合水平，則新華書店連鎖店的經(jīng)第七節(jié)建設條件一、城市概況青州市位于北緯36度4分至36度8分，東經(jīng)118度0分至二、自然條件青州市地處魯沂山區(qū)與魯北平原交接地帶,地勢自西南向東北逐標準均按國家抗震設計規(guī)范要求建設。氣溫：低氣溫-21.4℃降水量：濕度：濕度67.5%風向風力：夏季主導風向為：東南風冬季主導風向為：北風三、基礎配套條件青州市地處山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)和膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的最西端,坐擁齊魯中心的區(qū)位優(yōu)勢,是連接膠東半島與中西部、陸域與另有地方鐵路益羊鐵路和青臨鐵路連接渤海與魯中山區(qū)。公路方面，有濟青高速公路和東青高速公路。另有309國道，濟青公路和羊臨及時滅火，降低損失。該項目的消防應按《建筑設計防火規(guī)范》第八節(jié)工程建設規(guī)模一、建設規(guī)模972平方米，其中一層鋼構(gòu)圖書倉庫建筑面積900平方米，一層鋼二、總圖布置②《城市規(guī)劃編制暫行辦法》及實施細則；效率和安全系數(shù)。每一次物料處理都需要花費一定的時間和費用，通過復合操作，的冗余度，增加系統(tǒng)的成本；如果能實現(xiàn)物流和信息流的盡早分離，作業(yè)需求的條件下，盡量降低投資。三、建筑工程②《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》④《建筑地基基礎設計規(guī)范》《建筑抗震設計規(guī)范》⑥《建筑抗震設防分類標準》《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GBGBGBGBGBGB180-932002BA、永久荷載(恒荷載)B、可變荷載(活荷載)屋面均布活荷載標準值：壓型鋼板屋面C、偶然荷載(地震、爆炸或其他意外事故產(chǎn)生的荷載)桿件截面：b、壓桿應優(yōu)先選用回轉(zhuǎn)半徑較大、厚度較薄的界面規(guī)格。但現(xiàn)板件有效寬厚比小于其實際寬厚比較多的不合理現(xiàn)象。尺寸：*C、道路最小縱坡為0.3%，地面排水坡度為0.3~3%。第九節(jié)公用輔助工程一、電力工程路引線至區(qū)內(nèi)10kV變配電站，電壓降至380/220V后，引至倉庫二、弱電工程規(guī)劃TGB/T50311-20072、設計范圍：統(tǒng)三、給排水工程規(guī)劃生產(chǎn)用水：生產(chǎn)不消耗水；生活用水：用水量按30L/(人·d)計，共有職工10人，按年工mB構(gòu)筑物防4091.17(1+0.824lgP)q= 重現(xiàn)期P=1年，徑流系數(shù)取0.7。根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/s和四、暖通工程規(guī)劃GB1811-2005⑴室外氣象資料度-11℃；通風計算溫度-3℃；采暖計算采暖熱負荷指標為40W/㎡，采暖面積為900㎡，則采暖負荷為五、建筑新材料、新技術(shù)的應用約。該技術(shù)具有降低工程造價、提高工程中通過對新型、材料新技術(shù)的利用，提高環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和第十節(jié)業(yè)務流程核對到貨包件--包件裝卸堆碼--檢查包件完好情況--收貨登記--從發(fā)包件抽取隨貨同行清單--注冊到貨登記號--單據(jù)交收管理(3)到貨登記隨貨同行清單要素登記--與圖書拆分崗核對貨物--簽字交接完2、圖書拆分驗收(1)核對單據(jù)RF槍系統(tǒng)顯示貨源單位和任務，掃描圖書條碼，根據(jù)系統(tǒng)給出(2)預收貨進入系統(tǒng)收貨錄入界面--輸入收貨單號--核對各要素(3)入庫確認仔細核對錄入數(shù)據(jù)，如不符，需手工修改后存盤。(1)接預收錄入員新書樣本選擇對應預收單號，選中待編目品種行一收(2)接預收錄入員新書樣本選擇對應預收單號，選中待編目品種(3)接預收入庫完畢圖書檢查周轉(zhuǎn)單據(jù)項目--根據(jù)預收單號選定作業(yè)任務--對本單(箱)號圖書依次稱重、測量--作業(yè)完畢樣本按要(1)調(diào)度室匹配業(yè)務指令，生成、發(fā)布揀貨指令任務，若一書多務，定義周轉(zhuǎn)箱或標識牌(整包)，根據(jù)RF提示依次揀貨入庫(整包(1)每天根據(jù)工作進度領取隨貨清單，根據(jù)品種數(shù)、總冊數(shù)進行(3)拆分人員整票拆包清點完畢，根據(jù)隨貨清單的品種順序依次抽取樣書，送編目，完畢后取回入庫樣書。(1)調(diào)度室生成、發(fā)布轉(zhuǎn)移任務，轉(zhuǎn)移庫管員根據(jù)《轉(zhuǎn)移批次對應表》合理分配轉(zhuǎn)移工作任務。(3)操作員完成指定批次任務，將周轉(zhuǎn)箱(托盤)整齊放置在指定位置，由指定人員推箱上流水線。(4)當天下發(fā)的轉(zhuǎn)移計劃要在下班前完成轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移庫管員跟蹤錄轉(zhuǎn)圖書退貨組處理，當天形成的轉(zhuǎn)移差異在半個工作日內(nèi)處理完成，轉(zhuǎn)移批次由調(diào)度室負責結(jié)束。8、復合包裝上因待運包件不足，專車直運的情況下，按合理配載方式(多點)順帶運輸裝車發(fā)運，接收包件(空箱返回)。第十一節(jié)其他管理內(nèi)環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保第十二節(jié)實施計劃進度表.09時項間目名稱項計第十三節(jié)項目招標十四節(jié)投資估算一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第三版)評價方法與參數(shù)實用手冊》4、建筑工程及區(qū)內(nèi)配套設施工程按當?shù)卦儍r估列。費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。二、投資估算詳見下表總投資估算表：表1-5總投資估算表一12二123456789給排水工程供電工程采暖降溫設施消防安全設施綠化、景觀工程地平整線工程 (m) (萬元)57.6083.46004.00 (萬元) (萬元)57.6083.46004.00其他費用1城市基礎設施配套費臨時設施費3房地產(chǎn)綜合開發(fā)費4墻改費6防雷費7規(guī)劃技術(shù)服務費8建筑工程勞保費9民工工資保證金10建設單位管理費14土地費用四基本預備費合計318.874.0013.00318.874.0013.00472.93第十五節(jié)資金籌措第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、符合國家有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中強調(diào)，實施物流業(yè)的調(diào)整和振興，貨代業(yè)和信息業(yè)等的復合型服務產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，二、符合山東省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃要求優(yōu)化物流與供應鏈管理系統(tǒng)、提高國民經(jīng)濟的運行質(zhì)量有重大的意《山東省現(xiàn)代物流業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃》中制定了一系列相關(guān)政策。入試點他區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)到城郊結(jié)合部建設物流中心，對市區(qū)內(nèi)土地實行置扶持新建物流中心。的建設依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2011年本)》(修訂本)鼓勵類產(chǎn)業(yè)第二十九項“現(xiàn)代物流業(yè)”中的第六條“第三方物流極的作用。一、擬建項目及項目建設單位符合行業(yè)準入標準的規(guī)定******位于山東省******，法定代表人******。企業(yè)主要經(jīng)營范二、符合青州市經(jīng)濟發(fā)展的要求。、第三章資源開發(fā)及綜合利用分析按照國家有關(guān)設計標準規(guī)范進行設2、采用新型節(jié)能的材料，重點使用輕質(zhì)、高強、保溫性能好的3、采用新能源(太陽能熱水器)，設計應用太陽能光熱系統(tǒng)與建以及它們在燃燒過程中對全球氣候和環(huán)境所產(chǎn)生的影響日益為人們4、推廣使用新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光和自然通風，以6、建筑物內(nèi)的供水、風機等建筑設備均采用智能化控制，使其約用水，所有用水設施均應盡量選用節(jié)水型的。住宅在各類能源進入室內(nèi)的入口處均應裝設各類能源消耗計量儀第四章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范一、國家和省有關(guān)法律、法規(guī)二、指導性文件和國國家發(fā)展和改革委員會第6號令)經(jīng)貿(mào)委、建設部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇(章)”編制及評估的規(guī)定》三、國家、行業(yè)標準及規(guī)范第二節(jié)能耗狀況和能耗指標分析一、能源供應狀況分析 (1)供電電源路引線至區(qū)內(nèi)10kV變配電站，電壓降至380/220V后，引至各用 (2)用電負荷分析項目建筑為倉庫和附屬房組成。根據(jù)電氣負荷等級劃分規(guī)范要該項目總用電量估算見下表：表4-1總用電量估算表 (萬kWh) (h) (kW)明用電7W/m240W/m240W/m25%9 (3)供電方案A各室外380/220V供電干線均采用YJV22型電纜沿室外電纜溝表4-2項目熱工設計分析表設計指標數(shù)外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)耗熱量指標W/m2采暖耗煤量指標Kgce/m2 (1)供水方案青州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自來水為水源，建有完善的供水系統(tǒng)， (2)用水量估算①生活用水：用水量按30L/(人·d)計，共有職工10人，按年②綠化用水：按2L/(m2·d)計，按年180天計算，綠化面積二、能耗分析該項目主要能源品種為電力，耗能工質(zhì)為水。其中年耗電量為項目設計能耗分析見下表：表4-4項目能耗分析表折標準煤(t)比例(%)電新鮮水0.0857kgce/t第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項目采取以下節(jié)能措施：一、建筑節(jié)能1、合理選址。在節(jié)能設計時，應合理選址，保證建筑朝向的適2、制定合理的節(jié)能設計方案。在進行建筑設計過程中，必須要3、做好采暖節(jié)能措施。在建筑節(jié)能設計中，必須要做好建筑的；4、加強可再生能源的利用。在建筑節(jié)能設計中，應充分利用太二、采暖節(jié)能7~19℃。現(xiàn)今電暖器大多有定時定溫控制，當庫房保三、電氣節(jié)能措施2、本工程功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設計標準》執(zhí)行。陽能熱水器能吸收太陽的輻射熱四、節(jié)水措施采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴禁使用鑄鐵閥門和螺旋升統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。五、主要管理節(jié)能措施第四節(jié)節(jié)能建議使用地源熱泵空調(diào)系統(tǒng)實現(xiàn)建筑物的DRN供暖節(jié)能管理網(wǎng)熱求。第五節(jié)節(jié)能效果結(jié)論1、該項目規(guī)劃用地面積2463平方米。規(guī)劃新建1層倉庫1項目建成后年耗能總量為2.88ce，單位建筑面積耗能量為降耗。項目在建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平(外墻平均傳熱系數(shù)、門窗氣密性等級等)、熱工設計、采暖系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)等方面均符合第五章建設用地和征地拆遷分析第一節(jié)項目選址及用地方案一、項目地理位置概況國道、省道公路形成四通八達的交通網(wǎng)路，二小時經(jīng)濟覆蓋圈擁有二、建設場址圖書倉庫建設項目位于青州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紐約路和海岱路交叉口印鐵制罐有限公司，西和南三、場址現(xiàn)狀第二節(jié)土地利用合理性分析符合國家及青州市集約和有效使用土地的有關(guān)要求。第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)設計依據(jù)及標準一、環(huán)境質(zhì)量標準GB《聲環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3096－2008)中的2類標準《地下水質(zhì)量標準》(GB/T14848－1993)中的Ⅲ類標準GB二、污染物排放標準《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297－1996)中的二級標準放限值《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》(GB22337-2008)Ⅱ類聲環(huán)境功能區(qū)邊界環(huán)境噪聲排放限值《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置污染控制標準》 (GB18599-2001)和《生活垃圾填埋污染控制標準》等第二節(jié)場區(qū)周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀本項目位于青州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，緊靠開發(fā)區(qū)道路。項目周圍沒有第三節(jié)設計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國第四節(jié)生態(tài)環(huán)境影響治理措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施該項目實施過程中主要的環(huán)境影響有噪聲、揚塵、建筑垃圾以防治措施施工期噪聲主要來源于施工機械，如推土機、挖掘機、載重汽車、攪拌機、振搗器等。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段須重視對施工期噪聲的控制。距聲源不同距離處的噪聲值見下表。表6-1預測距聲源不同距離處的噪聲值單位：dB(A)10m20m40m60m80m100m150m200m787266636058555278726663605855528882767370686562翻斗車機123445混凝土攪拌車6棒477849942移動式空壓機為了減輕施工噪聲對環(huán)境的影響，擬采取以下措施：⑶合理安排高噪聲設備的使用時間，同時要選擇設備放置的位環(huán)境的影響，建議施工過程中應采取以下措施：⑴應考慮用于市政與規(guī)劃部門指定的建設工程基礎填方或洼地的外運車輛應加蓋篷布，盡量減少沿路遺灑，影響環(huán)境。環(huán)衛(wèi)部門指定地點進行處理，避免對周圍環(huán)境造成的不良影響。證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。二、項目建成投入使用后主要污染源、污染物及防治措施擬建項目運營期間產(chǎn)生的廢氣主要為進出車輛產(chǎn)生的汽車尾氣,汽車尾氣主要是指汽車怠速及慢速(5km/h)狀態(tài)下的尾氣排放，包和O.lt/a。擬建項目運營期間噪聲的主要來源有設備運行產(chǎn)生的噪聲及進出車輛產(chǎn)生的噪聲,噪聲級在80-95dB(A)。⑴生活垃圾產(chǎn)生量按每人每天產(chǎn)生量為0.5kg估算，職工定員第五節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析施工取棄土，對地表植被的破壞很小,本項目的建設運行會對當?shù)氐捻憣?yōu)于項目建設前的自然狀態(tài)。第六節(jié)生態(tài)環(huán)境影響結(jié)論第七章經(jīng)濟影響分析第一節(jié)經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)二、經(jīng)濟效益分析表7-1附加估算表元名稱城市維護建設稅教育費附加經(jīng)營期21123本工程實現(xiàn)增值額123.88萬元，增值額超過扣除項目金額估算表1520.0022.1+2.2396.123123.8845用估算表單位：萬元123稱投資用費用1期2472.93.53三、利潤與利潤分配分析分配表單位：萬元營期稱1121財政撥款520.002總成本費用3銷售稅金及附加4增值稅5利潤總額6得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤＝利潤總額/總投資額×100%利稅總額/總投資額×100%＝(191.10+56.41)/472.93×100%四、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析量表表7-5單位：萬元營期稱11121234金流入金流出凈現(xiàn)金流量五、盈虧平衡分析盈虧平衡點=——————————————————×100%省財政撥款-可變成本-銷售稅金及附加-土地增值稅=42.40/(520-324.6-29.12-56.41)×100%六、敏感性分析對工程經(jīng)濟效益的影響。銷售價格、經(jīng)營成本和工程投資發(fā)生變化對財務評價指標的影響定量分析結(jié)果見表7-6敏感性分析表。敏感性分析結(jié)果表表7-642.142412.60.00.00.60變動因素本方案財政撥款本變動輻度序號1234第二節(jié)行業(yè)影響分析一、行業(yè)競爭的分析，出版周期雖短，傳遞信息速度快捷，方便攜帶及閱⑴要有被傳播的知識信息——資源配置。在歷史與信譽方面具有優(yōu)勢，能滿足收藏者的需求。電子圖書比紙質(zhì)圖書具有制作的簡便性，具有復制簡單和保存成本底的特點，檢便，具有多媒體功能等。圖書的比較多網(wǎng)店銷售圖書加入該行業(yè)，當當網(wǎng)就是一個規(guī)模比較大的網(wǎng)上書店。網(wǎng)上銷售圖書買書加上運費的價格都比一般書店的價格便宜，很大程度上吸引了很多的客戶。但是在買書時不能挑選，買回來的版的，質(zhì)量不能保障。各個省都有自己的省店，各個省店都是強大(1)連鎖經(jīng)營必須市場化，管理制度必須國際化。新華書店實按照國際化管理來運作。引進先進的管理理念和管理技術(shù)是現(xiàn)代企個部門之間業(yè)務不能有效接口問題，還可以通過目標的提出組織實(2)計算機網(wǎng)絡平臺必須規(guī)范化。對圖書連鎖經(jīng)營來說，計算機管理是不可缺少的必備條件。計算機管理系統(tǒng)是圖書連鎖經(jīng)營的(3)物流配送必須規(guī)?；?。物流配送問題一直是圖書經(jīng)營中的(4)職工隊伍整體素質(zhì)必須專業(yè)化。企業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是第八章社會影響分析第一節(jié)社會影響效果分析第二節(jié)經(jīng)營對策分析票據(jù)資料管理：它是基礎性管理工作的組成部分，它為財務結(jié)物流工作的順利展開和持續(xù)發(fā)展有賴于功能完善的基礎設施和技術(shù)領先的科技手段，要牢牢把握住發(fā)行體制深化改革給新華書店帶動強度和改善職工工作條件的同時，又可以提高工作效率和管理水⑵健全管理體制，實行規(guī)范化管理①突出重點,規(guī)范管理：中轉(zhuǎn)發(fā)貨是圖書物流工作的兩項基本職度，檢測印裝質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題就地解決，把事故苗頭消滅在萌芽狀補管理上的漏洞和工作中的失誤，也有利于維護提高自身形象和信譽，同時也有助于進一步加強和改善經(jīng)營管理。⑷加強安全消防工作目的禁火標志，對消防器械要定期保養(yǎng)；三是對庫區(qū)電路、照明設二、立足本地，而向全國，實行多元化物流服務域產(chǎn)業(yè)又是合理利用閑置資源的有效辦法。開發(fā)“三產(chǎn)”要結(jié)合物流 (儲運)設施、設備特點，開辟一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這樣既可創(chuàng)收，又輸、物業(yè)管理等社會經(jīng)濟、生活領域。但是開發(fā)“三產(chǎn)”以不妨礙發(fā)第三產(chǎn)業(yè)，要緊緊圍繞或服務于儲運業(yè)務，立足于圖書物流業(yè)的物暢其流。第九章結(jié)論和建議第一節(jié)結(jié)論第二節(jié)建議比如廣西新華書店集團股份有限公司旗下的廣西新華恒通物流(一)加強倉儲基礎設施建設，(二)開發(fā)物流地產(chǎn)(三)物流成本管理對物流成本的管理就是在配送的目標即滿足一定顧客服務水平與配送成本之間尋求平衡：在一定的物流成本下盡量提高顧客的服務水平，或在一定的顧客服務水平下盡量降低物流成本。(四)引進并培育倉儲專業(yè)人才，完善培訓體系山東省建設項目招標方案項目名稱：圖書倉庫建設項目建設單位：******2016年3月山東省發(fā)展和改革委員會監(jiān)制 (一)項目概況圖書倉庫建設項目位于青州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紐約路和海岱路交叉口挨天泰名邸，北為紐約路。項目規(guī)劃用地面積2463平方米?；卦擁椖恳?guī)劃用地面積2463平方米。規(guī)劃新建一層鋼構(gòu)圖書倉區(qū)內(nèi)配套設施工程費83.46萬元(含安全設施費9.46萬元)，其他費用318.87萬元(含土地購置費266.13萬元)，基本預備費13萬 (二)項目提前招標情況：無。 (三)項目招標內(nèi)容建設項目招標方案的內(nèi)容包括：⑵施工、監(jiān)理招標。在工程施工之前，應針對主體建筑、附屬因項目法人單位目前尚不具備大型自行招標所需的編制招標文件和組織評、定標的相應資質(zhì)，因此該項目均采用委托招標形式，即委托具有相應資質(zhì)的招標單位按預算報價邀請招標的形式進行招根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項目工程招標應按下列程序進行：⑴建設單位向招標主管部門提出招標申請，經(jīng)批準后，編制招標文件。或委托經(jīng)建設行政主管部門批準的具有相應資質(zhì)的招標代理部門簽發(fā)的中標通知書，招、投標雙方在一個月內(nèi)簽訂承發(fā)包合對中標的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項目負責人、技術(shù)負責人通訊標書中各專業(yè)技術(shù)負責人必須親自到現(xiàn)場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱職，中標單位必須立即撤換，如由于換人而引起質(zhì)量、延誤工期、增加造價等問題，應由乙方負全責。招標基本情況表：圖書倉庫建設項目項目形式項目勘察設計建筑工程監(jiān)理其他招標范圍全部招標部分招標√√√√√合計情況說明：房地產(chǎn)行業(yè)招標組織形式自行招標委托招標√√√√√招標方式公開招標邀請招標√√√√√不采用招標方式√招標估算金額(萬元)4.000備注審批部門核準意見圖書倉庫建設項目項目單項名稱招標范圍單項名稱全部招標部分招標勘察設計建筑工程安裝工程監(jiān)理設備重要材料其他審批部門核準意見說明：招標組織形式自行招標委托招標√√√√√√√招標方式不采用公開招標邀請招標招標方式√√√√√√√√山東省發(fā)展和改革委員會營業(yè)執(zhí)照局規(guī)劃設計條件天泰名邸天泰名邸北青州嘉和銀通印鐵制罐有限公司倉庫倉庫變電室附屬房天泰名邸山東山東新華書店集團有限公司青州分公司圖書倉庫 1.1項目簡介 11.2可行性研究報告編制依據(jù)、指導思想與范圍 11.3項目承辦單位簡介 31.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標 4 2.1經(jīng)濟與地理環(huán)境 5.2項目建設的必要性 13 3.1湘陰縣旅游市場簡析 143.2湘陰縣酒店市場簡析 173.3項目周邊市場環(huán)境分析 18 3.2項目建設條件 21 5.1建設內(nèi)容與規(guī)模 24 4 6.4結(jié)構(gòu)設計 306.5輔助工程 32 7.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 367.2環(huán)境影響分析 377.3環(huán)境保護措施及治理效果 38 8.1節(jié)能節(jié)水措施 39 11.1項目工程實施計劃 55 12.1估算編制依據(jù) 57 13.2利潤估算 5913.3財務評價結(jié)論 61 第一章總論1.項目名稱：湘天才源商業(yè)綜合樓建設項目2.項目承辦單位：湖南省眾力置業(yè)有限公司3.項目建設地點：湘天才源商業(yè)綜合樓建設項目位于湘陰縣文星鎮(zhèn)嵩濤路與東茅路交匯處西南角4.項目建設性質(zhì)：新建5.項目建設內(nèi)容和建設規(guī)模：項目規(guī)劃總用地面積6588平方米(約9.88畝)，凈用地面積5555平方米?？偨ㄖ娣e37609.34平方米，新建一棟28F商業(yè)綜合樓(其中：地上建筑面積29441.78平方米，地下建筑面積8167.56平方米)。并配套建設道路、廣場、綠化、水電等基礎設施。6.可行性研究報告編制單位：岳陽通源投資咨詢有限公1.2.1編制依據(jù)標準》(GBJ137-90)3.湘陰縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要4.湖南省眾力置業(yè)有限公司關(guān)于編制《湘天才源商業(yè)綜合樓建設項目申請報告》的委托書函；員會計辦投資[2002]15號印發(fā)的《投6.國家計委、建設部計投[1993]530號關(guān)于“印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知”8.湘陰縣國土資源局《關(guān)于湘天才源商業(yè)綜合樓建設項；10.國家有關(guān)建筑工程設計規(guī)范和標準；11.項目承辦單位提供的與項目有關(guān)的基礎資料。1.2.2指導思想1.充分利用項目建設所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。3.項目建設是按照湘陰縣城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。4.酒店設計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點(住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等)，又是具有服務社會(滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全縣經(jīng)濟增長等)的功能。1.2.3可行性研究報告編制的范圍1.項目建設的背景及必要性2.項目選址及建設條件3.建設規(guī)模與建設內(nèi)容4.工程技術(shù)方案5.公用工程和輔助設施6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防7.項目實施計劃8.組織機構(gòu)與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結(jié)論與建議湖南省眾力置業(yè)有限公司根據(jù)《中華人民共和國公司并取得了長沙市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，00萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，投資管理，王伏湘出資800萬元；王棋出資200萬元。公司現(xiàn)有員工mmmmmmmmmmmmmmmm業(yè)執(zhí)照證號：430100000143762)今年因業(yè)務的需要將公司遷入湘陰縣城，并于2012年7月取得了湘陰縣工商局核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊資金1000萬元。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，園林綠化，室內(nèi)外裝飾的設計、施工，建筑材料的銷售。企業(yè)法人王伏湘，公司工商營業(yè)執(zhí)照證號：430100000143762，機構(gòu)代碼證證號：57224643—6，地方稅務登記證證號：430624572246436。本公司成立近一年的時間，具有雄厚的經(jīng)濟實力和良好資源優(yōu)勢，公司主營產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)及管理。公司內(nèi)部具有科學的組織結(jié)構(gòu)和優(yōu)秀的房產(chǎn)銷售團隊。公司團隊的成員指標名指標名稱總用地面積凈用地面積總建筑面積地上建筑面積中地下建筑面積商業(yè)面積劇院面積酒店面積建筑基地面積837609.3429441.788167.564110.012541.9722789.82557.8622222222建筑密度%46容積率5.3綠地率%40地上停車位36地下停車位189第二章項目建設背景與建設必要性項目位于湖南省岳陽市湘陰縣境內(nèi)，項目區(qū)概況主要包括湘陰縣基本概況、自然環(huán)境概況、人文環(huán)境概況和經(jīng)濟社會發(fā)展概況，下面分別說明。2.1.1地理位置與行政區(qū)劃⑴區(qū)位湘陰縣處于長沙、岳陽、益陽三市五縣中心，縣城至省會長沙僅38公里，位于長沙市區(qū)長株潭半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，長株潭“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)緊密圈層，是長株潭城市群向洞庭湖南岸拓展空間、帶動“3+5”城市群發(fā)展、連接武漢城市圈的核心節(jié)點?？偯娣e1581.5平方公里，總?cè)私珙^鋪鎮(zhèn)、樟樹鎮(zhèn)、南湖洲鎮(zhèn)、三塘鎮(zhèn)、長康鎮(zhèn)、城西鎮(zhèn)、湘濱鎮(zhèn)、新泉鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、石塘鄉(xiāng)、六塘鄉(xiāng)、白泥湖鄉(xiāng)、靜河鄉(xiāng)、玉華鄉(xiāng)、青潭鄉(xiāng)、楊林寨鄉(xiāng)。故又稱“文獻之邦”。⑵歷史沿革據(jù)湘陰縣出土文物——青山石器分析，遠在6000至名始于南北朝劉宋元徽二年(公元474年)，湘陰刺史王僧虔置縣于黃陵山北(今三塘鎮(zhèn))，因黃陵山又名湘山，山北三縣部分地域置新縣，因地居湘水之南，故名湘陰。隋代幾經(jīng)廢置，唐神龍三年(公元707年)，析縣境東部地域置昌江縣(今平江縣)。今之縣城，則為南宋知縣李植于公元1135年所遷立。建國初，1966年3月析縣境東部置汨羅縣(現(xiàn)。2.1.2湘陰縣自然環(huán)境概況⑴地理概況間，南北長61公里，東西寬51.3公里。面積1581.5平方屬華夏構(gòu)造體系的第二隆地帶。地形以湘江為界，湘江以東⑵土地資源道路和莊園”。地貌類型以沖積平原和崗地為主。成土母質(zhì)以河流沖積物、湖積物、第四紀紅土為主。全縣平原面積11平方公里，低山21.4平方公里，崗地200.92平方公里，水域面積657.06平方公里。全縣地勢平坦，土地適種性廣：西部平原土壤以水稻土為主，湖濱為潮土，東部低肥力較高，適宜水稻、油菜等作物生長；東部崗地紅壤土質(zhì)濱潮土土層深厚，質(zhì)地肥沃，夏季淹水，冬季干涸，可廣種蘆葦，亦可栽種楊柳；廣大湖區(qū)既可進行魚、蝦、蟹等大面積水產(chǎn)養(yǎng)殖，也可廣種蓮荷、菱角等經(jīng)濟作物?？梢哉f，湘陰獨特的土地資源一方面使湘陰成為名副其實的魚米之鄉(xiāng)，另一方面也造就了湘陰的青山綠水，為湘陰提供了得天獨厚的旅游資源。⑶氣候資源溫期同多雨期一致。年平均氣溫17攝氏度，全年無霜期為223-304天，年日照1399.9-2058.9小時，年太陽輻射總1392.62毫米，雨季(3月-7月)平均降雨量可占年平均總54.4%，年平均相對濕度為81.37%，年平均風速為3米/秒。從旅游資源開發(fā)的角度來看，湘陰四季皆宜，適游面有利于農(nóng)作物和樹木的生長以及各種水陸動物的繁殖，另一方面宜人的氣候也是發(fā)展旅游業(yè)必不可少的天時條件。⑷水資源湘陰水資源極為豐富，境內(nèi)河渠縱橫交錯、湖沼塘堰星長度70余公里，另有外湖81個，內(nèi)湖78個，塘堰3372以上，豐富的水資源不僅為養(yǎng)殖、捕撈、灌溉、航運、工業(yè)用水和飲用水提供充裕的水源，而且從旅游的角度來看，河湖密布、水面廣闊的自然環(huán)境中負離子含量高，空氣清新，有利于游客放松緊張的神經(jīng)，同時豐富的水資源也使得湘陰成為美麗的水鄉(xiāng)澤國，本身就是不可多得的旅游資源。⑸生物資源水稻、紅薯為主的11種糧食作物，有以茶葉、棉花、藠頭的9個畜禽種類。全縣山林4萬余畝，林業(yè)用地占陸地面積的16%，森林覆蓋率為12.5%。境內(nèi)多珍奇生物：珍稀樹種有銀杏、楓香、杜仲等30余種；珍禽異獸有麂、獐、錦龍蝦、河蟹、貝類等；珍稀鳥類有國家一級保護的中華秋沙鴨等七種，二級保護的有白琵鷺、灰鶴、天鵝小白額雁等，國際協(xié)約組織保護品種達21種。豐富的生物資源是自然界饋贈給湘陰的寶貴財富，珍稀動植物更是吸引游人眼球的珍⑹自然環(huán)境區(qū)域特點湘陰的自然環(huán)境總體來說呈低山、崗地、平原、河湖四種形態(tài)，具有以下特征：第一：地勢東南高，西北低。湘陰處于幕阜山余脈走向洞庭湖凹陷處的過渡帶上，地勢自東南向西北遞降，形成一個微向洞庭湖盆中心的傾斜面。境內(nèi)最高處為青山庵，海拔第二：以濱湖平原為主體，呈塊狀分布。湘陰東處湘江原面積702.11平方公里，占全縣總面積的44.4%。2.1.3湘陰的人文環(huán)境概況水陸交通便利，物華天寶，人杰地靈，人文炳蔚，是湖湘文悉會于此”，騷人唱和，題詠不絕，正所謂“惟楚有才，于斯為盛”。徵諸史冊，歷有黃帝張樂，虞舜南巡；昔神農(nóng)嘗草百草，鑄鼎于斯，神鼎山因之得名；楚屈原行吟澤畔，乘白驥過江，今白馬寺為鑒；三國關(guān)公戰(zhàn)長沙，于關(guān)公潭扎營練兵；南宋楊幺興兵，駐畎口、葡萄山一帶，義旗漫卷；一命之后，又多次領兵迂回于湘陰……湘陰自古名賢輩出，如清封疆大臣左宗棠，清洋務先驅(qū)、藝術(shù)家康濯、楊沫、白楊等，不勝枚舉。湘陰境內(nèi)現(xiàn)有左宗棠故居—柳莊、左文襄公祠、郭嵩燾故居、湘陰文廟、岳州窯遺址、南泉古剎、文星塔、狀元塔、遠浦樓等十余處文物幽思的絕佳去處，也是進行中華民族傳統(tǒng)文化教育和愛國主通過對湘陰自然地理環(huán)境和歷史人文環(huán)境的分析，我們可以看出湘陰是堪比蘇杭的典型的江南水鄉(xiāng)，從生態(tài)建筑學的角度來看，湘陰的自然地理條件和生態(tài)系統(tǒng)完全具備理想的風水寶地的所有構(gòu)成要件。按照生態(tài)建筑學的觀點，只有當某一區(qū)域內(nèi)各種綜合自然地理要素相互協(xié)調(diào)、彼此補益時，才會使整個環(huán)境內(nèi)的“氣”順暢活潑，充滿生機活力，從而造就理想的“風水寶地”。湘陰背山面水，東南部的青山庵、獅子嶺、鵝形山、文家山、王思巖等縣內(nèi)名山構(gòu)成了湘陰的東南天然屏障。同時，湘陰水域風光面積廣闊，河渠縱橫交錯，更有洋沙湖、橫嶺湖、東湖、鶴龍湖點綴其間，湘資兩水繞城而過。從生態(tài)風水學的角度看，湘陰背后的靠南來的涼風，又能享有灌溉、舟楫、養(yǎng)殖之利；朝陽之勢，因此湘陰這個富有生態(tài)意象，充滿生機與活力的江南水鄉(xiāng)城客心馳神往的旅游目的地。2.1.4湘陰縣經(jīng)濟社會發(fā)展概況好。改革開放以來，湘陰縣委、縣政府堅持依托兩市(長沙、岳陽)和三路(長湘公路、省道S308線和湘江水路)，大力調(diào)整結(jié)構(gòu)，瞄準全省強縣目標，大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，使地方經(jīng)濟得到迅速發(fā)展。2010年全縣國內(nèi)16.1%，其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值337000萬元,同比增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值810000萬元，同比增長23.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值439000業(yè)增加值分別占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長3.4、8.2、43010萬元，同比增長21.3%，全年稅收收入32879萬元，同比增長27%。2010年，年未總?cè)丝?5.69萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口12.04萬人。城鄉(xiāng)居民生活日益改善，全年農(nóng)民人平純收入6341元，實際同比增長10.7%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13832元，實際同比增長16.6%。由于目前湘陰劇院設施陳舊、破爛，冬冷夏熱，無車位2541.79平方米。1、湘陰縣劇院2、政府會議中心能及時傳達黨的聲音，反映百姓的呼聲，是縣委、縣政府制定、傳達政策方向的中心。3、經(jīng)濟文化的快速發(fā)展，催化人民渴望更高的消費品質(zhì)、渴望更加尊嚴的生活，高品位商務酒店順應而生。湘陰縣賓館酒店雖有20多家，但大都處于占山為王的概念，無商業(yè)集中化、商業(yè)規(guī)?；枷耄?jīng)濟快速發(fā)展時代必將大浪淘沙而沉淪。本項目酒店面積22789.8平方米，配套飲食、西餐、休閑、娛樂KTV、民族文化、政府會議中心、健身、辦公于一體，和老百姓零距離接觸，必將與廣大第三章市場分析與預測湘陰縣到目前為止已經(jīng)確立的景點就有以下：湘陰洋沙湖主要包括洋沙湖、東湖、湘江干流湘陰縣城段及其周邊部分區(qū)域，規(guī)劃總面積1525.9公頃，分為湘江河流濕地生態(tài)保護保育區(qū)、東湖濕地生態(tài)恢復重建區(qū)、湘江沿岸濕地科普宣教和文化展示帶、洋沙湖濕地生態(tài)休閑游覽區(qū)、東湖濕地生態(tài)利用示范區(qū)和綜合管理服務區(qū)六個功能區(qū)。經(jīng)過30年改革開放的建設和發(fā)展，湘陰的交通狀況得到了很大的改善，再也不是以往晴天一身土，雨天一身泥的時代了。目前，湘陰擁有完善的國道、省道以及鄉(xiāng)村道路，依據(jù)前幾年中央號召的村村通工作，堪輿文化所涉及的景點均有水泥路直接通達。另外，于都火車站、贛州火車站、贛州黃金機場可以高速有效的迎接海內(nèi)外的游客到來。湘陰縣內(nèi)的公路交通網(wǎng)絡已基本形成，交通便利，路況總體良好。為湘陰縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的可進入性。湘陰其歷史悠久，經(jīng)濟繁榮，生態(tài)宜居。湘陰縣人口眾經(jīng)濟、文化都得到了長足的發(fā)展，但是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯接待能力。不過相信這些都將很快得到改觀，湘天才源的開工建設在很大程度上標志著我縣旅游事業(yè)發(fā)展上了一個新臺階。常需要龐大的資金支持，紅色旅游初見規(guī)模得益于中央大力發(fā)展紅色旅游下?lián)艿馁Y金，而要開發(fā)其他景點或項目，以及堪輿文化旅游，在爭取上級政府資金支持方面有很大困難。而如果自籌資金，作為國家級的貧困縣又有點不切實際，這就需要縣委、縣政府的高瞻遠矚，及加強對發(fā)展我縣旅游業(yè)湘陰縣大部分人民的收入都偏低，整體經(jīng)濟比較落后。人民大眾的生活水平還比較低，人們外出游玩、休閑的愿望和能力都還較低。人口眾多但旅游業(yè)發(fā)展緩慢很大程度上就是受到湘陰縣人民收入水平的制約。但是隨著全國經(jīng)濟和于都經(jīng)濟的快速發(fā)展，湘陰人民的收入水平將會越來越高，人民的生活水平也會越來越高。隨著經(jīng)濟越來越快的發(fā)展，不需要多少年湘陰人民的生活水平將明顯提高，屆時人們的出游和悠閑的愿望及能力都將提高。湘陰人民旅游的次數(shù)和消費水平都將顯著提高。這此都將為未來的湘陰縣的旅游發(fā)展帶來巨大商機。在中國大力發(fā)展旅游業(yè)的背景下，黨中央和各省市縣的政府都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，都在積極發(fā)展旅游業(yè)，有很多地區(qū)都提出了要把旅游業(yè)做成摧動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)成為當下社會的朝陽產(chǎn)業(yè)，政府沒有理由旅游業(yè)帶來的巨大經(jīng)濟效益和社會效益。我想湘陰縣政府和于都人民也肯定認識到了發(fā)展旅游業(yè)的必要性?？h政府和全縣人民都愿意不遺余力地為發(fā)展出力獻策，這無疑為湘陰縣發(fā)展提供了充足的動全國其它優(yōu)秀旅游城市的不斷發(fā)展和成熟為我縣的旅游業(yè)建設提供了寶貴的經(jīng)驗和參照。研究和對比其它優(yōu)秀旅游城市的發(fā)展歷程和經(jīng)驗總結(jié)，我縣旅游業(yè)可以少走彎路，集中力量發(fā)展和優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決旅游業(yè)發(fā)展過程中遇到的各種問題，發(fā)掘旅游業(yè)新的成長點，制定長遠可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略3.2.1湘陰縣酒店一覽表酒店名酒店名稱濱湖華天大酒店松濤大酒店遠浦大酒店新時空大酒店華泰大酒店蘭花大酒店年平均接待人數(shù)(萬人次)客房平均價格 (元/間/天) (％)星級三星三星三星三星三星三星序號12345677文華和一大酒店三星8中凌大酒店三星9君悅大酒店三星旭東大酒店三星東程大酒店三星亞環(huán)大酒店二星國泰大酒店二星湘陰賓館三星糧源賓館二星怡園賓館二星3.2.2湘陰縣星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析一是高星級酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續(xù)增加。三是高星級酒店入住率高。四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟效益等都領先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。3.3.1區(qū)域特點3.3.2市場分析1.湘天才源建設項目為集商業(yè)購物中心、劇院、酒店寫字樓于一體的綜合樓。近年來，湘陰縣不斷加大對文化事業(yè)的投入，促進了我縣文化事業(yè)的發(fā)展，同時隨著經(jīng)濟實力的破爛、硬件條件差已嚴重制約了文化市場的需要。湖南省眾力置業(yè)有限公司加大對文化設施建設的投入后，湘陰的演出場地的軟、硬設施將會有進一步的改善和提高，演出市場將更趨龐大和規(guī)范，會吸引更多的演出團體赴我縣演出，我縣的演出資源將更具增長潛力。然而在現(xiàn)有文化需求基礎上，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、文化設施的完善，我縣公眾的文化消費也將逐步進入繁榮期。2.隨著湘陰縣的發(fā)展，各種基礎設施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟。同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度湘陰縣旅游市場及星級酒店市場分析，已有酒店對本項目影響力并不大，仍舊遠遠不能滿足正在增長的旅游、商務住宿條件，項目有著很大的市場空間，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)