房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風險防范

MobileResearchActivitesofETRI房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風險防范中國建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓網(wǎng)主講人：董振武房地產(chǎn)企業(yè)風險防范實戰(zhàn)系列培訓課程之商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范二商品房銷售的幾種模式比較分析一目錄開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風險防范三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四開發(fā)商自產(chǎn)自銷模式開發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式代理商獨家代理銷售模式代理商聯(lián)合代理銷售模式【一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析1、銷售代理中主要的法律風險與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險及防范3、商品房包銷行為的法律風險及防范4、商品房預售法律風險及防范5、銀行按揭貸款中的法律風險及防范9、商品房銷售中其它熱點問題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風險及防范7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范1、銷售代理中主要的法律風險與防范銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系開發(fā)商的法律風險開發(fā)商如何應(yīng)對銷售代理風險“合同法律關(guān)系”

or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”

1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險?！径可唐贩夸N售過程中遇到的問題及風險防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險及防范商品房環(huán)境方面的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告。商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題如何防范？【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范2345包銷人主體資格的法律效力包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔的責任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔連帶責任包銷人不按包銷合同約定價格銷售商品房，是否承擔違約責任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當賠償包銷人的損失（1）若開發(fā)商違約，由其承擔全部責任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔責任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔責任。（1）開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達成的價格將商品房出售16商品房包銷中的稅金問題◆常見的幾種包銷合同糾紛法律風險分析（1）開發(fā)商與包銷人對外銷售的稅金承擔問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔問題

3、商品房包銷行為的法律風險及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范預售許可證風險預防預售登記備案風險預防

4、商品房預售法律風險及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范5、銀行按揭貸款中的法律風險及防范與銀行有關(guān)的法律風險

預防在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導致風險發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行的上述行為有可能影響整個項目建設(shè)進度。

與購房人有關(guān)的法律風險按揭中的購房人與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，其中的風險隱患表現(xiàn)在：①購房人的騙貸行為。②購房人逾期還款。③拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。

預防【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范

售后包租存在的問題法律問題金融問題★從金融層面來講，售后包租就是將不動產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品?！镆恍└悴缓玫氖酆蠓底忭椖繉嶋H就是非法集資行為?！飶姆蓪用鎭碇v，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！锛幢闶乾F(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開發(fā)商承諾承擔擔保責任。如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開發(fā)商的風險被投資者承擔。

6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風險及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風險防范7、房地產(chǎn)商商如何應(yīng)對對業(yè)主群體體訴訟房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的復雜性性和房屋商商品的特殊殊性決定了了爭議或訴訴訟的不可可避免性，，而且爭議議或訴訟往往往是群體體性的,那么面對如如此棘手的的問題開發(fā)發(fā)商該如何何應(yīng)對及預預防呢？◆交房階段引引發(fā)爭議或或訴訟之應(yīng)應(yīng)對方略◆規(guī)劃變更問問題引發(fā)群群體爭議或或訴訟之應(yīng)應(yīng)對方略◆回遷項目房房屋質(zhì)量問問題引發(fā)群群體爭議或或訴訟之應(yīng)應(yīng)對方略【二】商品房銷售售過程中遇遇到的問題題及風險防防范8、商品房銷銷售中其它它熱點問題題法律分析析商品房住宅宅的配套公公建設(shè)施的的移交與歸歸屬交付的商品品房不符合合國家規(guī)定定標準或合同約定定問題分析析商品房買賣賣中發(fā)生或或應(yīng)交納的的稅費及爭議議處理層高、日照照、采光、、層次、發(fā)發(fā)射塔、變壓器、電電纜等其它它相鄰權(quán)糾糾紛已過保修期期的商品房房出現(xiàn)質(zhì)量量問題的承擔責任任陽臺面積計計算公寓式酒店店、單身公公寓等買賣賣的法律問問題屋頂平臺買買賣的效力力贈送草坪或或花園的法法律效力車庫的銷售售法律效力力【二】商品房銷售售過程中遇遇到的問題題及風險防防范1、開發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主之之間的法律律關(guān)系2、如何做到到開發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主“三方共贏”3、房地產(chǎn)公公司與物業(yè)業(yè)公司的磨磨合與配合合4、開發(fā)商全全委及自建建物業(yè)公司司的利弊分分析6、物業(yè)管理理十大困局局7、其他物業(yè)業(yè)管理與服服務(wù)相關(guān)法法律問題5、成立業(yè)主主委員會的的利弊【三】開發(fā)商、建建筑商、物物業(yè)公司、、業(yè)主間的的問題及風風險防范◆開發(fā)商與物物業(yè)公司之之間的法律律關(guān)系前期介入階階段委托與受托托關(guān)系前期物業(yè)階階段委托管理物物業(yè)的合同同關(guān)系物業(yè)管理階階段基本不存在在法律關(guān)系系1、開發(fā)商、、物業(yè)公司司、業(yè)主之之間的法律律關(guān)系◆物業(yè)公司與與業(yè)主委員員會的關(guān)系系委托與受托托的法律關(guān)關(guān)系【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范物業(yè)公司司轉(zhuǎn)變角角色，由由管理者者變?yōu)榉?wù)者重視管理理規(guī)約制制定，以以及物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的簽簽訂應(yīng)當積極極推進物物業(yè)建管管分離12、如何達達到開發(fā)發(fā)商、物物業(yè)公司司、業(yè)主主三方共共贏23【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范3、房地產(chǎn)產(chǎn)公司與與物業(yè)公公司的磨磨合與配配合房地產(chǎn)公公司與物物業(yè)公司司的磨合合【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范房地產(chǎn)公公司與物物業(yè)公司司的配合合財務(wù)投入入財務(wù)收益益溝通協(xié)調(diào)調(diào)資源支持持人員素質(zhì)質(zhì)內(nèi)部管理理水平接管項目目對立核算算業(yè)主服務(wù)務(wù)品牌建設(shè)設(shè)后續(xù)發(fā)展展4全委與自建的利弊比較【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范有利于樹樹立良好好的品牌牌形象對物業(yè)管管理有協(xié)協(xié)助作用用有利于杜杜絕違規(guī)規(guī)操作有利于開開展對業(yè)業(yè)主的工工作樹立了一一個強大大的對抗抗對象一些內(nèi)部部操作程程序會受受制約5、成立業(yè)業(yè)主委員員會的利利弊“難產(chǎn)”的的業(yè)委會會炒“舊管管家”要要慎行模糊的車車庫產(chǎn)權(quán)權(quán)自建、自自管的是是與非服務(wù)質(zhì)量量難公斷斷“事實服務(wù)務(wù)”怎界界定業(yè)主隱私私權(quán)的邊邊界“保安”保保什么物業(yè)管理理的十大困困局艱難的物物業(yè)收費費尷尬的自自我管理理6、物業(yè)管管理十大大困局【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范7、其他物物業(yè)管理理與服務(wù)務(wù)相關(guān)法法律問題題現(xiàn)行法律律對物業(yè)業(yè)公司起起訴業(yè)主主有哪些些限制性性條件？？物業(yè)公公司如何何應(yīng)對？？業(yè)主委員員會是否否具有起起訴開發(fā)發(fā)商或物物業(yè)公司司的主體體資格？？物業(yè)管理理合同糾糾紛是否否適用《消費者權(quán)權(quán)益保護護法》？依法催繳繳物業(yè)管管理費應(yīng)應(yīng)否注意意訴訟時時效？物業(yè)管理理公司幫幫助業(yè)主主更換維維修物件件，出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問問題，物物業(yè)管理理公司是是否應(yīng)賠賠償業(yè)主主？業(yè)主委員員會經(jīng)選選舉產(chǎn)生生但尚未未進行登登記備案案，其與與物業(yè)管管理公司司簽訂的的合同能能否作為為收取物業(yè)費費的依據(jù)據(jù)？業(yè)主擅自自在建筑筑物的頂頂層建設(shè)設(shè)輕體房房是否違違反物業(yè)業(yè)管理制制度？物業(yè)交接接難在何何處？【三】開發(fā)商、、建筑商商、物業(yè)業(yè)公司、、業(yè)主間間的問題題及風險險防范案例一：：配套設(shè)設(shè)施、座座落、位位置與廣廣告宣傳傳、合同同約定不不符案例二：：房屋面面積差異異大案例三：：房屋質(zhì)質(zhì)量不合合格案例四：：樓盤的的實際環(huán)環(huán)境、布布局與模模型不一一致案例