房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓含案例詳解三

物業(yè)管理

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理與房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)從1978年，房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1997年）1992年房改全面啟動，公有住房出售，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9％。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段時間的低迷。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1998至2000年）1998年，國務院頒發(fā)宣布新一輪房改的23號文，提出“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系”等重要思路；1999年初，國內(nèi)大部分省、區(qū)深化房改的方案經(jīng)當?shù)卣庹接“l(fā)，中央在京黨政機關的方案也經(jīng)國務院常務會議原則通過。在98年到2000年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個人，成為購房的中堅力量。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段（2001年以來）2000年后，一些比較富裕的中產(chǎn)階級，由于受到富裕階層購房的示范效應的影響，開始加入購房的行列。由于這一階層遠較富裕階層人數(shù)為多，因此房價開始上揚。到了中產(chǎn)階層基本購買完畢，工薪階層也加入了購房的行列。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房價格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)。2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。幾個居住面積數(shù)據(jù)在90年代初，發(fā)達國家的人均住房建筑面積為：美國60平方米英國38平方米法國37平方米日本31平方米。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。到2000年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達到20平方米。2005年8月5日，建設部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計公報顯示，按戶籍人口統(tǒng)計，2004年底，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為24.97平方米。估計我國到2010年就可達到人均30平方米。住房建設自然需求的計算（2000—2010年）

提高居住水平的影響。如果2010年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我國城鎮(zhèn)人口3.89億，就需增加住房38.9億方米。城市化發(fā)展的影響。按世界各國的統(tǒng)計，2000年第三世界各國的城市化水平平均為45%。我國的城市化水平剛過30%。如果2010年我國城市化水平達到40%，全國城鎮(zhèn)比2000年增加人口1.2億人，按每人住房30平方米（且按這些人現(xiàn)居住面積達人均20平方米）計算，需要增加12億平方米。自然折舊的影響。全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房80億平方米，如果按住房折舊的年限40年計算，每年折舊率2.5%，10年共需折舊20億平方米。考慮到我國住房折舊一般會長于40年，只按每年折舊1億平方米，即10年折舊10億平方米計算。以上三項合計，10年需建房為60億平方米，才能滿足房地產(chǎn)市場需求。地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款近幾年自上而下都在談房地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款問題。為解決銀行超常規(guī)貸款問題，2003年8月24日，中國人民銀行決定從2003年9月21日起，提高存款準備金率1個百分點，即存款準備金率由現(xiàn)行的6%調(diào)高至7%。2004年4月11日，央行決定從2004年4月25日起再提高存款準備金率0.5個百分點，即由現(xiàn)行的7％提高到7.5％。

地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因一種畸形的“需求”“負翁”、“負婆”現(xiàn)象溫州炒房大軍的南征北戰(zhàn)2004年3月15日時代商報報道，溫州人在沈陽買一套房子可拖進銀行2/3按揭。從目前房地產(chǎn)市場運作模式看，溫州購房團在投入了大量資本炒作時，同時也拖進了數(shù)量幾倍于它的銀行資本跟進他們所進入的樓盤，加上所到之處跟進的本地投機資本，整個炒作市場的投機資本數(shù)量，就遠遠超過了溫州購房團握在手里的鈔票。如果傳聞中的“10萬溫州人拿著1000個億在炒樓”大體符合事實原貌，那么這1000億不過是支撐整個炒作市場的一個資本系數(shù)。由于此過程中銀行實際在承擔著大部分風險，所以如果不及時控制，它最終將演變?yōu)橐粋€巨大的金融黑洞！境外對我國房房地產(chǎn)過熱的的注意早在2002年12月，美國摩根根士丹利就在在一份研究報報告中提醒，，中國有可能能爆發(fā)新一輪輪房地產(chǎn)泡沫沫危機。2003年3月5日，《華盛頓郵報》進一步載文指指出，中國房房地產(chǎn)泡沫及及其破裂，將將可能引發(fā)中中國銀行體系系危機。文章章分析認為，，銀行是中國國資本的主要要來源。房地地產(chǎn)泡沫一旦旦破裂，就意意味著銀行將將增加新的壞壞賬。截至2003年10月，在國內(nèi)銀銀行未償還的的1.6萬億美元的貸貸款中，約有有1/10陷在房地產(chǎn)領領域，其中600億美元是向開開發(fā)商提供的的貸款，另有有900多億美元是住住房抵押貸款款。2003年7月13日，香港《南華早報》刊登了一篇題題為《制造一個經(jīng)濟濟定時炸彈》的文章，以此此來形容中國國目前有3萬多家房地產(chǎn)產(chǎn)公司瘋狂“炒地皮”的現(xiàn)實。房價虛高的主主因地價上升過快快。近些年來土地地價格飛漲，，這既和土地地成本上升有有關，又和現(xiàn)現(xiàn)行的某些政政策有關。為為了避免過去去暗箱操作帶帶來的種種弊弊端，我國目目前實行土地地公開招標拍拍賣。但隨這這種做法產(chǎn)生生的問題值得得反思。在競競拍中，地價價被炒得很高高，一畝地甚甚至能賣到幾幾百、上千萬萬元。各地出現(xiàn)了一一批投資購房房者，哄抬房房價。這些投資購房房者買了房子子不是為了自自用，而是通通過出租或者者二次出賣來來賺取利潤。。這種“炒房”行為的直接結結果，就是把把地區(qū)的房價價被人為地抬抬高了。2002年上半年，我我國個人住房房貸款余額已已超過6630億元。中國人民銀行行2005年8月15日發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金金融報告》指出，到2004年末，我國的的房地產(chǎn)貸款款已達2.6萬億元，占到到全部人民幣幣貸款的約15％，我國居民民個人住房按按揭貸款占ＧＧＤＰ的比例例為11.7％。在《2004中國房地產(chǎn)金金融報告》中，中國人民民銀行警告說說，去年以來來持續(xù)至今的的房地產(chǎn)熱已已經(jīng)為中國樓樓市帶來很大大的金融風險險，這些風險險主要包括：：房屋貶值開發(fā)商資金鏈鏈斷裂“假按揭”難難以收回出讓土地的收收入被挪作他他用2005年5月11日國務院辦公公廳轉發(fā)了建建設部等七部部門聯(lián)合出臺臺的《關于做好穩(wěn)定定住房價格工工作意見的通通知》。上海房價能否否軟著陸【焦點訪談】：穩(wěn)定房價合合民心（一）房地產(chǎn)產(chǎn)的涵義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)的合稱，是房屋與土土地在經(jīng)濟方方面的商品體體現(xiàn)。房屋與與土地反映物物質(zhì)的屬性和和形態(tài)，而房房產(chǎn)與地產(chǎn)則則體現(xiàn)商品形形式的價格。。在生活資料方面，房產(chǎn)與與地產(chǎn)屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資料料方面，房產(chǎn)與與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。房屋和土地不不可移動，因因此一般稱之之為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的廣義義概念還包括其他不不能移動的物物體，如水壩壩、地下工程程、港口等其其它建筑。（二）城市房房屋按用途分，城市用房一一般可以分為為六大類：：1.住宅。在現(xiàn)代城市中中，住宅一般般要占城市房房屋總量的一一半左右。2.生產(chǎn)用房。是指物質(zhì)生產(chǎn)產(chǎn)部門作為基基本生產(chǎn)要素素使用的房屋屋。3.營業(yè)用房。是指第三產(chǎn)業(yè)業(yè)所使用的房房屋。4.文教用房5.行政用房6.其他專用房（三）城市土土地1.生活居住用地地2.工業(yè)用地3.公共建筑用地地4.公共綠地5.風景游覽區(qū)用用地6.道路廣場用地地7.市政公用設施施用地8.交通運輸用地地9.特殊用地10.其他用地（四）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)l.房地產(chǎn)業(yè)的概概念一般是把產(chǎn)品用途相同同、服務內(nèi)容相同同和服務對象相同同的企業(yè)，作為為同一行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管理和和服務的產(chǎn)業(yè)業(yè)，具體包括土土地的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營、房屋的的開發(fā)建設、、買賣、租賃賃、信托、物物業(yè)管理和以以房地產(chǎn)為依依托所進行的的多種經(jīng)營管管理等項工作作。2.房地產(chǎn)業(yè)的運運行機制（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)。。生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指指進行土地開發(fā)、房房屋建設等，從而獲得得房地產(chǎn)勞動動產(chǎn)品的過程程。這一環(huán)節(jié)節(jié)的前提條件是獲獲得可供開發(fā)發(fā)的土地。2004年8月31日以后，國內(nèi)內(nèi)土地市場將將不得再采用用協(xié)議方式出出讓經(jīng)營性土土地使用權，，國有土地使使用權必須以以公開招標、、拍賣、掛牌牌的方式出讓讓。（2）流通環(huán)節(jié)。。流通環(huán)節(jié)是指指房地產(chǎn)作為為商品進入市市場，進行交易，以實現(xiàn)其使使用價值和價價值的過程。。房地產(chǎn)市場場活動主要有有房地產(chǎn)的買賣賣、租賃和抵抵押三種形式?！綜CTV《《中國財經(jīng)報道道》：買房陷阱知知多少】（3）消費環(huán)節(jié)。。在這個環(huán)節(jié)，，房屋的售后管管理與服務工工作顯得更加迫切切和重要。二、物業(yè)管管理的產(chǎn)生和和發(fā)展（一）物業(yè)管管理的起源傳統(tǒng)意義上的的“物業(yè)管理理”起源于19世紀60年代的英國，由于工業(yè)革革命的發(fā)展使使得大量農(nóng)村村人口涌入工工業(yè)城市，導導致了諸如房房屋破損嚴重重、居住環(huán)境境日趨惡化等等“社會問題題”。當時有有一位名叫奧奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女土迫不得得已為其名下下出租的物業(yè)業(yè)制定了一套套規(guī)范租戶行行為的管理辦辦法，出乎意意料地收到了了良好效果，，招致當?shù)厝巳耸考娂娦Х路拢@可以說說是最早的““物業(yè)管理”。真正現(xiàn)代意義義上的物業(yè)管管理起源形成成于19世紀末20世紀初的美國國。當時美國高層層大廈的建造造蓬勃興起，，于是一種適適應這種客觀觀要求的專業(yè)業(yè)性物業(yè)管理理機構便應運運而生，標志志著現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理的誕生生?，F(xiàn)代物業(yè)管理理誕生的另一一個標志是物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)組織的成立立。1908年，成立了世世界上第一個個物業(yè)管理組組織——芝加哥建筑物物管理人員組組織（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推動下，美國國第一個全國國性的業(yè)主組組織——“建筑物業(yè)主組組織”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立立。在這兩兩個組織的的基礎上，，最后又成成立了“建建筑物業(yè)主主與管理人人員協(xié)會””（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）我國國物業(yè)管理理問題的提提出我國自解放放以來，過過多強調(diào)了了房地產(chǎn)的的社會福利性性而忽視了它它的商品屬性。長期實行行福利制低租租金分配住住房的政策。80年代初全國國直管公房房失修失養(yǎng)養(yǎng)率達到50％以上。城市住房房每m2使用面積年年租金僅1.56元，除去管管理費0.68元，18％的稅金0.28元外，修理理費只剩0.60元，僅為正正常維修保保養(yǎng)需要的的1／6，房屋淘汰汰量逐年增增加。1980年淘汰800萬m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311萬m2，比1980年增加64％；危房達達3000萬m2。在房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)過過程中，由由于普遍存存在著“重建設、輕輕管理”的傾向。。物業(yè)管理是我國房地地產(chǎn)業(yè)借鑒鑒國外的先先進經(jīng)驗，，學習和引引進的一種種行之有效效的房屋管管理方法，，也是我國房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展到一定程程度的必然然產(chǎn)物。（三）物業(yè)管理在在我國的產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)展展1981年3月深圳市物業(yè)業(yè)管理公司司成立。廣州于1981年開始在新新建的東湖新村試點實行新新型住宅區(qū)區(qū)管理方法法。1984年末，廣州州房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟研究會會到東湖新新村進行考考察，寫出出論文《城市住宅管管理要向多多層次的綜綜合服務與與經(jīng)營管理理型發(fā)展》。這篇論文文在提交中中國城市住住宅研究會會1984年年會進行行交流時受受到肯定。。1985年底深圳市房管管局成立后后，肯定了了物業(yè)管理理公司專業(yè)業(yè)化、社會會化、企業(yè)業(yè)化的管理理經(jīng)驗，在在全市推廣廣。1986年后，廣州市政政府、市建建委和房管管部門把住住宅區(qū)管理理提到議事事日程。1994年3月，建設部頒頒布《城市新建住住宅小區(qū)管管理辦法》，強調(diào)新建建小區(qū)必須須推行物業(yè)業(yè)管理。到1995年我國物業(yè)管管理的競爭爭市場也開開始形成。。2000年10月15日，中國物業(yè)業(yè)管理協(xié)會會在北京成成立。到2002年底，上海、廣廣東、山東東、遼寧等等省市的物物業(yè)管理的的覆蓋面已已達50％左右，深深圳市物業(yè)業(yè)管理的覆覆蓋面已超超過95％。全國物物業(yè)管理企企業(yè)已有2萬多家，從從業(yè)人員超超過200萬，全國實實行物業(yè)管管理的覆蓋蓋面已占物物業(yè)總量的的30％。2003年9月1日起《物業(yè)管理條條例》正式施行。目前，物業(yè)管理新新體制不僅在新舊舊住宅區(qū)全全面推廣，，而且已被工業(yè)區(qū)區(qū)、學校、、醫(yī)院、商商店、辦公公樓宇等各各類物業(yè)采采用。（四）發(fā)展展物業(yè)管理理的意義1.有利于城市市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)運行體系系的確立與與完善。2.延長物業(yè)的的使用壽命命，充分發(fā)發(fā)揮物業(yè)的的使用價值值。3.增強開發(fā)商商在房地產(chǎn)產(chǎn)市場中的的競爭力，，使物業(yè)易易于出租或或出售。4.改善了人民民群眾的居居住條件，，提高了人人民群眾的的居住質(zhì)量量。5.維護了社區(qū)區(qū)的安定團團結。6.有利于擴大大就業(yè)和實實施再就業(yè)業(yè)工程。7.刺激了城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民服務務消費支出出的增長。。8.推動了社區(qū)區(qū)精神文明明建設。三、我國物物業(yè)管理的的現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展趨勢（一）我國國物業(yè)管理理現(xiàn)狀（1）發(fā)展不平平衡（2）認識不清清（3）法制建設設滯后，物物業(yè)管理法法律關系各各主體間的的權利義務務關系不清清（4)建設與管理理職責不清清（5）尚未形成成規(guī)范的市市場機制，，物業(yè)管理理企業(yè)經(jīng)營營活動不規(guī)規(guī)范（6)國有大中型型企業(yè)、事事業(yè)單位物物業(yè)管理推推進緩慢（7）物業(yè)管理理行業(yè)人員員素質(zhì)偏低低，人才缺缺少（8）建管相脫脫節(jié)（9）管理水平平低（二）物業(yè)業(yè)管理的發(fā)發(fā)展趨勢1.物業(yè)管理企企業(yè)化企業(yè)化就要要強調(diào)規(guī)模模經(jīng)濟。所謂規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟就是要要求企業(yè)在在生產(chǎn)規(guī)模模上要達到到經(jīng)濟規(guī)模模，此時產(chǎn)產(chǎn)品的單位位成本最低低。企業(yè)化應強強調(diào)“一業(yè)業(yè)為主，多多種經(jīng)營””?？梢詫⒔?jīng)營營范圍擴大大到與物業(yè)業(yè)有關的業(yè)業(yè)務，如房房屋咨詢、、中介、代代理房屋買買賣、估價價，建筑裝裝飾等項目目；也可向向餐飲、商商業(yè)、健身身等方面發(fā)發(fā)展。2.專業(yè)服務社社會化一是專業(yè)化化，是前提條條件。社會會生產(chǎn)服務務的內(nèi)容專專業(yè)化，服服務水平才才會有很大大的提高。。二是社會化化。專業(yè)化的的生產(chǎn)服務務又要求社社會上其他他專業(yè)服務務與它相配配套，這樣樣才有充足足的市場。。大陸的物業(yè)業(yè)管理是從從香港借鑒鑒而來的。。在香港從事事私人樓宇宇、商業(yè)大大廈和公共共屋村管理理的管理機機構人員組組成都較少少，管理機機構將保安安、清潔、、維修等工工作都以合合同形式發(fā)發(fā)包給專業(yè)業(yè)公司、承承包商去做做。3.物業(yè)管理現(xiàn)現(xiàn)代化。主要體現(xiàn)現(xiàn)在：（1）管理觀念現(xiàn)現(xiàn)代化①信息觀念念②系統(tǒng)觀念念③經(jīng)營觀念念（2）管理組織網(wǎng)網(wǎng)絡化（3）管理標準規(guī)規(guī)范化（4）管理方式程程序化第二節(jié)物物業(yè)管理理的概念和和內(nèi)容一、物業(yè)（一）物業(yè)業(yè)的涵義房地產(chǎn)：realestate或realproperty。“realestate”一詞具體是是指土地及及附著在土土地上的人人工構筑物物和房屋；；“realproperty”一詞具體是是指realestate及其附帶的的各種權益益，包括所所有權在內(nèi)內(nèi)的、以及及與此相關關的保有權權、享用權權、管理權權、處分權權等。物業(yè)的涵義義應該是指指realProperty。物業(yè)概念是是：物業(yè)是指已已建成并投投入使用的的各類房屋屋及其與之之相配套的的設備、設設施和場地地。一個完整的的物業(yè)包括括四個部分分：（1）建筑物。包括房屋屋建筑、構構筑物（如如橋梁、水水塔等）、、道路、碼碼頭等。（2）設備。指配套的的專用機械械、電氣等等設備。如如電梯、空空調(diào)、備用用電源等。。（3）設施。指配套的的公用管、、線、路。。如上下水水管、消防防、強電（（供變電等等）、弱電電（通訊、、信號網(wǎng)絡絡等）、路路燈，以及及室外公建建設施（如如幼兒園、、醫(yī)院）等等。（4）場地。指待建或露天天堆放貨物之地地，包括建筑地地塊、庭院、停停車場等。完整地把握物業(yè)業(yè)的概念，需注注意兩點:第一，物業(yè)的主主體是建筑物，輔助部分是配配套的設備、設設施與場地等。。如果沒有建筑筑物，而是單獨獨的設備、設施施或是單獨的場場地（如空地）），就不能稱其其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理理中的物業(yè)（適適用于住宅小區(qū)區(qū)）主要是物業(yè)業(yè)的共同部分：：共同部位、共用用設施設備、物物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)內(nèi)的市政設施和和附屬建筑及附附屬配套服務設設施。業(yè)主自用物業(yè)建建筑物部分和自自用設備通常不不是物業(yè)管理的的范疇。（二）物業(yè)與房房地產(chǎn)、不動產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別（1）適用范圍不同同物業(yè)一般多指一一個單項的“物物業(yè)”單位；房地產(chǎn)是指一個個國家、地區(qū)或或一個城市所擁擁有的房地產(chǎn)。。（2）稱謂的領域不不同不動產(chǎn)是民法通通常使用的詞匯匯；房地產(chǎn)是在經(jīng)濟濟法和行政法及及商事實務中經(jīng)經(jīng)常使用的詞匯匯；物業(yè)則是指房地地產(chǎn)領域中單元元性的房地產(chǎn)概概念的別稱。（3）概念外延不同同房地產(chǎn)概念的外外延包括房地產(chǎn)產(chǎn)的投資、開發(fā)發(fā)、建設、銷售售、售后管理等等整個過程。物業(yè)有時可用來來指示某項具體體的房地產(chǎn)，然然而，它僅僅是是指房地產(chǎn)的交交易、售后服務務這一使用階段段或區(qū)域。（三）物業(yè)的分分類居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)區(qū)、單體住宅樓樓、公寓、別墅墅、度假村等；；商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、、寫字樓、商業(yè)業(yè)中心、酒店、、賓館、康樂中中心等；工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房房、倉庫等；其他用途物業(yè)。如車站、碼頭頭、醫(yī)院、學校校等。（四）物業(yè)的特特性1.位置固定性、地地區(qū)性建筑物由于定著著在土地上，形形成了其不可移移動性和地區(qū)性性。2.形式上的多樣性性每種物業(yè)都是單單件產(chǎn)品，在類類別、品種、規(guī)規(guī)格、結構、式式樣上都有區(qū)別別于它宗物業(yè)的的地方，沒有兩兩宗物業(yè)是完全全相同的。3.使用上的長期性性其一是構成物業(yè)業(yè)基礎的土地具具有不可毀滅性性；其二是地上建筑筑物使用期限可可達幾十年乃至至上百年。土地地使用權出讓最最高年限按下列列用途確定：居居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技技、文化、衛(wèi)生生體育用地50年；商業(yè)、旅游游、娛樂用地40年；綜合或者其其他用地50年。4.開發(fā)建設周期性長、投資資量大物業(yè)開發(fā)建設周周期比一般的商商品生產(chǎn)周期要要長得多，同時時需要大量的投投資。5.易受政策限制物業(yè)受法令和政政府政策的影響響較重要的有兩兩項：一是警察察權（PolicePower）的行使。二是行行政征用權，政政府為滿足社會會公共利益的需需要，可以對任任何物業(yè)實行強強制征收。6.受相關因素影響響大物業(yè)的價格往往往受其周圍其他他建筑的影響。。7.保值性與增值性性房地產(chǎn)的價格一一般也會不斷上上漲，有著保值值和增值的作用用。（五）物業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)權1.產(chǎn)權的概念產(chǎn)權就是財產(chǎn)權權利，是指對財財產(chǎn)的各種權利利的總稱，包括括占有權、使用用權、出租權、、轉讓權、用盡盡權、消費權及及其他與財產(chǎn)有有關的權利。因因此，也可以說說產(chǎn)權是一種權權利束。合理有效清晰的的產(chǎn)權，可以使使人們各盡其能能、各守其責、、各得其利。2.物業(yè)的產(chǎn)權類型型（1）私有產(chǎn)權是指關于資源利利用和所有的權權利。私有產(chǎn)權權的關鍵在于對對財產(chǎn)所有權利利的行使的決策策完全是私人做做出的。（2）社團產(chǎn)權是指某個人對一一種資源行使某某權力時，并不不排斥他人對該該資源行使同樣樣的權利，或者者說，這種產(chǎn)權權是共同享有的的。如城市景觀觀和市政公用設設施便屬于社團團產(chǎn)權。對于社社團產(chǎn)權來講，，每個人對如何何行使權利的決決定是無需事先先與他人協(xié)商的的。（3）集體產(chǎn)權一種產(chǎn)權如果是是集體的，則關關于如何行使對對資源的各種權權利的決定就必必須由集體做出出，由集體的決決策機構以民主主程序?qū)嗬牡男惺棺鞒鲆?guī)定定和約束。（4）建筑物區(qū)分所所有權把多人共同擁有有同一建筑物的的情況界定為建建筑物區(qū)分所有有權。建筑物區(qū)分所有有，是將一幢房房屋特別是樓房房，按其本身結結構區(qū)分為各個個獨立單元，每每一單元均構成成一個相對獨立立的所有權客體體，由此在一幢幢房屋上形成兩兩個以上的所有有權。建筑物區(qū)分所有有權具體是指多多個區(qū)分所有權權人共同擁有一一棟建筑物時，，各區(qū)分所有權權人對建筑物專專有部分所享有有的專有所有權權與對建筑物共共用部分所享有有的持分權，以以及因共同關系系所生的成員權權之總稱。二、物業(yè)管理的的概念這樣理解物業(yè)管管理，對不對？？張某在和一些朋朋友聊天時談到到物業(yè)管理，他他說：“物業(yè)管管理就是房產(chǎn)管管理，只不過房房產(chǎn)管理和物業(yè)業(yè)管理所處的體體制不一樣，名名稱換了一下，，其根本區(qū)別就就是收不收費的的問題?！彼牡呐笥岩舱f：““物業(yè)管理就是是在原來的房產(chǎn)產(chǎn)管理上增加點點內(nèi)容，比如掃掃掃地、澆澆花花、看看門而已已?！边@些看法法對嗎？廣義的物業(yè)管理理是由物業(yè)的涵義義引申出來的，，它泛指一切為為了物業(yè)的正常常使用、經(jīng)營而而對物業(yè)本身及及其業(yè)主和用戶戶所進行的管理理和提供的服務務。今天我們使用的的物業(yè)管理概念念主要是狹義的的物業(yè)管理。狹義的物業(yè)管理理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由專門的機機構和人員，依依據(jù)合同和契約約，對物業(yè)及其其附屬設施、周周圍環(huán)境等實施施統(tǒng)一的、專業(yè)業(yè)化的、綜合性性的經(jīng)營管理，，并向人們提供供綜合性的有償償服務。物業(yè)管管理的的要點點：是一種種經(jīng)營營性的的管理理方式式是對物物業(yè)開開發(fā)、、租賃賃、銷銷售和和售后后服務務等活活動進進行全全過程程的管管理是一種種專業(yè)業(yè)化、、綜合合性的的管理理是按合合同或或契約約進行行法制制化規(guī)規(guī)范化化管理理具有服服務性性三、物物業(yè)管管理與與傳統(tǒng)統(tǒng)房屋屋管理理的區(qū)區(qū)別項目及比較內(nèi)容

現(xiàn)代物業(yè)管理

傳統(tǒng)房屋管理

物業(yè)權屬

多元產(chǎn)權（私有、公有）

單一產(chǎn)權（國有、公有）

管理單位物業(yè)管理公司

政府、單位房管部門

管理單位性質(zhì)

企業(yè)

事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位

管理手段

經(jīng)濟和法律手段

行政手段

管理行為

企業(yè)經(jīng)營服務行為

非企業(yè)行為

管理性質(zhì)

有償服務

無償、低償服務

管理觀念

為業(yè)主、住戶服務

管住住戶

管理費用

自籌、管理費、服務費等

低租金和大量補貼

管理形式

社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理

多頭分散管理管理內(nèi)容

全方位多層次的管理服務管房和養(yǎng)房

管理關系

代表業(yè)主，業(yè)主主導型

國家或單位主導型

管理模式

市場經(jīng)濟管理模式

計劃經(jīng)濟管理模式

【討論】后勤服服務集集團的的服務務是不不是就就是物物業(yè)管管理？？近幾年年，國國家推推行后后勤管管理社社會化化，不不少高高等學學校紛紛紛建建立自自己的的后勤勤服務務集團團，為為學校校師生生服務務。請請問，，后勤勤服務務集團團的服服務是是不是是就是是物業(yè)業(yè)管理理？后勤服服務與與物業(yè)業(yè)管理理的不不同項目后勤服務

物業(yè)管理

單位性質(zhì)學校等單位下屬的企業(yè)單位

一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設備維修等

費用收取通常比社會上的服務費低

通常是市場化的收費

業(yè)務來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求

主要到社會上去尋找

服務對象主要是面向單位的員工

社會各單位、各物業(yè)

服務內(nèi)容針對性強，相對單一、層次雷同

針對性較弱，內(nèi)容多樣、層次不一四、物物業(yè)管管理的的性質(zhì)質(zhì)、類類型和和原則則（一））物業(yè)業(yè)管理理的性性質(zhì)【問題】房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬屬于第第幾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)？？物業(yè)業(yè)管理理呢？？三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分類的的理論論第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就是指指那些些直接接依賴賴于自自然資資源的的開發(fā)發(fā)和利利用，，并且且只能能在自自然資資源所所在地地進行行生產(chǎn)產(chǎn)過程程的行行業(yè)。。如農(nóng)農(nóng)業(yè)、、畜牧牧業(yè)、、漁業(yè)業(yè)、林林業(yè)和和采礦礦業(yè)。。即作作為廣廣義的的農(nóng)業(yè)業(yè)；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是對第第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)初初級產(chǎn)產(chǎn)品進進行再再加工工過程程的行行業(yè)，，是第第二層層次上上的生生產(chǎn)活活動，，如制制造業(yè)業(yè)、建建筑業(yè)業(yè)等，，人們們稱之之為廣廣義的的工業(yè)業(yè)；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是以第第一、、第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)品品為物物質(zhì)條條件，，生產(chǎn)產(chǎn)非實實物形形態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品的的行業(yè)業(yè)，如如商業(yè)業(yè)、旅旅游業(yè)業(yè)、交交通、、金融融、保保險、、郵電電、教教育、、文藝藝、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等等。第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)意意味著著提供供服務務的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，在很很多場場合又又稱之之為服服務產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是區(qū)別別于建建筑業(yè)業(yè)的一一個獨獨立行行業(yè)建筑業(yè)業(yè)：第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。在聯(lián)合合國制制定的的《國際標標準行行業(yè)分分類》中，把把經(jīng)濟濟行業(yè)業(yè)分為為十大大類，，其中中建筑筑業(yè)為為第五五類，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)和經(jīng)經(jīng)營服服務業(yè)業(yè)為第第八類類。2002年國家家統(tǒng)計計局頒頒布的的《國民經(jīng)經(jīng)濟行行業(yè)分分類》(GB/T4754-2002)，把我國國經(jīng)濟濟行業(yè)業(yè)分為為：門門類20個，大大類95個，中中類396個，小小類913個，其其中建筑業(yè)業(yè)被列列為第第E門類，，房地地產(chǎn)為為第K門類?？傊?，國際際國內(nèi)內(nèi)都把把建筑筑業(yè)和和房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為為兩個個獨立立的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部部門來來對待待。行業(yè)分分類與與代碼碼物業(yè)管管理的的性質(zhì)質(zhì)物業(yè)管管理屬屬于第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，是一一種服服務性性行業(yè)業(yè)。其宗旨旨就是是服務務，寓寓管理理、經(jīng)經(jīng)營于于服務務之中中；其管理理對象象是物物業(yè)，，服務務對象象是物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權人人和物物業(yè)使使用人人；其經(jīng)營營方針針是““保本本微利利、服服務社社會””，不不以牟牟取高高額利利潤為為目的的。明確物物業(yè)管管理的的性質(zhì)質(zhì)的意意義為制定定物業(yè)業(yè)管理理的政政策和和法規(guī)規(guī)提供供理論論依據(jù)據(jù)物業(yè)管管理的的政策策法規(guī)規(guī)是物物業(yè)管管理的的宏觀觀環(huán)境境，其其科學學性如如何是是物業(yè)業(yè)管理理發(fā)展展的關關鍵。。有利于于物業(yè)業(yè)管理理的健健康發(fā)發(fā)展物業(yè)管管理應應沿著著其性性質(zhì)所所標志志的方方向發(fā)發(fā)展，，否則則將會會遇到到難以以克服服的障障礙。。指出了了物業(yè)業(yè)管理理的宗宗旨物業(yè)管管理的的宗旨旨就是是服務務，通通過服服務實實現(xiàn)社社會效效益、、經(jīng)濟濟效益益和環(huán)環(huán)境效效益的的統(tǒng)一一。偏偏離服服務這這個宗宗旨，，就會會使物物業(yè)管管理與與社會會和公公眾的的利益益相背背，最最終削削弱物物業(yè)管管理的的生命命力。。（二））物業(yè)業(yè)管理理的類類型委托服服務型型物業(yè)業(yè)管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商將將開發(fā)發(fā)建成成的物物業(yè)出出售給給用戶戶，一一次性性收回回投資資并獲獲取利利潤，，然后后委托托物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)對物物業(yè)進進行管管理，，完善善其售售后服服務。。租賃經(jīng)經(jīng)營型型物業(yè)業(yè)管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商建建成房房屋后后并不不出售售，而而是交交由屬屬下的的物業(yè)業(yè)管理理公司司進行行經(jīng)營營管理理，通通過租租金收收回投投資，，獲得得利潤潤。（三））物業(yè)業(yè)管理理的主主要原原則1.物業(yè)所所有權權與經(jīng)經(jīng)營權權相分分離的的原則則業(yè)主是是物業(yè)業(yè)的主主人，，享有有物業(yè)業(yè)所有有權。。物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)在接接受業(yè)業(yè)主或或者業(yè)業(yè)主委委員會會委托托后，，就成成為物物業(yè)的的具體體管理理者。。業(yè)主主與物物業(yè)管管理企企業(yè)是是委托托與被被委托托的關關系，，而這這種關關系正正體現(xiàn)現(xiàn)了物物業(yè)所所有權權與經(jīng)經(jīng)營權權的相相分離離。2.公平競競爭的的原則則“國家家提倡倡業(yè)主主通過過公開開、公公平、、公正正的市市場競競爭機機制選選擇物物業(yè)管管理企企業(yè)””（見見《物業(yè)管管理條條例》第三條條）。。1994年1月，深深圳市市成功功地組組織了了一次次蓮花花北區(qū)區(qū)新建建小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)管理理招標標，此此事開開創(chuàng)了了我國國物業(yè)業(yè)管理理引入入競爭爭機制制的先先河。。3.統(tǒng)一管管理的的原則則物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房房屋建建筑維維護、、修繕繕、環(huán)環(huán)境保保護、、綠化化美化化、治治安保保衛(wèi)、、車輛輛道路路、設設備修修理等等，應應當統(tǒng)統(tǒng)一由由一個個物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)負責責。4.專業(yè)和和高效效的原原則物業(yè)管管理企企業(yè)應應當根根據(jù)需需要，，通過過簽訂訂合同同的辦辦法，，將一一些專專業(yè)性性更強強的項項目分分包給給各有有關專專業(yè)公公司，，如房房屋修修繕公公司、、清潔潔公司司、綠綠化公公司、、保安安公司司、市市政公公司等等等。。北京青青年報報：物業(yè)管管理能能否打打破黑黑箱——美林香香檳小小鎮(zhèn)首首用招招投標標方式式選拔拔專業(yè)業(yè)公司司5.經(jīng)濟合合理的的原則則物業(yè)服服務費費用的的收費費標準準要公公開，，價格格要合合理，，提供供的服服務要要讓業(yè)業(yè)主和和物業(yè)業(yè)使用用人滿滿意，，并感感到質(zhì)質(zhì)價相相符。。6.依法管管理的的原則則業(yè)主委委員會會和物物業(yè)管管理企企業(yè)的的人員員，應應掌握握和熟熟悉有有關物物業(yè)管管理方方面的的法律律、法法規(guī)和和政策策規(guī)定定，正正確地地解決決和處處理物物業(yè)管管理中中出現(xiàn)現(xiàn)的各各種問問題。。7.以業(yè)養(yǎng)養(yǎng)業(yè)及及基金金專用用原則則應根據(jù)據(jù)“以以業(yè)養(yǎng)養(yǎng)業(yè)””的原原則培培養(yǎng)物物業(yè)管管理公公司的的造血血功能能，在在經(jīng)費費上做做到““維持持平衡衡，略略有結結余””。五、物物業(yè)業(yè)管理理的內(nèi)內(nèi)容（一））物業(yè)業(yè)管理理的基基本內(nèi)內(nèi)容1.對物業(yè)業(yè)及其其配套套設施施的維維護和和保養(yǎng)養(yǎng)。2.做好日日常維維修工工作，，確保保物業(yè)業(yè)的正正常運運行，，為業(yè)業(yè)主和和租戶戶提供供基本本的使使用保保證。。3.加強保保安和和消防防管理理，向向業(yè)主主和租租戶提提供生生活和和辦公公的安安全保保障。。4.搞好物物業(yè)及及周圍圍環(huán)境境的清清潔。。5.做好綠綠化草草地和和花木木的養(yǎng)養(yǎng)護工工作，，努力力營造造一個個優(yōu)美美宜人人的環(huán)環(huán)境。。6.加強車車輛管管理，，防止止車輛輛丟失失、損損壞或或釀成成事故故。7.搞好維維修基基金的的核收收與管管理，，為用用戶的的長遠遠利益益作早早期的的籌劃劃。8.及時辦辦理物物業(yè)及及附屬屬設備備的財財產(chǎn)保保險，，避免免由于于自然然災害害給業(yè)業(yè)主造造成巨巨大的的財產(chǎn)產(chǎn)損失失。9.做好管理費用的的核收和使用管管理，保證物業(yè)業(yè)管理工作的健健康順利進行。。10.搞好多種配套服服務經(jīng)營，為業(yè)業(yè)主和租戶提供供盡可能全面的的服務。11.搞好社區(qū)管理，，創(chuàng)造健康文明明的社區(qū)文化，，為建立友好融融洽的新型人際際關系而盡心盡盡力。12.建立物業(yè)檔案，，隨時掌握產(chǎn)權權變動情況，維維護物業(yè)的完整整和統(tǒng)一管理。。（二）物業(yè)管理理中的服務內(nèi)容容常規(guī)性的公共服服務是指物業(yè)管理中中公共性的管理理和服務工作，，是物業(yè)管理企企業(yè)面向所有業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用用人提供的最基基本的管理和服服務。比如清潔潔衛(wèi)生服務；治治安保衛(wèi)服務；；維護居住區(qū)環(huán)環(huán)境服務等等。。針對性的專項服服務是指物業(yè)管理企企業(yè)面向廣大業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用用人，為滿足其其中部分住戶、、群體和單位的的一定需要而提提供的各項服務務工作。委托性的特約服服務是指物業(yè)管理企企業(yè)為了滿足業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用用人的個別需求求受其委托而提提供的服務。通通常是指在物業(yè)業(yè)服務合同中未未約定、物業(yè)管管理企業(yè)在專項項服務中也未設設立，而業(yè)主、、物業(yè)使用人又又提出該方面需需求的服務項目目。（三）物業(yè)管理理中的經(jīng)營內(nèi)容容經(jīng)營是物業(yè)管理公司司以管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的條件為基礎礎、以住戶為對對象所進行的經(jīng)經(jīng)濟活動。基本的經(jīng)營項目目主要包括下列列四個方面：1.住宅的租賃經(jīng)營營；辦公樓宇的的租賃經(jīng)營；酒酒店、商場及工工業(yè)樓宇的租賃賃經(jīng)營；停車場場地、貨倉場地地的租賃經(jīng)營等等。2.房屋及附屬設施施維修及改建工工程施工；室內(nèi)內(nèi)裝修設計及工工程施工；設備備安裝；經(jīng)營建建材等。3.經(jīng)營商場、餐飲飲、旅游、游泳泳池、電影院等等各種生活文化化娛樂設施等。。4.不動產(chǎn)投資咨詢詢、中介、拆遷遷、住房置換等等。（四）物業(yè)管理理中的社會管理理內(nèi)容物業(yè)管理公司要要和各級政府、、政法、公安、、醫(yī)療等部門加加強聯(lián)系，隨時時傳達新的政策策和法令，協(xié)助助開展工作。比比如：當某種傳染病開開始流行時，物物業(yè)管理公司就就應當迅速和醫(yī)醫(yī)療單位取得聯(lián)聯(lián)系，通知并組組織住戶及時采采取預防措施，，類似還有諸如如預防接種，普普及醫(yī)療教育等等等；此外像全民選舉舉、人口普查等等，都可以由物物業(yè)管理公司來來組織實施；由于物業(yè)管理公公司有詳細的業(yè)業(yè)主檔案，且對對于所管物業(yè)居居住、工作的人人員比較熟悉，，對于偵察犯罪罪也會有所幫助助。（五）不同用途途的物業(yè)的管理理要點1.寫字樓管理：期期望甚高寫字樓需有高標標準高質(zhì)量的管管理服務，這類類樓宇都有比較較現(xiàn)代化的設備備，如自動控制制的高檔電梯與與升降梯、由電電腦控制的樓宇宇自動化系統(tǒng)、、中央空調(diào)設備備、通風設備、、保安監(jiān)控設備備等等。這些設設備需有具備專專門知識與技術術的人員來操作作與養(yǎng)護。人們對這類樓宇宇，特別是出入入口、大堂、洗洗手間、公共通通道的清潔衛(wèi)生生要求很高。為為保持樓宇的外外貌美觀，樓宇宇的外墻也需要要定期清掃。2.住宅管理：最受受關切供水、供電、供供氣、供暖等的的狀況如何是人人們最關切的問問題。住宅管理的目的的是為住戶提供供舒適的生活環(huán)環(huán)境，因此房屋屋及設施的維修修養(yǎng)護、保安、、清潔、綠化、、康樂及多種服服務項目的管理理就顯得較為重重要。3.公共商業(yè)樓宇管管理：形象第一一良好的物業(yè)管理理可以創(chuàng)造商場場的美好形象，，從而吸引顧客客，這是公共商商業(yè)樓宇管理的的最大要求。要要做到這一點就就必須注意這樣樣幾個方面：在適當?shù)牡胤皆O設置明顯的方向向指示牌；商店的招牌應妥妥善管理；設施設備應加強強養(yǎng)護，減少停停機率；空氣調(diào)節(jié)必須適適宜；消防通道必須保保持暢通無阻；；所有固定裝置、、設備和裝飾品品，均須達到高高度安全標準；；管理好停車場，，方便顧客的交交通往來；積極組織宣傳和和促銷活動，吸吸引顧客前來商商場購物。4.旅游賓館管理：：優(yōu)質(zhì)服務服務質(zhì)量是賓館館的生命，也是是衡量其管理水水平的主要標志志。旅游賓館的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務所涉及的的范圍非常廣泛泛：（1）從客人需求看看：賓館是以提提供客房、餐飲飲、商品、康樂樂活動和綜合服服務項目來滿足足客人需求，因因而優(yōu)質(zhì)服務必必然涉及各部門門、各環(huán)節(jié)、各各崗位。而且賓賓館各部門、各各工作環(huán)節(jié)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務是互相相聯(lián)系的，它們們共同形成賓館館的整體服務質(zhì)質(zhì)量。（2）從服務質(zhì)量的的內(nèi)容看：包括括設施設備質(zhì)量量、產(chǎn)品質(zhì)量和和勞務質(zhì)量三個個方面。5.工業(yè)廠房管理：：難度較大工業(yè)廠房是較難難管理的一種物物業(yè)，因為其使使用的特殊性而而導致矛盾多，，使得管理難度度大。比如：廠房儲存易燃貨貨物易造成火警警危險；笨重的機器和存存量過多的貨物物，使重量超出出樓面結構的負負荷；機器開動時產(chǎn)生生震蕩，使建筑筑損耗嚴重；由于使用功能的的特點，工業(yè)廠廠房難于保持清清潔。在工業(yè)廠房管理理中，主要是確確保水電等的供供應不受影響，，以保證生產(chǎn)順順利進行；貨物運輸必須流流暢，這就使工工廠貨物裝卸區(qū)區(qū)的設立和管理理成為工業(yè)廠房房管理非常重要要的一環(huán)。六、物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)（一）物業(yè)管理理的前期介入所謂前期介入，，是指物業(yè)管理理公司在接管物物業(yè)以前各個階階段（項目可研研階段、規(guī)劃方方案設計階段、、施工階段等））就參與決策。。制定出物業(yè)管管理方案，并從從管理的角度為為開發(fā)商提出樓樓宇設計、施工工監(jiān)管、設備選選用、功能規(guī)劃劃、房屋租賃、、工程交接等方方面的建設性意意見。這種前期介入并并不意味著物業(yè)業(yè)管理的具體工工作的介入，而而往往是指物業(yè)業(yè)管理人員向設設計部門提供物物業(yè)設計方案的的咨詢意見。（二）物業(yè)管理理部門的成立物業(yè)在竣工交付付使用前就應該該落實管理單位位。如果準備選選聘專業(yè)物業(yè)管管理公司，可以以向社會上招標標，通過競爭選選聘優(yōu)秀的物業(yè)業(yè)管理公司；如如果開發(fā)商準備備自己管，就應應成立屬下的物物業(yè)管理部門。。物業(yè)管理公司機機構一般有兩種種形式：一是實體性的物物業(yè)管理公司，，內(nèi)部分為兩個個層次：即管理理層和作業(yè)層。。二是純由管理人人員組成的物業(yè)業(yè)管理公司，而而無作業(yè)層。這這類公司不帶工工人隊伍，而是是通過合同形式式與社會上各類類專業(yè)服務企業(yè)業(yè)形成松散型的的聯(lián)合，以合同同的方式將物業(yè)業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包包給相關的服務務企業(yè)。（三）物業(yè)管理理人員的選拔和和培訓根據(jù)物業(yè)管理專專業(yè)化和現(xiàn)代化化的要求，物業(yè)業(yè)管理所涉及的的各崗位工種人人員應達到一定定的水平并對其其上崗資格進行行確認。人員選擇一般需需要兩種類型：：管理類型和工工程技術類型。。培訓時間應選在在開展管理工作作前3～6個月為佳；培訓內(nèi)容應根據(jù)據(jù)設置的崗位要要求考慮；培訓目的以能勝勝任所擔負工作作為基本點，應應注意的是有些些工種如電梯維維修工、鍋爐工工、配電工等應應取得政府主管管機關的資質(zhì)認認定方可上崗。。（四）規(guī)章制度度的制定必要的規(guī)章制度度是物業(yè)管理順順利運行的保證證。制定完整的物業(yè)業(yè)管理規(guī)章制度度，一方面有助助于建立對物業(yè)業(yè)管理實施的監(jiān)監(jiān)督機制，有利利于正確發(fā)揮物物業(yè)管理企業(yè)為為業(yè)主和租戶服服務的行業(yè)職能能。另一方面能能夠闡明物業(yè)權權利主體的權責責內(nèi)容，有利于于約束和規(guī)范物物業(yè)權利主體的的行為規(guī)范。例如物業(yè)管理公公司的職